CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 10 septembre 2026, n° 25/17907
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17907 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMGCW
Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 septembre 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/53694
APPELANTE
S.A.R.L. [Q] [K] IMMO CONSEIL, RCS de [Localité 1] n°485178289, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel Jarry, avocat au barreau de Paris, toque : P0209
Ayant pour avocat plaidant Me Anne Boucheron, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de [Localité 1] n°552046484, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabrice Pommier de l'association Amigues, Auberty, Jouary & Pommier, avocat au barreau de Paris, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Mélanie Metays, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 29 décembre 2005, la société Sageco aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat a donné à bail commercial à la société [Q] [K] Immo Conseil exerçant une activité d'agence immobilière, un local commercial situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]), ainsi que le parking en sous-sol portant le n°22 moyennant un loyer annuel d'abord de 18 000 euros puis de 23 000 euros à partir de la quatrième année
Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat a fait signifier par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 un commandement de payer la somme de 42 721,88 euros au titre des loyers et charges échus au 17 février 2025, premier trimestre 2025 inclus.
Saisi par la société CDC Habitat par actes de commissaire de justice délivrés le 21 mai 2025, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
dit que la société [Q] [K] Immo Conseil devra libérer les locaux situés [Adresse 3] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat :
à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CDC Habitat au titre du dépôt de garantie ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
rejeté toutes les autres demandes des parties.
Par déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2025, la société [Q] [K] Immo Conseil a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Q] [K] Immo Conseil demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle :
a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
a dit que l'appelante devra libérer les locaux situés [Adresse 5] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
a rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
l'a condamnée à payer à la société CDC Habitat :
à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
l'a condamnée à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
l'a condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
et statuant à nouveau,
à titre principal :
constater l'existence de contestations sérieuses résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ;
constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'a pas été délivré de bonne foi et que celui-ci encourt la nullité ;
dire par conséquent n'y avoir lieu à référé ;
renvoyer la société CDC Habitat Social à mieux se pourvoir au fond ;
à titre subsidiaire :
ordonner la compensation des créances du bailleur et du locataire en raison de leur caractère connexe ;
lui octroyer, s'agissant du reliquat des sommes dues ou, à défaut, pour l'intégralité de la dette locative un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette locative;
suspendre en conséquence la clause résolutoire insérée au bail pendant la durée de l'échéancier qui lui a été octroyé ;
à titre reconventionnel :
à titre principal,
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 22 566,51 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 7 522 euros en réparation de son préjudice d'image ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 10 000 euros en réparation du manque à gagner lié à la gestion des sinistres ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à effectuer les travaux de remise en état des locaux loués et ce sous astreinte si nécessaire ;
condamner à titre à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui rembourser les frais de commissaire de justice engagés pour l'établissement du procès-verbal de constat ;
à titre subsidiaire et avant dire droit,
désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira, aux frais exclusifs du bailleur, avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- prendre connaissance de tous documents utiles ;
- se faire remettre les pièces contractuelles ;
- décrire les ouvrages ;
- décrire les infiltrations ;
- donner son avis sur l'origine de ces infiltrations et les moyens d'y remédier ;
- donner son avis sur le coût des reprises et leur imputabilité ;
- donner son avis sur les préjudices subis et notamment le trouble de jouissance et le préjudice commercial ;
en tout état de cause,
débouter la société CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir ;
condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Anne Boucheron, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société CDC Habitat demande à la cour de :
confirmer les chefs du dispositif de l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 en ce qu'elle :
- a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
- a dit que la société [Q] [K] Immo Conseil devra libérer les locaux situés [Adresse 5] ([Adresse 4]), et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- a rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
- a rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
infirmer les chefs du dispositif de l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 en ce qu'elle :
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer :
-à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
- a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande au titre du dépôt de garantie;
- a rejeté toutes les autres demandes des parties ;
statuant à nouveau sur ces points :
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer, à titre de provision, la somme actualisée de 54 076,26 euros au 17 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), outre intérêts au taux conventionnel de 2 % par mois, à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu'à complet règlement ;
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer facturé, plus charges, taxes et accessoires, du 21 mars 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société [Q] [K] Immo Conseil restera acquis à l'intimée à titre de provision sur dommages-intérêts ;
y ajoutant,
débouter la société [Q] [K] Immo Conseil de l'intégralité de ses demandes;
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'exception d'inexécution et l'acquisition de la clause résolutoire
La société [Q] [K] Immo Conseil entend plaider le caractère mal fondé des demandes du bailleur et la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif d'un manquement de la société CDC Habitat Social à son obligation de délivrance en raison de l'existence d'infiltrations répétées depuis 2020, avec un risque de perte des locaux, de résiliation de son assurance avec une augmentation des primes, et d'imprécisions du décompte.
