CA Versailles, ch civ.. 1-4 copropriete, 18 août 2026, n° 23/06138
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72D
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 AOUT 2026
N° RG 23/06138 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WB6O
AFFAIRE :
Société GMF ASSURANCES
C/
[N] [T],
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre
N° RG : 21/02485
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie MOISSON,
Me Fanny LE BUZULIER,
Me Asma MZE,
Me Frédéric SANTINI,
Me Grégory MAGNAC,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société GMF ASSURANCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Stéphanie MOISSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0406
APPELANTE
****************
Madame [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
Monsieur [Z] [Q], caducité de la DA à son égard par ordonnace du 06/03/2024
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
SYNDICAT DES COPRORIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MOLINIER, ayant son siège social sis [Adresse 5], elle-même représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110
SA MMA IARD
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentant : Me Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713
SARL BIVAL RENOVATION
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentant : Me Grégory MAGNAC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 289
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
L'ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 7] (92) est soumis au statut de la copropriété. Mme [P] [E] épouse [Q], propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage, était assurée auprès de la société GMF Assurances. Elle s'est plainte de désordres à compter du mois de septembre 2016 et a été indemnisée par son assureur. La société Bival Rénovation a réalisé des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse au mois de décembre 2016. De nouveaux désordres, à savoir des infiltrations, ont été constatés en 2018 et 2019, à la suite de quoi le juge des référés a, sur la demande de Mme [P] [Q] et selon ordonnance datée du 26 novembre 2019, ordonné une expertise ; l'expert a déposé son rapport le 4 novembre 2020.
C'est dans ces conditions que Mme [P] [Q], représentée par ses tuteurs Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à Sceaux, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', la compagnie MMA IARD, la société Bival Rénovation, et la société GMF Assurances devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en paiement.
Par jugement en date du 26 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- débouté Mme [P] [Q] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de son assureur la société MMA IARD, et de la société Bival Rénovation ;
- condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [P] [Q] les sommes de 5 863 euros au titre des travaux de reprise avec actualisation sur l'indice BT01, 51 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 6 333 euros au titre de la perte de chance relative à la taxe d'habitation, et 3 000 euros au titre de son préjudice moral, soit un total de 73 386 euros ;
- débouté Mme [P] [Q] du surplus de ses demandes ;
- rejeté l'appel en garantie de la société GMF Assurances ;
- condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [P] [Q] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l'essentiel :
- que le rapport d'expertise versé aux débats pouvait servir de moyen de preuve, même si la société Bival Rénovation n'avait pas été appelée aux opérations d'expertise ;
- que des désordres avaient été constatés dans l'appartement de Mme [P] [Q] ;
- que les travaux réalisés par la société Bival Rénovation sur la terrasse située au-dessus n'avaient pas permis de réparer les défauts structurels de cette partie commune ; qu'il n'existait toutefois pas de lien de causalité entre les travaux en question et les désordres dont la demanderesse se plaignait ;
- que le syndicat des copropriétaires n'était pas le voisin de Mme [P] [Q] ni n'avait commis de faute, de sorte que les prétentions formées à son encontre devaient être rejetés ;
- que la société GMF Assurances, en tant qu'assureur de Mme [P] [Q], garantissait l'ensemble des dommages à savoir matériel, immatériel et moral.
Par déclaration en date du 23 août 2023, la société GMF Assurances a relevé appel de ce jugement.
[P] [Q] est décédée le 14 juillet 2024, laissant pour lui succéder M. [Z] [Q] et Mme [N] [T].
En ses conclusions notifiées le 6 février 2026, la société GMF Assurances expose :
- que la jurisprudence admet que la théorie des troubles du voisinage soit invoquée par un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire ; que l'inverse est donc possible ;
- qu'il n'est pas nécessaire de mettre en évidence une faute du syndicat des copropriétaires pour engager sa responsabilité ;
- que le Tribunal aurait dû requalifier la demande et faire application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que la société Bival Rénovation n'a pas respecté les règles de l'art, et se trouve à l'origine de malfaçons de la terrasse ; qu'il existe un lien de causalité avec les désordres dont se plaignait [P] [Q] ;
- que la police la liant à celle-ci est une police dégât des eaux avec une extension de garantie aux dommages occasionnés par des infiltrations au travers des murs et façades ; que la liste des préjudices couverts par cette police est limitative, et ne recouvre ni la taxe d'habitation, ni le préjudice moral, ni la perte locative ;
- que de plus, [P] [Q] avait souscrit une police en tant que propriétaire occupant, si bien que ses pertes locatives ne sont pas couvertes ;
- subsidiairement, qu'elles ne pourraient être retenues que sur une période d'un an.
La société GMF Assurances demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à prendre en charges les préjudices de feue [P] [Q] ;
- débouter [P] [Q] de ses prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires sous garantie de la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à lui rembourser la somme de 81 990,30 euros représentant ce qu'elle a versé au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel ;
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à la relever indemne ;
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens, qui seront recouvrés par Maître [X].
Dans leurs conclusions notifiées le 12 février 2026, Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] venant aux droits de feue [P] [Q] soutiennent :
- que l'appartement de celle-ci a été victime de dégâts des eaux à répétition, provenant du défaut d'étanchéité de la terrasse ;
- que la société Bival Rénovation a été mandatée par M. [G], voisin du dessus, mais c'est le syndicat des copropriétaires qui a réglé sa facture car il s'agissait d'une partie commune ;
- que l'expertise a mis en évidence l'étanchéité défaillante de la terrasse ;
- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement pour faute car il a omis de rechercher les causes des désordres, et très subsidiairement sur le fondement des troubles du voisinage ;
- que la société MMA IARD, en tant qu'assureur de la copropriété, doit sa garantie ;
- que la société Bival Rénovation, qui a engagé des travaux dont elle savait qu'ils étaient non conformes et inutiles, aux dires de l'expert, a engagé sa responsabilité ; que ce dernier a mis hors de cause les barbacanes et le chéneau de l'immeuble ;
- que la société GMF Assurances, en tant qu'assureur de feue [P] [Q], doit sa garantie, et ce pour l'ensemble des préjudices (travaux de reprise, perte locative dont la durée a été de façon inexacte limitée à 32 mois par l'expert, charges de copropriété payées sans contrepartie, taxe d'habitation, préjudice moral, et perte de temps).
Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] demandent en conséquence à la Cour de :
- infirmer partiellement le jugement ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD, la société GMF Assurances et la société Bival Rénovation à leur payer les sommes de :
* 8 539,67 euros au titre des travaux de remise en état ;
* 142 400 euros au titre des pertes locatives ;
* 11 840,85 euros au titre des charges de copropriété ;
* 12 667,50 euros au titre de la taxe d'habitation et de la taxe sur les logements vacants ;
* 10 000 euros au titre du préjudice moral ;
* 10 000 euros au titre de la perte de temps ;
* 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- les décharger des frais liés à la présente procédure ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD, la société GMF Assurances et la société Bival Rénovation à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'huissier.
