CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 1 septembre 2026, n° 21/17498
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 01 SEPTEMBRE 2026
N° 2026/ 324
Rôle N° RG 21/17498 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQ6A
[W] [U]
[T] [Y] épouse [U]
C/
[M] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anna TRIQUI
Me Olivier SINELLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 01 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00166.
APPELANTS
Monsieur [W] [U]
né le 09 Juin 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Madame [T] [Y] épouse [U],
née le 24 Jui n 1950 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés et assistés par Me Anna TRIQUI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Stéphane PAILHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [M] [C]
née le 14 Février 1970 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Olivier SINELLE de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente
Madame Louise de BECHILLON, conseillère
Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire (rédactrice)
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026,
Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 1er décembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déclare l'action en nullité de la vente de Madame [M] [C] recevable,
' annule la vente intervenue entre Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] (les époux [U]) d'une part, et Madame [C], d'autre part, suivant acte authentique du 16 mai 2017,
' condamne en conséquence in solidum Monsieur et Madame [U] à verser à Madame [C] la somme de 45'702,94 € au titre de la commission versée à l'agence immobilière, au titre des frais d'actes notariés et au titre des travaux,
' rejette les demandes plus amples de Madame [C] relatives aux taxes foncières,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] à publier la décision au service de la publicité foncière dans le délai d'un mois à compter du jour où la décision sera devenue définitive,
' dit que faute par Monsieur et Madame [U] de procéder à cette publication, ils seront redevables d'une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard jusqu'à justification de l'opposabilité de l'annulation de la vente aux tiers,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, la somme de 6 000€ en réparation de son préjudice moral, la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejette les demandes de Monsieur et Madame [U] au titre du préjudice moral et de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] aux dépens, y compris les dépens du référé et les frais d'expertise judiciaire,
' ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement retient, en substance, que l'action est recevable car Madame [C] justifie de la publication de l'assignation ; qu'au moment de la vente à Madame [C], Monsieur et Madame [U] savaient, pour les avoir masquées, que la maison comportait, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, de nombreuses fissures d'une ampleur certaine et qu'ils les ont délibérément dissimulées ; que le coût des travaux de reprise évalués à 87'963,15 € TTC par l'expert judiciaire et l'étendue des travaux préconisés révèlent l'ampleur du phénomène de fissuration; que cet élément était déterminant du consentement de l'acquéreur de sorte que le dol est caractérisé et que la nullité de la vente doit être prononcée.
Il retient, sur les conséquences de cette nullité, que le prix d'achat de 370'000 € doit être restitué et que Madame [C] doit se voir indemnisée des sommes de 15'000 € et 25'981,52 euros respectivement payées à l'agence immobilière et au notaire pour les frais de l'acte ; que la demande au titre des taxes foncières doit être rejetée ; qu'au titre des travaux engagés par l'acquéreur, il est justifié de dépenses d'un montant de 4 721,42 € ; que Madame [C] n'a pas été empêchée d'habiter son bien, mais qu'elle l'a habité dans un état partiellement sinistré pendant plus de quatre années et qu'elle a également subi un préjudice moral, les dits préjudices devant être indemnisés par les sommes respectives de 5 000 € et 6 000 €.
Vu l'appel interjeté par Monsieur et Madame [U] le 13 décembre 2021 ;
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame [U] en date du 30 avril 2026, demandant à la cour de :
' déclarer leur demande recevable,
' rejeter les demandes de Madame [C],
' infirmer le jugement et par l'effet dévolutif de l'appel,
' dire que le consentement de l'acquéreur n'a pas été vicié, qu'il n'y a ni dissimulation intentionnelle, ni erreur sur les qualités essentielles du bien vendu, que le phénomène de fissuration n'est pas constitutif d'un vice caché relevant de la garantie des vendeurs,
' en conséquence, dire n'y avoir lieu au prononcé de la résolution de la vente,
' à titre reconventionnel, condamner Madame [C] à leur payer la somme de 30'000 € au titre du préjudice moral,
' en tout état de cause, condamner Madame [C] à leur payer la somme de 15'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
' écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils font essentiellement valoir qu'il y a eu des arrêtés de catastrophe naturelle, qui sont la preuve de la mauvaise qualité du terrain, laquelle a conduit à la création de fissures dont ils n'avaient absolument pas conscience et soulignent que ces arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris en septembre 2018 et en avril 2020 pour les années 2017 et 2019 ; que ces phénomènes de sécheresse sont donc intervenus après la vente, conclue le 16 mai 2017 et qu'ils coïncident avec la période où Madame [C] aurait constaté l'apparition des fissures ; ils affirment donc que les fissures sont nécessairement intervenues entre le 16 mai 2017 et le 31 janvier 2018 ; qu'ils pensaient en toute bonne foi avoir rebouché des fissures d'ordre esthétique dont le nombre était bien inférieur à celui constaté par Madame [C] quelques mois après son entrée dans les lieux ; qu'il ne peut par ailleurs être retenu que les fissures n'étaient pas apparentes au moment de l'entrée en jouissance de l'acquéreur ; qu'à cet égard, les attestations de Madame [C] ne sont pas probantes et sont en contradiction avec les conclusions de l'expert judiciaire ; qu'il résulte des conclusions de cet expert que les désordres étaient visibles, celui-ci ayant noté que les rebouchages avaient été sommaires, leur visibilité étant contraire à la volonté de dissimulation qui leur est reprochée ; que le masticage déficient de la façade a été effectué, selon l'expert, dans un délai de cinq à dix ans avant la vente ; que les interventions effectuées, limitées à un travail de surface visible, ne peuvent être assimilées à des travaux destinés à masquer un désordre grave ; que Madame [C] a visité le bien à cinq reprises et qu'elle n'est pas une profane en matière de construction pour être chef d'une entreprise dans le domaine de la location de logements ; qu'aucune rétention dolosive ne peut donc être retenue ; qu'il ne peut davantage leur être reproché une volonté de dissimuler à raison de la pose d'une toile de verre qui est considérée par la Cour de cassation comme un traitement courant destiné à stabiliser des microfissures, qui aurait pu être parfaitement efficace si la maison n'avait pas été affectée par l'épisode de sécheresse exceptionnelle survenu après la vente ; qu'il faut se rapporter à la datation faite par l'expert des différents travaux réalisés, lesquels sont évalués comme ayant entre deux et dix ans d'ancienneté ; qu'ils ont fait leurs travaux de bonne foi pensant procéder à des améliorations d'ordre esthétique et qu'il ne peut, non plus, leur être reproché d'avoir fait des travaux de propreté pour mettre leur bien en valeur avant la vente ; que la croyance légitime des vendeurs à l'efficacité des travaux préparatoires est exclusif du dol ; qu'ils ignoraient les causes et l'origine de l'apparition de certaines des fissures ; que si l'acquéreur n'est pas un professionnel, les vendeurs ne le sont pas davantage et que l'action ne peut, non plus prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés car le vice n'était pas caché et car la gravité, indispensable à la résolution de la vente, n'existe pas.
