CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 10 juillet 2026, n° 24/07614
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 175 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07614 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJ6G
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2023 -Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau - RG n° 23/01307
APPELANTS
Monsieur [I] [B], né le 7 mars 1976à [Localité 1] (ALGERIE )
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représenté par Me Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0684
Madame [M] [K] épouse [B], née le 29 Octobre 1967 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représentée par Me Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0684
INTIMÉS
Monsieur [J] [Y], né le 7 Janvier 1992 à [Localité 4] , de nationalité franiaise
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [X] [R] épouse [Y], née le 26 Novembre 1994 à [Localité 5], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1047
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 13 mars 2021, M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] ont acquis de M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77)
Soutenant avoir constaté la présence de punaises de lits au sein du bien récemment acquis, les époux [Y] ont, par courrier recommandé en date du 7 avril 2021 mis en demeure les époux [B] de procéder à la régularisation des désordres dans un délai de huit jours, puis les ont fait assigner, par acte d'huissier du 22 septembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau afin d'obtenir la restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que le remboursement des frais exposés pour éradiquer les punaises de lit.
Par jugement en date du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 10.500 euros (dix mille cinq cent euros) en réduction du prix d'acquisition du bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77) ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 24.956, 26 euros (vingt-quatre mille neuf cent cinquante-six euros vingt-six centimes) au titre des dommages et intérêts, ainsi répartis :
- 16.956,26 euros au titre des frais engagés
- 8.000 euros au titre du trouble de jouissance;
- dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande d'expertise ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Les époux [B] ont relevé appel par déclaration du 5 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [B] demandent à la cour de :
- In rmer le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau rendu le 20 septembre 2023 et en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 10.500 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble, 8.000 euros au titre du trouble de jouissance et 16.957 euros au titre des frais engagés;
En conséquence;
- Rejeter les demandes des époux [Y] au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7];
- Rejeter les demandes des époux [Y] au titre des dommages et intérêts en compensation des frais engagés d'un montant de 16.956,29 euros;
- Rejeter la demande des époux [Y] au titre du trouble de jouissance, d'un montant de 8000 euros;
Subsidiairement
- Accorder aux consorts [Y] la somme de 2399,10 euros au titre des frais engagés pour le traitement de l'infestation de l'appartement;
2.Condamner les époux [Y] à payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de la procédure.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [Y] demandent de :
- CONFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a condamné les époux [B] à leur payer les sommes de 16.956,26 € au titre des frais engagés ;
- INFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a limité à 10.500 € le montant de la somme due au titre de la réduction du prix de vente, et à 8.000 € les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,
Statuant à nouveau,
ORDONNER une restitution du prix de vente à hauteur de la somme de 75.000 € ;
En conséquence,
CONDAMNER M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] la somme de 75.000 € ;
CONDAMNER M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] les sommes de :
30.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;
5.000 € à titre d'amende civile ;
5.000 € de dommages et intérêts en considération du caractère dilatoire de la procédure ;
6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LES CONDAMNER aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience de plaidoiries, le 11 mars 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Pour retenir l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil et condamner les vendeurs à payer à titre de réduction du prix de vente une somme équivalente à 10% dudit prix, le tribunal a considéré qu'au regard des pièces produites par les consorts [Y], la présence de punaises de lit dans l'appartement des demandeurs apparaît démontrée alors que les défendeurs contestent la présence de ces insectes préalablement à la vente, dès lors qu'ils reconnaissent avoir acheté un sommier d'occasion concomitamment à une invasion de punaises de lit survenue en novembre 2020, mais estiment que l'infestation a cessé dès lors qu'ils se sont débarrassés du sommier en question. Le tribunal a cependant rappelé que la présence de punaises de lit dans un logement ne peut être éradiquée que par des traitements appropriés, la simple éviction du support qui les a amenées étant d'aucun effet, alors que les époux [B] n'apportaient pas la preuve qu'un tel traitement ait été mis en 'uvre pour supprimer l'infestation de novembre 2020. Il a ajouté& qu'à l'évidence, les demandeurs ont rapidement constaté la présence des punaises, quand bien même les défendeurs auraient pu croire les avoir éradiquées, puisqu'après avoir pris possession des lieux le 13 mars, dès le 23 mars 2021 ils se dotaient d'un dispositif de nettoyage en espérant s'en débarrasser et adressaient un courrier aux vendeurs en date du 6 avril 2021 avec mise en demeure officielle le 7 avril 2021 témoignant de la constatation d'une présence des punaises de lit rapidement après la vente de l'appartement. Il a ajouté que cette présence antérieure à la vente et à l'arrivée des acquéreurs est d'autant plus évidente qu'un rapport de détection canine effectué le 26 avril 2021 faisait état de la présence de punaises de lit malgré deux traitements précédents et estimait l'antériorité de l'infestation à plus de 4 mois. Il a souligné que l'information des acquéreurs par les vendeurs sur la présence de punaises de lit qu'ils avaient pu constater ne fut-ce que transitoirement, aurait permis aux acquéreurs soit de renoncer à leur projet d'achat soit de faire procéder à un traitement approprié avant la vente aux frais des vendeurs, et en a déduit que l''absence de cette information constitue donc une faute des vendeurs à l'origine du trouble subi par les acquéreurs et d'un préjudice certain, et que de ce manque d'information, il résultait que le bien vendu à M. et Mme [Y] était affecté d'un vice caché dès lors que l'infestation était manifestement antérieure à la vente et que la présence des punaises de lit ne peut être détectée qu'à l'abri de la lumière.
