CA Grenoble, ch. com., 3 septembre 2026, n° 25/04102

FAITS ET PROCÉDURE:

1. Par acte sous signature privée du 30 septembre 2013, la société par action simplifiée Vacancéole a conclu avec [H] [C] et [D] [L] un bail commercial portant sur l'appartement n°48 situé au sein de la [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 septembre 2013.

2. Par jugement d'adjudication du 24 octobre 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grenoble a notamment déclaré [K] [F] et [Q] [V], épouse de [R] [F], adjudicataires de cet appartement, à concurrence de 50% chacun.

3. Par exploit d'huissier de justice du 31 janvier 2022 délivré à personne, [K] [F] et [R] [F] ont fait signifier un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire à la société Vacancéole d'un montant de 491,93 euros hors frais arrêté au 27 janvier 2022.

4. Par exploit d'huissier de justice du 4 mars 2022 délivré à personne, [K] [F] et [R] [F] ont fait signifier à la société Vacancéole un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour le 15 septembre 2022.

5. La société Vacancéole s'est maintenue dans les lieux.

6. Par exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2023 délivré à personne, [K] [F] et [R] [F] ont fait signifier à la société Vacancéole un commandement de payer d'un montant de 599,64 euros hors frais arrêté au 28 décembre 2022.

7. Suivant acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, la société Vacancéole a fait assigner [K] [F] et [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

- à titre principal, annuler le congé et condamner messieurs [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi;

- subsidiairement, de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 27.265,71 euros, et de condamner messieurs [F] au paiement de cette indemnité.

8. Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2025 délivré à personne, [K] [F] et [R] [F] ont mis en demeure la société Vacancéole de leur régler la somme de 1.633,01 euros dans un délai d'un mois à compter de l'acte. Par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2025 délivré à personne, [K] [F] et [R] [F] ont mis en demeure la société Vacancéole de leur régler la somme de 140,07 euros dans un délai d'un mois à compter de l'acte.

9. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, la société Vacancéole a sollicité du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble:

- principalement, d'annuler les mises en demeure du 29 janvier 2025 et du 29 avril 2025, de condamner messieurs [F] à payer la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025;

- subsidiairement, de fixer provisoirement le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 27.265,71 euros, de condamner messieurs [F] à payer l'indemnité d'éviction de 27.265,71 euros par provision, de désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction, de mettre les frais d'expertise à la charge des bailleurs.

10. Par ordonnance du 18 novembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a:

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à l'annulation des mises en demeure des 29 janvier 2025 et 29 avril 2025 ;

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025;

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 27.265,71 euros à titre d'indemnité d'éviction ;

- débouté la société Vacancéole de sa demande d'expertise judiciaire;

- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 8 janvier 2026, date pour laquelle il est fait injonction de conclure à la demanderesse ;

- réservé les dépens et frais irrépétibles qui suivront le sort de l'instance au fond.

11. La société Vacancéole a interjeté appel de cette décision le 3 décembre 2025, tendant à son annulation ou à sa réformation, en ce qu'elle a:

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à l'annulation des mises en demeure des 29 janvier 2025 et 29 avril 2025,

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025,

- débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 27.265,71 euros à titre d'indemnité d'éviction,

- débouté la société Vacancéole de sa demande d'expertise judiciaire.

12. Un second acte d'appel a été déposé le même jour par la société Vacancéole, et cette instance a été jointe à la présente par ordonnance du 18 décembre 2025. L'instruction de la présente procédure a été clôturée le 7 mai 2026.

Prétentions et moyens de la société Vacancéole:

13. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 2 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce:

- d'annuler l'ordonnance déférée;

- subsidiairement, de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à l'annulation des mises en demeure des 29 janvier 2025 et 29 avril 2025; débouté la concluante de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025; débouté la concluante de sa demande tendant à la condamnation de [K] [F] et de [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 27.265,71 euros à titre d'indemnité d'éviction; débouté la concluante de sa demande d'expertise judiciaire;

- statuant à nouveau, à titre principal, d'annuler les mises en demeure du 29 janvier 2025 et du 29 avril 2025;

- de condamner messieurs [F] à payer à la concluante la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025;

- subsidiairement, de fixer provisoirement le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de de 27.265,71 euros;

- de condamner messieurs [F] à payer à la concluante l'indemnité d'éviction;

- de condamner messieurs [F] à payer à la concluante la somme de 27.265,71 euros par provision en règlement de l'indemnité d'éviction;

- de désigner un expert avec pour mission de fixer le montant de l'indemnité d'éviction;

- de mettre les frais d'expertise à la charge des bailleurs;

- en toutes hypothèses, de débouter messieurs [F] de toutes leurs demandes;

- de condamner messieurs [F] à payer la concluante la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- de condamner messieurs [F] aux entiers dépens.

14. L'appelante expose:

15. ' que les intimés ont délivré un congé le 4 mars 2022 avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui a eu pour effet de mettre un terme au bail, qui est rompu depuis le 16 septembre 2022'; que les mises en demeure sont ainsi sans effet sur une relation contractuelle déjà terminée'et sont nulles;

16. ' que si les intimés ont soutenu que le congé est valide, ils ont demandé de constater la fin du bail avec effet au 15 septembre 2022, alors qu'ils ont proposé de régler l'indemnité d'éviction.

*****

17. [K] et [R] [F] ne se sont pas constitués, bien que la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai leur aient été signifiés le 7 janvier 2026, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

18. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS'DE LA DÉCISION :

19. La cour constate, à titre liminaire, que si l'appelante sollicite l'annulation de l'ordonnance déférée, elle ne développe aucun moyen à l'appui de cette prétention. Elle ne peut en conséquence qu'être déboutée de cette demande.

20. S'agissant de sa demande subsidiaire d'infirmation de l'ordonnance déférée, ainsi que relevé par le premier juge, concernant la demande d'annulation des mises en demeure, il est constant que les 29 janvier et 29 avril 2025, messieurs [K] et [R] [F] ont, par exploit de commissaire de justice, mis en demeure la société Vacancéole de régler les sommes de 1.633,01 euros et de 140,07 euros. Or, si l'appelante sollicite la nullité des mises en demeure signifiées sur le fondement de l'article 649 du code de procédure civile, il apparaît toutefois qu'elle ne fait état d'aucune irrégularité de fond affectant la validité des mises en demeure signifiées, ni d'un quelconque vice de forme et grief.

21. S'agissant du moyen tiré de la délivrance d'un congé antérieurement, même avec offre d'indemnité d'éviction, le juge de la mise en état a exactement retenu que dès lors qu'il incombe au locataire de continuer à remplir son obligation de paiement des loyers et charges tant qu'il n'a pas quitté les lieux, tout manquement peut donc donner lieu à mise en demeure ou commandement de payer.

22. Il a ainsi valablement débouté la société Vacancéole de sa demande tendant à l'annulation des mises en demeure du 29 janvier et 29 avril 2025, ainsi que de sa demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice résultant de ces mises en demeure, ce dont elle ne justifie pas.

23. Sur la demande provisionnelle formée au titre de l'indemnité d'éviction, le juge de la mise en état a indiqué que si la société Vacancéole sollicite la condamnation de messieurs [K] et [R] [F] à lui verser la somme provisionnelle de 27.265,71 euros à titre d'indemnité d'éviction, il apparaît toutefois que, conformément à l'article 789 3° du code de procédure civile, l'obligation est sérieusement contestable dans la mesure où messieurs [K] [I] et [R] [I] indiquent que l'absence réitérée du paiement des loyers dus par la société Vacancéole constitue un motif grave et légitime justifiant l'absence de renouvellement du bail, ainsi que le versement d'une quelconque indemnité. Il a dit qu'au surplus, il doit être constaté que le montant provisionnel sollicité, qui correspond à l'entièreté de la somme demandée dans l'assignation, n'est aucunement justifié par des pièces relatives à la valeur d'un fonds et à tout le moins par la production d'un décompte démontrant le niveau de rentabilité du bien. Il a ainsi renvoyé les parties devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, seule compétente pour apprécier si le manquement de la preneuse à ses obligations de paiement constitue un motif suffisamment grave et légitime justifiant l'absence de renouvellement du bail et d'une indemnité d'éviction.

24. La cour rappelle que selon l'article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Or, en la cause, les bailleurs ont, à plusieurs reprises, mis en demeure l'appelante de régler des arriérés de loyers, ce qui est de nature à constituer un tel motif grave, excluant le paiement d'une indemnité d'éviction.

25. En outre, comme relevé par le premier juge, la société Vacancéole ne produit aucun document permettant de calculer le montant de cette indemnité, alors que selon l'article L145-14 du code de commerce, cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La cour ne peut que constater que l'appelante ne fournit aucun de ces éléments. L'obligation alléguée est ainsi plus que sérieusement contestable.

'

26. Sur la demande d'expertise, le premier juge a noté que si le principe de l'indemnité d'éviction n'a pas été discuté initialement par le bailleur au moment de la délivrance du congé sans qu'elle ne soit encore déterminée, il apparaît néanmoins prématuré d'ordonner une mesure d'expertise dès lors que messieurs [K] [F] et [R] [F] soutiennent qu'il existe désormais un motif grave et légitime, à savoir des impayés, justifiant la résiliation du bail sans versement d'une quelconque indemnité à l'égard de la société Vacancéole. Partant, l'appréciation de la légitimité de l'indemnité d'éviction ou de sa déchéance relevant du juge du fond, il apparaît prématuré d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire visant à chiffrer une indemnité qui pourrait être écartée.

27. La cour ne peut, également, qu'approuver cette motivation, au regard des deux mises en demeure délivrées les 29 janvier et 29 avril 2025 par exploit de commissaire de justice, concernant des loyers impayés entre le mois de janvier 2023 et le 1er avril 2025, avec rappel des dispositions de l'article L145-17 concernant l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction en cas de motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Il appartient ainsi d'abord à la juridiction du fond d'apprécier le bien fondé du principe du paiement d'une indemnité d'éviction, et le cas échéant, d'ordonner alors une mesure d'instruction afin de fournir les éléments propres à en déterminer le montant.

28. En conséquence, la cour confirmera l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions à elle soumises.

28. Succombant en ses prétentions, la société Vacancéole sera condamnée aux dépens de cette instance, et sera déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce';

Déboute la société Vacancéole de sa demande d'annulation de l'ordonnance déférée,

Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour;

y ajoutant,

Déboute la société Vacancéole de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société Vacancéole aux dépens d'appel';