M et Mme [U] contestent par ailleurs les préjudices invoqués par l'acquéreur et sollicitent, pour leur part, la réparation de leur propre préjudice moral.
Vu les conclusions de Madame [C] en date du 5 mai 2026, demandant à la cour de :
' confirmer le jugement sur l'annulation de la vente, sur la condamnation à restitution du prix, à restitution de la commission versée, à restitution des frais d'actes, sur le principe de l'indemnisation au titre des travaux, sur la publication sous astreinte, sur le rejet des demandes de condamnation de Monsieur et Madame [U], sur le principe de la réparation de leur préjudice moral et de jouissance ainsi que en ses dispositions accessoires,
' infirmer le jugement sur les sommes allouées à titre de dommages-intérêts et sur le rejet des demandes relatives aux taxes foncières,
' statuant à nouveau, dire que son consentement a été vicié par le dol et prononcer l'annulation de la vente et condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C], outre la restitution telle qu'ordonnée par le jugement, les taxes foncières depuis l'année 2017 jusqu'à l'année 2025, les travaux entrepris pour 18'574 €, soit un total de 449 139,02€,
' réformer le jugement sur l'astreinte de publication et la fixer à 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
' subsidiairement, dire que le consentement a été vicié par l'erreur sur les qualités essentielles de la maison et prononcer l'annulation de la vente avec les mêmes conséquences que précédemment,
' plus subsidiairement, retenir le vice caché et prononcer la résolution de la vente avec les mêmes conséquences que précédemment,
' très subsidiairement,
' dire que le phénomène grave de fissuration est constitutif d'un vice caché et condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à lui verser la somme de 365'405,70 € au titre des travaux de reprise nécessaires avec indexation sur l'indice BT 01 entre le mois de mai 2024 et le jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en référé, le 31 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement, et capitalisation annuelle des intérêts,
' en tout état de cause, rejeter les demandes des appelants,
' les condamner solidairement à lui payer la somme de 300 € par mois à compter de l'assignation en référé jusqu'à la restitution des lieux en réparation du préjudice de jouissance, la somme de 15'000 € en réparation du préjudice moral, la somme de 15'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner in solidum les appelants à supporter les entiers dépens comprenant les dépens du référé, les frais de l'expertise, avec distraction pour les dépens d'appel.
Elle expose à son tour, en substance, qu'il résulte des pièces du dossier, 5,17 et 18, confirmées par les constatations de l'expert judiciaire, pièce 19, que la maison a fait l'objet de phénomènes anciens et récurrents de fissurations qui ont été antérieurement traités par les époux [U], lesquels en avaient donc connaissance avant la vente comme ils l'ont d'ailleurs reconnu dans leurs dires du 29 août 2018 et du 2 novembre 2018 ; qu'elle pensait acquérir une maison qui avait son âge, mais se retrouve avec une maison qui est le siège d'un phénomène de fissurations nécessitant d'importants travaux ; que la méconnaissance de ce phénomène de fissuration et du montant des travaux de réparation porte sur les qualités essentielles du bien vendu et vicie son son consentement ; qu'en toute hypothèse, même si l'on écarte la réticence dolosive, les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés et que, dès lors qu'ils avaient également connaissance du vice de la chose, ils sont tenus de tous les dommages et intérêts.
À cet égard, elle formule les demandes telles qu'énoncées au dispositif de ses conclusions.
Elle souligne que l'expert n'a, à aucun moment, retenu l'existence d'un phénomène de mouvements de terrain à l'origine des fissures, puisqu'il conclut clairement que ces fissures proviennent d'une insuffisance de fondation eu égard à la mauvaise qualité du terrain, aggravée par une construction en plusieurs phases de corps de bâtiments de constitution différente ; que
pour apprécier le vice du consentement, la connaissance de la cause par le vendeur est sans incidence dès lors qu'il ne donne pas à son acquéreur une information fidèle et complète sur l'état du bien vendu ; que les vendeurs ont déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée sur l'immeuble dans les dix dernières années alors pourtant que la maison a bien fait l'objet de divers traitements de la part des époux [U], lesquels ont été propriétaires du bien du 23 mars 2001 au 16 mai 2017 ; que ceux-ci ne démontrent pas qu'elle serait un professionnel de l'immobilier tandis que Monsieur et Madame [U] ont une société civile immobilière qui fait de la location de logement ; que les pièces du dossier établissent clairement que le bien vendu est sujet à un phénomène de fissurations récurrent et important, d'origine structurelle, parfaitement connu des vendeurs qui l'ont traité plusieurs fois pendant qu'ils étaient propriétaires, dont la dernière fois, peu de temps avant la vente ; que dès lors qu'ils avaient constaté l'existence de fissures et mis en 'uvre des travaux de traitement, ils devaient en informer l'acquéreur et ne devaient pas mentir en prétendant le contraire dans l'acte et que le fait d'avoir menti dans l'acte en prétendant qu'il n'y avait pas eu de travaux depuis moins de dix ans est un comportement dolosif et viole le principe de bonne foi.
Vu l'ordonnance de clôture du 5 mai 2026, révoquée à l'audience avec l'accord des parties et le prononcé d'une nouvelle clôture avant l'ouverture des débats.
MOTIFS
Suivant acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 4], le 23 mars 2001, les époux [U] ont acheté une maison qu'ils ont ensuite revendue le 16 mai 2017 au prix de 370'000 €.
Dans ce dernier acte, (page 10), le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente et qu'aucun élément constitutif d'ouvrages ou d'équipements indissociables de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.
Madame [C] s'est cependant plainte de l'apparition de fissures sur les murs et sur les plafonds, et elle a, dans ces conditions, sollicité en référé, par exploit du 31 janvier 2018, l'organisation d'une expertise.
Le premier accedit de l'expertise s'est tenu le 27 juin 2018, l'expert constatant alors l'existence de nombreuses fissures réapparaissant sur d'anciennes fissures déjà traitées.
Son rapport, déposé le 16 juillet 2019, permet de retenir des éléments suivants :
En façade, l'expert constate un bandeau de teinte différente, visible du côté Est qui a vraisemblablement pour origine le traitement d'une ancienne fissure à l'arrière de la descente d'eaux pluviales située à la jonction de deux corps de bâtiments.
En façade sud, deux fissures sont également visibles sur le pignon d'un retour de toiture.
En façade ouest, il existe des arrachements de maçonnerie, fissures, ouverture de joint de dilatation, l'expert précisant que certaines des fissures sont récentes, mais que d'autres ont été traitées et sont ré-activées ; il existe une fissure verticale du bas vers le haut, qui s'agrandit, qui a été traitée au mastic et qui se ré-ouvre ; de nombreuses fissures affectent les parties courantes de la façade récemment ravalée ; sur cette même façade, il existe un couvre joint disposé entre le corps principal de la maison et la buanderie qui s'ouvre avec un arrachement de maçonnerie en tête et qui a été posé sur une fissure qui s'est donc créée à la jonction des deux corps de bâtimenst.
