CA Paris, Pôle 4 - ch. 13, 8 septembre 2026, n° 22/16776

Courant 1995, M. [C] [O] a acquis, moyennant des emprunts immobiliers, 144 parts de la Sci Modigliani emportant attribution d'un lot constitué d'un appartement situé [Adresse 2] au Pré-Saint-Gervais, afin que puisse y loger son fils, M. [F] [O], intermittant du spectacle, lequel lui a payé mensuellement une somme d'argent jusqu'en septembre 2010.

En octobre 2010, M. [F] [O], considérant que le chèque du mois d'août 2010 correspondait à la dernière traite du remboursement des emprunts, a informé son père qu'il ne verserait plus de mensualités, lequel a réclamé le versement des loyers dus au titre du bail verbal conclu entre eux.

Par acte du 6 décembre 2011, M. [C] [O] a fait assigner M. [F] [O] devant le tribunal d'instance de Pantin afin de faire constater l'existence d'un bail verbal entre les parties, d'en prononcer la résiliation, d'ordonner l'expulsion de M. [F] [O], de le condamner au paiement de loyers arriérés à hauteur de 11 100 euros et de fixer une indemnité d'occupation. Reconventionnellement, M. [F] [O] a demandé que soit ordonnée la remise à son profit des parts de la Sci attributives de jouissance en contrepartie des sommes déjà réglées, et subsidiairement que soit ordonnée à son profit la cession des parts au prix de 152 207 euros avec compensation des sommes déjà réglées et du montant des travaux exécutés par lui.

Par jugement du 21 novembre 2012, le tribunal d'instance de Pantin a débouté M. [C] [O] et s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny pour statuer sur les demandes reconventionnelles de M. [F] [O]. L'appel formé contre ce jugement par M. [C] [O] a été déclaré irrecevable par décision du 25 octobre 2018.

Le tribunal judiciaire de Bobigny a, par jugement avant dire droit du 20 janvier 2022, ordonné la comparution personnelle des parties et les a invitées à produire des décomptes précis portant sur les sommes payées, puis a statué par jugement du 20 septembre 2022, aux termes duquel il a :

- jugé que M. [C] [O] a vendu à M. [F] [O], entre le 4 novembre 1998 et le 6 septembre 1999, les parts 1 à 144 de la Sci Modigliani comportant attribution du lot 1 soit les lots 3 et 27 de l'état descriptif de division selon la refonte du règlement de copropriété de 2011 de l'immeuble situé sur la commune du Pré-Saint-Gervais, [Adresse 2] cadastré section C nº [Cadastre 1], pour un prix de 1 million de francs, soit 152 207 euros,

- ordonné la réalisation forcée de cette cession de parts,

- jugé que M. [F] [O] a d'ores et déjà payé la somme de 74 548,40 euros qui s'imputera sur le prix convenu,

- rejeté toutes les autres demandes,

- condamné chacune des parties à supporter ses propres dépens à l'exception de ceux nécessaires à l'exécution forcée du jugement qui seront à la charge de la partie contre laquelle sera poursuivie cette exécution.

Par déclaration du 21 octobre 2022, M. [C] [O] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 12 novembre 2025, M. [C] [O] demande à la cour de :

- le dire recevable et en tout cas bien fondé en son appel,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du 22 septembre 2022,

- dire et juger qu'aucun accord n'est jamais intervenu entre les parties pour la cession, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit, des parts de la Sci Modigliani,

- dire et juger en conséquence que M. [F] [O] ne peut être considéré que comme occupant sans droit ni titre,

- fixer l'indemnité d'occupation à compter du mois de décembre 2017 à la somme de 1 500 euros par mois et en tant que de besoin, condamner M. [F] [O] à la payer,

- dire et juger que le montant des somme acquittées par ses soins tant au titre des remboursements des crédits, que des taxes ou du règlement des taxes foncières ou de son apport personnel, s'élève à la somme de 262 685,79 euros en un compte arrêté au 31 mai 2023,

- débouter M. [F] [O] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de commettre avec pour mission de :

- convoquer les parties,

- les entendre ainsi que tous sachants,

- se rendre sur place à [Adresse 3], voir et visiter l'immeuble,

- donner son avis sur l'évaluation du bien immobilier,

- donner son avis sur les comptes entre les parties,

- du tout faire rapport afin que la cour, ultérieurement saisie, puisse statuer au fond,

en tous les cas,

- condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 4 janvier 2026, M. [F] [O] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- jugé que M. [C] [O] lui a vendu, entre le 4 novembre 1998 et le 6 septembre 1999,

les parts 1 à 144 de la Sci Modigliani comportant attribution du lot 1 soit les lots 3 et 27 de l'état descriptif de division selon la refonte du règlement de copropriété de 2011 de l'immeuble situé sur la commune du Pré-Saint-Gervais [Adresse 2] Cadastré section C n °[Cadastre 1] pour un prix de 1 million de francs soit 152 207 euros,

- ordonné la réalisation forcée de cette cession de parts,

- jugé qu'il a d'ores et déjà payé la somme de 74 548,40 euros qui s'imputera sur le prix convenu,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné chacune des parties à supporter ses propres dépens à l'exception de ceux nécessaires à l'exécution forcée du jugement qui seront à charge de la partie contre laquelle sera poursuivie cette exécution,

en conséquence,

- débouter M. [C] [O] de toutes ses demandes dont la demande d'expertise, la valeur du bien ayant été fixée lors de l'accord des parties,

- débouter M. [C] [O] de sa demande de fixation d'indemnité d'occupation à hauteur de 1 500 euros par mois,

- débouter M. [C] [O] de sa demande de fixation d'un apport personnel à hauteur de 254 542 euros,

- débouter M. [C] [O] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 15 000 euros et de condamnation des dépens de première instance et d'appel,

ce faisant,

- condamner M. [C] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamner M. [C] [O] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 mars 2026.

SUR CE,

Sur la cession de parts sociales de la Sci :

Le tribunal a jugé que la cession des parts sociales de la Sci au bénéfice de M. [F] [O] était parfaite et ordonné sa réalisation forcée, aux motifs que :

- il résulte de plusieurs lettres de M. [C] [O] à son fils (datées des 4 novembre 1998, 2 janvier 1999, 17 mars 1999 et 6 septembre 1999), que ce dernier souhaitant acquérir les parts de la Sci lui donnant droit à la jouissance du bien immobilier et ne pouvant bénéficier des concours bancaires nécessaires, a sollicité son père, lequel a acheté lui-même lesdites parts et laissé la jouissance du loft à son fils, étant convenu que d'une façon ou d'une autre, la propriété des parts sociales devait à terme revenir à M. [F] [O],

- en particulier, l'offre ferme de vente des parts sociales de la Sci au prix de 1 000 000 de francs (soit 152 207 euros), formée le 4 novembre 1998 par M. [C] [O] à son fils, a été acceptée purement et simplement par ce dernier ainsi qu'il ressort de la mention 'prix de vente que nous avions convenu' dans la lettre de M. [C] [O] du 6 septembre 1999 et des paiements réguliers de M. [F] [O], engagés à compter d'octobre 1995, qui se sont poursuivis postérieurement à cette offre et dont il était convenu qu'ils s'imputeraient sur le prix de vente,

- en raison de la complexité du montage adopté par les parties (souscription par le père des parts de la Sci et de différents emprunts pour honorer les appels de fonds de la société et financer des travaux dans le bien immobilier et versements effectués par le fils avant et après la cession de parts sociales), la totalité des versements effectués par le fils ne peut être imputée sur le prix de cession de parts sociales,

- selon le courrier du 2 janvier 1999 antérieur à l'acceptation de l'offre du 4 novembre 1998, l'offre de vente comportait en cas d'acceptation l'engagement de l'acquéreur de rembourser au vendeur le coût des emprunts, en sorte que les sommes versées par l'acquéreur au vendeur, antérieurement ou postérieurement à la vente, ne s'imputent sur le prix de vente que pour le montant subsistant après déduction du coût des emprunts, d'un montant total de 45 804,57 euros,

- sur la somme totale de 120 352,97 euros acquittée par M. [F] [O], seul le montant de 74 548, 40 euros doit donc être affecté au paiement du prix de cession des parts sociales,

- M. [F] [O] reste donc débiteur du prix de cession de parts sociales à concurrence de 77 658,60 euros (152 207-74 548,40).

M. [C] [O] soutient que :

- il a participé à l'établissement des statuts de la Sci Modigliani, dont il ressort qu'il est associé et seul souscripteur des 144 parts sociales litigieuses,

- il n'est démontré ni qu'il aurait proposé à son fils de souscrire en son nom le prêt nécessaire à l'acquisition immobilière tout en assurant que le loft lui reviendrait, ni que M. [F] [O] aurait lui-même tenté d'obtenir le financement nécessaire,

- s'il a bien formulé une offre de vente le 4 novembre 1998, après avoir renoncé au projet de donation ou de donation-partage au bénéfice de son fils [F] pour préserver la réserve héréditaire de ses autres enfants, cette offre n'a jamais fait l'objet d'une acceptation expresse par son fils,

- il n'est pas caractérisé une intention libérale à l'égard de son fils mais également de ses deux autres enfants,

- le tribunal ne pouvait retenir l'acceptation de l'offre par son fils en se fondant sur le courrier qu'il a lui-même adressé le 6 septembre 1999, étant souligné que ce dernier n'a pas non plus donné suite à son invitation de prendre rendez-vous chez un notaire en septembre 1999,

- le silence ne valant pas acceptation, aucun accord sur la chose et le prix de cession des parts sociales n'est intervenu,

- le refus des termes de l'offre ne pouvait constituer qu'une nouvelle offre conformément à l'article 1118 du code civil,

- le défaut d'acceptation de son offre dans un délai raisonnable lui permettait de la rétracter conformément à l'article 1116 du code civil, ce qu'il a fait en sollicitant le paiement d'un loyer dès 1999 et 2000, en contrepartie de l'occupation des lieux,

- il a personnellement financé l'essentiel du coût d'acquisition et des travaux d'aménagement des parties privatives et communes du bien immobilier, en réglant la somme totale de 262 685,79 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2023, en sorte que les sommes versées par M. [F] [O] ne constituent pas un commencement de paiement du prix de cession des parts, mais une contrepartie à l'occupation du bien lui permettant de faire face à ces importantes dépenses jusqu'à la réalisation de la vente, laquelle n'a jamais eu lieu,

- subsidiairement, faute d'accord entre les parties sur le prix de cession des parts, et dans la mesure où M. [F] [O] s'en déclare acquéreur, il convient d'ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur du bien immobilier et par voie de conséquence celle des parts sociales.

M. [I] [O] soutient que :

- la lettre du 4 novembre 1998 de M. [C] [O] contient une offre ferme de vente des 144 parts sociales pour un prix de 1 000 000 de francs (soit 152 207 euros),

- outre qu'un 'refus eut été incompréhensible', son acceptation de cette offre résulte du remboursement à son père des mensualités des emprunts souscrits pour l'acquisition des parts, avant même toute occupation du bien, et d'une lettre de son père du 6 septembre 1999 mentionnant 'le prix que nous avions convenu',

- la vente est parfaite en raison de l'accord sur la chose et le prix, ce qui est confirmé par les convocations chez le notaire ayant eu pour but de concrétiser les modalités de règlement et de régulariser l'acte de cession,

- les sommes versées à son père ne correspondent pas à une contrepartie de l'occupation du bien mais au paiement du prix de cession des parts par compensation, moyennant le remboursement du montant de l'ensemble des mensualités des emprunts souscrits au nom de M. [C] [O], ainsi que le règlement de travaux et de charges de copropriété incombant au propriétaire,

- il a été convoqué et a assisté à toutes les assemblées générales des copropriétaires et les autres associés ont donné leur accord à la cession,

- il y a lieu de distinguer le principe de la vente, qui est parfaite compte tenu de l'accord formel sur la chose et le prix, et les modalités de paiement de celui-ci, par compensation et initialement par donation-partage s'agissant du solde, à laquelle son père a renoncé, ce qu'il accepte,

- la cession au prix convenu de 152 207 euros doit être ordonnée, déduction faite des règlements effectués, en confirmation du jugement et sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande d'expertise.

A titre subsidiaire, il expose que :

- la lettre du 4 novembre 1998 peut être qualifiée de promesse unilatérale de cession de parts sociales,

- le remboursement des emprunts constitue l'indemnité d'immobilisation,

- l'option a été levée à la date de remboursement intégral des emprunts,

- l'importance de cette indemnité d'immobilisation (133 200 euros) représentant la presque totalité du prix convenu (152 207 euros) permet de qualifier la promesse unilatérale en promesse synallagmatique valant vente, en sorte qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution forcée de la vente, déduction faite des règlements effectués.

Selon l'article 1101 du code civil dans sa version applicable aux faits, 'Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres, à faire ou à ne pas faire quelque chose'.

En application de la jurisprudence fondée sur cet article, l'offre doit préciser les éléments essentiels du contrat pour être susceptible d'acceptation. Si en principe, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation de l'offre, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation (Civ, 1ère, 24 mai 2005). Le silence peut être apprécié comme emportant acceptation de l'offre, selon une appréciation souveraine des faits et de l'intention des parties, lorsque l'offre a été faite dans l'intérêt exclusif de celui à qui elle est adressée ou au regard des relations habituelles des parties.

Par courrier du 4 novembre 1998, M. [C] [O] a proposé à son fils d'acheter le loft qu'il occupait au prix de sa valeur initiale, soit un million de francs, dont devront être déduits la somme de 150 000 francs dont il lui fait don 'pour ce futur achat', ainsi que 'les sommes représentant le capital remboursé par rapport au prêt depuis 1996 jusqu'à la date d'achat du loft', lui précisant qu'il sera tenu compte des sommes versées depuis trois ans mais que les calculs effectués ensemble sont erronés car ils ont raisonné comme si les sommes empruntées à la banque par ses soins l'étaient à taux zéro, et qu'il s'agit d'une opération de location-vente avec apport initial.

Par lettre du 2 janvier 1999, M. [C] [O] a informé son fils du détail des sommes versées au titre de l'acquisition et de l'aménagement du bien (996 566 francs soit 151 925 euros), lui a précisé que les travaux qu'il avait personnellement financés ne pouvaient venir en déduction du prix de vente dès lors qu'il bénéficiera de la plus-value lors de l'acquisition du bien, et indiqué que le prix de vente proposé au 31 décembre 1998 était de 764 000 francs, déduction faite de son apport personnel et de celui de son fils. Il a indiqué que le prix de vente baissera proportionnellement au montant des versements mensuels effectués, finançant le loft, à raison 3 415 francs depuis octobre 1995 et de 4 500 francs, à compter de janvier 1999, le coût des emprunts souscrits devant être déduit de ces versements mensuels.

Par lettre du 17 mars, sans précision de l'année, mais que M. [C] [O] indique avoir rédigée en 1999 sans être contredit, ce dernier a précisé à M. [F] [O] qu'il n'était pas son locataire mais son fils et qu'il souhaitait l'aider à acquérir son logement, et que le loyer mensuel versé correspondait aux charges des emprunts souscrits pour l'acquisition du bien. Il a ajouté, concernant le futur prix de vente, que selon une collègue, le fisc avait un droit de regard sur celui-ci et qu'il n'acceptera pas une vente à un prix trop inférieur au prix du marché, concluant 'Question à étudier donc. J'irai me renseigner chez un notaire'.

Le 6 septembre 1999, M. [C] [O] a demandé à son fils de prendre rendez-vous chez le notaire pour étudier l'hypothèse d'une donation dans la mesure où 'le fisc n'acceptera pas le prix de vente que nous avions convenu pour la simple raison qu'il se situe bien en dessous du marché' et recueillir son avis.

Par lettre du 8 juillet 2000, M. [C] [O] a adressé à son fils le résumé de leur consultation commune auprès d'un notaire, à laquelle il acquiesce, prévoyant une acquisition par M. [F] [O] de la moitié de la valeur du loft, celle-ci étant estimée à 1.100 000 francs le 3 novembre 1999, date de l'entrevue, et une donation par ses soins de 25% de cette valeur, le notaire ayant précisé que le loyer versé par M. [F] [O] ne pouvait venir en déduction 'de quoi que ce soit puisqu'il faut bien se loger!', enfin l'a invité à poursuivre le paiement du loyer, qui n'augmentera pas jusqu'à la réalisation du projet d'achat, précisant 'Donc vous rectifiez le tir pour le loyer du mois de juin et on continue comme par le passé pour parvenir à ce qui a été décidé chez le notaire. C'est lié!'.

Le 21 juin 2007, M. [F] [O] a écrit à son père que le montant du 'loyer' avait été fixé en fonction du montant du remboursement des emprunts souscrits par ses soins pour lui permettre d'accéder un jour à la propriété de ce loft et, souhaitant qu'ils se rapprochent de l'esprit des engagements pris, soit le rachat des parts de la Sci le plus tôt possible pour pouvoir devenir propriétaire de ce bien, lui a proposé un rachat des parts de la Sci au prix correspondant au remboursement du restant dû lié aux trois emprunts bancaires souscrits, intérêts inclus, de la taxe foncière pré-financée par son père depuis 1996 ainsi que l'apport personnel de ce dernier, soit 96 000 euros, dont une partie pourrait être financée par le biais d'une donation-partage à son profit.

Il résulte de ces échanges que le 4 novembre 1998, M. [C] [O] a fait à son fils une offre ferme de cession de parts sociales de la Sci donnant droit à la propriété du loft au prix d'un million de francs, et qu'il a reconnu qu'ils avaient convenu de ce prix, le surplus des échanges relevant des modalités de règlement de celui-ci, et non pas de son montant.

La circonstance que, par lettre du 15 juin 2015, le notaire de M. [C] [O] l'ait mis en garde sur l'atteinte à la réserve héréditaire que pourrait constituer l'attribution des parts sociales de la Sci au bénéfice d'un seul de ses trois enfants, et qu'il ne serait pas animé d'une intention libérale de nature à favoriser M. [F] [O] au détriment de ses deux autres enfants, est impropre à écarter son consentement à son offre de cession du 4 novembre 1998.

L'acceptation par M. [F] [O] de l'offre de cession de parts au prix d'un million de francs résulte de l'aveu même de M. [C] [O], que cette acceptation engageait. En outre, quand bien même M. [F] [O] n'a pas expressément accepté cette offre, celle-ci lui a été adressée par son père souhaitant l'aider à lui permettre de devenir propriétaire de son logement, dans son intérêt exclusif et à des conditions avantageuses, soit l'acquisition des parts sociales de la Sci à la valeur initiale de l'immeuble -prix d'acquisition et travaux d'aménagement- que M. [F] [O] n'a pu souscrire personnellement malgré son souhait, et ce, indépendamment de la plus-value de ce bien au jour de la régularisation de la cession, et M. [F] [O] a poursuivi le règlement de versement mensuels constituant une modalité du règlement du prix de cession des parts sociales.

M. [C] [O] n'a pas évoqué la prise de rendez-vous chez un notaire à l'occasion de l'émission de l'offre de cession le 4 novembre 1998, mais dix mois plus tard, le 6 septembre 1999, pour s'assurer des modalités de paiement du prix convenu, en sorte qu'une telle prise de rendez-vous ne saurait constituer une condition de son offre et de l'acceptation de celle-ci. Au demeurant, il ressort du courrier du 8 juillet 2000 que les parties ont bien consulté un notaire le 3 novembre 1999.

L'offre ayant été acceptée par M. [F] [O], M. [C] [O] ne peut se prévoir d'un défaut d'acceptation de celle-ci dans un délai raisonnable lui permettant de la rétracter conformément à l'article 1116 du code civil, étant au surplus observé que dans son courrier du 2 janvier 1999, il a confirmé à son fils que le montant des sommes mensuelles acquittées, qui correspondait au financement du loft, et non pas à la contrepartie de la jouissance des lieux, s'imputerait en partie sur le prix de cession.

La circonstance que le notaire aurait déconseillé aux parties le paiement du prix de cession par compensation avec les versements mensuels effectués est inopérante à écarter leur rencontre antérieure de volonté sur la chose et le prix.

Le tribunal a dès lors justement retenu qu'en l'état d'un accord des parties sur la chose et le prix, d'un montant de 152 207 euros, un contrat de cession des parts sociales de la Sci s'est formé entre elles.

Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une expertise.

S'agissant des modalités de paiement du prix, quand bien même M. [C] [O] se serait acquitté de la somme totale de 262 685,79 euros comprenant ses apports et fonds personnels, un emprunt familial, le coût des taxes foncières et le montant des trois crédits immobiliers souscrits, intérêts et assurances compris, il ressort de son courrier du 2 janvier 1999 que les versements mensuels effectués par M. [F] [O] s'imputeront sur le prix de vente déduction faite du coût des emprunts, lesquels ont été pertinemment évalués par le tribunal à la somme de 45 804,57 euros.

M. [F] [O] a ainsi réglé au titre du prix de cession des parts sociales une somme totale de 74 548,40 euros (120 352,97- 45 804,57 euros) et reste débiteur du solde à concurrence de 77 658,60 euros (152 207-74 548,40).

La réalisation forcée de la cession des parts sociales au prix de 152 207 euros a donc été pertinnement ordonnée, en tenant compte de l'acompte versé et du solde restant dû à ce titre, pour un montant de 77 658,60 euros.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

M. [F] [O] sollicite la condamnation de son père au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, faisant valoir que la 'volte-face' de ce dernier une fois les prêts, travaux et charges intégralement réglés, au mépris de leur accord, est uniquement motivée par la plus-value acquise par le bien et le maintient dans une situation incertaine.

M. [C] [O] ayant pu se méprendre sur l'étendue et les conséquences de son engagement, il n'est caractérisé aucune résistance abusive de sa part et la demande indemnitaire de ce chef est mal fondée et doit être rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dépens d'appel incombent à M. [C] [O], partie perdante, sans qu'il y ait lieu, en équité, de le condamner au paiement d'une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute M. [F] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne M. [C] [O] aux dépens d'appel,

Déboute M. [F] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.