CA Basse-Terre, 2e ch., 30 juillet 2026, n° 25/00677

FAITS ET PROCEDURE

La S.A.R.L. COCO KAFE a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés du tribunal mixte de commerce de POINTE-A-PITRE le 28 février 2007 pour une activité de restauration avec un service à la table ou la fourniture d'aliments à emporter ; elle a pour gérant M. [N] [E] ;

Un bail commercial a été conclu par acte sous seing privé le 1er juin 2013 [Localité 1] entre la S.A.R.L. AQUARIUM DE LA GUADELOUPE, bailleur, d'une part, et, d'autre part, la S.A.R.L. COCO KAFE, preneur, pour une durée de 10 ans à effet du 1er juillet 2014, moyennant un loyer semestriel de 42 000 euros hors taxes, et portant sur 'le local n° 1 (en cours de travaux) dans l'enceinte du futur CENTRE DE LA MER, commune de [Localité 1], d'une superficie de 269 m2 environ, dont 159 m2 environ de terrasse' ; les activités y autorisées étaient les suivantes : 'restauration, bar, glacier, à l'exclusion de tous autres commerces ou enseigne' ;

Un avenant à ce bail a été conclu entre les mêmes parties le 24 janvier 2018 pour modifier les modalités de paiement des loyers, lesquels devenaient payables mensuellement et d'avance le 1er de chaque mois;

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2020, la société COCO KAFE a fait assigner la société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE, ci-après désignée 'APG', devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE à l'effet, aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

- dire et juger :

** que la société défenderesse n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance en signant un bail commercial le 1er juin 2013 dans le cadre d'un ensemble immobilier dénommé 'CENTRE DE LA MER' qui n'a jamais été réalisé alors qu'elle s'était engagée à le faire,

** que le défaut d'implantation du centre commercial constituait une faute contractuelle du bailleur et une fraude qui engageait sa responsabilité,

** que le défaut de mise à disposition d'un parking privatif dans le cadre du centre commercial constituait une faute contractuelle majeure du bailleur,

** que la société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE avait l'obligation de procéder à la destruction du restaurant 'LE JISS' venant faire concurrence déloyale au COCO KAFE,

** que la même société avait manqué à son devoir de loyauté et de bonne foi à l'encontre de la société COCO KAFE, tant au jour de la signature du bail que dans son exécution,

** que par fraude, elle avait manqué à son devoir de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux,

- condamner la société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE à payer à la société COCO KAFE la somme de 4 045 000 euros pour perte de chiffre d'affaires liée à la perte et au défaut de commercialité,

- dire et juger que le bail commercial comportait des clauses réputées non-écrites pour violation de la loi Pinel et de l'ordonnance n° 016-131 du 10 février 2016,

- condamner la S.A.R.L. AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE à payer à la S.A.R.L. COCO KAFE la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, sous distraction ;

La S.A.R.L. NEXXT, qui détient les parts sociales de la société APG, est intervenue volontairement à cette instance devant les premiers juges, par conclusions du 5 novembre 2020 ;

En réplique aux demandes de la société COCO KAFE, les sociétés AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE et NEXXT concluaient quant à elles, en défense, aux fins de voir :

- acter l'intervention volontaire de la société NEXXT,

- déclarer la société COCO KAFE irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- dire que le bail commercial liant la société COCO KAFE et la société APG était résilié aux torts exclusifs du preneur,

- condamner la société COCO KAFE à payer :

** à la société APG, la somme de 20 000 euros au titre de la procédure manifestement abusive,

** à la société NEXXT, la somme de 253 180,62 euros par an à compter de l'introduction de l'instance et jusqu'à son terme, au titre de la procédure manifestement abusive,

** à la société APG, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, sous distraction ;

Par conclusions d'incident du 4 septembre 2023, les sociétés défenderesse et intervenante ont saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir:

- dire que les demandes de la société COCO KAFE étaient prescrites et, partant, irrecevables,

- condamner ladite société à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;

En réponse à cet incident aux fins d'irrecevabilité, la société COCO KAFE a conclu quant à elle au rejet de la fin de non-recevoir et à la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile, et celle de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Par ordonnance du 29 juillet 2024, le juge de la mise en état, compte tenu de la complexité de l'affaire, a renvoyé l'examen de cette fin de non-recevoir

à une audience du tribunal en sa formation collégiale, conformément aux dispositions de l'article 789 6° du code de procédure civile ;

Dans ce cadre, le tribunal, par jugement contradictoire sur incident du 30 mai 2025 :

- a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société APG et la société NEXXT relative à la validité des clauses du bail commercial en date du 1er juin 2013,

- a déclaré la société COCO KAFE irrecevable comme prescrite en sa demande indemnitaire fondée sur le défaut d'implantation du CENTRE DE LA MER, sur le défaut de mise à disposition d'un parking privatif et sur l'absence de destruction du restaurant 'LE JISS',

- a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

- a condamné la société COCO KAFE à payer à la société APG et à la société NEXXT la somme de 1 000 euros, chacune, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'incident,

- a renvoyé cause et parties à l'audience de mise en état virtuelle du 18 septembre 2025 à 8 heures 'pour nouvelles conclusions au fond des parties suite au rendu (de ce) jugement' ;

La S.A.R.L. COCO KAFE a relevé appel de ce jugement sur incident de mise en état, par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 20 juin 2025, y intimant la S.A.S. APG et la S.A.R.L. NEXXT, et y fixant son objet à son infirmation en ses dispositions par lesquelles le tribunal :

- a déclaré la société COCO KAFE irrecevable comme prescrite en sa demande indemnitaire fondée sur le défaut d'implantation du CENTRE DE LA MER, sur le défaut de mise à disposition d'un parking privatif et sur l'absence de destruction du restaurant 'LE JISS',

- a condamné la société COCO KAFE à payer à la société APG et à la société NEXXT la somme de 1 000 euros, chacune, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'incident;

La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état, suivant avis du greffe du 23 juin 2025 et, par un autre avis du greffe notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, respectivement le 13 août 2025 et le 25 septembre 2025, il lui a été demandé de signifier sa déclaration d'appel à la société APG et à la société NEXXT alors non encore constituées ;

Par actes séparés du 19 août 2025 (pour chacune des intimées) et du 30 septembre 2025 (pour, à nouveau, la société NEXXT), la société COCO KAFE a fait signifier sa déclaration d'appel et ses premières conclusions, remises au greffe le 11 août précédent, à chacune des sociétés intimées;

La société APG a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil adverse, par RPVA, le 1er septembre 2025 ;

La société NEXXT, intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par même voie le 19 novembre 2025;

La société COCO KAFE, appelante, a conclu au fond par acte remis au greffe par RPVA le 11 août 2025 et signifié aux intimées comme indiqué ci-avant ;

Les société NEXXT et APG, intimées, ont conclu quant à elles par acte commun remis au greffe et notifié à l'avocat adverse, par même voie, le 18 novembre 2025 ;

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026 et l'affaire y a été fixée à l'audience du 27 avril suivant, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026. Les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour ;

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1°/ Par ses conclusions d'appelante, remises au greffe le 11 août 2025, la société COCO KAFE souhaite voir, au visa des articles 2224 du code civil, L145-60 et L145-5 du code de commerce et 768 du code de procédure civile, de l'adage 'fraus omnia corrumpit', de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi PINEL, de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et de l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :

- réformer la décision querellée en ce qu'elle :

** a déclaré la société COCO KAFE irrecevable comme prescrite en sa demande indemnitaire fondée sur le défaut d'implantation du CENTRE DE LA MER, sur le défaut de mise à disposition d'un parking privatif et sur l'absence de destruction du restaurant 'LE JISS',

** 'a rejeté l'articulation de la fraude au titre de la location par la Bailleresse la Société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE, d'une superficie appartenant à l'Etat au lieu d'exploitation du restaurant COCO KAFE',

** 'a rejeté l'action non prescrite initiée par la SARL COCO KAFE du fait du manquement par la bailleresse la Société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE à son obligation de délivrance',

** 'n'a pas retenu l'imprescriptibilité des actions portant sur les clauses du bail contraires aux dispositions impératives de la loi PINEL',

