CA Orléans, Pôle civ.-1re ch civ., 8 septembre 2026, n° 25/01588

Le 28 décembre 2007, M. [V] [S] a acquis un appartement de type T3 d'une superficie de 52,13 m², situé [Adresse 4] à [Localité 2], au prix de 100 000 euros.

Le 12 mai 2016, M. [S] a conclu un contrat de mandat d'administration de biens et de gestion locative exclusive avec la société CITYA RÉPUBLIQUE. Par ce contrat, l'agence s'engageait à gérer le bien, son assurance de responsabilité civile professionnelle étant souscrite auprès de la société ASSUREUR IARD.

En exécution de ce mandat, la société CITYA RÉPUBLIQUE a conclu, le 15 septembre 2017, un contrat de bail d'habitation portant sur ce bien avec M. [A] [K] et Mme [U] [J], moyennant un loyer mensuel de 460 euros outre 90 euros de provision sur charges (soit 550 euros charges comprises). Le paiement des loyers était assorti du cautionnement solidaire de M. [E] [C].

Dès le 1er mars 2018, des difficultés de paiement de loyers sont apparues. Au cours de l'année 2019, Mme [J] a saisi la commission de surendettement des particuliers. Le 17 juillet 2019, la commission a notifié l'existence de cette procédure à la société CITYA RÉPUBLIQUE, faisant état d'une créance de loyers impayés au profit du bailleur s'élevant à 1 238,61 euros. Par jugement du 24 novembre 2020, la commission a statué sur le plan de désendettement de la locataire.

Parallèlement, à son échéance du 15 septembre 2020, le contrat de bail a été reconduit tacitement pour une durée de trois ans.

Le 21 juin 2021, Mme [J] a donné congé de l'appartement, laissant M. [K] seul occupant du logement. Face à l'accumulation des impayés, la société CITYA RÉPUBLIQUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires le 13 juillet 2021, dénoncé à la caution le 20 juillet 2021. Par courriel du 13 octobre 2021, M. [S] a refusé de poursuivre la procédure d'expulsion en raison des coûts à engager.

Le contrat de mandat de gestion a été résilié le 28 février 2022. Se plaignant du comportement fautif de son mandataire et de la dégradation de son bien, M. [S] a fait évaluer l'appartement, estimé le 24 mars 2022 entre 75 000 et 80 000 euros.

C'est dans ces conditions que M. [V] [S] a fait assigner la SARL CITYA RÉPUBLIQUE devant le Tribunal Judiciaire d'Orléans afin de voir engager sa responsabilité contractuelle. Les compagnies d'assurance ASSUREUR IARD et ASSUREUR IARD Assurances Mutuelles ont été appelées en garantie.

Par jugement rendu le 3 mars 2025 (RG n° 22/03790), le Tribunal Judiciaire d'Orléans a :

- Condamné la SARL CITYA RÉPUBLIQUE à payer à M. [V] [S] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- Débouté M. [V] [S] de ses autres demandes financières (notamment au titre du remboursement d'un prêt de substitution de 7 500 euros et de la perte de valeur vénale de l'immeuble) ;

- Condamné les sociétés ASSUREUR IARD Assurances Mutuelles et ASSUREUR IARD à garantir la SARL CITYA RÉPUBLIQUE de cette condamnation ;

- Condamné in solidum la SARL CITYA RÉPUBLIQUE et ses assureurs aux dépens ainsi qu'à verser à M. [S] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que si la société CITYA RÉPUBLIQUE n'avait pas commis de faute à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, elle avait néanmoins commis une faute contractuelle caractérisée par un manquement à son obligation d'information, pour s'être abstenue d'aviser le bailleur de la procédure de surendettement de sa locataire en 2019, privant ce dernier de la possibilité de s'opposer au renouvellement tacite du bail en 2020. Il a cependant écarté tout lien de causalité avec les préjudices matériels allégués.

M. [V] [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe le 14 avril 2025. La société CITYA RÉPUBLIQUE a formé un appel incident. Les assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, bien qu'intimées par acte de commissaire de justice signifiée à leur personne le 23 juillet 2025, n'ont pas constitué avocat en cause d'appel.

Il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, M. [V] [S] demande à la Cour de :

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes d'indemnisations matérielles ;

- Statuant à nouveau, condamner solidairement la société CITYA RÉPUBLIQUE et ses assureurs à lui verser la somme de 45 588,80 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions d'appel incident notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, la société CITYA RÉPUBLIQUE demande à la Cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes de préjudices financiers et matériels ;

- L'infirmer en ce qu'il a retenu une faute contractuelle et lui a alloué 3 500 euros au titre du préjudice moral ;

- Statuant à nouveau, débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes ;

- Condamner M. [S] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2026.

Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

M. [S] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes indemnitaires. À l'appui, il fait valoir que la société Citya Immobilier a commis une faute dans le choix des locataires'; qu'en effet, l'agence Immobilière a manqué à son obligation de prudence et de sélection en installant des preneurs intérimaires en situation professionnelle précaire, sans s'assurer de leur solvabilité réelle ni de celle de la caution ; qu'en outre elle a manqué à son obligation d'information en lui dissimulant la procédure de surendettement ouverte à l'égard de Mme [J] dès 2019 alors que si cette information essentielle lui avait été transmise, il n'aurait pas laissé le bail se renouveler en septembre 2020'; que de plus, la procédure de constatation de la clause résolutoire du bail ne pouvait être poursuivie en présence d'un plan de surendettement au profit de Mme [J]'; que l'agence a également commis des négligences de gestion ; qu'en effet, l'adresse fournie par celle-ci à la commission de surendettement était erronée ; que de plus, le mandataire a fait preuve de légèreté en prélevant des frais d'assurance propriétaire non occupant au nom de M. [Z] [S] dont l'adresse n'était même pas la sienne ; que ces fautes sont en lien avec les préjudices qu'il subit ; qu'en effet, elles l'ont contraint à contracter un prêt bancaire de 7500 euros pour pallier les impayés de loyer ; que le manque de suivi a conduit à l'occupation sauvage et à la dégradation manifeste de l'appartement, entraînant une dépréciation financière lourde lors de l'estimation de la vente par rapport au prix d'acquisition.

La société Citya Immobilier poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [S] la somme de 3500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. À l'appui, elle fait valoir qu'elle n'a pas commis de faute dans la sélection des locataires ; qu'en effet, elle justifie avoir procédé à des vérifications sérieuses ; qu'au moment de la signature du bail en 2017, les locataires disposaient d'un emploi stable et de revenus suffisants renforcés par une caution solide travaillant dans la fonction publique ; que M. [S] ne justifie d'aucun préjudice en lien avec les fautes qu'i lui reproche ; qu'en effet, les locataires ont réglé régulièrement leur loyer pendant près de trois ans ; que les premiers incidents mineurs de 2018 et 2019 ont été intégralement apurés ; que la procédure de surendettement de 2019 n'a donc pas généré d'impayé immédiat ; que cependant, M. [S] était parfaitement informé des tensions financières dès février 2019 ; que c'est donc en toute connaissance de cause qu'il a accepté la tacite reconduction en 2020 ; que de plus, c'est le choix délibéré du bailleur de stopper la procédure d'expulsion en octobre 2021 qui a figé la situation et aggravé la créance ;

Réponse de la cour

C'est aux termes d'exacts motifs adoptés par la cour et en faisant une exacte application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil aux faits et aux pièces qui étaient soumises à son appréciation que le premier juge a limité l'indemnisation de M. [S] à la réparation du préjudice moral découlant du manquement avéré du mandataire à son obligation d'information à l'égard de son mandant en ne le tenant pas informé de la situation de surendettement de Mme [J] dont il a été informé en juillet 2019.

M. [S] ne justifie pas plus d'un manquement de la société Citya Immobilier lors de la sélection des locataires ayant conduit à la conclusion le 15 septembre 2017 d'un contrat de bail entre d'une part M. [S] et d'autre part M. [B] et Mme [J]. En effet, l'agence, compte tenu des principes fondamentaux du droit issus notamment de la Convention européenne des droits de l'homme, ne pouvait exclure ces prétendants en raison de leur qualité d'intérimaire dès lors que ceux-ci justifiaient de revenus réguliers, compatibles avec le montant du loyer. En effet, le dossier était accompagné des bulletins de salaire de M.N'[T] des mois de mai, juin et juillet 2017, de son avis d'imposition sur le revenu établi en 2016 sur les revenus de l'année 2015 montrant un revenu fiscal de référence de 18'979 euros, de l'avis d'imposition sur les revenus de 2016 établi le 5 septembre 2017, et qui était donc bien le dernier avis d'imposition établi à la date de conclusion du bail, montrant un revenu fiscal de référence du couple de 27'415 euros. Étaient joints également les bulletins de salaire de Mme [J] des 12 juin, 12 juillet et 12 août 2017, de son avis d'imposition 2015 sur les revenus de 2014 laissant apparaître un revenu fiscal de référence de 9350 euros. Quant à la caution, celle-ci justifiait d'un emploi dans le secteur public et d'un revenu fiscal de référence de 29'902 euros en 2015 suivant avis d'imposition établi en 2016. Cette dernière justifiait également d'un contrat de bail du 6 août 2013 accompagné des quittances de loyer des mois de mars, mai et août 2017 et de ses bulletins de salaire d'avril à juin 2017.

Comme l'a exactement relevé le tribunal, dès lors qu'elle était en possession d'une attestation d'hébergement à titre gratuit de [G] et de Mme [J] datée du 20 août 2017, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir sollicité de quittances de loyer au titre des adresses indiquées sur les bulletins de salaire.

En tout état de cause, cette appréciation ne saurait être remise en cause par une lecture a posteriori des pièces du dossier, l'agence Immobilière n'ayant eu connaissance de la situation de surendettement de Mme [J] qu'en juillet 2019 et non au moment de la conclusion du bail le 15 septembre 2017.

De plus, le relevé de compte du locataire produit par M. [S] en pièce n° 6, montre certes des difficultés de règlement mais également des règlements réguliers des locataires, la situation d'impayé n'étant devenue pérenne qu'à compter du mois de juillet 2021. Or par mail du 13 octobre 2021, M. [S] a renoncé à agir contre le locataire alors que l'agence leur avait adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire dès le 13 juillet 2017. Il est donc permis de douter que si M. [S] avait été informé de la situation de surendettement de Mme [J] dès le mois de juillet 2019, il aurait résilié le bail à son échéance en 2020, surtout qu'à cette date, aucune situation d'impayé pérenne n'est établi.

M. [S] ne peut davantage soutenir que la constatation de la clause résolutoire du bail ne pouvait être poursuivie en l'état de surendettement de Mme [J] dès lors que celle-ci a donné son congé fin juin 2021 (pièce n° 14 de M. [S]) et que M. [B] est lui resté dans les lieux.

M. [S] ne justifie pas plus de prélèvement indus de l'assurance obligatoire propriétaire non occupant. En effet, si le bulletin de souscription daté du 10 juin 2018 et produit par M. [S] en pièce n° 19 semble effectivement entaché d'une erreur matérielle en ce qu'il mentionne M. [Z] [S] et non pas M. [V] [S], dans le mandat de gestion que celui-ci a confié à la société Citya Immobilier et qu'il produit en pièce n° 2, il est stipulé que le propriétaire reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales et particulières du contrat couvrant les garanties multirisques bailleur non occupant dont le contenu et les exclusions ainsi que les obligations contractuelles, dont les conditions de garantie sont annexées aux présentes.

M. [S] ne démontre pas davantage les difficultés financières alléguées en lien avec le manquement du mandataire à son obligation de l'informer de la situation de surendettement de Mme [J]. En effet, s'il a effectivement eu quelques difficultés ponctuelles à régler les charges de copropriété, il n'établit pas ne pas avoir été en mesure d'honorer les échéances de son prêt Immobilier, celles-ci ne pouvant être justifiées par la seule souscription d'un crédit à la consommation, au demeurant revolving, en date du 22 juin 2021 d'un montant de 7500 euros, soit sans commune mesure avec le montant de l'impayé qui s'élevait et cette date à la somme de 770,02 euros suivant relevé de gestion produit en pièce n° 6. En outre, il convie de relever que par jugement du 24 novembre 2020 (pièce n° 9), le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] a établi le plan de surendettement de Mme [J] dont il résulte que cette dernière devait s'acquitter de 16 mensualités de 38,10 euros au profit de M. [S], la dette locative de celui-ci s'élevant à cette date à la somme de 1238,61 euros. Or, il ne justifie de l'étendue de son préjudice locatif en aucune manière.

Enfin, la réalité d'un préjudice financier ne saurait résulter de la seule comparaison d'un avis de valeur de l'appartement 24 avril 2022 et du prix d'acquisition, M. [S] ne justifiant d'aucune démarche concrète mise en vente pas plus qu'il ne le justifie de l'état de dégradation du bien.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris accessoires.

Succombant en son appel, M. [S] en supportera les dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. Leurs demandes respectives en ce sens seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 3 mars 2025 du tribunal judiciaire d'Orléans,

Et, y ajoutant,

Condamne M. [S] aux dépens d'appel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.