Elle prétend en outre que la société CDC Habitat Social n'a pas suffisamment tenu compte de l'impact de la crise économique liée à la crise sanitaire et à la baisse des transactions immobilières.
Selon la locataire, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Elle entend soulever une exception d'inexécution.
La locataire s'oppose à la créance locative alléguée par le bailleur.
La société CDC Habitat Social revendique au contraire sa bonne foi dans la délivrance du commandement et sollicite la confirmation de l'ordonnance dont appel, d'autant que sa locataire a déjà bénéficié de délais de fait en raison de la procédure.
Elle prétend que le décompte de la créance répond parfaitement au exigences légales et qu'il est lisible.
Selon la bailleresse, insistant sur la durée de la location, aucune exception d'inexécution ne peut lui être opposée. Elle précise qu'elle a toujours fait preuve de diligence.
Elle conteste enfin les préjudices allégués par sa locataire.
Sur ce,
En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce : 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai''.
Sur le fondement de ce texte, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible lorsque la mise en oeuvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
L'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
La cour en appel du juge des référés n'a en revanche pas le pouvoir de déclarer nul le commandement.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
' le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
' le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
' la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Néanmoins, compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Au cas présent figure dans le bail une clause résolutoire dont les termes ne sont pas critiqués.
Cependant aucune mauvaise foi de la société bailleresse ne peut résulter de l'impact de la crise économique liée à la crise sanitaire et de la baisse des transactions immobilières qui sont des données extérieures aux parties.
Concernant les infiltrations, pour justifier des désordres, l'appelante produit un procès-verbal établi le 23 septembre 2025 par un commissaire de justice rédigé dans les termes qui suivent :
'Dans l'entrée, à gauche, je relève au plafond, à deux endroits, que la peinture est absente sur une grande étendue, laissant apparaître de grandes auréoles d'humidité, ainsi que de la moisissure.
Je constate également la présence d' un trou sur plusieurs centimètres.
Une boursouflure se prolonge au plafond jusqu'à l'autre bout de la pièce.
Je relève la présence de fissures autour de l'enceinte encastrée.
Les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Dans la pièce à gauche, au plafond, la peinture est également arrachée sur une grande étendue.
Elle se fissure et craquèle également.
Dans le deuxième bureaux à droite, je constate qu'une partie du plafond s'est écroulée.
La trappe de visite semble être sur le point de se détacher et tomber.
Autour, je relève que la peinture se décolle et est arrachée sur une grande étendue.
Là où la peinture est absente, je relève la présence de grandes auréoles d'humidité ainsi que de la moisissure.
Les plinthes sont gorgées d'eau. Elles se déforment et se décollent.
Dans le placard, et devant le placard, au niveau du plafond, je relève que la peinture se craquèle et est boursouflée.
Dans le bureau en face, je constate au plafond que la peinture est boursouflée autour du spot lumineux encastré.
Autour de l'enceinte, je constate une auréole de moisissures.
Au plafond, autour du spot lumineux encastré, la peinture est boursouflée.
Sur le spot, je relève des tâches marronnées.
Dans la pièce en face, je constate que le parquet au sol est déformé.
Dans le couloir, le parquet est également gondolé.
Les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Au plafond, à côté de l'enceinte, un morceau de plafond est absent.
Autour, la peinture craquèle. Je relève la présence d'auréoles d'humidité.
Dans la pièce du fond, les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Dans le deuxième bureau attenant, les plinthes, notamment celles des placards, sont gorgées d'eau et se déforment.
En partie basse du mur à droite de la pièce, je constate des auréoles d'humidité.
Dans la cuisine, je relève un jour entre le plafond et la trappe de visite.
Celle-ci présente des traces de rouille.'
La cour observe que ce constat a été établi postérieurement à la délivrance du commandement le 20 février 2025 et ne peut justifier à lui seul les impayés visés par cet acte.
Par ailleurs, il est suffisamment précis sur les désordres invoqués, pour rendre inutile le recours à un expert judiciaire sur la description des désordres.