En façade nord, il existe une fissure en angle qui est visible avec diverses fissures qui affectent également la buanderie.
Cette façade est également affectée de nombreuses fissures dont l'une est notée comme mastiquée.
À l'intérieur, il existe des fissures dans pratiquement toutes les pièces, sauf dans la véranda. Certaines ont été sommairement rebouchées, d'autres sont traitées avec un calicot ou rebouchées, puis repeintes, puis ré-ouvertes.
Dans l'entrée, des fissures sont visibles au plafond. Un calicot apparent sur l'arcade qui sépare l'entrée du dégagement donnant accès aux pièces de la maison est relevé.
Au WC, il existe, sur le plafond, des fissures convergentes.
Le plafond du dégagement est parcouru par plusieurs fissures dont certaines ont été sommairement rebouchées, d'autres traitées avec un calicot ou rebouchées, puis repeintes, puis ré-ouvertes.
Dans le dégagement, les murs sont également fissurés.
Dans le séjour, plusieurs fissures affectent les murs et cloisons ; certaines ne sont visibles qu'en lumière rasante notamment sur la cloison, signe qu'elles ont été repeintes puis se ré-ouvriront.
Dans la chambre parentale, d'anciennes fissures ont été repeintes ; il y a des signes de boursouflure qui démontrent qu'elles subissent une compression et vont se ré-ouvrir.
Dans la seconde chambre, il y a une fissure horizontale sur le mur sud qui a été repeinte et qui se ré-ouvre sous l'effet d'une compression.
Dans la cuisine, il existe de multiples fissures visibles, l'une, importante, est en desaffleur ; elle a été pontée avec un tissu de verre, rebouchée puis s'est ré-ouverte.
D'autres anciennes fissurent ont été rebouchées grossièrement. L'expert note que la toile de verre est un produit très souvent conseillé pour repeindre une paroi qui a tendance à se fissurer régulièrement.
Selon l'expert, la salle de bain n'est pas épargnée.
L'expert, analysant l'ensemble des désordres ainsi relevés, conclut qu'il s'agit de fissures évolutives ainsi qu'en témoigne leur réactivation après traitement ; que certaines fissures en façade sont fines et ne présentent qu'un défaut esthétique, mais que d'autres sont plus importantes et que des infiltrations peuvent se produire ; que les arrachements de maçonnerie sont susceptibles, à terme, d'engendrer des infiltrations, de même que le décollement du couvre joint ; que les fissures intérieures sont aussi évolutives et importantes ; qu'elles présentent un défaut d'ordre esthétique et compromettent la durabilité des embellissements; que ces fissures, par leur nombre, forme et évolution, révèlent une instabilité des fondations très probablement due à des variations de teneur en eau du sol ; qu'en outre, la maison est constituée de plusieurs corps de bâtiments construits à des époques différentes avec des modes constructifs différents, des fondations hétérogènes et sans liaison entre elles et que l'apparition des désordres est due à une insuffisance des fondations eu égard à la mauvaise qualité du terrain, aggravée par la construction en plusieurs phases de bâtiments de constitution différente.
L'expert retient qu'en façade, certains désordres étaient existants avant l'entrée dans les lieux notamment les arrachements de maçonnerie, et le décollement du couvre joint en façade ouest; également que le bandeau était existant avant l'entrée dans les lieux que d'autres fissures, (6,11, 12,13, 2,9), existaient ainsi que les traces de réparation, (fissures 1,4, 7,10) ; que d'autres fissures sont récentes, (fissure 5).
À l'intérieur, il retient que de nombreuses fissures n'existaient pas au moment de l'entrée dans les lieux notamment les fissures au-dessus de l'arcade de l'entrée, dans le dégagement, dans la cuisine.
L'expert date les travaux réalisés par le vendeur avant la vente ainsi qu'il suit : le ravalement de la façade ouest dans un délai de quatre à six ans avant l'acte, la reprise d'un arrachement de maçonnerie, le masticage de fissures en façade, dans un délai de cinq à dix ans, le traitement des fissures et la remise en peinture dans l'entrée, dans la cuisine avec toile de verre et dans le dégagement notamment, le rebouchage grossier de certaines fissures dans l'entrée et dans la cuisine, ainsi que la remise en peinture du séjour, dans un délai de deux à quatre ans.
Il préconise un renforcement des fondations, sauf sous la buanderie, par injection de résine, l'imperméabilisation du pourtour de la maison avec création d'un caniveau de drainage.
Les travaux avec les embellissements sont chiffrés à 87'963,15 € TTC.
La demande de Mme [C] qui tend à l'annulation de la vente est à titre principal fondée sur le dol.
Selon l'article 1137 du Code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également le dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il résulte des investigations de l'expert judiciaire, dont les constatations et conclusions sont précisément motivées et étayées, y compris dans ses réponses aux dires des parties, et qu'aucun autre élément d'analyse technique ne vient remettre en cause, que de nombreuses fissures existaient sur la façade du bien vendu au moment de la transaction litigieuse même si d'autres sont apparues postérieurement; qu'elles avaient fait l'objet de différents travaux dans un délai allant de quatre à dix ans préalablement à la vente, les dits travaux consistant dans la mise en 'uvre de divers procédés les ayant masquées, notamment la pose d'un joint entre le corps principal de la maison d'habitation et la buanderie, dont il est relevé par l'expert qu'il ne constitue pas l'habillage d'un joint de dilatation créé, également dans un arrachement de maçonnerie repris et des fissures traitées au mastic et par un ravalement de façade récent, un bandeau traitant des fissures anciennes à la jonction de deux bâtiments à l'arrière de la descente d'eaux pluviales, autant d'éléments qui en l'état de la clause figurant à l'acte sur l'absence de travaux réalisés dans les dix ans et en l'état du silence gardé par les vendeurs à leur égard, témoignent de la volonté des vendeurs, non pas seulement de vouloir présenter un bien propre à la vente, ainsi qu'ils le prétendent, mais bien de dissimuler un phénomène de fissuration important et récurrent relevant notamment d'un problème structurel et ce :
- compte tenu des observations de l'expert sur la mauvaise qualité des sols et l'insuffisance des fondations, confirmée par l'étude géotechnique ('les fondations très superficielles de la maison sans débord sont de géométrie variable et reposent sur un matériau argilo-limoneux dont les caractéristiques mécaniques sont très faibles et évolutives dans le temps'),
- compte tenu des modalités de construction du bien en plusieurs corps de bâtiments,
- compte tenu de la nature des travaux préconisés pour y mettre fin.
