CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 10 juillet 2026, n° 25/09483
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n°2026/ 185 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09483 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLNX2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 24/02465
APPELANTS
Monsieur [D] [J], né le 5 Juillet 1979 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [W] [Y] épouse [J], née [Y] le 23 Juillet 1979 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Assistés de Me Mélissa MEZIZENE, substituant Me Raphael de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C 0886
INTIMÉS
Monsieur [V] [G], né le 15 Mars 1975 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5] / CANADA
Madame [K] [X]-[O], née le 21 Juillet 1976 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]/CANADA
Représentés par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G 0876
Assistés de Me Xavier VIDALIE CABINET HÉLIANS, substituant Me Gilles CAILLET, avocats au barreau de PARIS, toque : G 0876
Maître [I] [A], Notaire associé au sein de la SCP [A]-MARC-TOURNIER - DEVIDAL
[Adresse 3]
[Localité 7]
S.C.P [A] MARC TOURNIER ET DEVIDAL, société civile professionnelle, enregistrée au RCS de Créteil sous le n°D [Numéro identifiant 1]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentés par Me Marc PANTALONI de l'AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
Assistés de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 mars 2007 reçu par Me [B], notaire, la SCI Meya a vendu à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] un appartement composant le lot numéro 28 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 4].
L'acte comportait une clause par laquelle le vendeur déclarait ne pas avoir demandé de changement d'affectation à usage d'habitation de l'immeuble objet de la vente, initialement à usage de salle de bal, et qu'en conséquence, aucune autorisation administrative n'avait été délivrée par la mairie, et que l'acquéreur, parfaitement averti par le notaire des inconvénients résultant de la non obtention de cette autorisation administrative, persistait dans son intention de passer la vente à ses seuls risque et périls, renonçant expressément à tous recours contre le vendeur et le notaire.
Suivant acte authentique du 28 mars 2013, reçu par Me [A], M. [G] et Mme [X]-[O] ont vendu ce bien à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J], sans que la clause précitée soit reproduite dans l'acte et les acquéreurs informés de l'absence de changement autorisé de destination du bien vendu.
Le 18 juillet 2015, une promesse de vente a été conclue entre les époux [J] et les époux [P], lesquels ont renoncé à l'acquisition en raison des difficultés administratives imposées pour un changement de destination du bien.
M. et Mme [J] ont alors assigné M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que Me [A] en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction et en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] et de Me [A] à leur payer la somme de 415.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien.
Par arrêt en date du 8 mars 2019, ayant fait l'objet d'une rectification d'erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, la cour d'appel de Paris, infirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 4 novembre 2016 qui avait débouté M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, et retenant l'existence d'une réticence dolosive des consorts [G]-[X]-[O], a notamment :
- prononcé la nullité de l'acte de vente du 28 mars 2013 entre M. [G] et Mme [X]-[O] et M. et Mme [J] pour dol,
- dit que la nullité de cette vente entraîne la restitution du bien litigieux à M. [G] et Mme [X]-[O] qui devront rembourser à M. et Mme [J] la somme de 415.000 € au titre du prix de vente ;
- condamné in solidum M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que M. [A], celui-ci dans la limite de 75% de ces sommes, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts :
* la somme de 31.000 € correspondant aux frais de l'acte de vente ;
* la somme de 3.582,58 € correspondant aux charges de copropriété ;
- sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice constitué d'une part par les intérêts réglés par M. et Mme [J] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce que M. et Mme [J], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice ;
- débouté M. et Mme [J] du surplus de leurs demandes ;
- condamné M. [A] à garantir M. [G] et Mme [X]-[O] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [J] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de ces sommes ;
- débouté M. [G] et Mme [X]-[O] de leur demande formée contre M. et Mme [J] en paiement d'une indemnité d'occupation ;
- ordonné la radiation de l'affaire du rôle et dit qu'elle pourra être remise au rôle, après accord du magistrat, à la requête de la partie la plus diligente, lorsque M. et Mme [J], après remboursement du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, pourront justifier des éléments du préjudice qu'ils allèguent.
Le greffe de la Cour de cassation a délivré le 20 novembre 2020 un certificat de non pourvoi de l'arrêt rendu le 18 mars 2019 et l'arrêt rectificatif du 14 juin 2019.
L'affaire a été réinscrite au rôle le 19 décembre 2024.
Par arrêt rendu le 23 janvier 2026, la cour d'appel de céans a statué comme suit :
Vu l'arrêt du 8 mars 2019, ayant fait l'objet d'une rectification en erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, par lequel la cour d'appel de Paris a notamment « Sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice constitué d'une part par les intérêts réglés par M. et Mme [J] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce que M. et Mme [J], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice » ;
Condamne in solidum M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] ainsi que Me [I] [A], celui-ci dans la limite de 75%, de cette somme, à payer à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux ;
Condamne Me [I] [A] à garantir M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] de cette condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de cette somme ;
Condamne in solidum Me [A] ainsi que M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O], aux dépens de cette présente cause d'appel, et à payer à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de cette présente cause d'appel ;
Rejette la demande des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Antérieurement à cette décision, les parties ont convenu, aux termes d'un protocole transactionnel signé le 1er juin 2023, « en exécution de l'arrêt rendu le 8 mars 2019 par la cour d'appel de Paris et compte tenu de leur éloignement, de rechercher un arrangement rapide et concret permettant, par des moyens adaptés, de s'accorder sur les modalités pratiques de restitution par les époux [J] de l'appartement, objet du litige, et le remboursement corrélatif à ces derniers du prix de vente ».
