CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 21 juillet 2026, n° 25/00053

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé intitulé « contrat de bail professionnel » signé les 29 juin et 27 juillet 2023, la Sci Socius a donné à bail à l'Association pour la santé intégrée de Mayotte (ci-après l'Asim), à compter du 1er mai 2023, des locaux professionnels sis [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 5 000 euros, outre 200 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la Sci Socius a fait délivrer à l'[M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un total de 20 800 euros arrêtés au 21 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la Sci Socius a fait assigner l'[M] devant la présidente du tribunal judiciaire de Mamoudzou statuant en matière de référé.

Par ordonnance de référé contradictoire du 13 mai 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Mamoudzou a statué en ces termes :

« - Dit y avoir lieu à référé,

- Déclare valide le commandement de payer signifier le 10 juin 2024,

- Juge que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial daté du 24 décembre 2021, signé les 29 Juin et 27 juillet 2023, à date d'effet du 1er mai 2023, entre LA SCI SOCIUS et L'[M], pour des locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 juin 2024,

- Condamne [H] à verser à LA SCI SOCIUS, à titre de provision, la somme de 2.788,63€ au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 11 juillet 2024,

- Prononce la résiliation à compter du 11 juillet 2024, du bail commercial daté du 24 décembre 2021, signé les 29 juin et 27 juillet 2023, à date d'effet du 1er mai 2023, entre LA SCI SOCIUS et L'[M],

- Ordonne à L'[M] et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, à LA SCI SOCIUS,

- Dit qu'à défaut pour L'[M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI SOCIUS, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais de L'[M],

- Condamne [H] à payer à LA SCI SOCIUS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 juillet 2024 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- Fixe la provision pour cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 5.200€, charges et taxes en sus,

- Dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, jusqu'à parfait paiement,

- Rejette toutes autres demandes, contraires ou supplémentaires,

- Condamne [H] à verser à la SCI SOCIUS une somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamne [H] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2024. »

Par déclaration du 2 juillet 2025, l'[M] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 1er octobre 2025, l'[M] demande à la cour de :

« Vu la jurisprudence citée dans les écritures,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l'article 649 et 648 du Code de procédure civile,

Vu les articles 57 A et 57 b de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 145-41 du Code de commerce,

Vu l'article préliminaire et L. 132-1 du Code de la consommation,

Vu l'article 1343-5 du Code civil,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

Déclarer recevable et bien fondé l'ASSOCIATION POUR LA SANTE INTEGREE DE [Localité 2] ([M]) en son appel de l'ordonnance rendue le 13 mai 2025 par le tribunal judiciaire de MAMOUDZOU, pris dans sa chambre des référés,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a :

' Dit y avoir lieu à référé,

' Déclare valide le commandement de payer signifier le 10 juin 2024,

' Juge que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial daté du 24 décembre 2021, signé les 29 Juin et 27 juillet 2023, à date d'effet du 1er mai 2023, entre LA SCI SOCIUS et [H], pour des locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 juin 2024,

' Condamne L'[M] à verser à LA SCI SOCIUS, à titre de provision, la somme de 2.788,63€ au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 11 juillet 2024,

' Prononce la résiliation à compter du 11 juillet 2024, du bail commercial daté du 24 décembre 2021, signé les 29 juin et 27 juillet 2023, à date d'effet du 1er mai 2023, entre LA SCI SOCIAUX et L'[M],

' Ordonne L'[M] et à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, à LA SCI SOCIUS,

' Dit qu'à défaut pour L'[M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI SOCIUS, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

' Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais de L'[M],

' Condamne [H] à payer à LA SCI SOCIUS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 juillet 2024 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

' Fixe la provision pour cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 5.200€, charges et taxes en sus,

' Dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, jusqu'à parfait paiement,

' Rejette toutes autres demandes, contraires ou supplémentaires,

' Condamne [H] à verser à la SCI SOCIUS une somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamne [H] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2024.

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal :

- Prononcer la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en raison de l'inobservation d'une formalité substantielle ou à tout le moins d'une incohérence dans les informations comprises dans celui-ci ;

- Constater l'absence de caractère urgent ou de contestation sérieuse permettant de justifier le recours à une procédure de référé, compte tenu des faits d'espèce.

A titre subsidiaire :

- Constater que l'ASSOCIATION POUR LA SANTE INTEGREE DE [Localité 2] a exécuté pleinement le commandement de payer en formulant une demande de délai de paiement, conformément à la rédaction du commandement de payer.

A titre subsidiaire du subsidiaire :

- Juger le caractère abusif de la clause résolutoire insérée au contrat de bail professionnel signé le 24 décembre 2021 et par voie de conséquence que celle-ci est réputée non écrite ;

- Juger la nullité du commandement de payer et de l'assignation qui en découlent, conformément au principe selon lequel l'invalidité de l'acte initial entraîne celle des actes subséquents.

A titre imminemment subsidiaire :

- Prononcer la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juin 2024 ;

- Ordonner des délais de paiement au profit de l'ASSOCIATION POUR LA SANTE INTEGREE DE [Localité 2] pour le paiement des loyers du bail professionnel en vigueur.

Dans tous les cas :

- Débouter la société SCI SOCIUS de l'intégralité de ses demandes ;

- Condamner la société SCI SOCIUS au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, l'[M] fait valoir pour l'essentiel :

- que le commandement de payer ne respecte pas les exigences légales en raison de l'erreur sur la date qu'il mentionne et sur une rédaction plus que contestable ; qu'il est notamment précisé qu'« à défaut d'avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du bail », or il n'est pas contesté qu'elle a réglé 10.000 euros, ce qui induit une demande de délai de paiement ; que cette irrégularité substantielle est de nature à créer une confusion pour le locataire et doit conduire à la nullité de cet acte ;

- que l'assignation est nulle en ce qu'elle mentionne un numéro Sirene erroné ;

- que la clause résolutoire prévoyant un délai d'un mois peut être considérée comme abusive, dans la mesure où elle n'a jamais été informée de la possibilité de bénéficier d'un délai de deux mois conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; par conséquent, la clause n° 8 « clause résolutoire » stipulée au contrat de bail doit être réputée non écrite ;

- que le refus constant du bailleur pour la mise en place d'un échéancier de paiement, ne lui a pas permis d'entreprendre des démarches judiciaires pour contraindre et/ou résilier les conventions avec les sous-locataires défaillants ;

- que la Sci Socius ne rapporte pas la preuve de réalité de la dette et notamment de la tenue d'appel de loyers réguliers faisant état des trimestres échus en retard et des règlements effectués par la locataire ;

- que la Sci Socius n'apporte aucune pièce justificative sur la situation de ses comptes qui justifierait une situation d'urgence.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 29 septembre 2025, la Sci Socius demande à la cour de :

« Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil, ensemble les articles 1728 et suivants du même code ;

- Voir écarter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de l'[M]

- Voir allouer à la SCI SOCIUS l'entier bénéfice des ses écritures qui précèdent et notamment :

- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en :

o constatant la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 juin 2024

o constatant l'effectivité de la clause résolutoire avec effet au 10 juillet 2024

o fixant l'indemnité d'occupation à hauteur de 5 200 euros par mois avec effet au 10 juin 2024 jusqu'à parfaite libération des locaux

o ordonnant l'expulsion de l'[M] et de tous occupants de son chef nonobstant toute voie de recours

- Voir condamner l'[M] à payer à la SCI SOCIUS en cause d'appel la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Voir condamner l'[M] aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la Sci Socius fait essentiellement valoir :

- que le commandement de payer signifié le 10 juin 2024 comprend l'ensemble des mentions prescrites par la loi et est clair et précis sans équivoque ;

- que la clause résolutoire n'est en contradiction avec aucun point de droit susceptible de heurter l'ordre public ;

- qu'avec le temps et plusieurs mois après le délai imparti par le commandement de payer, l'[M] a fini par payer les sommes à sa charge ; qu'il paraît donc incongru d'envisager un délai de paiement avec effet rétroactif ;

- que sa situation financière est très critique.

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la procédure de référé

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, l'urgence est caractérisée par la demande de constatation de la résiliation du bail au 1er juillet 2024, soit il y a près de deux ans, et d'expulsion.

Le recours à la procédure de référé est en conséquence justifié et l'ordonnance sera confirmée sur ce chef.

Sur la validité du commandement de payer et de l'assignation

L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, le commandement de payer du 10 juin 2024 vise le contrat de bail professionnel « en date du 29/06/2023 avec prise d'effet le 01/05/2023 » ce qui correspond bien à sa date de signature et de prise d'effet. Par ailleurs, la clause résolutoire y est bien reproduite, le fait que la police d'écriture en soit différente étant inopérant. Enfin, un paiement partiel ne constitue pas une demande délai de paiement.

En conclusion de ce qui précède, l'[M] échoue à établir un vice de forme de cet acte, outre qu'elle ne justifie d'aucun grief.

Il en est de même s'agissant de l'assignation, l'erreur dans le numéro Sirene n'étant pas de nature à faire douter que c'est bien l'[M] qui est concernée par cet acte, outre que cette mention n'est pas prescrite à peine de nullité.

Ces moyens seront donc rejetés et l'ordonnance confirmée sur ce chef.

Sur la validité de la clause résolutoire

L'article 8 du contrat de bail signé entre les parties stipule qu' « à défaut du paiement d'un seul terme de loyer à son échéance (') et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit (') ».

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, l'article 3 du contrat signé entre les parties stipule que les locaux pris à bail « sont destinés à un usage professionnel exclusivement », aux fins de création d'un pôle médical et paramédical.

L'[M] n'était donc pas en droit de bénéficier du délai plus long prévu à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le moyen tiré du caractère abusif de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail professionnel sera donc rejeté.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'[M] justifie avoir réglé les causes du commandement ainsi que celles de l'ordonnance entreprise par virements au commissaire de justice échelonnés entre le 23 juillet 2024 et le 7 mars 2025.

La Sci Socius confirme ce paiement et ne réclame aucune somme au titre des loyers ou indemnités d'occupation en cours. Il s'en déduit qu'aucune dette résiduelle de l'[M] n'est établie.

Toutefois, le contrat de bail liant les parties étant un contrat de bail professionnel et non un contrat de bail commercial ou de bail d'habitation, il est régi par les dispositions de l'article 57 A de la loi n°6-1290 du 23 décembre 1986, reproduites en préambule du contrat litigieux, qui ne prévoient pas que le juge ait le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La demande de délais de paiement est en conséquence sans objet.

En conclusion de ce qui précède, l'ordonnance entreprise sera confirmée en l'absence de contestation sérieuse.

L'Asim, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la Sci Socius la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance de référé du 13 mai 2025 de la présidente du tribunal judiciaire de Mamoudzou,

Y ajoutant,

Condamne l'Association pour la santé intégrée de Mayotte à payer à la Sci Socius la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne l'Association pour la santé intégrée de [Localité 2] aux dépens d'appel.