CA Amiens, ch. économique, 10 septembre 2026, n° 25/05046
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
S.A.S. [I] OPTIQUE
C/
S.C.I. SCI SABELLE
COPIE EXÉCUTOIRE
copie exécutoire
le 10 septembre 2026
à
Me Beucher
Me Peres
FM
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/05046 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JQUY
ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] DU 12 AOUT 2025 (référence dossier N° RG 25/00135)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.S. [I] OPTIQUE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel BEUCHER, avocat au barreau de SENLIS
ET :
INTIMEE
S.C.I. SCI SABELLE Société civile immobilière au capital de 1.524,49 euros, immatriculée au RCS de BEAUVAIS sous le numéro 378 333 546, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Juin 2026 devant Mme Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.
GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 10 Septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
La SCI Sabelle est propriétaire d'un immeuble situé à Chambly (60139) comprenant un local commercial.
Par un acte en date du 8 juin 2017, la société SHYA Optique a renouvelé le bail commercial conclu avec la SCI Sabelle dudit local pour une durée de 9 années.
Par un acte en date du 29 août 2017, la société SHYA Optique a cédé son fonds de commerce et le bail commercial attaché à la SAS [I] Optique.
Par un exploit en date du 21 janvier 2025, la SCI Sabelle a fait délivrer à la SAS [I] Optique un commandement de payer la somme de 17.258,41 euros visant la clause résolutoire du bail.
Par un acte en date du 2 avril 2025, la SCI Sabelle a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Senlis la SAS [I] Optique, demandant à ce que soit constatée la résiliation du bail consenti, à ce que soit ordonnée l'expulsion de la SAS [I] Optique sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à ce que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 18.901,39 euros au titre du solde des loyers et accessoires impayés avec intérêts au taux légal, la somme de 1.890,14 euros au titre de la pénalité contractuelle, la somme de 70,28 euros au titre de l'indemnité d'occupation, et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par une ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a':
- constaté la résiliation par l'effet de la clause résolutoire à compter du 22 février 2025 du bail renouvelé en date du 8 juin 2017 sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 4] entre les parties,
- dit que la SAS [I] Optique devra libérer les lieux et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 4.549,32 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés à la date de résiliation du bail le 22 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 9.202,96 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due du 23 février 2025 à la date de la présente ordonnance,
- rejeté l'application des pénalités contractuelles,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 23 octobre 2025, la SAS [I] Optique a interjeté appel de cette décision.
Par une décision rendue le 26 mars 2026, la première présidente de cette cour a ordonné la suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance de référé du 12 août 2025, dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Sabelle aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 mars 2026, la SAS [I] Optique conclut à l'infirmation de l'ordonnance entreprise et demande à la cour de :
- dire qu'il existe des contestations sérieuses rendant incompétent le juge des référés.
- subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé en date du 8 juin 2017 et l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative en 24 mensualités en plus du loyer courant.
Elle sollicite en outre la condamnation de la SCI Sabelle à lui payer la somme de 3.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 mai 2026, la SCI Sabelle conclut à la confirmation du jugement déféré sauf du chef des montants des arriérés de loyers et de l'indemnité d'occupation et demande à la cour de condamner la SAS [I] Optique à lui payer':
- la somme de 22.039,10 euros au titre des arriérés de loyer et d'indemnité d'occupation,
- une indemnité d'occupation à la somme de 54,76 euros qui sera due par jour de retard à compter du 6 mai 2026 et jusqu'au départ effectif de la SAS [I] Optique,
- la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail commercial
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS [I] Optique soutient qu'il existe des contestations sérieuses rendant irrecevable la procédure en référé, dans la mesure où elle n'a pas été en mesure de vérifier le montant des appels de loyers, ces derniers lui étant rarement adressés. Elle indique qu'elle ne peut pas vérifier le montant de l'indexation du loyer calculé par le bailleur et la quote-part de taxe foncière qui lui est réclamée.
La SCI Sabelle réplique que la clause résolutoire est acquise, faute pour la preneuse d'avoir réglé le montant minimal du loyer prévu au contrat et précise qu'un mois après le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, la SAS [I] Optique accusait un retard de loyer conséquent d'un montant de 17.258,41 euros.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que':
- la SCI Sabelle est propriétaire à Chambly d'un immeuble situé [Adresse 3] comprenant un local commercial loué à la société Shya optique suivant bail authentique renouvelé en date du 8 juin 2017, le contrat prévoyant une révision annuelle de loyers sur la base de l'indice des prix des locaux commerciaux,
- par acte authentique du 29 août 2017 la société Shya optique a cédé son fonds de commerce à la société [I] Optique, la SCI Sabelle est intervenue à l'acte et a accepté le cessionnaire comme nouveau locataire, de sorte qu'il est établi que les parties sont liées par le bail commercial renouvelé le 8 juin 2017.
Le commandement de payer signifié par acte du 21 janvier 2025 avec remise d'une copie à personne morale vise la clause résolutoire contenue dans le bail, conformément aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de la créance au 8 janvier 2025, portant sur des impayés de loyers depuis janvier 2023.
S'agissant des causes du commandement de payer, il y a lieu de souligner que la société [I] Optique ne conteste qu'une partie des sommes réclamées à savoir le montant de l'indexation et la quote-part de taxe foncière réclamée par le bailleur mais ne justifie pas s'être acquittée a minima du paiement intégral du loyer d'un montant mensuel de 1.183,78 euros ttc payable d'avance le premier de chaque mois (hors indexation et report de la quote-part de taxe foncière).
En effet, postérieurement à la délivrance de l'assignation en date du 2 avril 2025 et de l'ordonnance critiquée du 12 août 2025, elle a versé à la SCI Sabelle les sommes de 7.000 euros le 24 avril 2025, 7.000 euros le 23 mai 2025 et 3.500 euros le 18 juillet 2025, reconnaissant ainsi ne pas être à jour du paiement des loyers mis à sa charge depuis la signature du bail.
Il est ainsi démontré que la SAS [I] Optique ne s'est pas acquittée du paiement des loyers de base visés dans le commandement de payer, étant précisé que la carence du bailleur dans la communication des quittances de loyer n'exonère pas le preneur de son obligation de payer le loyer qui trouve son fondement dans le contrat de bail lui-même.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions de résiliation du bail sont réunies et que la clause résolutoire est acquise un mois après le commandement resté infructueux, soit depuis le 22 février 2025.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 février 2025.
Sur les demandes en paiement de la SCI Sabelle
En application de l'article 834 alinéa 2 du code de procédure civile, au vu du décompte annexé au commandement de payer du 21 janvier 2025 pour un montant de 17.258,41 euros (loyers et charges non payées intégralement depuis janvier 2023), du loyer dû en février 2025, jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire pour un montant de 1.290,91, et des paiements réalisés par la SAS [I] Optique, les 24 avril et 23 mai 2025, respectivement à hauteur de 7.000 euros, il convient de juger que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la SAS [I] Optique était redevable de la somme de 4.549,32 euros au titre des loyers impayés, à titre de provision. En effet, l'indice d'indexation' du loyer ainsi que les charges sont expressément prévus dans le bail liant les parties, de sorte que le calcul appliqué par la bailleresse ne souffre d'aucune contestation sérieuse.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme provisionnelle de 4.549,32 euros au titre des loyers impayés au jour de l'acquisition de la clause résolutoire.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, la SAS [I] Optique est occupante sans droit ni titre des locaux dont s'agit depuis le 22 février 2025, aussi elle est redevable d'une somme équivalant au minimum au montant du loyer mensuel de 1.642,98 euros.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle fixé l'indemnité d'occupation due à titre de provision à la somme de 1.642,98 euros par mois (soit la somme de 9.202,96 euros au 12 août 2025) et de préciser que cette somme mensuelle sera due jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ailleurs, il est justifié que postérieurement à l'ordonnance critiquée, la SAS [I] Optique a réglé la somme de 3.500 euros le 18 juillet 2025 et la somme de 3.000 euros le 17 octobre 2025.
Aussi, il y a lieu de juger que ces deux versements seront imputés au jour de leur règlement par la SCI sur le récapitulatif des sommes dues car le montant global de 6.500 euros est insuffisant pour apurer les loyers impayés et les indemnités d'occupation arrêtés au jour de l'ordonnance entreprise.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause
Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge.
La SAS [I] Optique sollicite un délai de paiement de 24 mois et expose qu'elle chercher actuellement à vendre son fonds de commerce, de sorte qu'il lui est impératif de conserver le bail commercial lequel constitue un élément essentiel du fonds de commerce.
Elle souligne qu'elle a tout fait pour rechercher une issue amiable au litige, et qu'elle a procédé a des paiements postérieurement à l'assignation pour un montant total de 20.500 euros, de sorte que la dette locative à ce jour est bien moindre.
La SCI Sabelle souligne que la SAS [I] Optique se maintient dans les lieux alors que le dernier paiement est intervenu au mois d'octobre 2025, comportement qui exclut nécessairement la bonne foi et ne peut donner lieu raisonnablement à la suspension de l'effet de la clause résolutoire ou encore à des délais de paiement.
Il ressort des pièces produites que si postérieurement à la délivrance de l'assignation, des paiements sont intervenus, toutefois, la cour relève que depuis octobre 2025, la SAS [I] Optique ne justifie plus d'aucun paiement et ne démontre pas non plus l'existence de démarches effectives pour vendre le fonds de commerce.
Par conséquent, il convient de débouter la SAS [I] Optique de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délai de paiement.
Sur la demande d'expulsion
Par l'effet du jeu de la clause résolutoire, il est acquis que la SAS [I] Optique est depuis le 22 février 2025, occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail, de sorte que la SCI Sabelle est fondée à en obtenir l'expulsion avec le concours de la force publique le cas échéant, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance déférée de ce chef.
Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SAS [I] Optique succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.
Les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance rendue le 12 août 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis, en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Dit que l'indemnité d'occupation d'un montant de 1.642,98 euros par mois est due par la SAS [I] Optique à la SCI Sabelle à compter du 23 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la condamne au paiement de ladite somme.
Juge que la somme globale de 6.500 euros payée par la SAS [I] Optique postérieurement à la décision critiquée viendra en déduction des montants précités au titre des provisions à valoir sur les loyers impayés et sur les indemnités d'occupation.
Déboute la SAS [I] Optique de ses demandes aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.
Condamne la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne la SAS [I] Optique aux dépens d'appel.
La Greffière, La Présidente,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le greffier.
N°
S.A.S. [I] OPTIQUE
C/
S.C.I. SCI SABELLE
COPIE EXÉCUTOIRE
copie exécutoire
le 10 septembre 2026
à
Me Beucher
Me Peres
FM
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/05046 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JQUY
ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] DU 12 AOUT 2025 (référence dossier N° RG 25/00135)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.S. [I] OPTIQUE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel BEUCHER, avocat au barreau de SENLIS
ET :
INTIMEE
S.C.I. SCI SABELLE Société civile immobilière au capital de 1.524,49 euros, immatriculée au RCS de BEAUVAIS sous le numéro 378 333 546, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Juin 2026 devant Mme Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.
GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 10 Septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
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DECISION
La SCI Sabelle est propriétaire d'un immeuble situé à Chambly (60139) comprenant un local commercial.
Par un acte en date du 8 juin 2017, la société SHYA Optique a renouvelé le bail commercial conclu avec la SCI Sabelle dudit local pour une durée de 9 années.
Par un acte en date du 29 août 2017, la société SHYA Optique a cédé son fonds de commerce et le bail commercial attaché à la SAS [I] Optique.
Par un exploit en date du 21 janvier 2025, la SCI Sabelle a fait délivrer à la SAS [I] Optique un commandement de payer la somme de 17.258,41 euros visant la clause résolutoire du bail.
Par un acte en date du 2 avril 2025, la SCI Sabelle a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Senlis la SAS [I] Optique, demandant à ce que soit constatée la résiliation du bail consenti, à ce que soit ordonnée l'expulsion de la SAS [I] Optique sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à ce que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 18.901,39 euros au titre du solde des loyers et accessoires impayés avec intérêts au taux légal, la somme de 1.890,14 euros au titre de la pénalité contractuelle, la somme de 70,28 euros au titre de l'indemnité d'occupation, et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par une ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a':
- constaté la résiliation par l'effet de la clause résolutoire à compter du 22 février 2025 du bail renouvelé en date du 8 juin 2017 sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 4] entre les parties,
- dit que la SAS [I] Optique devra libérer les lieux et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 4.549,32 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés à la date de résiliation du bail le 22 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 9.202,96 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due du 23 février 2025 à la date de la présente ordonnance,
- rejeté l'application des pénalités contractuelles,
- condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 23 octobre 2025, la SAS [I] Optique a interjeté appel de cette décision.
Par une décision rendue le 26 mars 2026, la première présidente de cette cour a ordonné la suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance de référé du 12 août 2025, dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Sabelle aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 mars 2026, la SAS [I] Optique conclut à l'infirmation de l'ordonnance entreprise et demande à la cour de :
- dire qu'il existe des contestations sérieuses rendant incompétent le juge des référés.
- subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé en date du 8 juin 2017 et l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative en 24 mensualités en plus du loyer courant.
Elle sollicite en outre la condamnation de la SCI Sabelle à lui payer la somme de 3.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 mai 2026, la SCI Sabelle conclut à la confirmation du jugement déféré sauf du chef des montants des arriérés de loyers et de l'indemnité d'occupation et demande à la cour de condamner la SAS [I] Optique à lui payer':
- la somme de 22.039,10 euros au titre des arriérés de loyer et d'indemnité d'occupation,
- une indemnité d'occupation à la somme de 54,76 euros qui sera due par jour de retard à compter du 6 mai 2026 et jusqu'au départ effectif de la SAS [I] Optique,
- la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail commercial
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS [I] Optique soutient qu'il existe des contestations sérieuses rendant irrecevable la procédure en référé, dans la mesure où elle n'a pas été en mesure de vérifier le montant des appels de loyers, ces derniers lui étant rarement adressés. Elle indique qu'elle ne peut pas vérifier le montant de l'indexation du loyer calculé par le bailleur et la quote-part de taxe foncière qui lui est réclamée.
La SCI Sabelle réplique que la clause résolutoire est acquise, faute pour la preneuse d'avoir réglé le montant minimal du loyer prévu au contrat et précise qu'un mois après le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, la SAS [I] Optique accusait un retard de loyer conséquent d'un montant de 17.258,41 euros.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que':
- la SCI Sabelle est propriétaire à Chambly d'un immeuble situé [Adresse 3] comprenant un local commercial loué à la société Shya optique suivant bail authentique renouvelé en date du 8 juin 2017, le contrat prévoyant une révision annuelle de loyers sur la base de l'indice des prix des locaux commerciaux,
- par acte authentique du 29 août 2017 la société Shya optique a cédé son fonds de commerce à la société [I] Optique, la SCI Sabelle est intervenue à l'acte et a accepté le cessionnaire comme nouveau locataire, de sorte qu'il est établi que les parties sont liées par le bail commercial renouvelé le 8 juin 2017.
Le commandement de payer signifié par acte du 21 janvier 2025 avec remise d'une copie à personne morale vise la clause résolutoire contenue dans le bail, conformément aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de la créance au 8 janvier 2025, portant sur des impayés de loyers depuis janvier 2023.
S'agissant des causes du commandement de payer, il y a lieu de souligner que la société [I] Optique ne conteste qu'une partie des sommes réclamées à savoir le montant de l'indexation et la quote-part de taxe foncière réclamée par le bailleur mais ne justifie pas s'être acquittée a minima du paiement intégral du loyer d'un montant mensuel de 1.183,78 euros ttc payable d'avance le premier de chaque mois (hors indexation et report de la quote-part de taxe foncière).
En effet, postérieurement à la délivrance de l'assignation en date du 2 avril 2025 et de l'ordonnance critiquée du 12 août 2025, elle a versé à la SCI Sabelle les sommes de 7.000 euros le 24 avril 2025, 7.000 euros le 23 mai 2025 et 3.500 euros le 18 juillet 2025, reconnaissant ainsi ne pas être à jour du paiement des loyers mis à sa charge depuis la signature du bail.
Il est ainsi démontré que la SAS [I] Optique ne s'est pas acquittée du paiement des loyers de base visés dans le commandement de payer, étant précisé que la carence du bailleur dans la communication des quittances de loyer n'exonère pas le preneur de son obligation de payer le loyer qui trouve son fondement dans le contrat de bail lui-même.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions de résiliation du bail sont réunies et que la clause résolutoire est acquise un mois après le commandement resté infructueux, soit depuis le 22 février 2025.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 22 février 2025.
Sur les demandes en paiement de la SCI Sabelle
En application de l'article 834 alinéa 2 du code de procédure civile, au vu du décompte annexé au commandement de payer du 21 janvier 2025 pour un montant de 17.258,41 euros (loyers et charges non payées intégralement depuis janvier 2023), du loyer dû en février 2025, jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire pour un montant de 1.290,91, et des paiements réalisés par la SAS [I] Optique, les 24 avril et 23 mai 2025, respectivement à hauteur de 7.000 euros, il convient de juger que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que la SAS [I] Optique était redevable de la somme de 4.549,32 euros au titre des loyers impayés, à titre de provision. En effet, l'indice d'indexation' du loyer ainsi que les charges sont expressément prévus dans le bail liant les parties, de sorte que le calcul appliqué par la bailleresse ne souffre d'aucune contestation sérieuse.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme provisionnelle de 4.549,32 euros au titre des loyers impayés au jour de l'acquisition de la clause résolutoire.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, la SAS [I] Optique est occupante sans droit ni titre des locaux dont s'agit depuis le 22 février 2025, aussi elle est redevable d'une somme équivalant au minimum au montant du loyer mensuel de 1.642,98 euros.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle fixé l'indemnité d'occupation due à titre de provision à la somme de 1.642,98 euros par mois (soit la somme de 9.202,96 euros au 12 août 2025) et de préciser que cette somme mensuelle sera due jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ailleurs, il est justifié que postérieurement à l'ordonnance critiquée, la SAS [I] Optique a réglé la somme de 3.500 euros le 18 juillet 2025 et la somme de 3.000 euros le 17 octobre 2025.
Aussi, il y a lieu de juger que ces deux versements seront imputés au jour de leur règlement par la SCI sur le récapitulatif des sommes dues car le montant global de 6.500 euros est insuffisant pour apurer les loyers impayés et les indemnités d'occupation arrêtés au jour de l'ordonnance entreprise.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause
Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge.
La SAS [I] Optique sollicite un délai de paiement de 24 mois et expose qu'elle chercher actuellement à vendre son fonds de commerce, de sorte qu'il lui est impératif de conserver le bail commercial lequel constitue un élément essentiel du fonds de commerce.
Elle souligne qu'elle a tout fait pour rechercher une issue amiable au litige, et qu'elle a procédé a des paiements postérieurement à l'assignation pour un montant total de 20.500 euros, de sorte que la dette locative à ce jour est bien moindre.
La SCI Sabelle souligne que la SAS [I] Optique se maintient dans les lieux alors que le dernier paiement est intervenu au mois d'octobre 2025, comportement qui exclut nécessairement la bonne foi et ne peut donner lieu raisonnablement à la suspension de l'effet de la clause résolutoire ou encore à des délais de paiement.
Il ressort des pièces produites que si postérieurement à la délivrance de l'assignation, des paiements sont intervenus, toutefois, la cour relève que depuis octobre 2025, la SAS [I] Optique ne justifie plus d'aucun paiement et ne démontre pas non plus l'existence de démarches effectives pour vendre le fonds de commerce.
Par conséquent, il convient de débouter la SAS [I] Optique de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délai de paiement.
Sur la demande d'expulsion
Par l'effet du jeu de la clause résolutoire, il est acquis que la SAS [I] Optique est depuis le 22 février 2025, occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail, de sorte que la SCI Sabelle est fondée à en obtenir l'expulsion avec le concours de la force publique le cas échéant, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Par conséquent, il convient de confirmer l'ordonnance déférée de ce chef.
Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SAS [I] Optique succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.
Les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance rendue le 12 août 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis, en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Dit que l'indemnité d'occupation d'un montant de 1.642,98 euros par mois est due par la SAS [I] Optique à la SCI Sabelle à compter du 23 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la condamne au paiement de ladite somme.
Juge que la somme globale de 6.500 euros payée par la SAS [I] Optique postérieurement à la décision critiquée viendra en déduction des montants précités au titre des provisions à valoir sur les loyers impayés et sur les indemnités d'occupation.
Déboute la SAS [I] Optique de ses demandes aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.
Condamne la SAS [I] Optique à payer à la SCI Sabelle la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne la SAS [I] Optique aux dépens d'appel.
La Greffière, La Présidente,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le greffier.