Dans ses conclusions notifiées le 16 février 2026, la société Bival Rénovation soutient :
- qu'elle a été chargée de la surélévation du plancher de la terrasse avec création d'un complexe d'étanchéité ;
- qu'elle n'a pas de lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, lequel ne lui a pas donné de mandat pour réaliser des travaux modifiant le gros oeuvre ;
- que l'expertise amiable de la société [K] a mis hors de cause l'étanchéité de la terrasse ;
- que l'expert judiciaire, quant à lui, a retenu l'existence de malfaçons entre les deux terrasses et le chéneau ; qu'aucun constat objectif n'a été fait quant à l'origine des infiltrations ;
- que la solution retenue par lui conduit à intervenir sur des parties communes et à modifier le gros oeuvre ;
- que pour sa part, elle n'est nullement responsable des vices structurels affectant le bâtiment ;
- que c'est le syndic qui a commis une faute, en confiant à M. [G] le choix des travaux à opérer ;
- que pour sa part, elle n'a commis aucune faute ayant entraîné l'apparition des infiltrations ;
- qu'aucun lien de causalité entre les deux n'est établi ;
- qu'elle n'était nullement débitrice d'une obligation de conseil vis-à-vis du syndic ; que c'était au syndicat des copropriétaires qu'il incombait de faire faire les travaux d'entretien ;
- que les préjudices invoqués par Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] sont exagérés et devront être revus à la baisse.
La société Bival Rénovation demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- débouter les parties adverses de leurs prétentions ;
- subsidiairement, limiter le préjudice moral de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] à 3 000 euros ;
- très subsidiairement, lui accorder des délais de paiement ;
- condamner la société GMF Assurances, Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], le syndicat des copropriétaires et la société MMA IARD au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.
Dans ses conclusions notifiées le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires réplique :
- qu'il n'est pas le voisin d'[P] [Q], de sorte que la théorie des troubles de voisinage ne peut pas être invoquée contre lui ;
- qu'il n'a pas commis de faute au sens de l'article 1240 du code civil ; que des travaux ont été faits en 2016 et aucune anomalie ne s'est révélée jusqu'à l'année 2018 ; que les investigations en vue de trouver les causes des infiltrations ont été vaines ;
- que selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu'en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien ;
- que l'expertise a démontré que c'était la société Bival Rénovation qui était en cause ;
- que la demande de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] au titre des travaux de remise en état est excessive ; que l'augmentation de la somme réclamée est due à la circonstance qu'ils ont dû faire appel à une autre entreprise ; que seule la somme de 5 863 euros serait due ;
- que la demande au titre des pertes locatives est surévaluée ; qu'il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance ;
- que les charges de copropriété ne constituent pas un préjudice indemnisable ; qu'il conviendrait de faire une distinction entre celles qui sont récupérables et celles qui ne le sont pas ;
- que la taxe d'habitation a été payée parce que Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] n'ont pas indiqué à l'administration fiscale que feue [P] [Q] avait quitté l'appartement ;
- subsidiairement, que la garantie de la société Bival Rénovation est due ; que l'expert a souligné que les relevés de l'étanchéité étaient insuffisants ; qu'un entrepreneur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant une erreur de conception de l'ouvrage ;
- qu'il n'était nullement besoin de porter atteinte au gros-oeuvre pour remédier aux désordres ; qu'il suffisait de percer deux trous dans le béton et d'installer deux barbacanes ;
- que la société Bival Rénovation était débitrice d'une obligation de résultat ; que les articles 1792 et suivants du code civil sont applicables ;
- que la société MMA IARD doivent leur garantie pour le tout.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- subsidiairement, débouter la société GMF Assurances et Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] de leurs demandes formées à son encontre ;
- condamner in solidum la société Bival Rénovation et la société MMA IARD à le garantir ;
- réparant une omission de statuer affectant le jugement, condamner in solidum la société Bival Rénovation et la société MMA IARD à lui payer la somme de 5 641 euros représentant le coût des investigations qu'il a dû assumer à l'occasion des opérations expertales ;
- condamner in solidum Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et la société MMA IARD au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par Maître [L].
Dans ses conclusions du 27 mars 2025, la société MMA IARD réplique :
- que la théorie du trouble du voisinage ne peut être invoquée contre un syndicat des copropriétaires, lequel n'est pas propriétaire des parties communes de l'immeuble ;
- que ce n'est que pour faute que sa responsabilité pourrait être retenue ; que la preuve n'en est pas rapportée ; que le syndicat des copropriétaires a été diligent et a missionné une entreprise aux fins de recherche des fuites ;
- que concernant la responsabilité de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit être écartée en raison d'une faute de la société Bival Rénovation ; qu'en effet la réfection de la terrasse était non conforme ; que la responsabilité décennale de l'intéressée est engagée ;
- que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est assurée uniquement vis-à-vis des tiers, et les copropriétaires n'en sont pas, aux termes de la police ;
- que les ayants-droit de feue [P] [Q] réclament des sommes exagérées, précision étant faite que lorsque l'intéressée a quitté les lieux elle n'a pas cherché à louer son bien ; que seule une perte de chance pourrait éventuellement être retenue ; que comme le Tribunal l'a relevé, il n'y a aucun lien de causalité entre le sinistre et le paiement des charges de copropriété ; que les autres demandes indemnitaires de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] doivent être rejetées.
La société MMA IARD demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de feue [P] [Q] au titre des charges de copropriété, de la perte de temps et de la procédure abusive ;
- limiter sa condamnation au seul coût des travaux de reprise ;
- infirmer le jugement sur le surplus ;
- débouter Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] du surplus de leurs demandes ;
- condamner la société Bival Rénovation à la garantir ;
- condamner in solidum la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante, aux dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Santini.
Par ordonnance en date du 6 mars 2024, laquelle n'a pas été frappée d'un déféré, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de l'appel de la société GMF Assurances vis-à-vis de M. [Z] [Q].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.
MOTIFS
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ne saurait être considéré comme le voisin de feue [P] [Q] car les parties communes ne lui appartiennent pas : elles font l'objet d'une indivision forcée entre les copropriétaires. La demande de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] ne saurait donc se fonder sur l'article 651 du code civil.
En application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Pour triompher en leurs prétentions, M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] doivent donc démontrer que les dégâts dont ils se plaignent ont été causés soit par un vice de construction soit par un manque d'entretien des parties communes, précision étant faite que les dégâts proviennent de celles-ci, lesquelles comprennent, comme il est dit au règlement de copropriété en page 16, les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité.
La société Bival Rénovation a réalisé les travaux qui seront détaillés plus loin. Etait en cause une terrasse d'une surface de 6,50 m² située sous un pan de toiture de l'immeuble ce qui l'expose directement aux intempéries. L'expert conclut que les relevés de l'étanchéité étaient insuffisants, ayant une hauteur de 4 à 5 cm au lieu des 10 cm nécessaires ; il est précisé que la composition du complexe d'isolation est atypique et non conforme aux règles de l'art, l'isolant polystyrène en place n'étant pas suffisamment dense et compact en résistance à la compression de la terrasse. Une isolation polyuréthane en mousse aurait suffi pour obtenir un relevé de 10 cm de haut.
Toutefois, il a été relevé que la terrasse-balcon présentait un défaut structurel relatif à sa configuration et au système d'évacuation des eaux pluviales : est en cause le positionnement des barbacanes (par ailleurs convenablement étanches) qui, placées trop hautes, obligent à une surélévation du plancher béton qui limite le relevé d'étanchéité à une hauteur de 4 à 5 cm. Cette situation préexistait à l'intervention de la société Bival Rénovation.
Un essai a été réalisé lors des opérations d'expertise, et 24 h après la mise en eau, l'eau coulait abondamment au même endroit du séjour et dans la salle de bains d'[P] [Q]. Une fuite existait donc entre la terrasse du 3ème étage et l'appartement, l'eau mettant moins de 24 h pour migrer au travers du béton. Par ailleurs il n'existe pas de lien direct avec les fuites en façade rue. Des fissures anciennes ont été constatées sur la corniche béton.
