CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 10 juillet 2026, n° 24/02204
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 172 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02204 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2ZU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 22/02733
APPELANTE
La société SAINT AUGUSTINE, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de Meaux sous le n° 790 727 341, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Aurore TABORDET-MERIGOUX de l'AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L 156
INTIMÉS
Madame [X] [M], née le 28 février 1982à [Localité 2] , de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [O] [I], né le 2 janvier 1979 à [Localité 3], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX
Monsieur [F] [E], né le 10 octobre 1970à [Localité 2] (80), de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN PAIN CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX
Assisté de Me Maéline DELETANG, avocat au barreau de MEAUX, Case n° 22
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionelles,chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionelles
Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 16 novembre 2016 reçu par Me [Z] [G], la SARL Saint Augustine a vendu à M. [O] [I] et Mme [X] [M] un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Seine et Marne), consistant en une maison à usage d'habitation d'une surface habitable de 155 m² constituée d'un rez-de-chaussée, d'un étage en comble aménagé et d'un garage intégré à la maison, édifié sur une parcelle d'une contenance de 687 m², qu'elle avait elle-même acquis de M. [F] [E] suivant acte authentique du 31 mars 2016, reçu par le même notaire.
M. [E] avait lui-même acquis ce bien suivant acte du 2 juin 2006, lequel consistait alors en une maison de plain-pied de 109,200 m² comprenant un rez-de-chaussée et un garage double, le comble n'étant pas aménagé, édifiée sur une parcelle d'une contenance de 2276 m².
Le 3 juin 2019, M. [I] et Mme [M] ont fait établir un procès-verbal de constat relativement à l'état des combles dont M. [E] avait personnellement réalisé l'aménagement en partie habitable, relevant notamment un enfoncement du sol des chambres situées à l'étage sur simple pression ou passage du pied, un fléchissement du plafond du garage et un creusement de la toiture.
Par ordonnance en date du 31 juillet 2019 rendue au contradictoire de la société Sainte Augustine et de M. [E], le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judicaire et désigné pour y procéder M. [H] [A], lequel a déposé son rapport le 26 février 2022.
Par actes d'huissier en date du 31 août 2022, les consorts [I]-[M] ont fait assigner M. [E] et la SARL Saint Augustine devant le tribunal de judiciaire de Meaux en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.
Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action fondée sur la garantie décennale.
Par acte délivré le 12 janvier 2023, la SARL Saint Augustine a assigné en intervention forcée aux fins de garantie Me [Z] [G] et la SELARL Elodie Dhilly- [Z] [G], notaires associés.
Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux affaires présentée par la SARL Saint Augustine.
Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a :
- débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés formulée contre M. [F] [E] ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement;
la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
- débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice fiscal ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Saint Augustine aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire ;
- débouté la SARL Saint Augustine de sa demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée.
La SARL Saint Augustine a interjeté appel par déclaration du 19 janvier 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions du 12 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SARL Saint Augustine demande à la cour de :
Vu les articles 331, 367 et 700 du CPC,
Vu les articles 1240, 1641, 1112-1, du Code civil
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux le 20 décembre 2023 en ce qu'il a :
- Débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés à l'encontre de M. [E],
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser à M. [O] [I] et Mme [X] [M] les sommes de 62.250,29 € au titre d'indemnisation de la remise en état de leur logement, 9.905 € au titre d'indemnisation des frais qu'ils ont dû engager en raison du litige, 14.580 € au titre de leur préjudice de jouissance, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice fiscal,
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser à M. [E] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser aux entiers dépens, ce compris le coût de l'expertise judiciaire,
- Débouté la SARL Saint Augustine de sa demande tendant à voir l'exécution provisoire écartée.
Le réformant :
RAMENER la demande indemnitaire allouée aux consorts [I] -[M] à de plus justes proportions et limiter l'indemnisation à hauteur de 42.543,56 € TTC ;
DEBOUTER les consorts [I] -[M] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNER M. [E] à relever et garantir la SARL Saint Augustine de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la garantie des vices cachés ;
En tout état de cause,
CONDAMNER toute partie succombant au paiement d'une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 mai 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [I]-[M] demandent à la cour de :
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Saint Augustine à les garantir des conséquences des vices cachés affectant leur bien immobilier
Réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les parties des demandes qu'elles formulaient à l'encontre de M. [E] ;
Réformer partiellement le jugement déféré sur le montant des condamnations, et, faisant droit à l'appel incident des concluants sur ces points, et statuant par ailleurs sur les demandes omises par les premiers juges,
Condamner solidairement M. [F] [E] et la société Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] les sommes de :
- 56.591,17 € hors taxes, au titre du coût de remise en état du bien, outre indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement,
- 9 905 € au titre des frais de maîtrise d''uvre, de constat d'huissier, et de l'étude TRADICAD
- 16 200 € au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 31 janvier 2024, sur la base de 20% de la valeur locative (1350 € /mois) de la maison, outre 270 € par mois à compter de cette date et jusqu'à parfait paiement
- 4 800 € au titre du préjudice fiscal lié à l'absence de déclaration de la surface habitable des combles par les vendeurs successifs du bien
- 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner solidairement M. [F] [E] et la société Saint Augustine aux dépens de l'instance et ceux qui en seront les suites, incluant deux liés à la procédure de référé-expertise et les frais d'expertise judiciaire totalisant 11 401,92 €
Aux termes de ses dernières conclusions du 13 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [E] demande de :
A titre principal,
DEBOUTER M. [I] et Mme [M] de toutes leurs demandes à son encontre ;
DECLARER mal fondée la SARL Saint Augustine en son appel à l'encontre du jugement rendu 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Meaux l'en DEBOUTER
CONFIRMER ledit jugement en toutes ses dispositions notamment celles concernant M. [F] [E]
ECARTER la responsabilité de M. [F] [E]
JUGER les demandes de M. [O] [I] et Mme [X] [M] mal fondées en ce qu'elles sont dirigées à son encontre.
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER recevable l'appel en garantie formulé par M. [E] à l'encontre de la SARL Saint Augustine
En conséquence,
CONDAMNER la SARL Saint Augustine à le relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre lui.
DEBOUTER les consorts [I] -[M] de leur demande au titre de l'indemnité fiscale et réduire à de plus justes proportions les autres indemnités réclamées ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SARL Saint Augustine à lui payer la somme de 5 000 € euros au titre des frais irrépétibles
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de la présente procédure de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés par Me Solange Ieva-Guenoun, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Pour statuer comme rappelé ci-avant, le tribunal a retenu :
- qu'il résulte notamment du rapport d'expertise que le bien vendu est affecté d'un défaut inhérent au bâtiment, compromettant son usage et préexistant à l'achat par M. [I] et Mme [M], et caché des acquéreurs qui ne pouvaient en avoir connaissance antérieurement à la réalisation de l'expertise judiciaire, seule la manifestation du vice étant visible lors de l'achat et non son origine et son ampleur.
- qu'il ressort des statuts de la SARL Saint Augustine que celle-ci a pour objet de développer une activité spécifiquement en lien avec l'immobilier, exerçant la profession de marchand de biens par l'achat en vue de la revente, et doit en conséquence être qualifiée de professionnel de l'immobilier, et comme telle ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés,
- que s'il n'est pas contesté que l'aménagement des combles a été réalisé individuellement par M. [E] pendant qu'il était propriétaire du bien, et que les désordres visibles sont dus à l'inobservation des règles de l'art par ce dernier qui n'a sollicité ni artisan ni cabinet de conseil avant de procéder aux travaux, la SARL Saint Augustine avait connaissance des travaux entrepris par M. [E] lui-même, sans qu'il ait justifié des interventions d'entreprises et d'assurance dommages-ouvrage, et n'a procédé à aucune vérification, alors qu'en sa qualité de professionnelle des travaux de rénovation visée aux statuts, une simple inspection visuelle de la charpente aurait dû l'alerter du risque de malfaçon ;
- qu'en conséquence, la SARL Saint Augustine ne pouvant opposer à M. [E] la garantie des vices cachés, celle-ci se transmettant par les ventes successives, elle n`est pas opposable à M. [E] par les consorts [I]-[M], se sorte que seule la SARL Saint Augustine se trouve être redevable de la garantie des vices cachés envers ces derniers, et que l'appel en garantie formé par la SARL Saint Augustine contre M. [E] doit être rejeté.
La SARL Sainte Augustine, appelante principale, ne critique pas jugement ayant retenu l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et son obligation d'indemniser les consorts [I]-[M], mais seulement en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie à l'encontre de M. [E], ainsi que le montant des dommages et intérêts alloués à M. [I] et Mme [M].
M. [I] et Mme [M], intimés et appelants à titre incident, critiquent le jugement qui les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [E] solidairement avec la société Sainte Augustine, et n'a pas fait droit à l'intégralité de leur demandes indemnitaires.
1 - Sur les demandes de condamnation in solidum et en garantie à l'encontre de M. [E]
Au soutien de l'infirmation du jugement, la société Sainte Augustine fait valoir qu'il est établi que ce sont les travaux réalisés par M. [E] qui n'avait aucune compétence technique en la matière, et qui sont à l'origine des désordres, sur lesquels aucune information susceptible de l'alerter ne lui a été communiquée par son vendeur, de sorte qu'il n'existe aucune ambiguïté quant à l'auteur des vices cachés ; que le compromis de vente pas plus que les actes ultérieurs ne font état de vices de construction, dès lors que s'il est bien mentionné dans l'avant-contrat que le vendeur a réalisé des travaux modifiant la structure de l'immeuble, il n'est absolument pas mentionné qu'il a procédé lui-même aux travaux, qu'il n'avait pas procédé aux vérifications nécessaires visant à garantir que les travaux effectués n'affecteraient pas la structure de l'immeuble, que des vices affectaient la structure du bien, qu'il n'avait souscrit à aucune assurance visant à le garantir ; que cette partie est mentionnée au sein du paragraphe liée à la désignation du bien et ne fait état d'aucun vice apparent ou de vice caché permettant d'attirer l'acquéreur sur ce point, n'érige pas en condition suspensive la condition tenant à ce que le vendeur produise les documents sollicités, et comporte une mention selon laquelle le vendeur déclare n'avoir effectué aucuns travaux touchant la structure de l'immeuble dans les dix années précédentes. Elle estime que ne connaissant pas le vice affectant le bien, lequel a été révélé seulement au cours des opérations d'expertise, la responsabilité de la SARL SAINT AUGUSTINE ne saurait être engagée.
Sur sa qualité de professionnelle retenue par le tribunal, elle soutient que son code NAF est le 6810Z qui comprend les missions suivantes : « Achat et la vente de biens immobiliers propres : immeubles résidentiels et maisons d'habitation, immeubles non résidentiels, y compris les salles d'exposition, les installations d'entreposage en libre-service, les galeries et centres commerciaux, terres et terrains, Création de lotissements, sans viabilisation. », et que son activité est la vente immobilière, l'optimisation des biens immobiliers notamment par de la vente à la découpe, ce qu'elle a réalisé dans la présente espèce, et en aucun cas la construction, et que l'acquéreur professionnel qualifié ou de la même spécialité n'est pas automatiquement traité plus sévèrement qu'un acquéreur profane ainsi que l'a jugé la Cour de cassation qui a écarté la présomption irréfragable de connaissance du vice caché par un professionnel dans un arrêt très récent du 5 juillet 2023.
Les consorts [I]-[M], également au soutien de l'infirmation du jugement, font valoir que M. [E] est également tenu à leur égard in solidum avec leur vendeur à la garantie des vices cachés, l'acquéreur final pouvant s'en prévaloir à l'égard du vendeur initial sur le fondement contractuel, dès lors que le vice est né pendant que celui-ci était propriétaire du bien, sans pouvoir en l'espèce tenter de s'abriter derrière la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue par son acte de revente à la société Saint Augustine compte tenu de sa mauvaise foi.
M. [E] soutient que la simple lecture du KBIS et des statuts de la SARL Saint Augustine permettent de confirmer que l'acquéreur direct du bien est un professionnel de l'immobilier, et que toute l'argumentation consistant à savoir si elle avait connaissance ou non du vice est sans incidence justement en raison de cette qualification professionnelle, tout comme elle était également sans incidence à l'égard de M. [E] puisque celui-ci en ayant construit ne pouvait exciper du fait qu'il n'avait pas connaissance du vice caché. Il ajoute que comme relevé par le tribunal, il n'était pas nécessaire de procéder à des investigations complexes dès lors que les deux professionnels s'étaient rendus sur site, d'une part la société TRADICAD qui a eu accès aux combles par les trappes, et la société MORENO, laquelle avait attesté que l'aménagement des combles n'avait pas été effectué dans les règles de l'art et qu'il y avait un risque d'effondrement et ce sans qu'il soit établi qu'elle ait eu besoin de recourir à un quelconque sondage destructif.
Il soutient que la société Saint Augustine ne peut prétendre qu'elle ignorait tout des travaux qu'il avait réalisés, ceux-ci étant mentionnés dans la promesse de vente où il est clairement indiqué qu'ils ont affecté la structure de l'immeuble, tout comme elle ne pouvait ignorer l'existence d'une èche puisque Monsieur [E] avait mis en place des bastings comme l'a précisé l'expert judiciaire, et que bien qu'il n'ait pas fourni les autorisations et garanties liées à l'aménagement des combles avant la signature de l'acte authentique, la société Sainte Augustine a quand même conclu la vente, alors même que la promesse lui laissait la possibilité de refuser de signer, si elle estimait ne pas disposer de garanties suffisantes.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En application de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Il est constant que la garantie des vices cachés accompagne, en tant qu'accessoire, la propriété de la chose vendue. En cas de transmission de l'action en garantie des vices cachés à titre accessoire, la connaissance éventuelle du vice s'apprécie dans la personne du premier acheteur dans la chaîne et non dans celle de l'acheteur final.
L'obligation de garantie est attachée à la qualité juridique de vendeur, et non pas à la capacité que ce dernier pouvait avoir de contrôler la qualité de la chose ou d'en connaître les défauts éventuels.
Les vendeurs antérieurs de la chose, en sus du vendeur immédiat, sont tenus à garantie envers l'acquéreur final, en vertu d'une transmission de la garantie contre les vices avec la chose vendue, en tant qu'accessoire, sauf s'il est démontré qu'un vendeur subséquent connaissait ou devait connaître l'existence du vice au moment de la cession qui lui a été faite de la chose, de sorte que ce vendeur intermédiaire, perdant le droit à la garantie, n'a pas pu le transmettre.
Par ailleurs, il est jugé que de manière ancienne et constante qu'il résulte de l'article 1645 susvisé une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. (1e, Civ. 21 novembre 1972; 2e Civ. 30 mars 2000, n°98-15.286 ; 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308 ), et que le caractère irréfragable de cette présomption, fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, qui a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences, est nécessaire pour parvenir à cet objectif et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit du vendeur professionnel au procès équitable garanti par l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (Com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621, cité par la société Sainte Augustine qui énonce le contraire de ce qu'elle soutient).
En l'espèce, l'avant-contrat conclu le 9 août 2015 entre M. [E] et la société Sainte Augustine comporte une clause « désignation du bien » ainsi libellée :
« Un pavillon comprenant :
- Au rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine. séjour, douche. Trois chambres, salle de bains, water-closets
- Buanderie
- A l'étage : deux chambres
- Un garage double
- Chauffage électrique au sol
- Terrain.
Observations étant ici faite qu'un second étage modifiant la structure extérieure a été réalisé par le VENDEUR.
Ce dernier devra au plus tard pour le jour de la signature de I'acte authentique des présentes justifier à l'ACQUEREUR,à savoir :
- les autorisations accordées par les autorités compétentes ainsi que la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux.
- et les assurances décennales des entreprises qui sont intervenues ».
Y figure également la mention suivante à la clause « conditions suspensives de droit commune » :
« Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes:
Que les titres de propriété antérieurs. les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes. de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'ACQUEREUR déclare être à usage d'habitation.
il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'ACQUEREUR qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque. »
Il est constant que M. [E] a, suite à son acquisition en 2006, procédé lui-même à la transformation en combles habitables de la partie nord-est de ceux-ci, qui comprenaient tant lors de la vente à la société Sainte Augustine que lors de la vente par cette dernière aux consorts [I]-[M], deux chambres et un bureau, et ce sans autorisation administrative préalable ni études structurelles par un bureau d'étude spécialisé.
Il convient de rappeler qu'aux termes du rapport d'expertise dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties quant à la cause et l'étendue des désordres affectant le bien vendu :
la charpente de l'habitation est divisée en deux parties, soit une partie sud-est, réalisée dès l'origine avec des fermettes de type F02, de sections suffisantes pour permettre la surélévation et l'aménagement des combles en étage habitable sans modification des fermettes de la charpente, partie qui n'a pas été aménagée par M. [E], et la partie nord-est, réalisée en fermettes de type F01, de section beaucoup plus faible qui ne sont pas conçues pour reprendre les charges d'un comble aménagé, aucune section n'étant dimensionnée pour ce faire, qui été aménagée en combles habitables,
plusieurs malfaçons ont été relevées sur les modifications apportées pour la création de de l'espace habitable de cette partie de la charpente, à savoir l'assemblage des nouveaux éléments rapportés à la charpente par de simples pointes métalliques, une longueur des éléments rapportés de renfort de la charpente aléatoires et insuffisants, l'absence de renforcement de fermettes modifiées (fermettes du milieu non renforcées), et des sections faibles et insuffisantes des éléments de renfort de la charpente modifiée, et non adaptés, et enfin, la réduction de la capacité portante des structures due au sous-dimensionnement des renforts et de leurs fixations ;
ces malfaçons ou défaut de réalisation ont eu pour conséquences plusieurs types de désordres, soit une flèche excessive du plancher du comble de la zone nord-est, une déformation des poutres supplémentaires mises en 'uvre dans la zone du garage pour soutenir les fermettes du comble à la suite de leur fléchissement excessif, un affaissement excessif du plancher bas de l'étage consécutif au dépassement des contraintes admissibles et au développement d'une flèche excessive, un affaissement de la toiture ;
l'ensemble de ces désordres structurels a pour origine l'absence d'étude et de vérification des structures lors de la conception et la réalisation des travaux de transformation du comble en zone habitable.
Comme l'a justement relevé le tribunal, « il apparait que les vices cachés affectant la structure de la charpente sont nés au cours de la période où M. [E] était propriétaire de la maison, dès lors sa garantie est susceptible d'être retenue, quand bien même il n'a pas vendu le bien aux demandeurs.
Pour se soustraire à cette garantie, Monsieur [F] [E] invoque le fait que, tant le compromis de vente que l'acte de vente conclus avec la SARL SAINT AUGUSTINE comportent une clause précisant que « l 'acquéreur prendra le bien en l 'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : - des vices apparents, - des vices cachés. ''
Cette clause comporte cependant un second paragraphe indiquant que l'exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Or, Monsieur [F] [E] ayant construit lui-même l'ouvrage, il ne peut utilement exciper de son ignorance du vice dont il est lui-même à l'origine. Ainsi, il ne peut opposer à Monsieur [O] [I] et Madame [X] [M] la clause d'exonération de garantie figurant à l'acte de vente qu'il a conclu avec la SARL SAINT AUGUSTINE, vendeur intermédiaire.
Monsieur [F] [E] indique qu'il peut opposer aux sous-acquéreur les moyens de défense qu'il peut opposer à son propre acheteur.
A ce titre, il avance le fait que, lors de la première vente, la société SAINT AUGUSTINE a été informée des travaux qu'il avait réalisés. A ce titre, il justifie que le compromis de vente conclu le 9 août 2015 mentionne « qu 'un second étage modi ant la structure extérieure a été réalisé par le vendeur ''. Il est ensuite précisé que ce dernier devra, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique, justifier à l'acquéreur des autorisations accordées par les autorités compétentes ainsi que de la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux et des assurances décennales des entreprises qui sont intervenues.
Il n'est pas contesté que Monsieur [F] [E] n'a jamais transmis ces documents et qu'il ne le pouvait d'ailleurs pas puisqu'il n'avait fait appel à aucun professionnel, n'avait souscrit aucune assurance décennale et n'avait pas procédé aux formalités administratives comme il le reconnaît lui-même. .
Bien qu'informée de la situation, la SARL SAINT AUGUSTINE a poursuivi les opérations de vente et l'acte authentique final indique, de manière erronée, que le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur l'immeuble depuis les dix dernières années.
Par ailleurs, il convient de relever que, outre l'exercice de la profession de marchand de biens par l'achat en vue de la revente de tous immeubles, les statuts de la société énoncent qu'elle a pour objet la « réalisation de divers travaux, à savoir ceux qui concernent, entre autres, l'isolation, la pose de revêtement sol et mur, la peinture, la menuiserie, le plâtre, le carrelage, I'agencement de magasin, etc. '' Les mots « notamment '' et « etc. '' laissent entendre que la liste des travaux décrits n'est pas limitative.
Ainsi, même si elle se défend d'être un professionnel de la construction, la SARL SAINT AUGUSTINE a comme objet la réalisation de travaux de rénovation. A ce titre, elle aurait dû être alertée par l'absence d'intervention d'un professionnel et par la manifestation des désordres résultant des malfaçons altérant la charpente. Pour autant, elle n'a procédé à aucune véri cation. (') ».
A ces justes motifs que la cour adopte, il convient d'ajouter que la SARL Saint Augustine ne peut prétendre qu'elle ignorait tout des travaux réalisés par M. [E] puisqu'il est expressément mentionné dans l'avant-contrat que le vendeur a procédé à des travaux qui ont modifié la structure du bien vendu qui dispose désormais d'un étage habitable, tout comme elle ne pouvait ignorer l'existence d'une êche puisque M. [E] avait mis en place des bastings comme l'a précisé l'expert judiciaire.
Par cette mention, la société Sainte Augustine, professionnelle de l'immobilier, a nécessairement été alertée sur la réalisation par son vendeur de travaux ayant concerné la structure de l'immeuble, pour lesquels il devait lui fournir, avant la signature de l'acte de vente les autorisations d'urbanisme, la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux, et les assurances décennales des entreprises, de sorte qu'elle disposait bien des informations relatives au fait que l'aménagement avait été réalisé par ce dernier. Or, il est constant que M. [E] n'a pas fourni ces documents qu'il n'avait jamais obtenus, ce qui n'a pourtant pas dissuadé la société Sainte Augustine de conclure la vente, sans que soit reprise dans l'acte de vente la mention relative à la réalisation par le vendeur des travaux concernant le 1er étage de la maison.
L'acte authentique de vente du 31 mars 2016 entre M. [E] et la SARL Saint Augustine ne reprend d'ailleurs pas la clause relative à l'aménagement des combles qui avait imposé la communication de certains documents, ce qui démontre que l'acquéreur y avait renoncé.
La SARL Saint Augustine a donc accepté en connaissance de cause d'acquérir un bien sans s'assurer qu'il présentait la conformité nécessaire des travaux d'aménagement des combles, ni les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenues.
De plus, dès lors qu'elle avait connaissance de cet état de fait, il lui incombait en sa qualité de vendeur professionnel, de faire réaliser toutes vérifications nécessaires sur la conformité des travaux, ou du moins d'attirer l'attention des nouveaux acquéreurs sur l'absence d'éléments concernant les autorisations administratives et la conformité des travaux.
En considération de l'ensemble de ces éléments, la société Sainte Augustine, à la fois acquéreur er vendeur professionnel, ne peut se prévaloir à l'égard de M. [E] de la garantie des vices cachés pour demander à être garantie sur ce fondement des condamnations mises à sa charge à l'égard des consorts [I]-[M], auxquels elle n'a pu en outre transmettre l'action en garantie des vices cachés à l'encontre de M. [E], de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que seule la SARL Saint Augustine est redevable de la garantie des vices cachés envers M. [I] et Mme [M], et rejeté l'appel en garantie formé par cette dernière à l'encontre de M. [E].
2 ' Sur les demandes indemnitaires des consorts [I]-[M]
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre. la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L'article 1645 énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
2.1. Le coût des travaux de remise en état
La société Sainte Augustine demande que soit retenue le premier chiffrage de l'expert détaillé dans la note de synthèse, soit la somme de 42 543,56 € TTC comprenant également les honoraires de la maîtrise d''uvre évalués à 10 % par l'expert judiciaire, et la facture de la société TRADICAD à hauteur de 3.300 € TTC, en faisant valoir que l'aménagement des combles sur toute la surface de l'étage n'avait pas affecté la structure de la maison à l'identique sur toute cette surface, et que l'expert a retenu sans explication les devis proposés par les intimés.
Les consorts [I]-[M] demandent, par infirmation du jugement, la somme de 56.591,17 € HT, soit 62 250,29 € TTC au jour de l'établissement des devis, à laquelle doivent s'ajouter les frais engagés en raison du litige , soit les honoraires de maîtrise d''uvre de 10%, soit 6 225 €, les d'études de diagnostic du cabinet TRADICAD intervenu en cours d'expertise pour 3 330 € TTC, les frais de constat d'huissier, 350 €, et avec indexation des condamnations sur l'indice du coût de la construction et du taux de TVA en vigueur au jour du paiement.
Sur ce,
Comme relevé par le tribunal, les consorts [I]- [M] produisent un message de la société BOIS ET TOIT mentionnant que son devis traite bien uniquement de la zone indiquée par la société TRADICAD, ce qui explique que ce devis soit repris par l'expert dans sa note de synthèse, de sorte que c'est bien la somme de 56.591,17 € hors taxes qu'il convient de retenir au titre du coût des travaux de remise en état du bien, outre indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement.
2.2. Les frais engagés en raison du litige :
Au titre des divers frais engagés à raison du litige, le tribunal a condamné la société Sainte Augustine à payer la somme de 6.225 euros pour les honoraires de maîtrise d''uvre, soit 10% du montant TTC des travaux de remise en état.
Par suite de la condamnation prononcée ci-avant hors taxe, il convient de ramener cette somme de 5.660 € hors taxe, et de dire qu'il conviendra d'y appliquer le taux de TVA en vigueur au jour du règlement.
La somme de 3.300 € correspondant aux frais d'études de la société TRADICAD et celle de 350 euros au titre des frais d'huissier pour le constat réalisé le 3 juin 2019 n'étant pas contestés, il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.
2.3. Le préjudice de jouissance :
Pour retenir ce préjudice et l'évaluer à la somme de 14.580 € pour la période ayant couru du mois de juillet à celui de décembre 2023, le tribunal a considéré que « Monsieur [O] [I] et Madame [X] [M] ont acquis leur logement le 16 novembre 2016 et qu'ils disent avoir découverts le échissement début 2019 à l'occasion de travaux dans le garage. Ils produisent une attestation de l'entreprise MORENO datant du 15 février 2019 qui les alerte du risque d'effondrement. Pour autant, lors du constat d'huissier du 3 juin 2019, la chambre située au-dessus du garage est désignée comme la chambre de droite et fait l'objet des photos 1 à 5. Lesdites photos montrent que cette chambre est meublée d'un canapé, d'un lit et d'une table de nuit.
Dès lors, il y a lieu de considérer que la chambre n'a pas pu être utilisée entre juillet 2019 et décembre 2023, soit 54 mois, correspondant à un préjudice de 14.580 euros (1350x20%x54). »
La société Sainte Augustine, s'appuyant sur les conclusions de l'expert ayant estimé que les désordres n'étaient pas de nature à empêcher la jouissance des espaces, demande d'infirmer la décision et de rejeter toute demande de ce chef.
Les consorts [I]-[M] demandent, par infirmation du jugement, la somme de 16.200 € sur les mêmes bases de calcul que le tribunal, mais sur une période de 5 ans écoulés du 1er février 2019 au 31 janvier 2024, outre 270 € par mois à compter du 1er février 2024 et jusqu'à parfait paiement, ce sur quoi le jugement déféré a omis de statuer, en faisant valoir que le fait que du mobilier se trouvait dans la chambre ne signifie pas qu'elle a continué à être utilisée comme chambre, l'entreprise MORENO les ayant alertés dès le mois de février sur la dangerosité de la situation et le risque d'effondrement qui en résultait.
Sur ce,
Il convient de relever que l'expert indique que les « consorts [I]-[M] n'ont en aucun cas été empêchés à raison du sinistre, d'utiliser les locaux d' »habitation. Il est vrai cependant qu'ils auront à supporter des gênes et des désagréments importants quant à l'organisation, l'aménagement, l'occupation et la jouissance des parties du bâtiment impactées par les travaux de renforcement de la charpente et de réparation des désordres affectant le comble du bâtiment pendant la durée de ces travaux.(') ».
Il précisait également en page 50 que les dégradations et malfaçons importantes constatées sur les ouvrages en bois et la déformation des structures supports du plancher et la couverture ' ne portent pas atteinte actuellement à la solidité structurelle du bâtiment, dans a globalité. Cependant elles sont susceptibles à court terme de nuire au fonctionnement des ouvrages à l'intérieur du bâtiment (portes, plancher, revêtements de sols, cloisons, etc), au fur et à mesure de la déformation des structures du plancher et des structures de la charpente, et ainsi de porter atteinte à la solidité structurelle du bâtiment et de la rendre impropre à sa destination. De plus, il estime que les désordres affectant la couverture peuvent avoir une incidence sur la qualité et la durabilité des ouvrages intérieurs du bâtiment : étanchéité, revêtements de sol, isolation thermique', et sont également de nature à moyen terme à rendre le bâtiment impropre à sa destination.
Dès lors, il ne peut être sérieusement argué de l'inexistence de tout préjudice de jouissance, lequel doit toutefois être ramené à 10% de la valeur locative du bien, laquelle n'est pas contestée, soit pour la période ayant débouté comme retenu à juste titre par le tribunal en juillet 2019 et jusqu'à la date de la présente décision, une indemnité d'un montant de 11.340 €.
2.4. Le préjudice fiscal
C'est par une juste et pertinente motivation que la cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande en relevant que le montant dû au titre des taxes foncières correspond à la surface de la maison dont M. [I] et Mme [M] ont fait l'acquisition, sans qu'une pénalité leur ait été appliquée du fait de l'absence de déclaration par les précédents propriétaires de la surface réelle, de sorte que le préjudice invoqué est inexistant.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Sainte Augustine, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [I]-[M], d'une part et à M. [E] d'autre part, la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 7 décembre 2023 en ce qu'il a :
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement;
la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Statuant de nouveau,
CONDAMNE la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 56.591,17 euros hors taxes au titre du coût de remise en état du bien, avec indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement ;
la somme de 5.660 € hors taxe au titre des frais de maîtrise afférents au coût des travaux ci-dessus auquel il conviendra d'appliquer le taux de TVA en vigueur au jour du règlement ;
la somme de 3.650 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 11.340 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
LE CONFIRME pour le surplus ;
Y ajoutant
CONDAMNE la SARL Saint Augustine aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Me Solange IEVA-GUENOUN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE la SARL Sainte Augustine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 10 JUILLET 2026
(n° 2026/ 172 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02204 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2ZU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 22/02733
APPELANTE
La société SAINT AUGUSTINE, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de Meaux sous le n° 790 727 341, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Aurore TABORDET-MERIGOUX de l'AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L 156
INTIMÉS
Madame [X] [M], née le 28 février 1982à [Localité 2] , de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [O] [I], né le 2 janvier 1979 à [Localité 3], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX
Monsieur [F] [E], né le 10 octobre 1970à [Localité 2] (80), de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN PAIN CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX
Assisté de Me Maéline DELETANG, avocat au barreau de MEAUX, Case n° 22
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionelles,chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionelles
Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 16 novembre 2016 reçu par Me [Z] [G], la SARL Saint Augustine a vendu à M. [O] [I] et Mme [X] [M] un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Seine et Marne), consistant en une maison à usage d'habitation d'une surface habitable de 155 m² constituée d'un rez-de-chaussée, d'un étage en comble aménagé et d'un garage intégré à la maison, édifié sur une parcelle d'une contenance de 687 m², qu'elle avait elle-même acquis de M. [F] [E] suivant acte authentique du 31 mars 2016, reçu par le même notaire.
M. [E] avait lui-même acquis ce bien suivant acte du 2 juin 2006, lequel consistait alors en une maison de plain-pied de 109,200 m² comprenant un rez-de-chaussée et un garage double, le comble n'étant pas aménagé, édifiée sur une parcelle d'une contenance de 2276 m².
Le 3 juin 2019, M. [I] et Mme [M] ont fait établir un procès-verbal de constat relativement à l'état des combles dont M. [E] avait personnellement réalisé l'aménagement en partie habitable, relevant notamment un enfoncement du sol des chambres situées à l'étage sur simple pression ou passage du pied, un fléchissement du plafond du garage et un creusement de la toiture.
Par ordonnance en date du 31 juillet 2019 rendue au contradictoire de la société Sainte Augustine et de M. [E], le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise judicaire et désigné pour y procéder M. [H] [A], lequel a déposé son rapport le 26 février 2022.
Par actes d'huissier en date du 31 août 2022, les consorts [I]-[M] ont fait assigner M. [E] et la SARL Saint Augustine devant le tribunal de judiciaire de Meaux en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.
Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action fondée sur la garantie décennale.
Par acte délivré le 12 janvier 2023, la SARL Saint Augustine a assigné en intervention forcée aux fins de garantie Me [Z] [G] et la SELARL Elodie Dhilly- [Z] [G], notaires associés.
Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux affaires présentée par la SARL Saint Augustine.
Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a :
- débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés formulée contre M. [F] [E] ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement;
la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
- débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice fiscal ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Saint Augustine aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire ;
- débouté la SARL Saint Augustine de sa demande tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée.
La SARL Saint Augustine a interjeté appel par déclaration du 19 janvier 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions du 12 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SARL Saint Augustine demande à la cour de :
Vu les articles 331, 367 et 700 du CPC,
Vu les articles 1240, 1641, 1112-1, du Code civil
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux le 20 décembre 2023 en ce qu'il a :
- Débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande de garantie des vices cachés à l'encontre de M. [E],
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser à M. [O] [I] et Mme [X] [M] les sommes de 62.250,29 € au titre d'indemnisation de la remise en état de leur logement, 9.905 € au titre d'indemnisation des frais qu'ils ont dû engager en raison du litige, 14.580 € au titre de leur préjudice de jouissance, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté M. [O] [I] et Mme [X] [M] de leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice fiscal,
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser à M. [E] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SARL Saint Augustine à verser aux entiers dépens, ce compris le coût de l'expertise judiciaire,
- Débouté la SARL Saint Augustine de sa demande tendant à voir l'exécution provisoire écartée.
Le réformant :
RAMENER la demande indemnitaire allouée aux consorts [I] -[M] à de plus justes proportions et limiter l'indemnisation à hauteur de 42.543,56 € TTC ;
DEBOUTER les consorts [I] -[M] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNER M. [E] à relever et garantir la SARL Saint Augustine de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la garantie des vices cachés ;
En tout état de cause,
CONDAMNER toute partie succombant au paiement d'une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 mai 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [I]-[M] demandent à la cour de :
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Saint Augustine à les garantir des conséquences des vices cachés affectant leur bien immobilier
Réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les parties des demandes qu'elles formulaient à l'encontre de M. [E] ;
Réformer partiellement le jugement déféré sur le montant des condamnations, et, faisant droit à l'appel incident des concluants sur ces points, et statuant par ailleurs sur les demandes omises par les premiers juges,
Condamner solidairement M. [F] [E] et la société Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] les sommes de :
- 56.591,17 € hors taxes, au titre du coût de remise en état du bien, outre indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement,
- 9 905 € au titre des frais de maîtrise d''uvre, de constat d'huissier, et de l'étude TRADICAD
- 16 200 € au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 31 janvier 2024, sur la base de 20% de la valeur locative (1350 € /mois) de la maison, outre 270 € par mois à compter de cette date et jusqu'à parfait paiement
- 4 800 € au titre du préjudice fiscal lié à l'absence de déclaration de la surface habitable des combles par les vendeurs successifs du bien
- 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner solidairement M. [F] [E] et la société Saint Augustine aux dépens de l'instance et ceux qui en seront les suites, incluant deux liés à la procédure de référé-expertise et les frais d'expertise judiciaire totalisant 11 401,92 €
Aux termes de ses dernières conclusions du 13 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [E] demande de :
A titre principal,
DEBOUTER M. [I] et Mme [M] de toutes leurs demandes à son encontre ;
DECLARER mal fondée la SARL Saint Augustine en son appel à l'encontre du jugement rendu 7 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Meaux l'en DEBOUTER
CONFIRMER ledit jugement en toutes ses dispositions notamment celles concernant M. [F] [E]
ECARTER la responsabilité de M. [F] [E]
JUGER les demandes de M. [O] [I] et Mme [X] [M] mal fondées en ce qu'elles sont dirigées à son encontre.
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER recevable l'appel en garantie formulé par M. [E] à l'encontre de la SARL Saint Augustine
En conséquence,
CONDAMNER la SARL Saint Augustine à le relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre lui.
DEBOUTER les consorts [I] -[M] de leur demande au titre de l'indemnité fiscale et réduire à de plus justes proportions les autres indemnités réclamées ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SARL Saint Augustine à lui payer la somme de 5 000 € euros au titre des frais irrépétibles
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de la présente procédure de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés par Me Solange Ieva-Guenoun, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Pour statuer comme rappelé ci-avant, le tribunal a retenu :
- qu'il résulte notamment du rapport d'expertise que le bien vendu est affecté d'un défaut inhérent au bâtiment, compromettant son usage et préexistant à l'achat par M. [I] et Mme [M], et caché des acquéreurs qui ne pouvaient en avoir connaissance antérieurement à la réalisation de l'expertise judiciaire, seule la manifestation du vice étant visible lors de l'achat et non son origine et son ampleur.
- qu'il ressort des statuts de la SARL Saint Augustine que celle-ci a pour objet de développer une activité spécifiquement en lien avec l'immobilier, exerçant la profession de marchand de biens par l'achat en vue de la revente, et doit en conséquence être qualifiée de professionnel de l'immobilier, et comme telle ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés,
- que s'il n'est pas contesté que l'aménagement des combles a été réalisé individuellement par M. [E] pendant qu'il était propriétaire du bien, et que les désordres visibles sont dus à l'inobservation des règles de l'art par ce dernier qui n'a sollicité ni artisan ni cabinet de conseil avant de procéder aux travaux, la SARL Saint Augustine avait connaissance des travaux entrepris par M. [E] lui-même, sans qu'il ait justifié des interventions d'entreprises et d'assurance dommages-ouvrage, et n'a procédé à aucune vérification, alors qu'en sa qualité de professionnelle des travaux de rénovation visée aux statuts, une simple inspection visuelle de la charpente aurait dû l'alerter du risque de malfaçon ;
- qu'en conséquence, la SARL Saint Augustine ne pouvant opposer à M. [E] la garantie des vices cachés, celle-ci se transmettant par les ventes successives, elle n`est pas opposable à M. [E] par les consorts [I]-[M], se sorte que seule la SARL Saint Augustine se trouve être redevable de la garantie des vices cachés envers ces derniers, et que l'appel en garantie formé par la SARL Saint Augustine contre M. [E] doit être rejeté.
La SARL Sainte Augustine, appelante principale, ne critique pas jugement ayant retenu l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et son obligation d'indemniser les consorts [I]-[M], mais seulement en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie à l'encontre de M. [E], ainsi que le montant des dommages et intérêts alloués à M. [I] et Mme [M].
M. [I] et Mme [M], intimés et appelants à titre incident, critiquent le jugement qui les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [E] solidairement avec la société Sainte Augustine, et n'a pas fait droit à l'intégralité de leur demandes indemnitaires.
1 - Sur les demandes de condamnation in solidum et en garantie à l'encontre de M. [E]
Au soutien de l'infirmation du jugement, la société Sainte Augustine fait valoir qu'il est établi que ce sont les travaux réalisés par M. [E] qui n'avait aucune compétence technique en la matière, et qui sont à l'origine des désordres, sur lesquels aucune information susceptible de l'alerter ne lui a été communiquée par son vendeur, de sorte qu'il n'existe aucune ambiguïté quant à l'auteur des vices cachés ; que le compromis de vente pas plus que les actes ultérieurs ne font état de vices de construction, dès lors que s'il est bien mentionné dans l'avant-contrat que le vendeur a réalisé des travaux modifiant la structure de l'immeuble, il n'est absolument pas mentionné qu'il a procédé lui-même aux travaux, qu'il n'avait pas procédé aux vérifications nécessaires visant à garantir que les travaux effectués n'affecteraient pas la structure de l'immeuble, que des vices affectaient la structure du bien, qu'il n'avait souscrit à aucune assurance visant à le garantir ; que cette partie est mentionnée au sein du paragraphe liée à la désignation du bien et ne fait état d'aucun vice apparent ou de vice caché permettant d'attirer l'acquéreur sur ce point, n'érige pas en condition suspensive la condition tenant à ce que le vendeur produise les documents sollicités, et comporte une mention selon laquelle le vendeur déclare n'avoir effectué aucuns travaux touchant la structure de l'immeuble dans les dix années précédentes. Elle estime que ne connaissant pas le vice affectant le bien, lequel a été révélé seulement au cours des opérations d'expertise, la responsabilité de la SARL SAINT AUGUSTINE ne saurait être engagée.
Sur sa qualité de professionnelle retenue par le tribunal, elle soutient que son code NAF est le 6810Z qui comprend les missions suivantes : « Achat et la vente de biens immobiliers propres : immeubles résidentiels et maisons d'habitation, immeubles non résidentiels, y compris les salles d'exposition, les installations d'entreposage en libre-service, les galeries et centres commerciaux, terres et terrains, Création de lotissements, sans viabilisation. », et que son activité est la vente immobilière, l'optimisation des biens immobiliers notamment par de la vente à la découpe, ce qu'elle a réalisé dans la présente espèce, et en aucun cas la construction, et que l'acquéreur professionnel qualifié ou de la même spécialité n'est pas automatiquement traité plus sévèrement qu'un acquéreur profane ainsi que l'a jugé la Cour de cassation qui a écarté la présomption irréfragable de connaissance du vice caché par un professionnel dans un arrêt très récent du 5 juillet 2023.
Les consorts [I]-[M], également au soutien de l'infirmation du jugement, font valoir que M. [E] est également tenu à leur égard in solidum avec leur vendeur à la garantie des vices cachés, l'acquéreur final pouvant s'en prévaloir à l'égard du vendeur initial sur le fondement contractuel, dès lors que le vice est né pendant que celui-ci était propriétaire du bien, sans pouvoir en l'espèce tenter de s'abriter derrière la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue par son acte de revente à la société Saint Augustine compte tenu de sa mauvaise foi.
M. [E] soutient que la simple lecture du KBIS et des statuts de la SARL Saint Augustine permettent de confirmer que l'acquéreur direct du bien est un professionnel de l'immobilier, et que toute l'argumentation consistant à savoir si elle avait connaissance ou non du vice est sans incidence justement en raison de cette qualification professionnelle, tout comme elle était également sans incidence à l'égard de M. [E] puisque celui-ci en ayant construit ne pouvait exciper du fait qu'il n'avait pas connaissance du vice caché. Il ajoute que comme relevé par le tribunal, il n'était pas nécessaire de procéder à des investigations complexes dès lors que les deux professionnels s'étaient rendus sur site, d'une part la société TRADICAD qui a eu accès aux combles par les trappes, et la société MORENO, laquelle avait attesté que l'aménagement des combles n'avait pas été effectué dans les règles de l'art et qu'il y avait un risque d'effondrement et ce sans qu'il soit établi qu'elle ait eu besoin de recourir à un quelconque sondage destructif.
Il soutient que la société Saint Augustine ne peut prétendre qu'elle ignorait tout des travaux qu'il avait réalisés, ceux-ci étant mentionnés dans la promesse de vente où il est clairement indiqué qu'ils ont affecté la structure de l'immeuble, tout comme elle ne pouvait ignorer l'existence d'une èche puisque Monsieur [E] avait mis en place des bastings comme l'a précisé l'expert judiciaire, et que bien qu'il n'ait pas fourni les autorisations et garanties liées à l'aménagement des combles avant la signature de l'acte authentique, la société Sainte Augustine a quand même conclu la vente, alors même que la promesse lui laissait la possibilité de refuser de signer, si elle estimait ne pas disposer de garanties suffisantes.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En application de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Il est constant que la garantie des vices cachés accompagne, en tant qu'accessoire, la propriété de la chose vendue. En cas de transmission de l'action en garantie des vices cachés à titre accessoire, la connaissance éventuelle du vice s'apprécie dans la personne du premier acheteur dans la chaîne et non dans celle de l'acheteur final.
L'obligation de garantie est attachée à la qualité juridique de vendeur, et non pas à la capacité que ce dernier pouvait avoir de contrôler la qualité de la chose ou d'en connaître les défauts éventuels.
Les vendeurs antérieurs de la chose, en sus du vendeur immédiat, sont tenus à garantie envers l'acquéreur final, en vertu d'une transmission de la garantie contre les vices avec la chose vendue, en tant qu'accessoire, sauf s'il est démontré qu'un vendeur subséquent connaissait ou devait connaître l'existence du vice au moment de la cession qui lui a été faite de la chose, de sorte que ce vendeur intermédiaire, perdant le droit à la garantie, n'a pas pu le transmettre.
Par ailleurs, il est jugé que de manière ancienne et constante qu'il résulte de l'article 1645 susvisé une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. (1e, Civ. 21 novembre 1972; 2e Civ. 30 mars 2000, n°98-15.286 ; 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308 ), et que le caractère irréfragable de cette présomption, fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, qui a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences, est nécessaire pour parvenir à cet objectif et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit du vendeur professionnel au procès équitable garanti par l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (Com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621, cité par la société Sainte Augustine qui énonce le contraire de ce qu'elle soutient).
En l'espèce, l'avant-contrat conclu le 9 août 2015 entre M. [E] et la société Sainte Augustine comporte une clause « désignation du bien » ainsi libellée :
« Un pavillon comprenant :
- Au rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine. séjour, douche. Trois chambres, salle de bains, water-closets
- Buanderie
- A l'étage : deux chambres
- Un garage double
- Chauffage électrique au sol
- Terrain.
Observations étant ici faite qu'un second étage modifiant la structure extérieure a été réalisé par le VENDEUR.
Ce dernier devra au plus tard pour le jour de la signature de I'acte authentique des présentes justifier à l'ACQUEREUR,à savoir :
- les autorisations accordées par les autorités compétentes ainsi que la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux.
- et les assurances décennales des entreprises qui sont intervenues ».
Y figure également la mention suivante à la clause « conditions suspensives de droit commune » :
« Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes:
Que les titres de propriété antérieurs. les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes. de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'ACQUEREUR déclare être à usage d'habitation.
il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'ACQUEREUR qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque. »
Il est constant que M. [E] a, suite à son acquisition en 2006, procédé lui-même à la transformation en combles habitables de la partie nord-est de ceux-ci, qui comprenaient tant lors de la vente à la société Sainte Augustine que lors de la vente par cette dernière aux consorts [I]-[M], deux chambres et un bureau, et ce sans autorisation administrative préalable ni études structurelles par un bureau d'étude spécialisé.
Il convient de rappeler qu'aux termes du rapport d'expertise dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties quant à la cause et l'étendue des désordres affectant le bien vendu :
la charpente de l'habitation est divisée en deux parties, soit une partie sud-est, réalisée dès l'origine avec des fermettes de type F02, de sections suffisantes pour permettre la surélévation et l'aménagement des combles en étage habitable sans modification des fermettes de la charpente, partie qui n'a pas été aménagée par M. [E], et la partie nord-est, réalisée en fermettes de type F01, de section beaucoup plus faible qui ne sont pas conçues pour reprendre les charges d'un comble aménagé, aucune section n'étant dimensionnée pour ce faire, qui été aménagée en combles habitables,
plusieurs malfaçons ont été relevées sur les modifications apportées pour la création de de l'espace habitable de cette partie de la charpente, à savoir l'assemblage des nouveaux éléments rapportés à la charpente par de simples pointes métalliques, une longueur des éléments rapportés de renfort de la charpente aléatoires et insuffisants, l'absence de renforcement de fermettes modifiées (fermettes du milieu non renforcées), et des sections faibles et insuffisantes des éléments de renfort de la charpente modifiée, et non adaptés, et enfin, la réduction de la capacité portante des structures due au sous-dimensionnement des renforts et de leurs fixations ;
ces malfaçons ou défaut de réalisation ont eu pour conséquences plusieurs types de désordres, soit une flèche excessive du plancher du comble de la zone nord-est, une déformation des poutres supplémentaires mises en 'uvre dans la zone du garage pour soutenir les fermettes du comble à la suite de leur fléchissement excessif, un affaissement excessif du plancher bas de l'étage consécutif au dépassement des contraintes admissibles et au développement d'une flèche excessive, un affaissement de la toiture ;
l'ensemble de ces désordres structurels a pour origine l'absence d'étude et de vérification des structures lors de la conception et la réalisation des travaux de transformation du comble en zone habitable.
Comme l'a justement relevé le tribunal, « il apparait que les vices cachés affectant la structure de la charpente sont nés au cours de la période où M. [E] était propriétaire de la maison, dès lors sa garantie est susceptible d'être retenue, quand bien même il n'a pas vendu le bien aux demandeurs.
Pour se soustraire à cette garantie, Monsieur [F] [E] invoque le fait que, tant le compromis de vente que l'acte de vente conclus avec la SARL SAINT AUGUSTINE comportent une clause précisant que « l 'acquéreur prendra le bien en l 'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : - des vices apparents, - des vices cachés. ''
Cette clause comporte cependant un second paragraphe indiquant que l'exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Or, Monsieur [F] [E] ayant construit lui-même l'ouvrage, il ne peut utilement exciper de son ignorance du vice dont il est lui-même à l'origine. Ainsi, il ne peut opposer à Monsieur [O] [I] et Madame [X] [M] la clause d'exonération de garantie figurant à l'acte de vente qu'il a conclu avec la SARL SAINT AUGUSTINE, vendeur intermédiaire.
Monsieur [F] [E] indique qu'il peut opposer aux sous-acquéreur les moyens de défense qu'il peut opposer à son propre acheteur.
A ce titre, il avance le fait que, lors de la première vente, la société SAINT AUGUSTINE a été informée des travaux qu'il avait réalisés. A ce titre, il justifie que le compromis de vente conclu le 9 août 2015 mentionne « qu 'un second étage modi ant la structure extérieure a été réalisé par le vendeur ''. Il est ensuite précisé que ce dernier devra, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique, justifier à l'acquéreur des autorisations accordées par les autorités compétentes ainsi que de la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux et des assurances décennales des entreprises qui sont intervenues.
Il n'est pas contesté que Monsieur [F] [E] n'a jamais transmis ces documents et qu'il ne le pouvait d'ailleurs pas puisqu'il n'avait fait appel à aucun professionnel, n'avait souscrit aucune assurance décennale et n'avait pas procédé aux formalités administratives comme il le reconnaît lui-même. .
Bien qu'informée de la situation, la SARL SAINT AUGUSTINE a poursuivi les opérations de vente et l'acte authentique final indique, de manière erronée, que le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur l'immeuble depuis les dix dernières années.
Par ailleurs, il convient de relever que, outre l'exercice de la profession de marchand de biens par l'achat en vue de la revente de tous immeubles, les statuts de la société énoncent qu'elle a pour objet la « réalisation de divers travaux, à savoir ceux qui concernent, entre autres, l'isolation, la pose de revêtement sol et mur, la peinture, la menuiserie, le plâtre, le carrelage, I'agencement de magasin, etc. '' Les mots « notamment '' et « etc. '' laissent entendre que la liste des travaux décrits n'est pas limitative.
Ainsi, même si elle se défend d'être un professionnel de la construction, la SARL SAINT AUGUSTINE a comme objet la réalisation de travaux de rénovation. A ce titre, elle aurait dû être alertée par l'absence d'intervention d'un professionnel et par la manifestation des désordres résultant des malfaçons altérant la charpente. Pour autant, elle n'a procédé à aucune véri cation. (') ».
A ces justes motifs que la cour adopte, il convient d'ajouter que la SARL Saint Augustine ne peut prétendre qu'elle ignorait tout des travaux réalisés par M. [E] puisqu'il est expressément mentionné dans l'avant-contrat que le vendeur a procédé à des travaux qui ont modifié la structure du bien vendu qui dispose désormais d'un étage habitable, tout comme elle ne pouvait ignorer l'existence d'une êche puisque M. [E] avait mis en place des bastings comme l'a précisé l'expert judiciaire.
Par cette mention, la société Sainte Augustine, professionnelle de l'immobilier, a nécessairement été alertée sur la réalisation par son vendeur de travaux ayant concerné la structure de l'immeuble, pour lesquels il devait lui fournir, avant la signature de l'acte de vente les autorisations d'urbanisme, la déclaration d'achèvement attestant la conformité des travaux, et les assurances décennales des entreprises, de sorte qu'elle disposait bien des informations relatives au fait que l'aménagement avait été réalisé par ce dernier. Or, il est constant que M. [E] n'a pas fourni ces documents qu'il n'avait jamais obtenus, ce qui n'a pourtant pas dissuadé la société Sainte Augustine de conclure la vente, sans que soit reprise dans l'acte de vente la mention relative à la réalisation par le vendeur des travaux concernant le 1er étage de la maison.
L'acte authentique de vente du 31 mars 2016 entre M. [E] et la SARL Saint Augustine ne reprend d'ailleurs pas la clause relative à l'aménagement des combles qui avait imposé la communication de certains documents, ce qui démontre que l'acquéreur y avait renoncé.
La SARL Saint Augustine a donc accepté en connaissance de cause d'acquérir un bien sans s'assurer qu'il présentait la conformité nécessaire des travaux d'aménagement des combles, ni les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenues.
De plus, dès lors qu'elle avait connaissance de cet état de fait, il lui incombait en sa qualité de vendeur professionnel, de faire réaliser toutes vérifications nécessaires sur la conformité des travaux, ou du moins d'attirer l'attention des nouveaux acquéreurs sur l'absence d'éléments concernant les autorisations administratives et la conformité des travaux.
En considération de l'ensemble de ces éléments, la société Sainte Augustine, à la fois acquéreur er vendeur professionnel, ne peut se prévaloir à l'égard de M. [E] de la garantie des vices cachés pour demander à être garantie sur ce fondement des condamnations mises à sa charge à l'égard des consorts [I]-[M], auxquels elle n'a pu en outre transmettre l'action en garantie des vices cachés à l'encontre de M. [E], de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que seule la SARL Saint Augustine est redevable de la garantie des vices cachés envers M. [I] et Mme [M], et rejeté l'appel en garantie formé par cette dernière à l'encontre de M. [E].
2 ' Sur les demandes indemnitaires des consorts [I]-[M]
L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre. la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L'article 1645 énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
2.1. Le coût des travaux de remise en état
La société Sainte Augustine demande que soit retenue le premier chiffrage de l'expert détaillé dans la note de synthèse, soit la somme de 42 543,56 € TTC comprenant également les honoraires de la maîtrise d''uvre évalués à 10 % par l'expert judiciaire, et la facture de la société TRADICAD à hauteur de 3.300 € TTC, en faisant valoir que l'aménagement des combles sur toute la surface de l'étage n'avait pas affecté la structure de la maison à l'identique sur toute cette surface, et que l'expert a retenu sans explication les devis proposés par les intimés.
Les consorts [I]-[M] demandent, par infirmation du jugement, la somme de 56.591,17 € HT, soit 62 250,29 € TTC au jour de l'établissement des devis, à laquelle doivent s'ajouter les frais engagés en raison du litige , soit les honoraires de maîtrise d''uvre de 10%, soit 6 225 €, les d'études de diagnostic du cabinet TRADICAD intervenu en cours d'expertise pour 3 330 € TTC, les frais de constat d'huissier, 350 €, et avec indexation des condamnations sur l'indice du coût de la construction et du taux de TVA en vigueur au jour du paiement.
Sur ce,
Comme relevé par le tribunal, les consorts [I]- [M] produisent un message de la société BOIS ET TOIT mentionnant que son devis traite bien uniquement de la zone indiquée par la société TRADICAD, ce qui explique que ce devis soit repris par l'expert dans sa note de synthèse, de sorte que c'est bien la somme de 56.591,17 € hors taxes qu'il convient de retenir au titre du coût des travaux de remise en état du bien, outre indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement.
2.2. Les frais engagés en raison du litige :
Au titre des divers frais engagés à raison du litige, le tribunal a condamné la société Sainte Augustine à payer la somme de 6.225 euros pour les honoraires de maîtrise d''uvre, soit 10% du montant TTC des travaux de remise en état.
Par suite de la condamnation prononcée ci-avant hors taxe, il convient de ramener cette somme de 5.660 € hors taxe, et de dire qu'il conviendra d'y appliquer le taux de TVA en vigueur au jour du règlement.
La somme de 3.300 € correspondant aux frais d'études de la société TRADICAD et celle de 350 euros au titre des frais d'huissier pour le constat réalisé le 3 juin 2019 n'étant pas contestés, il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.
2.3. Le préjudice de jouissance :
Pour retenir ce préjudice et l'évaluer à la somme de 14.580 € pour la période ayant couru du mois de juillet à celui de décembre 2023, le tribunal a considéré que « Monsieur [O] [I] et Madame [X] [M] ont acquis leur logement le 16 novembre 2016 et qu'ils disent avoir découverts le échissement début 2019 à l'occasion de travaux dans le garage. Ils produisent une attestation de l'entreprise MORENO datant du 15 février 2019 qui les alerte du risque d'effondrement. Pour autant, lors du constat d'huissier du 3 juin 2019, la chambre située au-dessus du garage est désignée comme la chambre de droite et fait l'objet des photos 1 à 5. Lesdites photos montrent que cette chambre est meublée d'un canapé, d'un lit et d'une table de nuit.
Dès lors, il y a lieu de considérer que la chambre n'a pas pu être utilisée entre juillet 2019 et décembre 2023, soit 54 mois, correspondant à un préjudice de 14.580 euros (1350x20%x54). »
La société Sainte Augustine, s'appuyant sur les conclusions de l'expert ayant estimé que les désordres n'étaient pas de nature à empêcher la jouissance des espaces, demande d'infirmer la décision et de rejeter toute demande de ce chef.
Les consorts [I]-[M] demandent, par infirmation du jugement, la somme de 16.200 € sur les mêmes bases de calcul que le tribunal, mais sur une période de 5 ans écoulés du 1er février 2019 au 31 janvier 2024, outre 270 € par mois à compter du 1er février 2024 et jusqu'à parfait paiement, ce sur quoi le jugement déféré a omis de statuer, en faisant valoir que le fait que du mobilier se trouvait dans la chambre ne signifie pas qu'elle a continué à être utilisée comme chambre, l'entreprise MORENO les ayant alertés dès le mois de février sur la dangerosité de la situation et le risque d'effondrement qui en résultait.
Sur ce,
Il convient de relever que l'expert indique que les « consorts [I]-[M] n'ont en aucun cas été empêchés à raison du sinistre, d'utiliser les locaux d' »habitation. Il est vrai cependant qu'ils auront à supporter des gênes et des désagréments importants quant à l'organisation, l'aménagement, l'occupation et la jouissance des parties du bâtiment impactées par les travaux de renforcement de la charpente et de réparation des désordres affectant le comble du bâtiment pendant la durée de ces travaux.(') ».
Il précisait également en page 50 que les dégradations et malfaçons importantes constatées sur les ouvrages en bois et la déformation des structures supports du plancher et la couverture ' ne portent pas atteinte actuellement à la solidité structurelle du bâtiment, dans a globalité. Cependant elles sont susceptibles à court terme de nuire au fonctionnement des ouvrages à l'intérieur du bâtiment (portes, plancher, revêtements de sols, cloisons, etc), au fur et à mesure de la déformation des structures du plancher et des structures de la charpente, et ainsi de porter atteinte à la solidité structurelle du bâtiment et de la rendre impropre à sa destination. De plus, il estime que les désordres affectant la couverture peuvent avoir une incidence sur la qualité et la durabilité des ouvrages intérieurs du bâtiment : étanchéité, revêtements de sol, isolation thermique', et sont également de nature à moyen terme à rendre le bâtiment impropre à sa destination.
Dès lors, il ne peut être sérieusement argué de l'inexistence de tout préjudice de jouissance, lequel doit toutefois être ramené à 10% de la valeur locative du bien, laquelle n'est pas contestée, soit pour la période ayant débouté comme retenu à juste titre par le tribunal en juillet 2019 et jusqu'à la date de la présente décision, une indemnité d'un montant de 11.340 €.
2.4. Le préjudice fiscal
C'est par une juste et pertinente motivation que la cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande en relevant que le montant dû au titre des taxes foncières correspond à la surface de la maison dont M. [I] et Mme [M] ont fait l'acquisition, sans qu'une pénalité leur ait été appliquée du fait de l'absence de déclaration par les précédents propriétaires de la surface réelle, de sorte que le préjudice invoqué est inexistant.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Sainte Augustine, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [I]-[M], d'une part et à M. [E] d'autre part, la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 7 décembre 2023 en ce qu'il a :
- condamné la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 62.250,29 euros au titre de l'indemnisation du coût de remise en état de leur logement;
la somme de 9.905 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 14.580 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Statuant de nouveau,
CONDAMNE la SARL Saint Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] :
la somme de 56.591,17 euros hors taxes au titre du coût de remise en état du bien, avec indexation sur l'indice BT 01 base février 2022, date du rapport d'expertise, et application du taux de TVA en vigueur au jour du règlement ;
la somme de 5.660 € hors taxe au titre des frais de maîtrise afférents au coût des travaux ci-dessus auquel il conviendra d'appliquer le taux de TVA en vigueur au jour du règlement ;
la somme de 3.650 euros au titre de l'indemnisation des frais qu'ils ont engagé en raison du litige ;
la somme de 11.340 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
LE CONFIRME pour le surplus ;
Y ajoutant
CONDAMNE la SARL Saint Augustine aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Me Solange IEVA-GUENOUN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [O] [I] et Mme [X] [M] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Sainte Augustine à payer à M. [F] [E] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE la SARL Sainte Augustine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,