A ce constat sont jointes 79 photographies qui montrent des locaux récemment rénovés.
Ces points d'humidité tels qu'ils sont décrits, s'agissant de désordres très localisés sur un lieu de travail, n'empêchent nullement l'occupation des lieux et l'activité commerciale qui y est exercée, d'autant que cette activité n'a pas été interrompue.
En effet, si la locataire allègue que ces 'désagréments portent atteinte à la productivité de l'entreprise mais également à la santé des salariés et à leurs conditions de travail', affirmant que ' c'est la raison pour laquelle certains bureaux ne sont plus utilisés par précaution', elle n'en rapporte pas la preuve.
Elle n'apporte pas davantage de preuve de demandes faites au bailleur d'intervenir à la suite de ces désordres, qui seraient restées sans réponse sur la période précédent la délivrance du commandement de payer, alors que sont largement prouvées les intervenions du bailleur à la suite de ces dégâts des eaux récurrents (sa pièce 6).
Les causes de sinistres avant la délivrance du commandement, telles qu'elles sont reprises dans le tableau de synthèse de la locataire en pièce 8, sont de surcroît particulièrement variées : dégradations volontaires par des tiers et pour les dégâts des eaux, toujours différentes : climatiseur, gaine technique, chasse d'eau d'un tiers, fuite colonne commune et fuite canalisation privative. La variété de ces causes empêchent d'y voir un défaut d'entretien des locaux par le bailleur qui serait révélateur d'un manquement à son obligation de délivrance. Sur l'origine des sinistres, aucune expertise n'apparaît davantage nécessaire. Cette demande est rejetée.
Par ailleurs, si la locataire entend se prévaloir d'une baisse des mandats de vente, elle l'attribue elle-même à la mauvaise conjoncture (crise sanitaire et marché immobilier en baisse). (cf. sa pièce 10, son mail adressé au bailleur du 12 août 2024)
Enfin, le fait d'alléguer différents préjudices (d'image, financier, de jouissance, moral) en raison de ces infiltrations, même s'ils peuvent être justifiés, ne caractérisent pas pour autant un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance qui permettrait à la société locataire de se prévaloir d'une exception d'inexécution.
En conséquence, l'appelante ne peut ainsi justifier les impayés de loyers objet du commandement de payer.
L'appelante se prévaut encore des imprécisions du décompte, affirmant que celui-ci n'a pas été établi de manière suffisamment détaillée pour lui permettre de connaître avec précision la nature et l'étendue des sommes qui lui sont réclamées au motif que les libellés sont incompréhensibles et qu'aucune facture n'y est jointe.
Cependant, à aucun moment la société [Q] [K] Immo Conseil n'a demandé d'explication sur ce décompte au surplus parfaitement explicite des sommes réclamées en ce qu'il distingue le principal du loyer de ses accessoires, échéance par échéance, sur la période comprise entre mars 2021 et février 2025, faisant également apparaître les sommes créditées et le montant de la dette ; ce moyen sera rejeté.
Par conséquent, en l'absence de mauvaise foi du bailleur et de contestation sérieuse des causes du commandement, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par la locataire et en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 20 mars 2025, le commandement de payer étant demeuré infructueux, ainsi qu'en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation fixé en son principe et en son quantum, l'ensemble de ces points n'étant pas autrement critiqués par l'appelante.
Sur l'indemnisation de la société locataire et sa demande de travaux
Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.
L'alinéa 2 précise que, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Au regard de ce qui a été dit précédemment, en l'absence d'évidence du caractère fautif d'un manquement qui serait avéré du bailleur à son obligation d'entretien et à son obligation de délivrance, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires formées par la société locataire. Dans ces conditions aucune compensation ne peut intervenir.
Enfin, sa qualité d'occupante sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire fait obstacle à sa demande de réalisation de travaux.
Sur les demandes de provision du bailleur au titre du solde locatif et de non restitution du dépôt de garantie
Outre l'article 835 du code de procédure civile, doivent être appliqués l'article 1728 du code civil ainsi que des stipulations du bail qui imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société [Q] [K] Immo Conseil entend contester sa créance au motif que le bailleur ne justifie pas des provisions sur charge et taxe facturées entre 2024 et ce jour, les redditions de charges versées aux débats s'arrêtant à l'année 2023.
Le décompte du solde locatif de 54 076,26 euros arrêté au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) correspondant à sa demande, est produit en pièce 9. La société CDC Habitat produit aussi en pièce 10 les avis d'échéances correspondant à son décompte et en pièce 11 la preuve de la régularisation des charges jusqu'au 31 décembre 2023.
Le bail prévoit en son article 7 une régularisation annuelle des charges. Or l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné.
Aussi, convient-il de déduire les provisions sur charges appelées de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) après le 31 décembre 2024, soit la somme de (481,65 X 4) 1 926,60 euros mais aussi celle de 2 000 euros au titre des frais de procédure réclamée le 17 octobre 2025, de sorte que la dette justifiée s'élève à la somme de 50 149,66 euros.
Le point de départ de l'indemnité d'occupation sera en conséquence également modifié.
Enfin c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le juge initialement saisi a écarté sa compétence en référé et a retenu que les intérêts de retard qui constituent une pénalité,et la non restitution du dépôt de garantie qui constitue une clause pénale, sont également susceptibles de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. L'ordonnance sera donc confirmée de ces chefs.
Sur la demande de délais de paiement
En l'absence de justificatif de sa situation, sa pièce 22 établie par elle-même ne pouvant y suffire, la société [Q] [K] Immo Conseil sera déboutée de la demande qu'elle forme sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société [Q] [K] Immo Conseil sera condamnée aux dépens de première instance, en confirmation de la décision entreprise, et d'appel. Elle ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles. L'équité justifie sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile conformément au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le point de départ de l'indemnité d'occupation et sur le montant de la provision allouée à la société CDC Habitat au titre du solde locatif,
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat :
- à compter du deuxième trimestre 2026, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes,
- la somme de 50 149,66 euros arrêtée au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en indemnisation de ses différents préjudices, de travaux, de compensation de la société [Q] [K] Immo Conseil,
Déboute la société [Q] [K] Immo Conseil de sa demande de délais de paiement,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil aux dépens d'appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17907 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMGCW
Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 septembre 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/53694
APPELANTE
S.A.R.L. [Q] [K] IMMO CONSEIL, RCS de [Localité 1] n°485178289, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel Jarry, avocat au barreau de Paris, toque : P0209
Ayant pour avocat plaidant Me Anne Boucheron, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de [Localité 1] n°552046484, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabrice Pommier de l'association Amigues, Auberty, Jouary & Pommier, avocat au barreau de Paris, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 juin 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Mélanie Metays, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 29 décembre 2005, la société Sageco aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat a donné à bail commercial à la société [Q] [K] Immo Conseil exerçant une activité d'agence immobilière, un local commercial situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]), ainsi que le parking en sous-sol portant le n°22 moyennant un loyer annuel d'abord de 18 000 euros puis de 23 000 euros à partir de la quatrième année
Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat a fait signifier par acte de commissaire de justice du 20 février 2025 un commandement de payer la somme de 42 721,88 euros au titre des loyers et charges échus au 17 février 2025, premier trimestre 2025 inclus.
Saisi par la société CDC Habitat par actes de commissaire de justice délivrés le 21 mai 2025, par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
dit que la société [Q] [K] Immo Conseil devra libérer les locaux situés [Adresse 3] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat :
à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société CDC Habitat au titre du dépôt de garantie ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société [Q] [K] Immo Conseil au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
rejeté toutes les autres demandes des parties.