Les conclusions de l'expert judiciaire ci-dessus citées sont d'ailleurs rejointes par celles de l'expert amiable préalablement missionné par Madame [C], lequel était intervenu le 6 janvier 2018 et avait considéré, eu égard à l'importance du nombre de désordres, à leur position, leur répartition, mais aussi aux différentes traces de réactivation d'anciennes fissures, que le bâtiment n'avait pas été stable par le passé et qu'il n'était toujours pas stable à ce jour ; que quelques désordres provenaient de défauts structurels et qu'ils avaient aussi été révélés par l'instabilité générale de l'ouvrage qui provient du sol d'assise du bâtiment. Cet intervenant a d'ailleurs aussi retenu, à propos de la bande de couleur blanche verticale figurant en façade Est, qu'elle 'ne peut s'expliquer que par un souhait de masquer un désordre beaucoup plus important que celui existant de l'autre côté du bâtiment derrière la descente d'eaux pluviales', 'un non initié pouvant y voir un simple effet de style' de sorte que 'Madame [C] a fait l'acquisition d'un bien en apparence très sain, confortée par des pièces intérieures toutes refaites par des peintures fraîches'.
Il rejoint encore sur ce point l'expert judiciaire qui a également retenu qu'à l'intérieur de la maison, la plupart des fissures existaient, mais n'étaient pas visibles, ce qui conforte le fait que Mme [C] n'a pu avoir conscience de la réalité et de l'importance de la situation de fissuration.
La circonstance que les travaux de colmatage des fissures soient qualifiés pour certains par l'expert judiciaire de sommaires ou grossiers est sans incidence dès lors :
- que leur nature (bandeau, et couvre joint) pouvait ne pas être associée à la présence de fissures par un acquéreur, dont rien ne démontre, en outre, qu'il soit un professionnel de la construction malgré les allégations contraires de Monsieur et Madame [U],
- que les vendeurs se sont abstenus de révéler leur ancienneté et leur traitement,
soit autant de circonstances qui font que l'acquéreur n'a pas été en mesure de réaliser l'ampleur et l'importance du phénomène du fait du silence gardé par les vendeurs sur une situation que pourtant ils connaissaient.
Le moyen tiré par les vendeurs de la prise des arrêtés de catastrophe naturelle, postérieurement à la vente pour des périodes antérieures à celle-ci ne peut être davantage avancé dans la mesure où les explications données par l'ensemble des intervenants techniques démontrent que les vendeurs connaissaient l'ampleur et la récurrence du phénomène de fissuration, lequel existait antérieurement à la vente et antérieurement à la période visée par les arrêtés et où cette situation ne les dispensait de toute façon pas de porter à la connaissance de leur acquéreur l'existence des fissures, qui par leur étendue, constituaient un élément grave et déterminant de son consentement.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la réticence dolosive des vendeurs et en ce qu'il a, en conséquence, prononcé, sur la demande de l'acquéreur, l'annulation de la vente intervenue avec l'acte du 16 mai 2017.
Le jugement sera également confirmé :
- en ce qu'il a ordonné la restitution du prix d'achat de 370'000 € comme une conséquence nécessaire de l'annulation de la vente en contrepartie de la restitution du bien,
- en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C] les sommes versées au titre de la commission de l'agence immobilière, 15'000 € et des frais d'actes, 25'981,52 euros, au même titre
- en ce qu'il a rejeté la demande au titre du remboursement des taxes foncières dans la mesure où en application du code général des impôts, l'administration fiscale accorde aux propriétaires qui les a payées et dont le titre est rétroactivement annulé, le dégrèvement des taxes foncières après publication de l'acte consacrant la nouvelle situation de propriété au fichier immobilier.
S'agissant des demandes formulées par Mme [C] au titre des travaux, que le tribunal a arbitrés à la somme totale de 4 721,42 euros et pour lequel un appel incident est formé par l'intimée à concurrence de 18'574 €, la cour retient qu'il est à cet égard produit un ensemble de documents consistant :
- dans des tickets de caisse Castorama ou Décathlon, lesquels ne permettent pas de démontrer que l'engagement des dépenses ainsi consacrées aurait été affecté à des travaux de conservation utiles au bien,
- dans une facture de travaux électriques établie par SLD négoce à la date du 17 décembre 2017 qui mentionne une adresse de livraison différente de l'adresse du bien en cause,
- dans la facture d'une entreprise de carrelage pour 4 666,08 euro et dans la facture d'éléments pour un insert dont rien ne prouve qu'il s'agisse d'achats effectivement affectés à des travaux sur la maison,
- dans des factures de matériaux divers et dans une facture d'éléments de rangement de cuisine du magasin Leroy Merlin, dont rien ne permet, non plus, de retenir qu'ils ont été affectés à la maison en cause,
- dans un devis de jardinage qui ne peut faire preuve de la réalisation effective de travaux.
Seules seront donc retenues :
- les dépenses engagées par suite de la commande réalisée auprès de l'entreprise Lapeyre pour la porte d'entrée à concurrence de la somme de 2 345,96 €, l'artisan menuisier attestant avoir posé ladite porte en précisant que celle existante était impossible à actionner,
- les dépenses engagées au titre de la fourniture et de l'installation de radiateurs dont il est précisé qu'ils ont été livrés à l'adresse du bien pour 1 865,66 €,
- la facture de travaux de ramonage effectués sur place pour 58 €.
La condamnation de ce chef prononcée in solidum contre Monsieur et Madame [U], après infirmation du jugement de ce chef, s'élèvera, en conséquence, à la somme de 4 269,62€.
Madame [C] formule également un appel incident au titre de la condamnation prononcée en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, demandant l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité ces condamnations aux sommes respectives de 5 000 € et 6 000 € et réclamant la somme de 15'000 € au titre de son préjudice moral, outre celle de 300 € par mois à compter de son assignation en référé jusqu'au jour de la restitution des lieux, en réparation de son préjudice de jouissance.
Aucun élément ne venant cependant caractériser ces préjudices pour une ampleur supérieure à celle justement arbitrée par le tribunal, la cour confirmera le jugement sur ces deux chefs de condamnation.
Il n'y a pas lieu d'élever le montant de l'astreinte prononcée par le tribunal, assortissant la condamnation de vendeurs à réaliser la publication de la décision à intervenir.
Les demandes subsidiaires de Madame [C] aux fins de condamnation de vendeurs à lui payer le montant des travaux de reprise nécessaires est sans objet dès lors que l'annulation de la vente a été prononcée.
Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.
Succombant, Monsieur et Madame [U] seront condamnés, in solidum, à verser à Madame [C] la somme supplémentaire de 3 000 € au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu'à supporter les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de de Toulon le 1er décembre 2021 sur le montant de la condamnation des époux [U] au titre des travaux réalisés par Madame [C] ;
Confirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] à verser à Madame [M] [C] la somme de 4 269,62 € à titre de dommages-intérêts au titre du coût des travaux réalisés dans le bien ;
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] à verser à Madame [R] [C] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,civile au titre des frais exposés devant la cour.
