CA Rennes, 4e ch., 16 juillet 2026, n° 25/00141

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par un acte authentique dressé le 18 mars 2014, M. [E] [Z] et Mme [W] [N] ont acquis un appartement au premier étage de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 1], dont le cabinet [X] est le syndic.

M. [E] [Z] et Mme [W] [N] ont été convoqués par le cabinet [X] à une assemblée générale qui s'est tenue le 9 juillet 2021.

Le procès verbal de cette assemblée général leur a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 juillet 2021.

Suivant un acte d'huissier du 15 septembre 2021, M. [E] [Z] et Mme [W] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet [X], devant le tribunal judiciaire de Nantes en annulation du procès-verbal du 9 juillet 2021, invoquant d'une part que le syndic ne disposait plus de la qualité de mandataire du syndicat à la date de la délivrance de la convocation et d'autre part pour défaut d'identification des mandataires sur la feuille de présence.

Par jugement en date du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- rejeté la demande d'annulation du procès verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 formée par M. [E] [Z] et Mme [W] [N],

- rejeté la demande en paiement de l'arriéré de charges d'un montant de 11 713,71 euros, selon décompte arrêté au mois de juin 2024, formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], contre M. [E] [Z] et Mme [W] [N],

- condamné in solidum M. [E] [Z] et Mme [W] [N] aux dépens,

- rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que l'exécution provisoire est de droit.

M. [E] [Z] et Mme [W] [N] ont relevé appel de cette décision le 7 janvier 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 29 juillet 2025, M. [E] [Z] et Mme [W] [N] demandent à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété,

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Rejeté la demande d'annulation du procès verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 formée par M. [E] [Z] et Mme [W] [N] ;

- Condamné in solidum M. [E] [Z] et Mme [W] [N] aux dépens,

- Rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

- d'annuler le procès verbal d'assemblée générale du 9 juillet 2021,

- de déclarer irrecevable la demande formulée par le syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

- débouter le syndicat de copropriété de sa demande en paiement des charges de copropriété,

A titre subsidiaire :

- d'annuler la résolution n°12 du procès verbal d'assemblée générale du 9 juillet 2021,

- de surseoir à statuer sur la demande de paiement des charges de copropriété présentée par le syndicat de copropriété,

En tout état de cause :

- de condamner le syndicat de copropriété, représenté par son syndic le Cabinet [X], au paiement d'une indemnité de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société par actions simplifiée [X] & Associés, demande à la cour de le recevoir en ses demandes, y faire droit et :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Rejeté la demande d'annulation du procès verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 formée par M. [E] [Z] et Mme [W] [N],

- Condamné in solidum M. [E] [Z] et Mme [W] [N] aux dépens,

- Dit que l'exécution provisoire est de droit,

- débouter M. [E] [Z] et Mme [W] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021

Sur le défaut de qualité du syndic

Selon l'article 7 du décret n° 67-223 du 11 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ou dans le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

L'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021 a été convoquée par la SAS [X] & Associés, ès qualités de syndic de la copropriété.

La convocation a été adressée à Mme [W] [N] et M. [E] [Z] le 11 juin 2021.

Le syndic tenait son mandat, d'une durée d'une année, d'une résolution n°9 adoptée lors d'une précédente assemblée générale des copropriétaires en date du 02 juillet 2020.

Nonobstant la demande en justice des deux copropriétaires tendant à obtenir le prononcé de l'annulation de l'assemblée générale du 2 juillet 2020, sa validité est toujours acquise à la date où la cour statue.

Au regard de ces éléments, le mandat du syndic expirait donc le 30 juin 2021.

En conséquence, la SAS [X] & Associés disposait bien de la qualité de syndic de la copropriété d'une part à la date à laquelle il a adressé aux appelants la convocation et d'autre part à celle correspondant à la tenue de l'assemblée générale critiquée.

La confirmation de la désignation du cabinet [X], ès qualités, intervenue lors d'une nouvelle assemblée générale qui s'est réunie le 16 avril 2024, également contestée par les appelants dans le cadre d'une autre procédure en cours, est sans incidence sur les éléments retenus ci-dessus. Il en est de même pour ce qui concerne le prononcé de l'annulation d'une précédente assemblée générale en date du 10 avril 2019.

Le jugement ayant rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2021 sera donc confirmé sur ce point.

Sur l'irrégularité de la convocation

Les appelants allèguent que la convocation du 11 juin 2021 ne fait pas mention des modalités de consultation des pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en violation des dispositions de l'article 9- 1 du décret du 67-223 du 17 mars 1967. Ils réclament dès lors le prononcé de la nullité de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 en raison de l'irrégularité de cette convocation, en ajoutant qu'ils ne sont pas tenus à démontrer l'existence d'un grief.

Ce moyen n'a pas été soulevé devant les premiers juges.

En réponse, l'intimé considère que la contrainte pesant sur le Syndic résultant de l'article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n'est qu'une obligation de mise à disposition. Il ajoute que diverses pièces jointes étaient annexées à la convocation de sorte que les copropriétaires disposaient d'une information utile et suffisante leur permettant de se positionner lors du vote des différentes résolutions, précisant que le formulaire de vote par correspondance indiquait que l'ordre du jour et les documents annexés à la convocation étaient mis à disposition sur le site en ligne sécurisé de la copropriété accessible à chaque copropriétaire.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Selon l'article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

- Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

- Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

- Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

- Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

- Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

- Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

L'examen de la convocation du 11 juin 2021 à l'assemblée générale du 9 juillet 2021 fait apparaître la mention de diverses pièces jointes y étant annexées, s'agissant :

- de l'ordre du jour de l'assemblée ;

- des projets de résolution ;

- des pouvoirs ;

- de l'état des dépenses de l'exercice écoulé (année 2020) ;

- due budget prévisionnel ;

- du mandat de gestion ;

- de l'état des dettes et créances et la situation de trésorerie ;

- du rapport d'expertise amiable (GLA Conseils) et le rapport de visite ECSB ;

- des devis et contrats prévus à l'ordre du jour (sociétés Legal Olivier, Roy Peintures, [P], Passionplâtre-EURL [F] [K]).

Pour autant, ladite convocation ne comporte aucune mention relative aux lieu, jour et heure de la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété de l'article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les appelants sont bien fondés à réclamer l'annulation non pas de la totalité des résolutions de l'assemblée générale mais de celles ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de leur incomber.

A la lecture du procès-verbal du 9 juillet 2021, seule la résolution n°2 portant sur 'l'examen et l'approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et quitus à donner au syndic pour sa gestion comptable' encourt l'annulation.

La décision sera donc partiellement infirmée au regard des nouveaux moyens développés en cause d'appel par Mme [W] [N] et M. [E] [Z].

Sur l'identification des mandataires sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 9 juillet 2021

L'article 14 du décret 67-223 du 17 mars 1967 indique qu'il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

- présent physiquement ou représenté ;

- participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

Le tribunal a estimé que l'absence de mention sur la feuille de présence de l'identité des mandataires ne suffit pas pour entraîner l'annulation du procès-verbal dès lors que celui-ci contient des éléments permettant d'identifier les copropriétaires présents ou représentés.

Les appelants contestent cette décision et font valoir :

- que la signature est 'manifestement identique' pour ce qui concerne les consorts [R] [U] et M. [D] ;

- que les premiers juges ont d'ailleurs constaté cette situation ;

- que cela suppose donc qu'elles ont été représentées à l'assemblée générale du 9 juillet 2021 ;

- que la feuille de présence ne précise cependant aucunement les nom et domicile de leurs mandataires respectifs ;

- que la signature apposée par le président de séance sur ladite feuille est sans incidence sur les éléments relevés ci-dessus ;

- que le tribunal n'a manifestement pas tiré les conséquences de ses propres constatations.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires adopte les motifs retenus par les premiers juges pour solliciter la confirmation de la décision attaquée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L'omission des mentions exigées à l'article 14 précité ne rend l'assemblée générale annulable qu'en l'absence d'éléments suffisants permettant l'identification des copropriétaires présents ou représentés (3e Civ., 21 juin 2006, n° 05-15.752, Bull. n° 156 ; 3e Civ., 28 janvier 2021, n° 19-17.906).

Le 7 juillet 2021, M. [D] ainsi que les consorts [R] [U] ont donné pouvoir à Mme [Q] [M] pour les représenter à l'assemblée générale du 9 juillet 2021.

Cette dernière a elle-même été représentée par M. [J] [M].

Le tribunal a justement constaté à la lecture de la feuille de présence que la même signature était apposée en face des noms de M. [M], de M. [D] et des consorts [R] [U].

Dès lors, il y a lieu de considérer que la cour dispose d'éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés.

Il sera ajouté que les appelants admettent eux-mêmes que la situation qu'ils dénoncent n'a aucune incidence sur l'issue des votes des copropriétaires présents ou représentés ce jour-là.

Ces éléments sont suffisants pour motiver la confirmation du jugement entrepris ayant rejeté l'annulation de la totalité de l'assemblée générale pour absence d'identification des mandataires sur la feuille de présence, étant observé, comme indiqué ci-dessus, que la décision attaquée sera infirmée en ce qu'elle n'a pas annulé la résolution n°2.

Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021

Pour la première fois en cause d'appel, Mme [W] [N] et M. [E] [Z] réclament le prononcé, dans l'hypothèse où l'intégralité de l'assemblée générale du 9 juillet 2021 ne serait pas annulée, de l'annulation de la seule résolution n°12.

Cette demande nouvelle ne saurait être déclarée irrecevable au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile comme le soutient l'intimé car cette prétention tend aux mêmes fins que celle relative à la demande d'annulation de la totalité des résolutions figurant au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2021.

Les appelants soutiennent que la résolution n°12 'viole pour de multiples motifs le droit applicable', s'agissant :

- du vote d'une résolution non inscrite à l'ordre du jour (délégation de pouvoir au conseil syndical) ;

- du vote d'une résolution ayant plusieurs objets (vote de travaux et d'une délégation de pouvoir) ;

- du vote d'une résolution ayant pour objet une délégation de pouvoir au conseil syndical à la majorité de l'article 24 au lieu de la majorité de l'article 25.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires fait justement observer que les quatre devis précités ont été joints à la convocation précisant très clairement leur affectation, s'agissant des travaux de réfection de la cage d'escalier et du hall d'entrée. L'inscription à l'ordre du jour de cette résolution apparaît suffisamment précise quant à son objet et son contenu.

Pour le surplus :

En application de l'article 21 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, une délégation de pouvoir peut être donnée par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne. Elle ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés.

Le fait qu'un mandat ait été donné au conseil syndical 'pour choisir l'entreprise dans le cadre du budget voté', adoptée à la majorité requise des copropriétaires (article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), n'est qu'une modalité d'exécution de la résolution L'adjonction de cette précision ne constitue pas une cause de nullité.

Enfin, s'il est établi que la délégation de pouvoir au conseil syndical doit être votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, à la différence de celle exigée pour l'adoption de travaux (3e Civ., 31 mai 2018, n° 17-18.046, Bull. 2018, III, n° 57), la lecture de la résolution critiquée fait apparaître qu'elle a été adoptée par 88397 tantièmes sur un total de 100000, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il convient dès lors de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°12 présentée par les appelants.

Sur les charges de copropriété

Le jugement déféré ayant rejeté la demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété présentée par le Syndicat des copropriétaires n'est pas contesté en appel par ce dernier. La cour n'est donc pas saisie d'une quelconque prétention sur ce point, de sorte qu'il ne sera pas répondu aux moyens s'y rapportant soulevés par les appelants.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d'appel de mettre à la charge, in solidum, de Mme [W] [N] et de M. [E] [Z], qui succombent en la majeure partie de leurs prétentions, voire à la quasi-totalité, le versement au profit du Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, d'une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Sur les dépens

Succombant presque intégralement à l'ensemble de leurs prétentions, Mme [W] [N] et M. [E] [Z] seront condamnés in solidum au paiement des dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Infirme le jugement rendu le 28 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a rejeté la demande présentée par Mme [W] [N] et M. [E] [Z] tendant à obtenir le prononcé de l'annulation de la résolution numéro 2 du procès-verbal d'assemblée générale des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] en date du 9 juillet 2021 ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

- Annule la résolution numéro 2 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] en date du 9 juillet 2021 ;

- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

- Déclare recevable la demande d'annulation de la résolution n°12 figurant au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] en date du 9 juillet 2021 ;

- Rejette la demande présentée par Mme [W] [N] et M. [E] [Z] tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°12 figurant au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] en date du 9 juillet 2021 ;

- Condamne in solidum Mme [W] [N] et M. [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée [X] & Associés, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne in solidum Mme [W] [N] et M. [E] [Z] au paiement des dépens d'appel.