CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 3 septembre 2026, n° 25/11184

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 septembre 2024, Mme [U] [L] a donné à bail commercial à M. [F] [T] une partie du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que la cour intérieure moyennant un loyer mensuel initial de 1 200 euros.

Suivant exploit d'huissier en date du 26 avril 2025, Mme [L] a délivré à M. [T] un commandement de payer la somme de 4 958,90 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Se prévalant de l'infructuosité dudit acte, Mme [L] a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes.

La société à responsabilité limitée (SARL) Dreams est intervenue volontairement à la procédure.

A titre reconventionnel, M. [T] et la société Dreams ont sollicité des mesures afin qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par Mme [L] en ce qu'elle occupe une partie du local loué.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon a :

- dit qu'il existait une contestation sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire du fait de la présence de deux baux commerciaux ;

- rejeté la demande d'expulsion formée par Mme [L] ;

- condamné M. [T] à verser à Mme [L], à titre de provision, la somme de 6 158,90 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnité d'occupation ;

- dit que Mme [L] devra libérer les locaux situés au 1er étage de l'immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 7] conformément au contrat de bail commercial conclu ;

- rejeté la demande d'expulsion de Mme [L] ;

- dit que les loyers commerciaux seront réduits de moitié, soit à 600 euros, jusqu'à ce que Mme [L] libère les lieux susvisés ;

- rejeté la demande de Mme [L] concernant l'accès à une salle d'eau au rez-de-chaussée ;

- rejeté la demande provisionnelle formée par M. [T] et la société Dreams ;

- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre Mme [L], d'une part, et M. [T] et la société Dreams, d'autre part.

Il a notamment retenu :

- que la société Dreams justifiait d'un intérêt à intervenir à la procédure dès lors que Mme [L] lui avait consenti un bail commercial ainsi qu'à M. [T] le 12 novembre 2024, peu important que ce bail ne soit pas repris dans les statuts de la société ;

- qu'alors même que Mme [L] avait consenti deux baux, l'un en date du 4 septembre 2024 à M. [T] et l'autre en date du 12 novembre 2024 à M. [T] et la société Dreams, le commandement de payer ne visait que le bail consenti le 4 septembre 2024, de sorte que l'existence des deux baux rendait sérieusement contestable la validité de cet acte et dès lors les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation ;

- que Mme [L] occupait le 1er étage de l'immeuble alors même que ce dernier d'une superficie de 39 m2 était mis à la disposition de M. [T] et de la société Dreams aux termes du bail commercial consenti le 12 novembre 2024, ce qui était constitutif d'un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser ;

- qu'en l'absence de procédure d'expulsion initiée par M. [T] et la société Dreams, la demande d'expulsion formée à l'encontre de Mme [L] était sérieusement contestable ;

- qu'en revanche, il y avait de réduire de moitié le loyer dû par M. [T] et la société Dreams, seul le rez-de-chaussée de l'immeuble pouvant être exploité ;

- que le droit pour Mme [L] d'accéder aux toilettes et salle de bain situés au rez-de-chaussée étant sérieusement contestable, il n'y avait pas lieu de faire à sa demande tendant au rétablissement de cet accès ;

- que l'obligation pour M. [T] et la société Dreams de régler une provision à valoir sur un arriéré locatif n'était pas sérieusement contestable.

Cette ordonnance a été rectifiée le 3 octobre 2025 afin de condamner solidairement M. [T] et la société Dreams au montant de la provision de 6 158,90 euros susvisée.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 septembre 2025, Mme [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a :

- condamné M. [T] à verser à Mme [L], à titre de provision, la somme de 6 158,90 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

- rejeté la demande d'expulsion de Mme [L] ;

- rejeté la demande provisionnelle formée par M. [T] et la société Dreams.

