CA Amiens, 1re ch. civ., 1 septembre 2026, n° 25/00999
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[R]
[A]
C/
[L]
Copie exécutoire
le 01 septembre 2026
à
Me NOUBLANCHE
Me D'HELLENCOURT
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00999 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JJMA
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1] DU TRENTE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
Madame [Z] [R]
née le 03 Mai 1991 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2025-005610 du 19/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
Monsieur [M] [A]
né le 04 Octobre 1984 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Jérôme LE ROY substituant Me Elisabeth NOUBLANCHE VEYER, avocats au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Monsieur [O] [L]
né le 08 Décembre 1955 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
INTIME
DEBATS :
A l'audience publique du 05 mai 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffière en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 01 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, Greffière.
*
* *
DECISION
Par acte du 23 février 2019, M. [O] [L] a donné à bail à Mme [Z] [R] et M. [M] [A] une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 670 euros.
Suivant arrêté préfectoral en date du 6 septembre 2022, le logement donné à bail a été déclaré insalubre.
Le 26 février 2024, Mme [R] et M. [A] ont mis en demeure M. [L] de réaliser des travaux de mise en conformité du logement.
Par procès-verbal du 10 mai 2024, le conciliateur de justice, a constaté l'échec de la tentative de conciliation préalable.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Mme [R] et M. [A] ont fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire d'Amiens afin de :
- le voir condamner à réaliser des travaux de mise en conformité du logement donné à bail, et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la mise en demeure du 26 février 2024 et subsidiairement à compter de la décision à intervenir,
- autoriser la consignation des loyers,
- le voir condamner au paiement de la somme de 16 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, de la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, de la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 30 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- condamné M. [L] à réaliser les travaux prévus par l'arrêté du 6 septembre 2022 dans un délai de 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision sauf ceux dont il est démontré qu'ils ont déjà été exécutés,
- ordonné à Mme [R] et M. [A] de produire les documents nécessaires au montage des dossiers de financement et de laisser exécuter les travaux,
- condamné solidairement Mme [R] et M. [A] à payer à M. [L] la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront donc consignés,
- autorisé Mme [R] et M. [A] à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la date de la signification du présent jugement,
- ordonné à Mme [R] et M. [A] de consigner les loyers depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux par M. [L],
- débouté Mme [R] et M. [A] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,
- sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion jusqu'à la réalisation des travaux,
- dit que l'affaire sera retirée du rôle et réinscrite à la demande de la partie la plus diligente,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par déclaration du 31 janvier 2025, Mme [R] et M. [A] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle :
- leur a ordonné de produire les documents pour le montage financier du dossier et laisser exécuter les travaux,
- les a condamnés solidairement à payer la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront consignés,
- les a autorisés à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignation dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- leur a ordonné de consigner les loyers dus depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux,
- les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de jouissance.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, Mme [R] et M. [A] demandent à la cour de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel.
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- leur a ordonné de produire les documents nécessaires au montage du dossier de financement et de laisser M. [L] exécuter les travaux,
- les a condamnés solidairement à payer à M. [L] la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'à novembre 2024 lesquels seront consignées à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- leur a ordonné de consigner les loyers depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux,
- les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,
- a débouté les parties de leurs autres demandes.
Statuant à nouveau,
Constater l'insalubrité du logement sis [Adresse 3] [Localité 8].
En conséquence,
- condamner M. [L] à effectuer les travaux de remise en conformité tels que définis dans l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2022 et du 13 juin 2023,
- assortir la condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour à compter de la mise en demeure du 26 février 2024 et subsidiairement de la décision à intervenir,
- constater et prononcer l'exception d'inexécution quant au paiement des loyers compte tenu de l'état d'insalubrité constaté par arrêté préfectoral du 6 septembre 2022 et du 13 juin 2023,
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 21 000 euros au titre du préjudice de jouissance à parfaire au jour de la décision à intervenir du montant du loyer,
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,
Subsidiairement, si la cour devait mettre à leur charge le paiement des loyers depuis l'arrêté préfectoral, il y aura lieu de compenser cette somme par le montant des dommages et intérêts accordés aux locataires pour le préjudice de jouissance et du préjudice moral dont le montant devra correspondre au prix du loyer.