Il a été décidé, au vu de tout ce qui précède, de refaire en totalité la terrasse.
Il en résulte que les dégâts qui se sont produits sont dus uniquement à des vices structurels, alors que les interventions successives qui ont été décidées par le syndicat des copropriétaires se sont avérées insuffisantes.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée, et ce, pour l'ensemble des préjudices. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par [P] [Q] à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Sur la garantie de la société MMA IARD, assureur du syndicat des copropriétaires
Celle-ci fait valoir que les conséquences de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires sont assurées seulement vis-à-vis des tiers et que les copropriétaires n'en sont pas, aux termes de la police. Toutefois, en page 7 (article 32) des conditions générales il est mentionné qu'est un tiers toute personne autre que l'assuré responsable, ses associés, préposés, salariés, conjoint, ascendants et descendants responsables, et ses représentants légaux. Force est de constater que des copropriétaires constituent bien des tiers au sens de la police.
Par ailleurs, la clause n° 87 détaille les préjudices couverts en cas de dégât des eaux (dommages causés aux bâtiments, embellissements, mobilier, recherche des fuites, frais de déblai, de démolition, de déplacement et replacement du mobilier, de mise en conformité, honoraires, perte de loyers, privation de jouissance, recours des locataires et troubles de jouissance).
La compagnie MMA IARD est dès lors redevable :
* des travaux de remise en état ;
* des pertes locatives ;
mais non pas :
* des charges de copropriété ;
* de la taxe d'habitation ;
* du préjudice moral ;
* de la perte de temps.
Sur la responsabilité de la société Bival Rénovation
A été produite la facture relative à son intervention portant sur la dépose de l'ancienne étanchéité, isolation et évacuation, le nettoyage et le séchage du support, la fourniture et pose d'une première couche de goudron liquide pour boucher les trous et d'une couche double face sur la dalle béton, d'une isolation couverte avec des plaques de USB (en pente vers l'évacuation), la pose d'une couche d'impression bitumineuse, une couche double face, et une finition Armalu.
Il résulte de ce qui précède que l'immeuble était atteint de vices structurels auxquels la société Bival Rénovation, chargée d'une intervention ponctuelle, n'était pas tenue de remédier pour le tout. Par ailleurs l'expertise n'a pas mis en évidence des manquements qui lui soient imputables. Enfin cette société n'était pas chargée de procéder à un audit de l'ensemble de l'immeuble ni de proposer des solutions globales et pérennes permettant d'éliminer à l'avenir tout désordre pour quelque cause que ce soit.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société Bival Rénovation.
Sur la garantie de la société GMF Assurances, assureur de feue [P] [Q]
Les dispositions concernant les demandes d'[P] [Q] contre la société GMF Assurances sont frappées d'appel incident par M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], de sorte que même si l'appel de la société GMF Assurances a été déclaré caduc vis-à-vis de M. [Z] [Q], ces dispositions peuvent être remises en cause devant la Cour pour le tout, sous réserve de ne pas aggraver le sort de ce dernier. La société GMF Assurances fait plaider qu'elle ne garantit pas les postes relatifs à la taxe d'habitation, au préjudice moral, et aux pertes locatives qui ne sont pas pris en charge aux termes de la police.
[P] [Q] était assurée au titre de sa résidence principale ; il n'est donc pas possible de réclamer à la société GMF Assurances des pertes locatives à proprement parler, à savoir le préjudice causé par l'impossibilité dans laquelle [P] [Q] s'est trouvée de louer le bien depuis son départ (septembre 2016) jusqu'à son décès (14 juillet 2024). Le préjudice ainsi causé sur la période antérieure, de même que celui lié à la taxe d'habitation et le préjudice moral, constituent des dommages immatériels ; il en est de même du préjudice lié à la perte de temps. Les conditions particulières restant muettes sur ces trois préjudices, mais dans les conditions générales il était stipulé qu'en cas de dégât des eaux la privation de jouissance était garantie. La société GMF Assurances n'a donc à garantir que le préjudice constitué des frais de réfection. Le surplus des demandes de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] sera rejeté notamment s'agissant des charges de copropriété qui ne sont pas garanties.
Les dispositions du jugement concernant [P] [Q] seront réformées, et la société GMF Assurances sera condamnée à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] uniquement le coût des travaux de remise en état de l'appartement.
Sur les préjudices
S'agissant des travaux de remise en état : M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] réclament la somme de 8 539,67 euros. Ils versent aux débats un devis de l'entreprise Famus Deco de ce montant, relatif à la réfection des peintures du salon, de l'entrée, de la salle de bains, ainsi que du parquet. Par infirmation du jugement, ce chef de préjudice sera fixé à concurrence de cette somme.
S'agissant de pertes locatives :
Les fuites ont débuté au mois de septembre 2016, occasionnant des dégâts importants dans le hall d'entrée et le séjour ; la société Bival Rénovation est intervenue au mois de décembre 2016 ; les ayants-droit d'[P] [Q] réclament uniquement 4 mois d'indemnisation au titre de cette année.
En 2017 l'appartement a été inutilisable durant 8 mois.
Au mois de février 2018 s'est produit un nouveau dégât des eaux ; au mois d'octobre 2018 ce sinistre était résolu. 9 mois seront en conséquence retenus.
Le 19 mai 2019 s'est produite une inondation qui a détérioré le parquet
Au mois de juillet 2020, lorsque l'expert est venu sur place, de l'eau coulait en abondance dans la salle de séjour et la salle de bains.
L'expert a relevé que les bétons de la poutre et du hall et la salle de bains d'[P] [Q] ont été endommagés durant 4 années de sinistre d'inondation.
Seront en conséquence retenus 8 mois en 2019, 12 mois en 2020, 12 mois en 2021, 2022 et 2023.
La demande se limite aux 6 premiers mois de l'année 2024.
La durée d'indemnisation sera donc fixée, par infirmation du jugement, à 83 mois.
L'Agence immobilière du [Localité 8] a indiqué le 16 septembre 2020 à Mme [Q] que le loyer hors charges afférent à l'appartement serait compris entre 1 600 et 1 650 euros par mois. L'appartement, même s'il n'était pas totalement inhabitable, n'était de toute évidence plus en état d'être loué. Mais le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu'il ne peut s'agir que d'une perte de chance. La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu'en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l'espoir de les percevoir. En effet, en cas de location d'un local d'habitation, des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n'est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s'avérer nécessaires. Enfin un propriétaire peut être confronté à des défauts de paiement du loyer.
Ce chef de préjudice sera donc évalué à 83 x 1 000 soit 83 000 euros.
S'agissant des charges de copropriété :
Les demandeurs exposent qu'elles ont été payées sans contrepartie et qu'un locataire en aurait réglé (la part récupérable, en pratique) si le bien avait été en état d'être loué. Si les dégâts des eaux ne s'étaient pas produits, feue [P] [Q] puis ses héritiers auraient eu à les payer. Par contre ils auraient pu réclamer à un locataire le paiement d'une part de ces charges (mais seulement à compter du mois de septembre 2016, date à laquelle [P] [Q] a quitté les lieux). Cette part récupérable a été évaluée à 8 100 sur les 6 premiers mois de cette année là.
Mais là encore il ne peut s'agir que d'une perte de chance, vu qu'ainsi qu'il a été indiqué supra, [P] [Q] n'aurait pas été certaine de louer son bien et en outre des aléas divers, ainsi que des impayés auraient pu se produire. Par infirmation du jugement, ce chef de préjudice sera fixé à 5 000 euros.
S'agissant de la taxe d'habitation ;
[P] [Q] ayant quitté les lieux à compter du mois de septembre 2016 elle n'avait plus à payer la taxe d'habitation, sous réserve qu'elle engage des démarches appropriées auprès de l'administration fiscale. Des justificatifs n'ont été versés au débats qu'au titre de la taxe sur les logements vacants, qui elle était due, sur les années 2023 et 2024, à hauteur de 1 668 euros + 3 467 euros. Par infirmation du jugement ce chef de préjudice sera fixé à 5 135 euros.
S'agissant du préjudice moral :
Le Tribunal a justement relevé qu'[P] [Q] puis ses héritiers, M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], ont subi un tel préjudice lié au tracas et désagréments liés aux multiples fuites d'eau puis à la procédure, laquelle a été la source de multiples contraintes (visites d'expert, gestion des désordres, démarches auprès des entreprises chargées des travaux et des compagnies d'assurance). Ce chef de préjudice a été sous-évalué en première instance, à 3 000 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point et la somme de 5 000 euros accordée aux demandeurs.
S'agissant de la perte de temps :
La Cour adopte les motifs du Tribunal qui a relevé que si, effectivement, [P] [Q] a perdu beaucoup de temps à gérer les sinistres puis le présent litige, ce chef de dommage fait double emploi avec le précédent. Il en est de même de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T]. Et si une procédure a opposé les parties à l'expert judiciaire dans le cadre d'une contestation d'honoraires, la Cour de cassation étant actuellement saisie d'un pourvoi, une demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile devra être formée devant cette juridiction au titre du temps perdu. Le jugement est confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à cette demande.
S'agissant de la résistance abusive, il est patent que le litige était complexe et les causes des sinistres difficiles à démêler, la Cour relevant que cet état de fait transparaît de la lecture du rapport d'expertise. Il n'est donc pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait opposé une résistance abusive à [P] [Q] puis à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], non plus que les compagnies d'assurance dont il sera relevé qu'elles ne sont pas condamnées à régler l'ensemble des préjudices. Et quant à la société Bival Rénovation, elle a été mise hors de cause tant par le Tribunal que par la Cour. Le jugement est confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur l'omission de statuer
En vertu de l'article 463 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le Tribunal n'a pas statué sur sa demande de condamnation in solidum de la société Bival Rénovation et de la compagnie MMA IARD à lui payer la somme de 5 641 euros représentant le coût des investigations qu'il s'est trouvé dans l'obligation d'assumer dans le cadre des opérations d'expertise. Les demandes formées contre la société Bival Rénovation ont été rejetées supra. S'agissant de la compagnie MMA IARD, les débours correspondants sont inclus dans les sommes dues en application de l'article 700 du code de procédure civile sur le sort desquelles il sera statué infra.
Sur les condamnations et les recours en garantie
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer l'ensemble des sommes dues à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T].
La compagnie MMA IARD sera condamnée à leur régler uniquement les pertes locatives (83 000 euros) et le coût des travaux de remise en état (8 539,67 euros).
S'agissant de la société GMF Assurances, elle sera condamnée à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 8 539,67 euros au titre du coût des travaux de remise en état.
Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation in solidum de la société Bival Rénovation et de la compagnie MMA IARD à le garantir. Les demandes formées contre la société Bival Rénovation ont été rejetées supra. S'agissant de la compagnie MMA IARD, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires uniquement à concurrence des sommes dont elle est redevable, soit 83 000 euros et 8 539,67 euros.
La compagnie MMA IARD sollicite la condamnation in solidum de la société GMF Assurances, de la société Bival Rénovation et du syndicat des copropriétaires à la garantir. La société Bival Rénovation est mise hors de cause. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, ne saurait être condamné à garantir son propre assureur sauf à vider de son sens le contrat d'assurance. Et s'agissant de la société GMF Assurances, elle n'est que l'assureur de feue [P] [Q] et n'a donc pas à garantir l'assureur du syndicat des copropriétaires. Les demandes de garantie formées par la compagnie MMA IARD seront en conséquence rejetées.
La société GMF Assurances demande la condamnation du syndicat des copropriétaires, de la compagnie MMA IARD et de la société Bival Rénovation à la relever indemne. Dès lors que les dégâts sont dus à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce dernier sera condamné à garantir la société GMF Assurances. La compagnie MMA IARD, quant à elle, sera également condamnée à garantir la société GMF Assurances. Et le recours en garantie contre la société Bival Rénovation est rejeté.
Sur les autres demandes
La société GMF Assurances réclame la condamnation des parties adverses à lui rembourser la somme de 81 990,30 euros par elle versée au titre de l'exécution provisoire du jugement. Un arrêt de cour d'appel réformant un jugement de condamnation vaut titre exécutoire pour que la partie qui a payé les sommes dues les récupère contre l'accipiens. La demande susvisée est superfétatoire et sera donc rejetée.
En équité, le syndicat des copropriétaires, la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances seront condamnés in solidum à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la société Bival Rénovation et à la compagnie MMA IARD.
S'agissant du syndicat des copropriétaires, sa demande contre M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] ne peut qu'être rejetée vu qu'il a la qualité de débiteur vis-à-vis d'eux, de même que celle formée contre la société Bival Rénovation qui vient d'être mise hors de cause. La demande contre la société GMF Assurances sera rejetée. En équité, la compagnie MMA IARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels incluront ceux de référé. Il n'y a pas lieu d'y inclure spécifiquement les frais de signification du présent arrêt puisqu'il s'agit de débours tarifés visés à l'article 695 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] seront donc dispensés de la participation à la dépense commune de la copropriété des frais liées à la présente instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
- INFIRME le jugement en date du 26 juin 2023 en ce qu'il a :
* débouté [P] [Q] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et de la compagnie MMA IARD,
* condamné la société GMF Assurances à payer à [P] [Q] les sommes de 5 863 euros au titre des travaux de reprise avec actualisation sur l'indice BT01, 51 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 6 333 euros au titre de la perte de chance relative à la taxe d'habitation, et 3 000 euros au titre de son préjudice moral, soit un total de 73 386 euros,
* débouté [P] [Q] du surplus de ses demandes,
* rejeté l'appel en garantie de la société GMF Assurances contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et contre la compagnie MMA IARD,
et statuant à nouveau :
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement, la somme de 83 000 euros au titre des pertes locatives, la somme de 5 000 euros au titre des charges de copropriété, la somme de 5 135 euros au titre des taxes d'habitation, et la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement et la somme de 83 000 euros au titre des pertes locatives ;
- CONDAMNE la société GMF Assurances à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] à hauteur de 83 000 euros et 8 539,67 euros ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et la compagnie MMA IARD à garantir la société GMF Assurances à hauteur de 8 539,67 euros ;
- CONFIRME le jugement pour le surplus ;
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé ;
- DISPENSE M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] de la participation à la dépense commune des frais liés à la présente instance d'appel ;
- ACCORDE à Maître [L], Maître [X] et Maître Santini le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
- REJETTE toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 72D
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 AOUT 2026
N° RG 23/06138 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WB6O
AFFAIRE :
Société GMF ASSURANCES
C/
[N] [T],
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre
N° RG : 21/02485
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie MOISSON,
Me Fanny LE BUZULIER,
Me Asma MZE,
Me Frédéric SANTINI,
Me Grégory MAGNAC,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société GMF ASSURANCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Stéphanie MOISSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0406
APPELANTE
****************
Madame [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
Monsieur [Z] [Q], caducité de la DA à son égard par ordonnace du 06/03/2024
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Béatrice DELEUZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1897
SYNDICAT DES COPRORIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MOLINIER, ayant son siège social sis [Adresse 5], elle-même représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110
SA MMA IARD
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentant : Me Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713
SARL BIVAL RENOVATION
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentant : Me Grégory MAGNAC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 289
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
L'ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 7] (92) est soumis au statut de la copropriété. Mme [P] [E] épouse [Q], propriétaire d'un appartement situé au deuxième étage, était assurée auprès de la société GMF Assurances. Elle s'est plainte de désordres à compter du mois de septembre 2016 et a été indemnisée par son assureur. La société Bival Rénovation a réalisé des travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse au mois de décembre 2016. De nouveaux désordres, à savoir des infiltrations, ont été constatés en 2018 et 2019, à la suite de quoi le juge des référés a, sur la demande de Mme [P] [Q] et selon ordonnance datée du 26 novembre 2019, ordonné une expertise ; l'expert a déposé son rapport le 4 novembre 2020.
C'est dans ces conditions que Mme [P] [Q], représentée par ses tuteurs Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à Sceaux, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', la compagnie MMA IARD, la société Bival Rénovation, et la société GMF Assurances devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en paiement.
Par jugement en date du 26 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- débouté Mme [P] [Q] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de son assureur la société MMA IARD, et de la société Bival Rénovation ;
- condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [P] [Q] les sommes de 5 863 euros au titre des travaux de reprise avec actualisation sur l'indice BT01, 51 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 6 333 euros au titre de la perte de chance relative à la taxe d'habitation, et 3 000 euros au titre de son préjudice moral, soit un total de 73 386 euros ;
- débouté Mme [P] [Q] du surplus de ses demandes ;
- rejeté l'appel en garantie de la société GMF Assurances ;
- condamné la société GMF Assurances à payer à Mme [P] [Q] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l'essentiel :
- que le rapport d'expertise versé aux débats pouvait servir de moyen de preuve, même si la société Bival Rénovation n'avait pas été appelée aux opérations d'expertise ;
- que des désordres avaient été constatés dans l'appartement de Mme [P] [Q] ;
- que les travaux réalisés par la société Bival Rénovation sur la terrasse située au-dessus n'avaient pas permis de réparer les défauts structurels de cette partie commune ; qu'il n'existait toutefois pas de lien de causalité entre les travaux en question et les désordres dont la demanderesse se plaignait ;
- que le syndicat des copropriétaires n'était pas le voisin de Mme [P] [Q] ni n'avait commis de faute, de sorte que les prétentions formées à son encontre devaient être rejetés ;
- que la société GMF Assurances, en tant qu'assureur de Mme [P] [Q], garantissait l'ensemble des dommages à savoir matériel, immatériel et moral.
Par déclaration en date du 23 août 2023, la société GMF Assurances a relevé appel de ce jugement.
[P] [Q] est décédée le 14 juillet 2024, laissant pour lui succéder M. [Z] [Q] et Mme [N] [T].
En ses conclusions notifiées le 6 février 2026, la société GMF Assurances expose :
- que la jurisprudence admet que la théorie des troubles du voisinage soit invoquée par un syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire ; que l'inverse est donc possible ;
- qu'il n'est pas nécessaire de mettre en évidence une faute du syndicat des copropriétaires pour engager sa responsabilité ;
- que le Tribunal aurait dû requalifier la demande et faire application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que la société Bival Rénovation n'a pas respecté les règles de l'art, et se trouve à l'origine de malfaçons de la terrasse ; qu'il existe un lien de causalité avec les désordres dont se plaignait [P] [Q] ;
- que la police la liant à celle-ci est une police dégât des eaux avec une extension de garantie aux dommages occasionnés par des infiltrations au travers des murs et façades ; que la liste des préjudices couverts par cette police est limitative, et ne recouvre ni la taxe d'habitation, ni le préjudice moral, ni la perte locative ;
- que de plus, [P] [Q] avait souscrit une police en tant que propriétaire occupant, si bien que ses pertes locatives ne sont pas couvertes ;
- subsidiairement, qu'elles ne pourraient être retenues que sur une période d'un an.
La société GMF Assurances demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à prendre en charges les préjudices de feue [P] [Q] ;
- débouter [P] [Q] de ses prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires sous garantie de la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à lui rembourser la somme de 81 990,30 euros représentant ce qu'elle a versé au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel ;
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD et la société Bival Rénovation à la relever indemne ;
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens, qui seront recouvrés par Maître [X].
Dans leurs conclusions notifiées le 12 février 2026, Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] venant aux droits de feue [P] [Q] soutiennent :
- que l'appartement de celle-ci a été victime de dégâts des eaux à répétition, provenant du défaut d'étanchéité de la terrasse ;
- que la société Bival Rénovation a été mandatée par M. [G], voisin du dessus, mais c'est le syndicat des copropriétaires qui a réglé sa facture car il s'agissait d'une partie commune ;
- que l'expertise a mis en évidence l'étanchéité défaillante de la terrasse ;
- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, subsidiairement pour faute car il a omis de rechercher les causes des désordres, et très subsidiairement sur le fondement des troubles du voisinage ;
- que la société MMA IARD, en tant qu'assureur de la copropriété, doit sa garantie ;
- que la société Bival Rénovation, qui a engagé des travaux dont elle savait qu'ils étaient non conformes et inutiles, aux dires de l'expert, a engagé sa responsabilité ; que ce dernier a mis hors de cause les barbacanes et le chéneau de l'immeuble ;
- que la société GMF Assurances, en tant qu'assureur de feue [P] [Q], doit sa garantie, et ce pour l'ensemble des préjudices (travaux de reprise, perte locative dont la durée a été de façon inexacte limitée à 32 mois par l'expert, charges de copropriété payées sans contrepartie, taxe d'habitation, préjudice moral, et perte de temps).
Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] demandent en conséquence à la Cour de :
- infirmer partiellement le jugement ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD, la société GMF Assurances et la société Bival Rénovation à leur payer les sommes de :
* 8 539,67 euros au titre des travaux de remise en état ;
* 142 400 euros au titre des pertes locatives ;
* 11 840,85 euros au titre des charges de copropriété ;
* 12 667,50 euros au titre de la taxe d'habitation et de la taxe sur les logements vacants ;
* 10 000 euros au titre du préjudice moral ;
* 10 000 euros au titre de la perte de temps ;
* 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- les décharger des frais liés à la présente procédure ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA IARD, la société GMF Assurances et la société Bival Rénovation à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'huissier.
Dans ses conclusions notifiées le 16 février 2026, la société Bival Rénovation soutient :
- qu'elle a été chargée de la surélévation du plancher de la terrasse avec création d'un complexe d'étanchéité ;
- qu'elle n'a pas de lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, lequel ne lui a pas donné de mandat pour réaliser des travaux modifiant le gros oeuvre ;
- que l'expertise amiable de la société [K] a mis hors de cause l'étanchéité de la terrasse ;
- que l'expert judiciaire, quant à lui, a retenu l'existence de malfaçons entre les deux terrasses et le chéneau ; qu'aucun constat objectif n'a été fait quant à l'origine des infiltrations ;
- que la solution retenue par lui conduit à intervenir sur des parties communes et à modifier le gros oeuvre ;
- que pour sa part, elle n'est nullement responsable des vices structurels affectant le bâtiment ;
- que c'est le syndic qui a commis une faute, en confiant à M. [G] le choix des travaux à opérer ;
- que pour sa part, elle n'a commis aucune faute ayant entraîné l'apparition des infiltrations ;
- qu'aucun lien de causalité entre les deux n'est établi ;
- qu'elle n'était nullement débitrice d'une obligation de conseil vis-à-vis du syndic ; que c'était au syndicat des copropriétaires qu'il incombait de faire faire les travaux d'entretien ;
- que les préjudices invoqués par Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] sont exagérés et devront être revus à la baisse.
