CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ., 21 juillet 2026, n° 24/00098

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [C] [T] épouse [V] et M. [F] [V] (ci-après les époux [V]) étaient propriétaires, au sein de la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 1], de l'appartement n°35 (lot 13), d'une cave (lot 23) et d'une place de parking (lot 39) qu'ils ont vendus à M. [J] [K] par acte notarié du 30 septembre 2019.

Par acte d'huissier du 10 octobre 2019, le notaire en charge de la vente s'est vu délivrer par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par la Sarl Mayotte Syndic, une opposition au versement du prix de la vente, au motif que les époux [V] restaient redevables d'une dette de 6 413,10 € de charges.

Par acte d'huissier du 10 janvier 2020, les époux [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Mamoudzou le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par la Sarl Mayotte Syndic.

Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Mamoudzou a statué en ces termes :

« ANNULE l'opposition au versement au époux [C] [T] épouse [V] et [F] [V] du prix de la vente de leur bien, appartement n° 35 (lot 13), cave (lot 23) et place de parking (lot 39) situé dans la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 1], opposition formée le 10 octobre 2019 par la SARL MAYOTTE SYNDIC ès qualités.

DEBOUTE les parties de leur demande plus amples ou contraires,

DIT que dans ses dispositions qui précèdent la décision est exécutoire par provision,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance. »

Par déclaration du 30 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la Sarl Mayotte Syndic ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 8 février 2022, la chambre d'appel de [Localité 1] a statué en ces termes :

« Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare régulière en la forme et valable au fond l'opposition au prix de vente formée par la S.A.R.L. Mayotte Syndic ès-qualité de syndic de la copropriété résidence [Adresse 1] du 10 octobre 2019 à hauteur de 6.413,10 €,

Condamne en tant que de besoin les époux [V] au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2019,

Condamne in solidum les époux [V] aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne in solidum les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et à la S.A.R.L. Mayotte Syndic ensemble la somme de 2.000,00€ (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »

Saisie sur pourvoi des époux [V], la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 12 octobre 2023, a :

- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis, aux motifs qu'en constatant que l'opposition énonçait, sans aucune distinction, le seul montant total de la créance du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel ne pouvait la déclarer régulière en la forme et qu'elle ne pouvait en outre la déclarer valable sans constater que les charges appelées au titre des exercices 2016 et 2017 avaient été approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires ;

- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée.

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la Sarl Mayotte Syndic ont saisi la cour d'appel de Saint-Denis par déclaration du 28 juin 2024. Par ordonnance de redistribution du 22 août 2024, le président de la chambre civile a désigné la chambre d'appel de Mayotte pour assurer le suivi de la procédure, enregistrée sous le numéro unique RG n°24/98 suite à une ordonnance de jonction du 2 décembre 2025.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la Sarl Mayotte Syndic demandent à la cour de :

« Vu l'arrêt rendu le 12 octobre 2023 par la 3ème Chambre de la Cour de Cassation,

Vu les dispositions de l'article 624 du Code de Procédure Civile,

Vu l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 et l'article 5-1 du Décret du 27 mars 1967,

Vu les articles 10 de la même, 35, 36 et 45-1 du même Décret

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MAMOUDZOU,

STATUANT A NOUVEAU

- Dire valable en la forme et justifiée au fond l'opposition au paiement du prix formée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] régulièrement représenté par son syndic, MAYOTTE SYNDIC, suivant acte du 10 octobre 2019 pour parvenir au recouvrement des charges restant dues par les époux [V] à cette date,

- En tout état de cause, juger que le vice de forme de l'opposition n'a aucune incidence sur l'exigibilité de la créance de charges du Syndicat des Copropriétaires, dont la preuve est démontrée,

- Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [C] [D] [T] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 413,40 € au titre de leur dette de charges au 30 septembre 2019,

- Dire que cette condamnation produira intérêts au taux légal :

o sur la somme de 3 148,64 € à compter du 17 novembre 2016, pièce n°16-1

o sur la somme de 3 693,64 € à compter du 16 mai 2017, pièce n°17-1

o sur le surplus à compter du 10 octobre 2019, date de l'opposition formée par le Syndicat des Copropriétaires,

