CA Rennes, 1re ch., 8 septembre 2026, n° 23/00997

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [U] [K] et Mme [I] [H] épouse [K] (les époux [K]) ont acquis de M. [F] [W] un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], suivant compromis du 20 février 2014, réitéré par acte authentique du 26 septembre 2014. Cet immeuble complet de trois étages est composé de quatre appartements.

2. Le compromis de vente prévoyait à titre de condition suspensive pour la réalisation de la vente que "le vendeur s'engage à faire procéder à la vérification de l'ensemble des abouts de solive du plafond de la cave, sur les parties visibles et non visibles après la résolution des problèmes d'eau, et de procéder, le cas échéant au traitement et/ou au remplacement des parties défectueuses. Le vendeur s'engage à faire procéder à la résolution de l'origine des traces d'humidité dans la chambre du T1 bis droit du rez-de-chaussée".

3. La SARL [B] [Q] est intervenue pour le traitement du bois et la SARL [G] pour la reprise du réseau pluvial.

4. Invoquant des désordres en lien avec la présence d'humidité et d'attaques fongiques, les époux [K] ont fait assigner notamment M. [W], la SARL [B] [Q] (nom commercial Protec [Localité 1]), la SA AXA France IARD et la SARL [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest aux fins d'expertise, laquelle a été ordonnée par décision du 10 août 2015 et confiée à M. [A] qui a déposé son rapport le 13 juillet 2017.

5. Assignés aux fins d'expertise par Mme [E], propriétaire de l'immeuble voisin, les époux [K] ont sollicité du juge chargé du contrôle des expertise la possibilité de faire évaluer leurs préjudices dans le cadre de cette seconde procédure, connexe.

6. Par ordonnance du 27 avril 2018, le juge chargé du contrôle des expertises a complété ainsi la mission confiée å M. [A] : "déterminer les préjudices subis par les époux [K]", le rapport d'expertise ayant été déposé le 19 juillet 2019.

7. Par acte d'huissier des 9 et 14 octobre 2020, les époux [K] ont fait assigner M. [W], la SARL [B] [Q], la SA AXA France IARD et la SARL [G] devant le tribunal judiciaire de Brest afin de :

- les voir condamner in solidum à leur régler la somme de 16.651 ,07 € au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

- les voir condamner in solidum à leur régler la somme de 19.911,24 € au titre de leurs préjudices matériels,

- les voir condamner in solidum à les garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir å la demande de Mme [E] sur la base du rapport d'expertise judiciaire du 19 juillet 2019,

- voir condamner M. [W] à leur régler la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice moral,

- les voir condamner in solidum à leur régler la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les voir condamner in solidum aux dépens en référé et au fond en ce compris le coüt de l'expertise judiciaire å hauteur de 9.874,38 €,

- voir ordonner l'exécution provisoire de la décision ä intervenir.

8. Par jugement du 12 janvier 2023, le tribunal a :

- condamné la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD in solidum à verser aux époux [K] la somme de 348,12 € au titre des frais d'expertise amiable,

- rejeté le surplus des demandes des époux [K],

- rejeté l'ensemble des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise ordonnée le 10 août 2015,

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir constaté que le rapport d'expertise du 19 juillet 2019 n'était pas contradictoire à l'égard de la SARL [G], de la SARL [B] [Q] et de la SA AXA France IARD qui n'y étaient pas parties, a retenu que le rapport du cabinet [C] dont il fait état n'est pas produit ni l'acte de vente dans son intégralité, ce qui ne permet pas de déterminer la date à laquelle M. [W] est devenu propriétaire, de sorte que la preuve de la qualité de constructeur de ce dernier n'est nullement rapportée, faute d'établir avec certitude la réalité et la consistance des travaux qu'il aurait lui-même réalisés ou fait réaliser. Par ailleurs, le lien entre l'intervention de la SARL [G] et les désordres n'est pas établi. Si la responsabilité de la SARL [B] [Q], dont l'intervention dans un cadre curatif a été insuffisante, est établie, pour autant elle est réduite à 50 % compte tenu du mauvais entretien du bâtiment et des désordres relevant de la responsabilité du propriétaire de l'immeuble, les époux [K] ne pouvant pas de leur côté ignorer l'humidité excessive de l'immeuble.

10. S'agissant des préjudices, le tribunal constate l'absence de tout devis à l'appui de la demande au titre de la reprise des désordres et l'insuffisance des pièces produites à l'appui du préjudice locatif, de sorte que seule la facture de l'expertise amiable est retenue.

11. Quant à la demande de garantie d'éventuelles condamnations que viendrait à solliciter Mme [E], il s'agit de préjudices éventuels qui ne pourront donner lieu à garantie qu'en temps utile.

12. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 14 février 2023, M. [K] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 octobre 2023, M. [K] demande à la cour de :

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* condamné la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD in solidum à verser aux époux [K] la somme de 348,12 € au titre des frais d'expertise amiable,

* rejeté le surplus des demandes des époux [K],

* rejeté l'ensemble des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- condamner in solidum M. [W], la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD et la SARL [G] à lui régler la somme de 16.651 € au titre des travaux de reprise,

- condamner in solidum M. [W], la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD et la SARL [G] å lui régler la somme de 5.401,44 € au titre de ses préjudices,

- à titre subsidiaire,

- condamner in solidum M. [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD å lui régler la somme de 16.651 € au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres,

- condamner in solidum M. [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD å lui régler la somme de 5.401,44 € au titre de ses préjudices,

- condamner la SARL [G] å hauteur de 10 % du montant des travaux et préjudices susvisés,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [W], la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD et la SARL [G] å lui régler la somme de 696,24 € au titre des frais d'expertise amiable,

- condamner M. [W] å lui régler la somme de 2.000 € å titre de dommages et intérêts pour le tracas occasionné en raison de son inertie,

- condamner in solidum M. [W], la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD et la SARL [G] å lui régler la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes in solidum aux dépens en référé et au fond de premiére instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire å hauteur de 9.874,38 €,

- autoriser la SELARL Ab Litis - Sylvie Pelois - Amélie Amoyel Vicquelin, Avocats postulants à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

14. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 mars 2026, la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel incident,

- le déclarer bien fondé,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

* les a condamnés in solidum å verser å M. [K] la somme de 348,12 € au titre des frais d'expertise amiable,

* les a condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ordonnée le 10 août 2015,

- statuant à nouveau,

- débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées envers elles au motif que les attaques fongiques affectant l'ensemble de l'immeuble des époux [K] sont imputables à des défauts d'entretien de l'immeuble de leur part et à des causes étrangères à la prestation de la SARL [B] [Q],

- déclarer M. [K] irrecevable à réclamer leur condamnation in solidum avec M. [W] à régler aux époux [K] la somme de 16.651 € au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et la somme de 20.115 € au titre de leurs préjudices,

- déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de M. [K] à hauteur de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le tracas occasionné et à hauteur de 900 € au titre de la perte de chance de placer les revenus locatifs sur un compte rémunéré,

- à titre subsidiaire,

- limiter leur condamnation aux seuls désordres affectant le traitement réalisé dans la cave et les conséquences dommageables situées dans la chambre Nord-Ouest du rez-de-chaussée,

- juger que les époux [K] ont commis une faute qui a, de manière prépondérante, concouru à la manifestation de leur préjudice,

- juger la part de responsabilité des époux [K] à hauteur de 50 %,

- débouter M. [K] de toutes demandes plus amples ou contraires,

- débouter la SARL [G] de sa demande de condamnation in solidum à la garantir,

- condamner in solidum la SARL [G] et M. [W] à les garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

- les condamner au paiement de la somme de 8.000 € sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire.

* * * * *

15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 8 novembre 2023, la SARL [G] demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- déclarer irrecevable la demande formulée par M. [K] au titre du remboursement de la facture d'un montant de 627 €,

- déclarer irrecevable la demande formulée par M. [K] pour la voir condamner à hauteur de 10 % du montant des travaux et préjudices susvisés,

- débouter M. [K] de ses demandes formulées à son encontre,

- débouter la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD de leurs demandes formulées à son encontre,

- subsidiairement,

- condamner in solidum la la SARL [B] [Q], la SA AXA France IARD et M. [W] à la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

- dire et juger que les manquements des époux [K] ont concouru à la manifestation des préjudices dont ils se plaignent,

- dire et juger que leur part de responsabilité ne saurait être inférieure à 50 %,

- condamner la ou les parties perdantes à lui verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

* * * * *

16. Ni M. [W], à qui la déclaration d'appel a été signifié le 22 mai 2023 par remise de l'acte en étude d'huissier, ni Mme [K], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 25 mai 2023 par remise de l'acte en étude d'huissier, n'ont constitué avocat.

17. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

19. À titre liminaire, la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD s'interrogent vainement sur la recevabilité de la demande de M. [K] en l'absence de son épouse puisqu'ils n'en tirent aucune conséquence de droit dans le dispositif de leurs conclusions.

20. En tant que de besoin, M. [K] expose que les époux sont maintenant divorcés. Cette situation ne lui fait pas perdre sa qualité de créancier, de sorte qu'il est habile à continuer à mobiliser ses droits, même en l'absence de Mme [K] pourtant appelée à la cause, les sommes à allouer devant être simplement prises en compte dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

Sur les responsabilités

21. L'article 1792 du code civil dispose que 'tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.

22. L'article 1792-1 du même code prévoit qu' 'est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage'.

23. En l'absence de désordre, la seule non-conformité relevée (DTU non contractualisé) ne peut entraîner la responsabilité du constructeur (Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-17.033).

24. S'agissant du lien d'imputabilité, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché, de sorte que, lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère (Civ. 3ème, 11 septembre 2025, n° 24-10.139).

25. En matière contractuelle, l'article 1137 du code civil qualifie de dolosive 'la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie' et l'article 1231-1 prévoit que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.

1 - la responsabilité de M. [W] :

26. M. [K] expose que, selon l'expert, suite au rapport [C] de 2005, soit M. [W] a traité de manière non conforme les atteintes non fongiques, sans l'indiquer lors de l'accédit, soit il n'a pas traité les atteintes fongiques et a simplement procédé au remplacement des bois atteints sans aucun traitement, sans l'indiquer lors de l'accédit. En toute hypothèse, M. [W], qui a fait le choix de ne plus participer aux opérations d'expertise, n'a pas indiqué les travaux réalisés, les traitements non-conformes ou l'absence de traitement tant lors de l'accédit que lors de la vente, l'acte ne précisant que les travaux convenus au compromis. Cette situation est au moins pour partie à l'origine des désordres, M. [W] ayant engagé sa responsabilité décennale.

* * * * *

27. La SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD ainsi que la SARL [G] notent que l'expert [A] a retenu une part de responsabilité de M. [W] dans la création des désordres.

Réponse de la cour

28. Lors du premier accédit, l'expert judiciaire a constaté :

- un effondrement partiel du plancher dans l'angle Nord-Ouest de la chambre Nord-Ouest du premier étage, consécutif à une atteinte fongique,

- une souplesse de plusieurs planchers d'étages,

- un taux d'humidité important en mural de sous-sol et en abouts de solives (y compris ceux récemment remplacés) et également sur l'ensemble des murs non doublés de l'immeuble,

- de la pourriture fibreuse en certaines solives en plancher haut de sous-sol et en bas de cloisons bois à claire-voie en caves Sud-Est.

29. À l'occasion du deuxième accédit, M. [A] a constaté une évolution de la situation :

- des développements fongiques à nouveau en angle Ouest de cave avec présence d'un carpophore conséquent et une humidité à saturation en mural,

- un about de solive avec pourriture molle au niveau du plancher haut de rez-de-chaussée Sud / Sud-Est,

- un développement de mérule en angle Ouest du rez-de-chaussée Sud-Ouest, avec des doublages en lambris sur Placomur saturé d'humidité,

- la présence de pourriture cubique et rhizomorphes au niveau d'une solive de rive qui a été remplacée, ainsi que le parquet au-dessus,

- de la pourriture molle sur plusieurs abouts de solives au premier étage Sud-Ouest au niveau de la façade Sud-Est,

- de la moisissure en sol à proximité de l'évier de cuisine au premier étage Sud-Ouest,

- de la pourriture molle sur plusieurs abouts de solives au deuxième étage en façade Sud-Est,

- de la pourriture molle en about de solive au deuxième étage au niveau de la chambre Nord,

- de la pourriture molle sur la charpente.

30. M. [A] indique enfin que, si les infiltrations en cave constatées lors du premier accédit avait diminué lors du deuxième, elles ont complètement disparu lors du troisième, 'suite à la mise en conformité des soupiraux'.

31. À la question posée à l'expert de décrire les travaux réalisés par M. [W] durant sa période d'occupation de l'immeuble (18 juillet 2005 au 26 septembre 2014) pouvant être à l'origine, au moins en partie, des désordres allégués, l'expert [A], dans son rapport du 13 juillet 2017, indique que l'intéressé était présent lors du premier accédit et qu'en cette occasion, il a reconnu avoir fait réaliser, outre les travaux confiés à la SARL [G] et à la SARL [B] [Q] qui seront évoqués plus bas :

- le remplacement d'une descente d'eaux pluviales en façade arrière,

- le remplacement des fenêtres en 2005,

- les revêtements de sols du premier étage.

32. Contrairement à ce qu'indiquent les premiers juges, cet aveu suffit à le qualifier de 'constructeur' au sens de l'article 1792 du code civil.

33. Or, l'expert fait une relation de cause à effet entre 'l'effondrement partiel du plancher dans l'angle Nord-Ouest de la chambre Nord-Ouest du premier étage (et) l'atteinte fongique (liée à) la descente d'eaux pluviales remplacée par M. [W] et à une tête de mur de clôture en moellons anciennement rejointoyés, avec développements de végétaux importants sur ce mur'.

34. L'expert [A] relève également que M. [W] a 'réalisé des travaux de remplacement de parquets objets d'atteintes fongiques, voire partiellement de solivages et autres bois atteints', de sorte qu'il 'ne pouvait ignorer les désordres, par ailleurs signalés au rapport parasitaire lorsqu'il avait acquis l'immeuble'.

35. Les désordres constatés par l'expert (l'effondrement partiel du plancher dans l'angle Nord-Ouest de la chambre Nord-Ouest du 1er étage et l'atteinte fongique en cave) mettent en péril l'appartement concerné et, à échéance, l'immeuble, et rendent cet appartement 'impropre à sa destination'. Si les autres atteintes fongiques constatées après sondages ne mettent pas l'immeuble en péril et ne le rendent pas impropre à sa destination, cela aurait été également le cas à échéance plus ou moins brève.

36. Si l'on y ajoute le fait que, malgré le rapport du cabinet [C] émis le 2 juin 2005, caché aux époux [K] lors de la vente de 2014
1: L'expert [A] a dû le réclamer lui-même au notaire (pièce n° 16 de l'appelant)

, révélant, dans un état parasitaire pour la vente [O] / [W], la présence de champignon lignivore au niveau du palier du deuxième étage, de l'appartement du rez-de-chaussée droit et au niveau de l'entrée de l'appartement du deuxième étage nécessitant 'un traitement fongicide préventif et curatif, ainsi qu'une dépose des parties bois abîmées pour éradiquer totalement le champignon et empêcher toute reprise d'activité', avec 'intervention d'un homme de l'art (...) recommandée pour ce type de travaux', toutes atteintes fongiques auxquelles M. [W] ne justifie pas avoir cherché à remédier d'une façon ou d'une autre, l'expert [A] retient logiquement une part de responsabilité dans la survenance des désordres constatés à la charge de M. [W], indépendamment des travaux confiés à la SARL [G] (reprise de canalisation d'eaux pluviales en sous-sol) et à la SARL [B] [Q] (travaux de traitement de solivages et maçonnerie en sous-sol) dont les responsabilités seront évoquées ci-après.

37. Le jugement sera infirmé de ce chef.

2 - la responsabilité de la SARL [G] :

38. Pour M. [K], la SARL [G] a procédé à un raccordement sur un réseau non conforme qui n'a donc pas été réalisé dans les règles de l'art. Or, la diminution de diamètre de la canalisation a, par forte pluie, entraîné une évacuation insuffisante des eaux de ruissellement de la cour, voire une mise en charge de la cour avec éventuel débordement en cave. Même si, pour l'expert, la responsabilité de la SARL [G] se limite à l'atteinte fongique en plancher haut de cave, elle a bien contribué au désordre.

* * * * *

39. La SARL [G] réplique que les travaux qu'elle a réalisés, qui ne consistent pas en un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, à les supposer affectés d'une non-conformité, ne sont pas à l'origine du désordre de prolifération du mérule, ce que confirme l'expert qui a retenu le défaut d'entretien manifeste de l'immeuble, puisque le désordre d'atteinte fongique préexistait aux travaux effectués par ses soins. Elle rappelle que, pour M. [A], l'éventuelle zone d'influence de ses travaux se limiterait en tout état de cause à l'atteinte fongique en plancher haut de cave, M. [K] ne justifiant pas que la localisation de ces désordres se situe en partie privative.

Réponse de la cour

40. M. [W] a fait intervenir la SARL [G] qui a émis une facture de 627 € le 20 mai 2014 qui libelle ainsi sa mission : 'Reprise en sous-sol du réseau pluvial jusqu'au regard extérieur. Changement d'un té D125 en PVC. Fourniture et pose de PVC en D80 pour l'écoulement des fluviales (pluviales ')'.

41. L'expert a constaté que 'les eaux de ruissellement de la cour sont récupérées par un avaloir raccordé par une canalisation de 100 mm (...) à un regard situé à proximité de la descente d'eaux pluviales. Ce même regard recueille également les eaux pluviales du versant Nord-Ouest de l'immeuble, également par une canalisation de diamètre 100'.

42. Mais il observe également que 'les eaux récupérées dans ce regard sont évacuées par une autre canalisation annelée de diamètre 70 -pré-existante aux travaux de la SARL [J] qui traverse le mur et sur laquelle s'est raccordée en limite intérieure du mur la canalisation remplacée par la SARL [G]'.

43. Pour l'expert, 'cette diminution de diamètre de canalisations depuis le regard ne peut qu'amener à une mise en charge des canalisations par forte pluie et donc une évacuation insuffisante des eaux de ruissellement de la cour, voire une mise en charge de la cour, avec éventuel débordement dans la cave ''.

44. M. [A] estime que, 'si les travaux de raccordement d'eaux pluviales réalisés par la SARL [G] ne peuvent pas être considérés comme hors des règles de l'art, leur raccordement sur un réseau non conforme est hors règles de l'art'. En fait, l'expert reproche à la SARL [G] de s'être raccordée sur un réseau sous-dimensionné qui existait déjà.

45. En conclusion, l'expert évoque une responsabilité 'hypothétique' et 'très accessoire' qui n'a pu concerner que 'l'atteinte fongique en plancher haut de cave'.

46. Mais l'expert n'a pas mis en évidence de débordement dans la cave (il indique que ce débordement est 'éventuel' et ponctue sa phrase par un point d'interrogation). D'ailleurs, il indique que 'l'humidité en sol de cave semble avoir été résolue en cours des opérations d'expertise sans cependant que l'origine ait pu en être déterminée'.

47. Dans ces conditions, l'imputabilité du désordre, même limitée au plancher haut de cave, n'est aucunement établie.

48. Le jugement a, à bon droit, écarté la responsabilité de la SARL [G].

3 - la responsabilité de la SARL [B] [Q]

49. La SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD rappellent que l'immeuble acquis par les époux [K] était atteint de nombreuses attaques parasitaires et de causes d'humidité qui n'ont pas été traitées ni par le vendeur, ni par les acquéreurs, ce qui constitue autant de causes étrangères. La SARL [B] [Q] rappelle avoir été missionnée pour intervenir dans la cave de l'immeuble. Si un foyer mère de mérule préexistait aux travaux effectués par la SARL [B] [Q], il était situé au premier étage de l'immeuble et non dans la cave. Or, ni M. [W], ni les époux [K] n'ont remédié à la présence d'humidité anormale dans la cave et d'eau sur le sol.

* * * * *

50. M. [K] réplique que, pour l'expert, les traitements antifongiques en maçonneries et solivages en cave réalisés par la SARL [B] [Q] sont insuffisants sans la mise hors d'eau du bâti pour assurer leur pérennité. En l'absence de dépose des parquets atteints, la SARL [B] [Q], qui ne s'est à aucun moment souciée de l'humidité persistante des murs et donc des bois en contact, a réalisé des travaux non conformes. Il estime que ces travaux, qui concernent le traitement de la structure de l'immeuble, constituent un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil. Or, des développements fongiques ont perduré ou repris en cave sur les parties traitées, ce qui a eu pour effet d'entraîner une fragilisation, voire un affaissement des planchers. Ces travaux non conformes aux règles de l'art ont au minimum engagé la responsabilité contractuelle de la SARL [B] [Q], qui a également échoué dans son obligation de conseil et de résultat.

Réponse de la cour

51. Le compromis de vente [Localité 11] [K] du 20 février 2014 prévoyait à titre de condition suspensive pour la réalisation de la vente que "le vendeur s'engage à faire procéder à la vérification de l'ensemble des abouts de solive du plafond de la cave, sur les parties visibles et non visibles après la résolution des problèmes d'eau, et de procéder, le cas échéant au traitement et/ou au remplacement des parties défectueuses. Le vendeur s'engage à faire procéder à la résolution de l'origine des traces d'humidité dans la chambre du T1 bis droit du rez-de-chaussée" et la SARL [B] [Q] est intervenue pour le traitement du bois, ainsi qu'indiqué en page 14 de l'acte authentique du 28 septembre 2014 : le vendeur a effectué un 'traitement curatif insecticide, fongicide des bois découverts du solivage du rez-de-chaussée sur cave', ainsi qu'un 'traitement curatif anti-mérule des maçonneries des deux façades avant et arrière avec retour pignon de la cave' et un 'renforcement des bois des solives en rez-de-chaussée sur cave par l'entreprise Protec [Localité 1]' (la SARL [B] [Q]).

52. La facture émise par la SARL [B] [Q] le 15 juillet 2014 pour un montant de 4.472,38 € TTC mentionne des traitements antifongiques des maçonneries et des solives. Elle rappelle que la mission confiée était la suivante : 'Traitement curatif insecticide fongicide des bois découverts su solivage du rez-de-chaussée sur cave. Traitement curatif anti-mérule des maçonneries des deux façades avant et arrière avec retour pignons de la cave. Renforcement des bois des solives en rez-de-chaussée sur cave'.

53. Ces travaux, portant notamment sur la structure du plancher bois de I'immeuble, sont bien constitutifs d'un ouvrage au sens de I'article 1792 du code civil. En toute hypothèse, la SARL [B] [Q] était tenue d'une obligation de conseil à l'égard de son client M. [W].

54. Or, si l'expert [A] confirme qu'il a été procédé au traitement des abouts de solives et au remplacement des parties défectueuses, cela 'n'a pas été réalisé de manière conforme' selon lui.

55. En effet, pour l'expert, la SARL [B] [Q] n'a pas informé le propriétaire 'de la nécessité d'une mise hors d'eau du bâti pour assurer la pérennité desdists traitements et indique curieusement que 'les bois marqués au fluo (parquet rez-de-chaussée gauche façade arrière) seront à déposer'. Ces parquets sont en effet en contact direct avec les champignons lignivores constatés et auraient dû être replacés (remplacés ') dans le cadre de travaux réalisés conformément aux règles de l'art'.

56. M. [A] en conclut que, 'partiellement réalisés (absence de dépose des parquets atteints) et réalisés sans se soucier de l'humidité persistante des murs et donc des bois en contact, ces travaux ne pouvaient être conformes et sont réalisés non conformément aux règles de l'art'.

57. Si les travaux effectués par la SARL [B] [Q] n'ont certes pas été efficaces 'au vu de l'humidité en mural de la cave' (page 10 du rapport [A] de 2017), pour autant ils ne sont pas à l'origine, en l'espace de quelques mois, de la situation particulièrement dégradée constatée par l'expert, comme par exemple l'effondrement partiel du plancher dans l'angle Nord-Ouest de la chambre Nord-Ouest du premier étage consécutif à une atteinte fongique ou encore la souplesse de plusieurs planchers d'étages, situation qui manifestement pré-existait depuis au moins 2005.

58. Mais il peut être reproché à la SARL [B] [Q] l'approche purement 'cosmétique' de ses travaux, là où seuls des travaux de structure idoines (infra § 77) pouvaient réellement être efficaces, ce que la SARL [B] [Q], en tant que professionnelle du bâtiment, aurait dû recommander. Elle a donc essentiellement échoué dans son devoir de conseil, étant ici précisé que le manquement au devoir de conseil dont elle était débitrice auprès de M. [W] a nécessairement porté préjudice aux époux [K] qui devenaient acquéreurs d'un immeuble ainsi voué à la détérioration à défaut de préconisation des solutions de long terme propres à mettre fin à l'humidité généralisée de l'immeuble.

59. Le tribunal a donc à bon droit retenu une part de responsabilité à l'encontre de la SARL [B] [Q].

4 - la responsabilité des époux [K] :

60. M. [K] considère que, compte tenu des éléments listés par l'expert judiciaire, il leur aurait de toute façon fallu plus de sept mois pour remettre en état l'immeuble. Or, M. [W] n'a pas entretenu l'immeuble qu'il a possédé pendant vingt ans. D'ailleurs, l'expert n'a pas retenu de faute contre eux ayant pu aggraver les désordres décrits seulement un an après leur acquisition.

Leur seule connaissance de l'état d'humidité de l'immeuble, que M. [W] était censé traiter avant la vente, ne saurait aboutir à retenir une part de responsabilité, alors qu'ils n'ont aucune connaissance en matière de bâtiment.

* * * * *

61. La SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD répliquent que l'expert a clairement mis en évidence un défaut d'entretien de l'immeuble, par ailleurs non pourvu de ventilation, et la parfaite connaissance par les époux [K] de la situation de l'immeuble au regard de son humidité anormale, lequel présentait de nombreux défauts à l'origine du développement de mérule l'ayant affecté.

* * * * *

62. La SARL [G] estime que les époux [K] ont pris le risque d'acheter l'immeuble malgré toutes les préventions présentes lors du compromis de vente.

Réponse de la cour

63. L'expert [A] indique que 'les époux [K] ne pouvaient ignorer l'humidité existante dans l'immeuble et les conséquences de cette humidité, largement précisées aux différents rapports GSI. Les défauts d'entretien de l'immeuble participent également aux humidités en mural et donc aux développements fongiques'.

64. Cependant, la seule connaissance de la situation d'humidité de l'immeuble par les époux [K] ne suffit pas à retenir une part de responsabilité à leur encontre dès lors que, novices en matière de construction, ils pouvaient légitimement s'attendre au caractère satisfactoire des travaux engagés par M. [W] entre le compromis de vente et l'acte authentique. Le rapport d'état parasitaire GSI du 21 octobre 2013 ne mentionne en effet jamais que la présence de petites vrillettes dans les parties communes et des 'traces de champignon lignivore' concentrées dans la cave, 'résultat d'humidité dans les maçonneries' et c'est précisément ce à quoi devaient mettre fin les travaux confiées à la SARL [B] [Q] et à la SARL [G].

65. Les époux [K] ne peuvent pas davantage être critiqués au regard du défaut d'entretien de l'immeuble, alors qu'ils ont agi en référé-expertise moins d'un an après leur acquisition, suite à une alerte donnée le 26 avril 2015 par un de leurs locataires, M. [D], dont 'le clic-clac s'enfonçait dans le sol', ce qui les a conduits dans un premier temps à effectuer une expertise privée réalisée le 4 mai 2015 par l'entreprise BE2TF qui a préconisé notamment la vérification des différents réseaux, l'installation d'une ventilation et le traitement des causes des infiltrations d'eau sur le pignon mitoyen permettant d'assainir les caves et de mettre fin à l'humidité.

66. Par ailleurs, si l'expert judiciaire a constaté que les évacuations de la cour était bouchées, rien ne permet de mettre cette initiative malheureuse, qui a pu contribué au développement de l'attaque fongique, à la charge des époux [K].

67. En d'autres termes, le mal était déjà fait lorsque les époux [K] ont acquis l'immeuble. Les époux [K] ont finalement remédié aux atteintes fongiques en entreprenant des travaux conservatoires et de réparation, ainsi que l'expose l'expert [A] dans son second rapport du 19 juillet 2019 (dans le litige opposant les époux [K] à Mme [E]).

68. Le tribunal a à tort retenu une part de responsabilité à l'encontre des époux [K].

Sur les préjudices

69. M. [K] indique avoir procédé aux réparations requises pour un montant de 16.651,12 €. Il précise que les factures correspondantes ont été validées par l'expert [A] dans son rapport de 2019 qui a pu être débattu contradictoirement, même si la SARL [B] [Q] et la SARL [G] n'étaient pas parties aux opérations d'expertise, tous les justificatifs correspondants étant en toute hypothèse versés aux débats. Il affirme avoir également subi un préjudice locatif à hauteur de 15.015 €, reconnu par l'expert, et avoir dû exposer de nombreux frais de déplacement liés aux opérations d'expertise pour un montant de 5.401,44 €, insuffisamment pris en compte par M. [A]. Il fait également état d'une perte de chance de placer les revenus locatifs sur un compte rémunéré de 6% tel que celui souscrit auprès de la coopérative des petites entreprises, soit 900 €. Selon lui, sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral n'est pas nouvelle en cause d'appel et elle n'est dirigée que contre M. [W] au regard de son inertie durant les opérations d'expertise.

* * * * *

70. La SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD relèvent que les demandes au titre du préjudice moral et au titre de la perte de chance de rendement financier sont nouvelles en cause d'appel et, partant, irrecevables. Les autres demandes ne pourront pas prospérer comme reposant sur un rapport d'expertise qui ne leur est pas opposable, ce malgré l'alerte de l'expert à ce sujet dans le rapport de 2019 et le regret émis par ce dernier de ne pas disposer des éléments sur les travaux effectués dans le rapport de 2017. Sur le montant finalement retenu par l'expert de 16.651,21 € TTC, il est strictement impossible de ventiler lesdits travaux entre les différentes causes d'humidité ou d'attaques fongiques ou parasitaires, alors qu'il avait limité sa responsabilité à l'appartement du rez-de-chaussée. Il est en outre impossible de relier le préjudice locatif aux travaux réalisés dans cet appartement. En réalité, ce préjudice ne peut consister qu'en une perte de chance de louer les appartements.

* * * * *

71. La SARL [G] constate que les époux [K] n'ont jamais communiqué de devis malgré les demandes de l'expert et que les factures n'ont été produites que dans le cadre d'opérations d'expertise auxquelles elle n'était pas partie. Par ailleurs, la SARL [G] note que la demande de remboursement de sa facture (627 €), qui avait d'ailleurs été réglée par M. [W], a été supprimée par M. [K] et qu'elle était en toute hypothèse irrecevable comme nouvelle en cause d'appel.

Réponse de la cour

1 - le préjudice matériel :

72. Dans son rapport de 2017, l'expert [A] regrettait que les époux [K] n'aient jamais produit des devis sur les réparations envisagées ou des factures sur celles effectuées.

73. Ce n'est qu'à l'occasion du rapport des opérations d'expertise de 2019, auxquelles ni la SARL [B] [Q], ni la SA AXA France IARD, ni la SARL [G] n'étaient conviées que M. [A] indique que 'les atteintes fongiques alléguées ont fait l'objet de travaux en réparation à l'intérieur de l'immeuble du [Adresse 9]' (appartement de Mme [E]) pour un montant de 19.258,18 € TTC, les époux [K] ayant de leur côté communiqué diverses factures pour un montant de 16.651,12 € que l'expert judiciaire a retenues comme étant cohérentes.

74. Toutes les factures correspondantes ont été communiquées, avec le rapport [A] de 2019, et donc été soumises à la contradiction. D'ailleurs, la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD critiquent les factures comme ne permettant pas de ventiler les travaux pour le seul appartement sur lequel elles reconnaissent subsidiairement une part de responsabilité.

75. Il s'agit de factures émises entre le 15 décembre 2016 et le 30 mars 2017 concernant la démolition de cloisons, la fourniture de linos, le traitement des bois, la fourniture de revêtements muraux et de sols pour chambres, des travaux de plaquiste, des travaux de peinture, des travaux de pose de sols et la fourniture de plinthes et de papier peint.

76. Ces factures concernent exclusivement les conséquences dommageables : elles ont consisté en une réfection à neuf des quatre appartements, seule solution viable pour éradiquer la mérule qui progressait partout dans l'immeuble. Elles ne revêtent aucun caractère excessif.

77. La cour observe que l'immeuble a par ailleurs fait l'objet de travaux structurels (conservatoires et de réparation), tels que le remplacement de la canalisation de sortie du regard, l'obturation de la fissure en liaison sol de la cour / mural de l'immeuble, le long de la façade Nord-Ouest, l'étanchéité de la tête de mur de clôture séparatif Sud-Ouest avec réalisation d'une coupure de capillarité verticale entre mur séparatif et mur de la façade Nord-Ouest, la purge des enduits cloqués en façade Nord-Ouest avec ré-enduisage, le ravalement de l'immeuble par peinture adaptée, la pose d'une barrière anti-remontée capillaire en périphérie de l'immeuble, l'étanchéité de la façade Sud-Est avec traitement du linteau du rez-de-chaussée et la dépose des murets obturant les soupiraux en façade Nord-Ouest. Ces travaux, qui concernent les causes des dommages, ne font pas l'objet d'une demande d'indemnisation.

78. Il sera fait droit à la demande de remboursement des factures relatives au traitement des conséquences dommageables, correspondant au préjudice matériel subi par les époux [K].

2 - le préjudice financier :

79. Concernant le préjudice locatif et la perte de chance de revenus financiers, la cour observe que ces chefs de demande ne sont pas repris aux termes du dispositif des conclusions de M. [K]. Elle n'en est donc pas valablement saisie en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

80. Concernant les frais de transport exposés par M. [K] pour assister aux opérations d'expertise, il conviendra d'en tenir compte dans l'arbitrage des frais irrépétibles.

3 - les frais d'expertise amiable :

81. Concernant les frais d'expertise amiable exposés par M. [K], il conviendra également d'en tenir compte dans l'arbitrage des frais irrépétibles.

4 - le préjudice moral :

82. Cette demande, dirigée uniquement contre M. [W], avait déjà été formée en première instance par les époux [K]. Elle est donc parfaitement recevable.

83. M. [W] s'est manifesté par une attitude particulièrement déloyale à l'encontre des acquéreurs de son immeuble, notamment lors des opérations d'expertise auxquelles il a d'abord participé avant de ne plus y contribuer lorsque ses dissimulations ont été pointées par l'expert, empêchant et retardant les investigations de ce dernier, avant de se désintéresser complètement de la présente procédure. Ce mutisme a pu être source d'angoisse supplémentaire pour les époux [K]. Le préjudice ainsi subi par M. [K] sera compensé par l'octroi d'une somme de 1.500 €.

Sur le recours en garantie de la SARL [B] [Q] et de la SA AXA France IARD

84. Il a été vu plus haut que le manque d'entretien de l'immeuble par M. [W] pendant une vingtaine d'années, la mauvaise qualité des quelques travaux effectués par lui et l'absence de prise en compte de la situation réelle d'humidité affectant l'immeuble sont pour l'essentiel à l'origine des désordres constatés.

85. L'inefficacité des travaux effectués par la SARL [B] [Q] n'a pas permis d'éviter la diffusion de la mérule, mais c'est surtout le fait de ne pas attirer l'attention du propriétaire sur les travaux structurels à apporter à l'immeuble qui a favorisé l'expansion du champignon.

86. Le recours de la SARL [B] [Q] et de la SA AXA France IARD à l'encontre de M. [W] prospérera donc, mais dans la limite de 75 %.

Sur les dépens

87. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. M. [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux du référé et de l'expertise judiciaire.

88. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

89. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. M. [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD seront condamnés in solidum à payer à M. [K] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, montant tenant compte des frais d'expertise amiable et de déplacement lors des opérations d'expertise judiciaire, ainsi que la somme de 2.000 € à la SARL [G].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 12 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare M. [F] [W] et la SARL [B] [Q] responsables des dommages subis par M. [U] [K],

Condamne M. [F] [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD in solidum à payer à M. [U] [K] la somme de 16.651,12 € au titre du préjudice matériel,

Condamne M. [F] [W] à payer à M. [U] [K] la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral,

Condamne M. [F] [W] à garantir et relever indemne la SARL [B] [Q] et la SA AXA France IARD de toutes les condamnations prononcées contre elles, dans la limite de 75 %,

Condamne M. [F] [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris ceux du référé et de l'expertise judiciaire,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision,

Condamne M. [F] [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD in solidum à payer à M. [U] [K] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Condamne M. [F] [W] et la SARL [B] [Q] avec son assureur la SA AXA France IARD in solidum à payer à la SARL [G] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.