La société Bival Rénovation demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- débouter les parties adverses de leurs prétentions ;
- subsidiairement, limiter le préjudice moral de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] à 3 000 euros ;
- très subsidiairement, lui accorder des délais de paiement ;
- condamner la société GMF Assurances, Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], le syndicat des copropriétaires et la société MMA IARD au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.
Dans ses conclusions notifiées le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires réplique :
- qu'il n'est pas le voisin d'[P] [Q], de sorte que la théorie des troubles de voisinage ne peut pas être invoquée contre lui ;
- qu'il n'a pas commis de faute au sens de l'article 1240 du code civil ; que des travaux ont été faits en 2016 et aucune anomalie ne s'est révélée jusqu'à l'année 2018 ; que les investigations en vue de trouver les causes des infiltrations ont été vaines ;
- que selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires ne peut être engagée qu'en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien ;
- que l'expertise a démontré que c'était la société Bival Rénovation qui était en cause ;
- que la demande de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] au titre des travaux de remise en état est excessive ; que l'augmentation de la somme réclamée est due à la circonstance qu'ils ont dû faire appel à une autre entreprise ; que seule la somme de 5 863 euros serait due ;
- que la demande au titre des pertes locatives est surévaluée ; qu'il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance ;
- que les charges de copropriété ne constituent pas un préjudice indemnisable ; qu'il conviendrait de faire une distinction entre celles qui sont récupérables et celles qui ne le sont pas ;
- que la taxe d'habitation a été payée parce que Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] n'ont pas indiqué à l'administration fiscale que feue [P] [Q] avait quitté l'appartement ;
- subsidiairement, que la garantie de la société Bival Rénovation est due ; que l'expert a souligné que les relevés de l'étanchéité étaient insuffisants ; qu'un entrepreneur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant une erreur de conception de l'ouvrage ;
- qu'il n'était nullement besoin de porter atteinte au gros-oeuvre pour remédier aux désordres ; qu'il suffisait de percer deux trous dans le béton et d'installer deux barbacanes ;
- que la société Bival Rénovation était débitrice d'une obligation de résultat ; que les articles 1792 et suivants du code civil sont applicables ;
- que la société MMA IARD doivent leur garantie pour le tout.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- subsidiairement, débouter la société GMF Assurances et Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] de leurs demandes formées à son encontre ;
- condamner in solidum la société Bival Rénovation et la société MMA IARD à le garantir ;
- réparant une omission de statuer affectant le jugement, condamner in solidum la société Bival Rénovation et la société MMA IARD à lui payer la somme de 5 641 euros représentant le coût des investigations qu'il a dû assumer à l'occasion des opérations expertales ;
- condamner in solidum Mme [N] [T] et M. [Z] [Q], la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et la société MMA IARD au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par Maître [L].
Dans ses conclusions du 27 mars 2025, la société MMA IARD réplique :
- que la théorie du trouble du voisinage ne peut être invoquée contre un syndicat des copropriétaires, lequel n'est pas propriétaire des parties communes de l'immeuble ;
- que ce n'est que pour faute que sa responsabilité pourrait être retenue ; que la preuve n'en est pas rapportée ; que le syndicat des copropriétaires a été diligent et a missionné une entreprise aux fins de recherche des fuites ;
- que concernant la responsabilité de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit être écartée en raison d'une faute de la société Bival Rénovation ; qu'en effet la réfection de la terrasse était non conforme ; que la responsabilité décennale de l'intéressée est engagée ;
- que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est assurée uniquement vis-à-vis des tiers, et les copropriétaires n'en sont pas, aux termes de la police ;
- que les ayants-droit de feue [P] [Q] réclament des sommes exagérées, précision étant faite que lorsque l'intéressée a quitté les lieux elle n'a pas cherché à louer son bien ; que seule une perte de chance pourrait éventuellement être retenue ; que comme le Tribunal l'a relevé, il n'y a aucun lien de causalité entre le sinistre et le paiement des charges de copropriété ; que les autres demandes indemnitaires de Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] doivent être rejetées.
La société MMA IARD demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de feue [P] [Q] au titre des charges de copropriété, de la perte de temps et de la procédure abusive ;
- limiter sa condamnation au seul coût des travaux de reprise ;
- infirmer le jugement sur le surplus ;
- débouter Mme [N] [T] et M. [Z] [Q] du surplus de leurs demandes ;
- condamner la société Bival Rénovation à la garantir ;
- condamner in solidum la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société GMF Assurances, la société Bival Rénovation et le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante, aux dépens en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Santini.
Par ordonnance en date du 6 mars 2024, laquelle n'a pas été frappée d'un déféré, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de l'appel de la société GMF Assurances vis-à-vis de M. [Z] [Q].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.
MOTIFS
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ne saurait être considéré comme le voisin de feue [P] [Q] car les parties communes ne lui appartiennent pas : elles font l'objet d'une indivision forcée entre les copropriétaires. La demande de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] ne saurait donc se fonder sur l'article 651 du code civil.
En application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Pour triompher en leurs prétentions, M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] doivent donc démontrer que les dégâts dont ils se plaignent ont été causés soit par un vice de construction soit par un manque d'entretien des parties communes, précision étant faite que les dégâts proviennent de celles-ci, lesquelles comprennent, comme il est dit au règlement de copropriété en page 16, les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité.
La société Bival Rénovation a réalisé les travaux qui seront détaillés plus loin. Etait en cause une terrasse d'une surface de 6,50 m² située sous un pan de toiture de l'immeuble ce qui l'expose directement aux intempéries. L'expert conclut que les relevés de l'étanchéité étaient insuffisants, ayant une hauteur de 4 à 5 cm au lieu des 10 cm nécessaires ; il est précisé que la composition du complexe d'isolation est atypique et non conforme aux règles de l'art, l'isolant polystyrène en place n'étant pas suffisamment dense et compact en résistance à la compression de la terrasse. Une isolation polyuréthane en mousse aurait suffi pour obtenir un relevé de 10 cm de haut.
Toutefois, il a été relevé que la terrasse-balcon présentait un défaut structurel relatif à sa configuration et au système d'évacuation des eaux pluviales : est en cause le positionnement des barbacanes (par ailleurs convenablement étanches) qui, placées trop hautes, obligent à une surélévation du plancher béton qui limite le relevé d'étanchéité à une hauteur de 4 à 5 cm. Cette situation préexistait à l'intervention de la société Bival Rénovation.
Un essai a été réalisé lors des opérations d'expertise, et 24 h après la mise en eau, l'eau coulait abondamment au même endroit du séjour et dans la salle de bains d'[P] [Q]. Une fuite existait donc entre la terrasse du 3ème étage et l'appartement, l'eau mettant moins de 24 h pour migrer au travers du béton. Par ailleurs il n'existe pas de lien direct avec les fuites en façade rue. Des fissures anciennes ont été constatées sur la corniche béton.
Il a été décidé, au vu de tout ce qui précède, de refaire en totalité la terrasse.
Il en résulte que les dégâts qui se sont produits sont dus uniquement à des vices structurels, alors que les interventions successives qui ont été décidées par le syndicat des copropriétaires se sont avérées insuffisantes.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée, et ce, pour l'ensemble des préjudices. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par [P] [Q] à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Sur la garantie de la société MMA IARD, assureur du syndicat des copropriétaires
Celle-ci fait valoir que les conséquences de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires sont assurées seulement vis-à-vis des tiers et que les copropriétaires n'en sont pas, aux termes de la police. Toutefois, en page 7 (article 32) des conditions générales il est mentionné qu'est un tiers toute personne autre que l'assuré responsable, ses associés, préposés, salariés, conjoint, ascendants et descendants responsables, et ses représentants légaux. Force est de constater que des copropriétaires constituent bien des tiers au sens de la police.
Par ailleurs, la clause n° 87 détaille les préjudices couverts en cas de dégât des eaux (dommages causés aux bâtiments, embellissements, mobilier, recherche des fuites, frais de déblai, de démolition, de déplacement et replacement du mobilier, de mise en conformité, honoraires, perte de loyers, privation de jouissance, recours des locataires et troubles de jouissance).
La compagnie MMA IARD est dès lors redevable :
* des travaux de remise en état ;
* des pertes locatives ;
mais non pas :
* des charges de copropriété ;
* de la taxe d'habitation ;
* du préjudice moral ;
* de la perte de temps.
Sur la responsabilité de la société Bival Rénovation
A été produite la facture relative à son intervention portant sur la dépose de l'ancienne étanchéité, isolation et évacuation, le nettoyage et le séchage du support, la fourniture et pose d'une première couche de goudron liquide pour boucher les trous et d'une couche double face sur la dalle béton, d'une isolation couverte avec des plaques de USB (en pente vers l'évacuation), la pose d'une couche d'impression bitumineuse, une couche double face, et une finition Armalu.
Il résulte de ce qui précède que l'immeuble était atteint de vices structurels auxquels la société Bival Rénovation, chargée d'une intervention ponctuelle, n'était pas tenue de remédier pour le tout. Par ailleurs l'expertise n'a pas mis en évidence des manquements qui lui soient imputables. Enfin cette société n'était pas chargée de procéder à un audit de l'ensemble de l'immeuble ni de proposer des solutions globales et pérennes permettant d'éliminer à l'avenir tout désordre pour quelque cause que ce soit.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société Bival Rénovation.
Sur la garantie de la société GMF Assurances, assureur de feue [P] [Q]
Les dispositions concernant les demandes d'[P] [Q] contre la société GMF Assurances sont frappées d'appel incident par M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], de sorte que même si l'appel de la société GMF Assurances a été déclaré caduc vis-à-vis de M. [Z] [Q], ces dispositions peuvent être remises en cause devant la Cour pour le tout, sous réserve de ne pas aggraver le sort de ce dernier. La société GMF Assurances fait plaider qu'elle ne garantit pas les postes relatifs à la taxe d'habitation, au préjudice moral, et aux pertes locatives qui ne sont pas pris en charge aux termes de la police.
[P] [Q] était assurée au titre de sa résidence principale ; il n'est donc pas possible de réclamer à la société GMF Assurances des pertes locatives à proprement parler, à savoir le préjudice causé par l'impossibilité dans laquelle [P] [Q] s'est trouvée de louer le bien depuis son départ (septembre 2016) jusqu'à son décès (14 juillet 2024). Le préjudice ainsi causé sur la période antérieure, de même que celui lié à la taxe d'habitation et le préjudice moral, constituent des dommages immatériels ; il en est de même du préjudice lié à la perte de temps. Les conditions particulières restant muettes sur ces trois préjudices, mais dans les conditions générales il était stipulé qu'en cas de dégât des eaux la privation de jouissance était garantie. La société GMF Assurances n'a donc à garantir que le préjudice constitué des frais de réfection. Le surplus des demandes de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] sera rejeté notamment s'agissant des charges de copropriété qui ne sont pas garanties.
Les dispositions du jugement concernant [P] [Q] seront réformées, et la société GMF Assurances sera condamnée à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] uniquement le coût des travaux de remise en état de l'appartement.
Sur les préjudices
S'agissant des travaux de remise en état : M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] réclament la somme de 8 539,67 euros. Ils versent aux débats un devis de l'entreprise Famus Deco de ce montant, relatif à la réfection des peintures du salon, de l'entrée, de la salle de bains, ainsi que du parquet. Par infirmation du jugement, ce chef de préjudice sera fixé à concurrence de cette somme.
S'agissant de pertes locatives :
Les fuites ont débuté au mois de septembre 2016, occasionnant des dégâts importants dans le hall d'entrée et le séjour ; la société Bival Rénovation est intervenue au mois de décembre 2016 ; les ayants-droit d'[P] [Q] réclament uniquement 4 mois d'indemnisation au titre de cette année.
En 2017 l'appartement a été inutilisable durant 8 mois.
Au mois de février 2018 s'est produit un nouveau dégât des eaux ; au mois d'octobre 2018 ce sinistre était résolu. 9 mois seront en conséquence retenus.
Le 19 mai 2019 s'est produite une inondation qui a détérioré le parquet
Au mois de juillet 2020, lorsque l'expert est venu sur place, de l'eau coulait en abondance dans la salle de séjour et la salle de bains.
L'expert a relevé que les bétons de la poutre et du hall et la salle de bains d'[P] [Q] ont été endommagés durant 4 années de sinistre d'inondation.
Seront en conséquence retenus 8 mois en 2019, 12 mois en 2020, 12 mois en 2021, 2022 et 2023.
La demande se limite aux 6 premiers mois de l'année 2024.
La durée d'indemnisation sera donc fixée, par infirmation du jugement, à 83 mois.
L'Agence immobilière du [Localité 8] a indiqué le 16 septembre 2020 à Mme [Q] que le loyer hors charges afférent à l'appartement serait compris entre 1 600 et 1 650 euros par mois. L'appartement, même s'il n'était pas totalement inhabitable, n'était de toute évidence plus en état d'être loué. Mais le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu'il ne peut s'agir que d'une perte de chance. La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu'en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l'espoir de les percevoir. En effet, en cas de location d'un local d'habitation, des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n'est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s'avérer nécessaires. Enfin un propriétaire peut être confronté à des défauts de paiement du loyer.
Ce chef de préjudice sera donc évalué à 83 x 1 000 soit 83 000 euros.
S'agissant des charges de copropriété :
Les demandeurs exposent qu'elles ont été payées sans contrepartie et qu'un locataire en aurait réglé (la part récupérable, en pratique) si le bien avait été en état d'être loué. Si les dégâts des eaux ne s'étaient pas produits, feue [P] [Q] puis ses héritiers auraient eu à les payer. Par contre ils auraient pu réclamer à un locataire le paiement d'une part de ces charges (mais seulement à compter du mois de septembre 2016, date à laquelle [P] [Q] a quitté les lieux). Cette part récupérable a été évaluée à 8 100 sur les 6 premiers mois de cette année là.
Mais là encore il ne peut s'agir que d'une perte de chance, vu qu'ainsi qu'il a été indiqué supra, [P] [Q] n'aurait pas été certaine de louer son bien et en outre des aléas divers, ainsi que des impayés auraient pu se produire. Par infirmation du jugement, ce chef de préjudice sera fixé à 5 000 euros.
