CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 9 septembre 2026, n° 24/11701
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11701 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVIU
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 13 Juin 2024 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23/59603
APPELANTE
S.C.I. BENAPED immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 384 467 726, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
Monsieur [Y] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS
Maître [G] [Z], administratrice judiciaire dont l'Etude est sise [Adresse 3] à PARIS (75010), agissant en sa qualité d'administratrice provisoire du Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 4] à 75018 PARIS, désignée suivant ordonnance sur requête signée le 30 novembre 2022 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière Benaped et M. [Y] [B] sont propriétaires de différents lots au sein de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] , soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ordonnance du 30 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, en qualité d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème, avec les pouvoirs de l'assemblée générale (sauf ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical et du syndic, pour une durée de douze mois. La mission a été prorogée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023.
Par acte du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème , représenté par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualité d'administratrice provisoire, a assigné la SCI Benaped et M. [Y] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir proroger la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au passif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème pour une durée de deux ans à compter rétroactivement du 30 novembre 2023.
Par jugement du 13 juin 2024 le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
- prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de vingt-quatre mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] ,
- accordé à Maître Cattoni, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La société civile immobilière Benaped a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 juin 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mai 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2024, par lesquelles la société civile immobilière Benaped, appelante, invite la cour, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de 24 mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- débouter Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- rejeter la demande de Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], de prorogation des suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour quelque période que ce soit,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions notifiées le 7 août 2024 par lesquelles Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], intimée, invite la cour, au visa de l'article 29-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de 24 mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- débouter la SCI Benaped de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI Benaped aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Y] [B] a constitué avocat le 23 mai 2025 mais n'a pas conclut.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la demande de Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de prorogation des suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (')
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. (')
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois.
Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire'.
L'article 29-3 de la même loi énonce :
'I. La décision de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :
1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° La résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.
...
II. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu'à trente mois'.
En l'espèce, il résulte des explications des parties et des pièces produites, notamment le rapport intermédiaire de l'administratrice provisoire du 17 novembre 2023, que l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] a fait l'objet d'un arrêté de péril des parties communes générales pris par le préfet de région le 28 novembre 2018. Cet arrêté enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de faire réaliser tous travaux nécessaires pour remédier à cette insalubrité dans un délai de six mois.
Les copropriétaires se sont acquittés de la somme de 233.894,16 € au titre des appels de fonds dédiés aux travaux, qui ont été confiés à la société OTIUM mais n'ont cependant
jamais débuté, cette société ayant été placée en liquidation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 163.377,15 € au titre des acomptes versés pour les travaux non réalisés.
L'immeuble a donc fait l'objet d'un arrêté municipal de mise en demeure le 14 janvier 2021 et par délibération du Conseil de [Localité 1] des 15, 16 et 17 novembre 2022, la Ville de [Localité 1] a confié à la SOREQA une mission d'appropriation publique complète de la parcelle sis
[Adresse 4] à [Localité 5], en raison de l'insécurité de l'immeuble du fait des importantes infiltrations mettant en péril la structure du bâtiment, et des pathologies devenues irrémédiables du fait de sa dégradation.
La vente des différents lots de copropriété de l'immeuble au profit de la SOREQA était en cours à la date des dernières conclusions des parties devant la cour, soit en juillet-août 2024.
Trois instances contentieuses sont actuellement en cours à l'encontre ou à l'initiative du syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités :
- la première initiée par M. [Y] [B], copropriétaire, le 14 septembre 2022, aux fins de condamnation du syndicat sous astreinte à réaliser les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité du 28 novembre 2018, et de paiement de la somme de 58.500 € à titre d'indemnisation de ses préjudices du fait de l'impossibilité de louer les deux appartements qu'il détient dans l'immeuble. Des conclusions d'incident aux fins d'interruption de l'instance du fait des suspensions et interdictions prévus aux articles 29-3 I et 29-3 II, assortissant la désignation d'un administrateur judiciaire, ont été signifiées;
- la deuxième initiée par la SCI Benaped, copropriétaire, le 3 novembre 2022, aux mêmes fins, et pour un montant de 27.000 euros s'agissant de ses préjudices ; des conclusions
d'incident d'interruption de l'instance ont également été signifiées, pour les mêmes motifs.
- la troisième initiée par l'administratrice judiciaire à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble, la société IPG, aux fins d'engagement de sa responsabilité du fait des préjudices du syndicat des copropriétaires en raison du paiement des travaux prévus à hauteur de 163.377,15 € sans espoir d'en obtenir le remboursement, de paiement d'honoraires en pure perte à la société Mereo et à l'assureur dommages-ouvrages, et des réclamations de deux copropriétaires au titre de leurs pertes de loyers, du fait de l'absence de levée de l'arrêté d'insalubrité, à hauteur de 33.302,80 € et 28.560 €.
Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités, maintient que la prolongation de la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au
passif du syndicat des copropriétaires est nécessaire et justifiée, rappelant que la situation
financière de ce dernier demeure précaire, que la SOREQA a vocation à devenir propriétaire de l'immeuble entier, que les comptes des exercices clos au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023 ont été approuvés le 30 janvier 2024, et que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de régler les sommes déclarées au passif, la trésorerie disponible devant être affectée aux charges courantes et ne permettant de régler en sus les sommes ainsi déclarées.
La SCI Benaped maintient son opposition à cette demande en faisant valoir que la prorogation de la suspension de l'exigibilité des créances est le nécessaire corollaire de la prolongation de la mission de l'administrateur provisoire, et rappelle que cette prorogation ne peut excéder trente mois ; que la mission de l'administrateur a été renouvelée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023 ; que faute de prorogation de cette mission jusqu'au 30 novembre 2025, la période de suspension de l'exigibilité des créances ne peut légalement être prorogée jusqu'au 30 novembre 2025 comme sollicité. Elle maintient ensuite que la demande est mal-fondée comme constitutive d'un abus de droit à l'encontre des copropriétaires privés de revenus locatifs depuis plus de cinq ans, et aura pour effet de les priver de toute possibilité d'obtenir l'indemnisation des préjudices qu'ils subissent du fait des
fautes commises par le syndicat des copropriétaires. Elle maintient qu'elle s'est acquittée des charges locatives alors même qu'elles ne perçoit plus de revenus locatifs ; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit à l'égard des copropriétaires victimes de préjudices résultant de ses carences dans la conservation des
parties communes ; qu'enfin le rachat des lots de l'immeuble par la SOREQA aura pour effet d'entraîner la dissolution du syndicat des copropriétaires et qu'il faut permettre aux instances au fond initiées de se poursuivre pour que les copropriétaires concernés disposent d'un titre leur permettant de faire entrer leurs créances dans le plan d'apurement des comptes de la copropriété.
Comme l'a dit le tribunal, il appartient à l'administrateur provisoire d'établir que la
suspension de l'exigibilité des créances du syndicat des copropriétaires est nécessaire à la réalisation de sa mission. La décision de prorogation de cette suspension doit être guidée par la prise en compte des intérêts de la collectivité des copropriétaires, et non par la seule prise en compte des intérêts individuels de certains d'entre eux.
La première juge exactement énoncé ce qui suit :
'Il résulte de la requête afin de prorogation de mission déposée par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités, le 2 novembre 2023, de son premier
rapport de diligences daté du 17 novembre 2023 et du procès-verbal des décisions prises par cette dernière en sa qualité d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] à [Localité 6], du 30 janvier 2024, que les comptes pour les exercices comptables des 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 d'une part, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d'autre part, ont été reconstitués et approuvés, que le budget provisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 a été arrêté à la somme de 37.000 €, et celui pour l'exercice comptable suivant à la somme de 21.900€
Le solde des comptes travaux a été annulé s'agissant des postes 'réfection parties communes', 'toiture tranche 2' et 'honoraires architectes' pour un montant total de 57.215,27 € qui seront remboursés aux copropriétaires. Les travaux 'sécurisation des
murs du couloir RDC' et 'étaiement plancher haut 1er étage' ont été ratifiés pour un montant total de 9.735 € qui feront l'objetd'un appel de fonds auprès des copropriétaires au deuxième trimestre 2024.
Outre les trois procédures contentieuses exposées plus haut, qui sont au stade de la mise en état, l'assignation des consorts [K] [H] aux fins de recouvrement des charges de
copropriété dues, soit 10.019,14 € en principal, est prévue pour l'audience du 20 juin 2024.
Il apparaît ainsi qu'à ce stade, la trésorerie du syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de faire face aux demandes indemnitaires formées à son encontre notamment par les deux
défendeurs, qui ne disposent à ce stade pas d'un titre exécutoire mais ont chacun engagé une action contentieuse à cette fin.
Les opérations d'appropriation publique de l'immeuble par la SOREQA actuellement en cours peuvent certes signifier qu'à terme, le syndicat des copropriétaires sera dissous, ce qui ne signifie pas pour autant que les défendeurs seront privés de toute possibilité de faire valoir leurs préjudices à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la demande de l'administrateur provisoire ne saurait être considérée comme un abus de droit à l'encontre des deux copropriétaires défendeurs.
Il s'ensuit que demeurent, au sein de la copropriété litigieuse, des créances impayées à recouvrer et que l'immeuble est affecté par des désordres auxquels il est nécessaire de mettre un terme, ce que les comptes de la copropriété doivent en partie permettre.
Il sera ainsi fait droit à la demande de prorogation de suspension de l'exigibilité des créances dans les termes précisés au dispositif.
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI Benaped, la période de prorogation de la suspension de l'exigibilités des créances ne doit pas nécessairement être corrélée à celle de la durée de la mission de l'administrateur provisoire'.
Il convient d'ajouter que l'article 29-5 III de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'la notification de l'ordonnance ou du jugement [d'homologation du pal d'apurement des dettes du syndicat des copropriétaires] entraîne, tant que le plan d'apurement est respecté, le maintien des suspensions et interdictions prévues aux I et II de l'article 29-3'. La suspension de l'exigibilités des créances n'est donc pas liée à la durée de la mission de l'administrateur provisoire.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de vingt-quatre mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui a été fait de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Benaped, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Benaped.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière Benaped aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,.
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11701 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVIU
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 13 Juin 2024 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23/59603
APPELANTE
S.C.I. BENAPED immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 384 467 726, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
Monsieur [Y] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS
Maître [G] [Z], administratrice judiciaire dont l'Etude est sise [Adresse 3] à PARIS (75010), agissant en sa qualité d'administratrice provisoire du Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 4] à 75018 PARIS, désignée suivant ordonnance sur requête signée le 30 novembre 2022 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière Benaped et M. [Y] [B] sont propriétaires de différents lots au sein de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] , soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ordonnance du 30 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, en qualité d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème, avec les pouvoirs de l'assemblée générale (sauf ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical et du syndic, pour une durée de douze mois. La mission a été prorogée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023.
Par acte du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème , représenté par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualité d'administratrice provisoire, a assigné la SCI Benaped et M. [Y] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir proroger la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au passif du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème pour une durée de deux ans à compter rétroactivement du 30 novembre 2023.
Par jugement du 13 juin 2024 le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
- prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de vingt-quatre mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] ,
- accordé à Maître Cattoni, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La société civile immobilière Benaped a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 juin 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mai 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2024, par lesquelles la société civile immobilière Benaped, appelante, invite la cour, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de 24 mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- débouter Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- rejeter la demande de Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], de prorogation des suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour quelque période que ce soit,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions notifiées le 7 août 2024 par lesquelles Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], intimée, invite la cour, au visa de l'article 29-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de 24 mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif,
- débouter la SCI Benaped de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI Benaped aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Y] [B] a constitué avocat le 23 mai 2025 mais n'a pas conclut.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la demande de Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de prorogation des suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (')
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. (')
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois.
Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire'.
L'article 29-3 de la même loi énonce :
'I. La décision de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à :
1° La condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° La résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
La décision de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.
...
II. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu'à trente mois'.
En l'espèce, il résulte des explications des parties et des pièces produites, notamment le rapport intermédiaire de l'administratrice provisoire du 17 novembre 2023, que l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] a fait l'objet d'un arrêté de péril des parties communes générales pris par le préfet de région le 28 novembre 2018. Cet arrêté enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de faire réaliser tous travaux nécessaires pour remédier à cette insalubrité dans un délai de six mois.
Les copropriétaires se sont acquittés de la somme de 233.894,16 € au titre des appels de fonds dédiés aux travaux, qui ont été confiés à la société OTIUM mais n'ont cependant
jamais débuté, cette société ayant été placée en liquidation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 163.377,15 € au titre des acomptes versés pour les travaux non réalisés.
L'immeuble a donc fait l'objet d'un arrêté municipal de mise en demeure le 14 janvier 2021 et par délibération du Conseil de [Localité 1] des 15, 16 et 17 novembre 2022, la Ville de [Localité 1] a confié à la SOREQA une mission d'appropriation publique complète de la parcelle sis
[Adresse 4] à [Localité 5], en raison de l'insécurité de l'immeuble du fait des importantes infiltrations mettant en péril la structure du bâtiment, et des pathologies devenues irrémédiables du fait de sa dégradation.
La vente des différents lots de copropriété de l'immeuble au profit de la SOREQA était en cours à la date des dernières conclusions des parties devant la cour, soit en juillet-août 2024.
Trois instances contentieuses sont actuellement en cours à l'encontre ou à l'initiative du syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités :
- la première initiée par M. [Y] [B], copropriétaire, le 14 septembre 2022, aux fins de condamnation du syndicat sous astreinte à réaliser les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité du 28 novembre 2018, et de paiement de la somme de 58.500 € à titre d'indemnisation de ses préjudices du fait de l'impossibilité de louer les deux appartements qu'il détient dans l'immeuble. Des conclusions d'incident aux fins d'interruption de l'instance du fait des suspensions et interdictions prévus aux articles 29-3 I et 29-3 II, assortissant la désignation d'un administrateur judiciaire, ont été signifiées;
- la deuxième initiée par la SCI Benaped, copropriétaire, le 3 novembre 2022, aux mêmes fins, et pour un montant de 27.000 euros s'agissant de ses préjudices ; des conclusions
d'incident d'interruption de l'instance ont également été signifiées, pour les mêmes motifs.
- la troisième initiée par l'administratrice judiciaire à l'encontre de l'ancien syndic de l'immeuble, la société IPG, aux fins d'engagement de sa responsabilité du fait des préjudices du syndicat des copropriétaires en raison du paiement des travaux prévus à hauteur de 163.377,15 € sans espoir d'en obtenir le remboursement, de paiement d'honoraires en pure perte à la société Mereo et à l'assureur dommages-ouvrages, et des réclamations de deux copropriétaires au titre de leurs pertes de loyers, du fait de l'absence de levée de l'arrêté d'insalubrité, à hauteur de 33.302,80 € et 28.560 €.
Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités, maintient que la prolongation de la période de suspension d'exigibilité des créances déclarées au
passif du syndicat des copropriétaires est nécessaire et justifiée, rappelant que la situation
financière de ce dernier demeure précaire, que la SOREQA a vocation à devenir propriétaire de l'immeuble entier, que les comptes des exercices clos au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023 ont été approuvés le 30 janvier 2024, et que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de régler les sommes déclarées au passif, la trésorerie disponible devant être affectée aux charges courantes et ne permettant de régler en sus les sommes ainsi déclarées.
La SCI Benaped maintient son opposition à cette demande en faisant valoir que la prorogation de la suspension de l'exigibilité des créances est le nécessaire corollaire de la prolongation de la mission de l'administrateur provisoire, et rappelle que cette prorogation ne peut excéder trente mois ; que la mission de l'administrateur a été renouvelée jusqu'au 30 novembre 2024 par ordonnance du 23 novembre 2023 ; que faute de prorogation de cette mission jusqu'au 30 novembre 2025, la période de suspension de l'exigibilité des créances ne peut légalement être prorogée jusqu'au 30 novembre 2025 comme sollicité. Elle maintient ensuite que la demande est mal-fondée comme constitutive d'un abus de droit à l'encontre des copropriétaires privés de revenus locatifs depuis plus de cinq ans, et aura pour effet de les priver de toute possibilité d'obtenir l'indemnisation des préjudices qu'ils subissent du fait des
fautes commises par le syndicat des copropriétaires. Elle maintient qu'elle s'est acquittée des charges locatives alors même qu'elles ne perçoit plus de revenus locatifs ; que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit à l'égard des copropriétaires victimes de préjudices résultant de ses carences dans la conservation des
parties communes ; qu'enfin le rachat des lots de l'immeuble par la SOREQA aura pour effet d'entraîner la dissolution du syndicat des copropriétaires et qu'il faut permettre aux instances au fond initiées de se poursuivre pour que les copropriétaires concernés disposent d'un titre leur permettant de faire entrer leurs créances dans le plan d'apurement des comptes de la copropriété.
Comme l'a dit le tribunal, il appartient à l'administrateur provisoire d'établir que la
suspension de l'exigibilité des créances du syndicat des copropriétaires est nécessaire à la réalisation de sa mission. La décision de prorogation de cette suspension doit être guidée par la prise en compte des intérêts de la collectivité des copropriétaires, et non par la seule prise en compte des intérêts individuels de certains d'entre eux.
La première juge exactement énoncé ce qui suit :
'Il résulte de la requête afin de prorogation de mission déposée par Mme [G] [Z], administratrice judiciaire, ès qualités, le 2 novembre 2023, de son premier
rapport de diligences daté du 17 novembre 2023 et du procès-verbal des décisions prises par cette dernière en sa qualité d'administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] à [Localité 6], du 30 janvier 2024, que les comptes pour les exercices comptables des 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 d'une part, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d'autre part, ont été reconstitués et approuvés, que le budget provisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 a été arrêté à la somme de 37.000 €, et celui pour l'exercice comptable suivant à la somme de 21.900€
Le solde des comptes travaux a été annulé s'agissant des postes 'réfection parties communes', 'toiture tranche 2' et 'honoraires architectes' pour un montant total de 57.215,27 € qui seront remboursés aux copropriétaires. Les travaux 'sécurisation des
murs du couloir RDC' et 'étaiement plancher haut 1er étage' ont été ratifiés pour un montant total de 9.735 € qui feront l'objetd'un appel de fonds auprès des copropriétaires au deuxième trimestre 2024.
Outre les trois procédures contentieuses exposées plus haut, qui sont au stade de la mise en état, l'assignation des consorts [K] [H] aux fins de recouvrement des charges de
copropriété dues, soit 10.019,14 € en principal, est prévue pour l'audience du 20 juin 2024.
Il apparaît ainsi qu'à ce stade, la trésorerie du syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de faire face aux demandes indemnitaires formées à son encontre notamment par les deux
défendeurs, qui ne disposent à ce stade pas d'un titre exécutoire mais ont chacun engagé une action contentieuse à cette fin.
Les opérations d'appropriation publique de l'immeuble par la SOREQA actuellement en cours peuvent certes signifier qu'à terme, le syndicat des copropriétaires sera dissous, ce qui ne signifie pas pour autant que les défendeurs seront privés de toute possibilité de faire valoir leurs préjudices à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la demande de l'administrateur provisoire ne saurait être considérée comme un abus de droit à l'encontre des deux copropriétaires défendeurs.
Il s'ensuit que demeurent, au sein de la copropriété litigieuse, des créances impayées à recouvrer et que l'immeuble est affecté par des désordres auxquels il est nécessaire de mettre un terme, ce que les comptes de la copropriété doivent en partie permettre.
Il sera ainsi fait droit à la demande de prorogation de suspension de l'exigibilité des créances dans les termes précisés au dispositif.
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI Benaped, la période de prorogation de la suspension de l'exigibilités des créances ne doit pas nécessairement être corrélée à celle de la durée de la mission de l'administrateur provisoire'.
Il convient d'ajouter que l'article 29-5 III de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'la notification de l'ordonnance ou du jugement [d'homologation du pal d'apurement des dettes du syndicat des copropriétaires] entraîne, tant que le plan d'apurement est respecté, le maintien des suspensions et interdictions prévues aux I et II de l'article 29-3'. La suspension de l'exigibilités des créances n'est donc pas liée à la durée de la mission de l'administrateur provisoire.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a prorogé au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , les suspensions et interdictions prévues au I de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 pour une période de vingt-quatre mois à compter rétroactivement du 30 novembre 2023 concernant les créances déclarées à son passif.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui a été fait de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Benaped, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Benaped.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière Benaped aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,.