CA Poitiers, 1re ch., 8 septembre 2026, n° 24/02112

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 juillet 2012, la société civile immobilière Bmc (ci-après 'Bmc') a acquis un terrain à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 9] de [Localité 10], cadastré ZP n° [Cadastre 1].

La construction d'un bâtiment à usage d'entrepôt avait été commencée sur ce terrain mais n'avait pas été achevée.

Par acte sous seing privé du 11 mars 2020, un compromis de vente portant sur ce bien immobilier a été signé entre Bmc et la société civile immobilière [Adresse 8] [Adresse 9], avec faculté de substitution, moyennant un prix de 90.400 euros, prévoyant la signature de l'acte authentique de vente le 15 juin 2020.

La signature de l'acte notarié est intervenue le 21 octobre 2021, la société civile immobilière de l'Aumônerie (ci-après 'l'Aumônerie') s'étant substituée à la société La maison des Charpentiers, portant sur le 'bâtiment inachevé à usage d'entrepôt avec terrain' pour le prix de 93.399,60 euros.

M. [Y], garagiste, associé dans la sci de l'Aumônerie, entendait poursuivre les travaux de construction de l'entrepôt aux fins d'en faire un lieu de stockage sécurisé des véhicules.

Le 20 octobre 2021, la société à responsabilité limitée Rete, désormais dénommée Bca (ci-après 'Bca'), assurée par la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (ci-après 'la Smabtp'), avait établi une facture dans le cadre d'un marché de travaux cédé à l'acheteur pour des travaux de :

'Toiture existante - Démolition et traitement avant réfection toiture- Débarras évacuation et traitement décharge' pour un montant de 44.184 euros ttc.

Le montant de la facture a été entièrement réglé par l'Aumônerie.

Par ailleurs et avant la signature de l'acte authentique, l'Aumônerie avait sollicité un devis de la société [Localité 1] 17 (ci après '[Localité 1] 17") portant sur la réfection d'étanchéité, l'isolation thermique, la fourniture et pose de poutre, la clôture grillage, fourniture et pose de portail, fourniture et pose séparateur hydrocarbures, mise en forme et compactage pour un montant de 70 416 euros ttc, ce devis ayant été accepté par le gérant de l'Aumônerie le 12 janvier 2021.

Le 20 octobre 2021, [Localité 1] a établi une facture conforme au devis à l'attention du garage de l'Aumônerie.

Un premier acompte a été réglé par l'Aumônerie à hauteur de 28.166,40 euros le 10 novembre 2021.

Mais la société [Localité 1] 17 n'a pas réalisé les travaux commandés.

Le 23 février 2022, l'agence Atlantique a rédigé un rapport d'expertise amiable 'Mission d'avis technique' après avoir été missionnée par [Localité 11] au sujet d'un 'bâtiment industriel avec travaux en cours'.

Soutenant que [Localité 1] n'est jamais intervenu et que l'immeuble est affecté de malfaçons, [Localité 11] a fait assigner les sociétés Bmc, [Localité 1] 17, Bca et La maison des Charpentiers devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.

Celle-ci a été ordonnée le 6 septembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle, M. [A] [X] ayant été désigné en qualité d'expert.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 21 juillet 2023.

Il a conclu que le bâtiment était inexploitable et inachevable en l'état, nonobstant les travaux effectués après avoir constaté que :

- le dallage est non conforme aux normes de constructions parasismiques,

- la superstructure est dégradée en raison du contact direct avec le dallage,

- une dégradation avancée des éléments porteurs, en raison d'un contact direct avec le sol,

- un défaut d'étanchéité et une mauvaise pose de la menuiserie (absence de seuil et de rejingot),

- une non-conformité relative à la mise en oeuvre des plaques de couverture et absence de couvertines,

- une non-conformité des 'réparations' effectuées au niveau de la structure porteuse - non-respect de la réglementation parasismique.

L'expert judiciaire a précisé que les désordres affectent la solidité de l'ouvrage et que l'impropriété à destination est caractérisée, que sur le plan technique, un acquéreur profane n'était pas en mesure d'apprécier la portée des désordres constatés.

Il a conclu que la remise en état nécessitait une démolition et une reconstruction du bâtiment, compris sujétions et qu'il conviendra de solliciter un maître d'oeuvre.

Il a évalué le coût des travaux de remise en conformité, en ce compris le coût de la maîtrise d'oeuvre à une somme de 301 434,65 euros.

Son avis est que la nature des désordres constatés rend impossible tout achèvement des travaux, la valeur du bâtiment étant nulle et qu'il est recommandé de ne pas utiliser le bâtiment, ni de circuler à proximité.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 30 janvier 2024, l'Aumônerie a fait assigner à jour fixe les sociétés Bmc, [Localité 1] 17 et Bca (anciennement Rete).

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, Bca (anciennement Rete) a fait assigner en intervention forcée son assureur, la Smabtp .

Les instances ont été jointes.

Devant le premier juge, l'Aumônerie a demandé :

- la condamnation de Bmc, son vendeur, à réparer son préjudice matériel en lien avec les désordres affectant le bâtiment à hauteur de la somme de 301.434,65 euros, outre indexation et intérêts aux taux légal,

- le prononcé de la réception judiciaire des travaux de charpente et de couverture réalisés par Bca (anciennement Rete) à effet du 21 décembre 2021,

- de juger que sur la condamnation prononcée à l'encontre de Bmc, Bca sera tenue in solidum avec elle à hauteur d'une somme de 229.937,52 euros, outre indexation et intérêts au taux légal,

- juger que l'ensemble des intérêts seront capitalisés,

A titre subsidiaire, l'Aumônerie a demandé de :

- juger que les travaux du bâtiment inachevé qui a été cédé le 21 octobre 2021 par Bmc étaient tacitement réceptionnés à cette date,

- condamner en réparation du préjudice matériel en lien avec les désordres affectant le bâtiment, in solidum Bmc et Bca à lui payer la somme de 301.434,65 euros, outre indexation et intérêts au taux légal,

- juger que ces intérêts seront capitalisés,

En tout état de cause,

- prononcer la résolution du contrat conclu entre l'Aumônerie et [Adresse 10],

- condamner [Localité 1] [Adresse 11] à lui payer la somme de 23.472 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023,

- juger que ces intérêts seront capitalisés.

Bmc a conclu au débouté de l'Aumônerie de toutes ses demandes à son encontre, y compris de réception judiciaire.

[Adresse 10] a demandé à titre principal, de débouter les autres parties de leurs demandes formées à son encontre et sollicité, à titre subsidiaire, que Bca la relève indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Bca a quant à elle demandé de prononcer la réception judiciaire des travaux réalisés par elle avec effet du 21 décembre 2021, constater la nature décennale des désordres, débouter l'Aumônerie de sa demande de condamnation in solidum dirigée contre elle à hauteur de la somme de 229.937,52 euros, de dire que la Smabtp, es qualité d'assureur décennal de la société Bca, devra la garantir les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, débouter Bmc de sa demande de condamnation in solidum des sociétés Bca, de l'Aumônerie et [Localité 1] 17 au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d'une personne vulnérable et procédure abusive, débouter [Localité 1] 17 de sa demande visant à se voir relever indemne par elle.

Devant le premier juge, la Smabtp a demandé de débouter Bca de sa demande de jonction et de toutes ses demandes formées à son encontre.

Par jugement en date du 30 juillet 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a ainsi statué :

- ordonne la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/937 avec la présente procédure,

- fixe la date de réception au 11 mars 2020 dans les rapports entre les sociétés Bmc et l'Aumônerie,

- dit que la date de réception tacite est celle du 21 décembre 2021 dans les rapports entre la société de l'Aumônerie et la société Bca,

- condamne in solidum les sociétés Bmc et Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros en réparation des désordres de charpente,

- condamne la société Bmc à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 71.497,13 euros en réparation des autres désordres,

- ordonne l'indexation sur ces sommes par l'indice BT 01 de la construction depuis la date des devis retenus par l'expert, que la société de [Localité 11] devra produire aux défendeurs, jusqu'à la date du jugement,

- condamne la Smabtp à garantir la société Bca des condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais,

- prononce la résolution du contrat entre la société de l'Aumônerie et la société [Localité 1] 17,

- condamne la société [Localité 1] 17 à restituer à la société de l'Aumônerie la somme de 23.472 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023,

- ordonne la capitalisation des intérêts,

- déboute les parties de leurs plus amples demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société [Localité 1] 17,

- condamne solidairement les sociétés Bmc et Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne solidairement les sociétés Bmc et Bca aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire,

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi :

Sur l'action en garantie des vices cachés exercée par l'Aumônerie contre Bmc, son vendeur, le premier juge a retenu que :

- les désordres relevés par l'expert judiciaire sont caractérisés et aucune partie ne conteste les constatations de l'expert,

- le vice est établi et rend l'ouvrage impropre à sa destination, à savoir une utilisation commerciale ou professionnelle,

- sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente : le tribunal a considéré que Bmc était une professionnelle faute pour elle de produire les factures de travaux qu'elle aurait réglées aux entreprises pour permettre l'édification de l'immeuble et étant réputée avoir réalisé elle-même ces travaux mais que la société de l'Aumônerie, dont l'objet social est l'acquisition, l'administration, la gestion par la location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, qui a précisé qu'elle entendait exercer une activité de stockage sécurisé de véhicules, soit une activité commerciale, l'acte notarié ayant au demeurant rappelé que le prêt Cic consenti à l'Aumônerie revêtait un caractère professionnel et que les dispositions du code de la consommation relatives au droit de rétractation au profit du non professionnel n'était pas applicables, était une professionnelle, de sorte que la garantie ne pouvait s'appliquer à son profit.

Le tribunal a donc rejeté l'action en garantie des vices cachés.

Sur l'action en garantie décennale exercée par l'Aumônerie contre le vendeur (Bmc) et le constructeur (Bca, anciennement Rete) :

- sur l'action à l'encontre du vendeur :

Rappelant que l'absence de l'achèvement de l'ouvrage ne constitue pas un obstacle à la réception et que la réception judiciaire n'est possible que lorsque l'ouvrage est en état d'être reçu, il a jugé que la réception judiciaire devait être fixée à la date du compromis de vente du 11 mars 2020, dès lors qu'à cette date, il est constant que sol et murs étaient déjà construits par Bmc, la toiture étant déjà existante, l'ouvrage étant en état d'usage puisque les défauts d'achèvement étaient mineurs.

Par ailleurs, il a rappelé que s'agissant d'une vente, le caractère apparent ou non des désordres est indifférent en la personne de l'acquéreur.

Il a donc jugé que Bmc est tenue de la garantie décennale en sa qualité de vendeur après achèvement dès lors que l'ouvrage doit être démoli puisque ses désordres le rendent impropre à sa destination.

- Sur l'action à l'encontre de Bca :

Dès lors que l'Aumônerie a pris possession de l'ouvrage réalisé par Bca (anciennement Rete) et réglé intégralement les travaux, peu important que [Adresse 10] ait été missionnée pour réaliser l'étanchéité et l'isolation, une réception partielle par lots étant possible, il y a lieu de dire que la réception sans réserve est caractérisée au 21 décembre 2021, date de paiement définitif des travaux.

Le premier juge a relevé que l'expert stigmatisait tant les travaux réalisés sur les fondations et les élévations des murs totalement défectueux, que les manquements réalisés dans la pose de la charpente, qu'il a précisé que la pose des dalles OSB en toiture n'était pas conforme, les joints n'étant pas décalés et qu'il existait une non conformité des réparations effectuées par Bca au niveau de la structure porteuse, avec défaut de respect de la réglementation parasismique.

Et le premier juge a retenu que même si Bca n'était pas intervenue sur les fondations ou les murs, elle avait réalisé des interventions sur des éléments porteurs de la structure déjà en place et édifié elle-même un ouvrage siège de désordres, qu'elle avait réalisé son intervention sur un support défectueux qu'elle avait accepté, ce qui ne pouvait conduite à exclure sa responsabilité en raison de l'état antérieur de l'immeuble.

Ainsi, selon le tribunal, les travaux de Bca ont participé à la dégradation de l'ouvrage et compte tenu de l'impropriété à destination, Bca, constructeur, est tenue au titre de la garantie décennale.

- Sur la réparation des désordres :

Le premier juge a rappelé que l'expert préconisait la démolition et la reconstruction de l'ouvrage pour un coût de 301 434,65 euros.

Sur le défaut d'intervention de [Adresse 10], dont Bca affirmait qu'elle avait accentué la dégradation du bâtiment, le premier juge a considéré que ce n'était pas l'analyse qu'en faisait l'expert judiciaire et que même si [Adresse 10] avait réalisé son intervention, le bâtiment aurait dû être démoli.

Par conséquent, il a jugé qu'aucune responsabilité ne pouvait être imputée à [Localité 1] 17 sur ce point.

Par ailleurs, le vendeur après achèvement étant responsable des désordres constructifs de l'ouvrage au moment de la vente, et alors qu'il apparaît que la pose d'une toiture était impossible, le juge de première instance a retenu que :

- il existait un lien de causalité entre l'état antérieur de l'immeuble et les travaux inutiles réalisés par Bca,

- que dès lors, Bmc était tenue de réparer la totalité du désordre, peu important que les travaux aient été réalisés après la vente,

- la réparation du préjudice doit être intégrale, peu important que des travaux réalisés à neuf soient mis à la charge de Bmc, qui ne peut revendiquer un enrichissement sans cause ou un abattement de 90 % et peu important que le nouveau bâtiment envisagé soit une construction métallique et non une ossature bois, dès lors que ce procédé constructif permet la réparation du désordre.

Par conséquent, il a jugé que Bmc doit être condamnée à verser à l'Aumônerie la somme de 301 434,65 euros.

Le premier juge a en revanche considéré que Bca ne pouvait être tenue de réparer que les défectuosités de sa propre intervention et non l'état antérieur de l'immeuble dégradé et donc condamnée à verser 229 937,52 euros, ce montant excluant la reconstruction de l'ouvrage.

Sur la garantie de la Smabtp :

Le premier juge a retenu que dès lors que la garantie décennale est due par la société Bca, la Smabtp, son assureur en la matière, doit être condamnée à prendre en charge la réparation des désordres.

Sur les actions à l'encontre de la société [Localité 1] :

- Sur la résolution du contrat souscrit entre les sociétés [Localité 1] 17 et l'Aumônerie :

Alors que [Localité 1] contestait tout droit à restitution de l'acompte versé par l'Aumônerie au motif qu'elle avait commandé des matériaux et procédé à un bâchage provisoire du bâtiment à ses frais et expliquait qu'elle n'avait pas pu intervenir en raison du support, le premier juge a retenu que [Localité 1] 17, qui était tenue à un devoir de conseil lors de l'établissement de ce devis, aurait dû refuser toute prestation et que l'Aumônerie était fondée à demander la résolution du contrat et la restitution de l'acompte versé.

- Sur l'action en garantie formée par la société Bca à l'encontre de la société [Localité 1] 17 :

Le premier juge a considéré que, l'ouvrage étant déjà affecté de désordres constructifs et la société [Localité 1] 17 étant fondée à refuser d'intervenir sur un support défectueux, il ne peut lui être reproché un défaut d'intervention et de suivi au regard d'un bâchage provisoirement posé.

Par ailleurs, il a retenu qu l'ouvrage était déjà dégradé du fait des désordres constructifs et que seule Bca avait majoré cette dégradation.

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Par déclaration en date du 3 septembre 2024, Bmc a relevé appel de cette décision en intimant l'Aumônerie, Bca, et [Localité 1] 17 dans les termes suivants :

Appel aux fins d'annulation et/ou de réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 30 juillet 2024 en ses dispositions ayant :

- fixé la date de réception au 11 mars 2020 dans les rapports entre la société Bmc et la société de l'Aumônerie,

- condamné la société Bmc, in solidum avec la société Bca, à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros en réparation des désordres de charpente,

- condamné la société Bmc à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 71.497,13 euros en réparation des autres désordres,

- ordonné l'indexation sur ces sommes par l'indice BT 01 de la construction depuis la date des devis retenus par l'expert, que la société de l'Aumônerie devra produire aux défendeurs, jusqu'à la date du jugement,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- débouté la société Bmc de ses demandes, et notamment de ses demandes tendant à voir :

- débouter la société de l'Aumônerie de toutes ses demandes à son encontre,

- condamner in solidum la société de l'Aumônerie, la société Bca et la société [Localité 1] 17 à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de personne vulnérable et procédure abusive,

- condamner in solidum la société de [Localité 11], la société Bca et la société [Localité 1] 17 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Bmc, solidairement avec la société Bca, à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Bmc, solidairement avec la société Bca, aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire.

L'Aumônerie a fait délivrer à la Smabtp une assignation valant déclaration d'appel provoqué le 21 mars 2025.

Par jugement en date du 29 août 2025, le tribunal de commerce de La Rochelle a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société [Localité 1] 17 et a désigné la société par actions simplifiée Cedigep (ci-après 'Cedigep') en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, Bmc a fait assigner la société Cedigep en intervention forcée et en reprise d'instance devant la cour d'appel de Poitiers.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mars 2026, Bmc demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 30 juillet 2024 en toutes ses dispositions ayant :

- fixé la date de réception au 11 mars 2020 dans les rapports entre la société Bmc et la société de l'Aumônerie,

- condamné la société Bmc, in solidum avec la société Bca, à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros en réparation des désordres de charpente,

- condamné la société Bmc à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 71.497,13 euros en réparation des autres désordres,

- ordonné l'indexation sur ces sommes par l'indice BT 01 de la construction depuis la date des devis retenus par l'expert, que la société de l'Aumônerie devra produire aux défendeurs, jusqu'à la date du jugement,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- débouté la société Bmc de ses demandes, et notamment de ses demandes tendant à voir :

- débouter la société de l'Aumônerie de toutes ses demandes à son encontre,

- condamner in solidum la société de l'Aumônerie, la société Bca et la société [Localité 1] 17 à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de personne vulnérable et procédure abusive,

- condamner in solidum la société de [Localité 11], la société Bca et la société [Localité 1] 17 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Bmc, solidairement avec la société Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Bmc, solidairement avec la société Bca, aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

- débouter la société de l'Aumônerie et la société Bca de toutes leurs demandes à l'encontre de la société Bmc,

- condamner la société de [Localité 11] à restituer à la société Bmc la somme de 49.945,49 euros avec indexation selon indice BT 01 à compter du 18 septembre 2024,

- condamner in solidum, la société de l'Aumônerie, la société Bca à payer à la société Bmc la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour abus de personne vulnérable et procédure abusive,

- fixer la créance de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts de la société Bmc au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société [Localité 1] 17,

- condamner in solidum, la société de l'Aumônerie et la société Bca, à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel,

- fixer la créance de 5.000 euros au titre de l'article 700 de la société Bmc au passif du redressement judiciaire de la société [Localité 1] 17,

- condamner in solidum, la société de l'Aumônerie et la société Bca aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire et d'appel.

Pour l'essentiel,

Bmc conteste le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle avait la qualité de vendeur après achèvement et en ce qu'il a fixé la réception judiciaire de l'ouvrage inachevé vendu, de surcroît à la date du compromis de vente.

Elle soutient que dès lors que l'immeuble vendu n'était pas achevé, ce qui résulte du contrat de vente, le tribunal ne pouvait juger qu'elle avait la qualité de vendeur après achèvement au sens de l'article 1792-1 du code civil.

En outre, Bmc soutient que le tribunal ne pouvait prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage car seul le maître de l'ouvrage peut la solliciter et non un tiers à la construction, faisant valoir que Bmc n'a jamais demandé que cette réception soit prononcée.

Ensuite, Bmc indique que l'immeuble n'était pas achevé et n'était pas en état d'usage, comme stipulé à l'acte de vente et comme l'expert judiciaire l'a constaté, de sorte qu'il ne pouvait être reçu.

À titre infiniment subsidiaire, Bmc considère que le tribunal ne pouvait fixer la date de la réception judiciaire dans les rapports avec l'Aumônerie à la date du compromis de vente, compromis auquel cette société n'était ni partie, ni signataire.

Bmc conteste que l'Aumônerie puisse rechercher sa responsabilité décennale alors qu'aucun contrat de construction n'a été signé entre elles, la seule qualité au titre de laquelle il pourrait être engagé sur ce fondement étant celle de vendeur dans le cas où l'immeuble est achevé.

Bmc conteste qu'il puisse y avoir une réception tacite au motif que l'immeuble n'était pas achevé, ce qu'il n'était pas au moment de la vente.

Elle demande donc l'infirmation du jugement et la restitution de la somme de 49 945,49 euros qu'elle a versée au titre de l'exécution provisoire.

À titre subsidiaire, Bmc demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au montant des travaux de démolition et de reconstruction alors que les désordres 5 et 6 relevés par l'expert judiciaire, relatifs à la toiture, sont des désordres qui résultent des travaux réalisés par Bca (anciennement Rete) postérieurement à la vente.

Elle conteste aussi l'évaluation de l'expert portant sur un immeuble construit à neuf, l'Aumônerie ne pouvant prétendre selon la venderesse à la reconstruction à neuf d'un bâtiment alors qu'elle l'a acheté inachevé, sauf à s'enrichir sans cause et Bmc propose qu'un abattement de 90 % au moins soit appliqué sur le montant total des réparations sollicitées. Elle ajoute qu'en l'état, la condamnation est disproportionnée.

Bmc relève également qu'alors que le bâtiment vendu était un bâtiment inachevé ossature bois, la solution réparatoire préconisée est la construction d'un bâtiment en structure métallique.

Sur la demande de dommages intérêts :

Elle demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive à son encontre en soutenant que M. [D] [C], son gérant, âgé de 81 ans, devenu faible dans le traitement de ses affaires, a été abusé par les manoeuvres de la sci [Adresse 12] des Charpentiers, [Adresse 13]

en lui faisant croire que [Adresse 14], dont le gérant était le même que la société Rete (devenue Bca), avait toutes les compétences pour réaliser les travaux d'achèvement du bâtiment, pour bloquer la vente, trouver un acquéreur et lui facturer des travaux avec la complicité de Batilesage.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2026, la Smabtp demande à la cour de :

- déclarer la Smabtp recevable et bien fondée en son appel incident,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- dit au 21 décembre 2021 la date de la réception tacite dans les rapports entre la société de l'Aumônerie et la société Bca,

- condamné la société Bca à payer à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros avec indexation,

- condamné la Smabtp à garantir la société Bca des condamnations prononcées à son encontre,

- débouter la société Bca et la société de l'Aumônerie de toutes leurs demandes fins et prétentions contre la Smabtp,

- subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le coût des travaux de reprise et leur imputabilité à la société Bca et à la Smabtp,

- condamner la société de l'Aumônerie à payer à la Smabtp la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société de l'Aumônerie aux entiers dépens d'instance, d'expertise et d'appel.

La Smabtp rappelle que sa garantie n'est mobilisable au titre de la garantie décennale que si l'ouvrage a été réceptionné à l'égard de son assurée, Bca (anciennement Rete), ce qui n'est pas le cas.

Selon l'assureur, le tribunal ne pouvait se contenter du critère du paiement intégral du prix de la prestation par l'Aumônerie pour prononcer la réception judiciaire alors que l'ouvrage n'était pas en état d'être reçu, ce que l'expert a retenu en disant que l'ouvrage était inexploitable et sachant que le bâtiment n'a jamais été occupé par l'Aumônerie.

Elle prétend que Bca n'était pas en charge des travaux de couverture mais seulement de préparer ceux-ci, ayant seulement posé des panneaux OSB sur lesquels Batilesage devait apposer un système d'étanchéité. Selon l'assureur les interventions de Bca et [Localité 1] étaient indissociables, de sorte qu'il est impossible de prononcer une réception par lots comme l'a fait le tribunal.

La Smabtp soutient aussi que les conditions de la réception tacite ne sont pas davantage réunies, la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de prendre possession des lieux n'étant nullement établie.

Subsidiairement, la Smabtp demande que les travaux de reprise soient limités aux seuls désordres causés à l'ouvrage et ne doivent pas être disproportionnés par rapport à l'état initial de l'immeuble et le programme des travaux commandés.

Elle note que l'Aumônerie reconnaît que son assurée Bca ne saurait être responsable des autres désordres que ceux qui affectent son ouvrage et qu'elle ne saurait non plus être tenue du coût des travaux de reconstruction de l'infrastructure du bâtiment, limitant en outre ses demandes vis-à-vis de Bca à une somme de 191 614,60 euros correspondant au prix ht des travaux.

Mais la Smabtp soutient que cette somme est excessive par rapport à l'ampleur des travaux réalisés par Bca et à l'imputabilité des désordres à l'ouvrage de Bca, celle-ci ne pouvant être présumée responsable des désordres affectant les autres ouvrages que le sien et aucune responsabilité de Bca n'étant établie concernant ces derniers. Elle ajoute que l'expert ne fait pas le lien entre les travaux réalisés par Bca et la mesure radicale de démolition reconstruction, M. [X] indiquant que le bâtiment est inexploitable et inachevé en l'état, 'nonobstant les travaux effectués'.

La Smabtp relève que :

- l'acte de vente précise que l'immeuble est inachevé,

- le mauvais état de l'immeuble résulte du diagnostic joint à l'acte de vente qui fait état d'infiltrations très importantes et de développement de champignons,

- les désordres affectant le dallage et la structure étaient préexistants à l'intervention de Bca dont les travaux n'ont porté que sur la charpente et sur les panneaux OSB en plafond.

La Smabtp s'oppose aussi à ce que les frais de maîtrise d'oeuvre, de diagnostics et autres missions techniques estimés par l'expert à 34 500 euros soient mis à la charge de la Bca et de son assureur alors que l'Aumônerie avait fait le choix de ne pas avoir recours à ces corps de métier, sauf pour l'Aumônerie à bénéficier d'un enrichissement sans cause.

L'assureur souligne que la dégradation du bâtiment n'est pas imputable à Bca alors qu'il appartenait au maître de l'ouvrage de veiller à ce que le chantier se poursuive et que les constructeurs se succèdent de manière à ce que les ouvrages ne soient pas exposés aux intempéries et qu'ayant fait l'économie d'un maître d'oeuvre, il avait pour mission de piloter les entreprises et ayant été défaillant dans cette mission, il doit en assumer les conséquences.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2026, l'Aumônerie demande à la cour de :

- juger recevable et bien fondé l'appel incident de la société de l'Aumônerie,

- infirmer le jugement rendu le 30 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a condamné in solidum la société Bmc et la société Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros en réparation des désordres de charpente et en ce qu'il a condamné la société Bmc à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 71.497,13 euros en réparation des autres désordres,

Statuant à nouveau sur ces deux chefs de jugement,

- condamner in solidum la société Bmc et la société Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 191.614,60 euros, en réparation des désordres de charpente, à titre principal, au titre de la responsabilité décennale et, à titre subsidiaire, au titre de la responsabilité contractuelle,

- condamner en outre la société Bmc à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 59.580,94 euros, en réparation des autres désordres, à titre principal, au titre de la responsabilité décennale, et, à titre subsidiaire, au titre de la responsabilité contractuelle,

Pour le surplus, confirmer le jugement rendu le 30 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de La Rochelle en toutes ses autres dispositions, sauf en ce qui concerne la société [Localité 1] 17 pour laquelle il conviendra de fixer la créance de la société de [Localité 11] à hauteur de 23.472 euros, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 12 juillet 2023, au passif du redressement judiciaire de la société [Localité 1] 17,

En cause d'appel,

- condamner la société Bmc et la Smabtp à payer chacune à la société de l'Aumônerie la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner subsidiairement la société Bmc et la Smabtp aux entiers dépens d'appel,

En tout état de cause,

- débouter la société Bmc, la société Bca, la Smabtp, la société [Localité 1] 17 et son mandataire judiciaire, la société Cedigep, de l'ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

L'Aumônerie explique qu'elle ne peut demander la confirmation pure et simple du jugement déféré parce que lors du recouvrement des condamnations prononcées à son bénéfice, elle a expressément renoncé à réclamer et à recouvrer le montant de la tva concernant les sommes allouées en principal au titre de la réparation des désordres, de sorte qu'elle est contrainte de former appel incident afin de solliciter que les montants alloués soient diminués à hauteur de la tva.

Invoquant le principe de la réparation intégrale du préjudice, l'Aumônerie fait valoir que les montants des devis qui ont été retenus par l'expert judiciaire visent non pas à terminer le bâtiment qui était inachevé mais à détruire l'immeuble existant et à le reconstruire jusqu'à l'état où il se trouvait au moment de sa vente, de sorte qu'il n'en résulte aucun gain pour elle.

L'Aumônerie maintient ses demandes sur le fondement de la garantie décennale en faisant son principal et à titre subsidiaire, dans la mesure où la Smabtp, dans son appel incident, critique la réception des travaux par son assurée, elle fonde ses demandes à l'encontre de Bca sur la responsabilité contractuelle, de nombreuses fautes de Bmc et Bca étant relevées par l'expert judiciaire.

À l'encontre de Bmc :

L'Aumônerie soutient que dès lors que dans l'acte de vente, Bmc, venderesse, reconnaît avoir été informée par le notaire des conséquences de l'absence de souscription d'une assurance dommage ouvrage et de responsabilité décennale, la conséquence est qu'elle devient de facto débitrice des garanties imposées aux constructeurs sans aucun recours et que l'acquéreur pourra, en cas de dommages, se retourner contre elle sans qu'une clause exonératoire puisse être insérée dans l'acte. Et, selon elle, dès lors que les désordres relevés par l'expert judiciaire sont de nature décennale, Bmc est tenu sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. Elle rappelle qu'un bâtiment inachevé peut être réceptionné tacitement et que le vendeur est redevable envers l'acquéreur de la garantie décennale pour les travaux qu'il a déjà effectués. L'Aumônerie demande à la cour de reprendre la motivation du premier juge sur la réception pour confirmer le jugement sur la garantie décennale du vendeur.

À l'encontre de Bca :

Elle soutient qu'il est établi que Bca a réalisé des travaux de couverture et de charpente qui sont des ouvrages, l'expert judiciaire ayant considéré que ces travaux n'étaient pas conformes aux règles de l'art, allant jusqu'à les qualifier de 'bricolages', l'atteinte à la solidité de l'ouvrage et l'impropriété à destination ayant été constatées par l'expert. Selon l'Aumônerie, cela signifie que la responsabilité décennale de Bca est engagée, cette société ne pouvant se retrancher derrière l'état général du bâtiment pour se dédouaner alors que non seulement, il y a eu acceptation par elle du support mais encore son intervention a concouru à l'état de délabrement du bâtiment. Sachant que l'Aumônerie a fini de payer le prix des travaux le 21 décembre 2021, l'Aumônerie considère que c'est à bon droit que le tribunal a fixé la réception judiciaire à cette date. Elle maintient que l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de sa réception et que dès lors que le bâtiment n'était pas destiné à l'habitation ou à recevoir un commerce, les défauts constatés ne pouvaient à l'époque empêcher son usage de stockage des véhicules et par conséquent la réception des travaux.

L'Aumônerie maintient que si la seule société Bmc doit répondre de la reconstruction de l'infrastructure du bâtiment, les autres postes de préjudice doivent incomber aux deux sociétés responsables.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2026, Bca demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 30 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a condamné in solidum la société Bmc et la société Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 229.937,52 euros en réparation des désordres de charpente,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum la société Bmc et la société Bca à verser à la société de l'Aumônerie la somme de 191.614,60 euros en réparation des désordres de charpente,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a :

- dit que la réception tacite est celle du 21 décembre 2021 dans les rapports entre la société de l'Aumônerie et la société Bca,

- ordonne l'indexation sur ces sommes par l'indice BT 01 de la construction depuis la date des devis retenus par l'expert, que la société de l'Aumônerie devra produire aux défendeurs, jusqu'à la date du jugement,

- condamne la Smabtp à garantir le société Bca des condamnations prononcées à son encontre, intérêts et frais,

- déboute la société Bmc de sa demande de condamnation in solidum de la société Bca, de la société de l'Aumônerie et de la société [Localité 1] 17 au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus d'une personne vulnérable et procédure abusive,

En tout état de cause,

- débouter la société Bmc, la société de l'Aumônerie et la société [Localité 1] 17 de l'ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la société Bmc au paiement de la somme de 3.5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bca soutient que si l'Aumônerie n'a pas été en mesure de prendre possession des locaux immédiatement après l'achèvement des travaux réalisés par Rete, c'est uniquement du au fait que [Localité 1] devait intervenir directement à sa suite afin d'effectuer les travaux d'étanchéité et d'isolation et ainsi achever l'ouvrage. Elle demande la confirmation du jugement qui a retenu que dès lors que l'Aumônerie avait pris possession de l'ouvrage réalisé par Bca et avait payé l'intégralité du prix, l'ouvrage pouvait être réceptionné judiciairement et aussi en ce qu'il a condamné la Smabtp, assureur décennal, à la garantir.

Comme l'Aumônerie, elle demande que sur le quantum des condamnations, les montants soient ramenés aux prix hors taxes.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Par ordonnance du 5 mai 2026, le conseiller de la mise en état, saisi par Bmc de conclusions tendant à déclarer irrecevables les conclusions d'intimée contenant appel incident remises au greffe le 1er avril 2026 par la société [Localité 1] 17 et son mandataire judiciaire, la société Cedigep, a fait droit à cette demande après avoir sollicité l'observation des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la responsabilité décennale de la société Bmc, vendeur

En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

La vente d'un immeuble inachevé ne permet pas l'application de l'article 1792 du code civil (Civ. 3ème, 9 juin 1999, n° 97-19.257).

En l'espèce, la société Bmc a vendu un immeuble inachevé ainsi que cela ressort clairement des termes de l'acte de vente et ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la sci [Localité 11], acquéreur.

Ainsi et indépendamment de la question de la possibilité de réceptionner un ouvrage inachevé, Bmc ne peut être tenue de la responsabilité décennale sur le fondement de l'article 1792-1 2° précité et le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a fixé la date de réception au 11 mars 2020 dans les rapports entre la sci Bmc et la sci [Localité 11] et condamné Bmc à payer une somme de 229 937,52 euros en réparation des désordres de charpente dans le cadre de sa responsabilité décennale.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Bmc

Dans ses conclusions devant la cour d'appel, à titre subsidiaire, [Localité 11] forme ses demandes de condamnation de la société Bmc à lui verser les sommes de 191 614,60 euros en réparation des désordres de charpente et de 59 580,94 euros en réparation des autres désordres sur le fondement de la responsabilité contractuelle en soutenant que 'il est patent, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, que M. [X] a relevé des fautes imputables à la sci Bmc'.

Mais L'Aumônerie ne précise pas quelles fautes seraient imputables à Bmc et susceptible d'engager sa responsabilité au titre de sa responsabilité contractuelle de vendeur de l'immeuble, la cour ne pouvant se substituer à elle pour les déterminer, étant relevé qu'en appel, [Localité 11] ne fonde plus de demande contre son vendeur au titre de la garantie des vices cachés et qu'il ressort des débats que ce n'est pas Bmc qui a réalisé elle-même les travaux de construction de l'immeuble inachevé qu'elle a vendu mais des entrepreneurs non identifiés.

L'Aumônerie sera donc déboutée, par réformation du jugement entrepris, de toutes ses demandes formées à l'encontre de Bmc.

Sur la responsabilité décennale de la société Bca (ex-Rete)

En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La qualité de constructeur de la société Bca n'est pas contestée, l'assureur de Bca contestant que la responsabilité décennale de son assurée puisse être engagée au titre des travaux qu'elle a réalisé sur le bâtiment appartenant à la sci [Localité 11] au motif que le bâtiment inachevé dont s'agit ne peut être l'objet d'une réception judiciaire car n'étant pas en état d'être reçu, n'ayant pas été occupé ni en état d'être occupé, l'expert ayant retenu que l'ouvrage était inexploitable.

L'achèvement des travaux n'est pas une condition de la réception tacite (Civ 3è, 11 février 1998, n° 96-13.142).

La réception tacite est possible en présence d'une volonté non équivoque du maître de recevoir les travaux inachevés.

Le paiement des travaux n'est pas suffisant à caractériser la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage.

La réception peut intervenir avec ou sans réserves, de sorte que l'existence de désordres et de malfaçons ne fait pas obstacle à la réception.

En l'espèce, la sci [Localité 11] a payé intégralement la facture établie par la société Rete au 21 décembre 2021correspondant aux travaux qu'elle avait terminés depuis le mois d'octobre 2021 mais en l'absence de prise de possession des lieux et de tout indice allégué ou démontré de la volonté du maître de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel ne peut qu'infirmer la décision du premier juge qui a constaté une réception tacite au 21 décembre 2021, date du paiement des travaux.

Le prononcé de la réception judiciaire de l'ouvrage de Bca n'est pas sollicité en cause d'appel et le refus de réceptionner l'ouvrage de Bca n'est en tout état de cause pas allégué ni démontré.

En l'absence de réception, la garantie décennale de Bca ne peut être engagée, seule sa responsabilité contractuelle pouvant l'être au titre des manquements à ses obligations dans l'exécution des travaux.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé la date de réception tacite au 21 décembre 2021 dans les rapports entre [Localité 11] et Bca et condamné cette dernière à verser à [Localité 11] la somme de 229 937,52 euros en réparation des désordres de charpente sur le fondement de la garantie décennale.

Sur la responsabilité contractuelle

L'Aumônerie demande à titre subsidiaire la condamnation de la société Bca Ex Rete des sommes réclamées sur le fondement de la responsabilité contractuelle en soutenant qu'il est patent, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, que M. [X] a relevé des fautes imputables à la société Bca.

Ici encore, [Localité 11] ne précise pas quels sont les manquements contractuels de Bca susceptibles d'engager sa responsabilité contractuelles et ce n'est pas à la cour de rechercher dans le rapport d'expertise les éléments permettant de caractériser des fautes en lien avec les préjudices du maître de l'ouvrage.

Toutefois, Bca ex Rete reconnaît qu'il y a eu des 'malfaçons dans les réalisation des travaux effectués par la sarl Bca ex Rete relevées dans le rapport d'expertise judiciaire'.

Il sera rappelé que Bca ex Rete était chargé des travaux suivants ressortant de la facture du 20 octobre 2021 :

' Contrat de cession comme prévu avec acheteur et préparation travaux en accord avec [Localité 1] : 36 820 euros

- toiture existante

- démolition et traitement avant réfection toiture

- débarras évacuation et traitement en décharge'.

La facture d'un montant ttc de 44 184 euros pour solde de travaux émise par Rete le 2 novembre 2021 mentionne les travaux convenus :

'- reprise des étriers pour la sécurité,

- dépose et évacuation en décharge de la toiture complète,

- vérification et traitement de la nouvelle charpente,

- repose OSB pour la nouvelle isolation et étanchéité de la toiture.'

Concernant ces travaux, l'expert judiciaire note :

- une non-conformité relative à la mise en oeuvre des plaques de couverture et une absence de couvertines,

- une non-conformité des 'réparations' effectuées au niveau de la structure porteuse- non respect de la réglementation parasismique.

L'expert amiable avant lui avait relevé que :

- certains sabots de reprise des poutres étaient fixés sur les tasseaux afin d'élargir la section des poteaux existants et que le choix de sabots à ailes intérieures eut été plus judicieux,

- la pose de dalle OSB en toiture n'est pas conforme, les joints n'étant pas décalés, outre que s'agissant de panneaux à bords droits, tous les joints devraient être sur appuis, ce qui n'est pas le cas.

Ces fautes contractuelles de Bca ex Rete peuvent donc être retenues.

Toutefois, le lien de causalité entre ces fautes et l'ensemble des préjudices allégués par L'Aumônerie n'est pas démontré par le maître de l'ouvrage qui ne fait aucun développement dans ses conclusions à cet égard.

Or, il ressort du rapport d'expertise judiciaire et de l'expert amiable que le bâtiment support des travaux réalisés par Bca était défectueux en ce que notamment le dallage était d'une épaisseur insuffisante, les planelles inadaptées à la configuration de l'ouvrage, les éléments porteurs dégradés en raison d'un contact direct avec le sol entraînant un pourrissement du bois, un défaut d'étanchéité des menuiseries préexistant aux travaux réalisés par Rete.

Et Batilesage, qui devait réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité et d'isolation thermique sous étanchéité ainsi que cela ressort de la facture du 12 janvier 2021, n'est pas intervenue et n'a réalisé aucun des travaux à elle commandés qui étaient complémentaires de ceux réalisés par Bca.

L'expert judiciaire [X] préconise au titre de la réparation des désordres une destruction totale de l'immeuble et une reconstruction et [Adresse 15]Aumônerie justifie une demande de condamnation de Bca à régler la somme de 191 614,60 euros correspondant aux travaux de démolition et de reconstruction du bâtiment par le fait que cette entreprise a contribué à la dégradation du bâtiment.

Mais il sera rappelé que la responsabilité contractuelle de Bca ex Rete n'est retenue par la cour qu'au titre des malfaçons et fautes dans l'exécution des seuls travaux qui lui ont été commandés.

Il sera ensuite rappelé que le bâtiment était affecté de désordres tels que sans les travaux réalisés par Bca, le bâtiment acheté par [Localité 11] aurait du en tout état de cause être démoli et reconstruit pour être conforme à sa destination, compte tenu de l'ampleur des malfaçons dont il était déjà atteint au moment de la vente.

Il sera observé enfin que l'absence d'intervention de [Localité 1] ainsi que l'absence de protection du bâtiment inachevé des intempéries par le maître de l'ouvrage ont encore aggravé sa dégradation.

En conséquence, les conséquences dommageables de la faute contractuelle de Bca ex Rete pour le maître de l'ouvrage résident dans la dépense inutile faite par [Localité 11] qui a réglé la somme totale de 36 820 euros hors taxes et dans la nécessité dans laquelle le maître de l'ouvrage se trouve défaire et de refaire l'ouvrage réalisé par Bca ex Rete que ni l'expertise ni les devis produits ne permettent de chiffrer, aucune proposition de chiffrage n'étant pas ailleurs faite par les parties.

Bca sera donc condamnée à verser la somme de 36 820 euros à [Localité 11] en réparation de son dommage et ce, par réformation de la décision entreprise.

Son assureur la Smabtp, qui ne conteste pas sa garantie au titre de la demande subsidiaire du maître de l'ouvrage de condamnation de son assurée sur le fondement de la responsabilité contractuelle et qui ne produit pas le contrat d'assurance, sera condamnée à la garantir de cette condamnation par confirmation du jugement entrepris.

Sur la demande de dommages intérêts

Bmc persiste en appel en sa demande de condamnation de [Localité 11] et Bca à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts et en sa demande de fixation de la même somme au passif de la liquidation judiciaire de [Localité 1] 17 en soutenant que M. [D] [C], âgé de 81 ans, devenu faible dans le traitement de ses affaires, a été abusé par les manoeuvres de la sci Maisons des Charpentiers, la société Bca, la société [Localité 1] 17 et la société de [Localité 11].

Cependant, outre que la société Bmc et son gérant, M. [C], sont deux personnes morales différentes et que M. [C], qui serait victime des agissements frauduleux déplorés, n'est pas à l'instance, force est de constater en tout état de cause qu'aucun élément de preuve n'est produit au soutien de cette demande de dommages intérêts et que les seules circonstances de la cause telles qu'elles ressortent des pièces du dossier ne permettent pas de caractériser l'abus de droit des sociétés.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Bmc de ses demandes de condamnation à ce titre et il n'y aura pas lieu à inscription au passif de la liquidation judiciaire de [Localité 1] à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu le résultat de l'instance, la décision du premier juge de condamnation de la sci Bmc à verser la somme de 5 000 euros à la sci de [Localité 11] sera infirmée, cette dernière étant déboutée de sa demande d'indemnisation de ses frais non compris dans les dépens en tant qu'elle est dirigée contre Bmc en première instance comme en appel.

L'équité commande en revanche de confirmer la condamnation de la sarl Bca au paiement d'une somme de 5 000 euros en indemnisation des frais de première instance de la sci de l'Aumônerie.

La décision du tribunal de condamnation in solidum de Bmc et Bca aux dépens incluant les frais d'expertise sera infirmée, seule la société Bca devant être condamnée à ces dépens au regard de la décision de la cour.

Chacune des parties conservera en appel tant ses frais irrépétibles que les dépens qu'elle aura exposés, chacune succombant en tout ou en partie en ses demandes formées devant la cour.

****

Il convient de rappeler qu'il est de jurisprudence constante qu'un arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu'une mention expresse en ce sens soit nécessaire (3e Civ., 15 septembre 2016, pourvoi n° 15-21.483, 3e Civ., 27 juin 2019, pourvoi n° 18-10.836).

Ainsi, le présent arrêt infirmatif vaudra titre de restitution sans qu'il soit besoin de prononcer une condamnation à restituer dans son dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré sauf celles qui ont :

- fixé la date de réception au 11 mars 2020 dans les rapports entre la sci Bmc et la sci de l'Aumônerie,

- dit que la date de réception tacite est celle du 21 décembre 2025 dans les rapports entre la sci de l'Aumônerie et la sarl Bca,

- condamné in solidum la sci Bmc et la sarl Bca à verser à la sci de l'Aumônerie la somme de 229 937,52 euros en réparation des désordres de charpente,

- condamné la sci Bmc à verser à la sci de [Localité 11] la somme de 71 497,13 euros en réparation des autres désordres,

- ordonné l'indexation sur ces sommes par l'indice BT 01 de la construction depuis la date des devis retenus par l'expert, que la sci de [Localité 11] devra produire aux défendeurs, jusqu'à la date du jugement,

- condamné la sci Bmc à verser à la sci [Localité 11] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sci Bmc aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés et y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière de [Localité 11] de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société civile immobilière Bmc ;

Condamne la société à responsabilité limitée Bca ex Rete à payer à la société civile immobilière de [Localité 11] la somme de 36 820 euros en réparation de son dommage ;

Dit n'y avoir lieu à fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 1] 17 ;

Déboute la société civile immobilière de [Localité 11] de ses autres demandes d'indemnisation de ses dommages ;

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d'appel.