CA Colmar, 3e ch. A, 31 août 2026, n° 25/03704

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 1er avril 2022, Mme [Q] [Y] épouse [M] a donné à bail à M. [R] [Z] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 1 200 euros.

Le 24 avril 2024, Mme [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant total de 2 073,46 euros correspondant au solde du loyer de février 2024 (700 euros), au loyer d'avril 2024 (1 241,96 euros) et au coût de l'acte (131,50 euros).

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 octobre 2024, Mme [M] a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, sollicitant en dernier lieu de voir :

- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 265,65 euros, avec intérêts légaux à compter du jugement, au titre des loyers impayés,

- constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- ordonner l'expulsion de M. [Z] sous astreinte de 35 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

- rejeter les demandes du défendeur,

- condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 241,96 euros jusqu'à la date effective de libération des lieux,

- dire et juger que cette indemnité sera indexée selon les modalités fixées par le bail du 1er avril 2022,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner M. [Z] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

Mme [M] a fait valoir que l'assignation en résiliation de bail avait bien été notifiée au préfet et que le locataire n'avait pas réglé l'intégralité de sa dette locative dans le délai de deux mois du commandement.

La demanderesse a soutenu que M. [Z] ne pouvait bénéficier de délais de paiement, faute pour lui d'avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

M. [Z] a conclu à l'irrecevabilité et au rejet des prétentions de Mme [M], subsidiairement à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, le défendeur a sollicité la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir qu'il n'était pas justifié de la notification de l'assignation au préfet, que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2024 avait été entièrement apurée et qu'il avait repris le versement intégral du loyer courant.

Le défendeur a invoqué l'existence d'un trouble de jouissance causé par le dysfonctionnement de l'installation de chauffage et la non-conformité de l'installation électrique.

Il a précisé qu'un congé pour vendre lui avait été délivré par la bailleresse le 2 septembre 2024.

Par jugement contradictoire du 26 août 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré recevable la demande de Mme [M],

- constaté que le bail conclu le 1er avril 2022 est résilié de plein droit au 25 juin 2024,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges,

- condamné M. [Z] au paiement de cette indemnité à Mme [M] du jour de la résiliation à celui de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue,

en conséquence,

- condamné M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 5 265,65 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

- rejeté la demande de délais de paiement de M. [Z],

- débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- ordonné l'évacuation par M. [Z], et tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

- accordé à Mme [M] le concours de la force publique pour, en cas de besoin, faire procéder à l'expulsion de M. [Z],

- débouté Mme [M] du surplus de ses demandes,

- condamné M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter,

- condamné M. [Z] aux dépens y compris ceux liés au commandement et à l'assignation.

Pour déclarer la demande recevable, le juge a retenu que l'assignation avait été notifiée au préfet du Bas-Rhin au moins six semaines avant la date de l'audience.

Sur le fond, il a relevé que M. [Z] ne justifiait pas avoir intégralement réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il a également constaté que le défendeur n'avait pas réglé le loyer courant depuis plusieurs mois, de sorte qu'aucun délai suspensif de la clause résolutoire ne pouvait lui être accordé.

Le premier juge a considéré que la preuve d'un dysfonctionnement de la chaudière, dont l'entretien annuel incombait au locataire, et de la non-conformité de l'installation électrique n'était pas rapportée.

M. [Z] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 19 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 avril 2026, M. [Z] demande à la cour de :

sur l'appel principal,

- déclarer le présent appel recevable et bien fondé,

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté Mme [M] du surplus de ses demandes,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

' déclaré recevable la demande de Mme [M],

' constaté que le bail conclu le 1er avril 2022 est résilié de plein droit au 25 juin 2024,

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges,

' condamné M. [Z] au paiement de cette indemnité à Mme [M] du jour de la résiliation à celui de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue,

en conséquence,

' condamné M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 5 265,65 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

' rejeté la demande de délais de paiement de M. [Z],

' débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

' ordonné l'évacuation par M. [Z], et tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

' accordé à Mme [M] le concours de la force publique pour, en cas de besoin, faire procéder à l'expulsion de M. [Z],

' condamné M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter,

' condamné M. [Z] aux dépens y compris ceux liés au commandement et à l'assigtnation.

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- déclarer irrecevable l'assignation délivrée par Mme [M] le 7 octobre 2024,

- déclarer irrecevable les demandes, fins et prétentions de Mme [M],

à titre subsidiaire,

- accorder à M. [Z] un délai de paiement rétroactif jusqu'au 10 décembre 2024,

- juger que la clause résolutoire du bail est réputée de pas avoir joué,

à titre reconventionnel,

- condamner Mme [M] à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

sur l'appel incident,

- déclarer l'appel incident mal fondé,

- débouter Mme [M] de sa demande tendant à voir M. [Z] condamné à payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

- déclarer recevables et bienfondés, les demandes, fins et prétentions de M. [Z],

- rejeter les demandes, fins et prétentions de Mme [M],

- condamner Mme [M] à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- condamner Mme [M] aux entiers frais et dépens de la première instance,

- condamner Mme [M] à payer à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,

- condamner Mme [M] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.

Sur l'irrecevabilité des demandes, l'appelant soutient que le bailleur ne justifie pas de la notification de l'assignation au préfet du Bas-Rhin.

Sur l'irrecevabilité de l'assignation, M. [Z] fait valoir qu'il a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire le 9 janvier 2023, convertie en liquidation judiciaire le 6 mars 2023, et que l'action aurait dû être déployée à l'encontre du liquidateur judiciaire.

A titre subsidiaire, l'appelant sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que la dette locative de 2 383,32 euros visée par le commandement a été entièrement apurée grâce à une subvention de 4 583,03 euros qui lui a été accordée par Action logement le 10 décembre 2024. M. [Z] déclare également avoir repris le versement du loyer courant.

A titre reconventionnel, sur le préjudice de jouissance, il soutient que l'installation de chauffage connaît d'importants dysfonctionnements depuis le mois de décembre 2023 et que Mme [M], informée de la situation, n'a pas engagé de travaux pour y remédier. M. [Z] ajoute que l'installation électrique présente plusieurs défaillances susceptibles de causer un risque d'électrocution.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 février 2026, Mme [M] demande à la cour de :

sur l'appel principal,

- débouter M. [Z] de l'intégralité de ses fins et conclusions,

sur l'appel incident de Mme [M],

- le juger recevable et bien fondé, y faire droit, et en conséquence,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau,

- condamner M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Haguenau du 26 août 2025 pour le surplus,

- condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens des deux instances,

- condamner M. [Z] à payer à Mme [M] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les exceptions d'irrecevabilité soulevées, l'intimée fait valoir que la transmission de l'assignation à la préfecture du Bas-Rhin est intervenue le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 décembre 2024, et que l'action en paiement de loyers impayés résultant d'un bail d'habitation revêt un caractère propre et n'est pas soumise au régime restrictif du dessaisissement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, Mme [M] indique que la dette locative visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois du commandement et que de nouveaux impayés sont survenus ultérieurement, portant la dette à la somme de 5 265,65 euros au 16 avril 2025 malgré le paiement effectué par Action logement. Elle ajoute que M. [Z] ne règle plus aucun loyer ni indemnité d'occupation depuis décembre 2024.

L'intimée conteste les manquements qui lui sont reprochés, faisant valoir que les dysfonctionnements allégués du chauffage et de l'installation électrique ne sont pas démontrés et que l'entretien de la chaudière incombe au locataire.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mai 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'irrecevabilité résultant de l'absence de signification de l'assignation constatant l'acquisition de la clause résolutoire au préfet :

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, l'assignation introductive d'instance a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par transmission électronique Exploc du 8 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 10 décembre 2024.

Par conséquent, le moyen d'irrecevabilité sera rejeté.

Sur l'irrecevabilité résultant de la liquidation judiciaire de M. [Z] :

Selon l'article L. 641-9 du code de commerce « le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur ».

Le jugement ouvrant ou prononçant la liquidation judiciaire emporte dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens. La société liquidée n'a pas le pouvoir d'agir en justice en étant représentée par son gérant sauf pour assurer la défense d'intérêts propres, le liquidateur exerçant seul les droits et actions du débiteur ayant trait à son patrimoine.

En l'espèce, il est établi qu'une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre de M. [Z] par jugement rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Cette procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 6 mars 2023.

Cependant, M. [Z] a bien qualité pour défendre à l'action en résiliation d'un bail d'habitation, destiné à assurer le logement de l'intéressé, s'agissant d'un droit personnel qui ne relève pas des droits et actions soumis au dessaisissement.

Par conséquent, le moyen d'irrecevabilité sera rejeté.

Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement :

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l'espèce, l'appelant ne justifie pas avoir satisfait aux termes du commandement de payer du 24 avril 2024 dans le délai de deux mois.

Par conséquent, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 25 juin 2024, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire :

Il résulte des paragraphes V et VII de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige que :

« V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

« VII. Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ces dispositions sont impératives et conditionnent la suspension des effets acquis de la clause résolutoire d'un bail d'habitation à la reprise du paiement du loyer courant par le locataire au plus tard au jour de l'audience du premier juge.

En l'espèce, M. [Z] n'a justifié ni en première instance, ni en cause d'appel avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience du premier juge du 10 juin 2025.

La cour relève que le bailleur fait état d'une dette locative d'un montant de 5 265,65 euros à la date du 16 avril 2025 en précisant qu'aucun règlement n'était intervenu depuis le mois de décembre 2024, et que M. [Z] ne justifie d'aucun paiement au profit de Mme [M] depuis le virement d'un montant de 4 583,03 euros effectué par la société Action logement services le 10 décembre 2024.

Par conséquent, faute pour l'appelant d'avoir repris au jour de l'audience le paiement des loyers courants, c'est à bon droit, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a rejeté les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance :

Selon l'article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...);

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...);

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

(...)

L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l'espèce, M. [Z] fait état du dysfonctionnement du système de chauffage et de la défaillance de l'installation électrique.

S'agissant du chauffage, l'appelant produit un courriel du 21 décembre 2023 informant le bailleur de ce que la chaudière ne dépasse pas les 18 degrés et s'arrête régulièrement et un échange de courriels intervenu entre les parties au mois de février 2025, dont il résulte que la chaudière a connu des dysfonctionnements et que l'intervention d'un chauffagiste dans l'appartement a été organisée le 26 février 2025.

Cependant, ces éléments ne permettent nullement d'établir que Mme [M] aurait manqué à ses obligations dans la mesure où elle a fait intervenir un professionnel dans le logement à la demande du locataire et que M. [Z] ne démontre pas que l'intervention se serait révélée inefficace.

Par ailleurs, la cause du dysfonctionnement du chauffage n'est pas établie, M. [Z] faisant état de la nécessité d'un curage complet de l'installation sans qu'aucune pièce ne vienne corroborer ce diagnostic.

En ce qui concerne le système électrique, l'appelant se prévaut d'une attestation sur l'honneur de M. [A] [G] datée du 4 mars 2025 dont il ressort que le tableau est non conforme en l'absence d'interrupteur différentiel, que le neutre n'est pas coupé et qu'il existe un risque d'électrocution par absence de différentiel.

La cour relève que cette attestation est dépourvue de signature et qu'aucun élément du dossier ne permet de retenir que M. [G] serait un professionnel de l'électricité et disposerait des compétences requises pour se prononcer sur la conformité de l'installation électrique.

Il résulte de ce qui précède que l'indécence du logement occupé par M. [Z] n'est pas démontrée et qu'aucun manquement n'apparaît caractérisé à l'égard de Mme [M].

Par conséquent, l'appelant sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Mme [M] sollicite la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que l'appelant persiste à soutenir des moyens infondés devant la cour, qu'il n'a pas libéré les lieux et qu'il ne règle aucun loyer ni indemnité d'occupation depuis décembre 2024.

L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

L'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l'espèce, Mme [M] ne démontre pas que M. [Z] aurait commis un abus de droit.

L'intimée sera déboutée de sa demande, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, M. [Z] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de Mme [M] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Z] à payer à Mme [Q] [Y] épouse [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens de l'instance d'appel.