Au soutien de l'infirmation du jugement qui les a condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés, les époux [B] font valoir que ce fondement juridique est inapplicable en l'espèce, faute d'un vice inhérent à l'immeuble acquis par les consorts [Y].
Sur l'obligation précontractuelle d'information, ils soutiennent qu'il n'est pas démontré que l'information relative aux punaises de lit était déterminante dans le choix d'acquérir cet appartement, les acquéreurs déclarant avoir été au courant dès le 20 mars 2021, de la présence des punaises de lit dans l'appartement et avaient donc une alternative, soit de résilier ledit contrat et se faire restituer les fonds versés ou conserver le bien, le rendre propre à sa destination en procédant au traitement a n d'éradiquer l'infestation des punaises de lit. Ils ajoutent que l'antériorité de la présence des punaises de lit à la vente n'est pas établie avec certitude, et qu'en outre, n'étant pas des professionnels de l'immobilier, ils ne pouvaient pas comprendre l'obligation précontractuelle qui a pu peser sur eux.
Faisant leur la motivation du jugement, les époux [Y] font valoir essentiellement que les époux [B] reconnaissent avoir déjà connu une infestation en novembre 2020, soit avant la signature de l'avant contrat de vente, information qu'ils ne leur ont pas communiquée, ce qui établit l'antériorité du vice à la vente, qu'ils ont ainsi commis une réticence dolosive, et que la gravité suffisante du vice pour affecter l'usage habituel de la chose vendue (vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu) est établie, tout comme son caractère caché.
Réponse de la cour
- Sur le fondement de la garantie des vices cachés
Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En application de ces dispositions, il incombe à l'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer l'existence d'un défaut de la chose vendu non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, antérieur à la vente et inhérent à la chose vendue.
En l'espèce, il est établi que peu de temps après leur prise de possession des lieux de l'appartement acquis le 13 mars 2021 des époux [B], les époux [Y] ont les demandeurs ont rapidement constaté la présence de de punaises de lit.
Ainsi, ils justifient avoir acquis une machine à vapeur pour la désinfection le 24 mars 2021, et avoir dû solliciter une intervention de Docteur [V] le 30 mars 2021 pour un traitement punaises de lit comprenant des recommandations avant traitement soit pulvérisation d'insecticide spéciale punaises de lit action Choc (substances actives Cyperméthrine 180g/L) + insecticide larvicide régulateur de croissance (substances actives Sméthoprène 6,11%) sur surface totale, un dispositif de fumigation, (pièce n°6 [Y]), et mise en 'uvre d'un protocole de traitement chimique contre les punaises de lit (pièces n°6 et 7 [Y]).
De plus, un rapport de détection canine de la société Sniff-Dog en date du 26 avril 2021 a relevé :
« La détection canine a confirmé la présence de punaises de lit dans l'habitation, malgré les deux traitements déjà effectués. Les marquages du chien se retrouvent principalement : Dans la pièce du fond servant de dressing.
Cette zone semble la plus sensible, avec de nombreux marquages qui semblent indiquer que la présence est forte et date de plusieurs mois.
Mais d'autres pièces sont aussi impactées, notamment :
Dans la chambre parentale, sur le pourtour du lit.
Dans la chambre enfant sur le pourtour du lit bois.
Dans le salon, sur le canapé.
(NB les meubles proches des marquages, tels que les chevets, les commodes, penderies, tapis etc'. devront faire l'objet d'attention en vue d'un prochain traitement.)
Il n'y a pas eu de marquages dans les autres pièces de l'appartement, telles que les pièces d'eau.
PRECONISATION :
Habitation : Si possible : Démontage des sols parquets, moquettes et plinthes. Puis traitement chimique.
Textiles & effets personnels : Traitement respectant le protocole que le professionnel établira, ou surgélation » (pièce 9 [Y])
Enfin, ils ont fait procéder à une seconde intervention par Docteur [V] le 28 avril 2021, et une 3ème intervention a également été programmée le 11 mai 2021 pour désinsectisation spéciale moyennant une facture d'un montant de 2.399,10 € TTC.(pièce n°10).
La réalité du vice postérieurement à la vente est donc démontrée, étant observé que la présence de tels insectes, en nombre et de façon généralisée, caractérise la gravité de ce trouble rendant l'immeuble impropre à sa destination, telle que contractuellement définie.
Concernant l'antériorité à la vente, les époux [B] soutiennent que les punaises de lit peuvent avoir été amenées dans l'appartement par les acquéreurs qu'ils avaient autorisé à entreposer des cartons trois semaines avant la signature de la vente.
Toutefois, il convient de souligner qu'ils ont également indiqué avoir constaté la présence de punaises de lit au mois de novembre 2020 après avoir acheté un sommier d'occasion qui était infesté et n'avoir plus subi aucun trouble lié à la présence de punaises de lit après l'avoir jeté et avoir appliqué un traitement, alors qu'ils ne démontrent nullement avoir effectivement appliqué un quelconque traitement pour traiter l'infestation qu'ils reconnaissent avoir connu quelques mois avant la vente.
De plus, la présence antérieure à la vente et à l'arrivée des acquéreurs apparaît d'autant plus établie que le rapport de détection canine effectué le 26 avril 2021 faisait état de la présence de punaises de lit malgré deux traitements précédents et estimait l'antériorité de l'infestation à plusieurs mois auparavant.
