CA Rouen, 1re ch. civ., 10 juillet 2026, n° 25/00915
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/00915 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J5BD
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 10 JUILLET 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/02965
Tribunal judiciaire de Rouen du 27 janvier 2025
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
SAS BOUYGUES IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Florence DROUIN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jérôme MARTIN, avocat au barreau de Paris substitué par Me BONNEFROY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme WITTRANT, présidente de chambre
Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme CHEVALIER, cadre greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 25 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
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EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
Le 13 juillet 2006, un permis de construire un ensemble immobilier de 107 logements collectifs et de bureaux au [Adresse 5] à [Localité 3] a été délivré à la société Bouygues immobilier par le maire de [Localité 3].
Selon un bon de commande du 28 décembre 2006, la société Bouygues immobilier a confié à la société Cobeima la réalisation de travaux d'étanchéité dans un ancien abri de défense passive voisin, appartenant à la Sncf, afin de le transformer en un bassin de rétention des eaux pluviales des toitures des bâtiments de l'ensemble immobilier à venir.
Le 6 juin 2007, la société Bouygues immobilier a réglé ces travaux dans leur intégralité.
Par acte notarié du 9 avril 2008, la Sncf lui a vendu la parcelle sur laquelle était situé le bassin de rétention aménagé.
La déclaration d'ouverture du chantier de construction de l'ensemble immobilier date du 15 décembre 2008.
Le 3 septembre 2010, les travaux de construction tous corps d'état de cet ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété et dont les lots avaient fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement, ont été réceptionnés.
Entre le 8 juin 2013 et le 23 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a effectué plusieurs déclarations de sinistre auprès de la Sa Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage, pour des infiltrations d'eau, notamment dans le garage constituant le lot n°575 et situé au niveau - 2 du bâtiment C, en lien avec un défaut d'étanchéité du bassin de rétention.
Le 21 décembre 2017, la Sa Allianz Iard a notifié une position de non garantie au motif que ce bassin n'était pas compris dans la définition de la construction assurée et qu'en tout état de cause un désordre de nature décennale n'avait pas été constaté.
Par ordonnance du 21 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen, saisi notamment le 7 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires, a fait droit à sa demande d'expertise notamment au contradictoire de la société Bouygues immobilier.
Par acte d'huissier de justice du 12 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bouygues immobilier devant le tribunal judiciaire de Rouen en garantie décennale notamment au titre des désordres affectant le bassin de rétention.
Suivant exploits du 21 août 2020, la société Bouygues immobilier a appelé en garantie les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs, ainsi que la société Cobeima.
Par jugement du 27 août 2021 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Rouen du 7 juin 2023, le tribunal a notamment, dans le litige opposant la société Cobeima et la société Bouygues immobilier :
- dit que les travaux réalisés par la société Cobeima pour le compte de la Sasu Bouygues immobilier ont fait l'objet d'une réception tacite intervenue le 6 juin 2007,
- constaté que plus de dix ans se sont écoulés entre le 6 juin 2007 et la première assignation délivrée à la société Cobeima,
- déclaré irrecevable l'action diligentée par la Sasu Bouygues immobilier contre la société Cobeima du fait de la forclusion.
L'expert judiciaire M. [H] [P] a établi son rapport d'expertise le 3 janvier 2023.
Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a, entre autres dispositions, déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie décennale intentée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Bouygues immobilier concernant les désordres affectant le bassin et rappelé que pour le surplus les actions engagées par le syndicat des copropriétaires étaient recevables.
Par jugement contradictoire du 27 janvier 2025, le tribunal a :
- rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3],
- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3] aux entiers dépens, en eux compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit que les dépens pourront être recouvrés par Me Drouin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,
- rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.
Par déclaration du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic Square habitat, demande de voir en application des articles 1792 et suivants, 1231-1 (ex 1147) du code civil, L.242-1 et suivants du code des assurances :
- juger irrecevable l'exception de forclusion développée dans les conclusions d'intimée n°2 de la société Bouygues immobilier notifiées le 27 février 2026,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 et, statuant à nouveau :
à titre principal,
- juger que la société Bouygues immobilier a engagé sa responsabilité décennale au titre des infiltrations affectant les sous-sols de l'immeuble dénoncées par assignation du 14 mai 2018 et que leur réparation oblige à réparer le bassin de rétention des eaux pluviales,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de
353 711,39 euros TTC au titre du bassin de rétention et des parois du box 575, avec indexation au titre de l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport et l'arrêt à intervenir, puis calcul des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil, jusqu'à parfait paiement,
à titre subsidiaire,
- juger que la société Bouygues immobilier a engagé sa responsabilité décennale au titre des infiltrations dans les sous-sols et sa responsabilité contractuelle de droit commun au titre du bassin de rétention,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de
353 711,39 euros TTC au titre du bassin de rétention et des parois du box 575, avec indexation au titre de l'indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport et l'arrêt à intervenir, puis calcul des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil, jusqu'à parfait paiement,
dans tous les cas,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de 33 516 euros au titre des frais consécutifs liés à la recherche et à la réparation des désordres et celle de 60 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de la procédure qui comprendront les frais d'expertise de M. [P].
Il fait valoir que son action fondée sur l'article 1792 du code civil n'est pas forclose concernant les infiltrations affectant les parties communes réceptionnées le 3 septembre 2010 ; que la Sas Bouygues immobilier n'a pas interjeté appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2024 ayant déclaré recevables les autres actions qu'il avait engagées, dont l'action en garantie décennale contre cette dernière au titre de ces désordres et l'action en responsabilité contractuelle de celle-ci.
Il souligne que l'irrecevabilité de ces deux actions n'a pas été soulevée par la Sas Bouygues immobilier dans ses conclusions notifiées le 1er septembre 2025, de sorte qu'elle est irrecevable à invoquer leur forclusion dans ses conclusions notifiées après l'expiration des délais des articles 909 et 910 du code de procédure civile ; qu'en effet, en application du principe de concentration des moyens, les exceptions soulevées tardivement, sans cause nouvelle ou révélée postérieurement, sont irrecevables.
Il indique que son action subsidiaire fondée sur la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier pour les désordres affectant le bassin de rétention ne s'apprécie pas au regard des règles du droit de la construction mais selon celles du droit de la vente, de sorte qu'elle échappe aux conséquences de l'article 1792-4-3 du code civil et à la prohibition jurisprudentielle d'une responsabilité contractuelle lorsqu'une responsabilité décennale est encourue.
Il expose sur le fond à titre principal que le désordre qui affecte le box n°575 et se caractérise par des infiltrations d'eau à travers les parties communes de la copropriété, c'est-à-dire les voiles en béton armé qui constituent la structure de l'immeuble, relève de plein droit de la responsabilité décennale des constructeurs comme rendant celui-ci impropre à sa destination, comme l'a retenu l'expert judiciaire ; que ce dernier a également précisé que la persistance de ce désordre présente des risques pour sa stabilité ; que le fait que le règlement de copropriété prévoit que les parkings ne pourront servir qu'au stationnement des véhicules n'a aucune incidence.
