CA Rennes, 3e ch. com., 8 septembre 2026, n° 25/03150

FAITS ET PROCEDURE :

La société Les Maisons Rennaises a pour activité la construction de maisons individuelles.

En 2012, elle a acquis un nouveau siège social situé au [Adresse 3], à [Localité 1].

Le 10 février 2023, elle a cédé l'immeuble à la société Cappelle-Invest, pour un montant de 4.200.000 euros TTC.

Le même jour, la société Cappelle-Invest a donné à bail commercial le bien immobilier à la société Les Maisons Rennaises. Le contrat prévoyait une durée de 9 années entières et consécutives dont 6 années fermes, un loyer annuel de 270.000 euros HT et un dépôt de garantie de 652.500 euros correspondant à 29 mois de loyer.

La société Capelle-Invest n'a réellement décaissé que la somme de 2.847.500 euros au titre de l'acquisition de l'immeuble, ayant déduit du prix le montant du dépôt de garantie ainsi que 700.000 euros de TVA, remboursés par l'administration fiscale au titre d'un crédit de TVA.

Le 21 juin 2023, la société Les Maisons Rennaises a été placée en redressement judiciaire. La société [E] & Associés (la société [H]), prise en la personne de Mme [H], a été désignée mandataire judiciaire. La société Ajire, prise en la personne de M. [T], a été désignée administrateur judiciaire.

Le 28 juillet 2023, la société Cappelle-Invest a déclaré sa créance d'un montant total de 2.049.364,13 euros au titre de l'indemnité de résiliation.

Le 18 septembre 2023, la société Les Maisons Rennaises a été placée en liquidation judiciaire. La société [H], devenue société [J], prise en la personne de M. [P], a été désignée liquidateur judiciaire.

Par lettre du 5 décembre 2023, la société [J], ès qualités, a procédé à la résiliation du bail commercial avec restitution des clés le 15 décembre 2023.

Au vu de cette résiliation, par lettre recommandée du 4 janvier 2024, la société Cappelle-Invest a déclaré sa créance d'indemnités de résiliation au passif de la société Les Maisons Rennaises, d'un montant total de 1.987.374,70 euros.

Par lettre du 20 juin 2024, la société [J], ès qualités, a contesté intégralement les créances déclarées.

Par lettre du 18 juillet 2024, la société Cappelle-Invest a répondu à cette contestation en maintenant la déclaration de créance à hauteur de 1.948.713,87 euros.

Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Rennes a :

- Dit que la société [J], ès qualités, est recevable de ses demandes en la forme,

- Dit que la société Cappelle Invest est recevable de ses demandes en la forme,

- Dit sérieuses les contestations relatives aux créances déclarées par la société Cappelle-Invest,

- Invité la société Cappelle-Invest à saisir la juridiction compétente, dans le délai d'un mois précisé à l'article R.624-5 du code de commerce,

- Sursis à statuer sur l'admission des créances, et dit que les parties sont invitées à comparaître en chambre du conseil le mercredi 16 juillet 2025 à 11H30 aux fins d'apporter la preuve que la société Cappelle-Invest a bien saisi la juridiction compétente, ou qu'un appel a été formé et à défaut de constater la forclusion,

- Dit que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Dit que mention de cette décision sera portée sur l'état des créances par les soins de Messieurs les greffiers du tribunal de commerce,

- Dit que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe, par lettre recommandée avec accusé de réception à :

- Mme [A], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises,

- M. [K], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises,

- La société Ports et Plages Investissements,

- M. [A], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises,

- La société Arvor Avocats Associés, représentée par M. [W], avocat de la société [J], ès qualités,

- La société Cappelle-Invest, le créancier,

- Le cabinet Bersay, représenté par Mme [Q], avocate de la société Capelle-Invest,

- Dit que l'ordonnance sera notifiée par coffre-fort sécurisé :

- La société [J], ès qualités, prise en la personne de M. [P], liquidateur,

- Procureur de la République,

- Dit que les frais de la présente ordonnance seront employés en frais privilégiés de justice de procédure collective,

- Fixe les dépens en frais privilégiés de procédure à la somme de 190,74 euros.

La société Cappelle-Invest a interjeté appel le 5 juin 2025.

Par arrêt du 31 mars 2026, la cour d'appel de Rennes a :

- Annulé l'ordonnance en ce qu'elle a :

- Dit que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Dit que mention de cette décision sera portée sur l'état des créances par les soins de Messieurs les greffiers du tribunal de commerce,

- Infirmé l'ordonnance en ce qu'elle a :

- Sursis à statuer sur l'admission des créances, et dit que les parties sont invitées à comparaître en chambre du conseil le mercredi 16 juillet 2025 à 11H30 aux fins d'apporter la preuve que la société Cappelle-Invest a bien saisi la juridiction compétente, ou qu'un appel a été formé et à défaut de constater la forclusion,

- Confirmé l'ordonnance pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- Rejeté la demande tendant à ce que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Invité la société Cappelle-Invest à saisir le juge du fond compétent pour statuer sur la contestation de la créance déclarée le 18 juillet 2024 au passif de la société Les Maisons Rennaises pour la somme de 1.948.713,87 euros et ce dans le mois suivant la notification par le greffe de l'arrêt, à peine de forclusion de sa demande d'admission du surplus de sa créance,

- Renvoyé l'affaire à l'audience du lundi 8 juin 2026 à 9h30,

- Réservé les dépens.

DISCUSSION :

La société Cappelle-Invest justifie avoir assigné le 23 juin 2026 les sociétés Les Maisons rennaises et [J], ès qualités, devant le tribunal judiciaire de Rennes lui demandant de :

- Constater que l'ensemble des créances déclarées par la société Cappelle-Invest au passif de la société Les Maisons Rennaises est bien fondé,

- Constater le préjudice subi par la société Cappelle-Invest en raison de la résiliation anticipée du Bail le 5 décembre 2023,

- Constater l'existence; et le montant des créances déclarées par la société Cappelle-Invest au passif de la société Les Maisons Rennaises,

- Constater que le montant de la créance issue des loyers et charges dus jusqu'à la fin de la période ferme du Bail, soit jusqu'au 9 février 2029, à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 1.921 .397,83 euros TTC, conformément aux dispositions prévues à l'article 2 du bail,

- Constater que le montant de la créance de régularisation de charge d'assurance à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 576,88 euros TTC,

- Constater que le montant de la créance de remise en état et de l'état des lieux de sortie à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 26.739,16 euros TTC,

En conséquence :

- Ordonner l'exécution du bail en toutes ses dispositions entre les parties, en particulier s'agissant des articles 2 et 6.9 dudit bail,

- Ordonner la conservation du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts dus à la société Cappelle-Invest, à savoir sur la créance issue des loyers et charges dues jusqu'à la 'n de la période ferme du bail déclarée au passif de la société Les Maisons Rennaises,

- Ordonner la compensation du dépôt de garantie à concurrence du montant de la créance détenue par la société Cappelle Invest à l'égard de la société Les Maisons Rennaises, créance à fixer au passif par le juge commissaire, conformément aux dispositions prévues à l'article 6.9 du bail,

En tout état de cause :

- Condamner la société Les Maisons Rennaises à payer à la société Cappelle Invest la somme de 10.000 euros au titre de I'articIe 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Les Maisons Rennaises aux entiers dépens.

Il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de cette procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour :

- Sursoit à statuer sur la demande d'admission de la créance non encore tranchée par la cour dans son arrêt du 31 mars 2026 jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue dans l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Rennes opposant, d'une part, la société Cappelle-Invest et, d'autre part, les sociétés Les Maisons Rennaises et [J], prise en la personne de M. [P], en sa qualité de liquidateur de la société Les Maisons Rennaises,

- Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.