CA Nîmes, 2e ch. A, 27 août 2026, n° 25/03638
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/03638 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JYPY
LR
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
15 octobre 2025
RG:25/00185
[F]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 27 AOUT 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 15 Octobre 2025, N°25/00185
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [M] [F]
née le 28 Décembre 1945 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Nathanaël GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉE :
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE [E], société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Lionel FOUQUET de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 27 Août 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [M] [F] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 3] ([Localité 4]) des lots 3, 101 et 221.
Au motif qu'elle restait redevable de diverses sommes au titre des charges de copropriété, le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer à Mme [F].
Ce commandement de payer étant resté infructueux, le 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [F] selon la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Carpentras afin d'obtenir notamment le paiement de la somme de 4033,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024, ainsi qu'une somme de 1101,67 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, outre la somme de 5000 euros à titre de dommage et intérêts. Le syndicat des copropriétaires a également demandé qu'il soit jugé qu'à défaut de règlement spontané des condamnations futures, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, les frais engendrés devant être supportés par l'intéressée.
Le tribunal judiciaire de Carpentras, par jugement contradictoire du 15 octobre 2025, a :
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens qui comprendront les frais d'huissier et d'avocat en cas d'exécution forcée ainsi que les frais d'hypothèque judiciaire,
- Rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
Le tribunal a retenu que :
- Sur la demande de paiement des charges, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
- L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par |'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale
- En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame à Mme [F] la somme de 4033,04 euros au titre des charges et travaux de copropriétés arrêtée au 7 juillet 2025. A l'appui de cette demande, il produit: le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales 2023 et 2024, les tableaux de répartitions des charges, les bilans annuels de charges, les appels de fonds, les différents courriers recommandés de mise en demeure
- La défenderesse conteste la somme due au motif que celles-ci ne sont pas justifiées
- S'agissant des sommes relatives à l'exercice 2021, le procès-verbal de l'assemblée générale afférente n'est pas communiqué, toutefois le paiement partiel de la somme appelée atteste de l'approbation, par la débitrice de la somme due
- Pour les sommes appelées au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, celles-ci découlent de la répartition des sommes globales approuvées à la majorité requise par les assemblées générales du 4 décembre 2023 et du 13 juin 2024 dont la nullité n'a pas été sollicitée. La créance est donc certaine, liquide et exigible.
- ll sera relevé que sur toute la période litigieuse, du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025, Mme [F] a procédé à quelques paiements témoignant de son accord sur l'existence de la dette
- Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat et Mme [F] sera condamnée à lui verser la somme de 4033,04 euros; cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur la demande concernant les frais de relance et de mise en demeure :
- le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 1101,67 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement
- Or, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation
- En l'espèce, le décompte des sommes arrêtées au 7 juillet 2025 comprend les frais engendrés par les constitutions des dossiers transmis au commissaire de justice et à l'avocat; ces frais, à hauteur de 789,28 euros, seront déduits de la somme globale réclamée et seule imputable à la copropriétaire
- Mme [F] sera donc redevable de la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement; cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires :
- Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice direct, réel et certain causé au syndicat et relatif au défaut de paiement
- La carence du copropriétaire est incontestablement constitutive d'une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble
- En conséquence, Mme [F] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros de ce chef.
Mme [M] [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 14 novembre 2025.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/03638.
Par avis du greffe du 16 décembre 2025, les représentants des parties ont été informés que la présidente de chambre a, en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile, fixé la date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 19 mai 2026 et la clôture à effet différé au 7 mai 2026.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2026, Mme [M] [F], appelante, demande à la cour de :
Et tous autres qu'il y aura lieu de déduire, compléter ou suppléer,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les débats,
- Réformer le jugement n° RG 25/00185 rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en procédure accélérée au fond, en ce qu'il a jugé :
« * Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires Les Genêts d'Or la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or la somme de 300 euros au titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamnons aux dépens qui comprendront les frais d'huissier et d'avocat en cas d'exécution forcée ainsi que les frais d'hypothèque judiciaire »,
Statuant à nouveau,
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or de l'intégralité de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires Les Genêts d'Or à verser à Mme [M] [F] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Mme [F] fait valoir en substance que :
- elle est copropriétaire depuis 1987 et habite ce logement depuis 1972 mais depuis 1991, elle vit un interminable calvaire : l'appartement qu'elle habite s'est dégradé, à tel point que seule, retraitée et en invalidité, elle craint pour sa santé et sa sécurité : elle a subi des fissures dans son logement, de l'humidité, la privation de l'accès à sa boîte aux lettres ; à tel point que cette situation désespérante a fait l'objet d'une publication dans le Dauphiné Libéré le 2 mai 2010
- elle conteste les sommes réclamées et le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la preuve de sa créance, ne produisant que de simples décomptes mais pas les justificatifs des charges indiquées dans les décomptes
- elle a tenté à de nombreuses reprises d'obtenir des explications sur ces décomptes mais aucune explication claire ne lui a été donnée, de sorte qu'elle a légitimement cessé les paiements
- en l'état donc de la carence de la preuve du syndicat des copropriétaires dans l'établissement de la créance, il y a lieu de réformer le jugement dont appel et de débouter celui-ci de l'intégralité de ses demandes.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026, contenant appel incident, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Fabre [E], intimé, demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 9.1 du mandat de syndic relatif au prestations relatives aux litiges et contentieux,
Vu les articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
- Débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- La réformer pour le surplus et statuant à nouveau,
o Déclarer recevable l'appel incident de la concluante,
o Condamner Mme [F] à lui payer
Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 7/7/25 : la somme de 1101,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18/4/24,
A titre de dommages et intérêts, la somme de 3000 euros,
- En tout état de cause, condamner Mme [M] [F] à payer à l'intimée la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir en substance que :
- Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
- il produit aux débats les bilans annuels de charges, les relevés de charges, les appels de charges et les différents procès-verbaux d'assemblées générales qui les ont votés ainsi que les notifications de ces procès-verbaux
- L'ensemble de ces éléments lui ont été adressés sans jamais devoir être contestés (pièces 3 à 16)
- Par suite, de multiples mises en demeure lui ont été adressées, ainsi qu'une sommation par voie d'huissier
- L'appelante n'a jamais cru bon devoir apporter un quelconque élément de réponse
- Les arriérés de charges constituent des capitaux au sens de l'article 1343-2 du code civil -En conséquence, il y a donc lieu confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriétés et travaux arrêtés au 7/7/25 outre intérêts à taux légal à compter du commandement du 18/4/24
- Sur l'appel incident
- Sur la demande au titre des frais de recouvrement
- L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que les frais de mises en demeure et relances ainsi que les frais afférents au recouvrement des charges sont uniquement imputables au copropriétaire défaillant ; il ne s'agit pas d'une énumération exhaustive des « frais nécessaires » à la charge d'un seul copropriétaire ; dès lors que les frais réclamés sont liés au défaut de paiement des charges, ils sont ainsi réclamés de manière légitime au copropriétaire défaillant (CA [Localité 5], Pôle 4, chb. 9, 4 février 2010 JurisData n°010-003103) ; ce n'est que si la prétention du copropriétaire est fondée qu'il pourra être dispensé de régler les frais
- En l'espèce, la résistance du copropriétaire n'est pas fondée ; le syndicat produit aux débats le contrat de gestion de copropriété au terme duquel sont tarifés les frais de gestion ; le syndicat des copropriétaires réclamait à ce titre la somme de 1101,67 euros correspondant aux frais imputés au copropriétaire tenant les nombreuses relances et mises en demeure qui lui ont été adressées ; le tribunal a fixé ces frais à la somme de 312,39 euros
- Pourtant, ces frais sont strictement prévus et contractualisés au terme du contrat de gestion de copropriété
- En approuvant par un vote ce contrat de gestion, l'ensemble des copropriétaires a manifesté son souhait de ne pas laisser à la charge de la « communauté » les frais dispensés à raison de l'attitude d'un seul de ses membres ; en fixant les tarifs à l'avance, les copropriétaires ont par ailleurs fait le choix d'encadrer ces tarifs
- En l'espèce, force est de constater que ces frais ont été engagés par le syndicat des copropriétaires dans le seul et unique but de recouvrer les sommes dues au titre des charges et des travaux par le défendeur ; ne pas condamner le copropriétaire défaillant au règlement de ces sommes impliquerait d'imputer lesdites sommes sur la copropriété en elle-même ; cela reviendrait indirectement à condamner les copropriétaires qui règlent leurs charges de copropriété et subissent les retards de copropriétaires récalcitrants, à payer les frais qu'ils ont engendré de par leur résistance.
- Il est donc demandé à la cour de réformer de ce chef la décision entreprise et de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1101,67 euros, arrêtée au 7/7/25 au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18/4/24
- Sur le préjudice subi par la copropriété
- Dès lors qu'un copropriétaire entend se soustraire à ses obligations de régler les charges afférentes à son bien, les autres copropriétaires sont contraints de supporter cette défaillance
- Il convient de rappeler que :
- Le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun revenu,
- Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas ses charges, les autres copropriétaires sont contraints de faire des avances de charges,
- Par son absence de paiement, le copropriétaire défaillant s'octroie des délais de paiement de son seul chef,
- Cet arriéré peut avoir des conséquences néfastes graves pour la copropriété notamment de par l'arrêt des prestations des co-contractants du syndicat des copropriétaires (eau, électricité, chauffage, assurance, entrepreneurs') et pour les fournisseurs,
- Ainsi, par son absence de règlement, la faute du défendeur cause un préjudice réel, direct et certain à la copropriété qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil
- En effet, la résistance abusive du défendeur a provoqué des difficultés de gestion et entraîné des charges supplémentaires ne résultant pas de la gestion courante du syndicat, ce qui lui est gravement préjudiciable et contraint les autres copropriétaires à supporter la carence du copropriétaire défaillant
- La mauvaise foi du défendeur étant avérée, le syndicat des copropriétaires qui justifie de l'existence de son préjudice est fondé à solliciter la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la condamnation au paiement d'une somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
Selon l'article 14-1 de cette même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L'article 19-2 dispose quant à lui que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
Enfin, en application de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement à sa réformation.
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du code civil.
L'appelante soutient uniquement que « le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or produit de simples décomptes et ne produit pas les justificatifs des charges indiquées dans les décomptes ».
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'établissent aucune liste des documents que le syndicat des copropriétaires doit produire dans le cadre d'une action en recouvrement de charges.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or produit :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2024 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 ainsi que vote du budget prévisionnel de l'exercice 2025
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 décembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 ainsi que vote du budget prévisionnel de l'exercice 2024
- les appels de fonds pour l'exercice 2021
- la répartition des charges de l'exercice 2021
- les appels de fonds pour l'exercice 2022
- la répartition des charges de l'exercice 2022
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2022
- les appels de fonds pour l'exercice 2023
- la répartition des charges de l'exercice 2023
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2023
- les appels de fonds pour l'exercice 2024
- la répartition des charges pour l'année 2024
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2024
- les appels de fonds pour l'exercice 2025
- le décompte détaillé des sommes dues pour la période du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025.
Mme [F] invoque divers arguments dans les multiples courriers adressés au syndicat des copropriétaires : fissures dans son logement, humidité, privation de l'accès à sa boîte aux lettres, absence d'assemblée générale en 2019 validant les travaux décidés par le conseil syndical, recours à un vote par correspondance injustifié, convocation, ordre du jour et bulletin de vote irréguliers, contestation des décomptes de charges, atteinte à ses parties privatives causées par les travaux en cours dans les parties communes, référence à un appel devant la chambre de l'instruction d'une ordonnance de refus d'informer dont on ignore le lien avec le non-paiement des charges, demandes d'explications restées sans réponse.
Ces divers arguments ne sauraient justifier le non-paiement de la somme réclamée.
Si la cour relève, comme le premier juge, que le procès-verbal de l'assemblée générale de 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021 ne figure pas parmi les pièces produites, l'appelante ne formule aucune critique des motifs du jugement sur ce point, étant relevé que sont bien produits les appels de fonds et la répartition des charges 2021 et que Mme [F] produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juillet 2021 approuvant les comptes 2019, 2020 et les budgets prévisionnels 2021 et 2022 ainsi que validant divers travaux, assemblée générale contre laquelle aucun recours n'a non plus été formé.
Les pièces au débat sont donc suffisantes à justifier que Mme [M] [F] est débitrice de la somme de 4033,04 euros au titre de la période du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et a condamné Mme [M] [F] à payer la somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, le dispositif des écritures de l'intimé ne comportant aucune demande d'infirmation concernant le point de départ des intérêts moratoires.
Sur les frais de recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. »
Le tribunal a condamné Mme [M] [F] au paiement de la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, déduisant la somme de 789,28 euros du total de 1101,67 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires, considérant que ne relevaient pas des dispositions précitées les frais engendrés par les constitutions des dossiers transmis au commissaire de justice et à l'avocat.
Force est de constater que Mme [M] [F] qui sollicite l'infirmation du jugement ne développe aucune argumentation au titre des frais imputés à hauteur de 312,39 euros.
S'agissant des honoraires du syndic pour remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, la Cour de cassation a considéré que les frais de recouvrement ne pouvaient être mis à la charge du copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété (Civ. 3ème, 5 mai 2009).
Si, depuis cet arrêt, est intervenu le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type et prévoyant une liste de prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération complémentaire au syndic, dont la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat au titre des « frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires » (article 9.1 du contrat-type), ces frais ne se justifient toutefois qu'en cas de « diligence exceptionnelle ». Or, l'existence de telles diligences n'est pas démontrée en l'espèce.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la copropriétaire à payer des frais de recouvrement de 312,39 euros, s'agissant de frais nécessaires de mises en demeure et de relances après mise en demeure.
Les intérêts au taux légal sont dus à compter du jugement et non du commandement du 18 avril 2024, les frais de recouvrement n'étant pas visés par les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et le juge devant apprécier le caractère nécessaire de ceux-ci.
Sur le préjudice subi par la copropriété
L'appelante qui sollicite l'infirmation du jugement ne développe aucune argumentation à ce titre.
Le tribunal a justement retenu la faute de la copropriétaire, laquelle a refusé régulièrement d'acquitter ses charges de copropriété, sans raison valable, causant ainsi un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
La somme de 300 euros a justement été accordée, l'appel incident étant ici aussi rejeté.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement est confirmé sur ce point.
Les dépens de l'appel sont mis à la charge de Mme [M] [F] et il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles exposés par lui.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Carpentras,
Y ajoutant,
Condamne Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne Mme [M] [F] aux dépens de l'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/03638 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JYPY
LR
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
15 octobre 2025
RG:25/00185
[F]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 27 AOUT 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 15 Octobre 2025, N°25/00185
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [M] [F]
née le 28 Décembre 1945 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Nathanaël GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉE :
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE [E], société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Lionel FOUQUET de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 27 Août 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [M] [F] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 3] ([Localité 4]) des lots 3, 101 et 221.
Au motif qu'elle restait redevable de diverses sommes au titre des charges de copropriété, le 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer à Mme [F].
Ce commandement de payer étant resté infructueux, le 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [F] selon la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Carpentras afin d'obtenir notamment le paiement de la somme de 4033,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024, ainsi qu'une somme de 1101,67 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure, outre la somme de 5000 euros à titre de dommage et intérêts. Le syndicat des copropriétaires a également demandé qu'il soit jugé qu'à défaut de règlement spontané des condamnations futures, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, les frais engendrés devant être supportés par l'intéressée.
Le tribunal judiciaire de Carpentras, par jugement contradictoire du 15 octobre 2025, a :
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens qui comprendront les frais d'huissier et d'avocat en cas d'exécution forcée ainsi que les frais d'hypothèque judiciaire,
- Rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
Le tribunal a retenu que :
- Sur la demande de paiement des charges, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
- L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par |'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale
- En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame à Mme [F] la somme de 4033,04 euros au titre des charges et travaux de copropriétés arrêtée au 7 juillet 2025. A l'appui de cette demande, il produit: le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales 2023 et 2024, les tableaux de répartitions des charges, les bilans annuels de charges, les appels de fonds, les différents courriers recommandés de mise en demeure
- La défenderesse conteste la somme due au motif que celles-ci ne sont pas justifiées
- S'agissant des sommes relatives à l'exercice 2021, le procès-verbal de l'assemblée générale afférente n'est pas communiqué, toutefois le paiement partiel de la somme appelée atteste de l'approbation, par la débitrice de la somme due
- Pour les sommes appelées au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, celles-ci découlent de la répartition des sommes globales approuvées à la majorité requise par les assemblées générales du 4 décembre 2023 et du 13 juin 2024 dont la nullité n'a pas été sollicitée. La créance est donc certaine, liquide et exigible.
- ll sera relevé que sur toute la période litigieuse, du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025, Mme [F] a procédé à quelques paiements témoignant de son accord sur l'existence de la dette
- Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat et Mme [F] sera condamnée à lui verser la somme de 4033,04 euros; cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur la demande concernant les frais de relance et de mise en demeure :
- le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 1101,67 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement
- Or, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation
- En l'espèce, le décompte des sommes arrêtées au 7 juillet 2025 comprend les frais engendrés par les constitutions des dossiers transmis au commissaire de justice et à l'avocat; ces frais, à hauteur de 789,28 euros, seront déduits de la somme globale réclamée et seule imputable à la copropriétaire
- Mme [F] sera donc redevable de la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement; cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires :
- Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 5000 euros au titre du préjudice direct, réel et certain causé au syndicat et relatif au défaut de paiement
- La carence du copropriétaire est incontestablement constitutive d'une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble
- En conséquence, Mme [F] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros de ce chef.
Mme [M] [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 14 novembre 2025.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/03638.
Par avis du greffe du 16 décembre 2025, les représentants des parties ont été informés que la présidente de chambre a, en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile, fixé la date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 19 mai 2026 et la clôture à effet différé au 7 mai 2026.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2026, Mme [M] [F], appelante, demande à la cour de :
Et tous autres qu'il y aura lieu de déduire, compléter ou suppléer,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les débats,
- Réformer le jugement n° RG 25/00185 rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en procédure accélérée au fond, en ce qu'il a jugé :
« * Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires Les Genêts d'Or la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
* Condamnons Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or la somme de 300 euros au titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamnons aux dépens qui comprendront les frais d'huissier et d'avocat en cas d'exécution forcée ainsi que les frais d'hypothèque judiciaire »,
Statuant à nouveau,
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or de l'intégralité de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires Les Genêts d'Or à verser à Mme [M] [F] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Mme [F] fait valoir en substance que :
- elle est copropriétaire depuis 1987 et habite ce logement depuis 1972 mais depuis 1991, elle vit un interminable calvaire : l'appartement qu'elle habite s'est dégradé, à tel point que seule, retraitée et en invalidité, elle craint pour sa santé et sa sécurité : elle a subi des fissures dans son logement, de l'humidité, la privation de l'accès à sa boîte aux lettres ; à tel point que cette situation désespérante a fait l'objet d'une publication dans le Dauphiné Libéré le 2 mai 2010
- elle conteste les sommes réclamées et le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la preuve de sa créance, ne produisant que de simples décomptes mais pas les justificatifs des charges indiquées dans les décomptes
- elle a tenté à de nombreuses reprises d'obtenir des explications sur ces décomptes mais aucune explication claire ne lui a été donnée, de sorte qu'elle a légitimement cessé les paiements
- en l'état donc de la carence de la preuve du syndicat des copropriétaires dans l'établissement de la créance, il y a lieu de réformer le jugement dont appel et de débouter celui-ci de l'intégralité de ses demandes.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026, contenant appel incident, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Fabre [E], intimé, demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 9.1 du mandat de syndic relatif au prestations relatives aux litiges et contentieux,
Vu les articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
- Débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 033,04 euros au titre des charges et travaux dû au 7 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- La réformer pour le surplus et statuant à nouveau,
o Déclarer recevable l'appel incident de la concluante,
o Condamner Mme [F] à lui payer
Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 7/7/25 : la somme de 1101,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18/4/24,
A titre de dommages et intérêts, la somme de 3000 euros,
- En tout état de cause, condamner Mme [M] [F] à payer à l'intimée la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir en substance que :
- Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
- il produit aux débats les bilans annuels de charges, les relevés de charges, les appels de charges et les différents procès-verbaux d'assemblées générales qui les ont votés ainsi que les notifications de ces procès-verbaux
- L'ensemble de ces éléments lui ont été adressés sans jamais devoir être contestés (pièces 3 à 16)
- Par suite, de multiples mises en demeure lui ont été adressées, ainsi qu'une sommation par voie d'huissier
- L'appelante n'a jamais cru bon devoir apporter un quelconque élément de réponse
- Les arriérés de charges constituent des capitaux au sens de l'article 1343-2 du code civil -En conséquence, il y a donc lieu confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriétés et travaux arrêtés au 7/7/25 outre intérêts à taux légal à compter du commandement du 18/4/24
- Sur l'appel incident
- Sur la demande au titre des frais de recouvrement
- L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que les frais de mises en demeure et relances ainsi que les frais afférents au recouvrement des charges sont uniquement imputables au copropriétaire défaillant ; il ne s'agit pas d'une énumération exhaustive des « frais nécessaires » à la charge d'un seul copropriétaire ; dès lors que les frais réclamés sont liés au défaut de paiement des charges, ils sont ainsi réclamés de manière légitime au copropriétaire défaillant (CA [Localité 5], Pôle 4, chb. 9, 4 février 2010 JurisData n°010-003103) ; ce n'est que si la prétention du copropriétaire est fondée qu'il pourra être dispensé de régler les frais
- En l'espèce, la résistance du copropriétaire n'est pas fondée ; le syndicat produit aux débats le contrat de gestion de copropriété au terme duquel sont tarifés les frais de gestion ; le syndicat des copropriétaires réclamait à ce titre la somme de 1101,67 euros correspondant aux frais imputés au copropriétaire tenant les nombreuses relances et mises en demeure qui lui ont été adressées ; le tribunal a fixé ces frais à la somme de 312,39 euros
- Pourtant, ces frais sont strictement prévus et contractualisés au terme du contrat de gestion de copropriété
- En approuvant par un vote ce contrat de gestion, l'ensemble des copropriétaires a manifesté son souhait de ne pas laisser à la charge de la « communauté » les frais dispensés à raison de l'attitude d'un seul de ses membres ; en fixant les tarifs à l'avance, les copropriétaires ont par ailleurs fait le choix d'encadrer ces tarifs
- En l'espèce, force est de constater que ces frais ont été engagés par le syndicat des copropriétaires dans le seul et unique but de recouvrer les sommes dues au titre des charges et des travaux par le défendeur ; ne pas condamner le copropriétaire défaillant au règlement de ces sommes impliquerait d'imputer lesdites sommes sur la copropriété en elle-même ; cela reviendrait indirectement à condamner les copropriétaires qui règlent leurs charges de copropriété et subissent les retards de copropriétaires récalcitrants, à payer les frais qu'ils ont engendré de par leur résistance.
- Il est donc demandé à la cour de réformer de ce chef la décision entreprise et de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1101,67 euros, arrêtée au 7/7/25 au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18/4/24
- Sur le préjudice subi par la copropriété
- Dès lors qu'un copropriétaire entend se soustraire à ses obligations de régler les charges afférentes à son bien, les autres copropriétaires sont contraints de supporter cette défaillance
- Il convient de rappeler que :
- Le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun revenu,
- Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas ses charges, les autres copropriétaires sont contraints de faire des avances de charges,
- Par son absence de paiement, le copropriétaire défaillant s'octroie des délais de paiement de son seul chef,
- Cet arriéré peut avoir des conséquences néfastes graves pour la copropriété notamment de par l'arrêt des prestations des co-contractants du syndicat des copropriétaires (eau, électricité, chauffage, assurance, entrepreneurs') et pour les fournisseurs,
- Ainsi, par son absence de règlement, la faute du défendeur cause un préjudice réel, direct et certain à la copropriété qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil
- En effet, la résistance abusive du défendeur a provoqué des difficultés de gestion et entraîné des charges supplémentaires ne résultant pas de la gestion courante du syndicat, ce qui lui est gravement préjudiciable et contraint les autres copropriétaires à supporter la carence du copropriétaire défaillant
- La mauvaise foi du défendeur étant avérée, le syndicat des copropriétaires qui justifie de l'existence de son préjudice est fondé à solliciter la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la condamnation au paiement d'une somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
Selon l'article 14-1 de cette même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
L'article 19-2 dispose quant à lui que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
Enfin, en application de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement à sa réformation.
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du code civil.
L'appelante soutient uniquement que « le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or produit de simples décomptes et ne produit pas les justificatifs des charges indiquées dans les décomptes ».
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'établissent aucune liste des documents que le syndicat des copropriétaires doit produire dans le cadre d'une action en recouvrement de charges.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d'Or produit :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juin 2024 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 ainsi que vote du budget prévisionnel de l'exercice 2025
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 décembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 ainsi que vote du budget prévisionnel de l'exercice 2024
- les appels de fonds pour l'exercice 2021
- la répartition des charges de l'exercice 2021
- les appels de fonds pour l'exercice 2022
- la répartition des charges de l'exercice 2022
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2022
- les appels de fonds pour l'exercice 2023
- la répartition des charges de l'exercice 2023
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2023
- les appels de fonds pour l'exercice 2024
- la répartition des charges pour l'année 2024
- le relevé général de dépenses de l'exercice 2024
- les appels de fonds pour l'exercice 2025
- le décompte détaillé des sommes dues pour la période du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025.
Mme [F] invoque divers arguments dans les multiples courriers adressés au syndicat des copropriétaires : fissures dans son logement, humidité, privation de l'accès à sa boîte aux lettres, absence d'assemblée générale en 2019 validant les travaux décidés par le conseil syndical, recours à un vote par correspondance injustifié, convocation, ordre du jour et bulletin de vote irréguliers, contestation des décomptes de charges, atteinte à ses parties privatives causées par les travaux en cours dans les parties communes, référence à un appel devant la chambre de l'instruction d'une ordonnance de refus d'informer dont on ignore le lien avec le non-paiement des charges, demandes d'explications restées sans réponse.
Ces divers arguments ne sauraient justifier le non-paiement de la somme réclamée.
Si la cour relève, comme le premier juge, que le procès-verbal de l'assemblée générale de 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021 ne figure pas parmi les pièces produites, l'appelante ne formule aucune critique des motifs du jugement sur ce point, étant relevé que sont bien produits les appels de fonds et la répartition des charges 2021 et que Mme [F] produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juillet 2021 approuvant les comptes 2019, 2020 et les budgets prévisionnels 2021 et 2022 ainsi que validant divers travaux, assemblée générale contre laquelle aucun recours n'a non plus été formé.
Les pièces au débat sont donc suffisantes à justifier que Mme [M] [F] est débitrice de la somme de 4033,04 euros au titre de la période du 1er avril 2021 au 7 juillet 2025.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et a condamné Mme [M] [F] à payer la somme de 4033,04 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, le dispositif des écritures de l'intimé ne comportant aucune demande d'infirmation concernant le point de départ des intérêts moratoires.
Sur les frais de recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. »
Le tribunal a condamné Mme [M] [F] au paiement de la somme de 312,39 euros au titre des frais de recouvrement, déduisant la somme de 789,28 euros du total de 1101,67 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires, considérant que ne relevaient pas des dispositions précitées les frais engendrés par les constitutions des dossiers transmis au commissaire de justice et à l'avocat.
Force est de constater que Mme [M] [F] qui sollicite l'infirmation du jugement ne développe aucune argumentation au titre des frais imputés à hauteur de 312,39 euros.
S'agissant des honoraires du syndic pour remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, la Cour de cassation a considéré que les frais de recouvrement ne pouvaient être mis à la charge du copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété (Civ. 3ème, 5 mai 2009).
Si, depuis cet arrêt, est intervenu le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type et prévoyant une liste de prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération complémentaire au syndic, dont la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat au titre des « frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires » (article 9.1 du contrat-type), ces frais ne se justifient toutefois qu'en cas de « diligence exceptionnelle ». Or, l'existence de telles diligences n'est pas démontrée en l'espèce.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la copropriétaire à payer des frais de recouvrement de 312,39 euros, s'agissant de frais nécessaires de mises en demeure et de relances après mise en demeure.
Les intérêts au taux légal sont dus à compter du jugement et non du commandement du 18 avril 2024, les frais de recouvrement n'étant pas visés par les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et le juge devant apprécier le caractère nécessaire de ceux-ci.
Sur le préjudice subi par la copropriété
L'appelante qui sollicite l'infirmation du jugement ne développe aucune argumentation à ce titre.
Le tribunal a justement retenu la faute de la copropriétaire, laquelle a refusé régulièrement d'acquitter ses charges de copropriété, sans raison valable, causant ainsi un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
La somme de 300 euros a justement été accordée, l'appel incident étant ici aussi rejeté.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement est confirmé sur ce point.
Les dépens de l'appel sont mis à la charge de Mme [M] [F] et il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles exposés par lui.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Carpentras,
Y ajoutant,
Condamne Mme [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne Mme [M] [F] aux dépens de l'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.