CA Bordeaux, 2e ch. civ., 3 septembre 2026, n° 23/02475
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2026
N° RG 23/02475 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIZT
S.A.R.L. ARRO IMMOBILIER
c/
[M] [B]
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 avril 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 21/04676) suivant déclaration d'appel du 25 mai 2023
APPELANTE :
S.A.R.L. ARRO IMMOBILIER
dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège
Représentée par Me Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me BLATT
INTIMÉES :
[M] [B]
née le 11 Août 1953 à [Localité 2]
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Rodolphe MACHETTI de l'ASSOCIATION MACHETTI - CREPEAUX - VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4]
pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [Z] [B], de nationalité française, née le 27 septembre 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5].
Représentée par Me Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 02 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Anne MURE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
Audience tenue en présence de M. [W] [G], élève avocat et Madame [E] [F], étudiante.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte du 12 avril 2012, M. [T] [B] et Mme [H] [P], son épouse, propriétaires d'une maison individuelle élevée d'un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 6] à [Localité 6], lieudit [Localité 4], ont, après avoir fait établir un règlement de copropriété contenant état descriptif de division, fait donation à leur fille, Mme [M] [B], de la nue-propriété du lot n° 2 ainsi décrit : 'au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment principal, un appartement avec un double accès, l'un par un escalier métallique à colimaçon situé à l'extérieur Est du bâtiment et donnant directement sur le jardin attenant, l'autre par un escalier intérieur grevant le lot numéro UN (1) d'une servitude de passage', le tout comprenant au rez-de-chaussée, une buanderie avec chaudière, et à l'étage, un séjour, un WC, une cuisine, un dégagement, trois chambres, trois salles de bains, l'escalier donnant accès au premier étage et la jouissance exclusive de deux balcons et d'une terrasse.
Leur fille, Mme [Z] [B], était par ailleurs instituée donataire de la nue-propriété du lot n° 1 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée avec accès direct sur le jardin attenant et comprenant un garage, un séjour, une cuisine, une salle de bains, un WC, un couloir, quatre chambres et un escalier donnant accès par servitude à la partie du lot 2 située au 1er étage, ainsi que la jouissance exclusive de la terrasse.
L'article 3 du règlement de copropriété prévoit que dès la mise en copropriété de l'immeuble, les copropriétaires devront créer à frais communs par moitié un nouvel escalier extérieur pour desservir le lot n° 2, sous réserve de la délivrance des autorisations administratives nécessaires, et qu'ensuite, l'escalier intérieur sera condamné à frais communs par moitié avec pour conséquence la suppression de fait de la servitude d'accès grevant le lot n° 1 au profit du lot n° 2, chacun des lots conservant en parties privatives et par niveau l'espace occupé par l'escalier supprimé.
À la suite du décès de leur mère le 2 octobre 2014, Mmes [B] ont été chacune investies de la pleine propriété de leurs lots respectifs.
Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mars 2020, M. [C] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Etablissement 1]. Lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, la SARL Arro Immobilier a été désignée en qualité de syndic et il a été décidé de déposer l'escalier extérieur existant, d'en réaliser un nouveau, de procéder aux travaux de rebouchage de la trémie intérieure pour mettre fin à la servitude grevant le lot n° 1, et de réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse du premier étage, le syndic étant autorisé à procéder aux appels de fonds correspondants.
Par acte du 11 juin 2021, Mme [M] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6], représenté par son syndic la SARL Arro Immobilier, ainsi que cette dernière à titre personnel, pour obtenir la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2021 et la condamnation du syndic à réparer les conséquences dommageables des fautes qu'il a commises.
Mme [M] [B] a vendu son lot de copropriété en novembre 2021.
Par jugement du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré recevable la demande de Mme [M] [B] ;
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6] ;
- condamné la société Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 15 427 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné 'in solidum l'EURL ARRO IMMO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile' ;
- condamné in solidum la société Arro Immobilier et le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la notification par voie postale de la convocation à l'assemblée générale du 24 mars 2021 au minimum 21 jours avant cette date, conformément à l'article 9, alinéa 2, du décret du [17] mars 1967, et que Mme [B] n'avait pas donné son accord à une convocation par courriel tel que prévu à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 64-1 et suivants du décret, de telle sorte que cette assemblée générale devait être annulée.
Il a estimé que le syndic avait commis des fautes quasi-délictuelles en ayant, d'une part, fait exécuter la décision de suppression de la servitude affectant le lot n° 1 adoptée le 3 septembre 2020 alors qu'il ne pouvait ignorer les difficultés qu'il occasionnait au lot n° 2, auquel on ne pouvait désormais accéder que par l'ancien escalier extérieur malcommode, d'autre part, adressé tardivement la convocation à l'assemblée générale du 24 mars 2021. Il a retenu l'existence de deux préjudices directement liés à ces fautes et subis par Mme [M] [B], une perte de chance de donner son appartement à la location, évaluée à 10 000 euros compte-tenu de l'absence de toute velléité avérée de louer son bien, et un préjudice moral lié à la privation de son accès principal, à la non-prise en compte de ses objections, à l'absence de notification de la date des travaux, à la présence pendant trois mois d'un trou béant dans l'une de ses pièces et à la mise à disposition d'un accès malaisé.
Par déclaration du 25 mai 2023, la SARL Arro Immobilier a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a déclaré la demande de Mme [B] recevable.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.
Exposé des prétentions
Dans ses dernières conclusions du 15 février 2024, la société Arro Immobilier demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il :
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires,
- l'a condamnée à payer à Mme [M] [B] la somme de 15 427 euros à titre de dommages et intérêts,
- l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- de façon générale, l'a déboutée de son argumentation et rejeté ses demandes ;
Statuant à nouveau,
- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [M] [B] ;
- déclarer la demande subsidiaire de relever indemne du syndicat des copropriétaires irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [B] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Dans ses dernières conclusions du 7 mai 2026, Mme [M] [B] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- y ajoutant, condamner in solidum la société Arro Immobilier et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 24 mars 2021 et l'a condamné in solidum avec la SARL Arro Immobilier au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
- déclarer valable l'assemblée générale du 24 mars 2021 ;
Subsidiairement,
- condamner la SARL Arro Immobilier à le relever indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre et ce incluant toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [M] [B] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mars 2021
La société Arro Immobilier reproche au premier juge d'avoir annulé cette assemblée générale alors que Mme [B] ne rapporte pas la preuve que la convocation lui aurait été délivrée hors délai, que le tribunal a lui-même indiqué que cette convocation avait été reçue le 1er mars 2021, soit dans le respect du délai minimum de 21 jours prévu par l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et que Mme [B] a reçu le courriel de convocation du 26 février 2021, autre procédé admissible.
Formant appel incident, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6] soutient également que Mme [M] [B] a été valablement convoquée par courriel du 26 février 2021, dont elle a accusé réception le 8 mars 2021, et qu'elle ne justifie d'aucune de ses allégations. Il ajoute que les résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 2021, dont aucune ne porte préjudice à Mme [B], ont été reprises et votées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 3 septembre 2021, de sorte que la demande de nullité ne présente aucun intérêt, Mme [B] ayant au surplus vendu son lot en novembre 2021 et n'ayant plus intérêt à agir, et qu'aucune disposition ne conditionne la validité de la convocation par voie électronique à une notification simultanée par courrier.
Mme [B] réplique que le délai de 21 jours imposé au syndic pour convoquer une assemblée générale est une règle d'ordre public et que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, qu'en l'espèce elle-même ayant accusé réception du courrier de convocation le 8 mars 2021, ce délai a été dépassé, que n'ayant par ailleurs nullement accepté d'être convoquée par voie électronique, il ne peut lui être opposé une telle notification par application de l'article 64, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et qu'en tout état de cause une telle notification ne respecterait pas le formalisme légal de l'article 64-3 du décret. Elle ajoute qu'aucune des considérations de fait alléguées par les autres parties n'est de nature à valider une assemblée générale qui s'est irrégulièrement tenue.
Réponse de la cour
Par application de l'article 954 du code de procédure civile, à défaut de prétention tendant à l'irrecevabilité des demandes de Mme [B] au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6], il n'y a pas lieu d'examiner la fin de non-recevoir que ce dernier invoque, tirée du défaut d'intérêt de Mme [B] à agir en nullité.
En application de l'article 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et des articles 9, 64, 64-2 et 64-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur version issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, applicables à la date de la convocation litigieuse, la convocation à une assemblée générale est valablement notifiée aux copropriétaires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle n'est valablement notifiée par voie électronique qu'à la condition de l'acceptation expresse d'un tel mode de notification. Sauf urgence, une telle notification doit intervenir au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6], auquel incombe la charge de la preuve d'une notification conforme à ces dispositions, ne démontre ni que Mme [B] aurait accepté une notification par voie électronique, ni qu'elle aurait été convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2021 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue plus de 21 jours avant cette date, Mme [B] n'en ayant accusé réception par courriel que le 8 mars 2021. C'est donc à bon droit qu'à défaut pour le règlement de copropriété de prévoir un délai supérieur à 21 jours, le premier juge a annulé la dite assemblée générale, les dispositions d'ordre public précitées ayant été méconnues et l'absence de grief étant indifférente à ce titre.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef, sauf à préciser que l'assemblée générale annulée est celle du 24 mars 2021.
Sur la demande de dommages et intérêts contre la société Arro Immobilier
La société Arro Immobilier reproche au premier juge d'avoir retenu sa responsabilité alors que, selon elle, aucune faute n'est caractérisée à son encontre, elle-même ayant, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'une part, assuré l'exécution de la décision de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 qui l'a chargée d'instruire en urgence la dépose de l'escalier existant à l'extérieur, sans avoir eu à se faire juge de l'opportunité ou de la régularité de cette résolution et sans avoir à gérer la partie privative de la requérante, d'autre part, respecté l'article 3 du règlement de copropriété en prévenant Mme [B] dès le 7 décembre 2020 de la démolition de l'escalier intérieur, mais s'être trouvée au milieu d'une querelle familiale et s'être toujours heurtée à la résistance de la requérante, et enfin, valablement convoqué Mme [B] à l'assemblée générale du 24 mars 2021 sans qu'en tout état de cause, il y ait de lien de causalité entre une éventuelle convocation hors délai et les préjudices invoqués.
A ce titre, le syndic fait valoir qu'aucune perte de chance de louer le lot de Mme [B] n'est démontrée en l'absence de preuve que cette dernière l'aurait antérieurement donné en location et qu'elle aurait eu l'intention de le faire, avant la mise en vente de son lot intervenue depuis lors, et que les griefs à l'origine du prétendu préjudice moral indemnisé, mais nullement caractérisé, ne lui sont pas imputables, mais sont le fait des entreprises et de l'architecte.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] conclut également à la conformité des actions du syndic aux décisions des assemblées générales, à l'imputation à Mme [B] des retards d'exécution et à l'absence de preuve d'un quelconque préjudice de jouissance en l'absence de mise en location du lot de Mme [B] et de démarche pour y procéder, alors que par ailleurs, ce lot demeure accessible par l'escalier extérieur que seule la mairie a empêché de supprimer, que depuis lors un nouvel escalier extérieur a été construit et que, si la trémie est restée béante jusqu'en avril 2021, ce n'est que du fait de l'entreprise, gérée par le fils de Mme [B] elle-même.
Mme [B] réplique que, de manière fautive, le syndic a, malgré les stipulations du règlement intérieur, l'ordre des résolutions de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, ses propres mises en garde et l'absence d'urgence, fait procéder, sans étude préalable, sans contrôle d'un architecte et sans préavis conforme à l'article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à la démolition de l'escalier intérieur, avec atteinte à son lot privatif et violation de domicile, et ce avant même la réalisation d'un escalier extérieur destiné à permettre la desserte de son lot, qui ne disposait que d'un escalier hélicoïdal étroit de secours, et sans remettre les lieux en état après cette démolition, qui a laissé un trou béant et dangereux, et que la création de l'escalier extérieur n'a elle-même été rendue possible que par l'intervention d'un architecte mandaté par Mme [B]. Cette dernière ajoute qu'en l'absence par ailleurs d'explication sur les travaux réalisés, de prise en compte de ses demandes légitimes et de convocation régulière à l'assemblée générale du 24 mars 2021, le syndic a méconnu les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et a engagé sa responsabilité à son égard.
Elle prétend justifier à la fois d'un préjudice matériel, lié à l'impossibilité de jouir de son bien, que ce soit en l'occupant ou en le donnant en location, et d'un préjudice moral, du fait de la violation caractérisée de son droit de propriété et du mépris dont elle a fait l'objet de la part du syndic, jusqu'à la vente de son lot le 4 novembre 2021.
Réponse de la cour
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable aux faits litigieux, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
En l'espèce, le règlement de copropriété stipulait expressément en son article 3 que ce n'est qu'après la création d'un nouvel escalier extérieur pour desservir le lot n° 2, sous réserve de la délivrance des autorisations administratives nécessaires, que l'escalier intérieur serait condamné. Par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2020 a voté la dépose de l'escalier existant extérieur après demande par le syndic d'une autorisation administrative de dépose et de reconstruction d'un escalier extérieur, la réalisation de ce dernier et le rebouchage de la trémie de l'escalier intérieur, dont la démolition n'a pas même été votée tel qu'il ressort du procès-verbal versé aux débats. Enfin, par courriels des 1er et 2 décembre 2020, Mme [M] [B] a indiqué au syndic être formellement opposée à la démolition de l'escalier intérieur tant que l'escalier extérieur n'était pas réalisé, d'autant plus que son architecte était désormais certain de l'impossibilité administrative de réaliser un escalier extérieur, et a demandé au syndic de rechercher les solutions à mettre en oeuvre pour réaliser ces travaux en amont de la démolition, tel que prévu.
Tel que l'a par ailleurs, à bon droit, retenu le premier juge, le simple courriel adressé par le syndic à Mme [B] le 7 décembre 2020 indiquant que 'l'entreprise IRCEP doit intervenir pour la démolition de l'escalier intérieur', sans autre précision, ne saurait être assimilable à la notification prévue à l'article 9, I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et selon lequel les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Il apparaît ainsi que le syndic, en faisant procéder à la démolition de l'escalier intérieur sans avoir fait procéder au préalable à la réalisation d'un escalier extérieur permettant l'accès au lot n° 2, qui ne disposait que d'un escalier hélicoïdal de la largeur d'une personne, malcommode et manifestement destiné à permettre un simple accès de service et de secours à l'étage de l'immeuble, tel qu'il ressort du procès-verbal de constat du 5 janvier 2021, et sans notification préalable, a manifestement méconnu tant le règlement de copropriété que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2020 et l'article 9, I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, engageant ainsi sa responsabilité à l'égard de Mme [M] [B] sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Il en est résulté la présence d'une trémie d'escalier non sécurisée et particulièrement dangereuse à l'intérieur de l'appartement, empêchant son occupation jusqu'en avril 2021, après travaux de rebouchage rendus nécessaires par la démolition, et une difficulté générale d'accès au lot de Mme [B], le seul escalier hélicoïdal présent ne pouvant en permettre un accès aisé, ce, jusqu'au 4 novembre 2021, où le lot a été vendu avant qu'un nouvel escalier extérieur soit créé.
Mme [B] n'est pas fondée à solliciter la réparation d'une perte de chance de donner l'appartement en location jusqu'à cette date, en l'absence de toute démonstration, d'une part, qu'elle l'aurait loué précédemment aux travaux, ses soeurs attestant du contraire et rien ne permettant de l'établir, d'autre part, qu'elle en aurait entamé des démarches pour y procéder en 2021, le simple courriel adressé par Mme [B] au syndic le 16 mars 2021 qui indiquait souhaiter 'que soit reconnu le préjudice de la jouissance de [son] appartement, faute d'escalier principal, pour des locations prévues de Pâques à septembre 2021" étant insusceptible de rapporter une telle preuve. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
En revanche, Mme [B], qui réside à [Localité 7], est fondée à solliciter à hauteur d'appel la réparation d'un préjudice de jouissance subi personnellement, pour avoir été privée de la possibilité d'occuper sa résidence secondaire, totalement de décembre 2020 à mars 2021, et partiellement d'avril à octobre 2021 où l'accès principal à l'appartement était supprimé et où celui-ci n'était desservi que par l'escalier extérieur très étroit. Ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Mme [B], qui allègue l'existence d'un préjudice moral du fait des conditions inadmissibles dans lesquelles les travaux ont été réalisés, de la violation de son droit de propriété et d'un mépris de la part du syndic, ne démontre nullement avoir effectivement subi un préjudice moral. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la demande de réparation sera rejetée.
Mme [B] n'invoque aucun préjudice qui serait spécialement en lien avec le défaut de convocation à l'assemblée générale annulée judiciairement.
Il est enfin rappelé que les frais de constat d'huissier sont inclus dans les frais irrépétibles.
Sur les mesures accessoires
Seul le syndic étant partie perdante, il y a lieu d'infirmer la décision en ce qu'elle a condamné, outre le syndic, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] à supporter les dépens de première instance et à indemniser Mme [B] au titre de ses frais irrépétibles. Elle sera confirmée pour le surplus, sauf à préciser que le bénéficiaire de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile est Mme [B].
La société Arro immobilier supportera les dépens d'appel.
L'équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 24 avril 2023 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Etablissement 1] ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Condamne la SARL Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejette les demandes contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] ;
Condamne la SARL Arro Immobilier aux dépens ;
Condamne la SARL Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
Dit que l'assemblée générale des copropriétaires annulée est celle du 24 mars 2021 ;
Condamne la SARL Arro Immobilier aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2026
N° RG 23/02475 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIZT
S.A.R.L. ARRO IMMOBILIER
c/
[M] [B]
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 avril 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 21/04676) suivant déclaration d'appel du 25 mai 2023
APPELANTE :
S.A.R.L. ARRO IMMOBILIER
dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège
Représentée par Me Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me BLATT
INTIMÉES :
[M] [B]
née le 11 Août 1953 à [Localité 2]
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Rodolphe MACHETTI de l'ASSOCIATION MACHETTI - CREPEAUX - VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4]
pris en la personne de son syndic bénévole, Madame [Z] [B], de nationalité française, née le 27 septembre 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5].
Représentée par Me Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 02 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Anne MURE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
Audience tenue en présence de M. [W] [G], élève avocat et Madame [E] [F], étudiante.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte du 12 avril 2012, M. [T] [B] et Mme [H] [P], son épouse, propriétaires d'une maison individuelle élevée d'un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 6] à [Localité 6], lieudit [Localité 4], ont, après avoir fait établir un règlement de copropriété contenant état descriptif de division, fait donation à leur fille, Mme [M] [B], de la nue-propriété du lot n° 2 ainsi décrit : 'au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment principal, un appartement avec un double accès, l'un par un escalier métallique à colimaçon situé à l'extérieur Est du bâtiment et donnant directement sur le jardin attenant, l'autre par un escalier intérieur grevant le lot numéro UN (1) d'une servitude de passage', le tout comprenant au rez-de-chaussée, une buanderie avec chaudière, et à l'étage, un séjour, un WC, une cuisine, un dégagement, trois chambres, trois salles de bains, l'escalier donnant accès au premier étage et la jouissance exclusive de deux balcons et d'une terrasse.
Leur fille, Mme [Z] [B], était par ailleurs instituée donataire de la nue-propriété du lot n° 1 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée avec accès direct sur le jardin attenant et comprenant un garage, un séjour, une cuisine, une salle de bains, un WC, un couloir, quatre chambres et un escalier donnant accès par servitude à la partie du lot 2 située au 1er étage, ainsi que la jouissance exclusive de la terrasse.
L'article 3 du règlement de copropriété prévoit que dès la mise en copropriété de l'immeuble, les copropriétaires devront créer à frais communs par moitié un nouvel escalier extérieur pour desservir le lot n° 2, sous réserve de la délivrance des autorisations administratives nécessaires, et qu'ensuite, l'escalier intérieur sera condamné à frais communs par moitié avec pour conséquence la suppression de fait de la servitude d'accès grevant le lot n° 1 au profit du lot n° 2, chacun des lots conservant en parties privatives et par niveau l'espace occupé par l'escalier supprimé.
À la suite du décès de leur mère le 2 octobre 2014, Mmes [B] ont été chacune investies de la pleine propriété de leurs lots respectifs.
Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mars 2020, M. [C] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Etablissement 1]. Lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, la SARL Arro Immobilier a été désignée en qualité de syndic et il a été décidé de déposer l'escalier extérieur existant, d'en réaliser un nouveau, de procéder aux travaux de rebouchage de la trémie intérieure pour mettre fin à la servitude grevant le lot n° 1, et de réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse du premier étage, le syndic étant autorisé à procéder aux appels de fonds correspondants.
Par acte du 11 juin 2021, Mme [M] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6], représenté par son syndic la SARL Arro Immobilier, ainsi que cette dernière à titre personnel, pour obtenir la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2021 et la condamnation du syndic à réparer les conséquences dommageables des fautes qu'il a commises.
Mme [M] [B] a vendu son lot de copropriété en novembre 2021.
Par jugement du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré recevable la demande de Mme [M] [B] ;
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6] ;
- condamné la société Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 15 427 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné 'in solidum l'EURL ARRO IMMO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile' ;
- condamné in solidum la société Arro Immobilier et le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la notification par voie postale de la convocation à l'assemblée générale du 24 mars 2021 au minimum 21 jours avant cette date, conformément à l'article 9, alinéa 2, du décret du [17] mars 1967, et que Mme [B] n'avait pas donné son accord à une convocation par courriel tel que prévu à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 64-1 et suivants du décret, de telle sorte que cette assemblée générale devait être annulée.
Il a estimé que le syndic avait commis des fautes quasi-délictuelles en ayant, d'une part, fait exécuter la décision de suppression de la servitude affectant le lot n° 1 adoptée le 3 septembre 2020 alors qu'il ne pouvait ignorer les difficultés qu'il occasionnait au lot n° 2, auquel on ne pouvait désormais accéder que par l'ancien escalier extérieur malcommode, d'autre part, adressé tardivement la convocation à l'assemblée générale du 24 mars 2021. Il a retenu l'existence de deux préjudices directement liés à ces fautes et subis par Mme [M] [B], une perte de chance de donner son appartement à la location, évaluée à 10 000 euros compte-tenu de l'absence de toute velléité avérée de louer son bien, et un préjudice moral lié à la privation de son accès principal, à la non-prise en compte de ses objections, à l'absence de notification de la date des travaux, à la présence pendant trois mois d'un trou béant dans l'une de ses pièces et à la mise à disposition d'un accès malaisé.
Par déclaration du 25 mai 2023, la SARL Arro Immobilier a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a déclaré la demande de Mme [B] recevable.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.
Exposé des prétentions
Dans ses dernières conclusions du 15 février 2024, la société Arro Immobilier demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il :
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires,
- l'a condamnée à payer à Mme [M] [B] la somme de 15 427 euros à titre de dommages et intérêts,
- l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- de façon générale, l'a déboutée de son argumentation et rejeté ses demandes ;
Statuant à nouveau,
- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [M] [B] ;
- déclarer la demande subsidiaire de relever indemne du syndicat des copropriétaires irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [B] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Dans ses dernières conclusions du 7 mai 2026, Mme [M] [B] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- y ajoutant, condamner in solidum la société Arro Immobilier et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 24 mars 2021 et l'a condamné in solidum avec la SARL Arro Immobilier au versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
- déclarer valable l'assemblée générale du 24 mars 2021 ;
Subsidiairement,
- condamner la SARL Arro Immobilier à le relever indemne de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre et ce incluant toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [M] [B] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mars 2021
La société Arro Immobilier reproche au premier juge d'avoir annulé cette assemblée générale alors que Mme [B] ne rapporte pas la preuve que la convocation lui aurait été délivrée hors délai, que le tribunal a lui-même indiqué que cette convocation avait été reçue le 1er mars 2021, soit dans le respect du délai minimum de 21 jours prévu par l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et que Mme [B] a reçu le courriel de convocation du 26 février 2021, autre procédé admissible.
Formant appel incident, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6] soutient également que Mme [M] [B] a été valablement convoquée par courriel du 26 février 2021, dont elle a accusé réception le 8 mars 2021, et qu'elle ne justifie d'aucune de ses allégations. Il ajoute que les résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 2021, dont aucune ne porte préjudice à Mme [B], ont été reprises et votées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 3 septembre 2021, de sorte que la demande de nullité ne présente aucun intérêt, Mme [B] ayant au surplus vendu son lot en novembre 2021 et n'ayant plus intérêt à agir, et qu'aucune disposition ne conditionne la validité de la convocation par voie électronique à une notification simultanée par courrier.
Mme [B] réplique que le délai de 21 jours imposé au syndic pour convoquer une assemblée générale est une règle d'ordre public et que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, qu'en l'espèce elle-même ayant accusé réception du courrier de convocation le 8 mars 2021, ce délai a été dépassé, que n'ayant par ailleurs nullement accepté d'être convoquée par voie électronique, il ne peut lui être opposé une telle notification par application de l'article 64, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, et qu'en tout état de cause une telle notification ne respecterait pas le formalisme légal de l'article 64-3 du décret. Elle ajoute qu'aucune des considérations de fait alléguées par les autres parties n'est de nature à valider une assemblée générale qui s'est irrégulièrement tenue.
Réponse de la cour
Par application de l'article 954 du code de procédure civile, à défaut de prétention tendant à l'irrecevabilité des demandes de Mme [B] au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6], il n'y a pas lieu d'examiner la fin de non-recevoir que ce dernier invoque, tirée du défaut d'intérêt de Mme [B] à agir en nullité.
En application de l'article 42-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et des articles 9, 64, 64-2 et 64-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur version issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, applicables à la date de la convocation litigieuse, la convocation à une assemblée générale est valablement notifiée aux copropriétaires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle n'est valablement notifiée par voie électronique qu'à la condition de l'acceptation expresse d'un tel mode de notification. Sauf urgence, une telle notification doit intervenir au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6], auquel incombe la charge de la preuve d'une notification conforme à ces dispositions, ne démontre ni que Mme [B] aurait accepté une notification par voie électronique, ni qu'elle aurait été convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2021 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue plus de 21 jours avant cette date, Mme [B] n'en ayant accusé réception par courriel que le 8 mars 2021. C'est donc à bon droit qu'à défaut pour le règlement de copropriété de prévoir un délai supérieur à 21 jours, le premier juge a annulé la dite assemblée générale, les dispositions d'ordre public précitées ayant été méconnues et l'absence de grief étant indifférente à ce titre.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef, sauf à préciser que l'assemblée générale annulée est celle du 24 mars 2021.
Sur la demande de dommages et intérêts contre la société Arro Immobilier
La société Arro Immobilier reproche au premier juge d'avoir retenu sa responsabilité alors que, selon elle, aucune faute n'est caractérisée à son encontre, elle-même ayant, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'une part, assuré l'exécution de la décision de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 qui l'a chargée d'instruire en urgence la dépose de l'escalier existant à l'extérieur, sans avoir eu à se faire juge de l'opportunité ou de la régularité de cette résolution et sans avoir à gérer la partie privative de la requérante, d'autre part, respecté l'article 3 du règlement de copropriété en prévenant Mme [B] dès le 7 décembre 2020 de la démolition de l'escalier intérieur, mais s'être trouvée au milieu d'une querelle familiale et s'être toujours heurtée à la résistance de la requérante, et enfin, valablement convoqué Mme [B] à l'assemblée générale du 24 mars 2021 sans qu'en tout état de cause, il y ait de lien de causalité entre une éventuelle convocation hors délai et les préjudices invoqués.
A ce titre, le syndic fait valoir qu'aucune perte de chance de louer le lot de Mme [B] n'est démontrée en l'absence de preuve que cette dernière l'aurait antérieurement donné en location et qu'elle aurait eu l'intention de le faire, avant la mise en vente de son lot intervenue depuis lors, et que les griefs à l'origine du prétendu préjudice moral indemnisé, mais nullement caractérisé, ne lui sont pas imputables, mais sont le fait des entreprises et de l'architecte.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] conclut également à la conformité des actions du syndic aux décisions des assemblées générales, à l'imputation à Mme [B] des retards d'exécution et à l'absence de preuve d'un quelconque préjudice de jouissance en l'absence de mise en location du lot de Mme [B] et de démarche pour y procéder, alors que par ailleurs, ce lot demeure accessible par l'escalier extérieur que seule la mairie a empêché de supprimer, que depuis lors un nouvel escalier extérieur a été construit et que, si la trémie est restée béante jusqu'en avril 2021, ce n'est que du fait de l'entreprise, gérée par le fils de Mme [B] elle-même.
Mme [B] réplique que, de manière fautive, le syndic a, malgré les stipulations du règlement intérieur, l'ordre des résolutions de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, ses propres mises en garde et l'absence d'urgence, fait procéder, sans étude préalable, sans contrôle d'un architecte et sans préavis conforme à l'article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à la démolition de l'escalier intérieur, avec atteinte à son lot privatif et violation de domicile, et ce avant même la réalisation d'un escalier extérieur destiné à permettre la desserte de son lot, qui ne disposait que d'un escalier hélicoïdal étroit de secours, et sans remettre les lieux en état après cette démolition, qui a laissé un trou béant et dangereux, et que la création de l'escalier extérieur n'a elle-même été rendue possible que par l'intervention d'un architecte mandaté par Mme [B]. Cette dernière ajoute qu'en l'absence par ailleurs d'explication sur les travaux réalisés, de prise en compte de ses demandes légitimes et de convocation régulière à l'assemblée générale du 24 mars 2021, le syndic a méconnu les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et a engagé sa responsabilité à son égard.
Elle prétend justifier à la fois d'un préjudice matériel, lié à l'impossibilité de jouir de son bien, que ce soit en l'occupant ou en le donnant en location, et d'un préjudice moral, du fait de la violation caractérisée de son droit de propriété et du mépris dont elle a fait l'objet de la part du syndic, jusqu'à la vente de son lot le 4 novembre 2021.
Réponse de la cour
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable aux faits litigieux, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
En l'espèce, le règlement de copropriété stipulait expressément en son article 3 que ce n'est qu'après la création d'un nouvel escalier extérieur pour desservir le lot n° 2, sous réserve de la délivrance des autorisations administratives nécessaires, que l'escalier intérieur serait condamné. Par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2020 a voté la dépose de l'escalier existant extérieur après demande par le syndic d'une autorisation administrative de dépose et de reconstruction d'un escalier extérieur, la réalisation de ce dernier et le rebouchage de la trémie de l'escalier intérieur, dont la démolition n'a pas même été votée tel qu'il ressort du procès-verbal versé aux débats. Enfin, par courriels des 1er et 2 décembre 2020, Mme [M] [B] a indiqué au syndic être formellement opposée à la démolition de l'escalier intérieur tant que l'escalier extérieur n'était pas réalisé, d'autant plus que son architecte était désormais certain de l'impossibilité administrative de réaliser un escalier extérieur, et a demandé au syndic de rechercher les solutions à mettre en oeuvre pour réaliser ces travaux en amont de la démolition, tel que prévu.
Tel que l'a par ailleurs, à bon droit, retenu le premier juge, le simple courriel adressé par le syndic à Mme [B] le 7 décembre 2020 indiquant que 'l'entreprise IRCEP doit intervenir pour la démolition de l'escalier intérieur', sans autre précision, ne saurait être assimilable à la notification prévue à l'article 9, I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et selon lequel les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Il apparaît ainsi que le syndic, en faisant procéder à la démolition de l'escalier intérieur sans avoir fait procéder au préalable à la réalisation d'un escalier extérieur permettant l'accès au lot n° 2, qui ne disposait que d'un escalier hélicoïdal de la largeur d'une personne, malcommode et manifestement destiné à permettre un simple accès de service et de secours à l'étage de l'immeuble, tel qu'il ressort du procès-verbal de constat du 5 janvier 2021, et sans notification préalable, a manifestement méconnu tant le règlement de copropriété que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2020 et l'article 9, I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, engageant ainsi sa responsabilité à l'égard de Mme [M] [B] sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Il en est résulté la présence d'une trémie d'escalier non sécurisée et particulièrement dangereuse à l'intérieur de l'appartement, empêchant son occupation jusqu'en avril 2021, après travaux de rebouchage rendus nécessaires par la démolition, et une difficulté générale d'accès au lot de Mme [B], le seul escalier hélicoïdal présent ne pouvant en permettre un accès aisé, ce, jusqu'au 4 novembre 2021, où le lot a été vendu avant qu'un nouvel escalier extérieur soit créé.
Mme [B] n'est pas fondée à solliciter la réparation d'une perte de chance de donner l'appartement en location jusqu'à cette date, en l'absence de toute démonstration, d'une part, qu'elle l'aurait loué précédemment aux travaux, ses soeurs attestant du contraire et rien ne permettant de l'établir, d'autre part, qu'elle en aurait entamé des démarches pour y procéder en 2021, le simple courriel adressé par Mme [B] au syndic le 16 mars 2021 qui indiquait souhaiter 'que soit reconnu le préjudice de la jouissance de [son] appartement, faute d'escalier principal, pour des locations prévues de Pâques à septembre 2021" étant insusceptible de rapporter une telle preuve. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
En revanche, Mme [B], qui réside à [Localité 7], est fondée à solliciter à hauteur d'appel la réparation d'un préjudice de jouissance subi personnellement, pour avoir été privée de la possibilité d'occuper sa résidence secondaire, totalement de décembre 2020 à mars 2021, et partiellement d'avril à octobre 2021 où l'accès principal à l'appartement était supprimé et où celui-ci n'était desservi que par l'escalier extérieur très étroit. Ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Mme [B], qui allègue l'existence d'un préjudice moral du fait des conditions inadmissibles dans lesquelles les travaux ont été réalisés, de la violation de son droit de propriété et d'un mépris de la part du syndic, ne démontre nullement avoir effectivement subi un préjudice moral. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la demande de réparation sera rejetée.
Mme [B] n'invoque aucun préjudice qui serait spécialement en lien avec le défaut de convocation à l'assemblée générale annulée judiciairement.
Il est enfin rappelé que les frais de constat d'huissier sont inclus dans les frais irrépétibles.
Sur les mesures accessoires
Seul le syndic étant partie perdante, il y a lieu d'infirmer la décision en ce qu'elle a condamné, outre le syndic, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] à supporter les dépens de première instance et à indemniser Mme [B] au titre de ses frais irrépétibles. Elle sera confirmée pour le surplus, sauf à préciser que le bénéficiaire de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile est Mme [B].
La société Arro immobilier supportera les dépens d'appel.
L'équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 24 avril 2023 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Etablissement 1] ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Condamne la SARL Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejette les demandes contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 6] ;
Condamne la SARL Arro Immobilier aux dépens ;
Condamne la SARL Arro Immobilier à payer à Mme [M] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
Dit que l'assemblée générale des copropriétaires annulée est celle du 24 mars 2021 ;
Condamne la SARL Arro Immobilier aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.