CA Lyon, 8e ch., 9 septembre 2026, n° 24/01255
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/01255 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PPCO
Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond
du 09 janvier 2024
RG : 23/00556
[W]
C/
[R]
[G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 09 Septembre 2026
APPELANT :
M. [B] [W]
né le 15 Mai 1965 à [Localité 2] (59)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Laurent DUZELET de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMÉS :
1° Mme [T] [R]
née le 08 Septembre 1977 à [Localité 4] (62)
[Adresse 2]
[Localité 3]
2° M. [N] [G]
né le 14 Septembre 1979 à [Localité 5] (26)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Aymeric CURIS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Juin 2026
Date de mise à disposition : 09 Septembre 2026
Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Nathalie LAURENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé du 1er mai 2017, M. [B] [W] a consenti à M. [N] [G] et Mme [T] [R] le bail d'un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 650 €, hors charges.
Le tènement dont M. et Mme [W] sont propriétaires contient leur exploitation fermière, l'EARL [W] ainsi que deux habitations : le logement donné à bail et une autre bâtisse constituant le logement de ceux-ci.
Le bail stipule 'un droit de passage du propriétaire pour accès à sa cave par la cour' rattachée au bien loué.
Par lettre recommandée avec AR du 10 mars 2022, le conseil de M. [W] a mis en demeure ses locataires d'user paisiblement des lieux loués notamment en cessant de porter atteinte au droit de passage du bailleur.
Des échanges entre avocats s'en sont suivis, les locataires invoquant des manquements du bailleur à ses obligations ainsi que des troubles anormaux de voisinage.
Par acte du 3 mai 2022, M. [W] a fait délivrer à M. [G] et Mme [R] un congé pour reprise des lieux, pour le 30 avril 2023, motivé par sa 'volonté de reprendre le logement au bénéfice de son fils, M. [W] [P], domicilié [Adresse 3] à [Localité 8]'.
Par acte du 28 novembre 2022, M. [G] et Mme [R] ont fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône en nullité du-dit congé.
Par jugement contradictoire du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :
- rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux du voisinage ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ;
- déclaré non valide le congé pour vendre délivré le 3 mai 2022 ;
- constaté que l'ensemble des demandes subséquentes de M. [W] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion sont devenues sans objet ;
- condamné solidairement M. [G] et Mme [R] à payer à M. [W] la somme de 321 € au titre de la vidange de la fosse septique ;
- rejeté la demande de M. [W] au titre du préjudice moral ;
- rejeté la demande de M. [G] et Mme [R] au titre des frais irrépétibles ;
- condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [R] et Mme [G] au paiement des dépens ;
- dit que le procès-verbal de constat en date du 8 avril 2021 ne saurait être inclus dans les dépens ;
- rejeté les autres demandes ;
- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée le 14 février 2024, M. [W] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions enregistrées au RPVA le 6 mai 2026, M. [W] demande à la cour :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré le congé pour vendre du 3 mai 2022 non-valide, en ce qu'il a constaté l'ensemble des demandes subséquentes de M. [W] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion devenues sans objet et rejeté la demande de M. [W] au titre de son préjudice moral ;
Statuant à nouveau,
Constater la validité du congé en date du 3 mai 2022 ;
Constater que Mme [R] a quitté les lieux loués ;
Ordonner l'expulsion de M. [G], occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2023, ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique pour y procéder ;
Condamner solidairement M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges en vigueur au jour de la décision ;
Condamner solidairement M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice moral subi par lui ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux de voisinage, des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles ;
Rejeter l'intégralité des autres demandes de M. [G] et Mme [R] ;
Condamner in solidum M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum M. [G] et Mme [R] aux entiers dépens.
Par conclusions enregistrées au RPVA le 5 mai 2026, M. [G] et Mme [R] demandent à la cour :
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
Déclaré non valide le congé pour vendre délivré le 3 mai 2022,
Constaté que l'ensemble des demandes subséquentes de M. [L] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion sont devenues sans objet,
Rejeté la demande de M. [W] au titre du préjudice moral ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
Rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux du voisinage,
Rejeté la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles,
Condamné solidairement M. [G] et Mme [R] à payer à M. [W] la somme de 321 € au titre de la vidange et de la fosse septique,
Rejeté la demande de M. [G] et Mme [R] au titre des frais irrépétibles,
Rejeté les autres demandes,
Condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement des dépens ;
Et, statuant à nouveau,
In limine litis,
Ordonner le retrait des débats de la pièce adverse n°2 compte tenu de l'obtention déloyale de cette pièce obtenue en portant atteinte au respect de la vie privée de M. [G] et Mme [R] ;
Au fond,
1) Responsabilité contractuelle,
Juger que M. [W] a manqué à son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible au preneur compte tenu du matériel et de la moto qu'il stocke dans la cave des locataires ;
En conséquence,
Ordonner l'enlèvement du matériel et de la moto stockée dans la cave de M. [G] et Mme [R] sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible en faisant fi de l'unique droit de passage dont il dispose pour rejoindre son autre cave, en s'introduisant sur le terrain donné à bail ;
Juger que M. [W] a manqué à l'obligation d'entretien de la chose louée compte tenu de l'effondrement du mur et de l'absence d'entretien des tilleuls ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis ;
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 400 € correspondant à la facture du taillage des deux tilleurs avec évacutation des végétaux du 27 mars 2024 ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance conforme compte tenu de l'absence de pompe à chaleur dans le logement ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance conforme compte tenu de l'absence de VMC ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis compte tenu du défaut de délivrance conforme de la chose louée ;
2) Responsabilité délictuelle,
Juger que M. [W] est responsable de troubles anormaux de voisinage compte tenu des nuisances sonores, des nuisances olfactives ainsi que du défaut d'adressage ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis de nature délictuelle ;
3) Violation de la vie privée, violation de l'intimé, préjudice moral, harcèlement moral et dénonciation calomnieuse,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral ;
En tout état de cause,
Rejeter les demandes contraires de M. [W] formulées à l'encontre de M. [G] et Mme [R] ;
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d'émolument prévus à l'article 444-32 du code de commerce et les frais relatifs au constat d'huissier du 27 mai 2024 d'un montant de 489,20 €.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de retrait d'une pièce
Selon l'article1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.
L'article 9 du même code prévoit que chacun a droit au respect de sa vie privée et que les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l'intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s'il y a urgence, être ordonnées en référé.
M. [G] et Mme [R] font valoir que le procès-verbal de constat dressé par Me [U] le 8 avril 2021 et versée aux débats par l'intimé au titre de sa pièce n°2 a été réalisé en violation de leur droit au respect de la vie privée, dès lors que le commissaire de justice s'est rendu à leur domicile sans leur autorisation et y a pris des photographies de leur domicile à leur insu. Ils ajoutent avoir adressé un courriel à ce titre à la Chambre départementale des huissiers de justice le 19 avril 2021.
M. [W] soutient que cette demande n'est pas fondée et qu'elle est au demeurant irrecevable car nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, alors que le-dit procès-verbal a été communiqué en première instance sans que M. [G] et Mme [R] ne fassent de demande de retrait.
Sur ce,
Si la contestation pour atteinte à la vie privée à hauteur d'appel d'une pièce d'ores et déjà versée aux débats en première instance sans qu'une telle atteinte ne soit invoquée ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable mais un moyen nouveau recevable, il n'en demeure pas moins que le fait de ne pas avoir soulevé ce moyen en première instance invalide l'atteinte invoquée qui n'est au demeurant nullement établie par les intimés, alors que le commissaire de justice a seulement emprunté le chemin d'accès à la cave constituant l'assiette du droit de passage du bailleur et pris des photographies d'un mur en pierre et de la végétation située sur la parcelle louée.
La cour rejette la demande de retrait du procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2021.
Sur la validité du congé
Selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Le premier juge a retenu que si le congé délivré à M. [G] et Mme [R] le 3 mai 2022 était motivé par la volonté du bailleur de reprendre le logement au bénéfice de son fils et de l'entreprise de ce dernier, il ressortait toutefois des éléments versés aux débats que M. [W] avait publié une annonce le 30 mai 2022 pour la vente de l'ensemble immobilier, incluant le logement du repreneur situé sur l'exploitation, en sorte que le congé donné ne pouvait qu'être qualifié de frauduleux et invalidé.
M. [W] soutient que l'objet du congé était réel et sérieux au jour de sa délivrance et le demeure toujours, dès lors que son fils, [P] [W], qui vit encore au domicile de ses parents, souhaite s'installer dans le logement loué, avec sa compagne, à proximité de son entreprise de fabrication de biscuits qu'il a créée et établie au domicile de ses parents et qui est devenue la société 'La Louiscuiterie' et bénéfice aujourd'hui d'un bail commercial au sein du tènement immobilier de L'EARL [W].
Rappelant que le-dit tènement avec les deux habitations est situé sur cette exploitation, il indique qu'âgé de 60 ans, il avait pour projet de vendre celle-ci, avec son propre domicile, ainsi visé dans l'annonce initiale, tandis que le logement loué à M. [G] et Mme [R] n'y était pas visé. Il précise que le projet a ensuite évolué et que la vente ne portait plus que sur l'exploitation agricole, comme en témoigne l'annonce publiée par la chambre de l'agriculture énonçant clairement 'logement à trouver dans les environs'.
Il soutient que les circonvolutions des intimés autour de la surface sont sans objet dès lors que le congé n'a pas été délivré pour vendre comme le bailleur aurait pu le souhaiter initialement en cas de vente de son exploitation, mais bien pour reprise du fait de la création a posteriori de l'entreprise de son fils et de l'aspiration de ce dernier à s'établir à titre personnel à côté de son outil de travail. Il fait valoir que les intimés se prévalent de visites survenues en 2019, soit 3 ans avant, alors que le projet du bailleur n'était pas à l'époque de laisser à son fils le logement, lequel n'avait pas encore créé son entreprise.
Il ajoute que si l'annonce qu'il invoque ne comporte pas de date, le mandat exclusif de vente du 8 novembre 2023 ne porte que sur l'exploitation et sur aucun logement, étant précisé qu'à ce jour, l'exploitation n'est plus à vendre.
