CA Montpellier, ch. com., 21 juillet 2026, n° 25/00907

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 mars 2018, la SAS Hôtel Le Pavillon, a fait l'acquisition de la totalité des actions de la société Holding Hôtellerie Du Sud, propriétaire d'un fonds de commerce d'hôtel sis à [Localité 13].

L'acquisition s'est faite au prix total de 2 840 018 euros, réparti comme suit :

31 500 actions, soit 1 827 931 euros à M. [L] [O],

12 500 actions, soit 665 846 euros M. [I] [F],

4 000 actions, soit 213 071 euros M. [C] [B],

1 250 actions, soit 66 585 euros à M. [S] [R],

1 250 actions, soit 66 585 euros M. [X] [D],

Cette cession était assortie d'une garantie de bilan.

Le 19 mars 2019, des défauts de conformité au règlement de sécurité contre l'incendie ont été révélés.

Le 9 mai 2019, la société Hôtel le Pavillon a fait établir, et adressé à chaque cédant, une évaluation de travaux de mise en conformité s'élevant à la somme de 82 000 euros.

Le 7 juin 2019, les cédants ont fait connaitre leur refus de garantie du fait que les exigences de la commission de sécurité étaient nouvelles et constituaient, de ce fait, un fait générateur postérieur à la cession, lequel était exclu de la garantie de bilan.

Par lettre du 27 décembre 2021, la cessionnaire a vainement mis en demeure les cédants de prendre en charge les travaux de mise en conformité, ou à défaut, de leur en confier, à leurs frais, l'exécution.

Par lettre du 14 mars 2023, une mise en demeure de payer la somme de 82 000 euros a été adressée aux cédants ; le 14 avril 2023, un nouveau refus de garantie a été opposé.

Par exploit du 18 septembre 2023, la SAS Hôtel le Pavillon a assigné MM [O], [F], [B], [R] et [D] en paiement de la somme de 82 000 euros au titre de leur garantie de bilan.

Par jugement contradictoire du 13 janvier 2025, le tribunal de commerce de Montpellier a :

- déclaré la déchéance de la garantie de bilan pour tardiveté de l'information,

- débouté la société Hôtel le Pavillon de toutes ses prétentions,

- et condamné la société Hôtel le Pavillon à payer à M. [O] 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par déclaration du 14 février 2025, la SAS Hôtel le Pavillon a relevé appel de ce jugement.

A la suite de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l' égard de la SAS Hôtel le Pavillon, Me [G], mandataire judiciaire désigné à cet effet, est intervenu à la procédure et sollicité, par conclusions du 28 avril 2026, de recevoir son intervention volontaire, et de faire droit aux demandes de la SAS Hôtel le Pavillon.

Par conclusions du 28 avril 2026, la SAS Hôtel le Pavillon demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel de la décision entreprise ;

- accueillir l'intervention volontaire de M. [G] en sa qualité de mandataire judiciaire ;

Y faisant droit,

- « annuler, infirmer, réformer » le jugement entrepris ;

statuant à nouveau,

- condamner solidairement MM. [O], [F], cavaillon, [R], [D] au paiement de la somme de 196 824,78 euros hors taxes au titre de leur obligation de garantie de bilan ;

- ordonner la déconsignation des sommes séquestrées à cet effet auprès de la CARPA de [Localité 14] à concurrence de cette somme ;

- rejeter toute demande contraire ou plus ample ;

- et condamner les requis aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 6 000euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 6 mai 2026, MM [L] [O], [I] [F], [C] [B], [S] [R] et [X] [D] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner la société Hôtel le Pavillon à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur la garantie de bilan

Moyens des parties :

1. La SAS Hôtel le Pavillon soutient que la réclamation ne relève pas de la clause d'exclusion de garantie de l'article 7 du contrat de cession de parts sociales aux motifs, d'une part, que les exclusions ne s'appliquent pas en cas de fausse déclaration du cédant, ce qui est le cas en l'espèce, d'autre part, que la revendication ne concerne pas « l'état de l'immeuble » au sens de la clause d'exclusion, mais son existence juridique et, au-delà, la consistance du bien vendu, enfin, que cette clause ne comporte aucune distinction ni limitation au regard du fait que les vendeurs, aient eu ou non, connaissance des faits à l'origine de la réclamation, ou encore, qu'ils soient en capacité ou non d'en avoir connaissance ; par ailleurs qu'aucune déchéance de garantie de l'article 4 de la convention, pour retard dans la déclaration, n'est encourue dès lors qu'au regard des échanges entre les parties et leurs avocats, les intimés n'ont jamais contesté avoir reçu la réclamation dans le délai et se sont, au contraire, attachés à y répondre pour s'y opposer, reconnaissant la validité formelle de la réclamation, étant précisé que durant ces discussions, une nouvelle mise en demeure de la mairie de [Localité 15] a été notifiée le 4 avril 2022.

2. Les intimés lui opposent les moyens suivants :

- il y a bien une exclusion de garantie au sens du paragraphe 7 de la convention et si un doute subsiste sur ce point, il y a lieu, en vertu de l'article 1190 du code civil, d'interpréter en sa faveur la clause, comme l'ont fait les premiers juges ;

- il n'y a pas eu de fausse déclaration dès lors que les vendeurs n'ont jamais fait de déclaration sur les permis de construire, aucune mention n'étant portée sur l'acte sur ce point ; ils ont simplement indiqué la liste des visites de la commission de sécurité et leurs résultats et, à aucun moment, ils n'ont fait de fausses déclaration alors que les avis étaient toujours favorables ;

- en l'absence de fausse déclaration, la lettre de réclamation est parvenue aux cédants plus de 30 jours après la révélation de cet évènement à la SAS Hôtel le Pavillon, de sorte qu'elle est déchue de la garantie, la circonstance que l'administration (le Préfet) ne lui ait pas notifié de délai, ne permet pas de déroger à l'application de la clause de déchéance.

Réponse de la cour :

3. La garantie de bilan invoqué est ainsi rédigée :

« Sur la base de la situation comptable de la société HOTEL LE PAVILLON établie au 31 décembre 2017, le CEDANT s'engage à indemniser le CESSIONNAIRE, directement sur les caisses sociales de la Société comme il sera dit ci-après, de toutes les conséquences d'un des faits suivants ayant une cause ou une origine antérieure et qui se révélerait ultérieurement, et antérieurement au jour de l'entrée en jouissance, savoir :

[']

- procédure précontentieuse, contentieuse, judiciaire, administrative, arbitrale ou autre engagée par tout tiers quel qu'il soit contre la Société, postérieurement à la date de la cession, pour des faits antérieurs.

[']

En conséquence des déclarations ci-dessous, tout passif social dû à des tiers non comptabilisés jour de l'établissement du bilan au 31 décembre 2017, dont l'origine serait antérieure à cette situation et qui se révélerait ultérieurement, donnera lieu à versement par les CEDANTS (au prorata de leur détention capitalistique) d'une indemnité au CESSIONNAIRE dans les conditions visées suivantes :

[']

2. Le passif supplémentaire pourra résulter notamment :

- de toute somme supportée par la société en exécution de mises en conformité obligatoires de l'établissement, non révélée lors du transfert de propriété des titres de la société, à l'exception des travaux de mise en conformité AdAp définis en annexe du compromis de cession de parts sociales, quand bien même le CEDANT n'en aurait pas eu connaissance lors de la signature de l'acte définitif.['] »

4. Il est en outre mentionné à l'acte de cession :

« » 7. Evènements exclus de la garantie de bilan

Sont expressément exclus de la présente garantie de bilan, sauf fausse déclaration du CEDANT :

* Les revendications liées à l'état de l'immeuble, du mobilier et du matériel cédé,

* Les revendications liées au respect des normes d'hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie.

5. Il s'ensuit :

- que toute somme supportée par la société en exécution des mises en conformité obligatoires de l'établissement, non révélée lors du transfert de propriété des titres de la société, est susceptible de constituer un passif au sens de la clause de garantie de bilan ;

Mais que :

- quelle que soit la connaissance du cessionnaire sur l'existence d'une obligation de mise en conformité obligatoire lors de signature de l'acte définitif, les travaux concernant la mise en conformité d'accès à l'établissement, aux personnes à mobilité réduite, sont exclus du périmètre de la garantie de bilan ;

- que sauf fausse déclaration du cédant sur ce point, les revendications liées au respect des normes d'hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie, ne pouvaient donner lieu à réclamation dans ce cadre.

6. Ces stipulations sont à mettre en lien avec l'avis de la commission d'arrondissement de [Localité 1] [Localité 16] du 19 mars 2019, laquelle a émis des prescriptions propres aux bâtiment annexes dit B, C et D, à savoir :

« 8°) Régulariser la situation administrative des bâtiments annexes par le dépôt d'une demande d'autorisation administrative auprès de la mairie de [Localité 15] qui devra consulter la commission de sécurité de l'arrondissement avant de se prononcer (article R. 123-22 du CCH).

9°) Isoler les locaux à risques particuliers de ces bâtiments annexes (buanderie, lingerie, atelier, réserve') par des murs et planchers hauts coupe-feu de degré 1 heure et par des blocs portes pare flammes de degré heure, munis de ferme portes (article CO 8) compte tenu d'une distance

10°) Étendre la détection incendie dans les locaux à risques particuliers de ces bâtiments annexes (buanderie, lingerie, atelier, réserve, ...) compte tenu d'une distance

11°) Installer pour les locaux des bâtiments annexes un éclairage de sécurité de type C par des BAES (code du travail).

12°) Assurer la défense incendie de ces bâtiments par des extincteurs appropriés aux risques (Code du travail) ».

7. Les clauses et avis qui précèdent sont également à confronter au devis fourni par la SAS Hôtel le Pavillon du 26 décembre 2024 (Devis n°04 ' Locaux Annexes ' VRD) pour un montant de 232 189,74 euros, concernant:

- des travaux de gros 'uvre ;

- des menuiseries d'intérieur ;

- des plateries ;

- des sols et faïence (peinture) ;

- la toiture ;

- des métalleries ;

- la façade ;

- des VRD ;

- de la plomberie ;

- de l'électricité ;

- une prestation pilotage Macrolot

8. Aucune mention n'indique que ce devis concernerait les annexes B, C, et D pour lesquelles des recommandations ont été émises. Il est d'ailleurs à noter que l'appelante entretient elle-même une confusion en fournissant une pièce numéro 19, aux termes de laquelle elle soutient que son architecte évaluerait le coût maximal des travaux à 300 000 euros, alors même que ce projet de transformation concerne « seulement l'hôtel ».

9. En outre, s'agissant des travaux allant du gros 'uvre à la plomberie, ils sont dépourvus de lien avec les prescriptions émises par la commission le 19 mars 2019, sauf à les rattacher à la régularisation de la situation administrative des annexes B, C et D.

10. Or, là encore, la page 2 de l'avis de la commission souligne qu'en réalité, le bâtiment annexe, dit B, avait fait l'objet d'un permis de construire n°03433688Q0162 au cours de l'année 1995, et qu'il avait, d'une part et par suite, fait l'objet d'une déclaration à l'urbanisme, d'autre part, reçu un avis favorable de la commission d'arrondissement en ce qui concerne les mesures de sécurité et d'hygiène qui le concernaient pour une période du 3 juillet 1989 au 11 mars 2016, étant précisé que l'acte de cession (en ses pages 11 à 12), de même que le procès-verbal de visite périodique du 19 mars 2019 (en sa page 6), indiquent de manière concordante que les prescriptions formulées à l'issue de la visite précédente (datée du 11 mars 2016) avaient été réalisées, tant en ce qui concerne les bâtiments à usage d'hôtel restaurant, qu'en ce qui concerne, les bâtiments des annexes A et B existantes, ainsi que le soutiennent les intimés.

11. Dès lors, sans même examiner le moyen tenant à la déchéance de garantie de bilan pour cause de déclaration tardive, il doit être retenu que les sommes réclamées par la SAS Hôtel Le Pavillon, sont, soit sans lien de causalité avec les préconisations sécuritaires de la commission, soit ne relèvent pas de la garantie de bilan pour ne pas entrer dans le champ d'application de celle-ci.

12. Le jugement qui débouté la SAS Hôtel Le Pavillon de ses prétentions fondées sur l'application de cette garantie de passif sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de la garantie

13. La SAS Hôtel Le Pavillon fait valoir que par lettre officielle de son conseil du 12 avril 2023, le conseil de M. [F], séquestre, indiquait que la libération des fonds séquestrés, malgré la réclamation faite au titre de la garantie de bilan, l'avait été au profit du séquestre de la CARPA, confirmant que la garantie de la garantie existait donc toujours sous cette forme.

14. L'appelante plaide qu'elle serait fondée à voir ordonner à son profit la libération de la somme de 150 000 euros séquestrée entre les mains de la CARPA de [Localité 14] au titre de la garantie de la garantie de bilan.

Sur ce, la cour

15. L'article 6, relatif à la « Garantie de la garantie » énonce :

« Le CESSIONNAIRE ayant manifesté le désir de garantir cette garantie de passif, il avait été prévu, dans le compromis de cession de parts sociales sous conditions suspensives, que le CEDANT remettrait le jour de l'acte réitératif au CESSIONNAIRE une garantie à première demande émanant d'un établissement bancaire de premier rang de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000 €) pour l'année 2018, CENT MILLE EUROS (100 000 €) pour l'année 2019 et CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 €) pour l'année 2020.

Cependant, pour des raisons de mise en place matérielle de la garantie à première demande, il s'avère que les actes de caution de chaque cédant ne sont pas remis ce jour.

La SCP LES AVOCATS DU THELEME, société d'avocats, domiciliée [Adresse 8], désignée en qualité de séquestre amiable, prise en la personne de Monsieur [I] [F], s'engage en conséquence à conserver en séquestre la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000 €) ci-dessus fixée, et ce jusqu'à la délivrance de l'original de l'acte de garantie à première demande entre les mains du CESSIONNAIRE.

16. Au regard du contenu de cette clause, la SAS Hôtel Le Pavillon sera déboutée de sa demande de libération de la somme de 150 000 euros séquestrée entre les mains de la CARPA de [Localité 14], cette somme ayant vocation à régler toutes sommes dues en exécution de la garantie de passif dans l'attente de la délivrance d'un original d'une garantie de la garantie de passif, laquelle n'est pas intervenue et qui n'est, en tout état de cause, pas mobilisable, comme il est dit supra.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Reçoit l'intervention volontaire de Me [C] [G] en sa qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SAS Hôtel Le Pavillon,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SAS Hôtel Le Pavillon de sa demande de déconsignation des sommes séquestrées auprès de la CARPA de [Localité 14],

Condamne la SAS Hôtel Le Pavillon aux dépens d'appel,

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAS Hôtel Le Pavillon, et la condamne à payer à messieurs [L] [O], [I] [F], [C] [B], [S] [R] et [X] [D], ensemble, la somme de 3 000 euros.