Par déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2025, la société [Q] [K] Immo Conseil a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Q] [K] Immo Conseil demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle :
a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
a dit que l'appelante devra libérer les locaux situés [Adresse 5] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
a rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
l'a condamnée à payer à la société CDC Habitat :
à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
l'a condamnée à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
l'a condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
et statuant à nouveau,
à titre principal :
constater l'existence de contestations sérieuses résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ;
constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'a pas été délivré de bonne foi et que celui-ci encourt la nullité ;
dire par conséquent n'y avoir lieu à référé ;
renvoyer la société CDC Habitat Social à mieux se pourvoir au fond ;
à titre subsidiaire :
ordonner la compensation des créances du bailleur et du locataire en raison de leur caractère connexe ;
lui octroyer, s'agissant du reliquat des sommes dues ou, à défaut, pour l'intégralité de la dette locative un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette locative;
suspendre en conséquence la clause résolutoire insérée au bail pendant la durée de l'échéancier qui lui a été octroyé ;
à titre reconventionnel :
à titre principal,
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 22 566,51 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 7 522 euros en réparation de son préjudice d'image ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui régler une indemnité de 10 000 euros en réparation du manque à gagner lié à la gestion des sinistres ;
condamner à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à effectuer les travaux de remise en état des locaux loués et ce sous astreinte si nécessaire ;
condamner à titre à titre provisionnel la société CDC Habitat Social à lui rembourser les frais de commissaire de justice engagés pour l'établissement du procès-verbal de constat ;
à titre subsidiaire et avant dire droit,
désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira, aux frais exclusifs du bailleur, avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- prendre connaissance de tous documents utiles ;
- se faire remettre les pièces contractuelles ;
- décrire les ouvrages ;
- décrire les infiltrations ;
- donner son avis sur l'origine de ces infiltrations et les moyens d'y remédier ;
- donner son avis sur le coût des reprises et leur imputabilité ;
- donner son avis sur les préjudices subis et notamment le trouble de jouissance et le préjudice commercial ;
en tout état de cause,
débouter la société CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir ;
condamner la société CDC Habitat Social au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Anne Boucheron, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société CDC Habitat demande à la cour de :
confirmer les chefs du dispositif de l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 en ce qu'elle :
- a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;
- a dit que la société [Q] [K] Immo Conseil devra libérer les locaux situés [Adresse 5] ([Adresse 4]), et, faute de l'avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- a rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du codes des procédures civiles d'exécution ;
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil au paiement des dépens dont le coût du commandement ;
- a rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
infirmer les chefs du dispositif de l'ordonnance rendue le 17 septembre 2025 en ce qu'elle :
- a condamné la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer :
-à compter du 21 mars 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l'exécution de la présente décision, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;
- a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande au titre du dépôt de garantie;
- a rejeté toutes les autres demandes des parties ;
statuant à nouveau sur ces points :
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer, à titre de provision, la somme actualisée de 54 076,26 euros au 17 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), outre intérêts au taux conventionnel de 2 % par mois, à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu'à complet règlement ;
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer facturé, plus charges, taxes et accessoires, du 21 mars 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société [Q] [K] Immo Conseil restera acquis à l'intimée à titre de provision sur dommages-intérêts ;
y ajoutant,
débouter la société [Q] [K] Immo Conseil de l'intégralité de ses demandes;
condamner la société [Q] [K] Immo Conseil à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'exception d'inexécution et l'acquisition de la clause résolutoire
La société [Q] [K] Immo Conseil entend plaider le caractère mal fondé des demandes du bailleur et la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire au motif d'un manquement de la société CDC Habitat Social à son obligation de délivrance en raison de l'existence d'infiltrations répétées depuis 2020, avec un risque de perte des locaux, de résiliation de son assurance avec une augmentation des primes, et d'imprécisions du décompte.
Elle prétend en outre que la société CDC Habitat Social n'a pas suffisamment tenu compte de l'impact de la crise économique liée à la crise sanitaire et à la baisse des transactions immobilières.
Selon la locataire, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Elle entend soulever une exception d'inexécution.
La locataire s'oppose à la créance locative alléguée par le bailleur.
La société CDC Habitat Social revendique au contraire sa bonne foi dans la délivrance du commandement et sollicite la confirmation de l'ordonnance dont appel, d'autant que sa locataire a déjà bénéficié de délais de fait en raison de la procédure.
Elle prétend que le décompte de la créance répond parfaitement au exigences légales et qu'il est lisible.
Selon la bailleresse, insistant sur la durée de la location, aucune exception d'inexécution ne peut lui être opposée. Elle précise qu'elle a toujours fait preuve de diligence.
Elle conteste enfin les préjudices allégués par sa locataire.
Sur ce,
En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce : 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai''.
Sur le fondement de ce texte, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible lorsque la mise en oeuvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
L'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
La cour en appel du juge des référés n'a en revanche pas le pouvoir de déclarer nul le commandement.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
' le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
' le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
' la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Néanmoins, compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Au cas présent figure dans le bail une clause résolutoire dont les termes ne sont pas critiqués.
Cependant aucune mauvaise foi de la société bailleresse ne peut résulter de l'impact de la crise économique liée à la crise sanitaire et de la baisse des transactions immobilières qui sont des données extérieures aux parties.
Concernant les infiltrations, pour justifier des désordres, l'appelante produit un procès-verbal établi le 23 septembre 2025 par un commissaire de justice rédigé dans les termes qui suivent :
'Dans l'entrée, à gauche, je relève au plafond, à deux endroits, que la peinture est absente sur une grande étendue, laissant apparaître de grandes auréoles d'humidité, ainsi que de la moisissure.
Je constate également la présence d' un trou sur plusieurs centimètres.
Une boursouflure se prolonge au plafond jusqu'à l'autre bout de la pièce.
Je relève la présence de fissures autour de l'enceinte encastrée.
Les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Dans la pièce à gauche, au plafond, la peinture est également arrachée sur une grande étendue.
Elle se fissure et craquèle également.
Dans le deuxième bureaux à droite, je constate qu'une partie du plafond s'est écroulée.
La trappe de visite semble être sur le point de se détacher et tomber.
Autour, je relève que la peinture se décolle et est arrachée sur une grande étendue.
Là où la peinture est absente, je relève la présence de grandes auréoles d'humidité ainsi que de la moisissure.
Les plinthes sont gorgées d'eau. Elles se déforment et se décollent.
Dans le placard, et devant le placard, au niveau du plafond, je relève que la peinture se craquèle et est boursouflée.
Dans le bureau en face, je constate au plafond que la peinture est boursouflée autour du spot lumineux encastré.
Autour de l'enceinte, je constate une auréole de moisissures.
Au plafond, autour du spot lumineux encastré, la peinture est boursouflée.
Sur le spot, je relève des tâches marronnées.
Dans la pièce en face, je constate que le parquet au sol est déformé.
Dans le couloir, le parquet est également gondolé.
Les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Au plafond, à côté de l'enceinte, un morceau de plafond est absent.
Autour, la peinture craquèle. Je relève la présence d'auréoles d'humidité.
Dans la pièce du fond, les plinthes sont gorgées d'eau et se déforment.
Dans le deuxième bureau attenant, les plinthes, notamment celles des placards, sont gorgées d'eau et se déforment.
En partie basse du mur à droite de la pièce, je constate des auréoles d'humidité.
Dans la cuisine, je relève un jour entre le plafond et la trappe de visite.
Celle-ci présente des traces de rouille.'
La cour observe que ce constat a été établi postérieurement à la délivrance du commandement le 20 février 2025 et ne peut justifier à lui seul les impayés visés par cet acte.
Par ailleurs, il est suffisamment précis sur les désordres invoqués, pour rendre inutile le recours à un expert judiciaire sur la description des désordres.
A ce constat sont jointes 79 photographies qui montrent des locaux récemment rénovés.
Ces points d'humidité tels qu'ils sont décrits, s'agissant de désordres très localisés sur un lieu de travail, n'empêchent nullement l'occupation des lieux et l'activité commerciale qui y est exercée, d'autant que cette activité n'a pas été interrompue.
En effet, si la locataire allègue que ces 'désagréments portent atteinte à la productivité de l'entreprise mais également à la santé des salariés et à leurs conditions de travail', affirmant que ' c'est la raison pour laquelle certains bureaux ne sont plus utilisés par précaution', elle n'en rapporte pas la preuve.
Elle n'apporte pas davantage de preuve de demandes faites au bailleur d'intervenir à la suite de ces désordres, qui seraient restées sans réponse sur la période précédent la délivrance du commandement de payer, alors que sont largement prouvées les intervenions du bailleur à la suite de ces dégâts des eaux récurrents (sa pièce 6).
Les causes de sinistres avant la délivrance du commandement, telles qu'elles sont reprises dans le tableau de synthèse de la locataire en pièce 8, sont de surcroît particulièrement variées : dégradations volontaires par des tiers et pour les dégâts des eaux, toujours différentes : climatiseur, gaine technique, chasse d'eau d'un tiers, fuite colonne commune et fuite canalisation privative. La variété de ces causes empêchent d'y voir un défaut d'entretien des locaux par le bailleur qui serait révélateur d'un manquement à son obligation de délivrance. Sur l'origine des sinistres, aucune expertise n'apparaît davantage nécessaire. Cette demande est rejetée.
Par ailleurs, si la locataire entend se prévaloir d'une baisse des mandats de vente, elle l'attribue elle-même à la mauvaise conjoncture (crise sanitaire et marché immobilier en baisse). (cf. sa pièce 10, son mail adressé au bailleur du 12 août 2024)
Enfin, le fait d'alléguer différents préjudices (d'image, financier, de jouissance, moral) en raison de ces infiltrations, même s'ils peuvent être justifiés, ne caractérisent pas pour autant un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance qui permettrait à la société locataire de se prévaloir d'une exception d'inexécution.
En conséquence, l'appelante ne peut ainsi justifier les impayés de loyers objet du commandement de payer.
L'appelante se prévaut encore des imprécisions du décompte, affirmant que celui-ci n'a pas été établi de manière suffisamment détaillée pour lui permettre de connaître avec précision la nature et l'étendue des sommes qui lui sont réclamées au motif que les libellés sont incompréhensibles et qu'aucune facture n'y est jointe.
Cependant, à aucun moment la société [Q] [K] Immo Conseil n'a demandé d'explication sur ce décompte au surplus parfaitement explicite des sommes réclamées en ce qu'il distingue le principal du loyer de ses accessoires, échéance par échéance, sur la période comprise entre mars 2021 et février 2025, faisant également apparaître les sommes créditées et le montant de la dette ; ce moyen sera rejeté.
Par conséquent, en l'absence de mauvaise foi du bailleur et de contestation sérieuse des causes du commandement, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par la locataire et en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 20 mars 2025, le commandement de payer étant demeuré infructueux, ainsi qu'en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation fixé en son principe et en son quantum, l'ensemble de ces points n'étant pas autrement critiqués par l'appelante.
Sur l'indemnisation de la société locataire et sa demande de travaux
Selon l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.
L'alinéa 2 précise que, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Au regard de ce qui a été dit précédemment, en l'absence d'évidence du caractère fautif d'un manquement qui serait avéré du bailleur à son obligation d'entretien et à son obligation de délivrance, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires formées par la société locataire. Dans ces conditions aucune compensation ne peut intervenir.
Enfin, sa qualité d'occupante sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire fait obstacle à sa demande de réalisation de travaux.
Sur les demandes de provision du bailleur au titre du solde locatif et de non restitution du dépôt de garantie
Outre l'article 835 du code de procédure civile, doivent être appliqués l'article 1728 du code civil ainsi que des stipulations du bail qui imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société [Q] [K] Immo Conseil entend contester sa créance au motif que le bailleur ne justifie pas des provisions sur charge et taxe facturées entre 2024 et ce jour, les redditions de charges versées aux débats s'arrêtant à l'année 2023.
Le décompte du solde locatif de 54 076,26 euros arrêté au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) correspondant à sa demande, est produit en pièce 9. La société CDC Habitat produit aussi en pièce 10 les avis d'échéances correspondant à son décompte et en pièce 11 la preuve de la régularisation des charges jusqu'au 31 décembre 2023.
Le bail prévoit en son article 7 une régularisation annuelle des charges. Or l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné.
Aussi, convient-il de déduire les provisions sur charges appelées de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) après le 31 décembre 2024, soit la somme de (481,65 X 4) 1 926,60 euros mais aussi celle de 2 000 euros au titre des frais de procédure réclamée le 17 octobre 2025, de sorte que la dette justifiée s'élève à la somme de 50 149,66 euros.
Le point de départ de l'indemnité d'occupation sera en conséquence également modifié.
Enfin c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le juge initialement saisi a écarté sa compétence en référé et a retenu que les intérêts de retard qui constituent une pénalité,et la non restitution du dépôt de garantie qui constitue une clause pénale, sont également susceptibles de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. L'ordonnance sera donc confirmée de ces chefs.
Sur la demande de délais de paiement
En l'absence de justificatif de sa situation, sa pièce 22 établie par elle-même ne pouvant y suffire, la société [Q] [K] Immo Conseil sera déboutée de la demande qu'elle forme sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société [Q] [K] Immo Conseil sera condamnée aux dépens de première instance, en confirmation de la décision entreprise, et d'appel. Elle ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles. L'équité justifie sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile conformément au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le point de départ de l'indemnité d'occupation et sur le montant de la provision allouée à la société CDC Habitat au titre du solde locatif,
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat :
- à compter du deuxième trimestre 2026, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes,
- la somme de 50 149,66 euros arrêtée au 31 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en indemnisation de ses différents préjudices, de travaux, de compensation de la société [Q] [K] Immo Conseil,
Déboute la société [Q] [K] Immo Conseil de sa demande de délais de paiement,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [Q] [K] Immo Conseil aux dépens d'appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT