CA Pau, 1re ch., 27 août 2026, n° 24/02482
PAU
Arrêt
Autre
CD/ND
Numéro 26/2300
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 27/08/2026
Dossier : N° RG 24/02482 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I6HA
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[P] [Y] [O] épouse [Q], [N] [Q]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Mai 2026, devant :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
Mme Christine DARRIGOL, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l'article 804 du code de procédure civile
assistés de Mme Nathalène DENIS, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [P] [Y] [O] épouse [Q]
née le 04 novembre 1958 à [Localité 1] (Portugal)
de nationalité française
[Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [N] [Q]
né le 30 juin 1952 à [Localité 3] (47)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de Pau
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la résidence '[Etablissement 1]'
sise [Adresse 4] et [Adresse 5]
représenté par son syndic la SASU Amalaba, agence de la Plage, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 417 737 541, dont le siège social est situé [Adresse 6]
pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par Me Benjamin ARBIEU, avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 29 JUILLET 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]
RG numéro : 21/02034
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble dénommé [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 5] (64) a été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis par un règlement de copropriété et un état descriptif de division le 22 juillet 1974 aux termes d'un acte reçu par Me [K], Notaire à [Localité 6] (64).
M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] ont acquis, par acte authentique du 13 novembre 2018, deux lots de copropriété au sein de cette résidence :
- le lot n°20 constitué d'un parking extérieur,
- le lot n°52 constitué d'un appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée et du bénéfice d'un droit de jouissance exclusif d'un jardin d'une superficie de 112m².
Le 6 septembre 2021, s'est tenue une assemblée générale des copropriétaires à l'initiative du syndic de copropriété, le cabinet [Localité 7] Eguiazabal CPE.
Par acte du 12 novembre 2021, M. et Mme [Q] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins, notamment, à titre principal, de voir annuler l'intégralité des résolutions de cette assemblée générale.
Par jugement contradictoire du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- débouté M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] de leur demande en annulation des résolutions n° 5 - 6 - 8 - 11.1 - 11.3 - 11.5 ' 11.7 - 11.17 - 12.1 - 12.3 - 13.1 - 13.3 - 14.1 - 15.1 - 15.4 - 17.1 - 17.3 - 18.1 - et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] en date du 6 septembre 2021 ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières irrégulièrement installées dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification du présent jugement et pendant une durée de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent ;
- débouté le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] aux dépens;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :
- que sur la résolution n° 5, il ressort des pièces versées aux débats que l'ensemble des pièces justificatives des comptes devant faire l'objet du vote a été joint à la convocation et que même s'il est indéniable que la convocation ne fait pas état des dates et heures de consultation des pièces justificatives, les consorts [Q] ne rapportent pas la preuve d'un grief,
- que sur la résolution n° 6, la demande d'annulation n'est fondée sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la résolution n° 8, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi cette résolution a été votée en violation des articles 21 et 26-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur les résolutions n° 11.1, 11.3, 11.7 et 11.17, les consorts [Q] ont été informés de la nature et du coût des travaux dès leur convocation à l'AG et il ne ressort pas du procès-verbal d'assemblée générale qu'ils ont réclamé des informations supplémentaires à ce sujet de sorte qu'aucun grief ne peut être retenu de chef,
- que sur les résolutions n° 12.1, 12.3, 13.1 et 13.3, les travaux relatifs à l'installation de la fibre optique ont fait l'objet d'une répartition en charges spéciales de copropriété bâtiment par bâtiment, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété ne prévoit pas de mettre à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses relatives à certains services collectifs, tels que l'installation de la fibre optique, ni la participation au vote de certains copropriétaires seulement, de sorte que les résolutions n'encourent pas l'annulation,
- que sur la résolution n° 14.1, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que les consorts [Q] ont voté en faveur de cette résolution,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi l'adoption d'un audit sur l'ensemble des installations de la résidence suite à la découverte d'une installation sauvage ne constitue pas des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et en quoi cette résolution relèverait de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur les résolutions n° 17.1 et 17.3, les consorts [Q] ne fondent leur demande en annulation sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la résolution n° 18.1, il n'est pas démontré que les travaux d'installation de climatisation individuelle aboutiraient à l'appropriation des parties communes ou seraient contraires au règlement de copropriété, d'autant qu'il est fait état de ce projet dans l'ordre du jour joint à la convocation,
- que sur la résolution n° 19, les consorts [Q] ne fondent leur demande en annulation sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la suppression des jardinières irrégulièrement mises en place, les consorts [Q], en installant des jardinières en béton avec des plantations en bordure de jardin, ont modifié l'aspect originaire du jardin sans autorisation préalable de l'assemblée générale de sorte qu'il convient de les condamner à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières litigieuses dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois,
- que le caractère abusif de la procédure engagée par les époux [Q] n'est pas caractérisé.
M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] ont relevé appel par déclaration du 28 août 2024 (RG n°24/2482), critiquant le jugement en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en annulation des résolutions n 5 6 - 8 - 11.1 11.3 11.5 11.7 - 11.17 12.1 12.3 - 13.1 13.3 - 14.1 15.1 - 15.4 17.1 17.3 18.1 et 19 de l'assemblée générale du 6 Septembre 2021 avec toutes les conséquences y attachées,
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
- condamné M. et Mme [Q] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières dans un délai de 3 mois suivant la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard.
- condamné M. et Mme [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
* Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026, M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q], appelants sur appel principal et intimés sur appel incident, entendent voir la cour :
- infirmer le jugement entrepris,
- annuler les résolutions 5 - 11.1 ' 11.3 ' 11.5 ' 11.7 ' 12.1 ' 12.3 - 13.1 ' 13.3' 15.1 - 15.4 ' 18.1 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 Septembre 2021 avec toutes les conséquences y attachées.
- condamner le syndicat des copropriétaires à régler à M. et Mme [Q] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle.
- dispenser M. et Mme [Q] de régler la quote-part des frais afférents à la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :
- que le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions et une pièce complémentaire afin de formuler une nouvelle demande de dommages et intérêts à hauteur de 50000 € le 9 décembre 2025 à 19h04, alors que la clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025, sans que le principe du contradictoire et le principe de l'égalité des armes n'aient été respectés, de sorte qu'il est justifié d'un motif grave à devoir rabattre la clôture au jour des plaidoiries,
- que sur la résolution n° 5, les consorts [Q] ont voté contre cette résolution et n'ont pas été rendus destinataires des pièces justificatives devant faire l'objet du vote de la résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-1, l'accord de principe portant sur un projet de ravalement n'implique aucun engagement du syndicat alors que le contenu de la résolution mentionne que 'l'AG décide d'effectuer les travaux de ravalement' ; mais également, que l'exact coût des travaux de ravalement a été omis de la résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-3, les consorts [Q] ont voté contre car les travaux de liaisons équipotentielles sur les tabliers béton des gardes corps reposent sur des observations sans mesurage et parce que la majorité appliquée est incorrecte, celle-ci devant être soumise à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans le cadre de travaux d'amélioration, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-5, les travaux d'étanchéité des balcons sont en réalité des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-7, la convocation à l'AG ne présentait aucune annexe relative à cette résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur les résolutions n° 12-1, 12-3, 13-1 et 13-3, elles concernent des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les votes doivent être inhérents aux copropriétaires de chaque bâtiment distinct et non de tous les copropriétaires, de sorte qu'elles doivent être annulées,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, elles concernent des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur la résolution n°18-1, le premier vote comporte un total de 38 copropriétaires, mais le second vote ne comporte que 32 copropriétaires, de sorte qu'il existe une erreur manifeste de calcul et qu'elle doit par conséquent être annulée,
- que sur la résolution n° 19, celle-ci a été rejetée après une consigne de vote donnée dans le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 par la présidente et le vice-président du conseil syndical, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que s'agissant de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires aux fins de faire retirer les jardinières des consorts [Q], ils n'ont pas été en mesure de répliquer en première instance, de sorte que le principe du contradictoire n'a pas été respecté ; que par jugement du 6 avril 2023, le juge de l'exécution a estimé que les consorts [Q] s'étaient bien conformés au jugement en installant des jardinières à la place des plantations mises en terre ; que cette demande en justice à l'encontre des consorts [Q] n'a pas fait l'objet d'une autorisation par l'AG, de sorte qu'elle est irrecevable ; qu'une dispense d'autorisation de l'assemblée générale est possible pour l'installation d'équipements sur une partie commune à jouissance privative,
- que le syndicat ne rapporte pas la moindre preuve relative à l'atteinte portée par la présence des jardinières dans le jardin des consorts [Q] à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires,
- que d'autres jardins sont clos par des haies et des contre-allées depuis la fin des années 1970, de sorte qu'il convient de faire application du principe d'égalité entre les copropriétaires à l'égard des consorts [Q],
- que les consorts [Q] ont installé des jardinières en résine et non en béton, de sorte qu'elles sont amovibles et ne modifient pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative,
- que s'agissant de la nouvelle demande de dommages et intérêts et de la nouvelle pièce n°15 du syndicat des copropriétaires, aucun contrat liant la SAS [A] et le syndicat des copropriétaires n'est présenté et aucune décision de l'assemblée générale n'a donné un quelconque mandat à cette dernière,
- que le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucunement une procédure abusive des consorts [Q].
* Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], intimé sur appel principal et appelant sur appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en annulation des résolutions n°5, n°6, n°11.1, n°11.3, n°11.5, n°11.7, n°11.17, n°12.1, n°12.3, n°13.1, n°13.3, n°14.1, n°15.1, n°15.4, n°17.1, n°17.3, n°18.1 et n°19, de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] en date du 6 septembre 2021,
- condamné M. et Mme [Q] à remettre en l'état initial leur jardin à jouissance privative en supprimant les jardinières irrégulièrement installées dans un délai de 3 mois suivant la signification du premier jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois,
- débouté M. et Mme [Q] de leurs plus amples demandes,
- condamné M. et Mme [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance,
À titre d'appel incident,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de condamnation des époux [Q] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- condamner les époux [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 50.000 € et ce, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
- débouter M. et Mme [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et contraires aux présentes écritures,
- condamner les consorts [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance d'appel.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir :
- que sur la résolution n° 5, les époux [Q] ne rapportent ni la preuve qu'ils auraient demandé à consulter les pèces justificatives des charges ni la preuve que le syndic leur auraient refusé cette consultation, qu'ils ne peuvent donc se prévaloir d'aucun grief ni préjudice,
- que sur la résolution n° 11-1, elle entérine l'accord des copropriétaires à l'exécution des travaux et les résolutions 11.2 à 11.17 précisent la teneur et le coût des travaux avec respect de l'obligation de mise en concurrence, de sorte que l'argumentation des consorts [Q] sur une résolution 11.1 de principe, dépourvue d'effets juridiques à leur égard, est inopérante en l'espèce à la simple lecture du procès-verbal de l'AG du 6 septembre 2021,
- que sur la résolution n° 11-3, les travaux visés sont des travaux de conservation de l'immeuble et non d'amélioration, de sorte qu'ils devaient être votés selon la majorité légale requise, ce qui a été fait en l'espèce,
- que sur la résolution n° 11-5, les travaux visés sont des travaux de conservation de l'immeuble et non d'amélioration, de sorte qu'ils devaient être votés selon la majorité légale requise, ce qui a été fait en l'espèce,
- que sur la résolution n° 11-7, les modalités du seuil de mise en concurrence n'ont pas été précisées, de sorte que seuls deux devis, qui ont été présentés lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2021, étaient nécessaires,
- que sur les résolutions n° 12-1, 12-3, 13-1 et 13-3, les travaux relatifs à l'installation de la fibre optique ont fait l'objet d'une répartition en charges spéciales de copropriété bâtiment par bâtiment, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le règlement de copropriété ne prévoit pas de mettre à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses relatives à certains services collectifs, tels que l'installation de la fibre optique, ni la participation au vote de certains copropriétaires seulement, de sorte que les résolutions n'encourent pas l'annulation,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi l'adoption d'un audit sur l'ensemble des installations de la résidence, suite à la découverte de l'installation sauvage sur la résidence, ne constitue pas des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et en quoi cette résolution relèverait de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande en annulation,
- que sur la résolution n° 18-1, il n'est pas démontré que les travaux d'installation de climatisation individuelle aboutiraient à l'appropriation des parties communes ou seraient contraires au règlement de copropriété, d'autant qu'il est fait état de ce projet dans l'ordre du jour joint à la convocation à l'AG, de sorte que les consorts [Q] doivent être déboutés de leur demande en annulation,
- que sur la résolution n° 19, aucune argumentation juridique ou motifs d'annulation de ladite résolution n'est avancée par les consorts [Q], mis à part leur désaccord technique sur la proposition d'étude d'isolation de la résidence par l'extérieur,
- que sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, les consorts [Q] ont modifié la consistance de leur jardin privatif par la mise en place de jardinières imposantes contenant des plantations et ce, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, nécessaire dans ce cadre précis,
- que le caractère abusif du comportement des consorts [Q] est bien réel en l'espèce car chaque assemblée générale annuelle est désormais conditionnée par une possible contestation ultérieure qui ne permet pas à la copropriété d'avancer sereinement dans son fonctionnement,
- que les travaux de ravalement indispensables à la copropriété sont bloqués par les procédures judiciaires initiées par les appelants et ce, depuis plus de cinq années entrainant, de facto, un surcoût des travaux votés initialement.
À la demande de M. et Mme [Q] et avec l'accord du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], l'ordonnance de clôture rendue le 10 décembre 2025 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats à l'audience du 5 mai 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour constate à la lecture du dispositif des dernières conclusions des époux [Q] que ces derniers ont renoncé à leur demande d'annulation des résolutions n° 6, 8, 14.1, 17.1 et 17.3 de sorte que le chef du jugement les déboutant de leur demande d'annulation à ce titre est d'ores et déjà confirmé en l'absence de contestation.
Sur la nullité de la résolution n° 5 :
Cette résolution porte approbation des comptes de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020.