Il estime ainsi que rien ne permet de douter du caractère réel et sérieux du congé délivré pour les besoins de l'établissement de son fils et sollicite en conséquence l'expulsion des locataires ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux.
M. [G] et Mme [R] qui observent que le congé a été délivré consécutivement au litige opposant les parties, invoquent une offre de vente en ligne datée du 30 mai 2022, émanant de L'EARL [W] qui avait pour objet une exploitation en volailles fermières avec transformation, avec la précision que le logement situé sur l'exploitation était compris dans l'offre, en sorte que le motif du congé est contredit par cette offre de vente et destiné à 'se débarrasser de ses locataires' et qu'il est donc frauduleux.
Ils font en outre valoir que M. [W] a organisé des visites pour l'estimation du domaine en février 2019 et que le 20 juin 2019, il a réitéré sa demande auprès des locataires pour faire visiter le logement.
Ils précisent que :
- la première annonce de vente publiée le 30 mai 2022 mentionne une maison de 385 m2, ce qui correspond à la superficie totale des deux logements, soit 270 m² pour le domicile du bailleur et 120 m² pour le logement loué,
- la deuxième offre du 12 décembre 2022 inclut encore le logement du repreneur situé dans l'exploitation,
- la 3ème offre du 9 janvier 2023 contient des photographies de leur jardin.
Sur ce,
La cour rappelle que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise doit être déterminé à la date de sa délivrance ou de son échéance et qu'il appartient à celui qui l'invoque d'en rapporter la preuve.
Le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils sont de nature à établir l'intention réelle du bailleur.
Il est acquis que le bailleur a mis en vente son exploitation par annonce publiée le 30 mai 2022, soit très peu de temps après la délivrance du congé, offre comprenant le logement situé sur l'exploitation, avec la mention 'maison de 385 m², en fonction du projet', surface dont M. [W] ne conteste pas qu'elle correspond aux deux logements réunis. Il y a lieu d'en conclure que même si les lieux loués consistent en un autre logement situé sur l'exploitation, ils sont inclus dans l'offre de vente, ce qui remet en cause la reprise des lieux loués par le fils du bailleur comme motif du congé et ce d'autant plus que ce dernier explique qu'il s'agissait pour son fils de loger à proximité de son entreprise artisanale alors domiciliée chez ses parents, domicile faisant assurément partie de l'offre de vente du 30 mai 2022.
Bien que le projet ait depuis changé, que le mandat de vente du 8 novembre 2023 versé aux débats ne vise plus de logement et que l'annonce publiée par la chambre de l'agriculture également versée aux débats mais non datée indique qu'un logement est à trouver pour le repreneur, ces deux pièces postérieures tant à la date de délivrance du congé, qu'à celle de sa prise d'effet, ne remettent pas en cause l'intention réelle du bailleur, de même que le bail commercial entre l'EARL [W] et la SARL La Louiscuiterie, même si la date est également manquante.
L'ensemble de ces éléments sont de nature à exclure le caractère réel et sérieux du motif du congé, délivré au surplus dans un contexte de reproches réciproques entre preneurs et bailleur.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré non valide le congé délivré le 3 mai 2022 et constaté le caractère sans objet des demandes subséquentes de M. [W], sauf à corriger l'erreur de plume commise, en ce qu'il s'agit d'un congé délivré pour reprise et non pour vendre.
Sur le préjudice moral de M. [W]
Selon l'article1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
M. [W] soutient que même s'il a strictement respecté le cadre de ses obligations contractuelles et systématiquement répondu aux demandes de ses locataires, il a dû faire face à un climat agressif, violent et anxiogène du fait de la configuration des lieux et qu'il a déposé une plainte le 11 août 2020 pour des faits de violence, ainsi que deux mains courantes des 25 mars et 29 mai 2021 pour des incivilités et invectives rendant son quotidien invivable ainsi que le blocage de l'accès aux caves et l'interdiction du passage. Il ajoute avoir également déposé deux plaintes les 22 août et 5 septembre 2023, s'étant vu délivrer, dans le cadre de cette dernière plainte, un certificat médical prescrivant une ITT de 10 jours.
Il indique que son médecin atteste qu'il a été victime d'un infarctus du myocarde qui pourrait avoir été causé par la situation mais également de troubles du sommeil impliquant une prise quotidienne de somnifères. Il verse aux débats plusieurs attestations qu'il estime relater la dégradation de son état de santé et son état de stress.
M. [G] et Mme [R] qui invoquent les manquements de leur bailleur à ses obligations contestent les violences et invectives dont M. [W] se prévaut, alors qu'ils ne se rencontrent que rarement du fait de l'indépendance des entrées. Ils invoquent des enregistrements de vidéo-surveillance remettant en cause les mains courantes s'agissant notamment de la récupération de sa moto par [P] [W], fils de leur bailleur. Ils ajoutent que les forces de l'ordre sont intervenues chez eux à plusieurs reprises sans avoir rien constaté.
Ils précisent que Mme [R] a également porté plainte à son tour pour dénonciation calomnieuse à la suite de la plainte de M. [W] du 5 septembre 2023 qui n'a eu aucune suite.
Concernant le certificat médical, ils font valoir qu'il est précisé que l'infarctus 'peut' avoir été causé par la situation, mais qu'aucun lieu de causalité n'est affirmé par le médecin. Les intimés précisent que M. [W] a de graves problèmes de santé et de tension, dont un staphylocoque pulmonaire et un cancer des poumons, et qu'ils ne peuvent en être à l'origine.
Sur ce,
En se fondant sur les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, M. [W] rattache les manquements qu'il impute à ses locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués.
La cour retient que malgré les plaintes et mains courantes déposées (pour des faits de violence, d'injures, de harcèlement notamment), les attestations versées aux débats qui relatent l'état de stress dans lequel M. [W] se trouve, ainsi que le certificat médical du 7 décembre 2022 dont il résulte que M. [W] souffre d'une surcharge émotionnelle, d'importants troubles du sommeil nécessitant l'utilisation quotidienne de somnifères et qu'il a été victime d'un infractus du myocarde qui pourrait être en lien avec cet état, ainsi que le certificat médical du 4 septembre 2023 retenant une ITT de 10 jours pour des douleurs thoraciques, signes d'anxiété et troubles du sommeil, les fautes reprochées à ses locataires et plus encore leur lien de causalité avec son état moral et de santé dont la réalité n'est pas douteuse, ne sont pas suffisamment établis pour que leur responsabilité soit engagée, alors que les reproches sont réciproques, M. [G] et Mme [R] se plaignant notamment du caractère calomnieux des-dites plaintes et d'atteintes à leur droit de jouissance paisible des lieux ainsi que de troubles anormaux de voisinage, comme ci-après évoqué.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance
La cour rappelle que l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002, c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives. Il a également l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.
Les articles 7b, 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce, les manquements contractuels invoqués par les locataires relèvent tous de l'article 6 qui concentre à lui seul 'l'obligation de délivrance' du bailleur.
Sur le manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux
M. [G] et Mme [R] rappellent que le bail porte sur le logement, ainsi que la cave, la cour et le jardin et qu'une clause accorde un droit de passage au propriétaire pour accéder à sa cave par la cour, étant précisé d'une part que ce droit de passage est réservé au bailleur exclusivement, d'autre part que seule la cave située dans la cour et réservée au bailleur est concernée par ce droit de passage, tandis que la cave commune au bailleur et aux preneurs situées sous le logement de ces derniers ne nécessite pas de l'utiliser.
Ils soutiennent que pour autant, M. [W] envoie ses salariés stocker ou récupérer du matériel dans sa cave via leur cour ayant une vue directe sur leur logement ce qui porte atteinte à leur vie privée et leur intimité, qu'il traverse leur jardin avec des engins agricoles pour poser du matériel dans la cave commune située en dessous de leur logement, de même que son fils y entrepose sa moto, en passant également par le même jardin, ce qui a en outre pour effet de restreindre leur propre accessibilité à cette cave. Ils ajoutent que leur bailleur stocke au surplus du matériel dans leur cour et dans leur cave privative.
Ils déclarent avoir été contraints d'installer des caméras de surveillance donnant sur leur jardin afin de démontrer les abus de M. [W] et se prévalent en outre d'un procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2024 ainsi que de l'attestation de M. [M] qui confirment leurs dires. Ils estiment que leur bailleur s'immisce dans leur vie et cherche à les épier.
M. [W] soutient que seuls deux événements relatifs à la violation du droit de passage sur plus de 5 années de location sont invoqués en sorte que l'abus n'est donc pas caractérisé, le salarié ayant stationné son vélo attestant d'une erreur de sa part.
Il estime que l'installation de vidéo-surveillance est illégale en ce qu'elle n'est pas déclarée en préfecture et conduit à filmer les membres de la famille [W] à leur insu alors qu'ils exercent leur droit de passage, qui ne consiste pas en une occupation.
Il soutient que, dans la cave commune, il n'est entreposé qu'une faucheuse utilisée une fois par an ainsi qu'un groupe électrogène utilisé une à deux fois par an en cas de panne, alors que les locataires y déposent, quant à eux, de nombreux objets. Selon le bailleur, avec les relevés des compteurs qui s'y trouvent, il n'en résulte que 5 passages dans l'année, ce qui n'est pas davantage abusif.
Il fait valoir que le procès-verbal de constat d'huissier révèle que le matériel agricole et la moto de son fils sont effectivement entreposés dans la cave commune en sorte que la demande d'enlèvement de celle-ci sous astreinte n'est nullement justifiée.