Considérant que l'ensemble de leurs préjudices n'avait pas été indemnisé, relatifs aux intérêts sur le prix de vente restitué depuis la date du paiement et jusqu'à restitution, ainsi qu'aux frais d'entretien et travaux dans l'appartement jusqu'à la restitution, aux charges de copropriété et assurances de l'appartement à compter de 2017, aux consommations de gaz et d'électricité et taxes foncières depuis 2014, et à la perte de chance de réaliser une plus-value, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [G] et Mme [X]-[O] par acte en date du 6 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux ns d'obtenir le paiement des sommes suivantes :
- 149 922,92 € au titre des intérêts sur le prix de vente de 415 000 €, à parfaire,
- 20 768,38 au titre des restitutions et créances indemnitaires nées de l'annulation de la vente,
- 90 000 € au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value,
- 19 984,17 € au titre des sommes engagées après l'annulation de la vente à titre principal sur le fondement de la gestion d'affaires, et à titre subsidiaire sur celui de l'enrichissement injustifié.
Par acte en date du 6 juin 2024, M. [G] et Mme [X]-[O] ont fait assigner la SCP [A], MARC, TOURNIER et DEVIDAL et Me [I] [A], notaire associé de la SCP aux fins de garantie.
La jonction des dossiers a été prononcée le 20 juin 2024.
Selon conclusions d'incident, M. [G] et Mme [X]-[O] ont saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées par M. et Mme [J] à l'encontre de M. [G] et Mme [X]-[O], constaté que l'appel en garantie formé par ces derniers à l'encontre de la SCP [A], MARC, TOURNIER et DEVIDAL et de Me [A] était sans objet, condamné M. et Mme [J] aux dépens et laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Les époux [J] ont relevé appel par deux déclarations distinctes des 25 mars 2025 et 26 mai 2025, lesquelles ont été jointes par ordonnance du 11 décembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [J] demandent d'infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état rendue le 11 mars 2025 et statuant de nouveau, de débouter M. [G] et Mme [X]-[O] de l'ensemble de leurs demandes relatives à l'autorité de la chose jugée, de déclarer l'ensemble de leurs demandes recevables et bien fondées, et de condamner in solidum M. [G] et Mme [X]-[O] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [G] et Mme [X]-[O] demandent, à titre principal, de confirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions, et à titre subsidiaire sur le fondement de la prescription extinctive, d'infirmer le jugement attaqué, et statuant à nouveau, de déclarer M. et Mme [J] irrecevables en leurs demandes, et en tout état de cause, de les condamner à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais de procédure.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 févier 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] demandent, à titre principal de leur donner acte de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur le mérite de l'appel formé par M. et Mme [J], et à titre subsidiaire, de constater que l'arrêt du 23 janvier 2026 a définitivement liquidé les seuls préjudices dont l'indemnisation avait été réservée par l'arrêt du 8 mars 2019, juger que les nouvelles demandes « complémentaires » des époux [J] se heurtent à l'autorité de la chose jugée et au principe de concentration des demandes, les débouter en conséquence de l'intégralité de leurs prétentions nouvelles, et en tout état de cause, de condamner in solidum M. et Mme [J] à leur régler la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.
MOTIFS
Pour déclarer les demandes des époux [J] irrecevables en raison de l'autorité de chose jugée, l'ordonnance attaquée a retenu que, si l'objet de celles-ci était différent de celles qui ont été présentées devant la cour d'appel de Paris et ne pouvaient donc se voir opposer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, il résultait en revanche de l'article 1 du protocole transactionnel qu'en sont exclus les préjudices invoqués et non liquidés, et de l'article 7 qu'à l'exception de ces préjudices non liquidés, chacune des parties n'a aucune autre prétention à émettre, et renonce définitivement à toute action, demande ou réclamation, de sorte que les préjudices invoqués dans le cadre de la présente instance, qui n'avaient jamais été invoqués par les époux [J], étaient « purgés par les dispositions de l'article 7 du protocole », observant en outre qu'il appartenait aux époux [J], en application du principe de la bonne foi contractuelle, de stipuler expressément dans les négociations leur intention d'engager une nouvelle procédure qui comporterait de nouvelles demandes, au lieu de quoi ils ont indiqué renoncer définitivement à toute demande future au titre du litige.
Au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, les époux [J] font valoir que le juge de la mise en état a dénaturé le protocole en retenant que les préjudices invoqués et non encore liquidés qui étaient exclus du protocole se limitaient aux préjudices invoqués en justice, c'est-à-dire ceux sur lesquels la cour d'appel avait sursis à statuer, et qu'ils avaient dissimulé leur intention de solliciter d'autres préjudices, alors qu'il résulte des termes dénués d'ambigüité du protocole, cantonné aux modalités d'exécution de l'arrêt du 8 mars 2019 concernant les restitutions du prix et du bien, les frais d'actes et les charges de copropriété jusqu'en 2017, que des préjudices annexes restaient en suspens lesquels étaient « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés », et que le règlement de ces questions liées aux préjudices annexes feraient l'objet soit d'un accord amiable ultérieur soit d'une nouvelle décision de justice, de sorte qu'étaient exclus du protocole « les questions encore en suspens, relatives au chiffrage des préjudices invoqués par les époux [J] autres que ceux déjà liquidés », et « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés » . Ils ajoutent que non seulement les préjudices invoqués dans la présente instance avaient bien été présentés, mais sont couverts par la confidentialité des échanges entre avocats, et qu'en outre l'interprétation retenue, consistant à limiter l'exclusion du champ d'application du protocole aux seuls préjudices ayant fait l'objet d'une instance antérieure, introduit une condition absente du contrat, en violation de l'article 1192 du code civil.
Les consorts [G]-[X]-[O], livrant leur analyse approfondie des termes du protocole d'accord fondée sur la distinction entre préjudices annexes et préjudices invoqués, la notion de « questions relative au chiffrage des préjudices invoqués», et la distinction entre la notion de préjudices et celle de mesures de restitution, demandent de confirmer l'ordonnance entreprise, et considèrent qu'en tout état de cause, seuls les préjudices invoqués par les époux [J] seraient concernés par l'exclusion du protocole d'accord, et non pas les mesures de restitutions. Ils invoquent en outre le bénéfice des règles du code civil relatives à l'interprétation raisonnable des contrats (articles 1188 et 1189) et se prévalent également des règles d'interprétation du contrat en leur faveur, s'agissant d'un contrat de gré à gré dont ils sont les débiteurs.