Les époux [Q] font valoir qu'aucune vérification ou même consultation des comptes n'a pu être opérée par les copropriétaires dans la mesure où la convocation en recommandé n'indique pas les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété en violation de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et où la convocation électronique mentionne une date de consultation erronée de sorte qu'ils sont fondés à demander l'annulation des résolutions contestées sans avoir à justifier d'un grief.
En l'espèce, il est constant que la convocation électronique du 9 août 2021 mentionne une date de consultation erronée (le 3 août 2021) tandis que la convocation en recommandée du 10 août 2021 ne précise pas les date et heures auxquelles la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété était permise (ces mentions étant laissées en blanc) en violation de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Toutefois, les époux [Q] ne sont pas fondés à soutenir que toute consultation et vérification des comptes était impossible alors qu'ils ne justifient ni même n'allèguent avoir sollicité l'exercice de leur droit de consultation auprès du syndic, ni s'être heurtés à une difficulté pour l'exercer.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de cette délibération.
Sur la nullité de la résolution n° 11-1 :
Cette résolution porte sur les travaux de ravalement et de restauration de la résidence.
Les époux [Q] font valoir que le texte de la résolution mentionne « L'assemblée générale décide d'effectuer les travaux de ravalement » alors qu'elle est intitulée « Principe d'adoption des travaux de ravalement/restauration de la résidence » et qu'un accord de principe n'implique aucun engagement de l'assemblée, une nouvelle assemblée générale étant nécessaire pour décider de l'exécution effective des travaux. Ils relèvent en outre que le coût exact des travaux de ravalement n'est pas mentionné dans la résolution.
Cependant, comme le fait remarquer le syndicat des copropriétaires, il convient de distinguer la décision de principe non suivie d'effet de celle qui, tout en étant qualifiée dans l'ordre du jour et le procès-verbal de décision de principe, comporte dans son vote les éléments d'une prise de position engageant les copropriétaires.
En l'espèce, il est constant que la résolution n° 11-1 a été suivie de 16 résolutions (n° 11-2 à 11-17) portant sur l'exécution des travaux de ravalement et de restauration dont le principe a été voté dans la résolution 11-1. Il s'agit donc bien d'une décision ayant force exécutoire au sens de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, les résolutions 11-2 à 11-17 précisent la teneur et le coût des travaux de ravalement et de restauration soumis aux votes des copropriétaires de sorte que les moyens de nullité invoqués par les appelants ne sont pas fondés.
Sur la nullité de la résolution n° 11-3 :
Cette résolution porte sur les travaux de liaisons équipotentielles sur les tabliers béton des garde-corps, votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que cette décision n'a pas été prise de manière éclairée car le rapport [M] repose sur de simples observations sans mesurage et qu'une ordonnance de référé du 20 septembre 2022 a ordonné une expertise judiciaire notamment pour vérifier les ouvrages en béton armé des façade la résidence. Ils ajoutent que s'agissant de travaux d'amélioration et non de conservation de l'immeuble, ils auraient dû être votés à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, le premier juge a justement relevé que les copropriétaires ont été informés, dès leur convocation à l'assemblée générale par les pièces annexées à celle-ci (devis et rapport [M]), de la nature des travaux qui seraient soumis à leur vote, de leur coût et des motifs qui y présidaient de sorte que le premier grief apparaît mal fondé.
Quant au second, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, dispose que :
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.
Les travaux de liaison équipotentielles sur les tabliers béton des garde-corps de la résidence ne peuvent être assimilés à des travaux d'amélioration. Ils constituent des travaux indispensables à la bonne conservation de l'immeuble et destinés à assurer la sécurité des personnes de sorte qu'ils devaient être votés à la majorité de l'article 24.
Le second grief n'est donc pas plus fondé.
Sur la nullité de la résolution 11-5 :
Cette résolution porte sur les travaux d'étanchéité des balcons votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que le test d'étanchéité réalisé en janvier 2021 sur tous les balcons n'ayant pas fait apparaître de gros défauts d'étanchéité, il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant si le rapport sur lequel se fondent les époux [Q] (pièce 7) conclut à l'absence d'anomalie d'étanchéité au niveau du c'ur des dalles de balcon, il relève néanmoins « des défaillances dues à l'usure du temps et de l'usage et préconise des interventions en réparation ou reconstitution de cette étanchéité : remontée d'étanchéité le long du garde-corps, passage des tuyaux eaux pluviales, défauts de construction' ».
Les travaux d'étanchéité des balcons ne peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration, ils sont indispensables à la conservation de l'immeuble et devaient en conséquence être votés à la majorité de l'article 24.
Le moyen de nullité est donc inopérant.
Sur la nullité de la résolution 11-7 :
Cette résolution porte sur des travaux de gros 'uvre d'un montant de 363 381,94 € TTC votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que cette résolution ne respecte pas l'obligation de mise en concurrence visée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que la convocation n'était accompagnée d'aucune pièce justificative précise et qu'une consigne de vote a été donnée par les président et vice-président du conseil syndical dans un compte-rendu de réunion du 23 août 2021.
L'article 21 de la loi précitée, dans sa version applicable au litige, dispose que « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que la mise en concurrence, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2014, la copropriété a décidé que tous travaux supérieurs à 1 500 € devaient faire l'objet d'une mise en concurrence sans préciser le nombre de devis à produire. C'est donc à juste titre que le premier juge en a déduit que deux devis suffisaient.
En l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 6 septembre 2021 que deux devis ont été joints à la convocation et soumis au vote des copropriétaires : le devis de l'entreprise Mouhica d'un montant de 411 396,88 € TTC et le devis de l'entreprise [V] d'un montant de 363 381,94 € TTC de sorte que la règle de mise en concurrence prévue à l'article 21 a été respectée.
Par ailleurs, les époux [Q] ne peuvent soutenir que les copropriétaires n'auraient pas reçu les informations nécessaires à leur prise de décision alors que la convocation était accompagnée des deux devis précités et que le devis de l'entreprise [V], établi sur 12 pages, est précis et détaillé.
Enfin, si le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 établi par le président et le vice-président du conseil syndical indique, s'agissant des travaux de gros 'uvre et peintures, impératif car on ne peut faire de peintures sur des bétons abîmés et poutres-linteaux dont les ferraillages doivent être changés car corrodés. Attention à ne pas attendre trop longtemps les conséquences pourraient être bien plus coûteuses (retenir 11-7 et 11-9), ce compte-rendu ne renferme qu'un avis du conseil syndical sur la nécessité technique de réaliser les travaux litigieux que les copropriétaires restaient libres de suivre ou non.
Les moyens invoqués par les époux [Q] au soutien de leur demande d'annulation ne sont donc pas fondés.
Sur la nullité des résolutions 12.1, 12.3, 13-1 et 13-3 :
Ces résolutions portent sur les travaux d'installation de goulottes destinées à permettre l'accès la fibre optique pour le bâtiment A et le bâtiment B, votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'au surplus, seuls les copropriétaires de chaque bâtiment auraient dû voter et non l'ensemble des copropriétaires.
L'article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose que Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
L'assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa au plus tard douze mois suivant la date de réception de celle-ci par le syndic.
Par dérogation au h de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l'article 24.
L'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future émanant d'un opérateur de communications électroniques en vue d'installer des lignes de communication électroniques à très haut débit mentionnées au premier alinéa du présent article.
L'article 24-2 précité prévoit expressément un vote à la majorité de l'article 24 pour ce type de travaux de sorte que le moyen tiré de l'irrégularité du vote n'est pas fondé.
Quant au second grief, le tribunal a justement relevé que les travaux d'installation de la fibre optique constituent un service collectif devant faire l'objet, en fonction de leur utilité, d'une répartition en charges de copropriété bâtiment par bâtiment conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a tout aussi pertinemment relevé que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales ni par conséquent la participation de certains copropriétaires seulement au vote de ce type de charges.
C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de ces résolutions.
Sur la nullité des résolutions n°15-1 et 15-4 :
L'assemblée générale a décidé la réalisation d'un audit sur l'ensemble des installations gaz de la résidence ([Etablissement 2] et chaudière) afin de vérifier leur conformité à la suite de la découverte d'une installation sauvage sur la résidence.
Les époux [Q] font valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, il résulte de l'article 24 II de cette loi précité que les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat sont approuvés dans les conditions de majorité prévues à l'article 24 I. Dès lors, l'adoption d'un audit destiné à vérifier la nécessité de tels travaux relève nécessairement des même règles de majorité.
L'irrégularité du vote alléguée n'est donc pas démontrée.
Sur la nullité de la résolution n°18-1 :
Cette résolution porte sur le vote d'une étude d'impact relative à la climatisation, votée à la majorité de l'article 24 au second vote.
Les époux [Q] font valoir que si le 1er vote à la majorité de l'article 25 comporte bien un total de 38 copropriétaires, le second vote ne comporte plus que 32 copropriétaires, qu'il y a donc eu erreur manifeste dans le calcul des voix, que le sens du vote a été affecté de sorte que la résolution ne peut qu'être annulée.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas répliqué sur ce point.
S'il est exact que le procès-verbal d'assemblée générale comptabilise 31 copropriétaires ayant participé au vote et 1 défaillant sur un total de 38 copropriétaires, la reprise du nom de chacun des copropriétaires opposants permet de vérifier le nombre des copropriétaires opposants, soit 15, ce dont il résulte qu'une majorité des copropriétaires était, au second vote, favorable à l'adoption de la résolution.
L'irrégularité soulevée par les époux [Q] n'a donc pas eu pour résultat de fausser les résultats du vote.
Le moyen de nullité n'est donc pas fondé.
Sur la nullité de la résolution n°19 :
Cette résolution porte sur le vote d'une étude de faisabilité d'isolation par l'extérieur de l'ensemble des bâtiments pour un montant de 1 690 € TTC demandée par les époux [Q], qui a été rejetée.
Ces derniers font valoir que le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 établi par les président et vice-président du conseil syndical indique « Résolution 19 : Étude d'isolation des murs par l'extérieur. Sur les conseils de l'ATMO et du MOE, cette étude n'est pas adaptée à la résidence [Etablissement 1] qui est principalement constituée de vitrage(retenir 19 ' colonne [Localité 8]) », qu'il s'agit d'une consigne de vote inacceptable ayant affecté le sens du vote.
Toutefois, comme le premier juge l'a justement relevé, cette demande n'est fondée sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation de la résolution. En outre, le conseil syndical, qui n'a qu'un rôle consultatif, a émis un simple avis que les copropriétaires étaient libres de suivre ou pas.
Le moyen de nullité est donc inopérant.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Q] de leur demande d'annulation des résolutions précitées.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [Q] à remettre en l'état initial leur jardin à jouissance privative en supprimant les jardinières irrégulièrement installées et ce sous astreinte.
Il soutient que les époux [Q] ont posé dans leur jardin 8 jardinières agrémentées d'arbustes sans autorisation de l'assemblée générale alors que le règlement de copropriété prévoit que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble et bien que constituant une propriété exclusive ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropriétaires, que le règlement de copropriété impose également aux propriétaires de lots auxquels est attaché la jouissance d'un jardin privatif de lui conserver son aspect originaire.
Les époux [Q] contestent dans les motifs de leurs conclusions la recevabilité de cette demande au motif que le syndic n'a pas été autorisé à agir en justice au nom du syndicat par une décision de l'assemblée générale conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Toutefois, cette fin de non-recevoir n'a pas été reprise dans le dispositif de leurs dernières conclusions alors que l'article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Sur le fond, le règlement de copropriété stipule en page 45 que les propriétaires de lots auxquels est attaché la jouissance d'un jardin privatif devront lui conserver son aspect originaire. Le règlement prévoit également en page 42 que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des copropriétaires.
Il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier des 10 mars 2022 et 5 juillet 2022 produits par le syndicat des copropriétaires et des photos annexées que les époux [Q] ont installé huit jardinières agrémentées d'arbustes dans leur jardin à jouissance privative, deux étant posées de part et d'autre de l'allée pavée menant à l'appartement en rez-de-chaussée des appelants, les six autres de forme rectangulaire et cubique étant alignés à l'extrémité de la pelouse le long de l'allée goudronnée qui dessert le portail donnant sur le [Adresse 9].
Il ne peut être contesté que ces jardinières, par leur nombre, leur dimension et leur position, modifient l'aspect originaire du jardin, peu important qu'elles soient amovibles et en résine.
Il appartenait donc aux appelants de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale avant d'installer les jardinières, ce qu'ils se sont abstenus de faire.
C'est en vain que les époux [Q] invoquent une rupture d'égalité de traitement entre copropriétaires en faisant valoir que tous les autres copropriétaires jouissant privativement d'un jardin ont pu implanter des haies alors qu'il est nécessaire d'avoir essuyé un refus de l'assemblée générale pour pouvoir utilement se prévaloir d'une rupture d'égalité, ce qui n'est pas le cas des appelants.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné les époux [Q] à remettre en l'état initial le jardin dont ils ont la jouissance exclusive en supprimant les jardinières irrégulièrement installées, et ce sous astreinte afin de garantir l'exécution de la décision.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile :
Il n'est pas démontré que les époux [Q] aient agi avec mauvaise foi ou dans une intention de nuire comme le soutient le syndicat des copropriétaires.
Le rejet de cette demande sera en conséquence confirmé.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [Q], qui succombent, supporteront les dépens et seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € pour l'indemniser des frais de procédure exposés par celui-ci en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront également déboutés de leur demande tendant à être dispensés de régler leur quote-part des frais afférent à la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] aux dépens d'appel,
Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située à [Localité 5] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Déboute M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] de leur demande tendant à être dispensés de régler leur quote-part des frais afférent à la présente procédure.
Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
Numéro 26/2300
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 27/08/2026
Dossier : N° RG 24/02482 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I6HA
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[P] [Y] [O] épouse [Q], [N] [Q]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Mai 2026, devant :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
Mme Christine DARRIGOL, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l'article 804 du code de procédure civile
assistés de Mme Nathalène DENIS, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [P] [Y] [O] épouse [Q]
née le 04 novembre 1958 à [Localité 1] (Portugal)
de nationalité française
[Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [N] [Q]
né le 30 juin 1952 à [Localité 3] (47)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de Pau
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la résidence '[Etablissement 1]'
sise [Adresse 4] et [Adresse 5]
représenté par son syndic la SASU Amalaba, agence de la Plage, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 417 737 541, dont le siège social est situé [Adresse 6]
pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par Me Benjamin ARBIEU, avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 29 JUILLET 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]
RG numéro : 21/02034
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble dénommé [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 5] (64) a été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis par un règlement de copropriété et un état descriptif de division le 22 juillet 1974 aux termes d'un acte reçu par Me [K], Notaire à [Localité 6] (64).
M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] ont acquis, par acte authentique du 13 novembre 2018, deux lots de copropriété au sein de cette résidence :
- le lot n°20 constitué d'un parking extérieur,
- le lot n°52 constitué d'un appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée et du bénéfice d'un droit de jouissance exclusif d'un jardin d'une superficie de 112m².
Le 6 septembre 2021, s'est tenue une assemblée générale des copropriétaires à l'initiative du syndic de copropriété, le cabinet [Localité 7] Eguiazabal CPE.
Par acte du 12 novembre 2021, M. et Mme [Q] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins, notamment, à titre principal, de voir annuler l'intégralité des résolutions de cette assemblée générale.
Par jugement contradictoire du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- débouté M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] de leur demande en annulation des résolutions n° 5 - 6 - 8 - 11.1 - 11.3 - 11.5 ' 11.7 - 11.17 - 12.1 - 12.3 - 13.1 - 13.3 - 14.1 - 15.1 - 15.4 - 17.1 - 17.3 - 18.1 - et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] en date du 6 septembre 2021 ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières irrégulièrement installées dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification du présent jugement et pendant une durée de trois mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent ;
- débouté le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] aux dépens;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Aux termes de sa décision, le tribunal a retenu :
- que sur la résolution n° 5, il ressort des pièces versées aux débats que l'ensemble des pièces justificatives des comptes devant faire l'objet du vote a été joint à la convocation et que même s'il est indéniable que la convocation ne fait pas état des dates et heures de consultation des pièces justificatives, les consorts [Q] ne rapportent pas la preuve d'un grief,
- que sur la résolution n° 6, la demande d'annulation n'est fondée sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la résolution n° 8, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi cette résolution a été votée en violation des articles 21 et 26-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur les résolutions n° 11.1, 11.3, 11.7 et 11.17, les consorts [Q] ont été informés de la nature et du coût des travaux dès leur convocation à l'AG et il ne ressort pas du procès-verbal d'assemblée générale qu'ils ont réclamé des informations supplémentaires à ce sujet de sorte qu'aucun grief ne peut être retenu de chef,
- que sur les résolutions n° 12.1, 12.3, 13.1 et 13.3, les travaux relatifs à l'installation de la fibre optique ont fait l'objet d'une répartition en charges spéciales de copropriété bâtiment par bâtiment, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété ne prévoit pas de mettre à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses relatives à certains services collectifs, tels que l'installation de la fibre optique, ni la participation au vote de certains copropriétaires seulement, de sorte que les résolutions n'encourent pas l'annulation,
- que sur la résolution n° 14.1, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que les consorts [Q] ont voté en faveur de cette résolution,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi l'adoption d'un audit sur l'ensemble des installations de la résidence suite à la découverte d'une installation sauvage ne constitue pas des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et en quoi cette résolution relèverait de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur les résolutions n° 17.1 et 17.3, les consorts [Q] ne fondent leur demande en annulation sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la résolution n° 18.1, il n'est pas démontré que les travaux d'installation de climatisation individuelle aboutiraient à l'appropriation des parties communes ou seraient contraires au règlement de copropriété, d'autant qu'il est fait état de ce projet dans l'ordre du jour joint à la convocation,
- que sur la résolution n° 19, les consorts [Q] ne fondent leur demande en annulation sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation,
- que sur la suppression des jardinières irrégulièrement mises en place, les consorts [Q], en installant des jardinières en béton avec des plantations en bordure de jardin, ont modifié l'aspect originaire du jardin sans autorisation préalable de l'assemblée générale de sorte qu'il convient de les condamner à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières litigieuses dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois,
- que le caractère abusif de la procédure engagée par les époux [Q] n'est pas caractérisé.
M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] ont relevé appel par déclaration du 28 août 2024 (RG n°24/2482), critiquant le jugement en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en annulation des résolutions n 5 6 - 8 - 11.1 11.3 11.5 11.7 - 11.17 12.1 12.3 - 13.1 13.3 - 14.1 15.1 - 15.4 17.1 17.3 18.1 et 19 de l'assemblée générale du 6 Septembre 2021 avec toutes les conséquences y attachées,
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
- condamné M. et Mme [Q] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les jardinières dans un délai de 3 mois suivant la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard.
- condamné M. et Mme [Q] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
* Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026, M. [N] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q], appelants sur appel principal et intimés sur appel incident, entendent voir la cour :
- infirmer le jugement entrepris,
- annuler les résolutions 5 - 11.1 ' 11.3 ' 11.5 ' 11.7 ' 12.1 ' 12.3 - 13.1 ' 13.3' 15.1 - 15.4 ' 18.1 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 Septembre 2021 avec toutes les conséquences y attachées.
- condamner le syndicat des copropriétaires à régler à M. et Mme [Q] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle.
- dispenser M. et Mme [Q] de régler la quote-part des frais afférents à la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :
- que le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions et une pièce complémentaire afin de formuler une nouvelle demande de dommages et intérêts à hauteur de 50000 € le 9 décembre 2025 à 19h04, alors que la clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025, sans que le principe du contradictoire et le principe de l'égalité des armes n'aient été respectés, de sorte qu'il est justifié d'un motif grave à devoir rabattre la clôture au jour des plaidoiries,
- que sur la résolution n° 5, les consorts [Q] ont voté contre cette résolution et n'ont pas été rendus destinataires des pièces justificatives devant faire l'objet du vote de la résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-1, l'accord de principe portant sur un projet de ravalement n'implique aucun engagement du syndicat alors que le contenu de la résolution mentionne que 'l'AG décide d'effectuer les travaux de ravalement' ; mais également, que l'exact coût des travaux de ravalement a été omis de la résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-3, les consorts [Q] ont voté contre car les travaux de liaisons équipotentielles sur les tabliers béton des gardes corps reposent sur des observations sans mesurage et parce que la majorité appliquée est incorrecte, celle-ci devant être soumise à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans le cadre de travaux d'amélioration, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-5, les travaux d'étanchéité des balcons sont en réalité des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur la résolution n° 11-7, la convocation à l'AG ne présentait aucune annexe relative à cette résolution, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que sur les résolutions n° 12-1, 12-3, 13-1 et 13-3, elles concernent des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les votes doivent être inhérents aux copropriétaires de chaque bâtiment distinct et non de tous les copropriétaires, de sorte qu'elles doivent être annulées,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, elles concernent des travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- que sur la résolution n°18-1, le premier vote comporte un total de 38 copropriétaires, mais le second vote ne comporte que 32 copropriétaires, de sorte qu'il existe une erreur manifeste de calcul et qu'elle doit par conséquent être annulée,
- que sur la résolution n° 19, celle-ci a été rejetée après une consigne de vote donnée dans le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 par la présidente et le vice-président du conseil syndical, de sorte qu'elle doit être annulée,
- que s'agissant de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires aux fins de faire retirer les jardinières des consorts [Q], ils n'ont pas été en mesure de répliquer en première instance, de sorte que le principe du contradictoire n'a pas été respecté ; que par jugement du 6 avril 2023, le juge de l'exécution a estimé que les consorts [Q] s'étaient bien conformés au jugement en installant des jardinières à la place des plantations mises en terre ; que cette demande en justice à l'encontre des consorts [Q] n'a pas fait l'objet d'une autorisation par l'AG, de sorte qu'elle est irrecevable ; qu'une dispense d'autorisation de l'assemblée générale est possible pour l'installation d'équipements sur une partie commune à jouissance privative,
- que le syndicat ne rapporte pas la moindre preuve relative à l'atteinte portée par la présence des jardinières dans le jardin des consorts [Q] à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires,
- que d'autres jardins sont clos par des haies et des contre-allées depuis la fin des années 1970, de sorte qu'il convient de faire application du principe d'égalité entre les copropriétaires à l'égard des consorts [Q],
- que les consorts [Q] ont installé des jardinières en résine et non en béton, de sorte qu'elles sont amovibles et ne modifient pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative,
- que s'agissant de la nouvelle demande de dommages et intérêts et de la nouvelle pièce n°15 du syndicat des copropriétaires, aucun contrat liant la SAS [A] et le syndicat des copropriétaires n'est présenté et aucune décision de l'assemblée générale n'a donné un quelconque mandat à cette dernière,
- que le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucunement une procédure abusive des consorts [Q].
* Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], intimé sur appel principal et appelant sur appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [Q] de leur demande en annulation des résolutions n°5, n°6, n°11.1, n°11.3, n°11.5, n°11.7, n°11.17, n°12.1, n°12.3, n°13.1, n°13.3, n°14.1, n°15.1, n°15.4, n°17.1, n°17.3, n°18.1 et n°19, de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] en date du 6 septembre 2021,
- condamné M. et Mme [Q] à remettre en l'état initial leur jardin à jouissance privative en supprimant les jardinières irrégulièrement installées dans un délai de 3 mois suivant la signification du premier jugement et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une durée de trois mois,
- débouté M. et Mme [Q] de leurs plus amples demandes,
- condamné M. et Mme [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance,
À titre d'appel incident,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de condamnation des époux [Q] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- condamner les époux [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 50.000 € et ce, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
- débouter M. et Mme [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et contraires aux présentes écritures,
- condamner les consorts [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance d'appel.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir :
- que sur la résolution n° 5, les époux [Q] ne rapportent ni la preuve qu'ils auraient demandé à consulter les pèces justificatives des charges ni la preuve que le syndic leur auraient refusé cette consultation, qu'ils ne peuvent donc se prévaloir d'aucun grief ni préjudice,
- que sur la résolution n° 11-1, elle entérine l'accord des copropriétaires à l'exécution des travaux et les résolutions 11.2 à 11.17 précisent la teneur et le coût des travaux avec respect de l'obligation de mise en concurrence, de sorte que l'argumentation des consorts [Q] sur une résolution 11.1 de principe, dépourvue d'effets juridiques à leur égard, est inopérante en l'espèce à la simple lecture du procès-verbal de l'AG du 6 septembre 2021,
- que sur la résolution n° 11-3, les travaux visés sont des travaux de conservation de l'immeuble et non d'amélioration, de sorte qu'ils devaient être votés selon la majorité légale requise, ce qui a été fait en l'espèce,
- que sur la résolution n° 11-5, les travaux visés sont des travaux de conservation de l'immeuble et non d'amélioration, de sorte qu'ils devaient être votés selon la majorité légale requise, ce qui a été fait en l'espèce,
- que sur la résolution n° 11-7, les modalités du seuil de mise en concurrence n'ont pas été précisées, de sorte que seuls deux devis, qui ont été présentés lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2021, étaient nécessaires,
- que sur les résolutions n° 12-1, 12-3, 13-1 et 13-3, les travaux relatifs à l'installation de la fibre optique ont fait l'objet d'une répartition en charges spéciales de copropriété bâtiment par bâtiment, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le règlement de copropriété ne prévoit pas de mettre à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses relatives à certains services collectifs, tels que l'installation de la fibre optique, ni la participation au vote de certains copropriétaires seulement, de sorte que les résolutions n'encourent pas l'annulation,
- que sur les résolutions n° 15-1 et 15-4, les consorts [Q] ne démontrent pas en quoi l'adoption d'un audit sur l'ensemble des installations de la résidence, suite à la découverte de l'installation sauvage sur la résidence, ne constitue pas des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et en quoi cette résolution relèverait de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande en annulation,
- que sur la résolution n° 18-1, il n'est pas démontré que les travaux d'installation de climatisation individuelle aboutiraient à l'appropriation des parties communes ou seraient contraires au règlement de copropriété, d'autant qu'il est fait état de ce projet dans l'ordre du jour joint à la convocation à l'AG, de sorte que les consorts [Q] doivent être déboutés de leur demande en annulation,
- que sur la résolution n° 19, aucune argumentation juridique ou motifs d'annulation de ladite résolution n'est avancée par les consorts [Q], mis à part leur désaccord technique sur la proposition d'étude d'isolation de la résidence par l'extérieur,
- que sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, les consorts [Q] ont modifié la consistance de leur jardin privatif par la mise en place de jardinières imposantes contenant des plantations et ce, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, nécessaire dans ce cadre précis,
- que le caractère abusif du comportement des consorts [Q] est bien réel en l'espèce car chaque assemblée générale annuelle est désormais conditionnée par une possible contestation ultérieure qui ne permet pas à la copropriété d'avancer sereinement dans son fonctionnement,
- que les travaux de ravalement indispensables à la copropriété sont bloqués par les procédures judiciaires initiées par les appelants et ce, depuis plus de cinq années entrainant, de facto, un surcoût des travaux votés initialement.
À la demande de M. et Mme [Q] et avec l'accord du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], l'ordonnance de clôture rendue le 10 décembre 2025 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats à l'audience du 5 mai 2026.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour constate à la lecture du dispositif des dernières conclusions des époux [Q] que ces derniers ont renoncé à leur demande d'annulation des résolutions n° 6, 8, 14.1, 17.1 et 17.3 de sorte que le chef du jugement les déboutant de leur demande d'annulation à ce titre est d'ores et déjà confirmé en l'absence de contestation.
Sur la nullité de la résolution n° 5 :
Cette résolution porte approbation des comptes de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020.
Les époux [Q] font valoir qu'aucune vérification ou même consultation des comptes n'a pu être opérée par les copropriétaires dans la mesure où la convocation en recommandé n'indique pas les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété en violation de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et où la convocation électronique mentionne une date de consultation erronée de sorte qu'ils sont fondés à demander l'annulation des résolutions contestées sans avoir à justifier d'un grief.
En l'espèce, il est constant que la convocation électronique du 9 août 2021 mentionne une date de consultation erronée (le 3 août 2021) tandis que la convocation en recommandée du 10 août 2021 ne précise pas les date et heures auxquelles la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété était permise (ces mentions étant laissées en blanc) en violation de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Toutefois, les époux [Q] ne sont pas fondés à soutenir que toute consultation et vérification des comptes était impossible alors qu'ils ne justifient ni même n'allèguent avoir sollicité l'exercice de leur droit de consultation auprès du syndic, ni s'être heurtés à une difficulté pour l'exercer.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de cette délibération.
Sur la nullité de la résolution n° 11-1 :
Cette résolution porte sur les travaux de ravalement et de restauration de la résidence.
Les époux [Q] font valoir que le texte de la résolution mentionne « L'assemblée générale décide d'effectuer les travaux de ravalement » alors qu'elle est intitulée « Principe d'adoption des travaux de ravalement/restauration de la résidence » et qu'un accord de principe n'implique aucun engagement de l'assemblée, une nouvelle assemblée générale étant nécessaire pour décider de l'exécution effective des travaux. Ils relèvent en outre que le coût exact des travaux de ravalement n'est pas mentionné dans la résolution.
Cependant, comme le fait remarquer le syndicat des copropriétaires, il convient de distinguer la décision de principe non suivie d'effet de celle qui, tout en étant qualifiée dans l'ordre du jour et le procès-verbal de décision de principe, comporte dans son vote les éléments d'une prise de position engageant les copropriétaires.
En l'espèce, il est constant que la résolution n° 11-1 a été suivie de 16 résolutions (n° 11-2 à 11-17) portant sur l'exécution des travaux de ravalement et de restauration dont le principe a été voté dans la résolution 11-1. Il s'agit donc bien d'une décision ayant force exécutoire au sens de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, les résolutions 11-2 à 11-17 précisent la teneur et le coût des travaux de ravalement et de restauration soumis aux votes des copropriétaires de sorte que les moyens de nullité invoqués par les appelants ne sont pas fondés.
Sur la nullité de la résolution n° 11-3 :
Cette résolution porte sur les travaux de liaisons équipotentielles sur les tabliers béton des garde-corps, votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que cette décision n'a pas été prise de manière éclairée car le rapport [M] repose sur de simples observations sans mesurage et qu'une ordonnance de référé du 20 septembre 2022 a ordonné une expertise judiciaire notamment pour vérifier les ouvrages en béton armé des façade la résidence. Ils ajoutent que s'agissant de travaux d'amélioration et non de conservation de l'immeuble, ils auraient dû être votés à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, le premier juge a justement relevé que les copropriétaires ont été informés, dès leur convocation à l'assemblée générale par les pièces annexées à celle-ci (devis et rapport [M]), de la nature des travaux qui seraient soumis à leur vote, de leur coût et des motifs qui y présidaient de sorte que le premier grief apparaît mal fondé.
Quant au second, l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, dispose que :
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.
Les travaux de liaison équipotentielles sur les tabliers béton des garde-corps de la résidence ne peuvent être assimilés à des travaux d'amélioration. Ils constituent des travaux indispensables à la bonne conservation de l'immeuble et destinés à assurer la sécurité des personnes de sorte qu'ils devaient être votés à la majorité de l'article 24.
Le second grief n'est donc pas plus fondé.
Sur la nullité de la résolution 11-5 :
Cette résolution porte sur les travaux d'étanchéité des balcons votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que le test d'étanchéité réalisé en janvier 2021 sur tous les balcons n'ayant pas fait apparaître de gros défauts d'étanchéité, il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant si le rapport sur lequel se fondent les époux [Q] (pièce 7) conclut à l'absence d'anomalie d'étanchéité au niveau du c'ur des dalles de balcon, il relève néanmoins « des défaillances dues à l'usure du temps et de l'usage et préconise des interventions en réparation ou reconstitution de cette étanchéité : remontée d'étanchéité le long du garde-corps, passage des tuyaux eaux pluviales, défauts de construction' ».
Les travaux d'étanchéité des balcons ne peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration, ils sont indispensables à la conservation de l'immeuble et devaient en conséquence être votés à la majorité de l'article 24.
Le moyen de nullité est donc inopérant.
Sur la nullité de la résolution 11-7 :
Cette résolution porte sur des travaux de gros 'uvre d'un montant de 363 381,94 € TTC votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir que cette résolution ne respecte pas l'obligation de mise en concurrence visée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, que la convocation n'était accompagnée d'aucune pièce justificative précise et qu'une consigne de vote a été donnée par les président et vice-président du conseil syndical dans un compte-rendu de réunion du 23 août 2021.
L'article 21 de la loi précitée, dans sa version applicable au litige, dispose que « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que la mise en concurrence, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2014, la copropriété a décidé que tous travaux supérieurs à 1 500 € devaient faire l'objet d'une mise en concurrence sans préciser le nombre de devis à produire. C'est donc à juste titre que le premier juge en a déduit que deux devis suffisaient.
En l'espèce, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 6 septembre 2021 que deux devis ont été joints à la convocation et soumis au vote des copropriétaires : le devis de l'entreprise Mouhica d'un montant de 411 396,88 € TTC et le devis de l'entreprise [V] d'un montant de 363 381,94 € TTC de sorte que la règle de mise en concurrence prévue à l'article 21 a été respectée.
Par ailleurs, les époux [Q] ne peuvent soutenir que les copropriétaires n'auraient pas reçu les informations nécessaires à leur prise de décision alors que la convocation était accompagnée des deux devis précités et que le devis de l'entreprise [V], établi sur 12 pages, est précis et détaillé.
Enfin, si le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 établi par le président et le vice-président du conseil syndical indique, s'agissant des travaux de gros 'uvre et peintures, impératif car on ne peut faire de peintures sur des bétons abîmés et poutres-linteaux dont les ferraillages doivent être changés car corrodés. Attention à ne pas attendre trop longtemps les conséquences pourraient être bien plus coûteuses (retenir 11-7 et 11-9), ce compte-rendu ne renferme qu'un avis du conseil syndical sur la nécessité technique de réaliser les travaux litigieux que les copropriétaires restaient libres de suivre ou non.
Les moyens invoqués par les époux [Q] au soutien de leur demande d'annulation ne sont donc pas fondés.
Sur la nullité des résolutions 12.1, 12.3, 13-1 et 13-3 :
Ces résolutions portent sur les travaux d'installation de goulottes destinées à permettre l'accès la fibre optique pour le bâtiment A et le bâtiment B, votés à la majorité de l'article 24.
Les époux [Q] font valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'au surplus, seuls les copropriétaires de chaque bâtiment auraient dû voter et non l'ensemble des copropriétaires.
L'article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose que Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
L'assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa au plus tard douze mois suivant la date de réception de celle-ci par le syndic.
Par dérogation au h de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l'article 24.
L'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future émanant d'un opérateur de communications électroniques en vue d'installer des lignes de communication électroniques à très haut débit mentionnées au premier alinéa du présent article.
L'article 24-2 précité prévoit expressément un vote à la majorité de l'article 24 pour ce type de travaux de sorte que le moyen tiré de l'irrégularité du vote n'est pas fondé.
Quant au second grief, le tribunal a justement relevé que les travaux d'installation de la fibre optique constituent un service collectif devant faire l'objet, en fonction de leur utilité, d'une répartition en charges de copropriété bâtiment par bâtiment conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il a tout aussi pertinemment relevé que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales ni par conséquent la participation de certains copropriétaires seulement au vote de ce type de charges.
C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de ces résolutions.
Sur la nullité des résolutions n°15-1 et 15-4 :
L'assemblée générale a décidé la réalisation d'un audit sur l'ensemble des installations gaz de la résidence ([Etablissement 2] et chaudière) afin de vérifier leur conformité à la suite de la découverte d'une installation sauvage sur la résidence.
Les époux [Q] font valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration qui auraient dû être soumis au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, il résulte de l'article 24 II de cette loi précité que les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat sont approuvés dans les conditions de majorité prévues à l'article 24 I. Dès lors, l'adoption d'un audit destiné à vérifier la nécessité de tels travaux relève nécessairement des même règles de majorité.
L'irrégularité du vote alléguée n'est donc pas démontrée.
Sur la nullité de la résolution n°18-1 :
Cette résolution porte sur le vote d'une étude d'impact relative à la climatisation, votée à la majorité de l'article 24 au second vote.
Les époux [Q] font valoir que si le 1er vote à la majorité de l'article 25 comporte bien un total de 38 copropriétaires, le second vote ne comporte plus que 32 copropriétaires, qu'il y a donc eu erreur manifeste dans le calcul des voix, que le sens du vote a été affecté de sorte que la résolution ne peut qu'être annulée.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas répliqué sur ce point.
S'il est exact que le procès-verbal d'assemblée générale comptabilise 31 copropriétaires ayant participé au vote et 1 défaillant sur un total de 38 copropriétaires, la reprise du nom de chacun des copropriétaires opposants permet de vérifier le nombre des copropriétaires opposants, soit 15, ce dont il résulte qu'une majorité des copropriétaires était, au second vote, favorable à l'adoption de la résolution.
L'irrégularité soulevée par les époux [Q] n'a donc pas eu pour résultat de fausser les résultats du vote.
Le moyen de nullité n'est donc pas fondé.
Sur la nullité de la résolution n°19 :
Cette résolution porte sur le vote d'une étude de faisabilité d'isolation par l'extérieur de l'ensemble des bâtiments pour un montant de 1 690 € TTC demandée par les époux [Q], qui a été rejetée.
Ces derniers font valoir que le compte-rendu de la réunion du 23 août 2021 établi par les président et vice-président du conseil syndical indique « Résolution 19 : Étude d'isolation des murs par l'extérieur. Sur les conseils de l'ATMO et du MOE, cette étude n'est pas adaptée à la résidence [Etablissement 1] qui est principalement constituée de vitrage(retenir 19 ' colonne [Localité 8]) », qu'il s'agit d'une consigne de vote inacceptable ayant affecté le sens du vote.
Toutefois, comme le premier juge l'a justement relevé, cette demande n'est fondée sur aucun texte dont la violation serait susceptible d'entraîner l'annulation de la résolution. En outre, le conseil syndical, qui n'a qu'un rôle consultatif, a émis un simple avis que les copropriétaires étaient libres de suivre ou pas.
Le moyen de nullité est donc inopérant.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Q] de leur demande d'annulation des résolutions précitées.
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [Q] à remettre en l'état initial leur jardin à jouissance privative en supprimant les jardinières irrégulièrement installées et ce sous astreinte.
Il soutient que les époux [Q] ont posé dans leur jardin 8 jardinières agrémentées d'arbustes sans autorisation de l'assemblée générale alors que le règlement de copropriété prévoit que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble et bien que constituant une propriété exclusive ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropriétaires, que le règlement de copropriété impose également aux propriétaires de lots auxquels est attaché la jouissance d'un jardin privatif de lui conserver son aspect originaire.
Les époux [Q] contestent dans les motifs de leurs conclusions la recevabilité de cette demande au motif que le syndic n'a pas été autorisé à agir en justice au nom du syndicat par une décision de l'assemblée générale conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Toutefois, cette fin de non-recevoir n'a pas été reprise dans le dispositif de leurs dernières conclusions alors que l'article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Sur le fond, le règlement de copropriété stipule en page 45 que les propriétaires de lots auxquels est attaché la jouissance d'un jardin privatif devront lui conserver son aspect originaire. Le règlement prévoit également en page 42 que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des copropriétaires.
Il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier des 10 mars 2022 et 5 juillet 2022 produits par le syndicat des copropriétaires et des photos annexées que les époux [Q] ont installé huit jardinières agrémentées d'arbustes dans leur jardin à jouissance privative, deux étant posées de part et d'autre de l'allée pavée menant à l'appartement en rez-de-chaussée des appelants, les six autres de forme rectangulaire et cubique étant alignés à l'extrémité de la pelouse le long de l'allée goudronnée qui dessert le portail donnant sur le [Adresse 9].
Il ne peut être contesté que ces jardinières, par leur nombre, leur dimension et leur position, modifient l'aspect originaire du jardin, peu important qu'elles soient amovibles et en résine.
Il appartenait donc aux appelants de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale avant d'installer les jardinières, ce qu'ils se sont abstenus de faire.
C'est en vain que les époux [Q] invoquent une rupture d'égalité de traitement entre copropriétaires en faisant valoir que tous les autres copropriétaires jouissant privativement d'un jardin ont pu implanter des haies alors qu'il est nécessaire d'avoir essuyé un refus de l'assemblée générale pour pouvoir utilement se prévaloir d'une rupture d'égalité, ce qui n'est pas le cas des appelants.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné les époux [Q] à remettre en l'état initial le jardin dont ils ont la jouissance exclusive en supprimant les jardinières irrégulièrement installées, et ce sous astreinte afin de garantir l'exécution de la décision.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile :
Il n'est pas démontré que les époux [Q] aient agi avec mauvaise foi ou dans une intention de nuire comme le soutient le syndicat des copropriétaires.
Le rejet de cette demande sera en conséquence confirmé.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [Q], qui succombent, supporteront les dépens et seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € pour l'indemniser des frais de procédure exposés par celui-ci en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront également déboutés de leur demande tendant à être dispensés de régler leur quote-part des frais afférent à la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] aux dépens d'appel,
Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située à [Localité 5] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
Déboute M. [B] [Q] et Mme [P] [O] épouse [Q] de leur demande tendant à être dispensés de régler leur quote-part des frais afférent à la présente procédure.
Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,