** a condamné la société COCO KAFE 'à payer des frais irrépétibles' tant à la société APG qu'à la société NEXXT,

Statuant à nouveau,

- débouter les sociétés APG et NEXXT de toutes leurs demandes qui seront déclarées autant irrecevables que mal fondées,

- en conséquence, déclarer l'action initiée par la société COCO KAFE recevable comme non prescrite et fondée au titre de la fraude, de l'obligation de délivrance, du caractère non écrit des clauses contraires à la loi PINEL,

- condamner solidairement les sociétés APG et NEXXT à payer à la société COCO KAFE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

Pour l'exposé des moyens proposés par l'appelante au soutien de toutes ces fins, il est expressément référé à ses dernières conclusions ;

2°/ Par leurs propres écritures, remises au greffe le 18 novembre 2025, les sociétés NEXXT et APG, intimées, concluent quant à elles aux fins de voir:

AU PRINCIPAL

- acter l'intervention volontaire de la société NEXXT à la procédure n° 20/01227 diligentée par la société COCO KAFE contre la société APG,

- déclarer la société COCO KAFE irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- confirmer 'en toutes ses dispositions' la décision querellée 'en ce que (le tribunal) a déclaré la société COCO KAFE prescrite dans son action indemnitaire et l'a débouté(e) de sa demande indemnitaire',

SUBSIDIAIREMENT, dans le cas où l'action en dommages et intérêts de la société COCO KAFE ne serait pas déclarée prescrite :

- la débouter de toutes ses demandes en ce qu'elle ne justifie d'aucun préjudice qui serait le fait de son bailleur,

Y ajoutant,

- condamner la société COCO KAFE à payer à la société APG la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, sous distraction au profit de son avocat ;

Pour l'exposé des explications et moyens proposés par les intimées au soutien de leurs demandes, il est expressément renvoyé à leurs écritures du 18 novembre 2025 ;

MOTIFS DE L'ARRET

I- Sur la recevabilité de l'appel

Attendu que l'appel d'un jugement statuant, comme en l'espèce, suite à un renvoi du juge de la mise en état sur un incident de mise en état aux fins, notamment, d'irrecevabilité de tout ou partie des demandes, suit le droit commun des appels des ordonnances du juge de la mise en état, si bien qu'en application de l'article 795 du code de procédure civile, il est ouvert si ce jugement met fin à l'instance sur les demandes jugées irrecevables ;

Attendu qu'aux termes du même article, cet appel doit être formé devant la cour d'appel dans les 15 jours de la notification du jugement ;

Attendu qu'en l'espèce, la société COCO KAFE a relevé appel le 20 juin 2025, par RPVA, du jugement d'irrecevabilité de l'essentiel de ses demandes, rendu le 30 mai précédent, mais ce sans qu'il soit prétendu et justifié aux débats que ce jugement ait été préalablement signifié à l'une ou l'autre des parties ; que cet appel sera donc déclaré recevable;

II- Sur l'effet dévolutif de l'appel et la portée de la saisine de la cour

1- Attendu qu'aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, en sa version applicable à la procédure en cause, celle issue du décret du 11 décembre 2019 en vigueur entre le 1er septembre 2019 et le 1er septembre 2024 :

- lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, statuer sur les fins de non-recevoir (6°),

- lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir, cependant que, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer et en ce cas, par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir,

- le juge peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire, par une décision qui est une mesure d'administration judiciaire,

- le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement ;

Attendu que la cour ne peut que constater que si elle est saisie d'un jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, celui-ci n'est intervenu que dans le cadre d'un incident de mise en état formé par la défenderesse (APG) aux fins d'irrecevabilité pour prescription des demandes de la société COCO KAFE, puisque seul le juge de la mise en état en était saisi lorsque, par ordonnance du 29 juillet 2024, il a, compte tenu de la complexité de l'affaire, renvoyé l'examen de cette fin de non-recevoir à une audience du tribunal en sa formation collégiale, conformément aux dispositions de l'article 789 in fine du code de procédure civile ;