Pour autant, l'engagement de la responsabilité du vendeur d'un bien suppose que soit démontrée l'existence d'un vice caché inhérent à ce bien, en l'occurrence, aux immeubles vendus, c'est-à-dire un défaut propre à la chose elle-même. Ainsi, il est régulièrement jugé que doit être écarté de la garantie des vices cachés tout défaut affectant une chose dont la cause directe et immédiate lui est extérieure. Or, les punaises de lit ne procèdent pas d'une infestation du même type que les insectes xylophages lesquels s'intègrent au bâtiment pour le dégrader. En effet, ces insectes sont dus à des facteurs exogènes et ne sont présents dans les bâtiments qu'à raison de circonstances externes, étant transportées par des habitants ou sur des objets par eux importés. Les insectes litigieux, à la différence des termites notamment, ne sont pas produits ou intégrés par et aux boiseries ou autres éléments d'équipement intégrés au bâti, mais par des causes externes, étant notamment véhiculés par les habitants, dans leurs bagages ou leurs vêtements.
Ainsi, le vice lié à la présence de punaises de lit dans un immeuble a une cause extérieure et n'est pas inhérent à la chose objet du contrat de vente, à savoir l'immeuble.
Il n'est par ailleurs pas démontré que les caractéristiques propres du bien vendu sont de nature à favoriser la manifestation de ce vice, de sorte que celui-ci en affecterait la structure et s'y serait incorporé.
Ainsi, c'est à tort que le tribunal a retenu en l'espèce la garantie des vendeurs au titre des vices cachés.
- Sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, bien que les époux [Y] évoquent le silence gardé par les époux [B] ou encore la réticence dolosive de ceux-ci, ils ne sollicitent pas la nullité de la vente mais uniquement l'indemnisation de leurs préjudices. La prétention des intimés n'est pas fondée sur un vice du consentement au sens des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, de sorte que la notion de dol n'est pas en cause.
Il apparaît que l'action des époux [Y] fondée sur la rétention par leurs cocontractants d'une information doit également être appréciée à l'aune du manquement à l'obligation précontractuelle d'information résultant de l'article 1112-1 du code civil, sur le fondement duquel les époux [Y] n'ont pas conclu alors que les époux [B] ont conclu à titre subsidiaire.
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil : « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».
En l'espèce, il sera relevé qu'aux termes de l'acte de vente du 13 mars 2021, il n'est aucunement fait état de la présence passée ou actuelle de punaises de lit au sein des immeubles objets de la vente, ni d'une quelconque difficulté rencontrée à ce titre.
Pourtant, il ressort des développements précédents que les veneurs étaient informés de la présence de punaises de lits dans leur appartement ne serait-ce qu'au cours du mois de novembre 2020, soit moins de cinq mois avant le vente, tout comme il n'est pas démontré par les vendeurs qu'ils ont effectivement entrepris un traitement après avoir jeté le sommier responsable de l'infestation.
Il est établi par ailleurs que le contrat entre les parties avait pour objet l'acquisition par les époux [Y] d'un appartement afin d'y habiter avec leur jeune enfant alors âgé de 18 mois qui a rapidement présenté des traces de piqures de punaises de lit, comme le démontrent les photographies produites par les époux [Y].
Compte tenu de la nuisance générée pour les occupants des lieux, la connaissance par les acquéreurs de la présence d'une infestation par de tels nuisibles porte nécessairement sur un élément déterminant du contrat de vente, tel que défini entre les parties, et donc de leur consentement.
Le contrat ayant pour objet un usage d'habitation à titre personnel par les acquéreurs, les vendeurs qui avaient été eux-mêmes confrontés à une infestation récemment, ne pouvaient ignorer que la présence des punaises de lit allait entraîner un trouble certain à la jouissance du bien, d'autant que le propre de ce type d'infestation est de présenter la difficulté de pouvoir disparaître un temps avant de reprendre, retardant leur éradication définitive.
Il leur appartenait donc d'avertir les époux [Y], à tout le moins, du fait que les immeubles avaient subi une telle infestation, ne serait-ce que pour les inciter à la vigilance et envisager la mise en 'uvre de nouveaux traitements, le cas échéant, et qu'en s'en abstenant, ils ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information, engageant ainsi leur responsabilité à l'égard de leurs acquéreurs.
- Sur les préjudices indemnisables
1 ' La demande en paiement de la somme de 75.000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Or, la responsabilité des époux [B] n'est pas retenue au titre de la garantie des vices cachés, mais au titre de leur déloyauté et de leur absence de transmission d'information pleine et entière dans le cadre du contrat de vente conclu avec les époux [Y], de sorte qu'il ne peut être question d'action estimatoire au profit de ces derniers, les dispositions susvisées ne s'appliquant pas.
De surcroît, les époux [Y] sollicitent la restitution partielle du prix à hauteur de 75.000 € alors que le prix d'acquisition du bien était de 105.000 €, sans toutefois invoquer et a fortiori justifier d'une quelconque perte de valeur de l'immeuble acquis, ni sur le principe ni sur le montant d'une telle dépréciation.
En outre, il importe de souligner que si la présence de tels nuisibles engendre indéniablement un préjudice pour les occupants du bien et si elle requiert la mise en 'uvre de traitements, souvent à plusieurs reprises, il est constant que cette infestation est réversible et peut être éradiquée, de sorte que la valeur de l'immeuble demeure donc inchangée, l'immeuble en tant que tel n'étant pas affecté.
Dès lors, cette demande d'indemnisation présentée par les intimés n'apparaît pas fondée et ne peut donner lieu à paiement de la somme réclamée, ni même à celle d'une somme moindre à ce titre.
La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné les époux [B] au paiement de la somme de 10.500 euros à titre de réduction du prix de vente, et les époux [Y] déboutés de leur demande à ce titre.
2 ' L'indemnisation du préjudice matériel
L'indemnisation des différents préjudices sollicitée par les époux [Y] ne peut être fondée sur l'article 1645 du code civil, la garantie des vices cachés n'étant pas retenue comme mobilisable, mais relève des dispositions de l'article 1112-1 du même code et du défaut d'information loyale entre cocontractants.
En premier lieu, les époux [Y] sollicitent la confirmation du jugement leur ayant alloué la somme de 16.956,26 € en remboursement des divers frais par eux engagés et dont ils justifient par la production de factures, au titre des divers traitements appliqués, des achats de biens meubles en remplacement de ceux touchés par les punaises de lit notamment un lit à barreaux pour leur enfant, un matelas et un sommier, un canapé dont les photographies produites démontrent qu'il était touché par les punaises de lit, ainsi que les frais de changement de revêtement de sol, des nids et déjections ayant été constatés sous les parquets et/ ou la moquette, en encore au bord des plinthes.
Ces frais étant justifiés par les pièces produites, le jugement sera confirmé de ce chef.
3 ' L'indemnisation du préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance des époux [Y] ne saurait sérieusement être contesté, au regard de l'importance de l'infestation dont témoignent de multiples photographies, des traitements chimiques qu'ils ont dû mettre en 'uvre lesquels engendrent de nombreuses contraintes ainsi que cela résulte des recommandations figurant sur le protocole de traitement remis par la société Docteurs [V] reproduit littéralement :
« RECOMMANDATIONS AVANT TRAITEMENT :
« - Ranger la maison
- Libérer les plinthes
- Retirer la literie (draps, housses, coussins, couvertures...)
- Sortir et mettre en pile tous les vêtements au milieu d'une pièce espacée
- Isoler hermétiquement tous les produits alimentaires
- Prévoir un lieu de retraite hors de l'habitation, pour tous les types d'animaux domestiques.
- Eviter aux chiens, chats, ou autres animaux domestiques, de rentrer en contact avec les produits durant tout le temps de leur application.
RECOMMANDATIONS APRES INTERVENTION :
- Quitter les lieux pendant 4 à 5 heures au minimum.
- A votre retour, ouvrir toutes les fenêtres pour aérer, puis quitter de nouveau l'habitation durant 1 heure environ. (Les enfants, les femmes enceintes, et toutes personnes souffrant de difficultés respiratoires ne doivent pas être présentes pendant la période d'aération)
- Pour les textiles fins (vêtements, draps, ...) traiter par lavage ou séchage à 65° pendant 30 mn. Pour les textiles ne supportant pas ces températures, utiliser la congélation à - 20° pendant 72h)
- Isoler les textiles décontaminés dans des sacs plastiques (poubelle) bien fermés, jusqu'à éradication des nuisibles.
- Bien laver tout objet susceptible d'être entre en contact avec le produit chimique (notamment les jouets enfant)
- Après l'intervention, les produits appliqués ne doivent pas être retirés avant la veille ou l'avant veille de la seconde intervention.
PAS DE SERPILLIERE, ASPIRATEUR
- En cas d'infestation trop importante, nous risquons de vous conseiller de vous
débarrasser des mobiliers les plus infestés ».
Compte tenu de l'importance du trouble de jouissance subi, il convient d'allouer à ce titre la somme de 20.000 € .
- Sur la demande au titre de l'amende civile
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximum de 0 000» €» sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Selon l'article 559 du code de procédure civile :
« En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d'enregistrement de la décision qui l'a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l'amende puisse y faire obstacle ».
Il est constant que l'amende civile ne peut être prononcée qu'au profit du Trésor public, de sorte que pour ce seul motif, la demande des époux [Y] de condamnation des époux [B] à leur payer 5.000 € à ce titre ne peut qu'être rejetée.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.
Il est constant que l'exercice du droit d'action, comme l'exercice d'une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu'à la condition de faire la preuve d'un exercice fautif au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil et d'un dommage imputable à cette faute.
Si toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs, l'abus du droit d'ester en justice ne nécessitant pas, pour être caractérisé, d'avoir été commis dans l'intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d'un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.
Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière voire la légèreté blâmable.
En particulier, l'échec dans l'exercice d'une voie de droit ne peut, à lui seul, suffire à établir que l'action ou le recours engagé étaient abusives ou téméraires.
En l'espèce, il ne peut être retenu que l'appel interjeté par les époux [B] était abusif dès lors qu'il a été jugé par la présente décision que le fondement juridique sur lequel une partie des condamnations prononcées par le tribunal, soit la garantie des vices cachés, n'était pas applicable, ce qu'ils ont soulevé de manière pertinente à hauteur d'appel.
Par conséquent, les époux [Y] ne démontrant pas l'abus du droit de se défendre ni l'abus d'un droit d'exercer une voie de recours, leur demande de ce chef doit être rejetée.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [B], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [Y] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 20 septembre 2023, sauf en ce qu'il condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 16.956,26 euros au titre des frais engagés, dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] , condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne aux entiers dépens ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] :
- la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;
DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leur demande au titre de la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leurs demandes au titre de l'amende civile et de l'appel abusif ;
DEBOUTE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 175 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07614 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJ6G
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2023 -Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau - RG n° 23/01307
APPELANTS
Monsieur [I] [B], né le 7 mars 1976à [Localité 1] (ALGERIE )
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représenté par Me Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0684
Madame [M] [K] épouse [B], née le 29 Octobre 1967 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représentée par Me Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0684
INTIMÉS
Monsieur [J] [Y], né le 7 Janvier 1992 à [Localité 4] , de nationalité franiaise
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [X] [R] épouse [Y], née le 26 Novembre 1994 à [Localité 5], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1047
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 13 mars 2021, M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] ont acquis de M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77)
Soutenant avoir constaté la présence de punaises de lits au sein du bien récemment acquis, les époux [Y] ont, par courrier recommandé en date du 7 avril 2021 mis en demeure les époux [B] de procéder à la régularisation des désordres dans un délai de huit jours, puis les ont fait assigner, par acte d'huissier du 22 septembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau afin d'obtenir la restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que le remboursement des frais exposés pour éradiquer les punaises de lit.