Sur ce,
Il n'est pas justifié par les locataires de manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, alors qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment des captures d'écran de vidéo-surveillance le passage à quatre reprises à l'extrémité d'une bande de jardin dont les intimés revendiquent l'usage exclusif, en l'absence de précision dans le bail, située en contre-bas de leur habitation, de M. [W] (avec son chien et une fois avec son tracteur) ou de son fils avec sa moto qu'il pousse à la main pour l'entreposer dans la cave dont la jouissance commune est revendiquée par les preneurs et le bailleur, les images ne révélant pas de stockage de la moto ou de matériel agricole dans la cave contiguë dont les locataires ont la jouissance exclusive (accessible depuis le logement, par des escaliers), ni même de passage devant leur fenêtre, alors que plusieurs clichés montrent une personne non identifiable. Par ailleurs, il n'est justifié que d'un passage par la cour constituant l'assiette du droit de passage par un salarié de M. [W] qui atteste de son erreur, l'appelant en reconnaissant un second.
En outre, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2024 qu'une moto et du matériel agricole sont entreposés dans la cave commune, où il reste encore beaucoup de place, l'accès aux compteurs électriques n'étant nullement compromis au vu des photographies figurant au procès-verbal.
Il n'est ainsi révélé aucune immixtion dans la vie privée des intimés pas plus que les propos tenus par M. [M], ami des locataires ne sont corroborés par d'autres éléments.
Ces quelques passages ne suffisent pas à caractériser un manquement du bailleur à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.
Sur le défaut d'entretien de la chose louée
M. [G] et Mme [R] invoquent l'existence d'une bâche en plastique disposée par M. [W] à l'effet d'étouffer les mauvaises herbes et qui occasionne un préjudice esthétique et le fait que le mur de la demeure de M. [W] s'éboule et qu'un tas de sable se déverse dans l'entrée de leur habitation, comme cela a été constaté par procès-verbal du 27 mai 2024.
Ils dénoncent par ailleurs le défaut d'entretien par le bailleur des tilleuls situés sur la parcelle louée et ce depuis leur entrée dans les lieux, M. [W] ayant indiqué se charger lui-même de l'entretien des-dits arbres, avec son beau-père, instruction à laquelle ils se sont conformés. Ils indiquent avoir finalement fait appel à un paysagiste, en sorte qu'il a pu être constaté par le commissaire de justice que les deux tilleuls situés dans la cour sont entretenus mais qu'à l'arrière, il y a une abondance de lierre contre un mur en pierre, alors que sur le côté, la façade est dégagée de tout lierre et de toute végétation, les intimés précisant que l'abondance de lierre est située sur la propriété occupée par le bailleur.
M. [W] fait valoir que la bâche est située sur une zone d'épandage et destinée à lutter contre une espèce de plante invasive qui détériore les drains et regards et ajoute qu'en s'installant à côté d'une exploitation agricole, les locataires devaient en accepter les contraintes inhérentes.
Concernant le mur, il soutient que rien ne vient justifier le prétendu état de délabrement du mur, mis à part les déclarations de Mme [R], reprise par le commissaire de justice et rappelle que s'agissant d'un mur en pierres sèches, l'absence de joints entre les pierres est la base du principe constructif. Il ajoute que c'est le mur du voisin qui est rempli de lierre et non le sien.
Il soutient par ailleurs que la taille des arbres relève des obligations des locataires, en sorte qu'aucune demande de remboursement ne saurait être accueillie.
Enfin, M. [W] conteste les propos tenus par la seule mère de Mme [R] faisant état de ce que ses moutons envahissent la cour de sa fille.
Sur ce,
Il n'y a lieu de retenir, à ce stade, aucun manquement du bailleur à son obligation d'entretenir les lieux loués, alors que les désordres invoqués concernent principalement la propriété de M. [W] dont le défaut d'entretien pourrait tout au plus créer un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués qui n'est nullement rapporté qu'il s'agisse de la bâche sur un lieu d'épandage, étant rappelé que le logement occupé par les intimés est situé sur une exploitation agricole ou du tas de sable et de petits graviers situés en amont dont les conséquences sur la propriété louée telles qu'elles résultent des seuls dires de Mme [R] reprises par le commissaire de justice ne sont pas clairement établies, de même que leur provenance d'un mur éboulé chez le bailleur.
Par ailleurs, il est acquis que l'entretien de la végétation située sur l'emprise de la location incombe aux preneurs qui ne le contestent pas, ni ne justifient que leur bailleur avait donné une consigne inverse à celle résultant de la réglementation en vigueur. S'agissant du lierre, il est également situé sur la propriété de M. [W] (ou sur celle d'un autre voisin) en sorte que le défaut d'entretien de ce dernier ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués, pas plus qu'il ne provoque d'atteinte à la jouissance paisible des-dits lieux.
Enfin, comme l'indique M. [W], si ses moutons envahissaient régulièrement et à une heure matinale le jardin loué, comme indiqué par Mme [R] mère, les locataires l'auraient expressément invoqués dans leurs écritures et fait constater en bonne et due forme, ce qui n'est pas le cas et met à mal le caractère probant de cette attestation.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leurs demandes d'enlèvement du matériel et de la moto et indemnitaire ainsi qu'en remboursement de la facture de taillage des tilleuls et d'évacuation des déchets.
Sur l'absence de pompe à chaleur et de chauffage au sol
M. [G] et Mme [R] font valoir que le logement a fait l'objet de variations importantes de tension les contraignant à investir dans des stabilisateurs de tension dans l'attente de l'intervention de la société EDF, désordre dont M. [W] était parfaitement informé, au vu de l'échange de courriels versés aux débats, alors que les réparations n'ont été effectuées qu'en octobre 2018.
Ils soutiennent ne pas avoir eu de chauffage de mai 2017 à janvier 2019, en raison du dysfonctionnement de la pompe à chaleur suite à un incendie en 2010, ce qui a conduit le bailleur à faire installer un poêle à bois qui n'est pas conforme et qui est trop petit en sorte que les locataires n'ont pas de chauffage la nuit. Ils invoquent le courrier adressé le 14 janvier 2020 par leur assureur protection juridique Pacifica au bailleur dont il résulte que le chauffage au sol n'a jamais fonctionné malgré plusieurs interventions de son électricien et la signature d'un protocole d'accord en février 2019 qui n'a pas été exécuté. Ils estiment que ce dysfonctionnement du chauffage au sol par pompe à chaleur prévu au bail entraîne un préjudice financier au regard du coût de l'électricité.
Ils ajoutent ne toujours pas bénéficier de chauffage dans leur chambre, comme constaté par l'expert en octobre 2020, étant précisé que la pompe à chaleur a été déposée par la société Fluidelec en février 2020 en sorte qu'elle est neutralisée et qu'en raison du manque de puissance du poêle à bois, ils ont naturellement sollicité l'installation de radiateurs électriques.
Ils se prévalent d'attestations émanant de la famille de Mme [R] ainsi que du procès-verbal de constat du 27 mai 2024 faisant état d'une température de 20° et d'un sol froid. Ils ajoutent que M. [W] était informé de cette situation dès lors que le 25 avril 2017, ce dernier a écrit à ses locataires qu'il fallait plusieurs jours pour avoir une température normale avec le système de chauffage au sol.
Ils rappellent que le défaut de chauffage dans un local d'habitation relève de l'indécence de ce local et constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.
Concernant la tension électrique, le bailleur indique avoir géré ce problème depuis 2018 lequel était dû à un défaut de puissance du réseau et non à une problématique inhérente au bien lui-même.
S'agissant du chauffage, il fait valoir que le logement était inoccupé avant l'arrivée des intimés et que si la remise en route a généré des difficultés, celles-ci ont été réglées par l'intervention d'entreprises, s'étonnant que cette absence de chauffage pourtant ancienne n'ait donné lieu à aucune correspondance et ne soit invoquée que dans le cadre de la présente procédure.
Il ajoute que dans le rapport d'expertise amiable du 19 octobre 2020, l'expert de l'assureur de Mme [R] ne fait nullement état d'un problème persistant de chauffage et qu'a contrario, la société Fluidelec qui a mis en service la pompe à chaleur confirme que le dispositif est fonctionnel. Il soutient que si pour autant, il a accepté l'installation d'un système alternatif de chauffage c'est à dire un poêle à bois dont la non-conformité n'est nullement rapportée, c'est parce que ses locataires revendiquaient ne pouvoir payer l'électricité. Il indique avoir également consenti à l'installation d'un radiateur électrique.
Sur ce
Il est acquis compte tenu des déclarations concordantes des parties que les problèmes de stabilisation de la tension ont été réglés en 2018, après une intervention de la société EDF et rien ne permet de les imputer au bailleur.
L'expert amiable mandaté par la société Groupama, assureur du bailleur conclut dans son rapport du 19 octobre 2020 que le différend relatif au dysfonctionnement de la pompe à chaleur n'a plus lieu d'être aux dires des parties en raison de la dernière intervention en juillet 2020 de M. [O] de la société Fluidelec lequel a procédé contradictoirement à la mise en service de la pompe qui s'est avérée fonctionnelle, Mme [R] indiquant utiliser exclusivement le poêle à bois installé par son bailleur et non plus la pompe à chaleur qu'elle estime toujours en défaut. L'expert mandaté par la société Pacifica, assureur de protection juridique de Mme [R] conclut le même jour à un accord entre son assurée et le bailleur selon lequel, elle renonce à l'utilisation de la pompe à chaleur pour utiliser le poêle à bois et des radiateurs électriques. Il n'est pas davantage fait état d'un dysfonctionnement de la pompe.
Il en résulte que depuis juillet 2020, la pompe à chaleur est fonctionnelle et que pour palier son dysfonctionnement préalable malgré plusieurs interventions d'entreprises, le poêle à bois a été acquis par le bailleur, en février 2018 et installé en février 2019 ainsi qu'un radiateur à inertie en février 2020, à la place du radiateur de chauffage central qui a donc été neutralisé, dispositifs que les locataires préfèrent utiliser, quand bien même la pompe à chaleur est fonctionnelle raison pour laquelle ils ont été dispensés de contrat d'entretien du système de chauffage initial.
La persistance du dysfonctionnement de la pompe à chaleur ne résulte d'aucune pièce, en ce compris le procès-verbal de constat du 24 mai 2024 qui ne suffit nullement à l'établir, étant rappelé que les locataires préfèrent utiliser le poêle à bois dont ils n'ont jamais dénoncé le caractère insuffisant si ce n'est dans le cadre de la présente procédure d'appel. Enfin, l'absence de chauffage dans la chambre ne résulte d'aucune pièce.
Sur l'absence de VMC
M. [G] et Mme [R] dénoncent également l'absence de VMC pendant plus d'un an ce qui a engendré de l'humidité dans les lieux loués et de la moisissure, désordre qui a aggravé les problèmes respiratoires de M. [G] qui est allergique, alors que Mme [R] est invalide. Ils précisent que l'extracteur d'air préexistant ne fonctionnait que ponctuellement, lorsqu'ils allumaient la lumière et dans la seule salle de bains. Ils ajoutent que le bailleur a dû installer des prises d'air aux fenêtres alors non équipées.
Ils soutiennent que les équipements fournis par le bailleur ne remettent pas en cause l'altération de la jouissance paisible des lieux préalablement, alors que ce sont eux qui en 2018 ont contacté plusieurs sociétés pour effectuer les travaux et font valoir que de la moisissure a été constatée par le commissaire de justice en mai 2024 sur la grille, sur la fenêtre ainsi que dans l'angle de la chambre.
M. [W] soutient qu'il ignorait que le système de VMC était insuffisant dès lors que M. [G] et Mme [R] sont les premiers locataires du bail et que dès qu'il en a été informé il a fourni un déshumidificateur, puis fait réaliser des travaux en novembre 2018, en réponse au mail des locataires d'octobre 2018, ce qui témoigne du soin apporté aux demandes des locataires.
Concernant les moisissures, il estime qu'elles résultent du défaut d'entretien du bien par les preneurs dès lors qu'elles ne sont pas antérieurs à 2018 et donc à l'absence de VMC.
Sur ce,
La cour observe comme le premier juge que M. [W] a effectué en novembre 2018, à la demande de Mme [R] les travaux nécessaires à la mise en place d'une VMC et ce, après avoir fourni dans un premier temps, en novembre 2017, un déshumidificateur. Il n'en résulte aucun préjudice indemnisable pour les intimés qui ne justifient nullement des problèmes de santé dont ils se prévalent et ne sauraient imputer les traces de moisissures constatées en 2024 dans la chambre à l'absence de VMC alors qu'ils déclarent et démontrent que le bailleur a installé des prises d'air, lesquelles doivent être entretenues et ne dispensent pas d'aérer la pièce.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leur demande indemnitaire pour absence de chauffage au sol et de VMC.
Sur les autres désordres invoqués
M. [G] et Mme [R] invoquent au surplus un problème d'électricité dans la cave, de vélux fuyard, de dégât des eaux et de non-conformité de la cheminée pour lesquels ils ne forment aucune demande au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance ne visant que le chauffage et la VMC dans le dispositif de ses écritures, en sorte que la cour n'a pas à y répondre.
Sur les troubles anormaux de voisinage
En application de l'article 1240 du code civil, le trouble du voisinage est qualifié d'anormal lorsque, les désagréments litigieux excèdent « les inconvénients normaux de voisinage »
Sur les nuisances sonores et olfactives
M. [G] et Mme [R] invoquent les nuisances causées par le fait que M. [W] laisse son chien aboyer de façon continue y compris la nuit, qu'il use de son compresseur le samedi dès 6h à proximité immédiate de leur bâtisse, qu'il fasse usage de son tracteur tous les jours de la semaine dimanche compris et notamment le dimanche 2 juin 2024 comme cela résulte des images de vidéosurveillance et utilise son quad à longueur de journée de 6h à parfois 22h, la semaine, les week-end et jours fériés, et non pas seulement pour se rendre auprès de ses volailles, étant précisé que si les contraintes inhérentes à une exploitation agricole peuvent être admises, elles ne sauraient justifier des nuisances excessives, répétées et disproportionnées, portant atteinte à la jouissance paisible du logement.
Ils font également état des troubles sonores abusifs résultant du dysfonctionnement de la chaudière ce dont ils se sont plaints par mail du 13 février 2023 ainsi que des nuisances sonores émanant du [P] [W], fils du bailleur qui roule aux abords de leur habitation, ce dont Mme [R] lui a fait part par SMS du 9 août 2023, en lui demandant de rouler plus doucement.
Ils invoquent par ailleurs des nuisances olfactives, consistant en des odeurs d'essence qui se dégagent de la moto du fils de M. [W], ce qui a donné lieu à un échange de courriel du 26 juin 2023 ainsi qu'en des odeurs d'égouts ou d'épandage.
M. [W] conteste les troubles invoqués fondés sur la seule plainte des preneurs, étant rappelé qu'il est notoire qu'un agriculteur doit travailler les week-ends et jours fériés notamment pour nourrir ses animaux et observé que les locataires ont fait le choix de s'installer à côté d'une exploitation fermière.
Il précise que le quad lui sert pour se rendre auprès de ses volailles, trois fois par jour (pour les faire sortir de leur enclos, les y faire rentrer le soir et pour le ramassage des oeufs) et non pas tout au long de la journée et qu'il utilise très peu le tracteur compte tenu de ce qu'il gère une exploitation avicole, étant ajouté que la location est située au milieu d'un espace rural dans lequel de nombreux tracteurs circulent. Il conteste en outre le caractère anormal des aboiements du chien et soutient que les bruits de chaudière relèvent de l'invention.
S'agissant des odeurs, M. [W] soutient qu'aucune pièce n'est produite et que vivant sur place, il n'identifie pas les odeurs d'égouts alléguées.
Sur ce,
La cour rappelle que les exploitations agricoles même antérieures à la prise à bail ne sont pas exonérées de la responsabilité qu'elles encourent lorsque les nuisances générées par leur exploitation excèdent, par leur nature, leur récurrence et leur intensité et compte tenu de la situation des fonds, les inconvénients normaux de voisinage.
En l'espèce, les nuisances sonores invoquées ne sont pas rapportées à tout le moins dans l'intensité et la répétition dénoncées par les preneurs, qui ne versent aux débats outre leur propre plainte, que des attestations familiales ainsi que celle d'un ami, non corroborées par des éléments objectifs, s'agissant par définition de bruits émanant d'un agriculteur dans l'exercice de ses fonctions ou de la chaudière située dans la cave, pour laquelle ils ne justifient que d'un échange par SMS datant de mars 2022 et d'un mail de 2023.
Il en est de même des nuisances olfactives générées par l'usage de sa moto par [P] [W], alors que les images de vidéo-surveillance versées aux débats le montrent en train de pousser la-dite moto pour la rentrer dans la cave commune ou l'en sortir.
S'agissant enfin des odeurs, aucune pièce n'en justifie.
Sur le défaut d'adressage
M. [G] et Mme [R] exposent que sur internet l'EARL de M. et Mme [W] est indiquée se situer au [Adresse 2] à [Localité 9] en sorte que de nombreuses personnes et notamment des commerciaux; agents agricoles ou clients se rendent à leur domicile pensant y trouver cette société, aucune signalisation ne leur permettant de se rendre à la bonne adresse, ce qui résulte du procès-verbal de commissaire de justice du 27 mai 2024 au vu de la description qu'il fait des lieux.
M. [W] soutient que le site Infogreffe indique la bonne adresse de la société [W] et que la configuration des lieux ne laisse place à aucun doute, la signalisation étant assurée pour diriger les clients vers les locaux de la ferme.
Sur ce,
A supposer même qu'un risque de confusion existe entre le domicile des bailleurs et l'exploitation [W], le caractère à la fois répétitif et intense des visites faites par erreur chez les preneurs, pour caractériser l'anormalité du trouble supposerait de justifier d'innombrables et quotidiennes allées et venues, ce qui n'est pas le cas, alors que les constatations du commissaire de justice ne sont pas révélatrices d'un défaut total d'indication, puisqu'un panneau indiquant la ferme existe.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leur demande indemnitaire au titre des troubles anormaux de voisinage.
Sur la violation de la vie privée, de l'intimité, le préjudice moral, le harcèlement moral et la dénonciation calomnieuse
M. [G] et Mme [R] indiquent avoir déposé plainte le 7 avril 2021 contre M. [W] pour harcèlement moral au regard des dénonciations calomnieuses dont ils s'estiment victimes et avoir été contraints de déposer à nouveau plainte le 16 février 2024 pour dénonciation calomnieuse, compte tenu des agissements répétés de M. [W] à leur encontre.
Ils s'estiment victimes de l'acharnement de leur bailleur à les expulser depuis plusieurs années et déclarent avoir du faire face à l'intervention des forces de l'ordre à de multiples reprises et avoir subi des auditions, ce qui les a profondément marqués, leur causant un préjudice moral dont ils sollicitent l'indemnisation.
Le bailleur soutient que les troubles allégués sont purement et simplement fantaisistes.
Sur ce,
La cour retient qu'au-delà du caractère confus de cette demande indemnitaire au vu de son intitulé et des redondances qu'elle génère, il n'est rapporté aucun acharnement du bailleur à leur égard, y compris dans les plaintes qu'il a lui-même déposées lesquelles visent au demeurant l'acharnement des preneurs, étant précisé que la qualification pénale de dénonciation calomnieuse ne saurait être retenue dans la présente procédure.
Il ressort au contraire de celle-ci que M. [W] n'a eu de cesse de répondre aux demandes de ses locataires en faisant réparer la pompe à chaleur tout en installant dans l'attente un poêle à bois, en installant la VMC et plus largement en faisant intervenir systématiquement et rapidement des techniciens en fonctions des désordres dénoncés.
Sur les mesures accessoires
La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.
Succombant principalement, M. [G] et Mme [R] supporteront également les dépens d'appel, in solidum.
L'équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à M. [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel et de les débouter de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel,
Rejette la demande de retrait du procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2021, formée par M. [N] [G] et Mme [T] [R],
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [G] et Mme [T] [R] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [N] [G] et Mme [T] [R] à payer à M. [B] [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Déboute M. [N] [G] et Mme [T] [R] de leur demande sur ce fondement.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond
du 09 janvier 2024
RG : 23/00556
[W]
C/
[R]
[G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 09 Septembre 2026
APPELANT :
M. [B] [W]
né le 15 Mai 1965 à [Localité 2] (59)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Laurent DUZELET de la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMÉS :
1° Mme [T] [R]
née le 08 Septembre 1977 à [Localité 4] (62)
[Adresse 2]
[Localité 3]
2° M. [N] [G]
né le 14 Septembre 1979 à [Localité 5] (26)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Aymeric CURIS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Juin 2026
Date de mise à disposition : 09 Septembre 2026
Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Nathalie LAURENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé du 1er mai 2017, M. [B] [W] a consenti à M. [N] [G] et Mme [T] [R] le bail d'un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 650 €, hors charges.
Le tènement dont M. et Mme [W] sont propriétaires contient leur exploitation fermière, l'EARL [W] ainsi que deux habitations : le logement donné à bail et une autre bâtisse constituant le logement de ceux-ci.
Le bail stipule 'un droit de passage du propriétaire pour accès à sa cave par la cour' rattachée au bien loué.
Par lettre recommandée avec AR du 10 mars 2022, le conseil de M. [W] a mis en demeure ses locataires d'user paisiblement des lieux loués notamment en cessant de porter atteinte au droit de passage du bailleur.
Des échanges entre avocats s'en sont suivis, les locataires invoquant des manquements du bailleur à ses obligations ainsi que des troubles anormaux de voisinage.
Par acte du 3 mai 2022, M. [W] a fait délivrer à M. [G] et Mme [R] un congé pour reprise des lieux, pour le 30 avril 2023, motivé par sa 'volonté de reprendre le logement au bénéfice de son fils, M. [W] [P], domicilié [Adresse 3] à [Localité 8]'.
Par acte du 28 novembre 2022, M. [G] et Mme [R] ont fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône en nullité du-dit congé.
Par jugement contradictoire du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :
- rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux du voisinage ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ;
- déclaré non valide le congé pour vendre délivré le 3 mai 2022 ;
- constaté que l'ensemble des demandes subséquentes de M. [W] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion sont devenues sans objet ;
- condamné solidairement M. [G] et Mme [R] à payer à M. [W] la somme de 321 € au titre de la vidange de la fosse septique ;
- rejeté la demande de M. [W] au titre du préjudice moral ;
- rejeté la demande de M. [G] et Mme [R] au titre des frais irrépétibles ;
- condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [R] et Mme [G] au paiement des dépens ;
- dit que le procès-verbal de constat en date du 8 avril 2021 ne saurait être inclus dans les dépens ;
- rejeté les autres demandes ;
- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée le 14 février 2024, M. [W] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions enregistrées au RPVA le 6 mai 2026, M. [W] demande à la cour :
Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré le congé pour vendre du 3 mai 2022 non-valide, en ce qu'il a constaté l'ensemble des demandes subséquentes de M. [W] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion devenues sans objet et rejeté la demande de M. [W] au titre de son préjudice moral ;
Statuant à nouveau,
Constater la validité du congé en date du 3 mai 2022 ;
Constater que Mme [R] a quitté les lieux loués ;
Ordonner l'expulsion de M. [G], occupant sans droit ni titre depuis le 30 avril 2023, ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique pour y procéder ;
Condamner solidairement M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges en vigueur au jour de la décision ;
Condamner solidairement M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice moral subi par lui ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux de voisinage, des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles ;
Rejeter l'intégralité des autres demandes de M. [G] et Mme [R] ;
Condamner in solidum M. [G] et Mme [R] à verser à M. [W] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum M. [G] et Mme [R] aux entiers dépens.
Par conclusions enregistrées au RPVA le 5 mai 2026, M. [G] et Mme [R] demandent à la cour :
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
Déclaré non valide le congé pour vendre délivré le 3 mai 2022,
Constaté que l'ensemble des demandes subséquentes de M. [L] relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion sont devenues sans objet,
Rejeté la demande de M. [W] au titre du préjudice moral ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
Rejeté les demandes de M. [G] et Mme [R] au titre des troubles anormaux du voisinage,
Rejeté la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles,
Condamné solidairement M. [G] et Mme [R] à payer à M. [W] la somme de 321 € au titre de la vidange et de la fosse septique,
Rejeté la demande de M. [G] et Mme [R] au titre des frais irrépétibles,
Rejeté les autres demandes,
Condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum M. [G] et Mme [R] au paiement des dépens ;
Et, statuant à nouveau,
In limine litis,
Ordonner le retrait des débats de la pièce adverse n°2 compte tenu de l'obtention déloyale de cette pièce obtenue en portant atteinte au respect de la vie privée de M. [G] et Mme [R] ;
Au fond,
1) Responsabilité contractuelle,
Juger que M. [W] a manqué à son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible au preneur compte tenu du matériel et de la moto qu'il stocke dans la cave des locataires ;
En conséquence,
Ordonner l'enlèvement du matériel et de la moto stockée dans la cave de M. [G] et Mme [R] sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible en faisant fi de l'unique droit de passage dont il dispose pour rejoindre son autre cave, en s'introduisant sur le terrain donné à bail ;
Juger que M. [W] a manqué à l'obligation d'entretien de la chose louée compte tenu de l'effondrement du mur et de l'absence d'entretien des tilleuls ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis ;
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 400 € correspondant à la facture du taillage des deux tilleurs avec évacutation des végétaux du 27 mars 2024 ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance conforme compte tenu de l'absence de pompe à chaleur dans le logement ;
Juger que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance conforme compte tenu de l'absence de VMC ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis compte tenu du défaut de délivrance conforme de la chose louée ;
2) Responsabilité délictuelle,
Juger que M. [W] est responsable de troubles anormaux de voisinage compte tenu des nuisances sonores, des nuisances olfactives ainsi que du défaut d'adressage ;
En conséquence,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis de nature délictuelle ;
3) Violation de la vie privée, violation de l'intimé, préjudice moral, harcèlement moral et dénonciation calomnieuse,
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral ;
En tout état de cause,
Rejeter les demandes contraires de M. [W] formulées à l'encontre de M. [G] et Mme [R] ;
Condamner M. [W] à payer à M. [G] et Mme [R] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d'émolument prévus à l'article 444-32 du code de commerce et les frais relatifs au constat d'huissier du 27 mai 2024 d'un montant de 489,20 €.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de retrait d'une pièce
Selon l'article1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.
L'article 9 du même code prévoit que chacun a droit au respect de sa vie privée et que les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l'intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s'il y a urgence, être ordonnées en référé.
M. [G] et Mme [R] font valoir que le procès-verbal de constat dressé par Me [U] le 8 avril 2021 et versée aux débats par l'intimé au titre de sa pièce n°2 a été réalisé en violation de leur droit au respect de la vie privée, dès lors que le commissaire de justice s'est rendu à leur domicile sans leur autorisation et y a pris des photographies de leur domicile à leur insu. Ils ajoutent avoir adressé un courriel à ce titre à la Chambre départementale des huissiers de justice le 19 avril 2021.
M. [W] soutient que cette demande n'est pas fondée et qu'elle est au demeurant irrecevable car nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, alors que le-dit procès-verbal a été communiqué en première instance sans que M. [G] et Mme [R] ne fassent de demande de retrait.
Sur ce,
Si la contestation pour atteinte à la vie privée à hauteur d'appel d'une pièce d'ores et déjà versée aux débats en première instance sans qu'une telle atteinte ne soit invoquée ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable mais un moyen nouveau recevable, il n'en demeure pas moins que le fait de ne pas avoir soulevé ce moyen en première instance invalide l'atteinte invoquée qui n'est au demeurant nullement établie par les intimés, alors que le commissaire de justice a seulement emprunté le chemin d'accès à la cave constituant l'assiette du droit de passage du bailleur et pris des photographies d'un mur en pierre et de la végétation située sur la parcelle louée.
La cour rejette la demande de retrait du procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2021.
Sur la validité du congé
Selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Le premier juge a retenu que si le congé délivré à M. [G] et Mme [R] le 3 mai 2022 était motivé par la volonté du bailleur de reprendre le logement au bénéfice de son fils et de l'entreprise de ce dernier, il ressortait toutefois des éléments versés aux débats que M. [W] avait publié une annonce le 30 mai 2022 pour la vente de l'ensemble immobilier, incluant le logement du repreneur situé sur l'exploitation, en sorte que le congé donné ne pouvait qu'être qualifié de frauduleux et invalidé.
M. [W] soutient que l'objet du congé était réel et sérieux au jour de sa délivrance et le demeure toujours, dès lors que son fils, [P] [W], qui vit encore au domicile de ses parents, souhaite s'installer dans le logement loué, avec sa compagne, à proximité de son entreprise de fabrication de biscuits qu'il a créée et établie au domicile de ses parents et qui est devenue la société 'La Louiscuiterie' et bénéfice aujourd'hui d'un bail commercial au sein du tènement immobilier de L'EARL [W].
Rappelant que le-dit tènement avec les deux habitations est situé sur cette exploitation, il indique qu'âgé de 60 ans, il avait pour projet de vendre celle-ci, avec son propre domicile, ainsi visé dans l'annonce initiale, tandis que le logement loué à M. [G] et Mme [R] n'y était pas visé. Il précise que le projet a ensuite évolué et que la vente ne portait plus que sur l'exploitation agricole, comme en témoigne l'annonce publiée par la chambre de l'agriculture énonçant clairement 'logement à trouver dans les environs'.
Il soutient que les circonvolutions des intimés autour de la surface sont sans objet dès lors que le congé n'a pas été délivré pour vendre comme le bailleur aurait pu le souhaiter initialement en cas de vente de son exploitation, mais bien pour reprise du fait de la création a posteriori de l'entreprise de son fils et de l'aspiration de ce dernier à s'établir à titre personnel à côté de son outil de travail. Il fait valoir que les intimés se prévalent de visites survenues en 2019, soit 3 ans avant, alors que le projet du bailleur n'était pas à l'époque de laisser à son fils le logement, lequel n'avait pas encore créé son entreprise.
Il ajoute que si l'annonce qu'il invoque ne comporte pas de date, le mandat exclusif de vente du 8 novembre 2023 ne porte que sur l'exploitation et sur aucun logement, étant précisé qu'à ce jour, l'exploitation n'est plus à vendre.
Il estime ainsi que rien ne permet de douter du caractère réel et sérieux du congé délivré pour les besoins de l'établissement de son fils et sollicite en conséquence l'expulsion des locataires ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux.
M. [G] et Mme [R] qui observent que le congé a été délivré consécutivement au litige opposant les parties, invoquent une offre de vente en ligne datée du 30 mai 2022, émanant de L'EARL [W] qui avait pour objet une exploitation en volailles fermières avec transformation, avec la précision que le logement situé sur l'exploitation était compris dans l'offre, en sorte que le motif du congé est contredit par cette offre de vente et destiné à 'se débarrasser de ses locataires' et qu'il est donc frauduleux.
Ils font en outre valoir que M. [W] a organisé des visites pour l'estimation du domaine en février 2019 et que le 20 juin 2019, il a réitéré sa demande auprès des locataires pour faire visiter le logement.
Ils précisent que :
- la première annonce de vente publiée le 30 mai 2022 mentionne une maison de 385 m2, ce qui correspond à la superficie totale des deux logements, soit 270 m² pour le domicile du bailleur et 120 m² pour le logement loué,
- la deuxième offre du 12 décembre 2022 inclut encore le logement du repreneur situé dans l'exploitation,
- la 3ème offre du 9 janvier 2023 contient des photographies de leur jardin.
Sur ce,
La cour rappelle que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise doit être déterminé à la date de sa délivrance ou de son échéance et qu'il appartient à celui qui l'invoque d'en rapporter la preuve.
Le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils sont de nature à établir l'intention réelle du bailleur.
Il est acquis que le bailleur a mis en vente son exploitation par annonce publiée le 30 mai 2022, soit très peu de temps après la délivrance du congé, offre comprenant le logement situé sur l'exploitation, avec la mention 'maison de 385 m², en fonction du projet', surface dont M. [W] ne conteste pas qu'elle correspond aux deux logements réunis. Il y a lieu d'en conclure que même si les lieux loués consistent en un autre logement situé sur l'exploitation, ils sont inclus dans l'offre de vente, ce qui remet en cause la reprise des lieux loués par le fils du bailleur comme motif du congé et ce d'autant plus que ce dernier explique qu'il s'agissait pour son fils de loger à proximité de son entreprise artisanale alors domiciliée chez ses parents, domicile faisant assurément partie de l'offre de vente du 30 mai 2022.
Bien que le projet ait depuis changé, que le mandat de vente du 8 novembre 2023 versé aux débats ne vise plus de logement et que l'annonce publiée par la chambre de l'agriculture également versée aux débats mais non datée indique qu'un logement est à trouver pour le repreneur, ces deux pièces postérieures tant à la date de délivrance du congé, qu'à celle de sa prise d'effet, ne remettent pas en cause l'intention réelle du bailleur, de même que le bail commercial entre l'EARL [W] et la SARL La Louiscuiterie, même si la date est également manquante.
L'ensemble de ces éléments sont de nature à exclure le caractère réel et sérieux du motif du congé, délivré au surplus dans un contexte de reproches réciproques entre preneurs et bailleur.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré non valide le congé délivré le 3 mai 2022 et constaté le caractère sans objet des demandes subséquentes de M. [W], sauf à corriger l'erreur de plume commise, en ce qu'il s'agit d'un congé délivré pour reprise et non pour vendre.
Sur le préjudice moral de M. [W]
Selon l'article1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
M. [W] soutient que même s'il a strictement respecté le cadre de ses obligations contractuelles et systématiquement répondu aux demandes de ses locataires, il a dû faire face à un climat agressif, violent et anxiogène du fait de la configuration des lieux et qu'il a déposé une plainte le 11 août 2020 pour des faits de violence, ainsi que deux mains courantes des 25 mars et 29 mai 2021 pour des incivilités et invectives rendant son quotidien invivable ainsi que le blocage de l'accès aux caves et l'interdiction du passage. Il ajoute avoir également déposé deux plaintes les 22 août et 5 septembre 2023, s'étant vu délivrer, dans le cadre de cette dernière plainte, un certificat médical prescrivant une ITT de 10 jours.
Il indique que son médecin atteste qu'il a été victime d'un infarctus du myocarde qui pourrait avoir été causé par la situation mais également de troubles du sommeil impliquant une prise quotidienne de somnifères. Il verse aux débats plusieurs attestations qu'il estime relater la dégradation de son état de santé et son état de stress.
M. [G] et Mme [R] qui invoquent les manquements de leur bailleur à ses obligations contestent les violences et invectives dont M. [W] se prévaut, alors qu'ils ne se rencontrent que rarement du fait de l'indépendance des entrées. Ils invoquent des enregistrements de vidéo-surveillance remettant en cause les mains courantes s'agissant notamment de la récupération de sa moto par [P] [W], fils de leur bailleur. Ils ajoutent que les forces de l'ordre sont intervenues chez eux à plusieurs reprises sans avoir rien constaté.
Ils précisent que Mme [R] a également porté plainte à son tour pour dénonciation calomnieuse à la suite de la plainte de M. [W] du 5 septembre 2023 qui n'a eu aucune suite.
Concernant le certificat médical, ils font valoir qu'il est précisé que l'infarctus 'peut' avoir été causé par la situation, mais qu'aucun lieu de causalité n'est affirmé par le médecin. Les intimés précisent que M. [W] a de graves problèmes de santé et de tension, dont un staphylocoque pulmonaire et un cancer des poumons, et qu'ils ne peuvent en être à l'origine.
Sur ce,
En se fondant sur les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, M. [W] rattache les manquements qu'il impute à ses locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués.
La cour retient que malgré les plaintes et mains courantes déposées (pour des faits de violence, d'injures, de harcèlement notamment), les attestations versées aux débats qui relatent l'état de stress dans lequel M. [W] se trouve, ainsi que le certificat médical du 7 décembre 2022 dont il résulte que M. [W] souffre d'une surcharge émotionnelle, d'importants troubles du sommeil nécessitant l'utilisation quotidienne de somnifères et qu'il a été victime d'un infractus du myocarde qui pourrait être en lien avec cet état, ainsi que le certificat médical du 4 septembre 2023 retenant une ITT de 10 jours pour des douleurs thoraciques, signes d'anxiété et troubles du sommeil, les fautes reprochées à ses locataires et plus encore leur lien de causalité avec son état moral et de santé dont la réalité n'est pas douteuse, ne sont pas suffisamment établis pour que leur responsabilité soit engagée, alors que les reproches sont réciproques, M. [G] et Mme [R] se plaignant notamment du caractère calomnieux des-dites plaintes et d'atteintes à leur droit de jouissance paisible des lieux ainsi que de troubles anormaux de voisinage, comme ci-après évoqué.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance
La cour rappelle que l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002, c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, pourvu des équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement et d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives. Il a également l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.
Les articles 7b, 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce, les manquements contractuels invoqués par les locataires relèvent tous de l'article 6 qui concentre à lui seul 'l'obligation de délivrance' du bailleur.
Sur le manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux
M. [G] et Mme [R] rappellent que le bail porte sur le logement, ainsi que la cave, la cour et le jardin et qu'une clause accorde un droit de passage au propriétaire pour accéder à sa cave par la cour, étant précisé d'une part que ce droit de passage est réservé au bailleur exclusivement, d'autre part que seule la cave située dans la cour et réservée au bailleur est concernée par ce droit de passage, tandis que la cave commune au bailleur et aux preneurs situées sous le logement de ces derniers ne nécessite pas de l'utiliser.
Ils soutiennent que pour autant, M. [W] envoie ses salariés stocker ou récupérer du matériel dans sa cave via leur cour ayant une vue directe sur leur logement ce qui porte atteinte à leur vie privée et leur intimité, qu'il traverse leur jardin avec des engins agricoles pour poser du matériel dans la cave commune située en dessous de leur logement, de même que son fils y entrepose sa moto, en passant également par le même jardin, ce qui a en outre pour effet de restreindre leur propre accessibilité à cette cave. Ils ajoutent que leur bailleur stocke au surplus du matériel dans leur cour et dans leur cave privative.
Ils déclarent avoir été contraints d'installer des caméras de surveillance donnant sur leur jardin afin de démontrer les abus de M. [W] et se prévalent en outre d'un procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2024 ainsi que de l'attestation de M. [M] qui confirment leurs dires. Ils estiment que leur bailleur s'immisce dans leur vie et cherche à les épier.
M. [W] soutient que seuls deux événements relatifs à la violation du droit de passage sur plus de 5 années de location sont invoqués en sorte que l'abus n'est donc pas caractérisé, le salarié ayant stationné son vélo attestant d'une erreur de sa part.
Il estime que l'installation de vidéo-surveillance est illégale en ce qu'elle n'est pas déclarée en préfecture et conduit à filmer les membres de la famille [W] à leur insu alors qu'ils exercent leur droit de passage, qui ne consiste pas en une occupation.
Il soutient que, dans la cave commune, il n'est entreposé qu'une faucheuse utilisée une fois par an ainsi qu'un groupe électrogène utilisé une à deux fois par an en cas de panne, alors que les locataires y déposent, quant à eux, de nombreux objets. Selon le bailleur, avec les relevés des compteurs qui s'y trouvent, il n'en résulte que 5 passages dans l'année, ce qui n'est pas davantage abusif.
Il fait valoir que le procès-verbal de constat d'huissier révèle que le matériel agricole et la moto de son fils sont effectivement entreposés dans la cave commune en sorte que la demande d'enlèvement de celle-ci sous astreinte n'est nullement justifiée.
Sur ce,
Il n'est pas justifié par les locataires de manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, alors qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment des captures d'écran de vidéo-surveillance le passage à quatre reprises à l'extrémité d'une bande de jardin dont les intimés revendiquent l'usage exclusif, en l'absence de précision dans le bail, située en contre-bas de leur habitation, de M. [W] (avec son chien et une fois avec son tracteur) ou de son fils avec sa moto qu'il pousse à la main pour l'entreposer dans la cave dont la jouissance commune est revendiquée par les preneurs et le bailleur, les images ne révélant pas de stockage de la moto ou de matériel agricole dans la cave contiguë dont les locataires ont la jouissance exclusive (accessible depuis le logement, par des escaliers), ni même de passage devant leur fenêtre, alors que plusieurs clichés montrent une personne non identifiable. Par ailleurs, il n'est justifié que d'un passage par la cour constituant l'assiette du droit de passage par un salarié de M. [W] qui atteste de son erreur, l'appelant en reconnaissant un second.
En outre, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2024 qu'une moto et du matériel agricole sont entreposés dans la cave commune, où il reste encore beaucoup de place, l'accès aux compteurs électriques n'étant nullement compromis au vu des photographies figurant au procès-verbal.
Il n'est ainsi révélé aucune immixtion dans la vie privée des intimés pas plus que les propos tenus par M. [M], ami des locataires ne sont corroborés par d'autres éléments.
Ces quelques passages ne suffisent pas à caractériser un manquement du bailleur à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.
Sur le défaut d'entretien de la chose louée
M. [G] et Mme [R] invoquent l'existence d'une bâche en plastique disposée par M. [W] à l'effet d'étouffer les mauvaises herbes et qui occasionne un préjudice esthétique et le fait que le mur de la demeure de M. [W] s'éboule et qu'un tas de sable se déverse dans l'entrée de leur habitation, comme cela a été constaté par procès-verbal du 27 mai 2024.
Ils dénoncent par ailleurs le défaut d'entretien par le bailleur des tilleuls situés sur la parcelle louée et ce depuis leur entrée dans les lieux, M. [W] ayant indiqué se charger lui-même de l'entretien des-dits arbres, avec son beau-père, instruction à laquelle ils se sont conformés. Ils indiquent avoir finalement fait appel à un paysagiste, en sorte qu'il a pu être constaté par le commissaire de justice que les deux tilleuls situés dans la cour sont entretenus mais qu'à l'arrière, il y a une abondance de lierre contre un mur en pierre, alors que sur le côté, la façade est dégagée de tout lierre et de toute végétation, les intimés précisant que l'abondance de lierre est située sur la propriété occupée par le bailleur.
M. [W] fait valoir que la bâche est située sur une zone d'épandage et destinée à lutter contre une espèce de plante invasive qui détériore les drains et regards et ajoute qu'en s'installant à côté d'une exploitation agricole, les locataires devaient en accepter les contraintes inhérentes.
Concernant le mur, il soutient que rien ne vient justifier le prétendu état de délabrement du mur, mis à part les déclarations de Mme [R], reprise par le commissaire de justice et rappelle que s'agissant d'un mur en pierres sèches, l'absence de joints entre les pierres est la base du principe constructif. Il ajoute que c'est le mur du voisin qui est rempli de lierre et non le sien.
Il soutient par ailleurs que la taille des arbres relève des obligations des locataires, en sorte qu'aucune demande de remboursement ne saurait être accueillie.
Enfin, M. [W] conteste les propos tenus par la seule mère de Mme [R] faisant état de ce que ses moutons envahissent la cour de sa fille.
Sur ce,
Il n'y a lieu de retenir, à ce stade, aucun manquement du bailleur à son obligation d'entretenir les lieux loués, alors que les désordres invoqués concernent principalement la propriété de M. [W] dont le défaut d'entretien pourrait tout au plus créer un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués qui n'est nullement rapporté qu'il s'agisse de la bâche sur un lieu d'épandage, étant rappelé que le logement occupé par les intimés est situé sur une exploitation agricole ou du tas de sable et de petits graviers situés en amont dont les conséquences sur la propriété louée telles qu'elles résultent des seuls dires de Mme [R] reprises par le commissaire de justice ne sont pas clairement établies, de même que leur provenance d'un mur éboulé chez le bailleur.
Par ailleurs, il est acquis que l'entretien de la végétation située sur l'emprise de la location incombe aux preneurs qui ne le contestent pas, ni ne justifient que leur bailleur avait donné une consigne inverse à celle résultant de la réglementation en vigueur. S'agissant du lierre, il est également situé sur la propriété de M. [W] (ou sur celle d'un autre voisin) en sorte que le défaut d'entretien de ce dernier ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués, pas plus qu'il ne provoque d'atteinte à la jouissance paisible des-dits lieux.
Enfin, comme l'indique M. [W], si ses moutons envahissaient régulièrement et à une heure matinale le jardin loué, comme indiqué par Mme [R] mère, les locataires l'auraient expressément invoqués dans leurs écritures et fait constater en bonne et due forme, ce qui n'est pas le cas et met à mal le caractère probant de cette attestation.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leurs demandes d'enlèvement du matériel et de la moto et indemnitaire ainsi qu'en remboursement de la facture de taillage des tilleuls et d'évacuation des déchets.
Sur l'absence de pompe à chaleur et de chauffage au sol
M. [G] et Mme [R] font valoir que le logement a fait l'objet de variations importantes de tension les contraignant à investir dans des stabilisateurs de tension dans l'attente de l'intervention de la société EDF, désordre dont M. [W] était parfaitement informé, au vu de l'échange de courriels versés aux débats, alors que les réparations n'ont été effectuées qu'en octobre 2018.
Ils soutiennent ne pas avoir eu de chauffage de mai 2017 à janvier 2019, en raison du dysfonctionnement de la pompe à chaleur suite à un incendie en 2010, ce qui a conduit le bailleur à faire installer un poêle à bois qui n'est pas conforme et qui est trop petit en sorte que les locataires n'ont pas de chauffage la nuit. Ils invoquent le courrier adressé le 14 janvier 2020 par leur assureur protection juridique Pacifica au bailleur dont il résulte que le chauffage au sol n'a jamais fonctionné malgré plusieurs interventions de son électricien et la signature d'un protocole d'accord en février 2019 qui n'a pas été exécuté. Ils estiment que ce dysfonctionnement du chauffage au sol par pompe à chaleur prévu au bail entraîne un préjudice financier au regard du coût de l'électricité.
Ils ajoutent ne toujours pas bénéficier de chauffage dans leur chambre, comme constaté par l'expert en octobre 2020, étant précisé que la pompe à chaleur a été déposée par la société Fluidelec en février 2020 en sorte qu'elle est neutralisée et qu'en raison du manque de puissance du poêle à bois, ils ont naturellement sollicité l'installation de radiateurs électriques.
Ils se prévalent d'attestations émanant de la famille de Mme [R] ainsi que du procès-verbal de constat du 27 mai 2024 faisant état d'une température de 20° et d'un sol froid. Ils ajoutent que M. [W] était informé de cette situation dès lors que le 25 avril 2017, ce dernier a écrit à ses locataires qu'il fallait plusieurs jours pour avoir une température normale avec le système de chauffage au sol.
Ils rappellent que le défaut de chauffage dans un local d'habitation relève de l'indécence de ce local et constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.
Concernant la tension électrique, le bailleur indique avoir géré ce problème depuis 2018 lequel était dû à un défaut de puissance du réseau et non à une problématique inhérente au bien lui-même.
S'agissant du chauffage, il fait valoir que le logement était inoccupé avant l'arrivée des intimés et que si la remise en route a généré des difficultés, celles-ci ont été réglées par l'intervention d'entreprises, s'étonnant que cette absence de chauffage pourtant ancienne n'ait donné lieu à aucune correspondance et ne soit invoquée que dans le cadre de la présente procédure.
Il ajoute que dans le rapport d'expertise amiable du 19 octobre 2020, l'expert de l'assureur de Mme [R] ne fait nullement état d'un problème persistant de chauffage et qu'a contrario, la société Fluidelec qui a mis en service la pompe à chaleur confirme que le dispositif est fonctionnel. Il soutient que si pour autant, il a accepté l'installation d'un système alternatif de chauffage c'est à dire un poêle à bois dont la non-conformité n'est nullement rapportée, c'est parce que ses locataires revendiquaient ne pouvoir payer l'électricité. Il indique avoir également consenti à l'installation d'un radiateur électrique.
Sur ce
Il est acquis compte tenu des déclarations concordantes des parties que les problèmes de stabilisation de la tension ont été réglés en 2018, après une intervention de la société EDF et rien ne permet de les imputer au bailleur.
L'expert amiable mandaté par la société Groupama, assureur du bailleur conclut dans son rapport du 19 octobre 2020 que le différend relatif au dysfonctionnement de la pompe à chaleur n'a plus lieu d'être aux dires des parties en raison de la dernière intervention en juillet 2020 de M. [O] de la société Fluidelec lequel a procédé contradictoirement à la mise en service de la pompe qui s'est avérée fonctionnelle, Mme [R] indiquant utiliser exclusivement le poêle à bois installé par son bailleur et non plus la pompe à chaleur qu'elle estime toujours en défaut. L'expert mandaté par la société Pacifica, assureur de protection juridique de Mme [R] conclut le même jour à un accord entre son assurée et le bailleur selon lequel, elle renonce à l'utilisation de la pompe à chaleur pour utiliser le poêle à bois et des radiateurs électriques. Il n'est pas davantage fait état d'un dysfonctionnement de la pompe.
Il en résulte que depuis juillet 2020, la pompe à chaleur est fonctionnelle et que pour palier son dysfonctionnement préalable malgré plusieurs interventions d'entreprises, le poêle à bois a été acquis par le bailleur, en février 2018 et installé en février 2019 ainsi qu'un radiateur à inertie en février 2020, à la place du radiateur de chauffage central qui a donc été neutralisé, dispositifs que les locataires préfèrent utiliser, quand bien même la pompe à chaleur est fonctionnelle raison pour laquelle ils ont été dispensés de contrat d'entretien du système de chauffage initial.
La persistance du dysfonctionnement de la pompe à chaleur ne résulte d'aucune pièce, en ce compris le procès-verbal de constat du 24 mai 2024 qui ne suffit nullement à l'établir, étant rappelé que les locataires préfèrent utiliser le poêle à bois dont ils n'ont jamais dénoncé le caractère insuffisant si ce n'est dans le cadre de la présente procédure d'appel. Enfin, l'absence de chauffage dans la chambre ne résulte d'aucune pièce.
Sur l'absence de VMC
M. [G] et Mme [R] dénoncent également l'absence de VMC pendant plus d'un an ce qui a engendré de l'humidité dans les lieux loués et de la moisissure, désordre qui a aggravé les problèmes respiratoires de M. [G] qui est allergique, alors que Mme [R] est invalide. Ils précisent que l'extracteur d'air préexistant ne fonctionnait que ponctuellement, lorsqu'ils allumaient la lumière et dans la seule salle de bains. Ils ajoutent que le bailleur a dû installer des prises d'air aux fenêtres alors non équipées.
Ils soutiennent que les équipements fournis par le bailleur ne remettent pas en cause l'altération de la jouissance paisible des lieux préalablement, alors que ce sont eux qui en 2018 ont contacté plusieurs sociétés pour effectuer les travaux et font valoir que de la moisissure a été constatée par le commissaire de justice en mai 2024 sur la grille, sur la fenêtre ainsi que dans l'angle de la chambre.
M. [W] soutient qu'il ignorait que le système de VMC était insuffisant dès lors que M. [G] et Mme [R] sont les premiers locataires du bail et que dès qu'il en a été informé il a fourni un déshumidificateur, puis fait réaliser des travaux en novembre 2018, en réponse au mail des locataires d'octobre 2018, ce qui témoigne du soin apporté aux demandes des locataires.
Concernant les moisissures, il estime qu'elles résultent du défaut d'entretien du bien par les preneurs dès lors qu'elles ne sont pas antérieurs à 2018 et donc à l'absence de VMC.
Sur ce,
La cour observe comme le premier juge que M. [W] a effectué en novembre 2018, à la demande de Mme [R] les travaux nécessaires à la mise en place d'une VMC et ce, après avoir fourni dans un premier temps, en novembre 2017, un déshumidificateur. Il n'en résulte aucun préjudice indemnisable pour les intimés qui ne justifient nullement des problèmes de santé dont ils se prévalent et ne sauraient imputer les traces de moisissures constatées en 2024 dans la chambre à l'absence de VMC alors qu'ils déclarent et démontrent que le bailleur a installé des prises d'air, lesquelles doivent être entretenues et ne dispensent pas d'aérer la pièce.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leur demande indemnitaire pour absence de chauffage au sol et de VMC.
Sur les autres désordres invoqués
M. [G] et Mme [R] invoquent au surplus un problème d'électricité dans la cave, de vélux fuyard, de dégât des eaux et de non-conformité de la cheminée pour lesquels ils ne forment aucune demande au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance ne visant que le chauffage et la VMC dans le dispositif de ses écritures, en sorte que la cour n'a pas à y répondre.
Sur les troubles anormaux de voisinage
En application de l'article 1240 du code civil, le trouble du voisinage est qualifié d'anormal lorsque, les désagréments litigieux excèdent « les inconvénients normaux de voisinage »
Sur les nuisances sonores et olfactives
M. [G] et Mme [R] invoquent les nuisances causées par le fait que M. [W] laisse son chien aboyer de façon continue y compris la nuit, qu'il use de son compresseur le samedi dès 6h à proximité immédiate de leur bâtisse, qu'il fasse usage de son tracteur tous les jours de la semaine dimanche compris et notamment le dimanche 2 juin 2024 comme cela résulte des images de vidéosurveillance et utilise son quad à longueur de journée de 6h à parfois 22h, la semaine, les week-end et jours fériés, et non pas seulement pour se rendre auprès de ses volailles, étant précisé que si les contraintes inhérentes à une exploitation agricole peuvent être admises, elles ne sauraient justifier des nuisances excessives, répétées et disproportionnées, portant atteinte à la jouissance paisible du logement.
Ils font également état des troubles sonores abusifs résultant du dysfonctionnement de la chaudière ce dont ils se sont plaints par mail du 13 février 2023 ainsi que des nuisances sonores émanant du [P] [W], fils du bailleur qui roule aux abords de leur habitation, ce dont Mme [R] lui a fait part par SMS du 9 août 2023, en lui demandant de rouler plus doucement.
Ils invoquent par ailleurs des nuisances olfactives, consistant en des odeurs d'essence qui se dégagent de la moto du fils de M. [W], ce qui a donné lieu à un échange de courriel du 26 juin 2023 ainsi qu'en des odeurs d'égouts ou d'épandage.
M. [W] conteste les troubles invoqués fondés sur la seule plainte des preneurs, étant rappelé qu'il est notoire qu'un agriculteur doit travailler les week-ends et jours fériés notamment pour nourrir ses animaux et observé que les locataires ont fait le choix de s'installer à côté d'une exploitation fermière.
Il précise que le quad lui sert pour se rendre auprès de ses volailles, trois fois par jour (pour les faire sortir de leur enclos, les y faire rentrer le soir et pour le ramassage des oeufs) et non pas tout au long de la journée et qu'il utilise très peu le tracteur compte tenu de ce qu'il gère une exploitation avicole, étant ajouté que la location est située au milieu d'un espace rural dans lequel de nombreux tracteurs circulent. Il conteste en outre le caractère anormal des aboiements du chien et soutient que les bruits de chaudière relèvent de l'invention.
S'agissant des odeurs, M. [W] soutient qu'aucune pièce n'est produite et que vivant sur place, il n'identifie pas les odeurs d'égouts alléguées.
Sur ce,
La cour rappelle que les exploitations agricoles même antérieures à la prise à bail ne sont pas exonérées de la responsabilité qu'elles encourent lorsque les nuisances générées par leur exploitation excèdent, par leur nature, leur récurrence et leur intensité et compte tenu de la situation des fonds, les inconvénients normaux de voisinage.
En l'espèce, les nuisances sonores invoquées ne sont pas rapportées à tout le moins dans l'intensité et la répétition dénoncées par les preneurs, qui ne versent aux débats outre leur propre plainte, que des attestations familiales ainsi que celle d'un ami, non corroborées par des éléments objectifs, s'agissant par définition de bruits émanant d'un agriculteur dans l'exercice de ses fonctions ou de la chaudière située dans la cave, pour laquelle ils ne justifient que d'un échange par SMS datant de mars 2022 et d'un mail de 2023.
Il en est de même des nuisances olfactives générées par l'usage de sa moto par [P] [W], alors que les images de vidéo-surveillance versées aux débats le montrent en train de pousser la-dite moto pour la rentrer dans la cave commune ou l'en sortir.
S'agissant enfin des odeurs, aucune pièce n'en justifie.
Sur le défaut d'adressage
M. [G] et Mme [R] exposent que sur internet l'EARL de M. et Mme [W] est indiquée se situer au [Adresse 2] à [Localité 9] en sorte que de nombreuses personnes et notamment des commerciaux; agents agricoles ou clients se rendent à leur domicile pensant y trouver cette société, aucune signalisation ne leur permettant de se rendre à la bonne adresse, ce qui résulte du procès-verbal de commissaire de justice du 27 mai 2024 au vu de la description qu'il fait des lieux.
M. [W] soutient que le site Infogreffe indique la bonne adresse de la société [W] et que la configuration des lieux ne laisse place à aucun doute, la signalisation étant assurée pour diriger les clients vers les locaux de la ferme.
Sur ce,
A supposer même qu'un risque de confusion existe entre le domicile des bailleurs et l'exploitation [W], le caractère à la fois répétitif et intense des visites faites par erreur chez les preneurs, pour caractériser l'anormalité du trouble supposerait de justifier d'innombrables et quotidiennes allées et venues, ce qui n'est pas le cas, alors que les constatations du commissaire de justice ne sont pas révélatrices d'un défaut total d'indication, puisqu'un panneau indiquant la ferme existe.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] et Mme [R] de leur demande indemnitaire au titre des troubles anormaux de voisinage.
Sur la violation de la vie privée, de l'intimité, le préjudice moral, le harcèlement moral et la dénonciation calomnieuse
M. [G] et Mme [R] indiquent avoir déposé plainte le 7 avril 2021 contre M. [W] pour harcèlement moral au regard des dénonciations calomnieuses dont ils s'estiment victimes et avoir été contraints de déposer à nouveau plainte le 16 février 2024 pour dénonciation calomnieuse, compte tenu des agissements répétés de M. [W] à leur encontre.
Ils s'estiment victimes de l'acharnement de leur bailleur à les expulser depuis plusieurs années et déclarent avoir du faire face à l'intervention des forces de l'ordre à de multiples reprises et avoir subi des auditions, ce qui les a profondément marqués, leur causant un préjudice moral dont ils sollicitent l'indemnisation.
Le bailleur soutient que les troubles allégués sont purement et simplement fantaisistes.
Sur ce,
La cour retient qu'au-delà du caractère confus de cette demande indemnitaire au vu de son intitulé et des redondances qu'elle génère, il n'est rapporté aucun acharnement du bailleur à leur égard, y compris dans les plaintes qu'il a lui-même déposées lesquelles visent au demeurant l'acharnement des preneurs, étant précisé que la qualification pénale de dénonciation calomnieuse ne saurait être retenue dans la présente procédure.
Il ressort au contraire de celle-ci que M. [W] n'a eu de cesse de répondre aux demandes de ses locataires en faisant réparer la pompe à chaleur tout en installant dans l'attente un poêle à bois, en installant la VMC et plus largement en faisant intervenir systématiquement et rapidement des techniciens en fonctions des désordres dénoncés.
Sur les mesures accessoires
La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.
Succombant principalement, M. [G] et Mme [R] supporteront également les dépens d'appel, in solidum.
L'équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à M. [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel et de les débouter de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel,
Rejette la demande de retrait du procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2021, formée par M. [N] [G] et Mme [T] [R],
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [G] et Mme [T] [R] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [N] [G] et Mme [T] [R] à payer à M. [B] [W] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Déboute M. [N] [G] et Mme [T] [R] de leur demande sur ce fondement.
LE GREFFIER LE PRESIDENT