Attendu qu'il n'est pas indiqué que l'instruction de l'affaire ait été clôturée avant renvoi devant la formation de jugement, à telle enseigne, d'ailleurs, qu'au jugement querellé le tribunal n'a expressément statué que sur l'irrecevabilité pour prescription, ainsi qu'il résulte à la fois, en son dispositif, de la liquidation des seuls dépens d'incident et, surtout, du renvoi de l'affaire à la mise en état 'pour nouvelles conclusions au fond des parties (...)' ; et que la cour, saisie de ce seul jugement sur incident, n'a donc pas à statuer au fond, nonobstant les longs développements que chacune des parties lui consacre en leurs écritures respectives, et ce alors même :

- d'une part, que l'appelante, qui dédie pourtant l'essentiel des 63 pages de ses conclusions aux fautes prétendues de la bailleresse et à son préjudice allégué, ne conclut qu'au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, à l'exclusion d'une quelconque demande de dommages et intérêts,

- et, d'autre part, que les intimées, qui pourtant formulent, au dispositif de leurs conclusions, une défense subsidiaire sur le fond, indiquent elles-mêmes, en page 4 de leurs conclusions et en préambule à leurs explications et moyens, que 'la société COCO KAFE revient (...) sur l'ensemble du litige, ne respectant pas en cela l'effet dévolutif de sa propre déclaration d'appel' dès lors que 'le débat devant la cour doit être limité à la prescription des demandes de (ladite) société et non à la demande de dommages et intérêts elle-même et encore moins au quantum desdits dommages et intérêts' ;

Attendu qu'il en résulte que la cour n'aura de toute façon pas à statuer sur la prétention subsidiaire au fond de la société APG ;

2- Attendu qu'aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, et la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement, cependant qu'en application de l'article 915-2 du même code, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent ;

Attendu que, plus généralement, la condition de recevabilité de toute action en justice, y compris l'appel, consiste en un intérêt à agir, lequel, dans le cadre d'une procédure d'appel, a pour mesure la succombance;

Attendu qu'en l'espèce, l'appelante a expressément déféré à la cour, en sa déclaration d'appel, la totalité des dispositions du jugement querellé, hors celle par laquelle le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société APG et la société NEXXT relative à la validité des clauses du bail commercial en date du 1er mars 2013 au regard des dispositions de la loi dite PINEL, cependant qu'en ses conclusions remises au greffe dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, elle a complété cette déclaration d'une demande de réformation de la décision 'en ce qu'elle n'a pas retenu l'imprescriptibilité des actions portant sur les clauses du bail contraires aux dispositions impératives de la loi PINEL', pour solliciter ensuite que sa demande au titre du caractère non-écrit desdites clauses soit déclarée recevable ;

Or, attendu que si cette adjonction à la déclaration d'appel de la société COCO KAFE est recevable au sens de l'article 915-2 précité, force est de constater que la demande à ce titre se heurte en sa recevabilité devant la cour au fait que, à l'encontre de son assertion à cet égard, il y a été fait droit par les premiers juges ; que la société COCO KAFE n'a donc pas succombé sur ce point et est par suite irrecevable en cette demande, faute d'intérêt, étant par ailleurs observé qu'en leurs conclusions d'intimées, les sociétés APG et NEXXT n'ont formé aucun appel incident de ce chef, se bornant à solliciter la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions ;

3- Attendu que les intimées demandent à la cour d''acter l'intervention volontaire de la société NEXXT à la procédure n° 20/01227 diligentée par la société COCO KAFE contre la société AQUARIUM DE LA GUADELOUPE';

Or, attendu qu'outre qu'il ne s'agisse pas là d'une prétention au sens des articles 30 et 954 du code de procédure civile et que, partant, la cour n'ait pas à y statuer, il n'appartient pas à celle-ci d'acter une intervention volontaire dans le cadre d'une procédure engagée devant une autre juridiction, en l'espèce celle du premier degré, sous le n° RG 20/1227 qui ne relève que de cette dernière et non pas de la cour ;

IV- Sur la fin de non-recevoir opposée par la société APG et la société NEXXT aux demandes de la société COCO KAFE

Attendu que la fin de non-recevoir tirée de la prescription était opposée en première instance à la demande indemnitaire globale de la société COCO KAFE, à hauteur de la somme de 4 045 000 euros, laquelle était fondée sur les prétendues fautes du bailleur suivantes, si l'on en croit les mentions du jugement déféré sur ce point :