Par jugement en date du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 10.500 euros (dix mille cinq cent euros) en réduction du prix d'acquisition du bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] (77) ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 24.956, 26 euros (vingt-quatre mille neuf cent cinquante-six euros vingt-six centimes) au titre des dommages et intérêts, ainsi répartis :
- 16.956,26 euros au titre des frais engagés
- 8.000 euros au titre du trouble de jouissance;
- dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande d'expertise ;
- débouté M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Les époux [B] ont relevé appel par déclaration du 5 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [B] demandent à la cour de :
- In rmer le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau rendu le 20 septembre 2023 et en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 10.500 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble, 8.000 euros au titre du trouble de jouissance et 16.957 euros au titre des frais engagés;
En conséquence;
- Rejeter les demandes des époux [Y] au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7];
- Rejeter les demandes des époux [Y] au titre des dommages et intérêts en compensation des frais engagés d'un montant de 16.956,29 euros;
- Rejeter la demande des époux [Y] au titre du trouble de jouissance, d'un montant de 8000 euros;
Subsidiairement
- Accorder aux consorts [Y] la somme de 2399,10 euros au titre des frais engagés pour le traitement de l'infestation de l'appartement;
2.Condamner les époux [Y] à payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de la procédure.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [Y] demandent de :
- CONFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a condamné les époux [B] à leur payer les sommes de 16.956,26 € au titre des frais engagés ;
- INFIRMER le jugement rendu le 20 septembre 2023 en ce qu'il a limité à 10.500 € le montant de la somme due au titre de la réduction du prix de vente, et à 8.000 € les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,
Statuant à nouveau,
ORDONNER une restitution du prix de vente à hauteur de la somme de 75.000 € ;
En conséquence,
CONDAMNER M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] la somme de 75.000 € ;
CONDAMNER M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] les sommes de :
30.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;
5.000 € à titre d'amende civile ;
5.000 € de dommages et intérêts en considération du caractère dilatoire de la procédure ;
6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LES CONDAMNER aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience de plaidoiries, le 11 mars 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Pour retenir l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil et condamner les vendeurs à payer à titre de réduction du prix de vente une somme équivalente à 10% dudit prix, le tribunal a considéré qu'au regard des pièces produites par les consorts [Y], la présence de punaises de lit dans l'appartement des demandeurs apparaît démontrée alors que les défendeurs contestent la présence de ces insectes préalablement à la vente, dès lors qu'ils reconnaissent avoir acheté un sommier d'occasion concomitamment à une invasion de punaises de lit survenue en novembre 2020, mais estiment que l'infestation a cessé dès lors qu'ils se sont débarrassés du sommier en question. Le tribunal a cependant rappelé que la présence de punaises de lit dans un logement ne peut être éradiquée que par des traitements appropriés, la simple éviction du support qui les a amenées étant d'aucun effet, alors que les époux [B] n'apportaient pas la preuve qu'un tel traitement ait été mis en 'uvre pour supprimer l'infestation de novembre 2020. Il a ajouté& qu'à l'évidence, les demandeurs ont rapidement constaté la présence des punaises, quand bien même les défendeurs auraient pu croire les avoir éradiquées, puisqu'après avoir pris possession des lieux le 13 mars, dès le 23 mars 2021 ils se dotaient d'un dispositif de nettoyage en espérant s'en débarrasser et adressaient un courrier aux vendeurs en date du 6 avril 2021 avec mise en demeure officielle le 7 avril 2021 témoignant de la constatation d'une présence des punaises de lit rapidement après la vente de l'appartement. Il a ajouté que cette présence antérieure à la vente et à l'arrivée des acquéreurs est d'autant plus évidente qu'un rapport de détection canine effectué le 26 avril 2021 faisait état de la présence de punaises de lit malgré deux traitements précédents et estimait l'antériorité de l'infestation à plus de 4 mois. Il a souligné que l'information des acquéreurs par les vendeurs sur la présence de punaises de lit qu'ils avaient pu constater ne fut-ce que transitoirement, aurait permis aux acquéreurs soit de renoncer à leur projet d'achat soit de faire procéder à un traitement approprié avant la vente aux frais des vendeurs, et en a déduit que l''absence de cette information constitue donc une faute des vendeurs à l'origine du trouble subi par les acquéreurs et d'un préjudice certain, et que de ce manque d'information, il résultait que le bien vendu à M. et Mme [Y] était affecté d'un vice caché dès lors que l'infestation était manifestement antérieure à la vente et que la présence des punaises de lit ne peut être détectée qu'à l'abri de la lumière.
Au soutien de l'infirmation du jugement qui les a condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés, les époux [B] font valoir que ce fondement juridique est inapplicable en l'espèce, faute d'un vice inhérent à l'immeuble acquis par les consorts [Y].