Réponse de la cour
1- La fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Aux termes de l'article 1355 du code civil : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »
En outre, il résulte de l'article 2052 du code civil que « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet».
1 ' 1 La chose jugée attachée à l'arrêt du 8 mars 2019
En l'espèce, il est constant que par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, la cour d'appel de Paris a statué sur les demandes formées par les époux [J] tendant :
- à la restitution par les consorts [G]-[X]-[O] du prix de vente uniquement en principal (415.000 €)
- à l'indemnisation des frais d'acte de vente (31.000 € ),
- au remboursement des charges de copropriété réglées par les époux [J] afférents à l'appartement litigieux que, dans l'impossibilité de revendre leur bien à M. et Mme [P], ils ont dû continuer à payer, pour la période du 15 octobre 2015 au 30 septembre 2017 (3.582,58 € ),
- au remboursement des loyers réglés du 15 octobre 2015 jusqu'au jour de la restitution du prix de vente, demande dont ils ont été déboutés.
Il a par ailleurs été sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice des époux [J] constitué d'une part par les intérêts par eux réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce qu'ils disposent des éléments justificatifs de ce préjudice.
La cour d'appel a statué par arrêt du 23 janvier 2026 sur les préjudices ayant fait l'objet du sursis en condamnant in solidum M. [G], Mme [K] [X]-[O] ainsi que Me [I] [A], celui-ci dans la limite de 75%, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition.
Dans le cadre de la présente procédure, les demandes de M. et Mme [J] en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] de M. et Mme [J] sont les suivantes :
- 149.922,92 € au titre des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 415 000 €, courus de la date du paiement soit le 28 mars 2013 au 29 février 2024, à parfaire, sur le fondement de l'ancien article 1378 du code civil,
- 20.768,38 € au titre des restitutions et créances indemnitaires nées de l'annulation de la vente, soit :
* 2.583,39 € au titre des restitutions sur le fondement de l'ancien article 1381 du code civil :
frais d'entretien de la chaudière de 2015 à 2018 : 702,39 € ;
frais d'entretien du jardin selon facture du 17 septembre 2018 : 1548 € ;
facture de DIAGNOSTIC du 10 juillet 2015 : 333 € ;
* 18.184,99 € au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil :
assurance de l'appartement de 2017 à 2019 : 957,42 € ;
décomptes de charges à compter du 1er octobre 2017: 5.736,20 € ;
frais de gaz et d'électricité : 1.712,37 € ;
taxe foncière de 2014 à 2019
- 90.000 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value ;
- 19 984,17 € au titre des sommes engagées après l'annulation de la vente ( charges de copropriété, entretien chaudière 2021 et 2022, factures de gaz et électricité à compter de 2019, taxe foncière à compter de 2019), à titre principal sur le fondement de la gestion d'affaires, et à titre subsidiaire sur celui de l'enrichissement injustifié.
Ces demandes dont l'objet est différent de celles qui ont été présentées devant la cour d'appel de Paris, ne peuvent se voir opposer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, pas plus que par l'arrêt du 23 janvier 2026.
1 ' 2 Les effets de la transaction des 31 mai et 1er juin 2023
Aux termes de l'article 2044 du code civil « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit. ».
Selon l'article 2048 du même code, « Les transactions se renferment dans leur objet: la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. ».
L'article 2052 dispose que « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. »
Enfin, en vertu de l'article 1103 du code civil, qui s'applique à la transaction en raison de sa nature contractuelle, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il est constant que les époux [J] et les consorts [G]-[X]-[O] ont conclu, les 31 mai et 1er juin 2023 un protocole transactionnel aux termes duquel les parties, après l'exposé du litige ayant abouti à l'arrêt du 8 mars 2019 rectifié, ont convenu ce qui suit :
« Article 1 ' OBJET DU PROTOCOLE
« Les Parties conviennent, en exécution de l'arrêt rendu le 8 mars 2019 par la Cour d'appel de Paris et compte-tenu de leur éloignement, de rechercher un arrangement rapide et concret permettant, par des moyens adaptés, de s'accorder sur les modalités pratiques de restitution par les époux [J] de l'appartement, objet du litige, et le remboursement corrélatif à ces derniers du prix de vente.
En effet, les consorts [G]-[X] (de nouveau propriétaires du bien aux termes de l'arrêt) ne disposant pas des liquidités nécessaires pour indemniser les époux [J] du prix de vente acquitté en 2013 (415.000 €), il leur est nécessaire de mettre l'appartement en vente et le présent protocole est destiné à organiser cela.
Ces mêmes parties entendent expressément exclure du présent protocole les questions, encore en suspens, relatives au chiffrage des préjudices invoqués par les époux [J] autres que ceux déjà liquidés (frais d'acte de vente, charges de copropriété et article 700), étant rappelé que la Cour d'appel a sursis à statuer sur le préjudice financier découlant, pour les époux [J], de la souscription d'un prêt (montant des intérêts d'emprunt et éventuelle indemnité de remboursement anticipé).
Ces questions liées aux « préjudices annexes » des époux [J] (tous autres préjudices que ceux déjà liquidés) feront l'objet, soit d'un accord amiable ultérieur entre les parties, soit d'une nouvelle décision de justice à l'initiative de l'une ou l'autre des parties qui y aura intérêt.
Article 2 ' CONCESSIONS RECIPROQUES DES PARTIES
Les Parties s'accordent pour consentir, l'une et l'autre et l'une envers l'autre, des facilités d'exécution et de mise en 'uvre du transfert de propriété décidé par la Cour sans s'accorder pour l'heure sur les comptes globaux à faire entre elles :
les époux [J] en acceptant un paiement partiel et différé du prix de vente à restituer en autorisant la mise en vente du bien à l'initiative des consorts [G]-[X] dès lors que la publication de l'arrêt du 08.03.2019 (rectifié le 14.06.2019) au service de la publicité foncière n'est pas encore intervenue.
Les consorts [G]-[X] en s'engageant à un paiement immédiat partiel du prix à restituer et, pour le reliquat, à affecter en priorité tout ou partie du prix de revente de leur appartement qu'ils obtiendront du tiers acquéreur afin de désintéresser intégralement les époux [J] du prix par eux acquitté en 2013.
Article 3 ' RESTITUTION DE L'APPARTEMENT
(')
Article 4 ' RESTITUTION DU PRIX DE VENTE
Dans un délai qui ne pourra excéder 72 heures après l'établissement du PV de constat et de la remise des clés prévus à l'article 3, les consorts [G] paieront aux consorts [J], via le compte CARAPA de leur Conseil, la somme de 200.000 € (deux cent mille euros) à valoir sur le prix de vente à restituer (415.000 € )'
Dans ce même délai de 72 heures ' :
2. Les consorts [G]-[X] adresseront au notaire qu'ils auront mandaté pour la vente, une lettre d'engagement au profit des époux [J] à l'effet de le constituer séquestre du prix de vente à venir devant être réglé par les futurs acquéreurs, et ce dans les conditions suivantes :
- à hauteur d'une première somme de 215.000 € (') pour permettre le désintéressement intégral et prioritaire des époux [J] correspondant au solde du prix à restituer (415.000 ' 200.000), après leur règlement de 200.000 € prévu plus haut à ce même article.
Dès que la vente aura été conclue, ' le notaire réglera immédiatement aux consorts [J], par prélèvement sur le prix de vente reçu, en priorité et avant tout autre éventuel créancier, la somme de 215.000 e ; '
- à hauteur d'une seconde somme de 42.000 € (') en garantie du paiement des éventuelles condamnations à intervenir au titre des préjudices annexes des consorts [J] non encore liquidés par la Cour d'appel, les époux [J] étant par ailleurs déjà réglés des préjudices annexes et article 700 du CPC déjà liquidés (cf. exposé du litige 17 et article 6).
Le notaire constitué séquestre ne pourra se dessaisir de cette somme qu'en exécution, soit d'un nouveau protocole d'accord conclu entre les parties, soit d'une décision de justice définitive et irrévocable.
En aucun cas, ce séquestre supplémentaire de 42.000 € ne pourra valoir, de la part des consorts [G]-[X] une quelconque reconnaissance de dette à venir à l'égard des époux [J].
(')
Ce même notaire sera autorisé à verser le solde du prix diminué des éventuels frais à Monsieur [G] et Madame [X]-[O] sans que les époux [J] puissent faire valoir une quelconque autre créance.
(')
Article 6 ' PAIEMENT DES DOMMAGES ET INTERETS LIQUIDES PAR LA COUR D'APPEL DANS SON ARRET DU 08.03.2019
Sans contrevenir à l'objet du présent protocole défini à l'article premier qui ne vise que les restitutions réciproques du bien immobilier, d'une part, et du prix de vente, d'autre part, les consorts [G]-[X], en exécution de l'arrêt du 08.03.2019 s'engagent dès à présent à régler '.les dommages et intérêts et article 700 auxquels ils ont été condamnés aux termes dudit arrêt '
Article 7 ' NATURE ET EFFETS DES PRESENTES
En conséquence des engagements ci-dessus, moyennant leur parfaite exécution, les parties se déclarent réciproquement remplies de leurs droits et obligations, tant présents que futurs, et considèrent les concessions réciproques qu'elles se sont mutuellement consenties comme valables et raisonnables.
Le protocole transactionnel exprime l'intégralité des obligations des parties à la date de la signature ; chacune des parties déclare n'avoir aucune autre prétention à émettre dans le cadre du protocole transactionnel au titre du litige sauf à rappeler que le présent protocole ne traite pas des préjudices annexes des époux [J] qui n'auraient pas déjà été liquidés par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 8 mars 2019.
En conséquence de quoi, les parties renoncent mutuellement et dé nitivement à toute prétention, action, demande ou réclamation exercée ou future au titre du Litige transigé.
Article 8 ' EXECUTION DES PRESENTES
Chacune des Parties s'engage à exécuter de bonne foi et sans réserve le Protocole Transactionnel établi conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil, lequel disposera de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, en application de l'article 2052 du Code civil ».
Comme l'a à bon droit relevé le juge de la mise en état, sans dénaturer les termes dépourvus d'ambiguïté de la transaction conclue par les parties, « il résulte de l'article 1 que sont exclus du protocole les préjudices invoqués et non liquidés, et de l'article 7 qu'a l'exception de ces préjudices non liquidés, chacune des parties n'a aucune autre prétention à émettre, et renonce définitivement à toute action, demande ou réclamation.
En outre, en application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il appartenait aux époux [J] en application de cette règle de stipuler expressément dans les négociations leur intention d'engager une nouvelle procédure qui comportera de nouvelles demandes, au lieu de quoi ils ont indiqué renoncer définitivement à toute demande future au titre du litige.
Les préjudices invoqués et non liquidés ont été précisés par l'arrêt de la cour d'appel, et sont les intérêts réglés par Monsieur [D] [J] et Madame [W] [Y] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, et l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due.
Il ne s'agit donc pas des préjudices objets de la présente procédure.
Ces préjudices, qui n'ont jamais été invoqués, sont purgés par les dispositions de l'article 7 du protocole, ce qui conduit à prononcer l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [D] [J] et Madame [W] [Y]. ».
Il s'ensuit que l'ordonnance attaquée doit être confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles afférents à la première instance.
2 - - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [J], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [G] et Mme [X]-[O] ensemble la somme de 2.500 €, et à la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] ensemble la somme de 1.500 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 11 mars 2025 en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
La somme de 2.500 euros à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] ensemble.