- Condamner également solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [C] [D] [T] épouse [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] les sommes de :

o 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

o 174,75 € au titre des frais d'opposition

- Condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [C] [D] [T] épouse [V] à payer à chacun des appelants la somme de 4 000,00 sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

- Les condamner enfin aux entiers dépens. »

Au soutien de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la Sarl Mayotte Syndic font valoir pour l'essentiel :

- que la Sarl Mayotte Syndic a été à nouveau désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale réunie le 12 décembre 2018 et ce pour une durée de 24 mois soit jusqu'au 11 décembre 2020 ; qu'elle avait bien qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires à la date du 10 octobre 2019 ; que les époux [V] n'ont pas plus introduit d'action judiciaire en annulation du mandat de Mayotte Syndic qu'ils n'ont contesté les décisions de nomination du syndic prises par l'assemblée générale le 12 décembre 2018 et le 1er octobre 2019 ;

- que l'opposition respecte les modalités prescrites par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le non-respect des conditions de forme énoncées par l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne constitue pas une cause de nullité de l'opposition et n'a pas davantage affecté l'exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires ;

- que la totalité des charges réclamées ont été régulièrement approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires ; que plusieurs mises en demeure et commandement de payer ont été adressés ;

- que les époux [V] ont toujours fait preuve de carence dans le paiement de leurs charges de copropriété, le dernier règlement opéré datant du 3 juin 2015 ; que leur résistance abusive doit être sanctionnée.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 30 juin 2025, les époux [V] demandent à la cour de :

« - DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et la SARL MAYOTTE SYNDIC des fins de leur appel ;

- CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- SUBSIDIAIREMENT,

- PRONONCER l'annulation de l'opposition formée au nom du SDC [Adresse 1] au prix de vente du bien des Epoux [F] [V] ;

- EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- DEBOUTER le SDC [Adresse 1] et la SARL MAYOTTE SYNDIC de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER solidairement le SDC [Adresse 1] et la SARL MAYOTTE SYNDIC à verser aux Epoux [F] [V] ensemble les sommes suivantes :

. A titre de dommages & intérêts pour appel abusif : 5 000, 00 €

. Au titre des frais irrépétibles (art. 700 du CPC) : 6 500, 00 €

- CONDAMNER les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit. »

Au soutien de leurs prétentions, les époux [V] font valoir pour l'essentiel :

- que l'assemblée générale du 1er octobre 2019 désignant comme syndic la Sarl Mayotte Syndic n'a pas été régulièrement convoquée ; que les appelants ne produisent pas le contrat de syndic signé ni ne prouvent qu'il aurait une date certaine antérieure à l'opposition litigieuse ; que les appelants ne justifiant pas de la validité du contrat de syndic et de la qualité de la Sarl Mayotte Syndic à former l'opposition litigieuse, la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs ;

- qu'en énonçant sans distinction le seul montant total de la créance, l'opposition formée le 10 octobre 2019 n'est pas régulière en la forme ; que l'opposition ne distingue pas les quatre catégories de créances prévues par l'article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; que cette irrégularité ne peut être réduite à une simple perte du privilège hypothécaire attaché à la créance ;

- que le principe et le quantum de la créance alléguée ne sont pas établis ; que l'approbation des comptes 2016 et 2017 n'est pas recevable comme preuve, puisqu'elle n'a aucune date certaine et a pu être produite pour les besoins du procès, d'autant qu'elle n'est accompagnée d'aucune preuve de notification ; que la créance n'est ni liquide ni exigible ;

- que toute demande indemnitaire fondée sur l'opposition du 10 octobre 2019 doit être rejetée comme étant manifestement infondée en droit.

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la validité de l'opposition du 10 octobre 2019

L'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.

Sur la qualité de syndic de la Sarl Mayotte Syndic

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 1er octobre 2019, qu'elle a approuvé « le mandat de syndic au nom de Mayotte Syndic suivant le contrat joint : Il prendra effet à compter du 1er octobre 2019 pour une durée de 24 mois (') ».

Il n'est pas contesté que ladite assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune procédure d'annulation.

Il s'en déduit, sans qu'il soit nécessaire d'avoir connaissance des termes du contrat de syndic précité, que la Sarl Mayotte Syndic avait qualité à représenter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] au titre de l'opposition formée le 10 octobre 2019.

Sur l'obligation de détailler les sommes réclamées

L'article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 dispose que pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Il résulte de la combinaison de l'article 20 précité et de ce texte, que l'absence de distinction, dans l'opposition formée par le syndic en application du premier, entre les quatre types de créances du syndicat prévue au second, si elle n'affecte pas la validité de cette opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l'hypothèque légale spéciale prévue à l'article 2402 du code civil.

En l'espèce, il n'est pas discuté que l'opposition du 10 octobre 2019 ne distinguait pas la nature de la somme réclamée au-delà de la mention « charges impayées », sans préciser le type de charges concernées, ni les lots auxquelles elles se rapportaient.

Il s'en déduit que la forme de l'opposition litigieuse n'est pas régulière. Toutefois, cette irrégularité n'entraîne pas pour autant sa nullité mais a pour seul effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Il résulte des articles 14-1 à 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que sont exigibles, dès l'appel de fonds, les charges approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires et les provisions sur le budget prévisionnel voté par elle.

Il résulte par ailleurs des articles 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, le syndic peut former opposition sur le prix de vente au titre des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

Il est produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2016, 1er août 2018 (couvrant les années 2016 et 2017) et 10 septembre 2019 portant approbation des exercices 2015, 2016, 2017 et 2018 et adoption du budget prévisionnel de l'année 2019 ;

- l'ensemble des décomptes annuels individuels de charges de 2015 à 2018 ainsi que les appels de fonds 2019 ;

- le décompte global de charges pour la période sollicitée.

Les époux [V] ne contestent que le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er août 2018, portant approbation des comptes 2016 et 2017. Toutefois, ce procès-verbal est signé du président de séance, du secrétaire de séance et du syndic et il est justifié de leur convocation adressée le 20 juin 2018 et de sa notification adressée le 16 août 2018.

Il s'en déduit que la créance de charges arrêtée au 3 octobre 2019 (appel du 3ème trimestre 2019 inclus) est certaine, liquide et exigible à hauteur de 6 413,40 euros.

Cette somme séquestrée entre les mains du notaire sera réglée au syndicat des copropriétaires par ce dernier et à défaut, les époux [V] seront condamnés solidairement à la payer.

Les mises en demeure des 17 novembre 2016 et 16 mai 2017 ayant été suivies de régularisations de charges venant en déduction des sommes réclamées, les intérêts de droit courront à compter du 10 octobre 2019, date de l'opposition.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort du décompte global produit aux débats que les époux [V] n'ont procédé à aucun règlement de charges postérieur au mois de juin 2015. Ces manquements répétés à leur obligation légale de paiement des charges sans qu'ils ne justifient de motifs valables pouvant expliquer leur carence et en dépit de mises en demeure les rappelant à leurs obligations, démontrent leur mauvaise foi.

Cette faute a causé à la copropriété un préjudice financier, distinct des retards de paiement déjà indemnisés par les intérêts moratoires octroyés, puisque pendant plusieurs années la collectivité des copropriétaires a été régulièrement privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Cela a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de celle-ci en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, cela a généré une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

Les époux [V] seront ainsi condamnés solidairement à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les époux [V], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'opposition de 174,75 euros et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et à la Sarl Mayotte Syndic la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Vu le jugement du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Mamoudzou,

Vu l'arrêt rendu par la présente cour d'appel le 8 février 2022,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2023,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Mamoudzou ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrégulière en la forme l'opposition au prix de vente formée par la Sarl Mayotte Syndic ès-qualité de syndic de la copropriété résidence [Adresse 1] du 10 octobre 2019 à hauteur de 6.413,10 €,

Rejette la demande d'annulation de ladite opposition et la déclare valide, sans bénéfice de l'hypothèque légale spéciale,

Condamne solidairement Mme [C] [T] épouse [V] et M. [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 6 413,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 octobre 2019 (appel du 3ème trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2019 ;

Condamne solidairement Mme [C] [T] épouse [V] et M. [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne solidairement Mme [C] [T] épouse [V] et M. [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1] et à la Sarl Mayotte Syndic la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [C] [T] épouse [V] et M. [F] [V] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'opposition de 174,75 euros.