Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-18.006

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° K 24-19.632, D 24-18.361 et T 24-18.006 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à la société DWS Grundbesitz GmbH (la société DWS) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Odilon+, Facea, M. [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Facea, et M. [L].

3. Il est donné acte aux sociétés Monoprix et Monoprix holding du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [L], la société civile immobilière [Localité 1] Europe 3, les sociétés Axa France IARD, Bouygues E&S FM France, Carrier, Carrier Montluel, Odilon +, Engie énergie services, Facea, venant aux droits de la société SF2I, et M. [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Facea.

4. Il est donné acte à la société Carrier du désistement de son pourvoi.

5. Il est donné acte à la société Carrier Montluel du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [L], la société civile immobilière [Localité 1] Europe 3, les sociétés Axa France IARD et Facea, venant aux droits de la société SF2I, et M. [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Facea.

Faits et procédure

6. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mai 2024), la société civile immobilière [Localité 1] Europe 3 a vendu en l'état futur d'achèvement deux immeubles dont la réception est intervenue le 7 juillet 2004 à la société RREEF Investment GmbH, dénommée désormais la société DWS, qui les a donné à bail à la société Monoprix, aux droits de laquelle vient la société Monoprix holding (le preneur à bail).

7. La société Cofely Elyo, aux droits de laquelle vient la société Engie énergie services, a été en charge du lot chauffage VMC et s'est fournie auprès de la société Carrier, aux droits de laquelle vient la société Carrier Montluel.

8. La maintenance des immeubles a été confiée à la société Exprimm, devenue la société Bouygues E&S FM France, qui a sous-traité à la société Carrier Montluel la maintenance des groupes froid à compter du mois de juillet 2009.

9. Se plaignant de dysfonctionnements affectant le système de climatisation et de chauffage, le preneur à bail a, après expertise, assigné la société DWS en indemnisation. La société civile immobilière [Localité 1] Europe 3, les sociétés Bouygues E&S FM France, Carrier Montluel et Engie énergie services ont notamment été appelées en garantie.

Examen des moyens

Sur les premier à quatrième moyens du pourvoi n° D 24-18.361, sur les premier, deuxième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi n° K 24-19.632, sur les troisième et quatrième moyens du pourvoi principal n° T 24-18.006 et sur le moyen du pourvoi incident n° T 24-18.006 de la société Bouygues E&S FM France

10. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le troisième moyen du pourvoi n° K 24-19.632

Enoncé du moyen

11. La société DWS fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société civile immobilière [Localité 1] Europe 3, les sociétés Axa, et Engie énergie services et de la condamner au paiement de frais irrépétibles au profit de ces sociétés, alors :

« 1°/ que constitue un ouvrage, au sens et pour l'application de l'article 1792 du code civil, une installation de climatisation et de chauffage de grande ampleur faisant appel à des techniques de construction ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'installation de climatisation et de chauffage litigieuse servait à l'usage d'un immeuble d'une superficie de 20 740 m² élevé sur deux niveaux de sous-sol et composé d'un rez-de-chaussée et de sept étages, qu'elle était constituée, en premier lieu, de trois groupes froid placés sur le toit de l'immeuble et nécessitant l'utilisation d'une grue pour leur mise en place ou leur retrait, en deuxième lieu, de 860 ventilo-convecteurs installés dans les faux-plafonds des bureaux et munis de batteries électriques produisant du chauffage, en troisième lieu, de canalisations et de câblages reliant les ventilo-convecteurs au groupe froid ; que la cour d'appel a néanmoins considéré que cette installation n'était pas constitutive d'un ouvrage en soi, en se bornant à énoncer qu'il n'était « pas établi que, par son ampleur ou par son système de fonctionnement, [elle] nécessiterait la mise en œuvre de techniques de construction, la nécessité d'utiliser une grue pour remplacer un des groupes froid n'étant qu'une technique de pose de l'installation, de même que le raccordement des éléments de l'installation entre eux » ; qu'en se déterminant ainsi, sans mieux préciser comment une installation composée de 860 ventilo-convecteurs répartis sur sept étages et un rez-de-chaussée, au sein d'un immeuble d'une superficie de 20 740 m², et reliés par des canalisations et des câblages à des groupes froid positionnés en toiture à l'aide d'une grue, pouvait avoir été mise en place sans recourir à des techniques de construction, mais en faisant uniquement appel à des techniques de pose, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

2°/ que tout jugement ou arrêt doit être motivé ; qu'en énonçant, pour en déduire que l'installation de climatisation et de chauffage litigieuse ne constituait pas un ouvrage en soi, qu'il n'était « pas établi que, par son ampleur ou par son système de fonctionnement, [cette] installation […] nécessiterait la mise en œuvre de techniques de construction », la cour d'appel a statué par un motif dubitatif ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'il résulte de l'article 1792-2 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, que la responsabilité décennale s'étend aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ; qu'un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ; que la cour d'appel a considéré que l'installation de climatisation et de chauffage litigieuse ne constituait pas un élément d'équipement indissociable, au sens dudit article 1792-2, aux motifs que « le fait que le groupe froid nécessit[ait], pour sa mise en place ou son retrait, une grue en raison de son poids et de sa situation sur le toit de l'immeuble [était] sans incidence sur le fait que son remplacement p[ouvait] être effectué sans dégradation de l'immeuble », et que, s'agissant des « canalisations ou câblage reliant les convecteurs au groupe froid, ils [n'étaient] pas concernés par les désordres et l'installation a[vait] pu être remise en état sans qu'il [fût] nécessaire de procéder à leur dépose, démontage ou remplacement » ; qu'en se déterminant ainsi, quand le caractère dissociable ou non de l'installation de climatisation ou de chauffage litigieuse ne dépendait ni de la nature, ni des modalités de réparation, des désordres subis par cette installation, mais tenait uniquement au point de savoir si cette installation, considérée dans son ensemble et non en ses seules parties défectueuses, pouvait être déposée, démontée ou remplacée sans détérioration ou enlèvement de matière d'un ouvrage de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert du bâtiment, et quand il lui appartenait par conséquent de tenir compte des conséquences, sur ces ouvrages, d'une dépose, d'un démontage ou d'un remplacement de l'intégralité de l'installation, y compris en sa partie, non défectueuse, constituée de canalisations et de câblages, et peu important que cette partie fût restée en place à l'occasion des réparations, la cour d'appel a violé l'article 1792-2 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005. »

Réponse de la Cour

12. Ayant constaté que, si l'installation de climatisation et de chauffage concernait un immeuble d'une superficie de 20 740 m² sur sept étages avec deux niveaux de sous-sol et un second immeuble comprenant des parkings sur deux sous-sols, elle était composée de trois groupes froid et de 860 ventilo-convecteurs installés dans les faux-plafonds des bureaux et comprenant chacun des batteries électriques pour produire le chauffage, la cour d'appel a retenu, d'une part, que la nécessité d'utiliser une grue pour remplacer un des groupes froid et raccorder les éléments de l'installation ne procédait que de techniques de pose, et non de construction, d'autre part, que le remplacement du groupe froid situé sur le toit avait été effectué sans dégradation de l'immeuble et que la remise en état de l'installation s'était opérée sans qu'il soit nécessaire de procéder à la dépose, au démontage et au remplacement des canalisations et des cablages.

13. Elle a pu en déduire, sans statuer par un motif dubitatif, que l'installation litigieuse ne constituait ni un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, ni un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792-2 du même code.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen du pourvoi n° T 24-18.006, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

15. La société Carrier Montluel fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société DWS une certaine somme au titre des travaux de réparation des ventilo-convecteurs, de la condamner, in solidum avec la société Bouygues E&S FM France, à garantir la société DWS des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Monoprix holding, de fixer le partage de responsabilité entre elles, et de la condamner, in solidum avec la société Bouygues E&S FM France, à garantir la société DWS des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance, alors « que le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, il était constant que la société DWS avait acquis un immeuble dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et que la société Carrier Montluel était intervenue en tant que fournisseur de divers équipements, dont les ventilo-convecteurs ; qu'en retenant la « responsabilité contractuelle de droit commun » de la société Carrier Montluel, pour avoir « fourni des cartes électroniques défectueuses à l'origine des dysfonctionnements ayant affecté les ventilo-convecteurs », à raison d'un « problème de conception », la cour d'appel a violé l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil par fausse application et l'article 1641 du code civil par refus d'application. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

16. Les sociétés DWS et Bouygues E&S FM France contestent la recevabilité du moyen. Elles soutiennent qu'il est nouveau et incompatible avec la thèse soutenue devant la cour d'appel.

17. Cependant, dans ses conclusions d'appel, la société Carrier Montluel soutenait que, la preuve d'une anomalie affectant les cartes électroniques des ventilo-convecteurs n'étant pas rapportée, sa responsabilité ne pouvait être retenue.

18. Le moyen, qui n'est ni nouveau ni contraire à ses écritures d'appel, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 1641 du code civil :

19. Aux termes de ce texte, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

20. Il en résulte que, lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de la demande de l'acquéreur.

21. Pour faire droit à la demande de la société DWS fondée sur la responsabilité de droit commun du fournisseur, l'arrêt retient que celui-ci a fourni des cartes électroniques à l'origine des dysfonctionnements des ventilo-convecteurs.

22. En statuant ainsi, après avoir relevé que la sensibilité des cartes électroniques provenait d'un problème de conception, de sorte que, constituant un vice caché, la responsabilité du fournisseur ne pouvait être retenue que sur le fondement de la garantie des vices cachés, exclusif de toute action sur le fondement de la responsabilité de droit commun, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

23. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif condamnant la société Carrier Montluel à payer une certaine somme à la société DWS et à la garantir des sommes prononcées au profit de la société Monoprix holding entraîne la cassation des chefs de dispositif condamnant la société Carrier Montluel, in solidum avec la société Bouygues E&S FM France, aux dépens d'appel et à payer diverses sommes, au titre des frais irrépétibles, aux sociétés Odilon +, Engie énergie services et DWS.

Mise hors de cause

24. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la société Odilon + dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :

- condamne la société Carrier Montluel à payer à la société DWS Grundbesitz GmbH la somme de 280 653 euros au titre des travaux réparatoires relatifs aux ventilo-convecteurs,

- condamne la société Carrier Montluel, in solidum avec la société Bouygues E&S FM France, à garantir la société DWS Grundbesitz GmbH des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Monoprix holding,

- fixe le partage de responsabilité entre la société Bouygues E&S FM France et la société Carrier Montluel de la façon suivante : la société Bouygues E&S FM France : 20 % et la société Carrier Montluel : 80 %,

- condamne la société Carrier Montluel, in solidum les sociétés Bouygues E&S FM France, à garantir la société DWS Grundbesitz GmbH des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance, la charge définitive de ses frais étant supportée pour 80 % par la société Carrier Montluel et pour 20 % à la société Bouygues E&S FM France,

- condamne la société Carrier Montluel, in solidum avec la société Bouygues E&S FM France, aux dépens d'appel et à payer au titre des frais irrépétibles à la société Odilon + : 4 000 euros, à la société Engie énergie services : 4 000 euros, à la société DWS Grundbesitz GmbH : 8 000 euros,

- dit que la charge finale des dépens et de celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités suivantes : la société Bouygues E&S FM France : 20 %
et la société Carrier Montluel : 80 %,

l'arrêt rendu le 29 mai 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société Odilon + ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.