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, M. [L] demande à la cour de :
Déclarer l'appel principal de M. [A] et Mme [R] recevable et mal fondé et en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes.
Déclarer son appel incident recevable et bien fondé et en conséquence infirmer la décision déférée, en ce qu'elle a :
- condamné solidairement Mme [R] et M. [A] à lui payer la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront donc consignés,
- autorisé Mme [R] et M. [A] à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la date de la signification du présent jugement,
- sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion jusqu'à la réalisation des travaux.
Statuant à nouveau :
Dire et juger que les parties demanderesses se trouvent être occupants sans droit ni titre de l'immeuble objet du bail.
Ordonner l'expulsion des parties demanderesses et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 152,45 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
Dire n'y avoir lieu à la consignation des sommes demandées à la caisse des dépôts et consignations.
Condamner les parties adverses au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les parties adverses aux entiers dépens.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 5 novembre 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 5 mai 2026.
MOTIFS
M. [L] indique que M. [A] et Mme [R] occupent la cour sud qui mène à son corps de ferme et qui ne fait pas partie du bail, bloquant son accès, si bien qu'il a dû déposer une main courante le 23 décembre 2021, précisant qu'ils ont en outre installé de grands bassins raccordés à l'alimentation en eau dont les frais sont à sa charge. Il ajoute qu'ils ne se sont pas acquittés de leur taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de sorte qu'il a dû leur faire délivrer par voie d'huissier une sommation en date du 10 février 2022. Il explique que c'est dans ce contexte que M. [A] et Mme [R] ont signalé auprès de la mairie le 30 décembre 2021 l'insalubrité du logement loué en guise de représailles, puis en recourant aux services d'un huissier de justice le 11 mars 2022 avant qu'un rapport de l'[Localité 9] ne soit rendu le 31 mai 2022, aboutissant à un arrêté préfectoral d'insalubrité émis le 6 septembre 2022. Il indique avoir contesté cet arrêté devant le tribunal administratif, la procédure étant toujours pendante.
Il précise toutefois ne pas avoir attendu les démarches de ses locataires pour agir, puisque dès le mois de juillet 2022, il a démarché différents artisans pour solliciter leur intervention et la réfection de la propriété louée. Il soutient que ses locataires ont refusé l'accès de leur logement à tout intervenant de façon inexpliquée et ont refusé de fournir leur avis d'imposition afin qu'il puisse financer le projet par l'intermédiaire de l'Anah, si bien que même la DDTM puis le bureau d'études urbaines Page9 ont dû les sommer de permettre l'accès à leur habitation pour la mise en 'uvre des préconisations de l'arrêté préfectoral et de transmettre les pièces sollicitées, en vain. Il indique avoir été durement éprouvé par ces événements puisqu'il a été victime d'un accident vasculaire cérébral le 25 mars 2023, les séquelles dont il souffre ayant conduit à évoquer sa mise sous tutelle du fait de son état de dépendance à autrui et de sa vulnérabilité. Il considère que ses locataires profitent de son état de faiblesse, leur obstruction persistante ayant même conduit la caisse d'allocations familiales à lui adresser un courrier précisant qu'un avertissement leur avait été donné.
Il explique que ses locataires ont suspendu le règlement de leur loyer, la caisse d'allocations familiales ayant d'abord saisi le dispositif d'aide aux impayés pour tenter de résorber la dette puis ayant suivant un courrier du 26 juillet 2023 suspendu le paiement de l'allocation de logement à compter du 1er août 2023, précisant qu'à compter de cette date, les locataires devaient lui payer l'intégralité du loyer.
En conséquence, il indique avoir adressé à Mme [R] une demande de paiement des loyers s'élevant à la somme de 16 377 euros au 6 mai 2024.
Il précise qu'entre temps, son propre domicile, jouxtant le bien loué à M. [A] et Mme [R], a été criminellement incendié en janvier 2024.
Il considère que si le logement loué a été reconnu insalubre, il ne saurait en être tenu pour responsable, le précédent locataire y étant resté près de vingt ans sans signaler de dégradations. Il soutient que le logement était décent lorsque Mme [R] et M. [A] ont emménagé et que seule la mauvaise tenue des lieux est responsable de leur insalubrité.
Il indique toutefois se résigner à prendre acte de l'état de sa propriété mais précise avoir été diligent pour entreprendre les travaux requis, considérant dès lors les demandes formées par ses locataires comme étant illégitimes.
Il soutient être en droit de réclamer le paiement des loyers dus compte tenu du courrier de la caisse d'allocations familiales du 26 juillet 2023, ses locataires ayant refusé de s'exécuter malgré la mise en demeure qui leur a été adressée.
Il invoque à ce titre la clause VIII du contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer notamment. Il produit un décompte annexé à la mise en demeure du 6 mai 2024 et soutient que ses locataires n'ont jamais réglé un loyer en entier puisqu'il leur reste encore la somme de 46 euros à payer sur le loyer dû de mars 2019, de sorte que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 1er avril 2019, M. [A] et Mme [R] étant dès lors occupants sans droit ni titre.
Il sollicite en conséquence leur expulsion, aucun motif ne justifiant un sursis à statuer sur ce point contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ainsi que leur condamnation à lui payer les loyers dus depuis le début du bail, précisant que la consignation ordonnée par le tribunal n'a pas été respectée par M. [A] et Mme [R].
M. [A] et Mme [R] indiquent que lors de leur recherche d'un logement, ils n'ont guère eu le choix dans le parc privé compte tenu de la présence de leurs huit enfants, leur situation ayant été exploitée par M. [L] qui leur avait promis lors de la conclusion du bail qu'il réaliserait des travaux, lesquels n'ont jamais été exécutés. Ils précisent que celui-ci semble être un habitué de la location de logement insalubre puisqu'il était déjà en conflit avec un autre de ses locataires en décembre 2021, ce qui avait été relayé par la presse. Ils rappellent la liste des nombreux éléments de vétusté et d'insalubrité constatés par l'huissier de justice puis l'[Localité 9], ayant conduit la préfecture à ordonner la réalisation de travaux en urgence et à suspendre pendant ce délai le versement des loyers.
Ils contestent toute obstruction de leur part puisque des devis ont été réalisés, précisant être dans l'attente depuis plusieurs années de la réalisation des travaux et n'avoir au contraire aucun intérêt à les repousser, faisant état à ce titre des mensonges de leur propriétaire pour tromper les administrations. Ils contestent également avoir créé un bassin dans la cour, précisant qu'il s'agit d'une mare à canards parfaitement entretenue et alimentée par leur eau.
Ils indiquent avoir arrêté le paiement des loyers à compter de l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2022, précisant avoir systématiquement versé auparavant les loyers, les quittances étant produites. Ils ajoutent que si des loyers ou taxes n'ont pas été payées avant cette date, M. [L] ne justifie d'aucune demande en paiement. Ils opposent une exception d'inexécution quant au paiement des loyers dans ce contexte, puisqu'ils estiment être contraints de vivre dans un logement indécent avec leurs enfants, du fait de l'inertie de leur propriétaire.
Ils font valoir un préjudice de jouissance compte tenu de leurs conditions d'existence, ainsi qu'un préjudice moral du fait de l'agressivité de leur propriétaire ayant déposé des plaintes à leur encontre non poursuivies et les ayant signalés aux services sociaux, ce qui a conduit à une saisine du juge des enfants.