Il ajoute que la cause de ce désordre réside dans le bassin de rétention fuyard et dans le défaut d'étanchéité des voiles béton de l'immeuble ; qu'aucune autre cause possible n'a été mise en évidence lors des opérations d'expertise ; qu'en matière de garantie décennale, la cause est sans importance et la seule constatation du désordre entraîne la responsabilité du constructeur qui ne peut s'en dégager qu'en prouvant la cause étrangère.
Il précise encore que, selon l'expert judiciaire, la réparation de ce désordre entraîne obligatoirement la réparation du bassin de rétention fuyard à hauteur de
339 549,24 euros TTC ; qu'il n'existe aucune autre solution technique ; que, si les travaux de reprise des parois du box n°575 préconisés par l'expert judiciaire ont été effectués par la société Noé pour la somme de 14 162,15 euros TTC et y ont limité les entrées d'eau, ils les ont reportées vers la zone adjacente correspondant au box n°527.
Il met en cause subsidiairement la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil pour les fautes qu'elle a commises lors de la vente en cédant un immeuble dont les parties communes ont été conçues avec de telles négligences, ce qui lui cause un préjudice. Il souligne que la conception et la réalisation du bassin de rétention se sont inscrites depuis l'origine dans le cadre de l'opération globale de promotion, mais qu'elles ont été mal exécutées.
Il reproche d'abord à la Sas Bouygues immobilier d'avoir fait preuve de déloyauté contractuelle dans le cadre de cette opération. Il explique ainsi qu'elle était consciente de la mauvaise qualité de ce bassin de rétention ; qu'elle a accepté au profit des immeubles alentour et au détriment de la copropriété qu'ils y rejettent leurs eaux pluviales et que son entretien soit intégralement à la charge du syndicat des copropriétaires, ce qui constitue là une servitude à des conditions léonines ; qu'enfin, elle a accepté une 'réception' tacite en juin 2007 alors que la réception de l'ensemble immobilier date de septembre 2010 et ne lui a donné aucune information à ce sujet, l'exposant ainsi au risque qui s'est réalisé d'agir tardivement en cas de fissurations.
Il fait ensuite grief à la Sas Bouygues immobilier de ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage pour l'aménagement du bassin de rétention, ce qui constitue une infraction pénale et une faute en lien direct avec son préjudice constitué par l'impossibilité de mobiliser une telle assurance.
Il fait valoir à titre très subsidiaire, si son préjudice était analysé en perte de chance de faire indemniser le désordre par l'assureur dommages-ouvrage, qu'elle serait égale à 99 %.
Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2026, la Sas Bouygues immobilier sollicite de voir en vertu des articles 1646-1, 1792-4-1, 1792-4-3, 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1602 et suivants du code civil, L.243-1-1 du code des assurances, 699, 700, 909, 910, 913-5, 122 et 123 du code de procédure civile :
1) à titre liminaire sur 'l'irrecevabilité' soulevée par le syndicat des copropriétaires
à titre principal,
- se déclarer incompétente pour statuer sur celle-ci et renvoyer le syndicat des copropriétaires à saisir le conseiller de la mise en état sous le visa de l'article 913-5, 3° du code de procédure civile,
à titre subsidiaire,
- juger que ses conclusions d'intimée n°1 ont été signifiées dans le délai visé à l'article 909 du code de procédure civile, que la fin de non-recevoir pour forclusion sous le visa de l'article 1792-4-3 du code civil avait été soumise aux premiers juges, et que dans ses conclusions d'appel n°1 elle se prévalait, sous le visa des articles 1792 et suivants et 1792-4-3 du code précité, de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires relatives au bassin de rétention,
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires visant à la voir déclarer irrecevable à se prévaloir de la forclusion des demandes de ce dernier relatives au bassin de rétention présentées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,
2) sur l'appel et les demandes du syndicat des copropriétaires
- juger celui-ci irrecevable et, subsidiairement, mal fondé,
- juger en particulier irrecevables, à raison de leur forclusion, les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2025 en ce qu'il a :
. rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3],
. condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3] aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire,
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par Me Drouin, avocat, conformément à l'article 699 du code précité.
Elle soulève la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun au titre des désordres affectant le bassin de rétention, par application des articles 1646-1, 1792-1, et 1792-4-3 du code civil. Elle expose que le délai décennal a expiré le 6 juin 2017 sans être interrompu ; que l'appelant est donc manifestement irrecevable en ses demandes relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention qu'elles soient fondées sur la garantie décennale ou sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
Elle fait valoir que l'irrecevabilité alléguée de cette fin de non-recevoir invoquée par l'appelant aurait dû être soumise au conseiller de la mise en état, compétent exclusivement selon l'article 913-5, 3° du code de procédure civile pour statuer sur l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 du même code ; que la cour d'appel statuant au fond est incompétente pour connaître de cette irrecevabilité.
Elle ajoute qu'elle a signifié ses conclusions d'intimée n°1 le 1er septembre 2025, soit dans le délai de l'article 909 précité ; que l'article 910 n'est pas applicable en l'espèce ; que, dès lors, aucune irrecevabilité n'est encourue ; que par ailleurs, aux termes de l'article 123 du code précité, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause et que celle querellée avait été soumise aux premiers juges, mais également visée dans ses conclusions d'intimée n°1 ; qu'aux termes de son ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a seulement déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux infiltrations dans le box n°575.
Elle indique sur le fond que sa garantie décennale n'est pas mobilisable ; qu'en premier lieu, les venues d'eau épisodiques se manifestant au droit du box n°575 en sous-sol ne le rendent pas impropre à sa destination contrairement à ce que conclut l'expert judiciaire qui a retenu à tort que ce box pouvait être utilisé pour certains stockages ; qu'en effet, le règlement de copropriété et l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation prohibent tout usage des parkings autre qu'à destination de stationnement des véhicules ; que le juge doit prendre en considération la situation de l'immeuble au jour où il statue.
Elle précise en second lieu que l'atteinte à la solidité de l'ouvrage invoquée par l'appelant concerne le bassin de rétention et non pas les infiltrations affectant le box n°575.
Elle répond au moyen subsidiaire de l'appelant fondé sur la responsabilité contractuelle de droit commun qu'il est de jurisprudence constante que les dommages relevant d'une garantie légale ne peuvent donner lieu à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'aucune faute lui étant imputable en sa qualité de maître de l'ouvrage et de vendeur en l'état futur d'achèvement n'est prouvée ; qu'en effet, elle n'a assumé aucun rôle technique dans la définition, la conduite, la surveillance, ou l'exécution des travaux.
Elle considère à titre subsidiaire que l'expert judiciaire a uniquement préconisé un traitement des fissures pour remédier aux venues d'eau dans le box n°575 à hauteur de la somme de 7 982,40 euros TTC, qui ne nécessite pas en plus la réparation du bassin de rétention ; qu'en effet, n'est pas démontré un lien entre ces infiltrations et le bassin de rétention ; qu'il ne s'agit que d'une hypothèse émise par l'expert judiciaire ; que par ailleurs les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise sont infondées dans leur montant et sont en contradiction avec ceux arrêtés contradictoirement par l'expert judiciaire ; que les autres frais réclamés n'ont pas été validés par ce dernier.
Elle répond à l'appelant que, selon la jurisprudence, le droit commun de la vente n'est pas applicable en matière de vente en l'état futur d'achèvement qui dispose de règles spécifiques posées par les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil ; qu'en tout état de cause, la réception du bassin de rétention ayant été fixée judiciairement par la cour d'appel dans son arrêt du 7 juin 2023, elle ne pouvait pas en informer en amont le syndicat des copropriétaires ; que le prétendu défaut de souscription d'une assurance dommages-ouvrage relative au bassin de rétention est mal fondé et n'a de plus aucun lien avec le montant des travaux de réfection de celui-ci ; que l'appelant ne démontre pas le caractère décennal des vices affectant le bassin de rétention dans le délai décennal.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 4 mars 2026.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir invoquée par la Sas Bouygues immobilier pour forclusion des demandes de l'appelant au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun
1) Sur la compétence de la cour d'appel
Au soutien de son exception d'incompétence matérielle, la Sas Bouygues immobilier invoque l'article 913-5, 3° du code de procédure civile, selon lequel le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910.
Or, dans le cas présent, la fin de non-recevoir pour forclusion de l'action de l'appelant ne relève pas de cette disposition.
La cour d'appel est donc compétente pour examiner sa recevabilité ou son irrecevabilité.
2) Sur sa recevabilité
En premier lieu, la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires en responsabilité contractuelle de droit commun engagée contre la Sas Bouygues immobilier au titre de désordres affectant le bassin de rétention a été invoquée par celle-ci à la page 28 de ses conclusions d'intimée n°1 notifiées le 1er septembre 2025. Dans leur dispositif, elle a soulevé l'irrecevabilité de l'appelant en ses demandes.
De plus, l'article 123 du code de procédure civile énonce que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En conséquence, la fin de non-recevoir invoquée par la Sas Bouygues immobilier n'est pas irrecevable.
En second lieu, il ressort de l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2024 que :
- la Sas Bouygues immobilier l'a saisi d'un incident de forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires à la fois en garantie décennale et en responsabilité contractuelle au titre des désordres affectant l'étanchéité du bassin de rétention,
- le juge de la mise en état a déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie décennale,
- il a indiqué dans ses motifs que : 'Cependant, tel n'est pas le cas des actions diligentées à l'encontre de la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER pour les désordres affectant les ouvrages qui auraient été ultérieurement réceptionnés mais force est de constater que la société BOUYGUES ne soulève la forclusion de l'action en réparation du bassin et non des autres désordres nécessitant des travaux de reprise et qu'il n'y a donc pas lieu à confusion sur ce point.',
- dans son dispositif, il a statué ainsi : 'RAPPELONS que pour le surplus les actions engagées par le SDC LE RIVE DROITE sont recevables' et 'REJETONS toutes demandes plus amples et contraires.'.
Il s'en déduit que :
- le surplus des actions engagées par le syndicat des copropriétaires, qui sont recevables, ne recouvrent que les actions relatives aux désordres affectant l'ensemble immobilier édifié après le bassin de rétention, notamment les infiltrations affectant le parking souterrain au niveau - 2, et non pas l'action en responsabilité de droit commun formée au titre des désordres affectant l'étanchéité du bassin de rétention,
- que, malgré la disposition selon laquelle toutes demandes plus amples et contraires est rejetée, l'autorité de chose jugée ne s'étend pas à la recevabilité de cette action en responsabilité, point sur lequel le juge de la mise en état n'a pas statué.
La Sas Bouygues immobilier est donc également recevable à invoquer la fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes de l'appelant, formées contre elle au titre de désordres affectant le bassin de rétention et fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun. Le moyen contraire de l'appelant sera rejeté.
3) Sur son bien-fondé
L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 1646-1 alinéa 1er du code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
L'article 1792-1, 2° du même code précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Selon l'article 1792-4-3 du même code, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
Seule l'action fondée sur la faute dolosive ou la fraude du constructeur dans l'exécution du contrat est soumise au délai de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.
En l'espèce, n'est pas alléguée la faute dolosive, ni la fraude, de la Sas Bouygues immobilier. Est donc seul applicable le délai de forclusion décennale édicté par l'article 1792-4-3.
La réception du bassin de rétention a été prononcée le 6 juin 2007. Le délai de dix ans a expiré le 6 juin 2017 sans être interrompu par l'action en responsabilité contractuelle diligentée postérieurement par le syndicat des copropriétaires contre la Sas Bouygues immobilier.
Celui-ci est donc forclos et, partant, irrecevable en ses demandes.
Sur l'irrecevabilité des demandes de l'appelant relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention, soulevée par la Sas Bouygues immobilier
La Sas Bouygues immobilier n'invoque pas l'irrecevabilité de l'action relative aux désordres d'infiltrations affectant le parking souterrain édifié après le bassin de rétention, mais celle des réclamations consistant dans les modalités de leur reprise comportant notamment des travaux de reprise du bassin de rétention.
Or, cette question ne relève pas du débat sur la recevabilité, mais sur le fond. Le moyen improprement qualifié de 'fin de non-recevoir pour forclusion' sera dès lors rejeté.
Sur la mise en cause de la garantie décennale de la Sas Bouygues immobilier au titre des infiltrations au niveau - 2 du bâtiment C
L'article 1792 alinéa 1er du code civil énonce que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'impropriété de l'immeuble à sa destination s'apprécie par référence à la destination convenue entre les parties.
En l'espèce, l'expert judiciaire a relevé lors de la première réunion d'expertise le 12 novembre 2018 une trace d'infiltration au niveau du plafond du box n°575. Il a conclu qu'elle n'engendrait aucun écoulement et ne rendait pas l'ouvrage impropre à sa destination. Lors des réunions d'expertise ultérieures, cette trace avait disparu.
Au niveau du voile de béton, édifié au fond de ce box contre le bunker, il a constaté, lors de la première réunion d'expertise, que celui-ci avait été, à la suite d'infiltrations, recouvert en deux fois d'un enduit 'étanche'. Il a relevé la présence d'un léger écoulement au niveau de la fissure correspondant à la reprise entre les enduits, ainsi qu'une trace d'infiltrations en cueillie, et l'absence de cunette en pied de voile.
Lors de ces constatations effectuées les 26 juin et 16 octobre 2019, il a noté la présence d'écoulements sur ce même mur qui se répandaient au sol compte tenu de l'absence de cunette.
Il a indiqué que ces infiltrations étaient anciennes et avaient fait l'objet de plusieurs interventions qui n'avaient pas donné satisfaction. 'Il y a en effet un léger écoulement le long du voile et compte tenu de l'absence de cunette, cette eau s'écoule sur le sol de ce box fermé qui est utilisé également comme local de rangement par sa propriétaire. Ces infiltrations sont donc à considérer comme un désordre.'.
Il en a déduit que ces infiltrations rendaient ce garage impropre à sa destination.
Selon lui, en raison de la détérioration de la membrane d'étanchéité du bassin de rétention, de l'impossibilité d'en assurer la maintenance, de l'altimétrie de ces infiltrations, et de l'absence de vide entre le bunker et le voile (celui ayant été coulé directement contre la paroi du bunker), il y avait de très fortes présomptions pour que ces désordres proviennent du bassin, bien qu'il n'ait pu établir formellement ce lien.
Il a ajouté que, s'il n'existait pas de risque pour la solidité du bassin eu égard à sa conception avec des parois d'environ deux mètres d'épaisseur, la persistance et l'accroissement important des infiltrations en rive de paroi dans le sous-sol du bâtiment C, partiellement fondé sur radier, pourraient engendrer à terme une modification des caractéristiques du sol d'assise, laquelle pouvait occasionner des tassements différentiels et des désordres dans la structure de l'ouvrage en rive.
Toutefois, d'une part, ces constatations de l'expert judiciaire ne permettent pas de conclure à une impropriété à destination du garage n°575 causée par les infiltrations. Celui-ci a fait état d'un 'léger' écoulement et d'infiltrations 'mineures'.
Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats d'éléments de preuve, tels que des clichés photographiques et/ou une attestation du propriétaire de ce garage, ou encore un procès-verbal de constat d'huissier de justice, d'une impossibilité ou d'une gêne dans son usage en tant qu'emplacement de stationnement de véhicules, ni d'un endommagement consécutif des carrosseries des voitures garées dans ce local. N'est pas davantage établi un usage de ce garage comme lieu de stockage d'effets personnels.
Lors des expertises amiables effectuées à la demande de l'assureur dommages-ouvrage, n'a pas été mise en évidence une impropriété à destination de l'ouvrage :
- dans son rapport préliminaire du 9 avril 2014, la société Eurisk décrit la présence d'anciennes traces de coulures. Mais, elle n'a pas constaté personnellement l'arrivée d'eau. Elle a seulement rapporté cette indication qui lui a été faite lors de la réunion du 20 mars 2014,
- aux termes de son rapport complémentaire du 12 décembre 2016, la société Saretec construction indique avoir constaté des traces de coulures d'eau en mur et plafond du garage appartenant à Mme [K]. Elle ajoute que celle-ci lui a déclaré avoir constaté des infiltrations le 28 mai 2015 et que : 'Le garage de Mme [K] se situe au niveau - 2, son box est inondé alors que les caves situées au niveau -1 ne le sont pas.'. Mais, ces faits ne sont corroborés par aucune pièce probante,
- dans son rapport préliminaire d'expertise dommages-ouvrage du 18 décembre 2017, la société Saretec construction a constaté 'une humidité rémanente en mur de fond de box 575'.
L'humidité et les infiltrations constatées dans ce garage, même si elles ont été considérées comme anormales par l'expert judiciaire, ne sont pas suffisamment graves pour caractériser une impropriété à la destination de ce local qui n'est pas une pièce de vie à usage d'habitation. A la page 72 de son rapport d'expertise, l'expert judiciaire a d'ailleurs répondu à un dire de l'avocat de la Sas Bouygues immobilier du 18 novembre 2022 qu': 'Il est tout à fait admis qu'il y ait de faibles infiltrations au niveau des voiles, lorsque ceux-ci ne sont pas prévus étanches par les pièces du marché, mais dans ce cas, les eaux sont collectées par des goulottes en pied de voile. Cette disposition a été adoptée sur la plus grande partie du périmètre de ce parc de stationnement, notamment au niveau de la place N°517'.
D'autre part, débiteur de la charge de la preuve, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le risque quant à la solidité du bâtiment C, évoqué par l'expert judiciaire en lien avec la persistance et l'accroissement important des infiltrations, s'est réalisé dans le délai décennal courant entre le 3 septembre 2010 et le 3 septembre 2020.
En définitive, la preuve du caractère décennal du désordre n'est pas apportée, de sorte que la garantie décennale de la Sas Bouygues immobilier n'est pas engagée. Les réclamations afférentes du syndicat des copropriétaires seront rejetées. La décision de première instance ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sas Bougues immobilier au titre des infiltrations au niveau - 2 du bâtiment C
Selon l'article 1147 dans sa version applicable à ce litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la Sas Bouygues immobilier sa déloyauté contractuelle dans le cadre de l'opération immobilière.
Mais, il n'établit pas, tant à la date des ventes en l'état futur d'achèvement conclues qu'à la date de réception de l'ensemble immobilier le 3 septembre 2010, que la Sas Bouygues immobilier, maître de l'ouvrage et vendeur en l'état futur d'achèvement, connaissait la mauvaise qualité de l'état du bassin de rétention, notamment les défauts de mise en oeuvre de sa membrane d'étanchéité et sa détérioration, et qu'elle pouvait anticiper leurs conséquences possibles sur l'ensemble immobilier voisin, notamment la survenance d'infiltrations dans le box n°575.
D'une part, les 'anomalies' affectant le bassin de rétention n'ont été découvertes qu'à l'issue de la visite par M. [D] et la société Asten le 21 septembre 2017 et de l'expertise dommages-ouvrage réalisée en décembre 2017. D'autre part, l'expert judiciaire a conclu que 'Les investigations effectuées n'ont pas permis de mettre en évidence de manière formelle que cette infiltration [dans le box n°575] provenait du bassin contigu'. En réponse à un dire du 3 juillet 2019 de Me [O], il a précisé que 'Le lien de causalité entre le défaut d'étanchéité supposé du bassin et l'infiltration dans le parc de stationnement n'est pas en effet établi et il est vrai qu'il y a d'autres possibilités pour les venues d'eau, notamment les eaux de ruissellement sur l'espace extérieur.'.
Les autres griefs invoqués par l'appelant relèvent du débat sur l'action aux fins de mise en cause de la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier au titre des désordres affectant le bassin de rétention, pour laquelle il a été déclaré irrecevable.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocate de l'intimée qui en a fait la demande.
Il n'est pas inéquitable de le condamner également à payer à la Sas Bouygues immobilier la somme de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour cette procédure. La réclamation faite à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Se déclare compétente pour statuer sur la recevabilité ou l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, invoquée par la Sas Bouygues immobilier pour forclusion des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun,
Déclare recevable cette fin de non-recevoir,
Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite en ses demandes au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, pour cause de forclusion,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite, représenté par son syndic, à payer à la Sas Bouygues immobilier la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite, représenté par son syndic, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Drouin, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 10 JUILLET 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/02965
Tribunal judiciaire de Rouen du 27 janvier 2025
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
SAS BOUYGUES IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Florence DROUIN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jérôme MARTIN, avocat au barreau de Paris substitué par Me BONNEFROY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme WITTRANT, présidente de chambre
Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme CHEVALIER, cadre greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 25 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE
Le 13 juillet 2006, un permis de construire un ensemble immobilier de 107 logements collectifs et de bureaux au [Adresse 5] à [Localité 3] a été délivré à la société Bouygues immobilier par le maire de [Localité 3].
Selon un bon de commande du 28 décembre 2006, la société Bouygues immobilier a confié à la société Cobeima la réalisation de travaux d'étanchéité dans un ancien abri de défense passive voisin, appartenant à la Sncf, afin de le transformer en un bassin de rétention des eaux pluviales des toitures des bâtiments de l'ensemble immobilier à venir.
Le 6 juin 2007, la société Bouygues immobilier a réglé ces travaux dans leur intégralité.
Par acte notarié du 9 avril 2008, la Sncf lui a vendu la parcelle sur laquelle était situé le bassin de rétention aménagé.
La déclaration d'ouverture du chantier de construction de l'ensemble immobilier date du 15 décembre 2008.
Le 3 septembre 2010, les travaux de construction tous corps d'état de cet ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété et dont les lots avaient fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement, ont été réceptionnés.
Entre le 8 juin 2013 et le 23 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires a effectué plusieurs déclarations de sinistre auprès de la Sa Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage, pour des infiltrations d'eau, notamment dans le garage constituant le lot n°575 et situé au niveau - 2 du bâtiment C, en lien avec un défaut d'étanchéité du bassin de rétention.
Le 21 décembre 2017, la Sa Allianz Iard a notifié une position de non garantie au motif que ce bassin n'était pas compris dans la définition de la construction assurée et qu'en tout état de cause un désordre de nature décennale n'avait pas été constaté.
Par ordonnance du 21 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen, saisi notamment le 7 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires, a fait droit à sa demande d'expertise notamment au contradictoire de la société Bouygues immobilier.
Par acte d'huissier de justice du 12 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bouygues immobilier devant le tribunal judiciaire de Rouen en garantie décennale notamment au titre des désordres affectant le bassin de rétention.
Suivant exploits du 21 août 2020, la société Bouygues immobilier a appelé en garantie les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs, ainsi que la société Cobeima.
Par jugement du 27 août 2021 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Rouen du 7 juin 2023, le tribunal a notamment, dans le litige opposant la société Cobeima et la société Bouygues immobilier :
- dit que les travaux réalisés par la société Cobeima pour le compte de la Sasu Bouygues immobilier ont fait l'objet d'une réception tacite intervenue le 6 juin 2007,
- constaté que plus de dix ans se sont écoulés entre le 6 juin 2007 et la première assignation délivrée à la société Cobeima,
- déclaré irrecevable l'action diligentée par la Sasu Bouygues immobilier contre la société Cobeima du fait de la forclusion.
L'expert judiciaire M. [H] [P] a établi son rapport d'expertise le 3 janvier 2023.
Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a, entre autres dispositions, déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie décennale intentée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Bouygues immobilier concernant les désordres affectant le bassin et rappelé que pour le surplus les actions engagées par le syndicat des copropriétaires étaient recevables.
Par jugement contradictoire du 27 janvier 2025, le tribunal a :
- rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3],
- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3] aux entiers dépens, en eux compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit que les dépens pourront être recouvrés par Me Drouin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,
- rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.
Par déclaration du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.
EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic Square habitat, demande de voir en application des articles 1792 et suivants, 1231-1 (ex 1147) du code civil, L.242-1 et suivants du code des assurances :
- juger irrecevable l'exception de forclusion développée dans les conclusions d'intimée n°2 de la société Bouygues immobilier notifiées le 27 février 2026,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 et, statuant à nouveau :
à titre principal,
- juger que la société Bouygues immobilier a engagé sa responsabilité décennale au titre des infiltrations affectant les sous-sols de l'immeuble dénoncées par assignation du 14 mai 2018 et que leur réparation oblige à réparer le bassin de rétention des eaux pluviales,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de
353 711,39 euros TTC au titre du bassin de rétention et des parois du box 575, avec indexation au titre de l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport et l'arrêt à intervenir, puis calcul des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil, jusqu'à parfait paiement,
à titre subsidiaire,
- juger que la société Bouygues immobilier a engagé sa responsabilité décennale au titre des infiltrations dans les sous-sols et sa responsabilité contractuelle de droit commun au titre du bassin de rétention,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de
353 711,39 euros TTC au titre du bassin de rétention et des parois du box 575, avec indexation au titre de l'indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport et l'arrêt à intervenir, puis calcul des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir avec capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil, jusqu'à parfait paiement,
dans tous les cas,
- condamner la société Bouygues immobilier à lui payer la somme de 33 516 euros au titre des frais consécutifs liés à la recherche et à la réparation des désordres et celle de 60 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de la procédure qui comprendront les frais d'expertise de M. [P].
Il fait valoir que son action fondée sur l'article 1792 du code civil n'est pas forclose concernant les infiltrations affectant les parties communes réceptionnées le 3 septembre 2010 ; que la Sas Bouygues immobilier n'a pas interjeté appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2024 ayant déclaré recevables les autres actions qu'il avait engagées, dont l'action en garantie décennale contre cette dernière au titre de ces désordres et l'action en responsabilité contractuelle de celle-ci.
Il souligne que l'irrecevabilité de ces deux actions n'a pas été soulevée par la Sas Bouygues immobilier dans ses conclusions notifiées le 1er septembre 2025, de sorte qu'elle est irrecevable à invoquer leur forclusion dans ses conclusions notifiées après l'expiration des délais des articles 909 et 910 du code de procédure civile ; qu'en effet, en application du principe de concentration des moyens, les exceptions soulevées tardivement, sans cause nouvelle ou révélée postérieurement, sont irrecevables.
Il indique que son action subsidiaire fondée sur la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier pour les désordres affectant le bassin de rétention ne s'apprécie pas au regard des règles du droit de la construction mais selon celles du droit de la vente, de sorte qu'elle échappe aux conséquences de l'article 1792-4-3 du code civil et à la prohibition jurisprudentielle d'une responsabilité contractuelle lorsqu'une responsabilité décennale est encourue.
Il expose sur le fond à titre principal que le désordre qui affecte le box n°575 et se caractérise par des infiltrations d'eau à travers les parties communes de la copropriété, c'est-à-dire les voiles en béton armé qui constituent la structure de l'immeuble, relève de plein droit de la responsabilité décennale des constructeurs comme rendant celui-ci impropre à sa destination, comme l'a retenu l'expert judiciaire ; que ce dernier a également précisé que la persistance de ce désordre présente des risques pour sa stabilité ; que le fait que le règlement de copropriété prévoit que les parkings ne pourront servir qu'au stationnement des véhicules n'a aucune incidence.
Il ajoute que la cause de ce désordre réside dans le bassin de rétention fuyard et dans le défaut d'étanchéité des voiles béton de l'immeuble ; qu'aucune autre cause possible n'a été mise en évidence lors des opérations d'expertise ; qu'en matière de garantie décennale, la cause est sans importance et la seule constatation du désordre entraîne la responsabilité du constructeur qui ne peut s'en dégager qu'en prouvant la cause étrangère.
Il précise encore que, selon l'expert judiciaire, la réparation de ce désordre entraîne obligatoirement la réparation du bassin de rétention fuyard à hauteur de
339 549,24 euros TTC ; qu'il n'existe aucune autre solution technique ; que, si les travaux de reprise des parois du box n°575 préconisés par l'expert judiciaire ont été effectués par la société Noé pour la somme de 14 162,15 euros TTC et y ont limité les entrées d'eau, ils les ont reportées vers la zone adjacente correspondant au box n°527.
Il met en cause subsidiairement la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil pour les fautes qu'elle a commises lors de la vente en cédant un immeuble dont les parties communes ont été conçues avec de telles négligences, ce qui lui cause un préjudice. Il souligne que la conception et la réalisation du bassin de rétention se sont inscrites depuis l'origine dans le cadre de l'opération globale de promotion, mais qu'elles ont été mal exécutées.
Il reproche d'abord à la Sas Bouygues immobilier d'avoir fait preuve de déloyauté contractuelle dans le cadre de cette opération. Il explique ainsi qu'elle était consciente de la mauvaise qualité de ce bassin de rétention ; qu'elle a accepté au profit des immeubles alentour et au détriment de la copropriété qu'ils y rejettent leurs eaux pluviales et que son entretien soit intégralement à la charge du syndicat des copropriétaires, ce qui constitue là une servitude à des conditions léonines ; qu'enfin, elle a accepté une 'réception' tacite en juin 2007 alors que la réception de l'ensemble immobilier date de septembre 2010 et ne lui a donné aucune information à ce sujet, l'exposant ainsi au risque qui s'est réalisé d'agir tardivement en cas de fissurations.
Il fait ensuite grief à la Sas Bouygues immobilier de ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage pour l'aménagement du bassin de rétention, ce qui constitue une infraction pénale et une faute en lien direct avec son préjudice constitué par l'impossibilité de mobiliser une telle assurance.
Il fait valoir à titre très subsidiaire, si son préjudice était analysé en perte de chance de faire indemniser le désordre par l'assureur dommages-ouvrage, qu'elle serait égale à 99 %.
Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2026, la Sas Bouygues immobilier sollicite de voir en vertu des articles 1646-1, 1792-4-1, 1792-4-3, 1792 et suivants, 1101 et suivants, 1602 et suivants du code civil, L.243-1-1 du code des assurances, 699, 700, 909, 910, 913-5, 122 et 123 du code de procédure civile :
1) à titre liminaire sur 'l'irrecevabilité' soulevée par le syndicat des copropriétaires
à titre principal,
- se déclarer incompétente pour statuer sur celle-ci et renvoyer le syndicat des copropriétaires à saisir le conseiller de la mise en état sous le visa de l'article 913-5, 3° du code de procédure civile,
à titre subsidiaire,
- juger que ses conclusions d'intimée n°1 ont été signifiées dans le délai visé à l'article 909 du code de procédure civile, que la fin de non-recevoir pour forclusion sous le visa de l'article 1792-4-3 du code civil avait été soumise aux premiers juges, et que dans ses conclusions d'appel n°1 elle se prévalait, sous le visa des articles 1792 et suivants et 1792-4-3 du code précité, de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires relatives au bassin de rétention,
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires visant à la voir déclarer irrecevable à se prévaloir de la forclusion des demandes de ce dernier relatives au bassin de rétention présentées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,
2) sur l'appel et les demandes du syndicat des copropriétaires
- juger celui-ci irrecevable et, subsidiairement, mal fondé,
- juger en particulier irrecevables, à raison de leur forclusion, les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2025 en ce qu'il a :
. rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3],
. condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 3] aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire,
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par Me Drouin, avocat, conformément à l'article 699 du code précité.
Elle soulève la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun au titre des désordres affectant le bassin de rétention, par application des articles 1646-1, 1792-1, et 1792-4-3 du code civil. Elle expose que le délai décennal a expiré le 6 juin 2017 sans être interrompu ; que l'appelant est donc manifestement irrecevable en ses demandes relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention qu'elles soient fondées sur la garantie décennale ou sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
Elle fait valoir que l'irrecevabilité alléguée de cette fin de non-recevoir invoquée par l'appelant aurait dû être soumise au conseiller de la mise en état, compétent exclusivement selon l'article 913-5, 3° du code de procédure civile pour statuer sur l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 du même code ; que la cour d'appel statuant au fond est incompétente pour connaître de cette irrecevabilité.
Elle ajoute qu'elle a signifié ses conclusions d'intimée n°1 le 1er septembre 2025, soit dans le délai de l'article 909 précité ; que l'article 910 n'est pas applicable en l'espèce ; que, dès lors, aucune irrecevabilité n'est encourue ; que par ailleurs, aux termes de l'article 123 du code précité, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause et que celle querellée avait été soumise aux premiers juges, mais également visée dans ses conclusions d'intimée n°1 ; qu'aux termes de son ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a seulement déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux infiltrations dans le box n°575.
Elle indique sur le fond que sa garantie décennale n'est pas mobilisable ; qu'en premier lieu, les venues d'eau épisodiques se manifestant au droit du box n°575 en sous-sol ne le rendent pas impropre à sa destination contrairement à ce que conclut l'expert judiciaire qui a retenu à tort que ce box pouvait être utilisé pour certains stockages ; qu'en effet, le règlement de copropriété et l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation prohibent tout usage des parkings autre qu'à destination de stationnement des véhicules ; que le juge doit prendre en considération la situation de l'immeuble au jour où il statue.
Elle précise en second lieu que l'atteinte à la solidité de l'ouvrage invoquée par l'appelant concerne le bassin de rétention et non pas les infiltrations affectant le box n°575.
Elle répond au moyen subsidiaire de l'appelant fondé sur la responsabilité contractuelle de droit commun qu'il est de jurisprudence constante que les dommages relevant d'une garantie légale ne peuvent donner lieu à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; qu'aucune faute lui étant imputable en sa qualité de maître de l'ouvrage et de vendeur en l'état futur d'achèvement n'est prouvée ; qu'en effet, elle n'a assumé aucun rôle technique dans la définition, la conduite, la surveillance, ou l'exécution des travaux.
Elle considère à titre subsidiaire que l'expert judiciaire a uniquement préconisé un traitement des fissures pour remédier aux venues d'eau dans le box n°575 à hauteur de la somme de 7 982,40 euros TTC, qui ne nécessite pas en plus la réparation du bassin de rétention ; qu'en effet, n'est pas démontré un lien entre ces infiltrations et le bassin de rétention ; qu'il ne s'agit que d'une hypothèse émise par l'expert judiciaire ; que par ailleurs les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise sont infondées dans leur montant et sont en contradiction avec ceux arrêtés contradictoirement par l'expert judiciaire ; que les autres frais réclamés n'ont pas été validés par ce dernier.
Elle répond à l'appelant que, selon la jurisprudence, le droit commun de la vente n'est pas applicable en matière de vente en l'état futur d'achèvement qui dispose de règles spécifiques posées par les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil ; qu'en tout état de cause, la réception du bassin de rétention ayant été fixée judiciairement par la cour d'appel dans son arrêt du 7 juin 2023, elle ne pouvait pas en informer en amont le syndicat des copropriétaires ; que le prétendu défaut de souscription d'une assurance dommages-ouvrage relative au bassin de rétention est mal fondé et n'a de plus aucun lien avec le montant des travaux de réfection de celui-ci ; que l'appelant ne démontre pas le caractère décennal des vices affectant le bassin de rétention dans le délai décennal.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 4 mars 2026.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir invoquée par la Sas Bouygues immobilier pour forclusion des demandes de l'appelant au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun
1) Sur la compétence de la cour d'appel
Au soutien de son exception d'incompétence matérielle, la Sas Bouygues immobilier invoque l'article 913-5, 3° du code de procédure civile, selon lequel le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910.
Or, dans le cas présent, la fin de non-recevoir pour forclusion de l'action de l'appelant ne relève pas de cette disposition.
La cour d'appel est donc compétente pour examiner sa recevabilité ou son irrecevabilité.
2) Sur sa recevabilité
En premier lieu, la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires en responsabilité contractuelle de droit commun engagée contre la Sas Bouygues immobilier au titre de désordres affectant le bassin de rétention a été invoquée par celle-ci à la page 28 de ses conclusions d'intimée n°1 notifiées le 1er septembre 2025. Dans leur dispositif, elle a soulevé l'irrecevabilité de l'appelant en ses demandes.
De plus, l'article 123 du code de procédure civile énonce que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En conséquence, la fin de non-recevoir invoquée par la Sas Bouygues immobilier n'est pas irrecevable.
En second lieu, il ressort de l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 février 2024 que :
- la Sas Bouygues immobilier l'a saisi d'un incident de forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires à la fois en garantie décennale et en responsabilité contractuelle au titre des désordres affectant l'étanchéité du bassin de rétention,
- le juge de la mise en état a déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie décennale,
- il a indiqué dans ses motifs que : 'Cependant, tel n'est pas le cas des actions diligentées à l'encontre de la S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER pour les désordres affectant les ouvrages qui auraient été ultérieurement réceptionnés mais force est de constater que la société BOUYGUES ne soulève la forclusion de l'action en réparation du bassin et non des autres désordres nécessitant des travaux de reprise et qu'il n'y a donc pas lieu à confusion sur ce point.',
- dans son dispositif, il a statué ainsi : 'RAPPELONS que pour le surplus les actions engagées par le SDC LE RIVE DROITE sont recevables' et 'REJETONS toutes demandes plus amples et contraires.'.
Il s'en déduit que :
- le surplus des actions engagées par le syndicat des copropriétaires, qui sont recevables, ne recouvrent que les actions relatives aux désordres affectant l'ensemble immobilier édifié après le bassin de rétention, notamment les infiltrations affectant le parking souterrain au niveau - 2, et non pas l'action en responsabilité de droit commun formée au titre des désordres affectant l'étanchéité du bassin de rétention,
- que, malgré la disposition selon laquelle toutes demandes plus amples et contraires est rejetée, l'autorité de chose jugée ne s'étend pas à la recevabilité de cette action en responsabilité, point sur lequel le juge de la mise en état n'a pas statué.
La Sas Bouygues immobilier est donc également recevable à invoquer la fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes de l'appelant, formées contre elle au titre de désordres affectant le bassin de rétention et fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun. Le moyen contraire de l'appelant sera rejeté.
3) Sur son bien-fondé
L'article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 1646-1 alinéa 1er du code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
L'article 1792-1, 2° du même code précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Selon l'article 1792-4-3 du même code, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
Seule l'action fondée sur la faute dolosive ou la fraude du constructeur dans l'exécution du contrat est soumise au délai de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.
En l'espèce, n'est pas alléguée la faute dolosive, ni la fraude, de la Sas Bouygues immobilier. Est donc seul applicable le délai de forclusion décennale édicté par l'article 1792-4-3.
La réception du bassin de rétention a été prononcée le 6 juin 2007. Le délai de dix ans a expiré le 6 juin 2017 sans être interrompu par l'action en responsabilité contractuelle diligentée postérieurement par le syndicat des copropriétaires contre la Sas Bouygues immobilier.
Celui-ci est donc forclos et, partant, irrecevable en ses demandes.
Sur l'irrecevabilité des demandes de l'appelant relatives aux travaux de reprise du bassin de rétention, soulevée par la Sas Bouygues immobilier
La Sas Bouygues immobilier n'invoque pas l'irrecevabilité de l'action relative aux désordres d'infiltrations affectant le parking souterrain édifié après le bassin de rétention, mais celle des réclamations consistant dans les modalités de leur reprise comportant notamment des travaux de reprise du bassin de rétention.
Or, cette question ne relève pas du débat sur la recevabilité, mais sur le fond. Le moyen improprement qualifié de 'fin de non-recevoir pour forclusion' sera dès lors rejeté.
Sur la mise en cause de la garantie décennale de la Sas Bouygues immobilier au titre des infiltrations au niveau - 2 du bâtiment C
L'article 1792 alinéa 1er du code civil énonce que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'impropriété de l'immeuble à sa destination s'apprécie par référence à la destination convenue entre les parties.
En l'espèce, l'expert judiciaire a relevé lors de la première réunion d'expertise le 12 novembre 2018 une trace d'infiltration au niveau du plafond du box n°575. Il a conclu qu'elle n'engendrait aucun écoulement et ne rendait pas l'ouvrage impropre à sa destination. Lors des réunions d'expertise ultérieures, cette trace avait disparu.
Au niveau du voile de béton, édifié au fond de ce box contre le bunker, il a constaté, lors de la première réunion d'expertise, que celui-ci avait été, à la suite d'infiltrations, recouvert en deux fois d'un enduit 'étanche'. Il a relevé la présence d'un léger écoulement au niveau de la fissure correspondant à la reprise entre les enduits, ainsi qu'une trace d'infiltrations en cueillie, et l'absence de cunette en pied de voile.
Lors de ces constatations effectuées les 26 juin et 16 octobre 2019, il a noté la présence d'écoulements sur ce même mur qui se répandaient au sol compte tenu de l'absence de cunette.
Il a indiqué que ces infiltrations étaient anciennes et avaient fait l'objet de plusieurs interventions qui n'avaient pas donné satisfaction. 'Il y a en effet un léger écoulement le long du voile et compte tenu de l'absence de cunette, cette eau s'écoule sur le sol de ce box fermé qui est utilisé également comme local de rangement par sa propriétaire. Ces infiltrations sont donc à considérer comme un désordre.'.
Il en a déduit que ces infiltrations rendaient ce garage impropre à sa destination.
Selon lui, en raison de la détérioration de la membrane d'étanchéité du bassin de rétention, de l'impossibilité d'en assurer la maintenance, de l'altimétrie de ces infiltrations, et de l'absence de vide entre le bunker et le voile (celui ayant été coulé directement contre la paroi du bunker), il y avait de très fortes présomptions pour que ces désordres proviennent du bassin, bien qu'il n'ait pu établir formellement ce lien.
Il a ajouté que, s'il n'existait pas de risque pour la solidité du bassin eu égard à sa conception avec des parois d'environ deux mètres d'épaisseur, la persistance et l'accroissement important des infiltrations en rive de paroi dans le sous-sol du bâtiment C, partiellement fondé sur radier, pourraient engendrer à terme une modification des caractéristiques du sol d'assise, laquelle pouvait occasionner des tassements différentiels et des désordres dans la structure de l'ouvrage en rive.
Toutefois, d'une part, ces constatations de l'expert judiciaire ne permettent pas de conclure à une impropriété à destination du garage n°575 causée par les infiltrations. Celui-ci a fait état d'un 'léger' écoulement et d'infiltrations 'mineures'.
Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats d'éléments de preuve, tels que des clichés photographiques et/ou une attestation du propriétaire de ce garage, ou encore un procès-verbal de constat d'huissier de justice, d'une impossibilité ou d'une gêne dans son usage en tant qu'emplacement de stationnement de véhicules, ni d'un endommagement consécutif des carrosseries des voitures garées dans ce local. N'est pas davantage établi un usage de ce garage comme lieu de stockage d'effets personnels.
Lors des expertises amiables effectuées à la demande de l'assureur dommages-ouvrage, n'a pas été mise en évidence une impropriété à destination de l'ouvrage :
- dans son rapport préliminaire du 9 avril 2014, la société Eurisk décrit la présence d'anciennes traces de coulures. Mais, elle n'a pas constaté personnellement l'arrivée d'eau. Elle a seulement rapporté cette indication qui lui a été faite lors de la réunion du 20 mars 2014,
- aux termes de son rapport complémentaire du 12 décembre 2016, la société Saretec construction indique avoir constaté des traces de coulures d'eau en mur et plafond du garage appartenant à Mme [K]. Elle ajoute que celle-ci lui a déclaré avoir constaté des infiltrations le 28 mai 2015 et que : 'Le garage de Mme [K] se situe au niveau - 2, son box est inondé alors que les caves situées au niveau -1 ne le sont pas.'. Mais, ces faits ne sont corroborés par aucune pièce probante,
- dans son rapport préliminaire d'expertise dommages-ouvrage du 18 décembre 2017, la société Saretec construction a constaté 'une humidité rémanente en mur de fond de box 575'.
L'humidité et les infiltrations constatées dans ce garage, même si elles ont été considérées comme anormales par l'expert judiciaire, ne sont pas suffisamment graves pour caractériser une impropriété à la destination de ce local qui n'est pas une pièce de vie à usage d'habitation. A la page 72 de son rapport d'expertise, l'expert judiciaire a d'ailleurs répondu à un dire de l'avocat de la Sas Bouygues immobilier du 18 novembre 2022 qu': 'Il est tout à fait admis qu'il y ait de faibles infiltrations au niveau des voiles, lorsque ceux-ci ne sont pas prévus étanches par les pièces du marché, mais dans ce cas, les eaux sont collectées par des goulottes en pied de voile. Cette disposition a été adoptée sur la plus grande partie du périmètre de ce parc de stationnement, notamment au niveau de la place N°517'.
D'autre part, débiteur de la charge de la preuve, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le risque quant à la solidité du bâtiment C, évoqué par l'expert judiciaire en lien avec la persistance et l'accroissement important des infiltrations, s'est réalisé dans le délai décennal courant entre le 3 septembre 2010 et le 3 septembre 2020.
En définitive, la preuve du caractère décennal du désordre n'est pas apportée, de sorte que la garantie décennale de la Sas Bouygues immobilier n'est pas engagée. Les réclamations afférentes du syndicat des copropriétaires seront rejetées. La décision de première instance ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sas Bougues immobilier au titre des infiltrations au niveau - 2 du bâtiment C
Selon l'article 1147 dans sa version applicable à ce litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la Sas Bouygues immobilier sa déloyauté contractuelle dans le cadre de l'opération immobilière.
Mais, il n'établit pas, tant à la date des ventes en l'état futur d'achèvement conclues qu'à la date de réception de l'ensemble immobilier le 3 septembre 2010, que la Sas Bouygues immobilier, maître de l'ouvrage et vendeur en l'état futur d'achèvement, connaissait la mauvaise qualité de l'état du bassin de rétention, notamment les défauts de mise en oeuvre de sa membrane d'étanchéité et sa détérioration, et qu'elle pouvait anticiper leurs conséquences possibles sur l'ensemble immobilier voisin, notamment la survenance d'infiltrations dans le box n°575.
D'une part, les 'anomalies' affectant le bassin de rétention n'ont été découvertes qu'à l'issue de la visite par M. [D] et la société Asten le 21 septembre 2017 et de l'expertise dommages-ouvrage réalisée en décembre 2017. D'autre part, l'expert judiciaire a conclu que 'Les investigations effectuées n'ont pas permis de mettre en évidence de manière formelle que cette infiltration [dans le box n°575] provenait du bassin contigu'. En réponse à un dire du 3 juillet 2019 de Me [O], il a précisé que 'Le lien de causalité entre le défaut d'étanchéité supposé du bassin et l'infiltration dans le parc de stationnement n'est pas en effet établi et il est vrai qu'il y a d'autres possibilités pour les venues d'eau, notamment les eaux de ruissellement sur l'espace extérieur.'.
Les autres griefs invoqués par l'appelant relèvent du débat sur l'action aux fins de mise en cause de la responsabilité contractuelle de la Sas Bouygues immobilier au titre des désordres affectant le bassin de rétention, pour laquelle il a été déclaré irrecevable.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocate de l'intimée qui en a fait la demande.
Il n'est pas inéquitable de le condamner également à payer à la Sas Bouygues immobilier la somme de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour cette procédure. La réclamation faite à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Se déclare compétente pour statuer sur la recevabilité ou l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, invoquée par la Sas Bouygues immobilier pour forclusion des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun,
Déclare recevable cette fin de non-recevoir,
Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite en ses demandes au titre de désordres affectant le bassin de rétention fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, pour cause de forclusion,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite, représenté par son syndic, à payer à la Sas Bouygues immobilier la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le rive droite, représenté par son syndic, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Drouin, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le cadre greffier, La présidente de chambre,