- manquement à l'obligation de délivrance 'en signant un bail commercial le 1er juin 2013 dans le cadre d'un ensemble immobilier dénommé 'centre de la mer' qui n'a jamais été réalisé alors que (la bailleresse) s'était engagée à le faire',

- 'défaut d'implantation du centre commercial (qui) constitue une faute contractuelle du bailleur et une fraude qui engage sa responsabilité',

- 'défaut de mise à disposition d'un parking privatif dans le cadre du centre commercial (qui) constitue une faute majeure du bailleur',

- manquement à l'obligation du bailleur de procéder à la destruction du restaurant 'LE JISS',

- manquement à l'obligation de loyauté et de bonne foi 'tant au jour de la signature du bail que dans son exécution',

- manquement au 'devoir de garantir au preneur la jouissance paisible' ;

Attendu qu'en appel, la société COCO KAFE s'oppose à la prescription et, partant, à l'irrecevabilité de son action indemnitaire fondée sur :

- la 'fraude liée au défaut d'implantation du Centre de la mer, au défaut de mise à disposition d'un parking privatif, à l'absence de destruction du JISS',

- 'l'articulation de la fraude au titre de la location par la bailleresse (...) d'une superficie appartenant à l'Etat au lieu d'exploitation du restaurant COCO KAFE',

- le 'manquement par la bailleresse (...) à son obligation de délivrance' ;

1°/ Attendu que, s'agissant du grief lié à la location irrégulière d'une superficie appartenant au domaine public de l'Etat, les premiers juges ont considéré que sa prescription était étrangère à la demande de la société COCO KAFE en dommages et intérêts à hauteur de 4 045 000 euros et n'y a pas statué, et ce au motif que ladite société n'avait pas formulé ce grief dans son assignation et ses conclusions au fond, mais seulement dans ses conclusions d'incident, alors même que le tribunal, en application de l'article 768 du code de procédure civile, ne pouvait être saisi que des conclusions de fond ;

Attendu que l'appelante considère à l'inverse qu' 'il n'est écrit nulle part et certainement pas à la lecture de l'article 789 du code de procédure civile, que les parties ne seraient pas recevables à articuler des faits nouveaux dans leurs conclusions d'incident, même en cause d'appel' et que, de surcroît, 'il est tout à fait possible d'évoquer en cause d'appel des moyens nouveaux ou de nouvelles preuves (...) et de soulever une nouvelle demande en appel' ;

Mais attendu que la cour n'est ici saisie que d'un jugement ayant statué, dans le cadre d'un incident de mise en état, sur la recevabilité des demandes dont le tribunal était valablement saisi ; qu'elle n'est donc saisie que de l'irrecevabilité pour prescription de ces demandes ; que le tribunal, dans son jugement querellé, a constaté à juste titre qu'il n'avait pas été saisi au fond valablement de la demande de la société COCO KAFE, seulement évoquée dans ses conclusions d'incident, au titre de l'empiètement du local loué sur le domaine public maritime ; que ladite société ne le conteste d'ailleurs pas, de quoi il résulte que la prescription soulevée par la bailleresse ne pouvait avoir trait à une telle demande non encore régulièrement formulée dans des conclusions de fond, ce pourquoi c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé n'en être pas saisis davantage et n'y ont pas statué ; que le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef, étant seulement précisé que, dès lors que l'instruction de l'affaire au fond n'a pas été clôturée par le juge de la mise en état, la société COCO KAFE reste recevable à formuler des demandes nouvelles dont il appartiendra au tribunal, le moment venu, de dire si elles sont ou non recevables, soit d'office, soit sur la base des moyens que leur opposeront le moment venu les sociétés APG et NEXXT ;

2°/ Attendu que, s'agissant des demandes de la société COCO KAFE liées 'au défaut d'implantation du Centre de la mer, au défaut de mise à disposition d'un parking privatif, et à l'absence de destruction du (restaurant) JISS', les premiers juges ont retenu qu'elles étaient prescrites sur le fondement de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil ;

Attendu que si un débat a eu lieu à cet égard devant le tribunal sur la base des propositions alternatives des sociétés APG et NEXXT, aucune des parties ne conteste en cause d'appel que seule s'applique en effet aux faits de la cause ladite prescription de droit commun, et non point la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce relative au statut des baux commerciaux, laquelle est de toute façon strictement cantonnée à la mise en oeuvre de ce statut et ne peut en aucune façon concerner les actions en dommages et intérêts pour manquements aux stipulations de droit commun de ces baux ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont fait application de la prescription quinquennale ;

Attendu qu'aux termes de l'article 2224 précité, cette prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

Attendu qu'il est constant que, s'agissant d'une action tendant à voir sanctionner l'inexécution des obligations du bailleur telles qu'elles résultent des stipulations du bail au jour de sa signature, au premier rang desquelles se trouve l'obligation de délivrance de la chose louée et de ses accessoires contractuellement convenus, le délai de prescription coure, comme l'a retenu le tribunal à juste titre, à compter de la signature de ce bail ;

Attendu qu'après de longs développements de l'appelante dédiés à l'existence prétendue d'une fraude de nature à suspendre ce délai de prescription, celle-ci fait valoir in fine (pages 54 et suivantes de ses conclusions) que la cour de cassation, de toute façon, estime que l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation qui court pendant toute la durée du bail et que, dès lors, finalement, une telle obligation est imprescriptible pendant le temps d'exécution de ce bail ;

Mais attendu que, ce disant, elle propose une interprétation particulièrement extensive et donc erronée de l'arrêt invoqué du 10 septembre 2020 (3ème chambre civile), puisque la Haute cour n'y statue que sur une hypothèse où une obligation d'ordre public est créée par la loi à la charge de tout propriétaire-bailleur et que la pérennisation qu'elle y consacre de l'obligation de délivrance n'a trait qu'à la mise en conformité du local loué à cette obligation nouvelle ; qu'en effet, la disposition principale de cet arrêt est la suivante : 'en statuant ainsi, en appréciant la conformité du local à la réglementation seulement à la date de la conclusion du bail alors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés', ce qui exclut bien sûr la délivrance du local et de ses accessoires dont l'obligation résulte des stipulations contractuelles et des dispositions légales d'ordre public existantes à la date de conclusion du contrat, laquelle ne peut en aucune façon échapper à la prescription quinquennale de droit commun ;

Attendu que pour tenter d'y échapper néanmoins, la société COCO KAKE, excipe :

- d'une fraude qu'aurait commise à ses dépens la société APG lors de la conclusion du contrat et qui, selon elle, au visa d'un arrêt de la cour de cassation du 23 septembre 2021, aurait supendu le délai de prescription,

- mais aussi d'un arrêt du 25 mai 2023 qui aurait décidé que l'action en constatation de l'existence d'un bail commercial né du maintien en possession du locataire à l'issue d'un bail dérogatoire, serait imprescriptible;

Attendu que si cette dernière hypothèse est totalement étrangère aux faits de la cause, qui n'ont trait qu'à une prétendue inexécution des conditions substantielles du bail litigieux et non point aux conditions de poursuite d'un bail dérogatoire, il est constant, en droit positif, que la fraude corrompt tout et que l'un des effets de son existence est, d'après la cour de cassation, qu'elle peut faire échec à la prescription et, en tout cas, retarder son point de départ au jour où elle a été révélée à sa victime;

Mais attendu que la fraude ne se présume pas et qu'il appartient à celui qui en excipe d'en faire la preuve, soit, en l'espèce, la société COCO KAFE ;

Attendu qu'au delà des longs développements théoriques, voire philosophiques, que cette dernière dédie en ses conclusions à la définition de la fraude qui corrompt tout, s'il peut être retenu à cet égard en effet qu'en la forme métaphorique 'la fraude est l'antimatière de la loyauté' (cf page 13 desdites conclusions), une définition juridique plus concrète s'impose, laquelle peut être tirée des arrêts les plus récents de la cour de cassation, aux termes desquels la fraude suppose la réunion d'un élément intentionnel et d'un élément matériel, savoir l'utilisation de moyens déloyaux destinés surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu ou à tourner une loi impérative pour obtenir un résultat interdit ;

Attendu qu'en l'espèce, il peut être observé d'emblée que l'argumentaire de la société COCO KAFE est en large part étranger à la notion de violation de la loi en vue de l'obtention d'un résultat interdit, hors ses prétentions à voir tenir pour non écrites un certain nombre de clauses du bail en regard des dispositions impératives de la loi dite PINEL, puisqu'au total c'est bien d'une sorte de vice du consentement dont se plaint ladite société, qui prétend avoir signé un bail portant sur un local à usage de restaurant qui, selon elle, devait s'inscrire dans le cadre d'un véritable centre commercial qu'elle appelle 'CENTRE DE LA MER', et que, ce centre n'ayant pas, toujours selon elle, été réalisé, la bailleresse a commis une fraude et lui a causé un préjudice ;

Attendu que, surtout, au soutien de la prétendue existence d'une fraude de la part de la société APG, la société appelante argue en réalité d'un simple défaut d'exécution des clauses du contrat relatives audit CENTRE DE LA MER, mais aussi de la livraison d'un parking prétendument promis et de la destruction du restaurant LE JISS, et, plus généralement, de l'obligation de délivrance, toutes choses qui ne pouvaient entraîner que la résiliation du bail aux torts du bailleur et/ou une indemnisation des préjudices en résultant dans le délai de prescription sus-rappelé ayant couru à compter de la signature du bail, sauf à rapporter la preuve de ce que ledit bailleur avait conclu un tel bail avec de telles clauses sans avoir jamais eu l'intention de les respecter, la fraude supposant, comme ci-avant rappelé, un élément intentionnel ;

Or, attendu qu'à aucun moment de ses écritures la société COCO KAFE ne fait-elle la démonstration d'une quelconque intentionnalité de cette sorte de la part de la bailleresse, puisqu'elle se borne à expliquer dans de longs développements que cette dernière avait exposé en préambule sa décision d'implanter un CENTRE DE LA MER comprenant 'diverses activités touristiques et notamment un restaurant' ; qu'il n'est pas davantage produit de pièces venant asseoir l'intentionnalité frauduleuse de la société APG ; et que plus concrètement, l'argumentaire de l'appelante quant à l'existence d'une fraude à ses droits, se heurte de toute façon aux constatations suivantes :

- le CENTRE DE LA MER évoqué au préambule du bail litigieux n'y a pas la nature d'un centre commercial, puisqu'il est défini, en page 2, comme devant comprendre des activités touristiques qui ne pouvaient se confondre avec des activités purement commerciales, outre, et notamment, un restaurant, celui, précisément, que la société COCO KAFE a exploité en prenant en location le local correspondant,

- le même préambule du bail évoque un ensemble immobilier présentant 'un caractère nécessairement évolutif du fait de son importance et de sa complexité', de quoi il résulte que la société APG ne s'est pas engagée sur des contours précis et quantifiés de son CENTRE et que, dès lors, aucune fraude à cet égard ne peut lui être imputée,

- plus encore, la bailleresse verse aux débats divers éléments qui font la preuve, d'ailleurs incontestée, de ce qu'après la signature du bail, soit entre 2025 et 2018, plusieurs entités ou activités centrées sur la mer ont bel et bien été créées ou agrandies autour du restaurant de la société COCO KAFE, savoir la société SEATOUR, la société CORAIBES et la rénovation et l'agrandissement de l'aquarium et d'un centre de soins pour tortues, de quoi il ressort qu'à l'aune de la définition évolutive du CENTRE DE LA MER contenue au préambule au bail, telle que ci-avant exposée, un véritable CENTRE DE LA MER a bel et bien une existence conforme aux promesses de la société APG, fût-il distinct de celui que prétend avoir imaginé le preneur,

- un engagement de garantie des chiffres d'affaires envisagés pour ce centre a été de toute façon expressément et contractuellement exclu pas la bailleresse,

- plus encore, le preneur y a déclaré apprécier par lui-même et sous sa propre responsabilité la commercialité du centre, ce qui caractérisait un aléa qui est exclusif d'une quelconque manoeuvre frauduleuse qui aurait été de nature à le convaincre de signer le contrat,

- si la loi dite PINEL peut avoir des implications sur certaines des clauses du bail, la société APG ne peut être suspectée d'avoir délibérément organisé son contournement, puisqu'elle a été publiée et est entrée en vigueur plus d'un an après la signature du bail le 1er juin 2013,

- la bailleresse fait état et justifie :

** d'un permis de construire de 2011 qui aurait eu pour effet, dans le cadre de l'agrandissement de l'aquarium, de déplacer et démolir le restaurant devenu LE JISS déjà en place et exploité, depuis 2014, par la société COCO PIZZA, soit bien avant le restaurant de la société COCO KAFE, ce permis ayant d'ailleurs entrainé la construction du local d'exploitation loué à cette dernière,

** d'un permis modificatif du 8 août 2014 actant l'abandon partiel du permis initial et, notamment, l'abandon du projet de démolition de l'ancien restaurant devenu LE JISS, exploité par la société COCO PIZZA après la création de celle-ci en 2014,

- le gérant de l'appelante, M. [E], ne pouvait ignorer cet abandon et s'en plaindre plus de 5 ans plus tard au soutien d'une fraude à ses droits, puisqu'il était le gérant du restaurant LE JISS qui devait être démoli et que, postérieurement à l'abandon de ce projet de démolition il a cédé la société COCO PIZZA, créée le 22 septembre 2014, à M. [U], et ce par un acte de cession des parts sociales du 1er juillet 2015, étant observé que ce cessionnaire atteste en procédure (pièce 1.1.7 des intimées) que M. [E] ne lui a jamais dit qu'une démolition était envisagée, ce qui contredit définitivement la volonté affirmée de l'appelante de voir procéder, même après 2014, à cette démolition, sauf à envisager, comme le font à juste titre les intimées, dans une sorte de raisonnement par l'absurde, une véritable tentative d'escroquerie au préjudice de son cessionnaire ;

Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'appelante ne fait nullement la preuve d'une fraude de la part de sa co-contractante, qui aurait suspendu le délai de prescription de toute action au titre de l'exécution du bail conclu le 1er juin 2013 ; que ce délai, qui est de cinq ans, a donc expiré le 31 mai 2018, alors que le premier acte interruptif de cette prescription n'a pu être que l'acte introductif de l'instance engagée devant les premiers juges en date du 17 juillet 2020 ; qu'il en résulte que c'est à juste titre que le tribunal, en son jugement querellé, a déclaré la société COCO KAFE irrecevable comme prescrite en sa demande indemnitaire fondée sur le défaut d'implantation du CENTRE DE LA MER, sur le défaut de mise à disposition d'un parking privatif et sur l'absence de destruction du restaurant 'LE JISS' ; que ce jugement sera donc confirmé de ce chef ;

V- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que, succombant pour l'essentiel tant en première instance qu'en appel, la société COCO KAFE en supportera tous les dépens ; que le jugement querellé sera donc confirmé du chef des premiers de ces dépens et la susnommée appelante subséquemment déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;

Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient enfin, en application de l'article 700 du codede procédure civile, de confirmer le même jugement en ce que le tribunal a condamné la société COCO KAFE à indemniser les sociétés APG et NEXXT de leurs frais irrépétibles de première instance à hauteur de la somme, pour chacune d'elles, de 1 000 euros, et, y ajoutant, de la condamner en sus à payer aux deux intimées la somme, globale cette fois, de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle les a contraintes à engager en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Dit recevable la S.A.R.L. COCO KAFE, au plan du délai pour agir, en son appel à l'encontre du jugement sur incident du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 30 mai 2025,

- La dit en revanche irrecevable, faute d'intérêt à agir, en sa demande d'infirmation de ce jugement 'en ce qu'(il) n'a pas retenu l'imprescriptibilité des actions portant sur les clauses du bail contraires aux dispositions impératives de la loi PINEL',

- Dit que la cour n'est saisie valablement que de la fin de non-recevoir opposée par la société AQUARIUM PUBLIC DE GUADELOUPE et la société NEXXT aux demandes de la société COCO KAFE, et n'a donc pas à statuer sur la demande subsidiaire au fond des intimées,

- Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions expressément déférées,

Y ajoutant,

- Déboute la S.A.R.L. COCO KAFE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- La condamne à payer aux sociétés AQUARIUM DE LA GUADELOUPE et NEXXT la somme globale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de cette même instance, dont distraction au profit de Me Amela ARDANUY, avocate aux offres de droit.