La somme de 1.500 euros à la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] ensemble ;
DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUILLET 2026
(n°2026/ 185 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09483 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLNX2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 24/02465
APPELANTS
Monsieur [D] [J], né le 5 Juillet 1979 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [W] [Y] épouse [J], née [Y] le 23 Juillet 1979 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Assistés de Me Mélissa MEZIZENE, substituant Me Raphael de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C 0886
INTIMÉS
Monsieur [V] [G], né le 15 Mars 1975 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5] / CANADA
Madame [K] [X]-[O], née le 21 Juillet 1976 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]/CANADA
Représentés par Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G 0876
Assistés de Me Xavier VIDALIE CABINET HÉLIANS, substituant Me Gilles CAILLET, avocats au barreau de PARIS, toque : G 0876
Maître [I] [A], Notaire associé au sein de la SCP [A]-MARC-TOURNIER - DEVIDAL
[Adresse 3]
[Localité 7]
S.C.P [A] MARC TOURNIER ET DEVIDAL, société civile professionnelle, enregistrée au RCS de Créteil sous le n°D [Numéro identifiant 1]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentés par Me Marc PANTALONI de l'AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
Assistés de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, conseillère
Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 mars 2007 reçu par Me [B], notaire, la SCI Meya a vendu à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] un appartement composant le lot numéro 28 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 4].
L'acte comportait une clause par laquelle le vendeur déclarait ne pas avoir demandé de changement d'affectation à usage d'habitation de l'immeuble objet de la vente, initialement à usage de salle de bal, et qu'en conséquence, aucune autorisation administrative n'avait été délivrée par la mairie, et que l'acquéreur, parfaitement averti par le notaire des inconvénients résultant de la non obtention de cette autorisation administrative, persistait dans son intention de passer la vente à ses seuls risque et périls, renonçant expressément à tous recours contre le vendeur et le notaire.
Suivant acte authentique du 28 mars 2013, reçu par Me [A], M. [G] et Mme [X]-[O] ont vendu ce bien à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J], sans que la clause précitée soit reproduite dans l'acte et les acquéreurs informés de l'absence de changement autorisé de destination du bien vendu.
Le 18 juillet 2015, une promesse de vente a été conclue entre les époux [J] et les époux [P], lesquels ont renoncé à l'acquisition en raison des difficultés administratives imposées pour un changement de destination du bien.
M. et Mme [J] ont alors assigné M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que Me [A] en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction et en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] et de Me [A] à leur payer la somme de 415.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien.
Par arrêt en date du 8 mars 2019, ayant fait l'objet d'une rectification d'erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, la cour d'appel de Paris, infirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 4 novembre 2016 qui avait débouté M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, et retenant l'existence d'une réticence dolosive des consorts [G]-[X]-[O], a notamment :
- prononcé la nullité de l'acte de vente du 28 mars 2013 entre M. [G] et Mme [X]-[O] et M. et Mme [J] pour dol,
- dit que la nullité de cette vente entraîne la restitution du bien litigieux à M. [G] et Mme [X]-[O] qui devront rembourser à M. et Mme [J] la somme de 415.000 € au titre du prix de vente ;
- condamné in solidum M. [G] et Mme [X]-[O] ainsi que M. [A], celui-ci dans la limite de 75% de ces sommes, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts :
* la somme de 31.000 € correspondant aux frais de l'acte de vente ;
* la somme de 3.582,58 € correspondant aux charges de copropriété ;
- sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice constitué d'une part par les intérêts réglés par M. et Mme [J] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce que M. et Mme [J], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice ;
- débouté M. et Mme [J] du surplus de leurs demandes ;
- condamné M. [A] à garantir M. [G] et Mme [X]-[O] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [J] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de ces sommes ;
- débouté M. [G] et Mme [X]-[O] de leur demande formée contre M. et Mme [J] en paiement d'une indemnité d'occupation ;
- ordonné la radiation de l'affaire du rôle et dit qu'elle pourra être remise au rôle, après accord du magistrat, à la requête de la partie la plus diligente, lorsque M. et Mme [J], après remboursement du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, pourront justifier des éléments du préjudice qu'ils allèguent.
Le greffe de la Cour de cassation a délivré le 20 novembre 2020 un certificat de non pourvoi de l'arrêt rendu le 18 mars 2019 et l'arrêt rectificatif du 14 juin 2019.
L'affaire a été réinscrite au rôle le 19 décembre 2024.
Par arrêt rendu le 23 janvier 2026, la cour d'appel de céans a statué comme suit :
Vu l'arrêt du 8 mars 2019, ayant fait l'objet d'une rectification en erreur matérielle par arrêt du 14 juin 2019, par lequel la cour d'appel de Paris a notamment « Sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice constitué d'une part par les intérêts réglés par M. et Mme [J] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce que M. et Mme [J], après avoir remboursé ce prêt, disposent des éléments justificatifs de ce préjudice » ;
Condamne in solidum M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] ainsi que Me [I] [A], celui-ci dans la limite de 75%, de cette somme, à payer à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux ;
Condamne Me [I] [A] à garantir M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] de cette condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] à titre de dommages-intérêts, à concurrence de 75% de cette somme ;
Condamne in solidum Me [A] ainsi que M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O], aux dépens de cette présente cause d'appel, et à payer à M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de cette présente cause d'appel ;
Rejette la demande des intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Antérieurement à cette décision, les parties ont convenu, aux termes d'un protocole transactionnel signé le 1er juin 2023, « en exécution de l'arrêt rendu le 8 mars 2019 par la cour d'appel de Paris et compte tenu de leur éloignement, de rechercher un arrangement rapide et concret permettant, par des moyens adaptés, de s'accorder sur les modalités pratiques de restitution par les époux [J] de l'appartement, objet du litige, et le remboursement corrélatif à ces derniers du prix de vente ».
Considérant que l'ensemble de leurs préjudices n'avait pas été indemnisé, relatifs aux intérêts sur le prix de vente restitué depuis la date du paiement et jusqu'à restitution, ainsi qu'aux frais d'entretien et travaux dans l'appartement jusqu'à la restitution, aux charges de copropriété et assurances de l'appartement à compter de 2017, aux consommations de gaz et d'électricité et taxes foncières depuis 2014, et à la perte de chance de réaliser une plus-value, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [G] et Mme [X]-[O] par acte en date du 6 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux ns d'obtenir le paiement des sommes suivantes :
- 149 922,92 € au titre des intérêts sur le prix de vente de 415 000 €, à parfaire,
- 20 768,38 au titre des restitutions et créances indemnitaires nées de l'annulation de la vente,
- 90 000 € au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value,
- 19 984,17 € au titre des sommes engagées après l'annulation de la vente à titre principal sur le fondement de la gestion d'affaires, et à titre subsidiaire sur celui de l'enrichissement injustifié.
Par acte en date du 6 juin 2024, M. [G] et Mme [X]-[O] ont fait assigner la SCP [A], MARC, TOURNIER et DEVIDAL et Me [I] [A], notaire associé de la SCP aux fins de garantie.
La jonction des dossiers a été prononcée le 20 juin 2024.
Selon conclusions d'incident, M. [G] et Mme [X]-[O] ont saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées par M. et Mme [J] à l'encontre de M. [G] et Mme [X]-[O], constaté que l'appel en garantie formé par ces derniers à l'encontre de la SCP [A], MARC, TOURNIER et DEVIDAL et de Me [A] était sans objet, condamné M. et Mme [J] aux dépens et laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Les époux [J] ont relevé appel par deux déclarations distinctes des 25 mars 2025 et 26 mai 2025, lesquelles ont été jointes par ordonnance du 11 décembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [J] demandent d'infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état rendue le 11 mars 2025 et statuant de nouveau, de débouter M. [G] et Mme [X]-[O] de l'ensemble de leurs demandes relatives à l'autorité de la chose jugée, de déclarer l'ensemble de leurs demandes recevables et bien fondées, et de condamner in solidum M. [G] et Mme [X]-[O] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [G] et Mme [X]-[O] demandent, à titre principal, de confirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions, et à titre subsidiaire sur le fondement de la prescription extinctive, d'infirmer le jugement attaqué, et statuant à nouveau, de déclarer M. et Mme [J] irrecevables en leurs demandes, et en tout état de cause, de les condamner à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais de procédure.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 févier 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] demandent, à titre principal de leur donner acte de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur le mérite de l'appel formé par M. et Mme [J], et à titre subsidiaire, de constater que l'arrêt du 23 janvier 2026 a définitivement liquidé les seuls préjudices dont l'indemnisation avait été réservée par l'arrêt du 8 mars 2019, juger que les nouvelles demandes « complémentaires » des époux [J] se heurtent à l'autorité de la chose jugée et au principe de concentration des demandes, les débouter en conséquence de l'intégralité de leurs prétentions nouvelles, et en tout état de cause, de condamner in solidum M. et Mme [J] à leur régler la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.
MOTIFS
Pour déclarer les demandes des époux [J] irrecevables en raison de l'autorité de chose jugée, l'ordonnance attaquée a retenu que, si l'objet de celles-ci était différent de celles qui ont été présentées devant la cour d'appel de Paris et ne pouvaient donc se voir opposer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, il résultait en revanche de l'article 1 du protocole transactionnel qu'en sont exclus les préjudices invoqués et non liquidés, et de l'article 7 qu'à l'exception de ces préjudices non liquidés, chacune des parties n'a aucune autre prétention à émettre, et renonce définitivement à toute action, demande ou réclamation, de sorte que les préjudices invoqués dans le cadre de la présente instance, qui n'avaient jamais été invoqués par les époux [J], étaient « purgés par les dispositions de l'article 7 du protocole », observant en outre qu'il appartenait aux époux [J], en application du principe de la bonne foi contractuelle, de stipuler expressément dans les négociations leur intention d'engager une nouvelle procédure qui comporterait de nouvelles demandes, au lieu de quoi ils ont indiqué renoncer définitivement à toute demande future au titre du litige.
Au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, les époux [J] font valoir que le juge de la mise en état a dénaturé le protocole en retenant que les préjudices invoqués et non encore liquidés qui étaient exclus du protocole se limitaient aux préjudices invoqués en justice, c'est-à-dire ceux sur lesquels la cour d'appel avait sursis à statuer, et qu'ils avaient dissimulé leur intention de solliciter d'autres préjudices, alors qu'il résulte des termes dénués d'ambigüité du protocole, cantonné aux modalités d'exécution de l'arrêt du 8 mars 2019 concernant les restitutions du prix et du bien, les frais d'actes et les charges de copropriété jusqu'en 2017, que des préjudices annexes restaient en suspens lesquels étaient « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés », et que le règlement de ces questions liées aux préjudices annexes feraient l'objet soit d'un accord amiable ultérieur soit d'une nouvelle décision de justice, de sorte qu'étaient exclus du protocole « les questions encore en suspens, relatives au chiffrage des préjudices invoqués par les époux [J] autres que ceux déjà liquidés », et « tous autres préjudices que ceux déjà liquidés » . Ils ajoutent que non seulement les préjudices invoqués dans la présente instance avaient bien été présentés, mais sont couverts par la confidentialité des échanges entre avocats, et qu'en outre l'interprétation retenue, consistant à limiter l'exclusion du champ d'application du protocole aux seuls préjudices ayant fait l'objet d'une instance antérieure, introduit une condition absente du contrat, en violation de l'article 1192 du code civil.
Les consorts [G]-[X]-[O], livrant leur analyse approfondie des termes du protocole d'accord fondée sur la distinction entre préjudices annexes et préjudices invoqués, la notion de « questions relative au chiffrage des préjudices invoqués», et la distinction entre la notion de préjudices et celle de mesures de restitution, demandent de confirmer l'ordonnance entreprise, et considèrent qu'en tout état de cause, seuls les préjudices invoqués par les époux [J] seraient concernés par l'exclusion du protocole d'accord, et non pas les mesures de restitutions. Ils invoquent en outre le bénéfice des règles du code civil relatives à l'interprétation raisonnable des contrats (articles 1188 et 1189) et se prévalent également des règles d'interprétation du contrat en leur faveur, s'agissant d'un contrat de gré à gré dont ils sont les débiteurs.
Réponse de la cour
1- La fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Aux termes de l'article 1355 du code civil : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »
En outre, il résulte de l'article 2052 du code civil que « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet».
1 ' 1 La chose jugée attachée à l'arrêt du 8 mars 2019
En l'espèce, il est constant que par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, la cour d'appel de Paris a statué sur les demandes formées par les époux [J] tendant :
- à la restitution par les consorts [G]-[X]-[O] du prix de vente uniquement en principal (415.000 €)
- à l'indemnisation des frais d'acte de vente (31.000 € ),
- au remboursement des charges de copropriété réglées par les époux [J] afférents à l'appartement litigieux que, dans l'impossibilité de revendre leur bien à M. et Mme [P], ils ont dû continuer à payer, pour la période du 15 octobre 2015 au 30 septembre 2017 (3.582,58 € ),
- au remboursement des loyers réglés du 15 octobre 2015 jusqu'au jour de la restitution du prix de vente, demande dont ils ont été déboutés.
Il a par ailleurs été sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice des époux [J] constitué d'une part par les intérêts par eux réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, d'autre part par l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due jusqu'à ce qu'ils disposent des éléments justificatifs de ce préjudice.
La cour d'appel a statué par arrêt du 23 janvier 2026 sur les préjudices ayant fait l'objet du sursis en condamnant in solidum M. [G], Mme [K] [X]-[O] ainsi que Me [I] [A], celui-ci dans la limite de 75%, à payer à M. et Mme [J], à titre de dommages-intérêts, la somme de 101.922,06 €, constituée par les intérêts et assurance réglés au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition.
Dans le cadre de la présente procédure, les demandes de M. et Mme [J] en condamnation in solidum de M. [G] et Mme [X]-[O] de M. et Mme [J] sont les suivantes :
- 149.922,92 € au titre des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 415 000 €, courus de la date du paiement soit le 28 mars 2013 au 29 février 2024, à parfaire, sur le fondement de l'ancien article 1378 du code civil,
- 20.768,38 € au titre des restitutions et créances indemnitaires nées de l'annulation de la vente, soit :
* 2.583,39 € au titre des restitutions sur le fondement de l'ancien article 1381 du code civil :
frais d'entretien de la chaudière de 2015 à 2018 : 702,39 € ;
frais d'entretien du jardin selon facture du 17 septembre 2018 : 1548 € ;
facture de DIAGNOSTIC du 10 juillet 2015 : 333 € ;
* 18.184,99 € au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil :
assurance de l'appartement de 2017 à 2019 : 957,42 € ;
décomptes de charges à compter du 1er octobre 2017: 5.736,20 € ;
frais de gaz et d'électricité : 1.712,37 € ;
taxe foncière de 2014 à 2019
- 90.000 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value ;
- 19 984,17 € au titre des sommes engagées après l'annulation de la vente ( charges de copropriété, entretien chaudière 2021 et 2022, factures de gaz et électricité à compter de 2019, taxe foncière à compter de 2019), à titre principal sur le fondement de la gestion d'affaires, et à titre subsidiaire sur celui de l'enrichissement injustifié.
Ces demandes dont l'objet est différent de celles qui ont été présentées devant la cour d'appel de Paris, ne peuvent se voir opposer l'autorité de la chose jugée par l'arrêt rendu le 8 mars 2019, pas plus que par l'arrêt du 23 janvier 2026.
1 ' 2 Les effets de la transaction des 31 mai et 1er juin 2023
Aux termes de l'article 2044 du code civil « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit. ».
Selon l'article 2048 du même code, « Les transactions se renferment dans leur objet: la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. ».
L'article 2052 dispose que « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. »
Enfin, en vertu de l'article 1103 du code civil, qui s'applique à la transaction en raison de sa nature contractuelle, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il est constant que les époux [J] et les consorts [G]-[X]-[O] ont conclu, les 31 mai et 1er juin 2023 un protocole transactionnel aux termes duquel les parties, après l'exposé du litige ayant abouti à l'arrêt du 8 mars 2019 rectifié, ont convenu ce qui suit :
« Article 1 ' OBJET DU PROTOCOLE
« Les Parties conviennent, en exécution de l'arrêt rendu le 8 mars 2019 par la Cour d'appel de Paris et compte-tenu de leur éloignement, de rechercher un arrangement rapide et concret permettant, par des moyens adaptés, de s'accorder sur les modalités pratiques de restitution par les époux [J] de l'appartement, objet du litige, et le remboursement corrélatif à ces derniers du prix de vente.
En effet, les consorts [G]-[X] (de nouveau propriétaires du bien aux termes de l'arrêt) ne disposant pas des liquidités nécessaires pour indemniser les époux [J] du prix de vente acquitté en 2013 (415.000 €), il leur est nécessaire de mettre l'appartement en vente et le présent protocole est destiné à organiser cela.
Ces mêmes parties entendent expressément exclure du présent protocole les questions, encore en suspens, relatives au chiffrage des préjudices invoqués par les époux [J] autres que ceux déjà liquidés (frais d'acte de vente, charges de copropriété et article 700), étant rappelé que la Cour d'appel a sursis à statuer sur le préjudice financier découlant, pour les époux [J], de la souscription d'un prêt (montant des intérêts d'emprunt et éventuelle indemnité de remboursement anticipé).
Ces questions liées aux « préjudices annexes » des époux [J] (tous autres préjudices que ceux déjà liquidés) feront l'objet, soit d'un accord amiable ultérieur entre les parties, soit d'une nouvelle décision de justice à l'initiative de l'une ou l'autre des parties qui y aura intérêt.
Article 2 ' CONCESSIONS RECIPROQUES DES PARTIES
Les Parties s'accordent pour consentir, l'une et l'autre et l'une envers l'autre, des facilités d'exécution et de mise en 'uvre du transfert de propriété décidé par la Cour sans s'accorder pour l'heure sur les comptes globaux à faire entre elles :
les époux [J] en acceptant un paiement partiel et différé du prix de vente à restituer en autorisant la mise en vente du bien à l'initiative des consorts [G]-[X] dès lors que la publication de l'arrêt du 08.03.2019 (rectifié le 14.06.2019) au service de la publicité foncière n'est pas encore intervenue.
Les consorts [G]-[X] en s'engageant à un paiement immédiat partiel du prix à restituer et, pour le reliquat, à affecter en priorité tout ou partie du prix de revente de leur appartement qu'ils obtiendront du tiers acquéreur afin de désintéresser intégralement les époux [J] du prix par eux acquitté en 2013.
Article 3 ' RESTITUTION DE L'APPARTEMENT
(')
Article 4 ' RESTITUTION DU PRIX DE VENTE
Dans un délai qui ne pourra excéder 72 heures après l'établissement du PV de constat et de la remise des clés prévus à l'article 3, les consorts [G] paieront aux consorts [J], via le compte CARAPA de leur Conseil, la somme de 200.000 € (deux cent mille euros) à valoir sur le prix de vente à restituer (415.000 € )'
Dans ce même délai de 72 heures ' :
2. Les consorts [G]-[X] adresseront au notaire qu'ils auront mandaté pour la vente, une lettre d'engagement au profit des époux [J] à l'effet de le constituer séquestre du prix de vente à venir devant être réglé par les futurs acquéreurs, et ce dans les conditions suivantes :
- à hauteur d'une première somme de 215.000 € (') pour permettre le désintéressement intégral et prioritaire des époux [J] correspondant au solde du prix à restituer (415.000 ' 200.000), après leur règlement de 200.000 € prévu plus haut à ce même article.
Dès que la vente aura été conclue, ' le notaire réglera immédiatement aux consorts [J], par prélèvement sur le prix de vente reçu, en priorité et avant tout autre éventuel créancier, la somme de 215.000 e ; '
- à hauteur d'une seconde somme de 42.000 € (') en garantie du paiement des éventuelles condamnations à intervenir au titre des préjudices annexes des consorts [J] non encore liquidés par la Cour d'appel, les époux [J] étant par ailleurs déjà réglés des préjudices annexes et article 700 du CPC déjà liquidés (cf. exposé du litige 17 et article 6).
Le notaire constitué séquestre ne pourra se dessaisir de cette somme qu'en exécution, soit d'un nouveau protocole d'accord conclu entre les parties, soit d'une décision de justice définitive et irrévocable.
En aucun cas, ce séquestre supplémentaire de 42.000 € ne pourra valoir, de la part des consorts [G]-[X] une quelconque reconnaissance de dette à venir à l'égard des époux [J].
(')
Ce même notaire sera autorisé à verser le solde du prix diminué des éventuels frais à Monsieur [G] et Madame [X]-[O] sans que les époux [J] puissent faire valoir une quelconque autre créance.
(')
Article 6 ' PAIEMENT DES DOMMAGES ET INTERETS LIQUIDES PAR LA COUR D'APPEL DANS SON ARRET DU 08.03.2019
Sans contrevenir à l'objet du présent protocole défini à l'article premier qui ne vise que les restitutions réciproques du bien immobilier, d'une part, et du prix de vente, d'autre part, les consorts [G]-[X], en exécution de l'arrêt du 08.03.2019 s'engagent dès à présent à régler '.les dommages et intérêts et article 700 auxquels ils ont été condamnés aux termes dudit arrêt '
Article 7 ' NATURE ET EFFETS DES PRESENTES
En conséquence des engagements ci-dessus, moyennant leur parfaite exécution, les parties se déclarent réciproquement remplies de leurs droits et obligations, tant présents que futurs, et considèrent les concessions réciproques qu'elles se sont mutuellement consenties comme valables et raisonnables.
Le protocole transactionnel exprime l'intégralité des obligations des parties à la date de la signature ; chacune des parties déclare n'avoir aucune autre prétention à émettre dans le cadre du protocole transactionnel au titre du litige sauf à rappeler que le présent protocole ne traite pas des préjudices annexes des époux [J] qui n'auraient pas déjà été liquidés par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 8 mars 2019.
En conséquence de quoi, les parties renoncent mutuellement et dé nitivement à toute prétention, action, demande ou réclamation exercée ou future au titre du Litige transigé.
Article 8 ' EXECUTION DES PRESENTES
Chacune des Parties s'engage à exécuter de bonne foi et sans réserve le Protocole Transactionnel établi conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil, lequel disposera de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, en application de l'article 2052 du Code civil ».
Comme l'a à bon droit relevé le juge de la mise en état, sans dénaturer les termes dépourvus d'ambiguïté de la transaction conclue par les parties, « il résulte de l'article 1 que sont exclus du protocole les préjudices invoqués et non liquidés, et de l'article 7 qu'a l'exception de ces préjudices non liquidés, chacune des parties n'a aucune autre prétention à émettre, et renonce définitivement à toute action, demande ou réclamation.
En outre, en application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il appartenait aux époux [J] en application de cette règle de stipuler expressément dans les négociations leur intention d'engager une nouvelle procédure qui comportera de nouvelles demandes, au lieu de quoi ils ont indiqué renoncer définitivement à toute demande future au titre du litige.
Les préjudices invoqués et non liquidés ont été précisés par l'arrêt de la cour d'appel, et sont les intérêts réglés par Monsieur [D] [J] et Madame [W] [Y] au titre du prêt ayant servi à financer l'acquisition de l'appartement litigieux, et l'indemnité de remboursement anticipé éventuellement due.
Il ne s'agit donc pas des préjudices objets de la présente procédure.
Ces préjudices, qui n'ont jamais été invoqués, sont purgés par les dispositions de l'article 7 du protocole, ce qui conduit à prononcer l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [D] [J] et Madame [W] [Y]. ».
Il s'ensuit que l'ordonnance attaquée doit être confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles afférents à la première instance.
2 - - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [J], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [G] et Mme [X]-[O] ensemble la somme de 2.500 €, et à la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] ensemble la somme de 1.500 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 11 mars 2025 en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
La somme de 2.500 euros à M. [V] [G] et Mme [K] [X]-[O] ensemble.
La somme de 1.500 euros à la SCP [A]-MARC-TOURNIER ET DEVIDAL et Me [A] ensemble ;
DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [W] [Y] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,