La greffière, La présidente,
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 01 SEPTEMBRE 2026
N° 2026/ 324
Rôle N° RG 21/17498 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQ6A
[W] [U]
[T] [Y] épouse [U]
C/
[M] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anna TRIQUI
Me Olivier SINELLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 01 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00166.
APPELANTS
Monsieur [W] [U]
né le 09 Juin 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Madame [T] [Y] épouse [U],
née le 24 Jui n 1950 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés et assistés par Me Anna TRIQUI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Stéphane PAILHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [M] [C]
née le 14 Février 1970 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Olivier SINELLE de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente
Madame Louise de BECHILLON, conseillère
Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire (rédactrice)
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026,
Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 1er décembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déclare l'action en nullité de la vente de Madame [M] [C] recevable,
' annule la vente intervenue entre Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] (les époux [U]) d'une part, et Madame [C], d'autre part, suivant acte authentique du 16 mai 2017,
' condamne en conséquence in solidum Monsieur et Madame [U] à verser à Madame [C] la somme de 45'702,94 € au titre de la commission versée à l'agence immobilière, au titre des frais d'actes notariés et au titre des travaux,
' rejette les demandes plus amples de Madame [C] relatives aux taxes foncières,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] à publier la décision au service de la publicité foncière dans le délai d'un mois à compter du jour où la décision sera devenue définitive,
' dit que faute par Monsieur et Madame [U] de procéder à cette publication, ils seront redevables d'une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard jusqu'à justification de l'opposabilité de l'annulation de la vente aux tiers,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, la somme de 6 000€ en réparation de son préjudice moral, la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejette les demandes de Monsieur et Madame [U] au titre du préjudice moral et de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne in solidum Monsieur et Madame [U] aux dépens, y compris les dépens du référé et les frais d'expertise judiciaire,
' ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement retient, en substance, que l'action est recevable car Madame [C] justifie de la publication de l'assignation ; qu'au moment de la vente à Madame [C], Monsieur et Madame [U] savaient, pour les avoir masquées, que la maison comportait, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, de nombreuses fissures d'une ampleur certaine et qu'ils les ont délibérément dissimulées ; que le coût des travaux de reprise évalués à 87'963,15 € TTC par l'expert judiciaire et l'étendue des travaux préconisés révèlent l'ampleur du phénomène de fissuration; que cet élément était déterminant du consentement de l'acquéreur de sorte que le dol est caractérisé et que la nullité de la vente doit être prononcée.
Il retient, sur les conséquences de cette nullité, que le prix d'achat de 370'000 € doit être restitué et que Madame [C] doit se voir indemnisée des sommes de 15'000 € et 25'981,52 euros respectivement payées à l'agence immobilière et au notaire pour les frais de l'acte ; que la demande au titre des taxes foncières doit être rejetée ; qu'au titre des travaux engagés par l'acquéreur, il est justifié de dépenses d'un montant de 4 721,42 € ; que Madame [C] n'a pas été empêchée d'habiter son bien, mais qu'elle l'a habité dans un état partiellement sinistré pendant plus de quatre années et qu'elle a également subi un préjudice moral, les dits préjudices devant être indemnisés par les sommes respectives de 5 000 € et 6 000 €.
Vu l'appel interjeté par Monsieur et Madame [U] le 13 décembre 2021 ;
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame [U] en date du 30 avril 2026, demandant à la cour de :
' déclarer leur demande recevable,
' rejeter les demandes de Madame [C],
' infirmer le jugement et par l'effet dévolutif de l'appel,
' dire que le consentement de l'acquéreur n'a pas été vicié, qu'il n'y a ni dissimulation intentionnelle, ni erreur sur les qualités essentielles du bien vendu, que le phénomène de fissuration n'est pas constitutif d'un vice caché relevant de la garantie des vendeurs,
' en conséquence, dire n'y avoir lieu au prononcé de la résolution de la vente,
' à titre reconventionnel, condamner Madame [C] à leur payer la somme de 30'000 € au titre du préjudice moral,
' en tout état de cause, condamner Madame [C] à leur payer la somme de 15'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
' écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils font essentiellement valoir qu'il y a eu des arrêtés de catastrophe naturelle, qui sont la preuve de la mauvaise qualité du terrain, laquelle a conduit à la création de fissures dont ils n'avaient absolument pas conscience et soulignent que ces arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris en septembre 2018 et en avril 2020 pour les années 2017 et 2019 ; que ces phénomènes de sécheresse sont donc intervenus après la vente, conclue le 16 mai 2017 et qu'ils coïncident avec la période où Madame [C] aurait constaté l'apparition des fissures ; ils affirment donc que les fissures sont nécessairement intervenues entre le 16 mai 2017 et le 31 janvier 2018 ; qu'ils pensaient en toute bonne foi avoir rebouché des fissures d'ordre esthétique dont le nombre était bien inférieur à celui constaté par Madame [C] quelques mois après son entrée dans les lieux ; qu'il ne peut par ailleurs être retenu que les fissures n'étaient pas apparentes au moment de l'entrée en jouissance de l'acquéreur ; qu'à cet égard, les attestations de Madame [C] ne sont pas probantes et sont en contradiction avec les conclusions de l'expert judiciaire ; qu'il résulte des conclusions de cet expert que les désordres étaient visibles, celui-ci ayant noté que les rebouchages avaient été sommaires, leur visibilité étant contraire à la volonté de dissimulation qui leur est reprochée ; que le masticage déficient de la façade a été effectué, selon l'expert, dans un délai de cinq à dix ans avant la vente ; que les interventions effectuées, limitées à un travail de surface visible, ne peuvent être assimilées à des travaux destinés à masquer un désordre grave ; que Madame [C] a visité le bien à cinq reprises et qu'elle n'est pas une profane en matière de construction pour être chef d'une entreprise dans le domaine de la location de logements ; qu'aucune rétention dolosive ne peut donc être retenue ; qu'il ne peut davantage leur être reproché une volonté de dissimuler à raison de la pose d'une toile de verre qui est considérée par la Cour de cassation comme un traitement courant destiné à stabiliser des microfissures, qui aurait pu être parfaitement efficace si la maison n'avait pas été affectée par l'épisode de sécheresse exceptionnelle survenu après la vente ; qu'il faut se rapporter à la datation faite par l'expert des différents travaux réalisés, lesquels sont évalués comme ayant entre deux et dix ans d'ancienneté ; qu'ils ont fait leurs travaux de bonne foi pensant procéder à des améliorations d'ordre esthétique et qu'il ne peut, non plus, leur être reproché d'avoir fait des travaux de propreté pour mettre leur bien en valeur avant la vente ; que la croyance légitime des vendeurs à l'efficacité des travaux préparatoires est exclusif du dol ; qu'ils ignoraient les causes et l'origine de l'apparition de certaines des fissures ; que si l'acquéreur n'est pas un professionnel, les vendeurs ne le sont pas davantage et que l'action ne peut, non plus prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés car le vice n'était pas caché et car la gravité, indispensable à la résolution de la vente, n'existe pas.
M et Mme [U] contestent par ailleurs les préjudices invoqués par l'acquéreur et sollicitent, pour leur part, la réparation de leur propre préjudice moral.
Vu les conclusions de Madame [C] en date du 5 mai 2026, demandant à la cour de :
' confirmer le jugement sur l'annulation de la vente, sur la condamnation à restitution du prix, à restitution de la commission versée, à restitution des frais d'actes, sur le principe de l'indemnisation au titre des travaux, sur la publication sous astreinte, sur le rejet des demandes de condamnation de Monsieur et Madame [U], sur le principe de la réparation de leur préjudice moral et de jouissance ainsi que en ses dispositions accessoires,
' infirmer le jugement sur les sommes allouées à titre de dommages-intérêts et sur le rejet des demandes relatives aux taxes foncières,
' statuant à nouveau, dire que son consentement a été vicié par le dol et prononcer l'annulation de la vente et condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C], outre la restitution telle qu'ordonnée par le jugement, les taxes foncières depuis l'année 2017 jusqu'à l'année 2025, les travaux entrepris pour 18'574 €, soit un total de 449 139,02€,
' réformer le jugement sur l'astreinte de publication et la fixer à 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
' subsidiairement, dire que le consentement a été vicié par l'erreur sur les qualités essentielles de la maison et prononcer l'annulation de la vente avec les mêmes conséquences que précédemment,
' plus subsidiairement, retenir le vice caché et prononcer la résolution de la vente avec les mêmes conséquences que précédemment,
' très subsidiairement,
' dire que le phénomène grave de fissuration est constitutif d'un vice caché et condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à lui verser la somme de 365'405,70 € au titre des travaux de reprise nécessaires avec indexation sur l'indice BT 01 entre le mois de mai 2024 et le jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal depuis la date de l'assignation en référé, le 31 janvier 2018 jusqu'à parfait paiement, et capitalisation annuelle des intérêts,
' en tout état de cause, rejeter les demandes des appelants,
' les condamner solidairement à lui payer la somme de 300 € par mois à compter de l'assignation en référé jusqu'à la restitution des lieux en réparation du préjudice de jouissance, la somme de 15'000 € en réparation du préjudice moral, la somme de 15'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner in solidum les appelants à supporter les entiers dépens comprenant les dépens du référé, les frais de l'expertise, avec distraction pour les dépens d'appel.
Elle expose à son tour, en substance, qu'il résulte des pièces du dossier, 5,17 et 18, confirmées par les constatations de l'expert judiciaire, pièce 19, que la maison a fait l'objet de phénomènes anciens et récurrents de fissurations qui ont été antérieurement traités par les époux [U], lesquels en avaient donc connaissance avant la vente comme ils l'ont d'ailleurs reconnu dans leurs dires du 29 août 2018 et du 2 novembre 2018 ; qu'elle pensait acquérir une maison qui avait son âge, mais se retrouve avec une maison qui est le siège d'un phénomène de fissurations nécessitant d'importants travaux ; que la méconnaissance de ce phénomène de fissuration et du montant des travaux de réparation porte sur les qualités essentielles du bien vendu et vicie son son consentement ; qu'en toute hypothèse, même si l'on écarte la réticence dolosive, les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés et que, dès lors qu'ils avaient également connaissance du vice de la chose, ils sont tenus de tous les dommages et intérêts.
À cet égard, elle formule les demandes telles qu'énoncées au dispositif de ses conclusions.
Elle souligne que l'expert n'a, à aucun moment, retenu l'existence d'un phénomène de mouvements de terrain à l'origine des fissures, puisqu'il conclut clairement que ces fissures proviennent d'une insuffisance de fondation eu égard à la mauvaise qualité du terrain, aggravée par une construction en plusieurs phases de corps de bâtiments de constitution différente ; que
pour apprécier le vice du consentement, la connaissance de la cause par le vendeur est sans incidence dès lors qu'il ne donne pas à son acquéreur une information fidèle et complète sur l'état du bien vendu ; que les vendeurs ont déclaré qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée sur l'immeuble dans les dix dernières années alors pourtant que la maison a bien fait l'objet de divers traitements de la part des époux [U], lesquels ont été propriétaires du bien du 23 mars 2001 au 16 mai 2017 ; que ceux-ci ne démontrent pas qu'elle serait un professionnel de l'immobilier tandis que Monsieur et Madame [U] ont une société civile immobilière qui fait de la location de logement ; que les pièces du dossier établissent clairement que le bien vendu est sujet à un phénomène de fissurations récurrent et important, d'origine structurelle, parfaitement connu des vendeurs qui l'ont traité plusieurs fois pendant qu'ils étaient propriétaires, dont la dernière fois, peu de temps avant la vente ; que dès lors qu'ils avaient constaté l'existence de fissures et mis en 'uvre des travaux de traitement, ils devaient en informer l'acquéreur et ne devaient pas mentir en prétendant le contraire dans l'acte et que le fait d'avoir menti dans l'acte en prétendant qu'il n'y avait pas eu de travaux depuis moins de dix ans est un comportement dolosif et viole le principe de bonne foi.
Vu l'ordonnance de clôture du 5 mai 2026, révoquée à l'audience avec l'accord des parties et le prononcé d'une nouvelle clôture avant l'ouverture des débats.
MOTIFS
Suivant acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 4], le 23 mars 2001, les époux [U] ont acheté une maison qu'ils ont ensuite revendue le 16 mai 2017 au prix de 370'000 €.
Dans ce dernier acte, (page 10), le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente et qu'aucun élément constitutif d'ouvrages ou d'équipements indissociables de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.
Madame [C] s'est cependant plainte de l'apparition de fissures sur les murs et sur les plafonds, et elle a, dans ces conditions, sollicité en référé, par exploit du 31 janvier 2018, l'organisation d'une expertise.
Le premier accedit de l'expertise s'est tenu le 27 juin 2018, l'expert constatant alors l'existence de nombreuses fissures réapparaissant sur d'anciennes fissures déjà traitées.
Son rapport, déposé le 16 juillet 2019, permet de retenir des éléments suivants :
En façade, l'expert constate un bandeau de teinte différente, visible du côté Est qui a vraisemblablement pour origine le traitement d'une ancienne fissure à l'arrière de la descente d'eaux pluviales située à la jonction de deux corps de bâtiments.
En façade sud, deux fissures sont également visibles sur le pignon d'un retour de toiture.
En façade ouest, il existe des arrachements de maçonnerie, fissures, ouverture de joint de dilatation, l'expert précisant que certaines des fissures sont récentes, mais que d'autres ont été traitées et sont ré-activées ; il existe une fissure verticale du bas vers le haut, qui s'agrandit, qui a été traitée au mastic et qui se ré-ouvre ; de nombreuses fissures affectent les parties courantes de la façade récemment ravalée ; sur cette même façade, il existe un couvre joint disposé entre le corps principal de la maison et la buanderie qui s'ouvre avec un arrachement de maçonnerie en tête et qui a été posé sur une fissure qui s'est donc créée à la jonction des deux corps de bâtimenst.
En façade nord, il existe une fissure en angle qui est visible avec diverses fissures qui affectent également la buanderie.
Cette façade est également affectée de nombreuses fissures dont l'une est notée comme mastiquée.
À l'intérieur, il existe des fissures dans pratiquement toutes les pièces, sauf dans la véranda. Certaines ont été sommairement rebouchées, d'autres sont traitées avec un calicot ou rebouchées, puis repeintes, puis ré-ouvertes.
Dans l'entrée, des fissures sont visibles au plafond. Un calicot apparent sur l'arcade qui sépare l'entrée du dégagement donnant accès aux pièces de la maison est relevé.
Au WC, il existe, sur le plafond, des fissures convergentes.
Le plafond du dégagement est parcouru par plusieurs fissures dont certaines ont été sommairement rebouchées, d'autres traitées avec un calicot ou rebouchées, puis repeintes, puis ré-ouvertes.
Dans le dégagement, les murs sont également fissurés.
Dans le séjour, plusieurs fissures affectent les murs et cloisons ; certaines ne sont visibles qu'en lumière rasante notamment sur la cloison, signe qu'elles ont été repeintes puis se ré-ouvriront.
Dans la chambre parentale, d'anciennes fissures ont été repeintes ; il y a des signes de boursouflure qui démontrent qu'elles subissent une compression et vont se ré-ouvrir.
Dans la seconde chambre, il y a une fissure horizontale sur le mur sud qui a été repeinte et qui se ré-ouvre sous l'effet d'une compression.
Dans la cuisine, il existe de multiples fissures visibles, l'une, importante, est en desaffleur ; elle a été pontée avec un tissu de verre, rebouchée puis s'est ré-ouverte.
D'autres anciennes fissurent ont été rebouchées grossièrement. L'expert note que la toile de verre est un produit très souvent conseillé pour repeindre une paroi qui a tendance à se fissurer régulièrement.
Selon l'expert, la salle de bain n'est pas épargnée.
L'expert, analysant l'ensemble des désordres ainsi relevés, conclut qu'il s'agit de fissures évolutives ainsi qu'en témoigne leur réactivation après traitement ; que certaines fissures en façade sont fines et ne présentent qu'un défaut esthétique, mais que d'autres sont plus importantes et que des infiltrations peuvent se produire ; que les arrachements de maçonnerie sont susceptibles, à terme, d'engendrer des infiltrations, de même que le décollement du couvre joint ; que les fissures intérieures sont aussi évolutives et importantes ; qu'elles présentent un défaut d'ordre esthétique et compromettent la durabilité des embellissements; que ces fissures, par leur nombre, forme et évolution, révèlent une instabilité des fondations très probablement due à des variations de teneur en eau du sol ; qu'en outre, la maison est constituée de plusieurs corps de bâtiments construits à des époques différentes avec des modes constructifs différents, des fondations hétérogènes et sans liaison entre elles et que l'apparition des désordres est due à une insuffisance des fondations eu égard à la mauvaise qualité du terrain, aggravée par la construction en plusieurs phases de bâtiments de constitution différente.
L'expert retient qu'en façade, certains désordres étaient existants avant l'entrée dans les lieux notamment les arrachements de maçonnerie, et le décollement du couvre joint en façade ouest; également que le bandeau était existant avant l'entrée dans les lieux que d'autres fissures, (6,11, 12,13, 2,9), existaient ainsi que les traces de réparation, (fissures 1,4, 7,10) ; que d'autres fissures sont récentes, (fissure 5).
À l'intérieur, il retient que de nombreuses fissures n'existaient pas au moment de l'entrée dans les lieux notamment les fissures au-dessus de l'arcade de l'entrée, dans le dégagement, dans la cuisine.
L'expert date les travaux réalisés par le vendeur avant la vente ainsi qu'il suit : le ravalement de la façade ouest dans un délai de quatre à six ans avant l'acte, la reprise d'un arrachement de maçonnerie, le masticage de fissures en façade, dans un délai de cinq à dix ans, le traitement des fissures et la remise en peinture dans l'entrée, dans la cuisine avec toile de verre et dans le dégagement notamment, le rebouchage grossier de certaines fissures dans l'entrée et dans la cuisine, ainsi que la remise en peinture du séjour, dans un délai de deux à quatre ans.
Il préconise un renforcement des fondations, sauf sous la buanderie, par injection de résine, l'imperméabilisation du pourtour de la maison avec création d'un caniveau de drainage.
Les travaux avec les embellissements sont chiffrés à 87'963,15 € TTC.
La demande de Mme [C] qui tend à l'annulation de la vente est à titre principal fondée sur le dol.
Selon l'article 1137 du Code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également le dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il résulte des investigations de l'expert judiciaire, dont les constatations et conclusions sont précisément motivées et étayées, y compris dans ses réponses aux dires des parties, et qu'aucun autre élément d'analyse technique ne vient remettre en cause, que de nombreuses fissures existaient sur la façade du bien vendu au moment de la transaction litigieuse même si d'autres sont apparues postérieurement; qu'elles avaient fait l'objet de différents travaux dans un délai allant de quatre à dix ans préalablement à la vente, les dits travaux consistant dans la mise en 'uvre de divers procédés les ayant masquées, notamment la pose d'un joint entre le corps principal de la maison d'habitation et la buanderie, dont il est relevé par l'expert qu'il ne constitue pas l'habillage d'un joint de dilatation créé, également dans un arrachement de maçonnerie repris et des fissures traitées au mastic et par un ravalement de façade récent, un bandeau traitant des fissures anciennes à la jonction de deux bâtiments à l'arrière de la descente d'eaux pluviales, autant d'éléments qui en l'état de la clause figurant à l'acte sur l'absence de travaux réalisés dans les dix ans et en l'état du silence gardé par les vendeurs à leur égard, témoignent de la volonté des vendeurs, non pas seulement de vouloir présenter un bien propre à la vente, ainsi qu'ils le prétendent, mais bien de dissimuler un phénomène de fissuration important et récurrent relevant notamment d'un problème structurel et ce :
- compte tenu des observations de l'expert sur la mauvaise qualité des sols et l'insuffisance des fondations, confirmée par l'étude géotechnique ('les fondations très superficielles de la maison sans débord sont de géométrie variable et reposent sur un matériau argilo-limoneux dont les caractéristiques mécaniques sont très faibles et évolutives dans le temps'),
- compte tenu des modalités de construction du bien en plusieurs corps de bâtiments,
- compte tenu de la nature des travaux préconisés pour y mettre fin.
Les conclusions de l'expert judiciaire ci-dessus citées sont d'ailleurs rejointes par celles de l'expert amiable préalablement missionné par Madame [C], lequel était intervenu le 6 janvier 2018 et avait considéré, eu égard à l'importance du nombre de désordres, à leur position, leur répartition, mais aussi aux différentes traces de réactivation d'anciennes fissures, que le bâtiment n'avait pas été stable par le passé et qu'il n'était toujours pas stable à ce jour ; que quelques désordres provenaient de défauts structurels et qu'ils avaient aussi été révélés par l'instabilité générale de l'ouvrage qui provient du sol d'assise du bâtiment. Cet intervenant a d'ailleurs aussi retenu, à propos de la bande de couleur blanche verticale figurant en façade Est, qu'elle 'ne peut s'expliquer que par un souhait de masquer un désordre beaucoup plus important que celui existant de l'autre côté du bâtiment derrière la descente d'eaux pluviales', 'un non initié pouvant y voir un simple effet de style' de sorte que 'Madame [C] a fait l'acquisition d'un bien en apparence très sain, confortée par des pièces intérieures toutes refaites par des peintures fraîches'.
Il rejoint encore sur ce point l'expert judiciaire qui a également retenu qu'à l'intérieur de la maison, la plupart des fissures existaient, mais n'étaient pas visibles, ce qui conforte le fait que Mme [C] n'a pu avoir conscience de la réalité et de l'importance de la situation de fissuration.
La circonstance que les travaux de colmatage des fissures soient qualifiés pour certains par l'expert judiciaire de sommaires ou grossiers est sans incidence dès lors :
- que leur nature (bandeau, et couvre joint) pouvait ne pas être associée à la présence de fissures par un acquéreur, dont rien ne démontre, en outre, qu'il soit un professionnel de la construction malgré les allégations contraires de Monsieur et Madame [U],
- que les vendeurs se sont abstenus de révéler leur ancienneté et leur traitement,
soit autant de circonstances qui font que l'acquéreur n'a pas été en mesure de réaliser l'ampleur et l'importance du phénomène du fait du silence gardé par les vendeurs sur une situation que pourtant ils connaissaient.
Le moyen tiré par les vendeurs de la prise des arrêtés de catastrophe naturelle, postérieurement à la vente pour des périodes antérieures à celle-ci ne peut être davantage avancé dans la mesure où les explications données par l'ensemble des intervenants techniques démontrent que les vendeurs connaissaient l'ampleur et la récurrence du phénomène de fissuration, lequel existait antérieurement à la vente et antérieurement à la période visée par les arrêtés et où cette situation ne les dispensait de toute façon pas de porter à la connaissance de leur acquéreur l'existence des fissures, qui par leur étendue, constituaient un élément grave et déterminant de son consentement.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la réticence dolosive des vendeurs et en ce qu'il a, en conséquence, prononcé, sur la demande de l'acquéreur, l'annulation de la vente intervenue avec l'acte du 16 mai 2017.
Le jugement sera également confirmé :
- en ce qu'il a ordonné la restitution du prix d'achat de 370'000 € comme une conséquence nécessaire de l'annulation de la vente en contrepartie de la restitution du bien,
- en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [C] les sommes versées au titre de la commission de l'agence immobilière, 15'000 € et des frais d'actes, 25'981,52 euros, au même titre
- en ce qu'il a rejeté la demande au titre du remboursement des taxes foncières dans la mesure où en application du code général des impôts, l'administration fiscale accorde aux propriétaires qui les a payées et dont le titre est rétroactivement annulé, le dégrèvement des taxes foncières après publication de l'acte consacrant la nouvelle situation de propriété au fichier immobilier.
S'agissant des demandes formulées par Mme [C] au titre des travaux, que le tribunal a arbitrés à la somme totale de 4 721,42 euros et pour lequel un appel incident est formé par l'intimée à concurrence de 18'574 €, la cour retient qu'il est à cet égard produit un ensemble de documents consistant :
- dans des tickets de caisse Castorama ou Décathlon, lesquels ne permettent pas de démontrer que l'engagement des dépenses ainsi consacrées aurait été affecté à des travaux de conservation utiles au bien,
- dans une facture de travaux électriques établie par SLD négoce à la date du 17 décembre 2017 qui mentionne une adresse de livraison différente de l'adresse du bien en cause,
- dans la facture d'une entreprise de carrelage pour 4 666,08 euro et dans la facture d'éléments pour un insert dont rien ne prouve qu'il s'agisse d'achats effectivement affectés à des travaux sur la maison,
- dans des factures de matériaux divers et dans une facture d'éléments de rangement de cuisine du magasin Leroy Merlin, dont rien ne permet, non plus, de retenir qu'ils ont été affectés à la maison en cause,
- dans un devis de jardinage qui ne peut faire preuve de la réalisation effective de travaux.
Seules seront donc retenues :
- les dépenses engagées par suite de la commande réalisée auprès de l'entreprise Lapeyre pour la porte d'entrée à concurrence de la somme de 2 345,96 €, l'artisan menuisier attestant avoir posé ladite porte en précisant que celle existante était impossible à actionner,
- les dépenses engagées au titre de la fourniture et de l'installation de radiateurs dont il est précisé qu'ils ont été livrés à l'adresse du bien pour 1 865,66 €,
- la facture de travaux de ramonage effectués sur place pour 58 €.
La condamnation de ce chef prononcée in solidum contre Monsieur et Madame [U], après infirmation du jugement de ce chef, s'élèvera, en conséquence, à la somme de 4 269,62€.
Madame [C] formule également un appel incident au titre de la condamnation prononcée en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, demandant l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité ces condamnations aux sommes respectives de 5 000 € et 6 000 € et réclamant la somme de 15'000 € au titre de son préjudice moral, outre celle de 300 € par mois à compter de son assignation en référé jusqu'au jour de la restitution des lieux, en réparation de son préjudice de jouissance.
Aucun élément ne venant cependant caractériser ces préjudices pour une ampleur supérieure à celle justement arbitrée par le tribunal, la cour confirmera le jugement sur ces deux chefs de condamnation.
Il n'y a pas lieu d'élever le montant de l'astreinte prononcée par le tribunal, assortissant la condamnation de vendeurs à réaliser la publication de la décision à intervenir.
Les demandes subsidiaires de Madame [C] aux fins de condamnation de vendeurs à lui payer le montant des travaux de reprise nécessaires est sans objet dès lors que l'annulation de la vente a été prononcée.
Le jugement sera confirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.
Succombant, Monsieur et Madame [U] seront condamnés, in solidum, à verser à Madame [C] la somme supplémentaire de 3 000 € au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu'à supporter les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de de Toulon le 1er décembre 2021 sur le montant de la condamnation des époux [U] au titre des travaux réalisés par Madame [C] ;
Confirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] à verser à Madame [M] [C] la somme de 4 269,62 € à titre de dommages-intérêts au titre du coût des travaux réalisés dans le bien ;
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [Y] épouse [U] à verser à Madame [R] [C] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,civile au titre des frais exposés devant la cour.
La greffière, La présidente,