Par acte d'huissier remis à personne morale, le 5 février 2026, Mme [L] a mis en cause à la procédure d'appel la SA Lyonnaise de banque.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme [L] sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise, à l'exception des trois chefs susvisés, et statuant à nouveau qu'elle :

- juge acquise, à la date du 27 mai 2025, la clause résolutoire insérée au bail en l'absence de tout paiement de M. [T] et de la société Dreams ;

- ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

- ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et en garantie des sommes dues ;

- autorise le recours à la force publique, à un serrurier et à tout commissaire de justice pour satisfaire à l'exécution de la décision à intervenir ;

- fixe le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 200 euros par mois ;

- condamne solidairement à titre reconventionnel M. [T] et la société Dreams au paiement de cette indemnité à compter du 27 mai 2025 et jusqu'à la libération des lieux ;

- déboute M. [T] et la société Dreams de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- y ajoutant,

- déclare la décision à intervenir commune et opposable à la société Lyonnaise de banque ;

- condamne solidairement M. [T] et la société Dreams à lui verser une provision de 14 820 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 17 avril 2026 à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

- les condamne solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

Elle fait notammant valoir :

- n'avoir aucun souvenir du bail commercial qui aurait été consenti le 12 novembre 2024, d'autant que ce dernier porte sur l'ensemble de l'immeuble moyennant le même loyer, alors même qu'elle occupe le 1er étage ainsi que le demi-étage et qu'il s'agit de son seul domicile ;

- que la question de la validité du deuxième bail excède les pouvoirs du juge des référés ;

- que, dans tous les cas, ce bail ne modifie que l'assiette et non le montant du loyer de 1 000 euros hors taxes par mois qui est dû ;

- que le bail consenti le 4 septembre 2024 ne souffre d'aucune contestation, d'autant que le second bail comporte également une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit en cas de non-paiement des loyers ;

- que les clauses en question étant similaires, la contestation de la validité du commandement de payer n'est pas sérieuse ;

- que la dette s'élève 14 820 euros, seule la somme de 4 380 euros ayant été réglée depuis le début du bail ;

- que le 1er étage et le demi-étage constituent son domicile ;

- qu'aucune action en expulsion conformément à larticle L 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire n'a été initiée à son encontre ;

- qu'en lui enjoignant de libérer le 1er étage et en réduisant le montant des loyers de moitié, le premier juge a tranché une contestation sérieuse ;

- qu'il a procédé à une interprétation des clauses du bail du 12 novembre 2024 portant sur l'identification des lieux loués, étant relevé que les deux baux sont en totale contradiction sur ce point et que le second bail est particulièrement équivoque sur ce point à l'inverse du premier bail ;

- qu'elle conteste donc la validité du second bail, question qui relève de la seule compétence du juge du fond qui a été saisi ;

- que les intimés, qui exploitent sans difficulté le rez-de-chaussée, n'apporte pas la preuve du préjudice de jouissance allégué.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [T] et la société Dreams demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas constaté la résiliation du bail et dit que Mme [L] devait libérer le 1er étage ;

- l'infirmer pour le surplus ;

- à titre principal,

* débouter Mme [L] de ses demandes ;

* prononcer la suspension du paiement des loyers commerciaux depuis le mois de février 2025 et jusqu'à la libération des lieux et cessation du trouble de jouissance ;

- à titre subsidiaire,

* suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle à condition que la société Dreams se libère des 24 acomptes mensuels ;

* nommer comme séquestre judiciaire la SELARL [A] [I] avec pour mission de conserver le paiement des loyers depuis le mois de février 2025 jusqu'à complète libération des lieux et cessation du trouble de jouissance et l'autoriser à ouvrir un compte auprès de la caisse des dépôts et consignations ;

- en tout état de cause,

* condamner Mme [L] à payer à la société Dreams la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

* la condamner à payer à la société Dreams la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent notamment :

- qu'après que M. [T] a signé un premier bail à effet au 1er janvier 2025 portant sur un local d'une surface de 24 m2, ils ont conclu un deuxième bail à effet en février 2025 portant sur un local d'une surface de 90 m2 situé au rez-de-chaussée et une réserve de 39 m2 située au 1er étage ;

- qu'ils ont procédé à d'importants travaux de novembre 2024 à mai 2025 pour modifier la destination du local et effectuer des travaux d'aménagement ;

- que l'étage n'est donc plus une habitation mais une remise ;

- que, depuis l'ouverture du restaurant en mai 2025, Mme [L] empêche la société Dreams d'exploiter normalement son fonds de commerce et refuse de libérer le premier étage ;

- que Mme [L] était d'accord pour que les loyers ne soient réglés qu'à compter de l'ouverture du restaurant compte tenu de l'importance des travaux réalisés ;

- que la validité du commandement de payer qui a été délivrée se heurte à des contestations sérieuses ;

- que le deuxième bail porte sur la totalité de l'immeuble, en ce compris le 1er étage, alors que le premier se limite au rez-de-chaussée ;

- que si le premier bail ne s'est pas éteint automatiquement, les faits démontrent clairement que les parties ont entendu mettre fin au premier bail par suite d'une résiliation amiable tacite ;

- que le premier bail a été rompu amiablement tandis que le second se substitue au premier ;

- que le premier bail n'est pas signé par Mme [L] à l'inverse du second ;

- que le premier juge n'a pas ordonné à Mme [L] de quitter les lieux mais lui a demandé de libérer le premier étage afin de mettre fin au trouble manifestement illicite causé ;

- que les deux baux ne concernent pas les mêmes parties et portent sur des périmètres différents, de sorte que le commandement de payer qui ne vise que le premier bail signé avec M. [T] et non celui signé avec M. [T] et la société Dreams est irrégulier ;

- que ce commandement de payer a été délivré à M. [T] et non à M. [T], ni même à la société Dreams ;

- que les sommes qui y sont mentionnées sont fausses dès lors que la société Dreams a réglé des avances de loyers ;

- que le commandement a été délivré de mauvaise foi dès lors que Mme [L] empêche l'exploitation du fonds de commerce en refusant de quitter les lieux donnés à bail, en causant des troubles anormaux de voisinage et en ayant attendu que les travaux soient finis pour solliciter une expulsion ;

- que le fait pour Mme [L] d'empêcher la société Dreams de jouir paisiblement des lieux constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en lui demandant de libérer le 1er étage ;

- que cela rend également non sérieusement contestable l'obligation pour Mme [L] d'indemniser la société Dreams du préjudice subi.

L'ordonnance de clôture a été prononée le 18 mai 2026.

Par soit-transmis en date du 6 juillet 2026, la cour a indiqué aux parties s'interroger sur :

- la confirmation de l'ordonnance entreprise en sa disposition critiquée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expulsion de Mme [L], pour non-respect des intimés des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de leurs conclusions d'indiquer expressément qu'ils demandent à ce que Mme [L] soit expulsée ;

- la confirmation de l'ordonnance entreprise en sa disposition critiquée en ce qu'elle a rejeté la demande de Mme [L] concernant l'accès à une salle d'eau au rez-de-chaussée, pour non-respect de l'appelante des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de ses conclusions d'indiquer expressément qu'elle demande à ce que M. [T] et la société Dreams la laisse accéder à cette pièce ;

- l'ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, Mme [L], qui demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'elle a condamné M. [T] et la société Dreams à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 6 158,90 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025, ne forme aucune demande d'infirmation portant sur le quantum de la provision qui lui a été allouée, et ce, alors même qu'elle demande à la cour de les condamner solidairement à lui verser, par suite d'une actualisation de sa créance, une provision de 14 820 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté 17 avril 2026, qui comprend la provision allouée par le premier juge.

S'agissant de points de procédure que la cour entend soulever d'office, elle leur a imparti un délai expirant le lundi 13 juillet 2026 à midi pour luji transmettre leurs éventuelles observations sur ces points précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 7 juillet 2026, le conseil de Mme [L] expose que les intimés n'ont jamais sollicité son expulsion, d'autant que seul le juge des contentieux de la protection est compétent en la matière. Par ailleurs, il indique que sa demande portant sur l'accès à la salle d'eau située au demi-étage n'avait été formée qu'à titre subsidiaire devant le premier juge dès lors que l'expulsion des intimés de l'ensemble des lieux est sollicitée à titre principal. Enfin, il considère que la créance sollicitée, après actualisation, constitue le complèment de la demande originaire, de sorte qu'elle est recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile, d'autant que la dette locative de 14 820 euros arrêtée au 17 avril 2026 n'est pas contestée.

Par note en délibéré transmise le 9 juillet 2026, le conseil de M. [T] et de la société Dreams exposent ne pas avoir sollicité l'expulsion de Mme [L] et qu'une action au fond a été initiée par cette dernière afin de contester la validité du bail commercial du 12 novembre 2024, procédure au cours de laquelle ils demandent l'expulsion de Mme [L]. Par ailleurs, il relève que Mme [L] ne demande pas l'infirmation du chef de l'ordonnance entreprise concernant le quantum des loyers qui ont été alloués. Il relève que, si les intimés ont effectivement formé un appel incident relatif aux mesures prises par le premier juge, afin notamment de contester la provision allouée à Mme [L], cela ne la privait pas de son obligation, en application de l'article 562 du code de procédure civile, de former un appel principal sur le chef de l'ordonnance critiqué. Il affirme que l'appel incident des intimés portant sur les mesures prises par le juge des référés ne rouvre pas le chef du quantum de la dette que l'appelante n'a pas critiqué. Il estime donc que la demande de provision formée en appel par Mme [L] doit être jugée irrecevable en application des articles 562 et 564 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Pour absence de prétentions de l'appelante et des intimés concernant deux chefs de l'ordonnance entreprise

En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l'appelant et/ou l'intimé se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l'infirmation ou la réformation d'une ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l'espèce, alors même que M. [F] et la société Dreams sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, l'infirmation de l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et dit que Mme [L] devait libérer le 1er étage, et, dès lors, l'infirmation du chef de l'ordonnance ayant rejeté la demande d'expulsion de Mme [L], ils ne formulent aucune prétention tendant à voir ordonner cette expulsion.

Il en va de même de Mme [L] qui sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle lui a alloué une provision à valoir sur l'arriéré locatif et rejeté les demandes d'expulsion et de provision formées à son encontre, et, dès lors, l'infirmation du chef de l'ordonnance ayant rejeté sa demande concernant l'accès à la salle d'eau du rez-de-chaussée, sans pour autant formuler de prétention tendant à voir ordonner à M. [F] et la société Dreams de la laisser accéder à cette pièce.

Or, les prétentions, qui doivent figurer dans le dispositif des conclusions, se distinguent des chefs critiqués de la décision entreprise, qui doivent apparaître dans la déclaration d'appel.

En conséquence, la cour, qui n'est saisie d'aucune prétention relative aux demandes d'expulsion de Mme [L] et d'accès de cette dernière à la salle d'eau du rez-de-chaussée, tranchées par l'ordonnance entreprise, ne peut que la confirmer en ce qu'elle a rejeté la demande d'expulsion de Mme [L] et rejeté la demande de Mme [L] concernant l'accès à une salle d'eau au rez-de-chaussée.

Pour absence d'appel principal concernant la provision allouée à l'appelante

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l'appelant doit former un appel pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau'. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l'ordonnance entreprise dans le cadre d'un appel incident total ou partiel.

En l'espèce, si Mme [L] a entendu former un appel principal sur le montant de la provision allouée par le premier juge à valoir sur l'arriéré locatif en demandant 14 820 euros, par suite d'une actualisation de la créance locative arrêtée au 17 avril 2026, il convient de relever que cette demande n'est précédée d'aucune demande d'infirmation de ce chef, dès lors qu'elle sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [T] et la société Dreams à lui verser la somme provisionnelle de 6 158,90 euros à valoir sur un arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025 et rejeté les demandes d'expulsion et de provision formées à son encontre.

Or, dès lors que la provision sollicitée comprend la provision allouée par le premier juge, s'agissant d'une demande de modification du quantum, par suite d'une actualisation de la créance locative arrêtée à la date du 17 avril 2026, Mme [L] était tenue de la formuler sous forme d'appel principal et, à ce titre, être précédée d'une demande d'infirmation de la disposition de l'ordonnance entreprise la concernant suivie d'un 'statuant à nouveau' et non d'y ajouter, comme elle le fait.

La prétention de Mme [L] portant sur la provision de 14 820 euros sollicitée ne peut en aucun cas s'analyser comme une demande nouvelle qui aurait été formée à hauteur d'appel dès lors que le premier juge l'a tranchée dans son principe et montant.

Dans ces conditions, et dès lors que les intimés forment un appel incident concernant la provision à laquelle ils ont été condamnés, il n'y a lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel incident concernant la provision en question.

Sur les demandes principales de Mme [L]

Sur la constatation de la résiliation du bail et les demandes subséquentes portant sur l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l'espèce, Mme [L] se prévaut du bail commercial signé le 4 septembre 2024 à effet au 1er janvier 2025 la liant à M. [T] qui stipule dans un article XVI (en page 7) qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance ou d'exécution d'une seule des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et l'expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé (...).

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 avril 2025 porte sur un arriéré locatif de 4 800 euros correspondant aux loyers des mois de janvier, février, mars et avril 2025, soit 1 200 euros X 4 mois.

M. [T], qui ne conteste pas de ne pas avoir réglé les causes de ce commandement de payer, soutient que sa validité est sérieusement contestable au motif que ce dernier n'a pas été délivré à la société Dreams, qui occupe également les lieux en vertu d'un autre bail commercial qui lui a été consenti le 12 novembre 2024 à effet au 6 février 2025.

Alors même que le bail commercial auquel se réfère Mme [L] à effet au 1er janvier 2025 porte sur une surface de 24 m2 correspondant à une salle, une cuisine, une petite cour intérieure et une terrasse aux fins d'y exercer une activité de restauration, bar, brasserie et spectacle, moyennant un loyer de 1 000 euros par mois hors taxes, le bail commercial dont se prévalent M. [T] et la société Dreams à effet au 6 février, sans précision de la date, porte sur une surface de 90 m2 située au rez-de-chaussée, outre 39 m2 de réserve à l'étage, afin d'y exercer une activité de restaurant, moyennant un loyer de 1 000 euros par mois hors taxes.

Tandis que le premier bail commercial n'a été consenti qu'à M. [T], le deuxième bail l'a été à M. [T] et la société Dreams.

Si Mme [L] discute l'authenticité du deuxième bail commercial, au motif qu'il a toujours été question qu'elle occupe le 1er étage en ce qu'il constitue son seul domicile, les intimés produisent des échanges de SMS intervenus entre M. [T] et Mme [L] aux termes desquels il est question, en septembre 2024 de travaux à réaliser et du fait qu'ils sont couverts par le premier bail en attendant le second. Les travaux en question devant être réalisés dans les lieux loués résultent d'une déclaration préalable présentée par M. [T] le 7 novembre 2024 et portent sur une modification des ouvertures, un changement de destination et l'installation d'un plancher avec pergola sur le domaine public. Par arrêté en date du 23 décembre 2024, si le maire de la commune de [Localité 7] a refusé l'installation du plancher avec pergola sur le domaine public, il n'a pas fait opposition aux autres demandes de travaux. Selon la notice descriptive, il était notamment question de changer de destination la partie habitation en commerce afin d'agrandir le local existant, et ce, en conservant l'étage comme remise du commerce non accessible au public. M. [T] a joint à sa déclaration préalable de travaux le contrat de bail qui a été signé le 12 novembre entre Mme [L], d'une part, et la société Dreams et lui-même, d'autre part.

Il n'est donc pas exclu, avec l'évidence requise en référé, que Mme [L] a consenti deux baux commerciaux à effet à un mois d'intervalle. Si le deuxième bail ne comporte pas de date, il apparaît avoir été signé au moment de la déclaration préalable de travaux déposée par M. [T] en novembre 2024.

Or, dès lors que le deuxième bail a été consenti, non seulement à M. [T] mais également à la société Dreams, le commandement de payer aurait dû être signifié aux deux, et pas uniquement à M. [T].

Faute pour Mme [L] de l'avoir fait, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le premier bail commercial délivré le 26 avril 2025 est sérieusement contestable, et ce, nonobstant le fait que le second bail comporte la même clause résolutoire et que le montant du loyer est le même dans les deux baux.

Il convient de relever que Mme [L] a saisi, par assignation en date du 17 février 2026, la juridiction du fond aux fins d'obtenir l'annulation du bail commercial consenti le 12 novembre revendiqué par M. [T] et la société Dreams et, à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire de ce bail, de même que celui consenti le 4 septembre 2024.

Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut se prononcer sur le point de savoir lequel des deux baux était valable au moment de la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé le 4 septembre 2024 et de ses demandes subséquentes tenant à l'expulsion des intimés et leur condamnation au paiement d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.

Il s'évince de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l'espèce, quel que soit le bail commercial applicable, le montant du loyer convenu entre les parties est le même, à savoir 1 000 euros par mois hors taxes, soit 1 200 euros par mois toutes taxes comprises.

Alors même que le premier a été consenti à effet au 1er janvier 2025, le deuxième l'a été, à l'évidence, à effet au 6 février 2025, bien que l'année ne soit pas mentionnée dans le contrat.

En tout état de cause, il n'est pas question dans les baux de dispenser les occupants du paiement de leurs loyers pendant la durée des travaux et jusqu'à l'ouverture du restaurant en mai 2025.

Dans ces conditions, M. [T] et la société Dreams étaient tenus de régler un loyer à compter du mois de février 2025.

Il reste qu'il est acquis que Mme [L] occupe le 1er étage de l'immeuble loué, et ce, alors même que le deuxième bail, qui a été consenti, incluait dans la surface à exploiter ce 1er étage dont la destination à usage d'habitation devait être transformée en une réserve à usage commercial non accessible au public.

De plus, les SMS, attestations de témoins et dépôts de plaintes versés aux débats par M. [T] et la société Dreams révèlent, qu'alors même que les relations entre M. [T] et Mme [L] étaient bonnes et amicales jusqu'à la fin du mois d'avril 2025, elles vont se dégrader à compter du mois de mai 2025, qui correspond au moment de l'ouverture du restaurant. Il apparaît que Mme [L], qui doit passer par l'intérieur du restaurant pour accéder au 1er étage, a adopté, à plusieurs reprises, un comportement violent et insultant à l'égard de M. [T], et ce, devant les clients du restaurant.

C'est ainsi que Mme [C] [B], serveuse au sein du restaurant Dreams depuis le mois de mai 2025, atteste que Mme [L] les agresse devant les clients. Mme [P] [D] [W], commerçante, expose que le comportement de Mme [L] a changé à l'approche de l'ouverture du restaurant et s'est traduit par des critiques, insultes et gestes malveillants. De même, M. [N] [E], retraité, atteste que les relations entre M. [T] et Mme [L] se sont dégradées après la fin des travaux. Mme [K] [E], liée à M. [T] par un lien de parenté, explique le changement de comportement de Mme [L] par ses difficultés financières et le fait qu'elle a entendu récupérer un local rénové aux frais de M. [T]. M. [M] [Y], restaurateur, apporte la même explication.

M. [T] a déposé quatre plaintes à l'encontre de Mme [L]. Le 2 mai 2025, il lui reproche d'être descendue alcoolisée, d'avoir insulté et menacé des clients ainsi que d'avoir brisé la vitre de la porte menant à sa réserve avec l'aide de sa demi-soeur. Le 1er juin 2025, il indique avoir retrouvé un pot de chambre renversé dans sa réserve et Mme [L], sa soeur et une autre femme, ont jeté par terre des bouteilles de champagne, de rouge et d'autres objets. Le 30 juin 2025, il expose que Mme [L] a, le 17 juin précédent, menacé sa serveuse et lui a asséné des coups de poing sur son visage et au niveau de son ventre à l'aide d'un caillou portant les numéros de tables. Le 29 septembre 2025, il lui reproche d'avoir jeté plusieurs fûts de bière, renversé du mobilier dans l'enceinte du restaurant et jeté des objets et de la vaisselle dans les escaliers.

Alors même qu'il est question dans les échanges de SMS de mai 2025 du paiement des loyers, M. [T] va demander à Mme [L], à plusieurs reprises, de lui adresser un RIB afin de les régler. Mme [L] va demander à M. [T] de se rappocher de Me [G], commissaire de justice, qui est en charge de son dossier.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si les conditions dans lesquelles les intimés exploitent les lieux sont très difficiles en raison de la présence et du comportement de Mme [L], qui occupe le 1er étage, ils ne démontrent pas être totalement empêchés d'user des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il n'a donc pas lieu de dispenser les locataires totalement ou partiellement du paiement de leurs loyers.

En effet, même à supposer que Mme [L] occupe une partie des lieux loués, en raison des termes du second bail commercial, il n'en demeure pas moins que, même sans le 1er étage en question, qui ne fait pas partie des lieux loués aux termes du premier bail commercial, le montant du loyer convenu entre les parties est le même, à savoir 1 200 euros par mois toutes taxes comprises.

Par ailleurs, si Mme [L] trouble, de toute évidence, la jouissance paisible des lieux, cela constitue un manquement pouvant donner lieu à une provision à valoir sur la réparation du préjudice subi, ce qui sera examiné ci-dessous, et non un motif autorisant le juge des référés, juge de l'évidence, à dispenser les locataires du paiement, en tout ou partie, de leurs loyers.

Dans ces conditions, le montant des loyers non sérieusement contestable dû en février, mars, avril et mai 2025 s'élèvent à la somme de 4 800 euros (soit 1 200 euros X 4 mois).

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné solidairement les intimés au paiement d'une provision de 6 158,90 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025.

M. [T] et la société Dreams seront condamnés solidairement à verser à Mme [L] une provision de 4 800 euros à valoir sur l'arriéré locatif dû entre février et mai 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Dès lors que la clause résolutoire insérée dans le premier bail n'a pas produit ses effets, la validité du commandement de payer qui a été délivré étant sérieusement contestable, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire se révèle dépourvue d'objet.

Les intimés seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [T] et la société Dreams

Sur la demande de libération du 1er étage formée à l'encontre de Mme [L]

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite le fait pour une personne d'occuper sans droit ni titre des locaux.

En l'espèce, s'il résulte de ce qui précède que Mme [L] occupe l'étage du restaurant, son interdiction de les occuper n'a rien d'évident.

En effet, si les intimés se prévalent du second bail commercial consenti en novembre 2024 pour établir que le 1er étage est compris dans la superficie des lieux loués et font état d'une autorisation des services de l'urbanisme pour en modifier la destination de manière à ce qu'il soit à usage de réserve et non plus d'habitation, Mme [L] se réfère au premier bail commercial consenti en septembre 2024 pour démontrer qu'elle est en droit d'occuper le 1er étage qui n'est pas compris dans les biens loués.

Dès lors qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de se prononcer sur la validité de ces baux, l'absence de droit pour Mme [L] d'occuper le 1er étage n'a rien d'évident.

Dans ces conditions, la preuve d'un trouble manifestement illicite résultant de l'occupation de Mme [L] du 1er étage n'est pas rapportée. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner à Mme [L] de les libérer.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Les intimés seront déboutés de leur demande tendant à ordonner à Mme [L] de libérer le 1er étage de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Il s'évince de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de preuve par les intimés d'une impossibilité d'exploiter totalement le restaurant, nonobstant l'occupation par Mme [L] du 1er étage et des troubles qu'elle cause à la jouissance paisible des lieux, la demande des intimés d'être autorisés à suspendre le paiement de leurs loyers n'est pas justifiée avec l'évidence requise en référé.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que le loyer dû par les intimés était réduit de moitié, soit 600 euros par mois, jusqu'à ce que Mme [L] libère le 1er étage.

Les intimés seront déboutés de leur demande tendant à la suspension, en tout ou partie, du paiement des loyers depuis le mois de février 2025 et jusqu'à la libération des lieux par Mme [L] et la cessation du trouble de jouissance qu'elle cause.

Sur la demande de consignation des loyers

Compte tenu de la saisine du juge du fond par Mme [L] afin de se prononcer sur la validité du second bail commercial et, à défaut, sur la résiliation judiciaire des deux baux et les sommes dues par les intimés, il y a lieu d'ordonner à M. [F] [T] et la SARL Dreams la consignation judiciaire des loyers commerciaux échus dus à Mme [U] [L] à compter du mois de juin 2025 entre les mains de la SELARL [A] [I], séquestre, qui sera autorisé à ouvrir un compte auprès de la caisse des dépôts et consignations, jusqu'à ce qu'il soit statué sur le fond du litige par la juridiction du fond saisie par Mme [U] [L].

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de ce qui précède que l'absence de droit pour Mme [L] d'occuper le 1er étage de l'immeuble dans lequel se situe les lieux locaux n'est pas évident.

Partant, le préjudice subi par les intimés du fait de cette occupation est sérieusement contestable.

En revanche, la preuve est rapportée, avec l'évidence requise en référé, que Mme [L] manque à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux par son comportement violent et inadapté.

Il est donc de juste appréciation d'évaluer le préjudice de jouissance qu'elle cause à la somme non sérieusement contestable de 2 400 euros.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette demande.

Mme [L] sera condamnée à verser à M. [T] et la société Dreams une provision de 2 400 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Etant donné que chaque partie obtient partiellement gain de cause, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et a rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie les dépens d'appel par elle exposés.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire en application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- condamné M. [T] à verser à Mme [L], à titre de provision, la somme de 6 158,90 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

- dit que Mme [L] devra libérer les locaux situés au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] conformément au contrat de bail commercial conclu ;

- rejeté la demande d'expulsion de Mme [L] ;

- dit que les loyers commerciaux seront réduits de moitié, soit à 600 euros, jusqu'à ce que Mme [L] libère les lieux susvisés ;

- rejeté la demande provisionnelle formée par M. [T] et la société Dreams ;

La confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [F] [T] et la SARL Dreams de leur demande tendant à voir ordonner à Mme [U] [L] de libérer le 1er étage de l'immeuble dans lequel se situe les lieux loués ;

Déboute M. [F] [T] et la SARL Dreams de leur demande tendant à suspendre le paiement des loyers depuis le mois de février 2025 et jusqu'à la libération des lieux et la cessation du trouble de jouissance ;

Déboute M. [F] [T] et la SARL Dreams de leur demande tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Condamne solidairement M. [F] [T] et la SARL Dreams à verser à Mme [U] [L] la somme de 4 800 euros à valoir sur l'arriéré locatif dû entre février et mai 2025 ;

Ordonne à M. [F] [T] et la SARL Dreams la consignation judiciaire des loyers commerciaux échus dus à Mme [U] [L] à compter du mois de juin 2025 entre les mains de la SELARL [A] [I], séquestre, qui sera autorisé à ouvrir un compte auprès de la caisse des dépôts et consignations, jusqu'à ce qu'il soit statué sur le fond du litige par la juridiction du fond saisie par Mme [U] [L] ;

Condamne Mme [U] [L] à verser à M. [F] [T] et la SARL Dreams une provision de 2 400 euros à valoir sur le préjudice de jouissance causé ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties à hauteur d'appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens d'appel par elle exposés.