S'agissant de la taxe d'habitation ;
[P] [Q] ayant quitté les lieux à compter du mois de septembre 2016 elle n'avait plus à payer la taxe d'habitation, sous réserve qu'elle engage des démarches appropriées auprès de l'administration fiscale. Des justificatifs n'ont été versés au débats qu'au titre de la taxe sur les logements vacants, qui elle était due, sur les années 2023 et 2024, à hauteur de 1 668 euros + 3 467 euros. Par infirmation du jugement ce chef de préjudice sera fixé à 5 135 euros.
S'agissant du préjudice moral :
Le Tribunal a justement relevé qu'[P] [Q] puis ses héritiers, M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], ont subi un tel préjudice lié au tracas et désagréments liés aux multiples fuites d'eau puis à la procédure, laquelle a été la source de multiples contraintes (visites d'expert, gestion des désordres, démarches auprès des entreprises chargées des travaux et des compagnies d'assurance). Ce chef de préjudice a été sous-évalué en première instance, à 3 000 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point et la somme de 5 000 euros accordée aux demandeurs.
S'agissant de la perte de temps :
La Cour adopte les motifs du Tribunal qui a relevé que si, effectivement, [P] [Q] a perdu beaucoup de temps à gérer les sinistres puis le présent litige, ce chef de dommage fait double emploi avec le précédent. Il en est de même de M. [Z] [Q] et Mme [N] [T]. Et si une procédure a opposé les parties à l'expert judiciaire dans le cadre d'une contestation d'honoraires, la Cour de cassation étant actuellement saisie d'un pourvoi, une demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile devra être formée devant cette juridiction au titre du temps perdu. Le jugement est confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à cette demande.
S'agissant de la résistance abusive, il est patent que le litige était complexe et les causes des sinistres difficiles à démêler, la Cour relevant que cet état de fait transparaît de la lecture du rapport d'expertise. Il n'est donc pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait opposé une résistance abusive à [P] [Q] puis à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], non plus que les compagnies d'assurance dont il sera relevé qu'elles ne sont pas condamnées à régler l'ensemble des préjudices. Et quant à la société Bival Rénovation, elle a été mise hors de cause tant par le Tribunal que par la Cour. Le jugement est confirmé en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur l'omission de statuer
En vertu de l'article 463 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le Tribunal n'a pas statué sur sa demande de condamnation in solidum de la société Bival Rénovation et de la compagnie MMA IARD à lui payer la somme de 5 641 euros représentant le coût des investigations qu'il s'est trouvé dans l'obligation d'assumer dans le cadre des opérations d'expertise. Les demandes formées contre la société Bival Rénovation ont été rejetées supra. S'agissant de la compagnie MMA IARD, les débours correspondants sont inclus dans les sommes dues en application de l'article 700 du code de procédure civile sur le sort desquelles il sera statué infra.
Sur les condamnations et les recours en garantie
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer l'ensemble des sommes dues à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T].
La compagnie MMA IARD sera condamnée à leur régler uniquement les pertes locatives (83 000 euros) et le coût des travaux de remise en état (8 539,67 euros).
S'agissant de la société GMF Assurances, elle sera condamnée à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 8 539,67 euros au titre du coût des travaux de remise en état.
Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation in solidum de la société Bival Rénovation et de la compagnie MMA IARD à le garantir. Les demandes formées contre la société Bival Rénovation ont été rejetées supra. S'agissant de la compagnie MMA IARD, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires uniquement à concurrence des sommes dont elle est redevable, soit 83 000 euros et 8 539,67 euros.
La compagnie MMA IARD sollicite la condamnation in solidum de la société GMF Assurances, de la société Bival Rénovation et du syndicat des copropriétaires à la garantir. La société Bival Rénovation est mise hors de cause. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, ne saurait être condamné à garantir son propre assureur sauf à vider de son sens le contrat d'assurance. Et s'agissant de la société GMF Assurances, elle n'est que l'assureur de feue [P] [Q] et n'a donc pas à garantir l'assureur du syndicat des copropriétaires. Les demandes de garantie formées par la compagnie MMA IARD seront en conséquence rejetées.
La société GMF Assurances demande la condamnation du syndicat des copropriétaires, de la compagnie MMA IARD et de la société Bival Rénovation à la relever indemne. Dès lors que les dégâts sont dus à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce dernier sera condamné à garantir la société GMF Assurances. La compagnie MMA IARD, quant à elle, sera également condamnée à garantir la société GMF Assurances. Et le recours en garantie contre la société Bival Rénovation est rejeté.
Sur les autres demandes
La société GMF Assurances réclame la condamnation des parties adverses à lui rembourser la somme de 81 990,30 euros par elle versée au titre de l'exécution provisoire du jugement. Un arrêt de cour d'appel réformant un jugement de condamnation vaut titre exécutoire pour que la partie qui a payé les sommes dues les récupère contre l'accipiens. La demande susvisée est superfétatoire et sera donc rejetée.
En équité, le syndicat des copropriétaires, la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances seront condamnés in solidum à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la société Bival Rénovation et à la compagnie MMA IARD.
S'agissant du syndicat des copropriétaires, sa demande contre M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] ne peut qu'être rejetée vu qu'il a la qualité de débiteur vis-à-vis d'eux, de même que celle formée contre la société Bival Rénovation qui vient d'être mise hors de cause. La demande contre la société GMF Assurances sera rejetée. En équité, la compagnie MMA IARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels incluront ceux de référé. Il n'y a pas lieu d'y inclure spécifiquement les frais de signification du présent arrêt puisqu'il s'agit de débours tarifés visés à l'article 695 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] seront donc dispensés de la participation à la dépense commune de la copropriété des frais liées à la présente instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
- INFIRME le jugement en date du 26 juin 2023 en ce qu'il a :
* débouté [P] [Q] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et de la compagnie MMA IARD,
* condamné la société GMF Assurances à payer à [P] [Q] les sommes de 5 863 euros au titre des travaux de reprise avec actualisation sur l'indice BT01, 51 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 6 333 euros au titre de la perte de chance relative à la taxe d'habitation, et 3 000 euros au titre de son préjudice moral, soit un total de 73 386 euros,
* débouté [P] [Q] du surplus de ses demandes,
* rejeté l'appel en garantie de la société GMF Assurances contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et contre la compagnie MMA IARD,
et statuant à nouveau :
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement, la somme de 83 000 euros au titre des pertes locatives, la somme de 5 000 euros au titre des charges de copropriété, la somme de 5 135 euros au titre des taxes d'habitation, et la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement et la somme de 83 000 euros au titre des pertes locatives ;
- CONDAMNE la société GMF Assurances à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T], solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la somme de 8 539,67 euros au titre des travaux de reprise de l'appartement ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] à hauteur de 83 000 euros et 8 539,67 euros ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] et la compagnie MMA IARD à garantir la société GMF Assurances à hauteur de 8 539,67 euros ;
- CONFIRME le jugement pour le surplus ;
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances à payer à M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la compagnie MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7] la somme de 9 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 7], la compagnie MMA IARD et la société GMF Assurances aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé ;
- DISPENSE M. [Z] [Q] et Mme [N] [T] de la participation à la dépense commune des frais liés à la présente instance d'appel ;
- ACCORDE à Maître [L], Maître [X] et Maître Santini le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
- REJETTE toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT