CA Nancy, 1re ch., 7 septembre 2026, n° 24/00924
NANCY
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2026 DU 07 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00924 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FLNV
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G. n° 18/01846, en date du 15 mars 2024,
APPELANTES :
S.A.R.L. ICR [Cadastre 1], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]
Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
Société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Syndicat de copropriété de la Résidence PERSPECTIVES sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ICR 54, ayant son siège social [Adresse 1], elle-même représentée par son Gérant en exercice pour ce domicilié audit siège
Représentée par Me Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
S.A.R.L. SET UP, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 4]
Représentée par Me Caroline LOMBARD de l'AARPI ARCAD AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,
Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre, chargé du rapport,
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrate honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffière, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, la Présidente a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 2 Février 2026, au 23 Mars 2026, au 1er Juin 2026, au 29 Juin 2026, puis au 7 Septembre 2026.
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 7 Septembre 2026, par Madame PERRIN, Greffière, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente, et par Madame PERRIN, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE :
La S.A.R.L. Set up est propriétaire des lots n° 34 à 38, 43 à 45 (parkings aériens), 617 (cave), 717, 718 (box en sous-sol), 649 à 652, 852 à 854, 856 à 861 (locaux professionnels situés dans les bâtiments C et F) dépendant de l'ensemble immobilier ' [Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Meurthe-et-Moselle), soumis au régime de la copropriété.
Cette copropriété est gérée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après, le SDC [Adresse 5]), le syndic de copropriété en exercice étant la S.A.R.L. ICR 54.
La SA Mutuelle du Mans assurances IARD (ci-après, la société MMA IARD) est l'assureur de la société ICR 54.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 18 mai 1973, les articles 15 et 16 du règlement de copropriété du 30 mai 1969 relatifs aux frais de frais de chauffage et d'eau chaude ont été modifiés. En ce qui concerne les locaux professionnels situés au rez-de-chaussée, escalier 6, bâtiment C et ceux constituant la totalité du bâtiment F, le taux forfaitaire afférent aux ' parties communes spéciales chauffage' a été porté de 2 à 10%.
Par courrier recommandé du 15 novembre 2017, la société ICR 54 a mis en demeure la société Set up de lui payer la somme totale de 52 831,81 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété.
Par acte du 9 mai 2018, le SDC [Adresse 7] Perspectives a fait assigner la société Set up devant le tribunal de grande instance de Nancy afin d'obtenir la condamnation de celle-ci au paiement de charges de copropriété et de dommages-intérêts.
Par actes du 16 janvier 2019, la société Set Up a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société ICR 54 et la société MMA IARD devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de les voir garantir les condamnations au paiement pouvant être prononcées à son encontre.
Par décision du 23 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.
Par jugement contradictoire du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- déclaré irrecevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973,
- déclaré recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixé la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2 P3 P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- déclaré recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- débouté les demandes de la société Set up de dommages et intérêts,
- débouté le [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société ICR 54 et la MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Set up aux dépens,
- condamné solidairement la société ICR 54 et la MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du SDC [Adresse 7] perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- dit que la franchise de 10 % figurant au contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la société ICR 54 sera déduite des règlements effectués par la MMA IARD,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Sur les demandes d'annulation des assemblées générales du 18 mai 1973 et du 3 février 2017 formées par la société Set up, le premier juge a relevé que la notification des procès-verbaux de ces assemblées générales à la société Set up n'avaient pas été versée aux débats et a, en conséquence, écarté le délai de prescription de deux mois et fait application du délai de prescription de dix ans, lequel court à compter de la date de chaque assemblée générale.
Ayant constaté que ces demandes avaient été présentées pour la première fois le 26 décembre 2018, le premier juge en a déduit que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973 était prescrite tandis que celle relative à l'annulation de l'assemblée générale était recevable.
Sur le fond, le premier juge a considéré que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973 étant prescrite, la société Set up ne pouvait se fonder sur la nullité de cette première assemblée générale pour justifier de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017. Il a également relevé que la société Set up n'avait présenté aucun autre élément à l'appui de sa demande. En conséquence, il a débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017.
Sur la demande reconventionnelle en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que modifiés par l'assemblée générale du 18 mai 1973 présentée par la société Set up, le premier juge a observé que la modification de l'article 15 du règlement de copropriété, concernant les frais de chauffage et d'eau chaude, avait entraîné un changement dans la répartition des charges entre les copropriétaires. Il a constaté qu'initialement fixé à 2 %, le taux pour les locaux professionnels, incluant le bâtiment F de la société Set up, avait été porté à 10 % par l'assemblée générale du 18 mai 1973. Il a rappelé que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 imposait un vote à l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, sauf exceptions spécifiques non applicables en l'espèce.
Or, il a constaté que, bien que le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 1973 mentionnait une adoption à l'unanimité des présents ou représentés (117 copropriétaires), ces derniers ne représentaient en réalité que 82138/100000.
Le premier juge en a conclu que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété n'étaient pas conformes aux prescriptions de l'article 11 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en sorte qu'ils devaient être réputés non écrits.
Sur la fixation de la nouvelle répartition des charges, le premier juge a observé que selon le rapport de l'expertise amiable réalisée par Monsieur [X] le 24 avril 2020 et le rapport de synthèse effectué la société Smart copro le 19 avril 2021, la clé de répartition des charges de chauffage ne prenait pas en compte la transformation de la station-service en bureaux ni la rénovation de la chaudière en 2013.
Après avoir rappelé la proposition contenue dans le rapport de Monsieur [X], le premier juge a souligné qu'il convenait de se référer au critère de l'utilité que les services collectifs et les éléments d'équipement présentent à chaque lot. Il a retenu que dans la mesure où la copropriété est désormais équipée d'un compteur d'énergie, ces derniers permettent de différencier les consommations des logements à usage d'habitation des locaux commerciaux afin de fixer une contribution à chaque copropriétaire plus en adéquation avec l'utilité du service procuré. Il a également noté que depuis 2013, le SDC [Adresse 5] avait calculé les charges selon ce critère d'utilité.
Il a noté que s'agissant du prorata prélevé au titre du chauffage des parkings souterrains, il ressort du rapport de Monsieur [X] que le dispositif d'aérotherme n'était plus en capacité de fonctionner du fait de sa vétusté et n'était plus relié à la chaudière. Il a retenu que le système de chauffage ne pouvait être utilisé par la société Set up dans les garages. Il a ajouté que, pour qu'une charge de copropriété soit due, le copropriétaire doit pouvoir matériellement avoir accès au service rendu, ce qui n'est pas le cas en l'absence de raccordement du lot à la chaudière.
Il a donc considéré que la suppression de l'imputation des charges de chauffage pour les garages était justifiée.
Par ailleurs, le premier juge a relevé que le [Adresse 8] et la société ICR 54 ne produisaient aucun élément justifiant une autre répartition des charges de chauffage, ni permettant de contredire l'analyse effectuée ci-dessus.
En conséquence, le tribunal a jugé que les préconisations des rapports d'expertise de Monsieur [X] et de la société Smart Copro devaient être validées et adoptées comme nouvelle répartition des charges de chauffage, celle-ci ne prenant effet qu'à compter de la présente décision.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété, le premier juge a, s'agissant de la recevabilité de cette demande, constaté que le [Adresse 8] avait sollicité le paiement de charges de copropriété de 2009 à 2018 par son assignation délivrée le 9 mai 2018. Il a observé que cette date étant antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 dite loi '[Localité 2]', qui a réduit le délai de prescription à celui de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil, l'action du SDC résidence Perspectives était recevable.
Sur le fond, le premier juge a relevé que la qualité de copropriétaire de la société Set up n'était pas contestée et était attestée par la présence de son nom sur les procès-verbaux d'assemblée générale. Il a également noté que le [Adresse 8] et la société ICR 54 produisaient des documents justificatifs, à savoir les comptes de gestion des exercices clos réalisés de 2014/2015 à 2017/2018 avec les budgets prévisionnels correspondants, les procès-verbaux d'assemblées générales de 2012,2013, 2015 à 2019, approuvant les comptes des exercices clos et budgets prévisionnels, un tableau récapitulatif de régularisation et de ventilation des charges de chauffage imputées à la société Set up pour 2009 à 2014, les factures du fournisseur d'énergie de 2009 à 2017, des tableaux récapitulatifs des consommations globales et spécifiques à la société Set up de 2013 à 2017, un relevé de charges arrêté au 8 février 2017 pour l'exercice 2015/2016, et un relevé de compte arrêté au 8 septembre 2021 reprenant notamment les exercices 2016/2017 et 2017/2018.
Par ailleurs, le premier juge a constaté qu'une mise en demeure avait été adressée à la société Set up, et que bien qu'elle n'avait pas produit l'avis de réception, elle ne contestait pas l'avoir reçue, ce qu'elle avait même confirmé par courriel. Il a précisé que la somme réclamée dans le courrier du 29 septembre 2017 adressé à la société Set up n'était pas indéterminée, car elle s'appuyait sur les factures de 2009 à 2014 produites.
Dès lors, il a considéré que la société Set up ne pouvait faire valoir le caractère indéterminé de la créance, au vu des justifications produites, et a estimé que l'ensemble des éléments versés aux débats justifiaient du caractère certain, liquide et exigible de la créance du [Adresse 9] perspectives.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a condamné la société Set up à payer au [Adresse 8] la somme de 50 048,46 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018, date de l'assignation.
Sur la demande en garantie formée par la société Set up, le premier juge a relevé qu'il n'était pas possible de reprocher à la société ICR 54 l'illégalité de la modification des articles 15 et 16 du règlement de copropriété intervenue en 1973, ni les refus ultérieurs de modification. Cependant, il a souligné que le litige actuel provenait du fait que le taux de 10 % pour la répartition des charges de chauffage, voté en 1973, n'avait pas été appliqué, le taux de 2% étant resté appliqué jusqu'en 2017.
Il a rappelé que l'une des obligations du syndic était d'assurer la bonne tenue des comptes et d'appliquer le règlement de copropriété, quand bien même ce dernier serait illégal, en sorte que la société ICR 54 aurait dû appliquer le taux de 10 % depuis 1973.
Il en a déduit l'existence d'une faute répétée de gestion, étant précisé qu'il ressortait des procès-verbaux d'assemblée générale que le quitus n'avait pas été donné au syndic pour les exercices comptables concernés.
Concernant le préjudice, le tribunal a constaté que la société Set up avait conclu plusieurs baux sur ses lots, s'étendant sur des périodes rendant impossible une régularisation des charges auprès de ses locataires en raison de la prescription. Il a aussi retenu que la demande en paiement du SDC [Adresse 7] Perspectives n'ayant été formée qu'en 2017, la société Set up ne pouvait solliciter cette régularisation dans le délai imparti.
Au regard de ces éléments, le premier juge a retenu que les conditions d'engagement de la responsabilité civile du syndic de copropriété à l'encontre de la société Set up étaient établies.
En outre, il a relevé que la société MMA IARD devait garantir ces sommes en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société ICR 54, en appliquant la franchise de 10 % restant à la charge de la société ICR 54.
Par conséquent, le tribunal a condamné in solidum la société ICR 54 et MMA IARD (cette dernière à hauteur de 90 % des sommes) à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre, y compris les dépens et frais irrépétibles.
Sur la demande de dommages-intérêts du [Adresse 8] formée à l'encontre de la société Set up, le premier juge a relevé que ce syndicat avait réclamé en 2017 des sommes dues depuis 2009 au titre des charges de chauffage, alors que la modification du règlement de copropriété de 1973 n'avait jamais été appliquée jusqu'à cette date. Il a retenu que, compte tenu de cette temporalité, la résistance abusive de la société Set up n'était pas caractérisée et que le syndicat n'avait pas rapporté la preuve de ses allégations quant aux difficultés financières évoquées en raison des impayés de la société Set up. Par conséquent, il a débouté le [Adresse 8] de cette demande.
Sur la demande formée par la société Set up à l'encontre du [Adresse 8], le premier juge a relevé que si les articles 15 et 16 du règlement de copropriété étaient réputés non écrits, cette décision n'avait pas de caractère rétroactif et ne s'appliquait qu'à compter du jugement de première instance. Il a estimé que la société Set up ne pouvait donc reprocher au [Adresse 8] d'avoir appliqué le règlement de copropriété en vigueur jusqu'à la décision, incluant le taux de 10 % pour les charges de chauffage.
Le tribunal a également relevé que, malgré des échanges sur la consommation et les dysfonctionnements du chauffage dès 2015, la société Set up n'avait formulé aucune demande de modification du règlement de copropriété avant le litige. Il a également observé que la seule demande de la société Set up en 2017 était une réduction de sa dette de chauffage, et que la première demande de modification du règlement n'était intervenue que le 29 novembre 2017, après réception d'une mise en demeure de paiement. Il a donc considéré que la société Set up ne pouvait reprocher au [Adresse 8] de ne pas avoir modifié le règlement de copropriété, dès lors qu'elle ne prouvait pas avoir sollicité cette modification avant le litige.
Concernant l'abus de majorité allégué par la société Set up, le premier juge a estimé que cette société n'avait pas rapporté la preuve d'une intention de nuire des copropriétaires dans la modification de la répartition des charges de chauffage, ni de ce que l'intérêt de la copropriété n'aurait pas été poursuivi.
Dès lors, il a retenu qu'aucune faute du SDC [Adresse 7] Perspectives n'était caractérisée concernant la non-modification du règlement de copropriété ou un éventuel abus de majorité et a débouté la société Set up de ce chef de demande.
Sur la demande formée par la société Set up à l'encontre du [Adresse 8], de la société ICR 54 et de la société MMA IARD au titre des instruments de mesure thermique, le premier juge a relevé que l'obligation de poser des répartiteurs de chauffage était née de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, entrée en vigueur le 17 février 2016, avec un délai de mise en conformité fixé au 25 octobre 2020.
Concernant la demande formée par la société Set up à l'encontre de la société ICR 54, le premier juge a constaté qu'il ressortait des procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018 et 2019 que la pose de répartiteurs de chauffage avait été mise à l'ordre du jour sur ces trois années, que cette mesure avait été systématiquement refusée par l'assemblée générale des copropriétaires, malgré le fait que le syndic avait 'vivement conseillé' de s'y conformer.
Dès lors, le premier juge a considéré qu'aucune faute de la société ICR 54 n'était caractérisée.
S'agissant du SDC [Adresse 7] Perspectives, le premier juge a constaté que dans son attestation non datée, Monsieur [Q] [S], responsable d'exploitation, confirmait la présence d'un compteur de calories pour la sous-station des bureaux de la résidence.
Il a observé que selon un courriel de la société Bet Huguet du 2 octobre 2015, la fourniture et la pose d'un compteur thermique semblaient 'totalement superflues', ce qui laissait entendre que l'installation était possible. Le tribunal a aussi relevé qu'il ressort du rapport de Monsieur [X] que la sous-station avait été rénovée en 2019, sans remplacement du régulateur qualifié d'obsolète par l'expert, et que plus globalement, les travaux n'avaient pas été effectués selon les règles de l'art. Enfin, il a souligné que Monsieur [X] précisait qu'un compteur d'énergie thermique était bien implanté près de la chaudière. Il a déduit de ces éléments que la copropriété avait été mise aux normes et que le SDC résidence Perspectives n'avait commis aucune faute à ce titre.
Pour rejeter la demande au titre du préjudice moral, le premier juge a retenu que la société Set up n'avait pas apporté de preuve de l'existence de ce préjudice et qu'outre sa qualité de personne morale, le litige en question était de nature strictement technique.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 13 mai 2024, les sociétés ICR 54 et MMA IARD ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés ICR 54 et MMA IARD demandent à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a condamné les sociétés ICR 54 et MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
Et statuant à nouveau,
- juger irrecevable car prescrite et mal fondée la condamnation des sociétés ICR 54 et MMA IARD à garantir la société Set up pour les charges afférentes à une période antérieure au 10 janvier 2014 et la juger mal fondée sur la totalité de la période ;
En conséquence,
- infirmer la condamnation in solidum des sociétés ICR 54 et MMA IARD à payer quelle que somme que ce soit pour les charges et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Set up et débouter la société Set up de sa demande de garantie,
- condamner la société Set up à payer aux sociétés ICR 54 et MMA IARD une somme de 3500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Set up aux dépens de la procédure en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le [Adresse 8] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy le 15 mars 2024 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973,
- débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- déclaré recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- débouté les demandes de la société Set up de dommages et intérêts,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,
- condamné la société Set up aux dépens ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 15 mars 2024 en ce qu'il a :
- déclaré recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixé la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 1] comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- débouté le SDC [Adresse 5], représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,
- condamner la société Set up à régler au [Adresse 8] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter la société Set up de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Set up à régler au [Adresse 8] une somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 31 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Set up demande à la cour de :
- déclarer la société Set up recevable et bien fondée en ses conclusions d'intimée et d'appel incident, faire droit à ses demandes,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 15 mars 2024 en ce qu'il :
- déclare recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixe la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété sise [Adresse 10] à [Localité 1] comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- déboute le SDC [Adresse 7] Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up,
- condamne in solidum la société ICR 54 et la société MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne solidairement la société ICR 54 et la société MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 15 mars 2024 en ce qu'il :
- déboute la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- déclare recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamne la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- déboute la société Set up de ses demandes de dommages et intérêts,
- condamne la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société Set up aux dépens,
Et statuant de nouveau,
- déclarer recevable et bien fondée la demande de la société Set up d'annulation de :
- le PV d'assemblée générale du 3 février 2017, en ses résolutions 4, 5 et 8,
- le décompte individuel du 8 février 2017 notifié à la société Set up,
- les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et l'approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles 15 et 16 du règlement de 1973,
- annuler le PV d'assemblée générale du 3 février 2017, notamment en ses résolutions 4, 5 et 8, le décompte individuel du 8 février 2017 notifié à la société Set up, les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et l'approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles 15 et 16 du règlement de 1973,
- juger et dire que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5] et la société ICR 54 à en tirer toutes conséquences en procédant aux publications auprès du service de la publicité foncière en résultant,
- débouter le SDC [Adresse 5] de ses demandes à l'encontre de la société Set up au titre des charges de copropriété de chauffe, telles que visées au décompte individuel du 8 février 2017 et toute autre demande y afférent, notamment les intérêts légaux,
- fixer la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5] et la société ICR 54 à en tirer toutes conséquences en procédant aux publications auprès du service de la publicité foncière en résultant ;
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 7] Perspectives, la société ICR 54, la société MMA IARD au paiement d'une somme indemnitaire de 50048,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018, à la société Set up,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], la société ICR 54, la société MMA IARD à garantir la société Set up de toute condamnation, frais et intérêts mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure ;
A titre encore plus subsidiaire,
- condamner solidairement la société ICR 54 et la société MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du SDC résidence Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
En tout état de cause,
- débouter le SDC [Adresse 7] Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, de toutes demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société Set up,
- débouter la société ICR 54, la société MMA IARD, de toutes demandes, fins et prétentions et de toute demande formée à l'encontre de la société Set up,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], la société ICR 54 et la société MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance,
- condamner in solidum le [Adresse 8], la société ICR 54 et la société MMA IARD aux dépens de première instance,
- condamner le SDC [Adresse 5], le syndic ICR [Cadastre 1] et la société MMA IARD à payer la somme de 5 000 euros chacun à la société Set up au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], le syndic ICR 54 et la société MMA IARD aux dépens à hauteur d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions déposées par les sociétés ICR 54 et MMA IARD le 6 janvier 2025 et par le SDC [Adresse 7] Perspectives le 11 mars 2025 et par la société Set up le 31 mars 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 1er avril 2025 ;
1- Sur la demande tendant à déclarer non écrits les articles 15 et 16 du règlement de copropriété
A l'appui de cette demande, la société Set up expose que :
- l'action relative aux clauses réputées non écrites engagée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas soumise aux délais de prescription prévus aux articles 12 et 42 de cette loi,
- la modification apportée au règlement de copropriété par l'acte du 18 mai 1973 est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- en violation de l'article 11 de cette loi, la modification de la répartition des charges n'a pas été approuvée à l'unanimité des votants,
- en violation de l'article 10, alinéa 1er de ladite loi, le taux de 10% applicable aux charges de chauffage et d'eau chaude n'a pas été déterminé en fonction de l'utilité que les services collectifs et éléments d'équipement présentent à chaque lot,
- les lots dont elle est propriétaire ne sont pas raccordés à l'eau chaude,
- s'agissant du chauffage, ce taux ne prend pas en considération le volume, la superficie et la surface de chauffe ainsi que la nouvelle destination des lieux,
- les parkings ne sont pas chauffés,
- elle se voit ainsi imposer une surfacturation excessive qui se perpétue malgré la rénovation de la chaudière et l'installation d'un compteur intervenues 2013 et est sans adéquation avec la consommation des propriétaires du bâtiment F.
Le SDC résidence [Etablissement 1] fait valoir que :
- la société Set up ne conteste plus que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973, laquelle est prescrite,
- il convient de distinguer l'action relative aux clauses non écrites prévue à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et l'action en révision des charges au titre de l'article 12 de cette loi,
- la société Set up soutient que le taux de 10% est lésionnaire dans la mesure où les charges qui lui sont demandées sont supérieures à celles qui résulteraient d'une répartition conforme à l'article 10 de ladite loi.
- il s'en déduit que la société Set up a engagé une action en révision au sens de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965,
- cependant, la condition prévue par ce texte tenant l'existence d'une lésion de plus du quart n'est pas établie,
- à supposer l'action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de contester une clause de répartition est subordonnéee non pas à des conditions de régularité du vote, mais au libellé de cette clause,
- l'article 43 ne permet que de contester les clauses contrevenant au critère d'utilité fixé à l'article 10 de cette loi, le non-respect des règles de forme ayant abouti au vote ne pouvant être remis en cause que dans le cadre des délais prévus à l'article 42 de ladite loi,
- en conséquence, la société Set up ne peut se prévaloir de la violation de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour fonder son action au titre de l'article 43 de cette loi,
- en revanche, la violation du critère d'utilité objective prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible d'être invoquée,
- le grief relatif à l'eau chaude n'est pas démontré, celle-ci n'étant pas facturée à la société Set up,
- le règlement de copropriété prévoit que la répartition des charges est faite en fonction de l'utilité, celle-ci s'appréciant de manière objective,
- la répartition selon la surface de chauffe des radiateurs installés dans chaque local, fixée par le règlement de copropriété, est licite,
- la répartition des charges est effectuée conformément aux relevés des compteurs depuis 2013,
- le montant des charges relevées aux compteurs est très proche de celui qui résulterait de l'application du taux de 10% prévu au règlement de copropriété,
- il s'en déduit que la consommation réelle de la société Set up correspond aux critères fixés par ce règlement.
Pour leur part, les sociétés ICR54 et MMA IARD soutiennent que :
- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionne l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété et non l'application erronée des règles régissant le vote de cette clause, tels que le mode de scrutin ou la majorité requise,
- concernant le critère d'utilité prévu à l'article 10 de cette loi, le rapport d'expertise amiable de Monsieur [X] et l'analyse de la société Smart copro ne sont pas exploitables dans la mesure où leurs auteurs n'ont pas été en possession de l'intégralité des pièces leur permettant de parvenir à une conclusion objective,
- la société Set up a réglé ses factures de consommation sur la base des relevés des compteurs pour les exercices de 2013 jusqu'au 30 septembre 2016, qui sont très proches de la règle des 10% fixée par le règlement de copropriété,
- il s'en déduit que le taux de 10% voté en 2013 ne contrevient pas au critère d'utilité.
* * *
En vertu de l'article 10, alinéa 1er, de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Aux termes de l'article 11, alinéa 1er de cette loi, 'sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.'
Selon l'article 12 de ladite loi, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.
Enfin, l'article 43 de cette même loi, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dispose : ' Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition'.
Il résulte de ces deux derniers articles que l'action en révision des charges tend à contester le calcul de la quote-part en raison d'une application erronée des critères que la loi impose de prendre en considération. L'action relative aux clauses non écrites tend à remettre en cause le principe de la répartition en ce qu'il n'a pas été déterminé conformément aux critères légaux.
Au cas présent, la société Set up soutient que la répartition des charges de chauffage et d'eau chaude prévues aux articles 15 et 16 du règlement de copropriété modifié le 18 mai 1973 est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965. A cet effet, elle fait valoir, en substance, que la clause prévoyant cette répartition n'a pas été votée à l'unanimité des voix et que le taux forfaitaire de 10% n'a pas été fixé sur la base du critère d'utilité.
Il s'en déduit que la demande de la société Set up est fondée sur la non-conformité aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 de la règle de répartition des charges de chauffage adoptée le 18 mai 1973 par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle constitue donc une action relative à une clause non écrite fondée sur les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Ceci posé, il convient pour statuer sur cette demande d'examiner le bien-fondé des moyens tirés de la violation des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant, en premier lieu, de la violation de l'article 11 de cette loi, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 1973 que le nombre de millième de copropriété présents ou représentés lors de cette assemblée générale était de 82138/100 000°. Il en découle que la résolution adoptant la modification des articles 15 et 16 du règlement de copropriété n'a pas été adoptée à l'unanimité des copropriétaires.
Cela étant, l'action prévue à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 concerne seulement la conformité des dispositions d'une clause du règlement de copropriété aux dispositions énumérées par ce texte. En revanche, elle ne peut avoir pour objet de contester la validité de la décision par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a adopté une clause du règlement de copropriété. En conséquence, la société Set up ne peut se prévaloir de la violation de la règle de l'unanimité au soutien de son action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1943.
S'agissant, en second lieu, de la violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'appréciation de la notion d'utilité à chaque lot doit se faire d'une manière objective, c'est-à-dire abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d'équipement considérés. Cette utilité s'entend notamment de la fourniture d'un chauffage adapté à la situation et à la destination de chaque lot.
En l'occurrence, les dispositions critiquées de l'article 15 du règlement de copropriété, relatif à la définition des frais de chauffage et d'eau chaude, tel que modifié le 18 mai 1973 sont rédigées en ces termes :
' Le chauffage de l'ensemble immobilier ainsi que la fourniture d'eau chaude domestique seront assurés par une entreprise spécialisée avec laquelle un contrat sera passé sous la responsabilité du syndic principal, et dont un exemplaire sera déposé au rang des minutes du notaire soussigné.
Ce contrat couvrira :
- l'exploitation normale de la chaufferie (combustible, prestations fixes du personnel)
- la garantie totale des installations
- le préfinancement à quatre vingts pour cent desdites installations.
Il est dès à présent précisé :
1° En ce qui concerne la consommation thermique de chauffe : celle-ci sera établie en fonction du volume de chauffe suivant le type de chaque appartement ou local
2° en ce qui concerne la consommation d'eau chaude domestique ; celle-ci sera établie :
a) suivant compteurs particuliers affectés à chaque appartement
b) suivant compteur général affecté à l'ensemble immobilier
3° en ce qui concerne l'ensemble :
Les frais nécessités pour les réparations, l'entretien et le remplacement des divers appareils, des locaux de chauffage, des citernes, ainsi que des canalisations et de tous autres accessoires, du prix du fuel, du coût de l'eau, du chauffage de la loge, etc. le salaire du chauffeur, les charges sociales y afférentes seront considérés comme 'parties communes spéciales chauffage'.
Les charges afférentes à ces « parties communes spéciales chauffage » seront supportées :
a) En ce qui concerne les lots constituant l'ensemble des bâtiments à usage d'habitation, soit les bâtiments A/B/C à concurrence de 87%,
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.
b) En ce qui concerne les lots constituant le « garage souterrain » à concurrence de 3%,
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.
c) En ce qui concerne les locaux professionnels :
Rez-de-chaussée escalier 6 bâtiment C et ceux constituant la totalité du bâtiment F, objet des présentes, à concurrence de 10 %
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.'
L'article 16 précise la ventilation des frais de chauffage et d'eau chaude, notamment celle des 'parties communes spéciales chauffage' et les 'frais de chauffage' sur la base des dispositions de l'article 15.
La contestation de la société Set up porte sur les dispositions spécifiques de ces clauses fixant un taux forfaitaire applicable aux 'parties communes spéciales chauffage'.
S'agissant d'abord des garages souterrains, il ressort tant du rapport d'expertise amiable établi le 24 avril 2020 que du rapport de synthèse du 19 avril 2021 de la société Smart copro que l'installation permettant le chauffage des parkings souterrains a été totalement désactivée depuis de très nombreuses années, en sorte que ces locaux ne sont plus reliés à la chaudière et ne bénéficient pas de ce service.
S'agissant ensuite des locaux commerciaux situés dans le bâtiment F, il ressort de ces mêmes rapports que la vétusté du dispositif de régulation thermique de la sous-station des bureaux, qui n'a pas été remplacée lors de la rénovation, en 2013, du système général de chauffe, ne permet pas de fournir une température adaptée à la destination des bureaux qui sont surchauffés de plus de 4 degrés au regard des normes réglementaires fixant la température à 19 degrés. Il est également relevé que depuis la rénovation de la chaufferie, le mode de facturation a évolué, la répartition étant effectuée sur la base des consommations réelles et non plus des tantièmes.
Il découle de ces éléments que les taux forfaitaires de 3 et 10% propres aux 'parties communes spéciales chauffage' sont décorrélés de l'utilité que le système de chauffage est susceptible de procurer aux garages souterrains et aux locaux commerciaux.
Dans ces conditions, les dispositions des articles 15 et 16 relatives aux 'parties communes spéciales chauffage' sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a réputé non écrites ces clauses.
2- Sur les demandes d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 février 2017, du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées des années 2016 à 2019
A l'appui de cette demande, la société Set up affirme que la reconnaissance du caractère non écrit des clauses du règlement de copropriété entraîne l'annulation de l'ensemble des délibérations des procès-verbaux d'assemblée et plus particulièrement celle des pièces suivantes :
- le procès-verbal d'assemblée générale du 3 février 2017, en ses résolutions 4, 5 et 8,
- le décompte individuel du 8 février 2017 qui lui a été notifié,
- les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles15 et 16 modifiés le 18 mai 1973.
Cependant, il résulte de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu 'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.
Il en découle que la société Set up doit être déboutée de ces demandes. Partant, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 3 février 2017. Ajoutant à la décision déférée, la cour rejettera la demande tendant à l'annulation du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2019.
3- Sur la nouvelle répartition des charges
En vertu des dispositions précitées de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au juge, qui a réputé non écrite une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges, de procéder à leur nouvelle répartition.
En l'occurrence, la société Set up se prévaut du rapport d'expertise amiable établi le 24 avril 2020 par Monsieur [X] et du rapport de synthèse du 19 avril 2021de la société Smart copro pour soutenir que la nouvelle répartition des charges devrait s'opérer de la manière suivante :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2 P3 P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux.
Cette nouvelle répartition, qui a été retenue par le premier juge, est effectivement celle préconisée par Monsieur [X] dans son rapport d'expertise amiable.
Cela étant, si les rapports de Monsieur [X] et de la société Smart copro ont permis à la cour de se prononcer sur la conformité des clauses litigieuses du règlement de copropriété à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les développements qu'ils contiennent ne fournissent pas suffisamment d'éléments permettant de procéder à la nouvelle répartition des charges.
D'une part, les auteurs des rapports ne se sont attachés qu'à la situation des bureaux et garages souterrains sans procéder à une analyse globale. D'autre part, la fixation de la nouvelle répartition des charges spéciales de chauffage pour l'ensemble de la copropriété implique de procéder à des diligences techniques précises soumises à des échanges contradictoires que seule une expertise judiciaire est en mesure de garantir.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le SDC [Adresse 5] et la société ICR54, en sa qualité de syndic, soutiennent qu'une expertise judiciaire doit être ordonnée, les modalités de cette mesure étant fixée par le dispositif du présent arrêt.
Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes dans l'attente de l'exécution de cette mesure d'instruction.
Il appartiendra au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire, outre les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices en litige, les décomptes de répartition des charges et les documents comptables utile pour chacune des périodes concernées.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement prononcé le 15 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :
- dit que les dispositions des articles 15 et 16 du règlement de copropriété relatives aux 'parties communes spéciales chauffage' telles que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputées non écrites,
- débouté la SARL Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017 ;
Y ajoutant,
Rejette la demande tendant à l'annulation du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2019 ;
Avant dire droit,
Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder :
Monsieur [U] [G]
expert près la cour d'appel de Nancy
demeurant [Adresse 11]
03.83.38.25.91
[Courriel 1]
Donne pour mission à l'expert, dans les conditions prévues par les articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, de :
- convoquer les parties en avisant leurs conseils,
- entendre les parties, recevoir leurs dires ou observations, se faire remettre tout document utile,
- visiter les lieux, les décrire, entendre tout sachant,
- se faire assister, le cas échéant, de tout technicien de son choix, pris en dehors de sa spécialité,
- proposer une répartition des charges spéciales de chauffage de l'ensemble immobilier '[Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Meurthe-et-Moselle) respectant les dispositions d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment celles des articles 5 et 10,
Dit que la S.A.R.L. Set up devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Nancy la somme de 3000 euros (trois mille euros) à valoir sur les frais et honoraires de l'expert avant le 12 octobre 2026, sans autre avis ;
Rappelle qu'à défaut de versement de la provision et sauf prorogation du délai de consignation accordée pour motif légitime, la désignation de l'expert deviendra caduque ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties un document de synthèse des opérations, leur impartir un délai pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport écrit, accompagné de sa demande de rémunération, au greffe de cette cour au plus tard le 28 mai 2027 ;
Dit que l'expert devra adresser à chacune des parties, par tout moyen permettant d'en établir la réception, un exemplaire de son rapport accompagné de sa demande de rémunération ;
Dit que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
Dit qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
Dit que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile, à savoir le président de la première chambre civile de la cour d'appel de Nancy ;
Réserve les autres demandes ;
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 8 juin 2027,
Réserve les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en vingt pages.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2026 DU 07 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00924 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FLNV
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G. n° 18/01846, en date du 15 mars 2024,
APPELANTES :
S.A.R.L. ICR [Cadastre 1], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]
Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
Société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Syndicat de copropriété de la Résidence PERSPECTIVES sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ICR 54, ayant son siège social [Adresse 1], elle-même représentée par son Gérant en exercice pour ce domicilié audit siège
Représentée par Me Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
S.A.R.L. SET UP, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 4]
Représentée par Me Caroline LOMBARD de l'AARPI ARCAD AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,
Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre, chargé du rapport,
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrate honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffière, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, la Présidente a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 2 Février 2026, au 23 Mars 2026, au 1er Juin 2026, au 29 Juin 2026, puis au 7 Septembre 2026.
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 7 Septembre 2026, par Madame PERRIN, Greffière, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente, et par Madame PERRIN, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE :
La S.A.R.L. Set up est propriétaire des lots n° 34 à 38, 43 à 45 (parkings aériens), 617 (cave), 717, 718 (box en sous-sol), 649 à 652, 852 à 854, 856 à 861 (locaux professionnels situés dans les bâtiments C et F) dépendant de l'ensemble immobilier ' [Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Meurthe-et-Moselle), soumis au régime de la copropriété.
Cette copropriété est gérée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après, le SDC [Adresse 5]), le syndic de copropriété en exercice étant la S.A.R.L. ICR 54.
La SA Mutuelle du Mans assurances IARD (ci-après, la société MMA IARD) est l'assureur de la société ICR 54.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 18 mai 1973, les articles 15 et 16 du règlement de copropriété du 30 mai 1969 relatifs aux frais de frais de chauffage et d'eau chaude ont été modifiés. En ce qui concerne les locaux professionnels situés au rez-de-chaussée, escalier 6, bâtiment C et ceux constituant la totalité du bâtiment F, le taux forfaitaire afférent aux ' parties communes spéciales chauffage' a été porté de 2 à 10%.
Par courrier recommandé du 15 novembre 2017, la société ICR 54 a mis en demeure la société Set up de lui payer la somme totale de 52 831,81 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété.
Par acte du 9 mai 2018, le SDC [Adresse 7] Perspectives a fait assigner la société Set up devant le tribunal de grande instance de Nancy afin d'obtenir la condamnation de celle-ci au paiement de charges de copropriété et de dommages-intérêts.
Par actes du 16 janvier 2019, la société Set Up a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société ICR 54 et la société MMA IARD devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de les voir garantir les condamnations au paiement pouvant être prononcées à son encontre.
Par décision du 23 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.
Par jugement contradictoire du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- déclaré irrecevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973,
- déclaré recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixé la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2 P3 P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- déclaré recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- débouté les demandes de la société Set up de dommages et intérêts,
- débouté le [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société ICR 54 et la MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Set up aux dépens,
- condamné solidairement la société ICR 54 et la MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du SDC [Adresse 7] perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- dit que la franchise de 10 % figurant au contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrit par la société ICR 54 sera déduite des règlements effectués par la MMA IARD,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Sur les demandes d'annulation des assemblées générales du 18 mai 1973 et du 3 février 2017 formées par la société Set up, le premier juge a relevé que la notification des procès-verbaux de ces assemblées générales à la société Set up n'avaient pas été versée aux débats et a, en conséquence, écarté le délai de prescription de deux mois et fait application du délai de prescription de dix ans, lequel court à compter de la date de chaque assemblée générale.
Ayant constaté que ces demandes avaient été présentées pour la première fois le 26 décembre 2018, le premier juge en a déduit que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973 était prescrite tandis que celle relative à l'annulation de l'assemblée générale était recevable.
Sur le fond, le premier juge a considéré que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973 étant prescrite, la société Set up ne pouvait se fonder sur la nullité de cette première assemblée générale pour justifier de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017. Il a également relevé que la société Set up n'avait présenté aucun autre élément à l'appui de sa demande. En conséquence, il a débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017.
Sur la demande reconventionnelle en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que modifiés par l'assemblée générale du 18 mai 1973 présentée par la société Set up, le premier juge a observé que la modification de l'article 15 du règlement de copropriété, concernant les frais de chauffage et d'eau chaude, avait entraîné un changement dans la répartition des charges entre les copropriétaires. Il a constaté qu'initialement fixé à 2 %, le taux pour les locaux professionnels, incluant le bâtiment F de la société Set up, avait été porté à 10 % par l'assemblée générale du 18 mai 1973. Il a rappelé que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 imposait un vote à l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, sauf exceptions spécifiques non applicables en l'espèce.
Or, il a constaté que, bien que le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 1973 mentionnait une adoption à l'unanimité des présents ou représentés (117 copropriétaires), ces derniers ne représentaient en réalité que 82138/100000.
Le premier juge en a conclu que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété n'étaient pas conformes aux prescriptions de l'article 11 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en sorte qu'ils devaient être réputés non écrits.
Sur la fixation de la nouvelle répartition des charges, le premier juge a observé que selon le rapport de l'expertise amiable réalisée par Monsieur [X] le 24 avril 2020 et le rapport de synthèse effectué la société Smart copro le 19 avril 2021, la clé de répartition des charges de chauffage ne prenait pas en compte la transformation de la station-service en bureaux ni la rénovation de la chaudière en 2013.
Après avoir rappelé la proposition contenue dans le rapport de Monsieur [X], le premier juge a souligné qu'il convenait de se référer au critère de l'utilité que les services collectifs et les éléments d'équipement présentent à chaque lot. Il a retenu que dans la mesure où la copropriété est désormais équipée d'un compteur d'énergie, ces derniers permettent de différencier les consommations des logements à usage d'habitation des locaux commerciaux afin de fixer une contribution à chaque copropriétaire plus en adéquation avec l'utilité du service procuré. Il a également noté que depuis 2013, le SDC [Adresse 5] avait calculé les charges selon ce critère d'utilité.
Il a noté que s'agissant du prorata prélevé au titre du chauffage des parkings souterrains, il ressort du rapport de Monsieur [X] que le dispositif d'aérotherme n'était plus en capacité de fonctionner du fait de sa vétusté et n'était plus relié à la chaudière. Il a retenu que le système de chauffage ne pouvait être utilisé par la société Set up dans les garages. Il a ajouté que, pour qu'une charge de copropriété soit due, le copropriétaire doit pouvoir matériellement avoir accès au service rendu, ce qui n'est pas le cas en l'absence de raccordement du lot à la chaudière.
Il a donc considéré que la suppression de l'imputation des charges de chauffage pour les garages était justifiée.
Par ailleurs, le premier juge a relevé que le [Adresse 8] et la société ICR 54 ne produisaient aucun élément justifiant une autre répartition des charges de chauffage, ni permettant de contredire l'analyse effectuée ci-dessus.
En conséquence, le tribunal a jugé que les préconisations des rapports d'expertise de Monsieur [X] et de la société Smart Copro devaient être validées et adoptées comme nouvelle répartition des charges de chauffage, celle-ci ne prenant effet qu'à compter de la présente décision.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété, le premier juge a, s'agissant de la recevabilité de cette demande, constaté que le [Adresse 8] avait sollicité le paiement de charges de copropriété de 2009 à 2018 par son assignation délivrée le 9 mai 2018. Il a observé que cette date étant antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 dite loi '[Localité 2]', qui a réduit le délai de prescription à celui de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil, l'action du SDC résidence Perspectives était recevable.
Sur le fond, le premier juge a relevé que la qualité de copropriétaire de la société Set up n'était pas contestée et était attestée par la présence de son nom sur les procès-verbaux d'assemblée générale. Il a également noté que le [Adresse 8] et la société ICR 54 produisaient des documents justificatifs, à savoir les comptes de gestion des exercices clos réalisés de 2014/2015 à 2017/2018 avec les budgets prévisionnels correspondants, les procès-verbaux d'assemblées générales de 2012,2013, 2015 à 2019, approuvant les comptes des exercices clos et budgets prévisionnels, un tableau récapitulatif de régularisation et de ventilation des charges de chauffage imputées à la société Set up pour 2009 à 2014, les factures du fournisseur d'énergie de 2009 à 2017, des tableaux récapitulatifs des consommations globales et spécifiques à la société Set up de 2013 à 2017, un relevé de charges arrêté au 8 février 2017 pour l'exercice 2015/2016, et un relevé de compte arrêté au 8 septembre 2021 reprenant notamment les exercices 2016/2017 et 2017/2018.
Par ailleurs, le premier juge a constaté qu'une mise en demeure avait été adressée à la société Set up, et que bien qu'elle n'avait pas produit l'avis de réception, elle ne contestait pas l'avoir reçue, ce qu'elle avait même confirmé par courriel. Il a précisé que la somme réclamée dans le courrier du 29 septembre 2017 adressé à la société Set up n'était pas indéterminée, car elle s'appuyait sur les factures de 2009 à 2014 produites.
Dès lors, il a considéré que la société Set up ne pouvait faire valoir le caractère indéterminé de la créance, au vu des justifications produites, et a estimé que l'ensemble des éléments versés aux débats justifiaient du caractère certain, liquide et exigible de la créance du [Adresse 9] perspectives.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a condamné la société Set up à payer au [Adresse 8] la somme de 50 048,46 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018, date de l'assignation.
Sur la demande en garantie formée par la société Set up, le premier juge a relevé qu'il n'était pas possible de reprocher à la société ICR 54 l'illégalité de la modification des articles 15 et 16 du règlement de copropriété intervenue en 1973, ni les refus ultérieurs de modification. Cependant, il a souligné que le litige actuel provenait du fait que le taux de 10 % pour la répartition des charges de chauffage, voté en 1973, n'avait pas été appliqué, le taux de 2% étant resté appliqué jusqu'en 2017.
Il a rappelé que l'une des obligations du syndic était d'assurer la bonne tenue des comptes et d'appliquer le règlement de copropriété, quand bien même ce dernier serait illégal, en sorte que la société ICR 54 aurait dû appliquer le taux de 10 % depuis 1973.
Il en a déduit l'existence d'une faute répétée de gestion, étant précisé qu'il ressortait des procès-verbaux d'assemblée générale que le quitus n'avait pas été donné au syndic pour les exercices comptables concernés.
Concernant le préjudice, le tribunal a constaté que la société Set up avait conclu plusieurs baux sur ses lots, s'étendant sur des périodes rendant impossible une régularisation des charges auprès de ses locataires en raison de la prescription. Il a aussi retenu que la demande en paiement du SDC [Adresse 7] Perspectives n'ayant été formée qu'en 2017, la société Set up ne pouvait solliciter cette régularisation dans le délai imparti.
Au regard de ces éléments, le premier juge a retenu que les conditions d'engagement de la responsabilité civile du syndic de copropriété à l'encontre de la société Set up étaient établies.
En outre, il a relevé que la société MMA IARD devait garantir ces sommes en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société ICR 54, en appliquant la franchise de 10 % restant à la charge de la société ICR 54.
Par conséquent, le tribunal a condamné in solidum la société ICR 54 et MMA IARD (cette dernière à hauteur de 90 % des sommes) à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre, y compris les dépens et frais irrépétibles.
Sur la demande de dommages-intérêts du [Adresse 8] formée à l'encontre de la société Set up, le premier juge a relevé que ce syndicat avait réclamé en 2017 des sommes dues depuis 2009 au titre des charges de chauffage, alors que la modification du règlement de copropriété de 1973 n'avait jamais été appliquée jusqu'à cette date. Il a retenu que, compte tenu de cette temporalité, la résistance abusive de la société Set up n'était pas caractérisée et que le syndicat n'avait pas rapporté la preuve de ses allégations quant aux difficultés financières évoquées en raison des impayés de la société Set up. Par conséquent, il a débouté le [Adresse 8] de cette demande.
Sur la demande formée par la société Set up à l'encontre du [Adresse 8], le premier juge a relevé que si les articles 15 et 16 du règlement de copropriété étaient réputés non écrits, cette décision n'avait pas de caractère rétroactif et ne s'appliquait qu'à compter du jugement de première instance. Il a estimé que la société Set up ne pouvait donc reprocher au [Adresse 8] d'avoir appliqué le règlement de copropriété en vigueur jusqu'à la décision, incluant le taux de 10 % pour les charges de chauffage.
Le tribunal a également relevé que, malgré des échanges sur la consommation et les dysfonctionnements du chauffage dès 2015, la société Set up n'avait formulé aucune demande de modification du règlement de copropriété avant le litige. Il a également observé que la seule demande de la société Set up en 2017 était une réduction de sa dette de chauffage, et que la première demande de modification du règlement n'était intervenue que le 29 novembre 2017, après réception d'une mise en demeure de paiement. Il a donc considéré que la société Set up ne pouvait reprocher au [Adresse 8] de ne pas avoir modifié le règlement de copropriété, dès lors qu'elle ne prouvait pas avoir sollicité cette modification avant le litige.
Concernant l'abus de majorité allégué par la société Set up, le premier juge a estimé que cette société n'avait pas rapporté la preuve d'une intention de nuire des copropriétaires dans la modification de la répartition des charges de chauffage, ni de ce que l'intérêt de la copropriété n'aurait pas été poursuivi.
Dès lors, il a retenu qu'aucune faute du SDC [Adresse 7] Perspectives n'était caractérisée concernant la non-modification du règlement de copropriété ou un éventuel abus de majorité et a débouté la société Set up de ce chef de demande.
Sur la demande formée par la société Set up à l'encontre du [Adresse 8], de la société ICR 54 et de la société MMA IARD au titre des instruments de mesure thermique, le premier juge a relevé que l'obligation de poser des répartiteurs de chauffage était née de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, entrée en vigueur le 17 février 2016, avec un délai de mise en conformité fixé au 25 octobre 2020.
Concernant la demande formée par la société Set up à l'encontre de la société ICR 54, le premier juge a constaté qu'il ressortait des procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018 et 2019 que la pose de répartiteurs de chauffage avait été mise à l'ordre du jour sur ces trois années, que cette mesure avait été systématiquement refusée par l'assemblée générale des copropriétaires, malgré le fait que le syndic avait 'vivement conseillé' de s'y conformer.
Dès lors, le premier juge a considéré qu'aucune faute de la société ICR 54 n'était caractérisée.
S'agissant du SDC [Adresse 7] Perspectives, le premier juge a constaté que dans son attestation non datée, Monsieur [Q] [S], responsable d'exploitation, confirmait la présence d'un compteur de calories pour la sous-station des bureaux de la résidence.
Il a observé que selon un courriel de la société Bet Huguet du 2 octobre 2015, la fourniture et la pose d'un compteur thermique semblaient 'totalement superflues', ce qui laissait entendre que l'installation était possible. Le tribunal a aussi relevé qu'il ressort du rapport de Monsieur [X] que la sous-station avait été rénovée en 2019, sans remplacement du régulateur qualifié d'obsolète par l'expert, et que plus globalement, les travaux n'avaient pas été effectués selon les règles de l'art. Enfin, il a souligné que Monsieur [X] précisait qu'un compteur d'énergie thermique était bien implanté près de la chaudière. Il a déduit de ces éléments que la copropriété avait été mise aux normes et que le SDC résidence Perspectives n'avait commis aucune faute à ce titre.
Pour rejeter la demande au titre du préjudice moral, le premier juge a retenu que la société Set up n'avait pas apporté de preuve de l'existence de ce préjudice et qu'outre sa qualité de personne morale, le litige en question était de nature strictement technique.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 13 mai 2024, les sociétés ICR 54 et MMA IARD ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés ICR 54 et MMA IARD demandent à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a condamné les sociétés ICR 54 et MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
Et statuant à nouveau,
- juger irrecevable car prescrite et mal fondée la condamnation des sociétés ICR 54 et MMA IARD à garantir la société Set up pour les charges afférentes à une période antérieure au 10 janvier 2014 et la juger mal fondée sur la totalité de la période ;
En conséquence,
- infirmer la condamnation in solidum des sociétés ICR 54 et MMA IARD à payer quelle que somme que ce soit pour les charges et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Set up et débouter la société Set up de sa demande de garantie,
- condamner la société Set up à payer aux sociétés ICR 54 et MMA IARD une somme de 3500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Set up aux dépens de la procédure en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le [Adresse 8] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy le 15 mars 2024 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973,
- débouté la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- déclaré recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- débouté les demandes de la société Set up de dommages et intérêts,
- condamné la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,
- condamné la société Set up aux dépens ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 15 mars 2024 en ce qu'il a :
- déclaré recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixé la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 1] comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- débouté le SDC [Adresse 5], représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,
- condamner la société Set up à régler au [Adresse 8] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter la société Set up de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Set up à régler au [Adresse 8] une somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 31 mars 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Set up demande à la cour de :
- déclarer la société Set up recevable et bien fondée en ses conclusions d'intimée et d'appel incident, faire droit à ses demandes,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 15 mars 2024 en ce qu'il :
- déclare recevable la demande de la société Set up d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- dit que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- fixe la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété sise [Adresse 10] à [Localité 1] comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- déboute le SDC [Adresse 7] Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Set up,
- condamne in solidum la société ICR 54 et la société MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne solidairement la société ICR 54 et la société MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 15 mars 2024 en ce qu'il :
- déboute la société Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017,
- déclare recevable la demande en paiement des charges de copropriété du [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54,
- condamne la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 50 048,46 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018,
- déboute la société Set up de ses demandes de dommages et intérêts,
- condamne la société Set up à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic la société ICR 54, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société Set up aux dépens,
Et statuant de nouveau,
- déclarer recevable et bien fondée la demande de la société Set up d'annulation de :
- le PV d'assemblée générale du 3 février 2017, en ses résolutions 4, 5 et 8,
- le décompte individuel du 8 février 2017 notifié à la société Set up,
- les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et l'approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles 15 et 16 du règlement de 1973,
- annuler le PV d'assemblée générale du 3 février 2017, notamment en ses résolutions 4, 5 et 8, le décompte individuel du 8 février 2017 notifié à la société Set up, les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et l'approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles 15 et 16 du règlement de 1973,
- juger et dire que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété tels que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputés non écrits,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5] et la société ICR 54 à en tirer toutes conséquences en procédant aux publications auprès du service de la publicité foncière en résultant,
- débouter le SDC [Adresse 5] de ses demandes à l'encontre de la société Set up au titre des charges de copropriété de chauffe, telles que visées au décompte individuel du 8 février 2017 et toute autre demande y afférent, notamment les intérêts légaux,
- fixer la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété comme suit :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5] et la société ICR 54 à en tirer toutes conséquences en procédant aux publications auprès du service de la publicité foncière en résultant ;
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 7] Perspectives, la société ICR 54, la société MMA IARD au paiement d'une somme indemnitaire de 50048,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2018, à la société Set up,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], la société ICR 54, la société MMA IARD à garantir la société Set up de toute condamnation, frais et intérêts mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure ;
A titre encore plus subsidiaire,
- condamner solidairement la société ICR 54 et la société MMA IARD à garantir la société Set up des condamnations prononcées à son encontre au profit du SDC résidence Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, en ce compris l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
En tout état de cause,
- débouter le SDC [Adresse 7] Perspectives, représenté par son syndic la société ICR 54, de toutes demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société Set up,
- débouter la société ICR 54, la société MMA IARD, de toutes demandes, fins et prétentions et de toute demande formée à l'encontre de la société Set up,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], la société ICR 54 et la société MMA IARD à payer à la société Set up la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance,
- condamner in solidum le [Adresse 8], la société ICR 54 et la société MMA IARD aux dépens de première instance,
- condamner le SDC [Adresse 5], le syndic ICR [Cadastre 1] et la société MMA IARD à payer la somme de 5 000 euros chacun à la société Set up au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel,
- condamner in solidum le SDC [Adresse 5], le syndic ICR 54 et la société MMA IARD aux dépens à hauteur d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions déposées par les sociétés ICR 54 et MMA IARD le 6 janvier 2025 et par le SDC [Adresse 7] Perspectives le 11 mars 2025 et par la société Set up le 31 mars 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 1er avril 2025 ;
1- Sur la demande tendant à déclarer non écrits les articles 15 et 16 du règlement de copropriété
A l'appui de cette demande, la société Set up expose que :
- l'action relative aux clauses réputées non écrites engagée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas soumise aux délais de prescription prévus aux articles 12 et 42 de cette loi,
- la modification apportée au règlement de copropriété par l'acte du 18 mai 1973 est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- en violation de l'article 11 de cette loi, la modification de la répartition des charges n'a pas été approuvée à l'unanimité des votants,
- en violation de l'article 10, alinéa 1er de ladite loi, le taux de 10% applicable aux charges de chauffage et d'eau chaude n'a pas été déterminé en fonction de l'utilité que les services collectifs et éléments d'équipement présentent à chaque lot,
- les lots dont elle est propriétaire ne sont pas raccordés à l'eau chaude,
- s'agissant du chauffage, ce taux ne prend pas en considération le volume, la superficie et la surface de chauffe ainsi que la nouvelle destination des lieux,
- les parkings ne sont pas chauffés,
- elle se voit ainsi imposer une surfacturation excessive qui se perpétue malgré la rénovation de la chaudière et l'installation d'un compteur intervenues 2013 et est sans adéquation avec la consommation des propriétaires du bâtiment F.
Le SDC résidence [Etablissement 1] fait valoir que :
- la société Set up ne conteste plus que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 1973, laquelle est prescrite,
- il convient de distinguer l'action relative aux clauses non écrites prévue à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et l'action en révision des charges au titre de l'article 12 de cette loi,
- la société Set up soutient que le taux de 10% est lésionnaire dans la mesure où les charges qui lui sont demandées sont supérieures à celles qui résulteraient d'une répartition conforme à l'article 10 de ladite loi.
- il s'en déduit que la société Set up a engagé une action en révision au sens de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965,
- cependant, la condition prévue par ce texte tenant l'existence d'une lésion de plus du quart n'est pas établie,
- à supposer l'action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité de contester une clause de répartition est subordonnéee non pas à des conditions de régularité du vote, mais au libellé de cette clause,
- l'article 43 ne permet que de contester les clauses contrevenant au critère d'utilité fixé à l'article 10 de cette loi, le non-respect des règles de forme ayant abouti au vote ne pouvant être remis en cause que dans le cadre des délais prévus à l'article 42 de ladite loi,
- en conséquence, la société Set up ne peut se prévaloir de la violation de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour fonder son action au titre de l'article 43 de cette loi,
- en revanche, la violation du critère d'utilité objective prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible d'être invoquée,
- le grief relatif à l'eau chaude n'est pas démontré, celle-ci n'étant pas facturée à la société Set up,
- le règlement de copropriété prévoit que la répartition des charges est faite en fonction de l'utilité, celle-ci s'appréciant de manière objective,
- la répartition selon la surface de chauffe des radiateurs installés dans chaque local, fixée par le règlement de copropriété, est licite,
- la répartition des charges est effectuée conformément aux relevés des compteurs depuis 2013,
- le montant des charges relevées aux compteurs est très proche de celui qui résulterait de l'application du taux de 10% prévu au règlement de copropriété,
- il s'en déduit que la consommation réelle de la société Set up correspond aux critères fixés par ce règlement.
Pour leur part, les sociétés ICR54 et MMA IARD soutiennent que :
- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionne l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété et non l'application erronée des règles régissant le vote de cette clause, tels que le mode de scrutin ou la majorité requise,
- concernant le critère d'utilité prévu à l'article 10 de cette loi, le rapport d'expertise amiable de Monsieur [X] et l'analyse de la société Smart copro ne sont pas exploitables dans la mesure où leurs auteurs n'ont pas été en possession de l'intégralité des pièces leur permettant de parvenir à une conclusion objective,
- la société Set up a réglé ses factures de consommation sur la base des relevés des compteurs pour les exercices de 2013 jusqu'au 30 septembre 2016, qui sont très proches de la règle des 10% fixée par le règlement de copropriété,
- il s'en déduit que le taux de 10% voté en 2013 ne contrevient pas au critère d'utilité.
* * *
En vertu de l'article 10, alinéa 1er, de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Aux termes de l'article 11, alinéa 1er de cette loi, 'sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.'
Selon l'article 12 de ladite loi, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.
Enfin, l'article 43 de cette même loi, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dispose : ' Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition'.
Il résulte de ces deux derniers articles que l'action en révision des charges tend à contester le calcul de la quote-part en raison d'une application erronée des critères que la loi impose de prendre en considération. L'action relative aux clauses non écrites tend à remettre en cause le principe de la répartition en ce qu'il n'a pas été déterminé conformément aux critères légaux.
Au cas présent, la société Set up soutient que la répartition des charges de chauffage et d'eau chaude prévues aux articles 15 et 16 du règlement de copropriété modifié le 18 mai 1973 est contraire aux dispositions d'ordre public des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965. A cet effet, elle fait valoir, en substance, que la clause prévoyant cette répartition n'a pas été votée à l'unanimité des voix et que le taux forfaitaire de 10% n'a pas été fixé sur la base du critère d'utilité.
Il s'en déduit que la demande de la société Set up est fondée sur la non-conformité aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 de la règle de répartition des charges de chauffage adoptée le 18 mai 1973 par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle constitue donc une action relative à une clause non écrite fondée sur les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Ceci posé, il convient pour statuer sur cette demande d'examiner le bien-fondé des moyens tirés de la violation des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant, en premier lieu, de la violation de l'article 11 de cette loi, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 1973 que le nombre de millième de copropriété présents ou représentés lors de cette assemblée générale était de 82138/100 000°. Il en découle que la résolution adoptant la modification des articles 15 et 16 du règlement de copropriété n'a pas été adoptée à l'unanimité des copropriétaires.
Cela étant, l'action prévue à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 concerne seulement la conformité des dispositions d'une clause du règlement de copropriété aux dispositions énumérées par ce texte. En revanche, elle ne peut avoir pour objet de contester la validité de la décision par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a adopté une clause du règlement de copropriété. En conséquence, la société Set up ne peut se prévaloir de la violation de la règle de l'unanimité au soutien de son action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1943.
S'agissant, en second lieu, de la violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'appréciation de la notion d'utilité à chaque lot doit se faire d'une manière objective, c'est-à-dire abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d'équipement considérés. Cette utilité s'entend notamment de la fourniture d'un chauffage adapté à la situation et à la destination de chaque lot.
En l'occurrence, les dispositions critiquées de l'article 15 du règlement de copropriété, relatif à la définition des frais de chauffage et d'eau chaude, tel que modifié le 18 mai 1973 sont rédigées en ces termes :
' Le chauffage de l'ensemble immobilier ainsi que la fourniture d'eau chaude domestique seront assurés par une entreprise spécialisée avec laquelle un contrat sera passé sous la responsabilité du syndic principal, et dont un exemplaire sera déposé au rang des minutes du notaire soussigné.
Ce contrat couvrira :
- l'exploitation normale de la chaufferie (combustible, prestations fixes du personnel)
- la garantie totale des installations
- le préfinancement à quatre vingts pour cent desdites installations.
Il est dès à présent précisé :
1° En ce qui concerne la consommation thermique de chauffe : celle-ci sera établie en fonction du volume de chauffe suivant le type de chaque appartement ou local
2° en ce qui concerne la consommation d'eau chaude domestique ; celle-ci sera établie :
a) suivant compteurs particuliers affectés à chaque appartement
b) suivant compteur général affecté à l'ensemble immobilier
3° en ce qui concerne l'ensemble :
Les frais nécessités pour les réparations, l'entretien et le remplacement des divers appareils, des locaux de chauffage, des citernes, ainsi que des canalisations et de tous autres accessoires, du prix du fuel, du coût de l'eau, du chauffage de la loge, etc. le salaire du chauffeur, les charges sociales y afférentes seront considérés comme 'parties communes spéciales chauffage'.
Les charges afférentes à ces « parties communes spéciales chauffage » seront supportées :
a) En ce qui concerne les lots constituant l'ensemble des bâtiments à usage d'habitation, soit les bâtiments A/B/C à concurrence de 87%,
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.
b) En ce qui concerne les lots constituant le « garage souterrain » à concurrence de 3%,
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.
c) En ce qui concerne les locaux professionnels :
Rez-de-chaussée escalier 6 bâtiment C et ceux constituant la totalité du bâtiment F, objet des présentes, à concurrence de 10 %
Suivant la proportion de 100 millièmes spéciaux composant cette masse affectée à chacun des 10 lots ainsi qu'il sera dit ci-après.'
L'article 16 précise la ventilation des frais de chauffage et d'eau chaude, notamment celle des 'parties communes spéciales chauffage' et les 'frais de chauffage' sur la base des dispositions de l'article 15.
La contestation de la société Set up porte sur les dispositions spécifiques de ces clauses fixant un taux forfaitaire applicable aux 'parties communes spéciales chauffage'.
S'agissant d'abord des garages souterrains, il ressort tant du rapport d'expertise amiable établi le 24 avril 2020 que du rapport de synthèse du 19 avril 2021 de la société Smart copro que l'installation permettant le chauffage des parkings souterrains a été totalement désactivée depuis de très nombreuses années, en sorte que ces locaux ne sont plus reliés à la chaudière et ne bénéficient pas de ce service.
S'agissant ensuite des locaux commerciaux situés dans le bâtiment F, il ressort de ces mêmes rapports que la vétusté du dispositif de régulation thermique de la sous-station des bureaux, qui n'a pas été remplacée lors de la rénovation, en 2013, du système général de chauffe, ne permet pas de fournir une température adaptée à la destination des bureaux qui sont surchauffés de plus de 4 degrés au regard des normes réglementaires fixant la température à 19 degrés. Il est également relevé que depuis la rénovation de la chaufferie, le mode de facturation a évolué, la répartition étant effectuée sur la base des consommations réelles et non plus des tantièmes.
Il découle de ces éléments que les taux forfaitaires de 3 et 10% propres aux 'parties communes spéciales chauffage' sont décorrélés de l'utilité que le système de chauffage est susceptible de procurer aux garages souterrains et aux locaux commerciaux.
Dans ces conditions, les dispositions des articles 15 et 16 relatives aux 'parties communes spéciales chauffage' sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a réputé non écrites ces clauses.
2- Sur les demandes d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 février 2017, du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées des années 2016 à 2019
A l'appui de cette demande, la société Set up affirme que la reconnaissance du caractère non écrit des clauses du règlement de copropriété entraîne l'annulation de l'ensemble des délibérations des procès-verbaux d'assemblée et plus particulièrement celle des pièces suivantes :
- le procès-verbal d'assemblée générale du 3 février 2017, en ses résolutions 4, 5 et 8,
- le décompte individuel du 8 février 2017 qui lui a été notifié,
- les procès-verbaux des assemblées de 2016 à 2019, portant approbation des comptes des exercices clos et approbation des budgets prévisionnels calculés sur le fondement des articles15 et 16 modifiés le 18 mai 1973.
Cependant, il résulte de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu 'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.
Il en découle que la société Set up doit être déboutée de ces demandes. Partant, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 3 février 2017. Ajoutant à la décision déférée, la cour rejettera la demande tendant à l'annulation du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2019.
3- Sur la nouvelle répartition des charges
En vertu des dispositions précitées de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au juge, qui a réputé non écrite une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges, de procéder à leur nouvelle répartition.
En l'occurrence, la société Set up se prévaut du rapport d'expertise amiable établi le 24 avril 2020 par Monsieur [X] et du rapport de synthèse du 19 avril 2021de la société Smart copro pour soutenir que la nouvelle répartition des charges devrait s'opérer de la manière suivante :
- appartements bâtiments A/B/C : paiement du gaz et des taxes gaz, P2 P3 P4 sur la base de la consommation du gaz constatée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire,
- suppression des 3 % de charges de chauffage des garages (parkings souterrains),
- facturation du chauffage des bureaux selon le compteur d'énergie, positionné en sortie de sous-station pour compter et facturer l'énergie utile,
- facturation des taxes gaz, P2/P3/P4 sur la base du pourcentage de gaz consommé par les bureaux.
Cette nouvelle répartition, qui a été retenue par le premier juge, est effectivement celle préconisée par Monsieur [X] dans son rapport d'expertise amiable.
Cela étant, si les rapports de Monsieur [X] et de la société Smart copro ont permis à la cour de se prononcer sur la conformité des clauses litigieuses du règlement de copropriété à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les développements qu'ils contiennent ne fournissent pas suffisamment d'éléments permettant de procéder à la nouvelle répartition des charges.
D'une part, les auteurs des rapports ne se sont attachés qu'à la situation des bureaux et garages souterrains sans procéder à une analyse globale. D'autre part, la fixation de la nouvelle répartition des charges spéciales de chauffage pour l'ensemble de la copropriété implique de procéder à des diligences techniques précises soumises à des échanges contradictoires que seule une expertise judiciaire est en mesure de garantir.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le SDC [Adresse 5] et la société ICR54, en sa qualité de syndic, soutiennent qu'une expertise judiciaire doit être ordonnée, les modalités de cette mesure étant fixée par le dispositif du présent arrêt.
Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes dans l'attente de l'exécution de cette mesure d'instruction.
Il appartiendra au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire, outre les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices en litige, les décomptes de répartition des charges et les documents comptables utile pour chacune des périodes concernées.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement prononcé le 15 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :
- dit que les dispositions des articles 15 et 16 du règlement de copropriété relatives aux 'parties communes spéciales chauffage' telles que résultant de la modification adoptée par l'assemblée générale du 18 mai 1973 sont réputées non écrites,
- débouté la SARL Set up de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 février 2017 ;
Y ajoutant,
Rejette la demande tendant à l'annulation du décompte individuel du 8 février 2017 et des procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2019 ;
Avant dire droit,
Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder :
Monsieur [U] [G]
expert près la cour d'appel de Nancy
demeurant [Adresse 11]
03.83.38.25.91
[Courriel 1]
Donne pour mission à l'expert, dans les conditions prévues par les articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, de :
- convoquer les parties en avisant leurs conseils,
- entendre les parties, recevoir leurs dires ou observations, se faire remettre tout document utile,
- visiter les lieux, les décrire, entendre tout sachant,
- se faire assister, le cas échéant, de tout technicien de son choix, pris en dehors de sa spécialité,
- proposer une répartition des charges spéciales de chauffage de l'ensemble immobilier '[Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Meurthe-et-Moselle) respectant les dispositions d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment celles des articles 5 et 10,
Dit que la S.A.R.L. Set up devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Nancy la somme de 3000 euros (trois mille euros) à valoir sur les frais et honoraires de l'expert avant le 12 octobre 2026, sans autre avis ;
Rappelle qu'à défaut de versement de la provision et sauf prorogation du délai de consignation accordée pour motif légitime, la désignation de l'expert deviendra caduque ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties un document de synthèse des opérations, leur impartir un délai pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport écrit, accompagné de sa demande de rémunération, au greffe de cette cour au plus tard le 28 mai 2027 ;
Dit que l'expert devra adresser à chacune des parties, par tout moyen permettant d'en établir la réception, un exemplaire de son rapport accompagné de sa demande de rémunération ;
Dit que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
Dit qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
Dit que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile, à savoir le président de la première chambre civile de la cour d'appel de Nancy ;
Réserve les autres demandes ;
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 8 juin 2027,
Réserve les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en vingt pages.