Ils expliquent avoir déposé une demande de logement social en vain, aucun logement n'étant adapté pour la composition de leur famille nombreuse.
Sur ce,
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
III. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
Il résulte de l'article 444, alinéa premier, du code de procédure civile que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En l'espèce, l'état de santé très fragile de M. [L] a conduit M. [X], médecin au service de gériatrie du centre hospitalier d'[Localité 10], à rédiger un certificat circonstancié constatant le 4 mai 2023 selon lequel celui-ci présente des troubles neuropsychiatriques à type de syndrome démentiel séquellaire d'un AVC ischémique, état entraînant une dépendance à autrui, une vulnérabilité et une influençabilité, dont les suites données ne sont pas connues alors qu'il est conclu qu'une mesure de protection de type tutelle est nécessaire puisque M. [L] n'est plus en état d'exprimer sa volonté.
Par ailleurs, si M. [L] se prévaut de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour solliciter l'expulsion de M. [A] et Mme [R], il n'est pas justifié du respect des dispositions d'ordre public précitées prévues à peine d'irrecevabilité.
Il y a donc lieu d'ordonner la réouverture des débats dans les termes du dispositif ci-après.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu avant dire droit et mis à disposition au greffe.
Ordonne la réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture;
Invite M. [L] à :
- préciser et justifier, le cas échéant, des suites données au certificat médical rédigé par M. [X] le 4 mai 2023,
- justifier des diligences accomplies sur le fondement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Invite les parties à faire, le cas échéant, toutes observations sur la recevabilité de la demande d'expulsion formée par M. [L] au regard des dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Renvoie le dossier à l'audience dématérialisée de mise en état du 14 octobre 2026 à 9h30 ;
Réserve les demandes et les dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
[R]
[A]
C/
[L]
Copie exécutoire
le 01 septembre 2026
à
Me NOUBLANCHE
Me D'HELLENCOURT
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00999 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JJMA
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1] DU TRENTE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
Madame [Z] [R]
née le 03 Mai 1991 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2025-005610 du 19/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
Monsieur [M] [A]
né le 04 Octobre 1984 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Jérôme LE ROY substituant Me Elisabeth NOUBLANCHE VEYER, avocats au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Monsieur [O] [L]
né le 08 Décembre 1955 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
INTIME
DEBATS :
A l'audience publique du 05 mai 2026, l'affaire est venue devant Mme Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 septembre 2026.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffière en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 01 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, Greffière.
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DECISION
Par acte du 23 février 2019, M. [O] [L] a donné à bail à Mme [Z] [R] et M. [M] [A] une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 670 euros.
Suivant arrêté préfectoral en date du 6 septembre 2022, le logement donné à bail a été déclaré insalubre.
Le 26 février 2024, Mme [R] et M. [A] ont mis en demeure M. [L] de réaliser des travaux de mise en conformité du logement.
Par procès-verbal du 10 mai 2024, le conciliateur de justice, a constaté l'échec de la tentative de conciliation préalable.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Mme [R] et M. [A] ont fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire d'Amiens afin de :
- le voir condamner à réaliser des travaux de mise en conformité du logement donné à bail, et ce, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la mise en demeure du 26 février 2024 et subsidiairement à compter de la décision à intervenir,
- autoriser la consignation des loyers,
- le voir condamner au paiement de la somme de 16 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, de la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, de la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 30 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- condamné M. [L] à réaliser les travaux prévus par l'arrêté du 6 septembre 2022 dans un délai de 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision sauf ceux dont il est démontré qu'ils ont déjà été exécutés,
- ordonné à Mme [R] et M. [A] de produire les documents nécessaires au montage des dossiers de financement et de laisser exécuter les travaux,
- condamné solidairement Mme [R] et M. [A] à payer à M. [L] la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront donc consignés,
- autorisé Mme [R] et M. [A] à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la date de la signification du présent jugement,
- ordonné à Mme [R] et M. [A] de consigner les loyers depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux par M. [L],
- débouté Mme [R] et M. [A] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,
- sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion jusqu'à la réalisation des travaux,
- dit que l'affaire sera retirée du rôle et réinscrite à la demande de la partie la plus diligente,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par déclaration du 31 janvier 2025, Mme [R] et M. [A] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle :
- leur a ordonné de produire les documents pour le montage financier du dossier et laisser exécuter les travaux,
- les a condamnés solidairement à payer la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront consignés,
- les a autorisés à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignation dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- leur a ordonné de consigner les loyers dus depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux,
- les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de jouissance.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, Mme [R] et M. [A] demandent à la cour de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel.
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- leur a ordonné de produire les documents nécessaires au montage du dossier de financement et de laisser M. [L] exécuter les travaux,
- les a condamnés solidairement à payer à M. [L] la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'à novembre 2024 lesquels seront consignées à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- leur a ordonné de consigner les loyers depuis le mois de décembre 2024 jusqu'à la réalisation des travaux,
- les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,
- a débouté les parties de leurs autres demandes.
Statuant à nouveau,
Constater l'insalubrité du logement sis [Adresse 3] [Localité 8].
En conséquence,
- condamner M. [L] à effectuer les travaux de remise en conformité tels que définis dans l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2022 et du 13 juin 2023,
- assortir la condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour à compter de la mise en demeure du 26 février 2024 et subsidiairement de la décision à intervenir,
- constater et prononcer l'exception d'inexécution quant au paiement des loyers compte tenu de l'état d'insalubrité constaté par arrêté préfectoral du 6 septembre 2022 et du 13 juin 2023,
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 21 000 euros au titre du préjudice de jouissance à parfaire au jour de la décision à intervenir du montant du loyer,
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,
Subsidiairement, si la cour devait mettre à leur charge le paiement des loyers depuis l'arrêté préfectoral, il y aura lieu de compenser cette somme par le montant des dommages et intérêts accordés aux locataires pour le préjudice de jouissance et du préjudice moral dont le montant devra correspondre au prix du loyer.
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, M. [L] demande à la cour de :
Déclarer l'appel principal de M. [A] et Mme [R] recevable et mal fondé et en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes.
Déclarer son appel incident recevable et bien fondé et en conséquence infirmer la décision déférée, en ce qu'elle a :
- condamné solidairement Mme [R] et M. [A] à lui payer la somme de 20 791 euros au titre des loyers et charges dus depuis juin 2019 jusqu'en novembre 2024 lesquels seront donc consignés,
- autorisé Mme [R] et M. [A] à consigner le montant des loyers dus depuis juin 2019 à novembre 2024 à la caisse des dépôts et consignations dans un délai d'un mois à compter de la date de la signification du présent jugement,
- sursis à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion jusqu'à la réalisation des travaux.
Statuant à nouveau :
Dire et juger que les parties demanderesses se trouvent être occupants sans droit ni titre de l'immeuble objet du bail.
Ordonner l'expulsion des parties demanderesses et de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 152,45 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
Dire n'y avoir lieu à la consignation des sommes demandées à la caisse des dépôts et consignations.
Condamner les parties adverses au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les parties adverses aux entiers dépens.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 5 novembre 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 5 mai 2026.
MOTIFS
M. [L] indique que M. [A] et Mme [R] occupent la cour sud qui mène à son corps de ferme et qui ne fait pas partie du bail, bloquant son accès, si bien qu'il a dû déposer une main courante le 23 décembre 2021, précisant qu'ils ont en outre installé de grands bassins raccordés à l'alimentation en eau dont les frais sont à sa charge. Il ajoute qu'ils ne se sont pas acquittés de leur taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de sorte qu'il a dû leur faire délivrer par voie d'huissier une sommation en date du 10 février 2022. Il explique que c'est dans ce contexte que M. [A] et Mme [R] ont signalé auprès de la mairie le 30 décembre 2021 l'insalubrité du logement loué en guise de représailles, puis en recourant aux services d'un huissier de justice le 11 mars 2022 avant qu'un rapport de l'[Localité 9] ne soit rendu le 31 mai 2022, aboutissant à un arrêté préfectoral d'insalubrité émis le 6 septembre 2022. Il indique avoir contesté cet arrêté devant le tribunal administratif, la procédure étant toujours pendante.
Il précise toutefois ne pas avoir attendu les démarches de ses locataires pour agir, puisque dès le mois de juillet 2022, il a démarché différents artisans pour solliciter leur intervention et la réfection de la propriété louée. Il soutient que ses locataires ont refusé l'accès de leur logement à tout intervenant de façon inexpliquée et ont refusé de fournir leur avis d'imposition afin qu'il puisse financer le projet par l'intermédiaire de l'Anah, si bien que même la DDTM puis le bureau d'études urbaines Page9 ont dû les sommer de permettre l'accès à leur habitation pour la mise en 'uvre des préconisations de l'arrêté préfectoral et de transmettre les pièces sollicitées, en vain. Il indique avoir été durement éprouvé par ces événements puisqu'il a été victime d'un accident vasculaire cérébral le 25 mars 2023, les séquelles dont il souffre ayant conduit à évoquer sa mise sous tutelle du fait de son état de dépendance à autrui et de sa vulnérabilité. Il considère que ses locataires profitent de son état de faiblesse, leur obstruction persistante ayant même conduit la caisse d'allocations familiales à lui adresser un courrier précisant qu'un avertissement leur avait été donné.
Il explique que ses locataires ont suspendu le règlement de leur loyer, la caisse d'allocations familiales ayant d'abord saisi le dispositif d'aide aux impayés pour tenter de résorber la dette puis ayant suivant un courrier du 26 juillet 2023 suspendu le paiement de l'allocation de logement à compter du 1er août 2023, précisant qu'à compter de cette date, les locataires devaient lui payer l'intégralité du loyer.
En conséquence, il indique avoir adressé à Mme [R] une demande de paiement des loyers s'élevant à la somme de 16 377 euros au 6 mai 2024.
Il précise qu'entre temps, son propre domicile, jouxtant le bien loué à M. [A] et Mme [R], a été criminellement incendié en janvier 2024.
Il considère que si le logement loué a été reconnu insalubre, il ne saurait en être tenu pour responsable, le précédent locataire y étant resté près de vingt ans sans signaler de dégradations. Il soutient que le logement était décent lorsque Mme [R] et M. [A] ont emménagé et que seule la mauvaise tenue des lieux est responsable de leur insalubrité.
Il indique toutefois se résigner à prendre acte de l'état de sa propriété mais précise avoir été diligent pour entreprendre les travaux requis, considérant dès lors les demandes formées par ses locataires comme étant illégitimes.
Il soutient être en droit de réclamer le paiement des loyers dus compte tenu du courrier de la caisse d'allocations familiales du 26 juillet 2023, ses locataires ayant refusé de s'exécuter malgré la mise en demeure qui leur a été adressée.
Il invoque à ce titre la clause VIII du contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer notamment. Il produit un décompte annexé à la mise en demeure du 6 mai 2024 et soutient que ses locataires n'ont jamais réglé un loyer en entier puisqu'il leur reste encore la somme de 46 euros à payer sur le loyer dû de mars 2019, de sorte que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 1er avril 2019, M. [A] et Mme [R] étant dès lors occupants sans droit ni titre.
Il sollicite en conséquence leur expulsion, aucun motif ne justifiant un sursis à statuer sur ce point contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ainsi que leur condamnation à lui payer les loyers dus depuis le début du bail, précisant que la consignation ordonnée par le tribunal n'a pas été respectée par M. [A] et Mme [R].
M. [A] et Mme [R] indiquent que lors de leur recherche d'un logement, ils n'ont guère eu le choix dans le parc privé compte tenu de la présence de leurs huit enfants, leur situation ayant été exploitée par M. [L] qui leur avait promis lors de la conclusion du bail qu'il réaliserait des travaux, lesquels n'ont jamais été exécutés. Ils précisent que celui-ci semble être un habitué de la location de logement insalubre puisqu'il était déjà en conflit avec un autre de ses locataires en décembre 2021, ce qui avait été relayé par la presse. Ils rappellent la liste des nombreux éléments de vétusté et d'insalubrité constatés par l'huissier de justice puis l'[Localité 9], ayant conduit la préfecture à ordonner la réalisation de travaux en urgence et à suspendre pendant ce délai le versement des loyers.
Ils contestent toute obstruction de leur part puisque des devis ont été réalisés, précisant être dans l'attente depuis plusieurs années de la réalisation des travaux et n'avoir au contraire aucun intérêt à les repousser, faisant état à ce titre des mensonges de leur propriétaire pour tromper les administrations. Ils contestent également avoir créé un bassin dans la cour, précisant qu'il s'agit d'une mare à canards parfaitement entretenue et alimentée par leur eau.
Ils indiquent avoir arrêté le paiement des loyers à compter de l'arrêté préfectoral du 6 septembre 2022, précisant avoir systématiquement versé auparavant les loyers, les quittances étant produites. Ils ajoutent que si des loyers ou taxes n'ont pas été payées avant cette date, M. [L] ne justifie d'aucune demande en paiement. Ils opposent une exception d'inexécution quant au paiement des loyers dans ce contexte, puisqu'ils estiment être contraints de vivre dans un logement indécent avec leurs enfants, du fait de l'inertie de leur propriétaire.
Ils font valoir un préjudice de jouissance compte tenu de leurs conditions d'existence, ainsi qu'un préjudice moral du fait de l'agressivité de leur propriétaire ayant déposé des plaintes à leur encontre non poursuivies et les ayant signalés aux services sociaux, ce qui a conduit à une saisine du juge des enfants.
Ils expliquent avoir déposé une demande de logement social en vain, aucun logement n'étant adapté pour la composition de leur famille nombreuse.
Sur ce,
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
III. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
Il résulte de l'article 444, alinéa premier, du code de procédure civile que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En l'espèce, l'état de santé très fragile de M. [L] a conduit M. [X], médecin au service de gériatrie du centre hospitalier d'[Localité 10], à rédiger un certificat circonstancié constatant le 4 mai 2023 selon lequel celui-ci présente des troubles neuropsychiatriques à type de syndrome démentiel séquellaire d'un AVC ischémique, état entraînant une dépendance à autrui, une vulnérabilité et une influençabilité, dont les suites données ne sont pas connues alors qu'il est conclu qu'une mesure de protection de type tutelle est nécessaire puisque M. [L] n'est plus en état d'exprimer sa volonté.
Par ailleurs, si M. [L] se prévaut de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour solliciter l'expulsion de M. [A] et Mme [R], il n'est pas justifié du respect des dispositions d'ordre public précitées prévues à peine d'irrecevabilité.
Il y a donc lieu d'ordonner la réouverture des débats dans les termes du dispositif ci-après.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu avant dire droit et mis à disposition au greffe.
Ordonne la réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture;
Invite M. [L] à :
- préciser et justifier, le cas échéant, des suites données au certificat médical rédigé par M. [X] le 4 mai 2023,
- justifier des diligences accomplies sur le fondement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Invite les parties à faire, le cas échéant, toutes observations sur la recevabilité de la demande d'expulsion formée par M. [L] au regard des dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Renvoie le dossier à l'audience dématérialisée de mise en état du 14 octobre 2026 à 9h30 ;
Réserve les demandes et les dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE