CA Montpellier, 1re ch. civ., 1 septembre 2026, n° 25/05894

La SCI le Nuage est propriétaire d'un ensemble immobilier [Adresse 6], situé [Adresse 7] à Montpellier.

La SAS Avva Garden, immatriculée le 25 novembre 2019, exerce une activité de restaurant, bar, bar musical et salon de thé.

Par acte du 5 novembre 2019, M. [C] [G] et la SARL Oxmo, locataire commercial au sein de cet ensemble immobilier, ont conclu une promesse de vente du fonds de commerce de bar, restaurant, salon de thé, vente de produits alimentaires sur place ou à emporter, de la société Oxmo, aux termes de laquelle trois clauses suspensives étaient prévues (la signature d'un nouveau bail avec le paiement d'un droit d'entrée de 100 000 euros, le versement d'un dépôt de garantie de 32 000 euros et l'accord d'un organisme de contrôle sur le plan de la sécurité au regard du plan des lieux contenant une nouvelle cloison).

Par acte du 2 décembre 2019, la société Avva Garden a fait l'acquisition du fonds de commerce de la société Oxmo.

Par acte non daté, prenant effet le 1er décembre 2019, M. [C] [G] a signé, avec faculté de substitution, auprès de la SCI le Nuage un bail commercial, portant sur un local d'une surface de 386,68 m2, situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier [Adresse 8] Nuage, prévoyant un loyer avec un aménagement par période triennale, soit la somme annuelle de 108 000 euros TTC hors charges (9 000 euros par mois) du 1er février 2020 au 30 novembre 2022, la somme annuelle de 125 280 euros TTC hors charges (10 440 euros par mois) du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2025 et celle de 133 920 euros TTC hors charges (11 160 euros par mois) du 1er décembre 2025 au 30 novembre 2028.

Par trois avenants des 2 décembre 2019 et 1er juillet 2020, les parties au bail commercial ont pris acte de la substitution par la société Avva Garden, ont supprimé l'interdiction de faire du bruit et établi un échelonnement pour la dette locative des mois d'avril et mai 2020.

Par lettre du 23 septembre 2020, la SCI le Nuage a indiqué à la société Avva Garden qu'elle n'autoriserait pas la mise en place de fumoirs dans le local loué.

Par acte d'huissier de justice en date du 5 octobre 2020, la SCI le Nuage a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, à la société Avva Garden relatif à sept infractions au bail : le défaut de communication de l'assurance, l'absence de mise en place d'un prélèvement automatique, l'obligation d'obtention des autorisations administratives relatives aux travaux, l'obligation d'obtention de l'autorisation administrative d'ouverture au public, l'obtention de l'accord du bailleur pour l'apposition de signalétique sur les vitrines, l'encombrement des sorties de secours et l'utilisation irrégulière des parties communes.

Par acte d'huissier de justice du 3 novembre 2020, la société Avva Garden a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier afin de former opposition à ce commandement (RG 20/04910).

Par acte d'huissier de justice en date du 21 décembre 2020, Mme [V] [D], en sa qualité de responsable unique de sécurité de l'immeuble le Nuage, a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier la SCI le Nuage et la société Avva Garden en vue d'obtenir une expertise judiciaire aux fins de vérifier, notamment, si les aménagements réalisés par cette dernière sont conformes à la réglementation applicable pour un établissement recevant du public (ERP) en matière de sécurité incendie et d'accessibilité, aux règles de l'ensemble immobilier le Nuage, et d'examiner la démarche administrative suivie pour obtenir l'autorisation d'exploitation.

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 10 décembre 2021.

Par acte d'huissier de justice en date du 16 février 2022, la SCI le Nuage a délivré un commandement, visant la clause résolutoire, à la société Avva Garden afin, notamment, qu'elle se conforme aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire et aux activités autorisées et se mette en conformité avec les injonctions du préfet dans une lettre en date du 28 décembre 2021 et ce dans un délai d'un mois.

Par acte d'huissier de justice en date du 17 mai 2022, la SCI le Nuage a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier en constat de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et expulsion au regard du changement d'activités du fonds de commerce et de divers manquements répertoriés par le commandement en date du 16 février 2022. Cette affaire (RG 22/2381) a été jointe à l'affaire RG 20/4910.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2022, la SCI le Nuage a signifié à la société Avva Garden une ordonnance portant injonction de payer rendue par le tribunal de commerce de Montpellier, en date du 5 septembre 2022, pour un montant de 8 231,29 euros, outre intérêts et clause pénale, au titre des charges 2020 impayées. La société Avva Garden ayant formé opposition, par jugement du 7 octobre 2024, le tribunal de commerce de Montpellier s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Montpellier.

Le 1er février 2024, la société Avva Garden a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI le Nuage devant le tribunal judiciaire de Montpellier à l'audience du 25 avril 2024 aux fins de voir annuler le contrat de bail pour dol. L'assignation a été délivrée le 8 février 2024 et cette affaire (RG 24/848) a été jointe à l'affaire RG 20/4910.

Auparavant, le 10 novembre 2022, une plainte avec constitution de partie civile était déposée devant le doyen des juges d'instruction du tribunal judiciaire de Montpellier par la société Avva Garden, visant des faits d'escroquerie au jugement commis en bande organisée, de trafic d'influence, de chantage ainsi que d'abus d'autorité.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, la SCI le Nuage a signifié à la société Avva Garden un commandement de payer les loyers et charges, à hauteur d'une somme de 52 065,27 euros, arrêtée au mois de mars 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la SCI le Nuage a signifié à la société Avva Garden un commandement de payer les loyers et charges à hauteur d'une somme de 64 689,19 euros, arrêtée au mois de mai 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

La SCI le Nuage a fait établir deux procès-verbaux de constat les 14 juin et 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SCI le Nuage a signifié à la société Avva Garden un commandement de payer une somme de 124 016,27 euros, concernant les indemnités d'occupation de juin 2024 à février 2025 et la taxe foncière 2024, visant cette même clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la SCI le Nuage a délivré à la société Avva Garden une sommation et un commandement d'avoir à garnir et exploiter le fonds de commerce.

Se prévalant des commandements de payer du 15 mai 2024 et 12 février 2025, des procès-verbaux de constat et de la sommation d'avoir à garnir et exploiter le fonds de commerce, la SCI le Nuage a assigné la société Avva Garden et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, par actes de commissaire de justice des 16 et 20 mai 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, qui, par ordonnance de référé réputée contradictoire (la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc n'ayant pas constitué avocat), en date du 25 novembre 2025, a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Avva Garden ;

- rejeté les exceptions de litispendance et de connexité soulevées par la société Avva Garden ;

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet du commandement de payer en date du 15 mai 2024, et ce à compter du 16 juin 2025 ;

- ordonné l'expulsion de la société Avva Garden qui devra laisser les lieux loués ([Adresse 9] à [Localité 1]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique, si besoin est ;

- dit que le bailleur pourra après expulsion vider le local commercial de tous effets abandonnés afin de reprendre possession du local et en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- condamné la société Avva Garden à payer à titre provisionnel à la SCI le Nuage la somme de cent quatorze mille (114 000) euros , à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation ;

- condamné la société Avva Garden à payer à la SCI le Nuage la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Avva Garden aux dépens, dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que :

- il ne ressort pas des pièces versées aux débats une identité d'objets et de cause entre les demandes introduites dans le cadre de l'instance en référé et dans le cadre des instances au fond.

- sur les exceptions de connexité et de litispendance, la présente instance ne pouvant déboucher que sur une décision provisoire par nature en application de l'article 484 du code de procédure civile, elle n'apparaît pas de même nature que la procédure introduite au fond.

- le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 16 juin 2025 en application des dispositions contractuelles; la société Avva Garden est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date, occasionnant un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion.

- le contrat de bail prévoit une clause résolutoire. Il est justifié une absence d'exploitation du fonds en violation des clauses du bail commercial, un commandement de payer rappelant cette clause résolutoire et la partie défenderesse ne conteste pas aujourd'hui l'absence de règlement de la somme sollicitée dans le délai imparti.

- le dépôt de plainte avec constitution de partie civile ne constitue pas en lui-même une contestation sérieuse.

- aucun élément de preuve produit aux débats ne tend à démontrer que la société le Nuage avait connaissance avant la conclusion du bail commercial de faits volontairement cachés et qui, s'ils avaient été connus de la société Avva Garden, auraient eu une incidence sur son consentement. Dès lors, le moyen ne constitue pas une contestation sérieuse.

- la société Avva Garden ne produit pas de pièce tendant à démontrer qu'une utilisation du local conformément à sa destination est impossible du fait du bailleur. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne constitue pas une contestation sérieuse.

- s'agissant des sommes réclamées, la partie défenderesse ne conteste pas l'absence de règlement dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à remettre en cause le décompte.

- la société Avva Garden est par ailleurs redevable d'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle qu'il convient d'évaluer, en l'absence de tout autre justificatif sur la valeur locative des lieux, à la somme de 13 080 euros comprenant le loyer et les charges à compter du mois de juillet 2024.

Par déclaration en date du 4 décembre 2025, la société Avva Garden a relevé appel de cette ordonnance.

Après avoir été, par avis du 17 décembre 2025, fixée à l'audience du 19 mai 2026 en formation conseiller rapporteur en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile, l'affaire a été, à la demande de la SCI le Nuage, par avis du 10 février 2026, fixée à l'audience du 28 mai 2026 en formation collégiale.

Par conclusions notifiées le 15 février 2026, la société Avva Garden demande à la cour, au visa des articles L. 143-2 du code de commerce, 101, 107 et 835 du code de procédure civile, 1137 du code civil, 313-1 à 313-3, 132-71, 432-11, 312-10 à 312-12, 432-4 du code pénal, de :

- rejetant toutes demandes contraires,

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

- à titre principal, juger le juge des référés incompétent pour connaître des demandes de la SCI le Nuage, se déclarer incompétent,

- à titre subsidiaire, constater l'existence de constatations sérieuses portant sur le fond tenant à la plainte pénale, au dol allégué et à l'exception d'inexécution,

- juger n'y avoir lieu à référé,

- débouter la SCI le Nuage de toutes ses demandes,

- en tout état de cause, condamner la SCI le Nuage à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI le Nuage aux entiers dépens avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que :

- seul le juge du fond est compétent : dès lors que plusieurs procédures au fond sont actuellement pendantes devant le tribunal judiciaire de Montpellier, opposent les mêmes parties et portent sur le même bail commercial, la même clause résolutoire et les mêmes commandements de payer. Le juge de la mise en état a été désigné avant la saisine du juge des référés. L'instance au fond est pendante.

- les affaires présentent un lien de connexité, la procédure en référé, jugée séparément, risquerait d'aboutir à des décisions contradictoires avec celles rendues dans les procédures au fond, notamment compte tenu du dol et de l'exception d'inexécution soulevés au fond qui remettraient en cause la validité du bail et des obligations de paiement

- le commandement de payer du 8 mars 2024 vise à la fois les charges et les loyers impayés, alors que ces derniers sont au coeur des procédures au fond

- il existe des contestations sérieuses sur le fond : les faits constitutifs des infractions pénales sont en lien direct avec la validité et la loyauté des commandements visant la clause résolutoire. La plainte pénale met en cause la régularité et la sincérité des actes et procédures à l'origine de la demande de résiliation et d'expulsion.

- le dol est caractérisé : la capacité d'accueil du restaurant était un élément déterminant; plusieurs pièces techniques n'ont pas été communiquées avant la signature du contrat, la destination du local était un élément déterminant; or, le local ne permet pas l'accueil d'une activité de bar musical mais uniquement d'une activité de restauration assise

- l'exception d'inexécution est fondée : le local est impropre à sa destination actuelle (bar musical, mentionné sur le bail), constituant un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. La SCI le Nuage a également coupé le système de climatisation du restaurant, la contraignant à cesser son activité. Ces éléments légitiment une exception d'inexécution autorisant le preneur à suspendre le paiement des loyers.

- les lieux sont toujours garnis (matériel de cuisine, équipements frigorifiques, mobilier).

Par conclusions notifiées le 18 mars 2026, la SCI le Nuage demande à la cour :

- dire et juger l'appel nul et de nul effet,

- constater que l'ordonnance est définitive,

- subsidiairement, confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions sauf le montant des arriérés de loyers,

- statuant à nouveau, condamner la société Avva Garden à payer une somme de 325 000 euros à titre de provision pour loyers et charges arriérés,

- vu l'inexécution des obligations de sécurité et de paiement ainsi que la violation de son obligation d'exploitation de la société Avva Garden, prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,

- condamner la société Avva Garden à payer 15 000 euros d'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle expose que :

- l'appel n'a pas été dénoncé aux créanciers inscrits et est donc irrecevable.

- subsidiairement, la société Avva Garden n'a pas rempli ses obligations en accusant aujourd'hui un arriéré de loyers de 325 000 euros.

- la société Avva Garden a violé l'ensemble de ses obligations de sécurité comme l'atteste le rapport d'expertise de M. [L].

- la société Avva Garden a gravement manqué à l'exécution de ses obligations relativement à l'occupation et au fonctionnement du commerce, puisque depuis plus de 18 mois, ainsi qu'il a été constaté par procès-verbal de constat d'huissier du 14 juin 2024, ce commerce n'est pas exploité.

- le dol aurait été découvert 5 ans après la signature du bail, après une exécution régulière : ce n'est qu'avec l'évolution du dossier que la société Avva Garden a refusé de payer les loyers. Le dol ne repose sur aucun fondement puisque l'effectif était connu, que le nombre de 696 personnes n'a jamais été déterminant, pas plus que le classement dans la 3ème ou 4ème catégorie. La société Avva Garden écrivait au préfet qu' « au vu de la configuration de notre établissement, il n'a jamais été question d'accueillir plus de monde' ; aucune exception d'inexécution ne peut être évoquée de ce chef.

- la préfecture de l'Hérault, la mairie de [Localité 1] et la commission de sécurité se sont toutes trois prononcées sur la violation des règlements de sécurité de la part de la société Avva Garden.

- l'assignation en référé a pour but d'expulser le locataire pour défaut de paiement de loyers, défaut d'exploitation du fonds, et violation des obligations de sécurité, alors que l'instance au fond est basée sur la nullité du bail et sur le dol. Il n'y a donc pas identité d'objet et de cause.

- il n'y a aucun lien de causalité ou de connexité avec la plainte pénale, et la SCI le Nuage n'a jamais été convoquée par une autorité judiciaire.

Par conclusions notifiées le 30 mars 2026, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, assignée en appel provoqué par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2026, demande à la cour, au visa de l'article L. 143-2 du code de commerce, de lui donner, au fond, acte de ce qu'elle s'en rapporte à la justice sur les demandes des parties et de statuer sur les dépens comme de droit.

Elle indique être assignée en qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce, éventuellement pour se substituer au débiteur en vue de sauvegarder son gage. Elle s'en rapporte à la justice sur les demandes formulées par les parties.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la nullité de l'appel

Si la SCI le Nuage soutient à l'appui de sa demande de nullité de l'appel que celui-ci n'a pas été dénoncé aux créanciers inscrits et est, en conséquence, «irrecevable » (sic), il résulte des dispositions de l'article L. 143-2 du code de commerce que seuls les créanciers inscrits peuvent se prévaloir de l'absence de dénonciation de la demande de résiliation du bail par lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, et, auxquels, dans ce cas, la résiliation du bail serait inopposable.

Au demeurant, la SCI le Nuage a dénoncé l'instance d'appel à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, créancier inscrit, qui s'en rapporte à justice, de sorte que l'appel n'est affecté d'aucune cause de nullité ou d'irrecevabilité.

2- sur les pouvoirs du juge des référés

Les ordonnances du juge des référés étant des décisions provisoires, elles ne peuvent, par nature, contredire les jugements rendus par le juge du fond, de sorte qu'en l'espèce, l'exception de connexité ne peut être retenue.

Si l'appelant conclut à l'incompétence du juge des référés au profit de la compétence du juge du fond, aucun moyen relatif à la compétence du juge de la mise en état n'est développé à hauteur de cour. Il en résulte que les parties s'opposent, en réalité, sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés.

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Le tribunal judiciaire de Montpellier, juge du fond, est actuellement saisi par des demandes de chaque partie au bail, visant, d'une part, à l'acquisition de la clause résolutoire pour violations du bail commercial au titre de sept infractions, visées dans un commandement en date du 5 octobre 2020, pour changement d'activités du fonds de commerce et divers manquements listés par un commandement en date du 16 février 2022 et, d'autre part, à l'annulation du bail pour dol.

Il est également saisi d'une demande en paiement, relative aux charges locatives de l'année 2020.

Les manquements reprochés au preneur par le commandement du 16 février 2022 concernent, principalement, la nécessité pour ce dernier de se conformer aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire du 10 décembre 2021 et aux injonctions du préfet de l'Hérault dans une lettre en date du 28 décembre 2021, relatives à la mise en péril de la sécurité des personnes présentes dans l'établissement et à l'existence de risques quant à la sécurité des lieux.

Or l'assignation délivrée les 16 et 20 mai 2025 par la SCI le Nuage afin de saisir le juge des référés ainsi que les conclusions déposées dans la présente instance d'appel visent expressément des manquements du preneur à ses obligations relatives à la sécurité, dont est saisi le juge du fond, pour fonder la demande d'expulsion.

De même, les commandements de payer en date des 15 mai 2024 et 12 février 2025, fondant, en partie, la saisine du juge des référés, couvrent l'ensemble de la durée du bail depuis novembre 2019, et notamment, la période des charges locatives de l'année 2020, préalablement soumise au juge du fond.

Les violations du bail découlant du non-paiement des loyers et indemnités d'occupation et de l'absence d'exploitation du fonds de commerce, que déplore le bailleur devant le juge des référés, s'inscrivent dans celles ayant fondé, antérieurement, la saisine du juge du fond.

Ainsi, si les demandes formées en référé et au fond ne sont pas identiques dans leur objet, elles tendent à la cessation du bail aux torts de l'une ou l'autre des parties, qui relève de l'appréciation du juge du fond. A ce titre, l'analyse des contestations soulevées par le preneur au titre du dol et de l'exception d'inexécution, tirée de l'impropriété à destination, nécessite l'examen du bail et des obligations respectives de chaque partie, que seul le juge du fond peut effectuer.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le juge du fond a été préalablement saisi du litige opposant les parties, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI le Nuage tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de l'expulsion de la société Avva Garden et à sa condamnation à titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d'occupation au regard des commandements de payer des 15 mai 2024 et 12 février 2025, des procès-verbaux de constat des 14 juin et 5 septembre 2024 et de la sommation du 15 octobre 2024.

L'ordonnance déférée sera infirmée, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence et les exceptions de litispendance et de connexité soulevées par la société Avva Garden.

3- sur les autres demandes

La SCI le Nuage, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de la SCI le Nuage tendant à la nullité de l'appel ;

Infirme l'ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence ainsi que les exceptions de litispendance et de connexité ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI le Nuage tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de l'expulsion de la SAS Avva Garden et à sa condamnation à titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d'occupation au regard des commandements de payer des 15 mai 2024 et 12 février 2025, des procès-verbaux de constat des 14 juin et 5 septembre 2024 et de la sommation du 15 octobre 2024 ;

Condamne la SCI le Nuage à verser à la SAS Avva Garden une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI le Nuage aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.