Sur l'obligation précontractuelle d'information, ils soutiennent qu'il n'est pas démontré que l'information relative aux punaises de lit était déterminante dans le choix d'acquérir cet appartement, les acquéreurs déclarant avoir été au courant dès le 20 mars 2021, de la présence des punaises de lit dans l'appartement et avaient donc une alternative, soit de résilier ledit contrat et se faire restituer les fonds versés ou conserver le bien, le rendre propre à sa destination en procédant au traitement a n d'éradiquer l'infestation des punaises de lit. Ils ajoutent que l'antériorité de la présence des punaises de lit à la vente n'est pas établie avec certitude, et qu'en outre, n'étant pas des professionnels de l'immobilier, ils ne pouvaient pas comprendre l'obligation précontractuelle qui a pu peser sur eux.
Faisant leur la motivation du jugement, les époux [Y] font valoir essentiellement que les époux [B] reconnaissent avoir déjà connu une infestation en novembre 2020, soit avant la signature de l'avant contrat de vente, information qu'ils ne leur ont pas communiquée, ce qui établit l'antériorité du vice à la vente, qu'ils ont ainsi commis une réticence dolosive, et que la gravité suffisante du vice pour affecter l'usage habituel de la chose vendue (vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu) est établie, tout comme son caractère caché.
Réponse de la cour
- Sur le fondement de la garantie des vices cachés
Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En application de ces dispositions, il incombe à l'acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer l'existence d'un défaut de la chose vendu non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, antérieur à la vente et inhérent à la chose vendue.
En l'espèce, il est établi que peu de temps après leur prise de possession des lieux de l'appartement acquis le 13 mars 2021 des époux [B], les époux [Y] ont les demandeurs ont rapidement constaté la présence de de punaises de lit.
Ainsi, ils justifient avoir acquis une machine à vapeur pour la désinfection le 24 mars 2021, et avoir dû solliciter une intervention de Docteur [V] le 30 mars 2021 pour un traitement punaises de lit comprenant des recommandations avant traitement soit pulvérisation d'insecticide spéciale punaises de lit action Choc (substances actives Cyperméthrine 180g/L) + insecticide larvicide régulateur de croissance (substances actives Sméthoprène 6,11%) sur surface totale, un dispositif de fumigation, (pièce n°6 [Y]), et mise en 'uvre d'un protocole de traitement chimique contre les punaises de lit (pièces n°6 et 7 [Y]).
De plus, un rapport de détection canine de la société Sniff-Dog en date du 26 avril 2021 a relevé :
« La détection canine a confirmé la présence de punaises de lit dans l'habitation, malgré les deux traitements déjà effectués. Les marquages du chien se retrouvent principalement : Dans la pièce du fond servant de dressing.
Cette zone semble la plus sensible, avec de nombreux marquages qui semblent indiquer que la présence est forte et date de plusieurs mois.
Mais d'autres pièces sont aussi impactées, notamment :
Dans la chambre parentale, sur le pourtour du lit.
Dans la chambre enfant sur le pourtour du lit bois.
Dans le salon, sur le canapé.
(NB les meubles proches des marquages, tels que les chevets, les commodes, penderies, tapis etc'. devront faire l'objet d'attention en vue d'un prochain traitement.)
Il n'y a pas eu de marquages dans les autres pièces de l'appartement, telles que les pièces d'eau.
PRECONISATION :
Habitation : Si possible : Démontage des sols parquets, moquettes et plinthes. Puis traitement chimique.
Textiles & effets personnels : Traitement respectant le protocole que le professionnel établira, ou surgélation » (pièce 9 [Y])
Enfin, ils ont fait procéder à une seconde intervention par Docteur [V] le 28 avril 2021, et une 3ème intervention a également été programmée le 11 mai 2021 pour désinsectisation spéciale moyennant une facture d'un montant de 2.399,10 € TTC.(pièce n°10).
La réalité du vice postérieurement à la vente est donc démontrée, étant observé que la présence de tels insectes, en nombre et de façon généralisée, caractérise la gravité de ce trouble rendant l'immeuble impropre à sa destination, telle que contractuellement définie.
Concernant l'antériorité à la vente, les époux [B] soutiennent que les punaises de lit peuvent avoir été amenées dans l'appartement par les acquéreurs qu'ils avaient autorisé à entreposer des cartons trois semaines avant la signature de la vente.
Toutefois, il convient de souligner qu'ils ont également indiqué avoir constaté la présence de punaises de lit au mois de novembre 2020 après avoir acheté un sommier d'occasion qui était infesté et n'avoir plus subi aucun trouble lié à la présence de punaises de lit après l'avoir jeté et avoir appliqué un traitement, alors qu'ils ne démontrent nullement avoir effectivement appliqué un quelconque traitement pour traiter l'infestation qu'ils reconnaissent avoir connu quelques mois avant la vente.
De plus, la présence antérieure à la vente et à l'arrivée des acquéreurs apparaît d'autant plus établie que le rapport de détection canine effectué le 26 avril 2021 faisait état de la présence de punaises de lit malgré deux traitements précédents et estimait l'antériorité de l'infestation à plusieurs mois auparavant.
Pour autant, l'engagement de la responsabilité du vendeur d'un bien suppose que soit démontrée l'existence d'un vice caché inhérent à ce bien, en l'occurrence, aux immeubles vendus, c'est-à-dire un défaut propre à la chose elle-même. Ainsi, il est régulièrement jugé que doit être écarté de la garantie des vices cachés tout défaut affectant une chose dont la cause directe et immédiate lui est extérieure. Or, les punaises de lit ne procèdent pas d'une infestation du même type que les insectes xylophages lesquels s'intègrent au bâtiment pour le dégrader. En effet, ces insectes sont dus à des facteurs exogènes et ne sont présents dans les bâtiments qu'à raison de circonstances externes, étant transportées par des habitants ou sur des objets par eux importés. Les insectes litigieux, à la différence des termites notamment, ne sont pas produits ou intégrés par et aux boiseries ou autres éléments d'équipement intégrés au bâti, mais par des causes externes, étant notamment véhiculés par les habitants, dans leurs bagages ou leurs vêtements.
Ainsi, le vice lié à la présence de punaises de lit dans un immeuble a une cause extérieure et n'est pas inhérent à la chose objet du contrat de vente, à savoir l'immeuble.
Il n'est par ailleurs pas démontré que les caractéristiques propres du bien vendu sont de nature à favoriser la manifestation de ce vice, de sorte que celui-ci en affecterait la structure et s'y serait incorporé.
Ainsi, c'est à tort que le tribunal a retenu en l'espèce la garantie des vendeurs au titre des vices cachés.
- Sur le fondement du manquement à l'obligation précontractuelle d'information
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, bien que les époux [Y] évoquent le silence gardé par les époux [B] ou encore la réticence dolosive de ceux-ci, ils ne sollicitent pas la nullité de la vente mais uniquement l'indemnisation de leurs préjudices. La prétention des intimés n'est pas fondée sur un vice du consentement au sens des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, de sorte que la notion de dol n'est pas en cause.
Il apparaît que l'action des époux [Y] fondée sur la rétention par leurs cocontractants d'une information doit également être appréciée à l'aune du manquement à l'obligation précontractuelle d'information résultant de l'article 1112-1 du code civil, sur le fondement duquel les époux [Y] n'ont pas conclu alors que les époux [B] ont conclu à titre subsidiaire.
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil : « [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».
En l'espèce, il sera relevé qu'aux termes de l'acte de vente du 13 mars 2021, il n'est aucunement fait état de la présence passée ou actuelle de punaises de lit au sein des immeubles objets de la vente, ni d'une quelconque difficulté rencontrée à ce titre.
Pourtant, il ressort des développements précédents que les veneurs étaient informés de la présence de punaises de lits dans leur appartement ne serait-ce qu'au cours du mois de novembre 2020, soit moins de cinq mois avant le vente, tout comme il n'est pas démontré par les vendeurs qu'ils ont effectivement entrepris un traitement après avoir jeté le sommier responsable de l'infestation.
Il est établi par ailleurs que le contrat entre les parties avait pour objet l'acquisition par les époux [Y] d'un appartement afin d'y habiter avec leur jeune enfant alors âgé de 18 mois qui a rapidement présenté des traces de piqures de punaises de lit, comme le démontrent les photographies produites par les époux [Y].
Compte tenu de la nuisance générée pour les occupants des lieux, la connaissance par les acquéreurs de la présence d'une infestation par de tels nuisibles porte nécessairement sur un élément déterminant du contrat de vente, tel que défini entre les parties, et donc de leur consentement.
Le contrat ayant pour objet un usage d'habitation à titre personnel par les acquéreurs, les vendeurs qui avaient été eux-mêmes confrontés à une infestation récemment, ne pouvaient ignorer que la présence des punaises de lit allait entraîner un trouble certain à la jouissance du bien, d'autant que le propre de ce type d'infestation est de présenter la difficulté de pouvoir disparaître un temps avant de reprendre, retardant leur éradication définitive.
Il leur appartenait donc d'avertir les époux [Y], à tout le moins, du fait que les immeubles avaient subi une telle infestation, ne serait-ce que pour les inciter à la vigilance et envisager la mise en 'uvre de nouveaux traitements, le cas échéant, et qu'en s'en abstenant, ils ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information, engageant ainsi leur responsabilité à l'égard de leurs acquéreurs.
- Sur les préjudices indemnisables
1 ' La demande en paiement de la somme de 75.000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Or, la responsabilité des époux [B] n'est pas retenue au titre de la garantie des vices cachés, mais au titre de leur déloyauté et de leur absence de transmission d'information pleine et entière dans le cadre du contrat de vente conclu avec les époux [Y], de sorte qu'il ne peut être question d'action estimatoire au profit de ces derniers, les dispositions susvisées ne s'appliquant pas.
De surcroît, les époux [Y] sollicitent la restitution partielle du prix à hauteur de 75.000 € alors que le prix d'acquisition du bien était de 105.000 €, sans toutefois invoquer et a fortiori justifier d'une quelconque perte de valeur de l'immeuble acquis, ni sur le principe ni sur le montant d'une telle dépréciation.
En outre, il importe de souligner que si la présence de tels nuisibles engendre indéniablement un préjudice pour les occupants du bien et si elle requiert la mise en 'uvre de traitements, souvent à plusieurs reprises, il est constant que cette infestation est réversible et peut être éradiquée, de sorte que la valeur de l'immeuble demeure donc inchangée, l'immeuble en tant que tel n'étant pas affecté.
Dès lors, cette demande d'indemnisation présentée par les intimés n'apparaît pas fondée et ne peut donner lieu à paiement de la somme réclamée, ni même à celle d'une somme moindre à ce titre.
La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné les époux [B] au paiement de la somme de 10.500 euros à titre de réduction du prix de vente, et les époux [Y] déboutés de leur demande à ce titre.
2 ' L'indemnisation du préjudice matériel
L'indemnisation des différents préjudices sollicitée par les époux [Y] ne peut être fondée sur l'article 1645 du code civil, la garantie des vices cachés n'étant pas retenue comme mobilisable, mais relève des dispositions de l'article 1112-1 du même code et du défaut d'information loyale entre cocontractants.
En premier lieu, les époux [Y] sollicitent la confirmation du jugement leur ayant alloué la somme de 16.956,26 € en remboursement des divers frais par eux engagés et dont ils justifient par la production de factures, au titre des divers traitements appliqués, des achats de biens meubles en remplacement de ceux touchés par les punaises de lit notamment un lit à barreaux pour leur enfant, un matelas et un sommier, un canapé dont les photographies produites démontrent qu'il était touché par les punaises de lit, ainsi que les frais de changement de revêtement de sol, des nids et déjections ayant été constatés sous les parquets et/ ou la moquette, en encore au bord des plinthes.
Ces frais étant justifiés par les pièces produites, le jugement sera confirmé de ce chef.
3 ' L'indemnisation du préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance des époux [Y] ne saurait sérieusement être contesté, au regard de l'importance de l'infestation dont témoignent de multiples photographies, des traitements chimiques qu'ils ont dû mettre en 'uvre lesquels engendrent de nombreuses contraintes ainsi que cela résulte des recommandations figurant sur le protocole de traitement remis par la société Docteurs [V] reproduit littéralement :
« RECOMMANDATIONS AVANT TRAITEMENT :
« - Ranger la maison
- Libérer les plinthes
- Retirer la literie (draps, housses, coussins, couvertures...)
- Sortir et mettre en pile tous les vêtements au milieu d'une pièce espacée
- Isoler hermétiquement tous les produits alimentaires
- Prévoir un lieu de retraite hors de l'habitation, pour tous les types d'animaux domestiques.
- Eviter aux chiens, chats, ou autres animaux domestiques, de rentrer en contact avec les produits durant tout le temps de leur application.
RECOMMANDATIONS APRES INTERVENTION :
- Quitter les lieux pendant 4 à 5 heures au minimum.
- A votre retour, ouvrir toutes les fenêtres pour aérer, puis quitter de nouveau l'habitation durant 1 heure environ. (Les enfants, les femmes enceintes, et toutes personnes souffrant de difficultés respiratoires ne doivent pas être présentes pendant la période d'aération)
- Pour les textiles fins (vêtements, draps, ...) traiter par lavage ou séchage à 65° pendant 30 mn. Pour les textiles ne supportant pas ces températures, utiliser la congélation à - 20° pendant 72h)
- Isoler les textiles décontaminés dans des sacs plastiques (poubelle) bien fermés, jusqu'à éradication des nuisibles.
- Bien laver tout objet susceptible d'être entre en contact avec le produit chimique (notamment les jouets enfant)
- Après l'intervention, les produits appliqués ne doivent pas être retirés avant la veille ou l'avant veille de la seconde intervention.
PAS DE SERPILLIERE, ASPIRATEUR
- En cas d'infestation trop importante, nous risquons de vous conseiller de vous
débarrasser des mobiliers les plus infestés ».
Compte tenu de l'importance du trouble de jouissance subi, il convient d'allouer à ce titre la somme de 20.000 € .
- Sur la demande au titre de l'amende civile
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximum de 0 000» €» sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Selon l'article 559 du code de procédure civile :
« En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d'enregistrement de la décision qui l'a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés. Ceux-ci peuvent obtenir une expédition de la décision revêtue de la formule exécutoire sans que le non-paiement de l'amende puisse y faire obstacle ».
Il est constant que l'amende civile ne peut être prononcée qu'au profit du Trésor public, de sorte que pour ce seul motif, la demande des époux [Y] de condamnation des époux [B] à leur payer 5.000 € à ce titre ne peut qu'être rejetée.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.
Il est constant que l'exercice du droit d'action, comme l'exercice d'une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu'à la condition de faire la preuve d'un exercice fautif au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil et d'un dommage imputable à cette faute.
Si toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs, l'abus du droit d'ester en justice ne nécessitant pas, pour être caractérisé, d'avoir été commis dans l'intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d'un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.
Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière voire la légèreté blâmable.
En particulier, l'échec dans l'exercice d'une voie de droit ne peut, à lui seul, suffire à établir que l'action ou le recours engagé étaient abusives ou téméraires.
En l'espèce, il ne peut être retenu que l'appel interjeté par les époux [B] était abusif dès lors qu'il a été jugé par la présente décision que le fondement juridique sur lequel une partie des condamnations prononcées par le tribunal, soit la garantie des vices cachés, n'était pas applicable, ce qu'ils ont soulevé de manière pertinente à hauteur d'appel.
Par conséquent, les époux [Y] ne démontrant pas l'abus du droit de se défendre ni l'abus d'un droit d'exercer une voie de recours, leur demande de ce chef doit être rejetée.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [B], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [Y] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 20 septembre 2023, sauf en ce qu'il condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 16.956,26 euros au titre des frais engagés, dit que de cette somme sera déduite la provision de 8 000 euros allouée par l'ordonnance de référé du 20 juillet 2021 pour autant qu'elle ait été payée par les époux [B] , condamne M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne aux entiers dépens ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] à payer à M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] :
- la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;
DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leur demande au titre de la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
DEBOUTE M. [J] [Y] et Mme [X] [R] épouse [Y] de leurs demandes au titre de l'amende civile et de l'appel abusif ;
DEBOUTE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] [B] et Mme [M] [K] épouse [B] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,