CA Douai, ch. 1 sect. 2, 10 septembre 2026, n° 25/03648
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 10/09/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03648 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WJO4
Ordonnance de référé (N° 25/00597)
rendue le 1er juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
La SCI CLCG
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Alexandre Le Pallec, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉ
Monsieur [N] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 18 mai 2026 tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Courteille, présidente de chambre
Véronique Galliot, conseiller
Carole Van Goetsenhoven, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Cyril Davoine-Belkacem, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 avril 2026
****
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 2 décembre 2024, la SCI CLCG a acquis de M. [O] les lots n°4, 8 et 101 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], moyennant le prix de 167 000 euros.
Par exploit du 2 avril 2025, la SCI CLCG a attrait M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer une provision au titre de la reprise des désordres affectant le bien, outre sa condamnation à régler la quote-part de l'acquéreur au titre des travaux de reprises du linteau et du bardage.
Par ordonnance en date du 1er juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :
- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
- débouté la SCI CLCG de sa demande en paiement provisionnel au titre de la reprise de désordres et autres frais,
- débouté la SCI CLCG de sa demande provisionnelle en paiement de la quote-part de charges au titre de la réparation du bardage et du linteau,
- laissé à la charge de la SCI CLCG les dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 juillet 2025, la SCI CLCG a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 8 avril 2026, la SCI CLCG demande à la cour de :
- déclarer la SCI CLCG recevable et bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 1er juillet 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'elle :
o Déboute la SCI CLCG de sa demande en paiement provisionnel au titre de la reprise de désordres et autres frais ;
o Déboute la SCI CLCG de sa demande provisionnelle en paiement de la quote-part de charges au titre de la réparation du bardage et du linteau ;
o Laisse à la charge de SCI CLCG, les dépens de la présente instance,
o Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
o Rappelle que l'ordonnance est exécutoire par provision.
Statuant de nouveau au titre de l'effet dévolutif de l'appel,
A titre principal :
- condamner M. [O] à verser à la SCI CLCG, la somme de 26 899 euros TTC, à titre de provision ;
- condamner M. [O] à régler la quote-part de la SCI CLCG liée aux travaux de reprise des désordres relatifs au linteau et à la reprise du bardage qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires, à titre de provision ;
A titre subsidiaire :
- désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission habituelle en pareil matière et notamment :
o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
o Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tous sachants,
o Se rendre sur les lieux et en faire la description,
o Relever et décrire les désordres visés dans l'assignation,
o Détailler les causes de ces désordres,
o Dater l'apparition et l'aggravation des désordres visés à l'assignation,
o Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique des lieux et, plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à leur conformité à leur destination,
o Indiquer les solutions appropriées pour y remédier,
o Indiquer si des travaux doivent être réalisés en urgence et autoriser le cas échéant les propriétaires à les réaliser pour le compte de qui il appartiendra,
o Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres ainsi que par les solutions possibles pour y remédier,
o Donner son avis sur les travaux réparatoires à mettre en 'uvre, les évaluer à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
o Déterminer si les désordres étaient apparents ou cachés et si un acheteur normalement diligent aurait pu se convaincre par lui-même de l'existence de désordres au moment de la vente,
o Déterminer si les défauts rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée ou s'ils diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix,
o Faire les comptes entre les parties,
o Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et fournir, en général, tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de statuer, notamment sur les préjudices subis mais également tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de se prononcer sur les responsabilités encourues,
o Mettre en temps utile, au terme des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport et y répondre,
o Dire que l'expert pourra également recueillir l'avis d'un autre technicien d'une spécialité distincte de la sienne et devra, dans ce cas, joindre cet avis à son rapport,
o Dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui.
En tout état de cause :
- condamner M. [O] au paiement d'une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et de la présente instance.
Elle soutient pour l'essentiel que l'expertise contradictoire amiable a démontré l'existence de désordres dans les lieux litigieux et qu'il résulte de l'acte authentique de vente que M. [O] a réalisé les travaux, de sorte qu'il est réputé constructeur et tenu au titre de la garantie décennale. Elle soutient qu'il doit être assimilé à un vendeur professionnel engageant sa responsabilité au titre des vices cachés. Elle souligne qu'elle n'a pu connaître les désordres lors de la vente puisque les combles ne sont pas accessibles et qu'elle n'a pas de compétence technique en matière immobilière. Sur le montant de la provision, elle se réfère à l'expertise amiable.
Au soutien de la demande subsidiaire tendant à la désignation d'un expert, elle invoque l'article 145 du code de procédure civile et se réfère aux conclusions du rapport d'expertise amiable qui déterminent l'existence de désordres affectant l'immeuble, lequel doit être corroboré par d'autres éléments, ce qui justifie l'organisation d'une expertise judiciaire, et ce d'autant plus que certains points de ce rapport sont contestés par M. [O].
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 7 avril 2026, M. [O] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025,
En conséquence,
- juger que la SCI CLCG ne démontre pas l'existence d'une obligation non sérieusement contestable avec l'évidence requise en référé à l'encontre de M. [O],
- juger que les demandes indemnitaires de la SCI CLCG sont manifestement contestables,
- juger que la SCI CLCG ne détient aucun motif légitime à obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire,
- débouter la SCI CLCG de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [O],
- condamner la SCI CLCG à verser à M. [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Il indique qu'il n'a pas exécuté lui-même les travaux dans l'immeuble en cause et allègue du caractère contestable de la créance invoquée par la SCI CLCG dès lors que les vices étaient apparents lors du transfert de propriété et mentionnés dans les diagnostics remis, que la réalisation des travaux par M. [O] n'est pas démontrée et que les conditions d'application de la garantie décennale ne sont pas établies, leur appréciation relevant du juge du fond. Il ajoute que le rapport d'expertise amiable ne peut suffire, en l'absence d'autres éléments, à établir la preuve des désordres et que l'expert ne s'est pas prononcé sur l'antériorité des désordres au transfert de propriété ni sur l'imputabilité des désordres. Il indique qu'il ne peut être qualifié de professionnel de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit s'appliquer. Sur la qualité de constructeur, il indique avoir réalisé de petits travaux de rénovation qui ne peuvent emporter application de l'article 1792 du code civil.
Il conteste également le quantum sollicité à titre de provision en indiquant que les devis produits par l'appelante n'ont pas été établis contradictoirement et qu'il conteste plusieurs postes réclamés.
En réponse à la demande d'expertise, M. [O] soutient que l'existence d'un motif légitime n'est pas démontrée dès lors que le rapport d'expertise amiable ne relève aucun désordre sauf au niveau du linteau de la cuisine. Il ajoute qu'au regard des pièces produites, seules des questions juridiques demeurent et ne relèvent pas des compétences techniques d'un expert. Enfin il indique que les fondements juridiques invoqués par la SCI CLCG ne pourront prospérer de sorte que la plausibilité d'un procès au fond n'est pas établie.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de provision au titre des désordres
L'aliéna 2 de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
En l'espèce, l'appréciation du caractère non sérieusement contestable de l'obligation dont se prévaut la SCI CLCG suppose, au-delà d'établir la matérialité des désordres invoqués, de déterminer la responsabilité de M. [O] du fait des prétendus désordres, avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Le procès-verbal de constat établi contradictoirement par Me [H], commissaire de justice, en présence de M. [O] le 23 janvier 2025, examine notamment les combles (installation électrique et isolation), la VMC, le ballon d'eau chaude et l'installation électrique de l'appartement. Cette pièce, qui vise à constater l'état des lieux litigieux, ne peut déterminer l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à la charge de M. [O].
Est également produit un document intitulé « rapport technique, expertise de constat unilatéral » daté du 14 janvier 2025 et émis par le cabinet Global expertises. M. [O] n'était pas présent à cette expertise, étant observé que les convocations produites par l'appelante sont relatives non pas à cette expertise mais au constat du 23 janvier 2025.
Ce rapport mentionne notamment :
- des traces de départ de feu à l'intérieur du coffre de tableau électrique,
- la suppression de la colonne de ventilation dans les WC,
- l'état dégradé du bardage en ardoise sur le pignon du bâtiment,
- une dégradation du linteau de la cuisine qui menace de tomber, que l'expert impute à un mauvais état de la toiture,
- la présence d'équipements électriques, du cumulus et de la VMC dans les combles (parties communes) présentant des dangers électriques et un défaut d'isolation thermique en raison de la présence de laine de verre éparpillée et inefficace,
- l'élimination de la cheminée du séjour laissant le haut visible entre les combles nécessitant une analyse sur la structure porteuse de l'immeuble.
Il ressort de l'acte authentique de vente que le vendeur a indiqué avoir effectué en 2017 des « travaux consistant en la rénovation de l'électricité, de la plomberie et l'isolation ».
Ce seul élément ne peut permettre de fonder l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à sa charge au regard des désordres mentionnés dans le rapport d'expertise non contradictoire. En effet, outre le fait que certains désordres soient structurels tels ceux relatifs au bardage et au linteau de la cuisine, M. [O] conteste sa responsabilité, laquelle suppose d'apprécier la réunion de conditions particulières aux régimes de responsabilités spécifiques que sont la garantie décennale et la garantie des vices cachés, ce qui relève de la compétence du juge du fond.
Il s'ensuit que les sommes annexes réclamées à titre provisionnel s'agissant des travaux de reprise, des frais d'expertise et de constat, d'avocat, de déplacements et du préjudice « location » ne sont pas davantage établies de manière non sérieusement contestable.
C'est donc par de justes motifs que le premier juge a rejeté la demande de provision formée par la SCI CLCG, l'ordonnance étant donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de provision au titre de la quote-part de charges
L'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Comme devant le premier juge, aucun élément n'est produit à hauteur d'appel quant à l'existence de frais engagés par la SCI CLCG au titre des charges de copropriété pour la reprise du bardage et du linteau. En outre, il n'est pas davantage établi que M. [O] soit, de façon non sérieusement contestable, débiteur d'une obligation de ce fait à l'égard de la SCI CLCG, laquelle ne développe aucun moyen dans ses dernières écritures pour soutenir cette demande.
L'ordonnance entreprise sera donc également confirmée de ce chef.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il doit être mentionné que, si le rejet de cette demande n'apparaît pas dans le dispositif de la décision entreprise, elle a bien fait l'objet d'un débat et d'une motivation de la part du juge des référés, autorisant la cour à connaître de cette demande à hauteur d'appel.
Il ressort des éléments précités et notamment du constat dressé contradictoirement par Me [H], commissaire de justice, le 23 janvier 2025, et du rapport d'expertise amiable non contradictoire en date du 14 janvier 2025, plusieurs difficultés ayant trait en particulier à l'installation électrique, le système de ventilation et d'isolation de l'appartement, et la toiture, les désordres apparaissant sur celle-ci pouvant être en lien ou aggravé selon l'expert amiable par le défaut de ventilation des lieux.
Par ailleurs, est évoquée une possible difficulté en lien avec la suppression d'une cheminée dans l'appartement qui est susceptible d'avoir des conséquences sur la structure de l'immeuble.
Enfin, les déclarations de M. [O] figurant dans l'acte de vente et reprises dans le constat du 23 janvier 2025 tendent à établir qu'il aurait pu intervenir ou faire intervenir des personnes pour la réalisation de travaux d'électricité et d'isolation, ces deux postes étant relevés comme problématiques dans le rapport d'expertise extra-judiciaire.
Ces éléments déterminent l'existence d'un motif légitime d'ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif, étant rappelé qu'à ce stade, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier la pertinence des fondements juridiques éventuellement invoqués dans une instance au fond par la SCI CLCG.
L'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
La SCI CLCG sera condamnée aux dépens d'appel.
Les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025 sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'expertise formée par la SCI CLCG ;
Statuant de nouveau de ce chef,
Ordonne une mesure d'expertise
Commet pour y procéder :
M. [G] [Adresse 4] avec pour mission de :
- Se rendre sur Ies lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (lots n°4, 8 et 101), après avoir convoqué les parties ;
- Se faire remettre tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- Rechercher l'existence des vices allégués dans l'assignation et les conclusions de la SCI CLCG ;
- Décrire les désordres affectant l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] (lots n°4, 8 et 101) ;
- Indiquer notamment s'ils étaient apparents lors de l'acquisition ou s'ils sont apparus postérieurement ;
- Donner tous éléments permettant de déterminer leur date d'apparition ;
- Dire s'ils présentent un caractère caché de la part d'un non-professionnel, s'il était connu des vendeurs et donner son avis sur les compétences techniques des vendeurs en qualité de professionnel de la construction et de l'immobilier ;
- Dire si les défauts rendent la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée ou compromettent la solidité de l'ouvrage ;
- Déterminer les causes des désordres, malfaçons ou défaut de conformité et indiquer les moyens d'y remédier ;
- Le cas échéant, donner son avis sur le coût des travaux à effectuer, et donner son avis sur tous les éléments de nature à évaluer tous les préjudices subis par la SCI CLCG ;
- Donner tous éléments techniques permettant au tribunal éventuellement saisi ultérieurement de déterminer les responsabilités encourues,
- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux,
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 et suivant du code de procédure civile ;
Dit que l'expert, afin de respecter les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations, à l'issue de la première réunion, et qu'il l'actualisera dans un délai d'au plus deux mois après la première réunion en fixant un délai pour procéder s'il y a lieu aux interventions forcées, et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser sa note de synthèse ;
Dit que l'expert pourra à l'issue de ses constatations concilier les parties ;
Fixe à 3 000 euros la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert que la SCI CLCG devra verser à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille avant le 10 novembre 2026, à peine de caducité de la mesure ;
Dit qu'avant de déposer son rapport, l'expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans le délai d'un mois ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille au plus tard dans un délai de huit mois à compter de la consignation ;
Dit l'expertise se déroulera sous le contrôle du juge en charge du suivi des expertises du tribunal judiciaire de Lille ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI CLCG aux dépens ;
Rejette les demandes formées par la SCI CLCG d'une part et M. [O] d'autre part sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 10/09/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03648 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WJO4
Ordonnance de référé (N° 25/00597)
rendue le 1er juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
La SCI CLCG
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Alexandre Le Pallec, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉ
Monsieur [N] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 18 mai 2026 tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Courteille, présidente de chambre
Véronique Galliot, conseiller
Carole Van Goetsenhoven, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Cyril Davoine-Belkacem, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 avril 2026
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 2 décembre 2024, la SCI CLCG a acquis de M. [O] les lots n°4, 8 et 101 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], moyennant le prix de 167 000 euros.
Par exploit du 2 avril 2025, la SCI CLCG a attrait M. [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer une provision au titre de la reprise des désordres affectant le bien, outre sa condamnation à régler la quote-part de l'acquéreur au titre des travaux de reprises du linteau et du bardage.
Par ordonnance en date du 1er juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :
- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
- débouté la SCI CLCG de sa demande en paiement provisionnel au titre de la reprise de désordres et autres frais,
- débouté la SCI CLCG de sa demande provisionnelle en paiement de la quote-part de charges au titre de la réparation du bardage et du linteau,
- laissé à la charge de la SCI CLCG les dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 juillet 2025, la SCI CLCG a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 8 avril 2026, la SCI CLCG demande à la cour de :
- déclarer la SCI CLCG recevable et bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 1er juillet 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'elle :
o Déboute la SCI CLCG de sa demande en paiement provisionnel au titre de la reprise de désordres et autres frais ;
o Déboute la SCI CLCG de sa demande provisionnelle en paiement de la quote-part de charges au titre de la réparation du bardage et du linteau ;
o Laisse à la charge de SCI CLCG, les dépens de la présente instance,
o Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
o Rappelle que l'ordonnance est exécutoire par provision.
Statuant de nouveau au titre de l'effet dévolutif de l'appel,
A titre principal :
- condamner M. [O] à verser à la SCI CLCG, la somme de 26 899 euros TTC, à titre de provision ;
- condamner M. [O] à régler la quote-part de la SCI CLCG liée aux travaux de reprise des désordres relatifs au linteau et à la reprise du bardage qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires, à titre de provision ;
A titre subsidiaire :
- désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission habituelle en pareil matière et notamment :
o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
o Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tous sachants,
o Se rendre sur les lieux et en faire la description,
o Relever et décrire les désordres visés dans l'assignation,
o Détailler les causes de ces désordres,
o Dater l'apparition et l'aggravation des désordres visés à l'assignation,
o Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique des lieux et, plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à leur conformité à leur destination,
o Indiquer les solutions appropriées pour y remédier,
o Indiquer si des travaux doivent être réalisés en urgence et autoriser le cas échéant les propriétaires à les réaliser pour le compte de qui il appartiendra,
o Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres ainsi que par les solutions possibles pour y remédier,
o Donner son avis sur les travaux réparatoires à mettre en 'uvre, les évaluer à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
o Déterminer si les désordres étaient apparents ou cachés et si un acheteur normalement diligent aurait pu se convaincre par lui-même de l'existence de désordres au moment de la vente,
o Déterminer si les défauts rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée ou s'ils diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix,
o Faire les comptes entre les parties,
o Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et fournir, en général, tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de statuer, notamment sur les préjudices subis mais également tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de se prononcer sur les responsabilités encourues,
o Mettre en temps utile, au terme des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport et y répondre,
o Dire que l'expert pourra également recueillir l'avis d'un autre technicien d'une spécialité distincte de la sienne et devra, dans ce cas, joindre cet avis à son rapport,
o Dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui.
En tout état de cause :
- condamner M. [O] au paiement d'une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et de la présente instance.
Elle soutient pour l'essentiel que l'expertise contradictoire amiable a démontré l'existence de désordres dans les lieux litigieux et qu'il résulte de l'acte authentique de vente que M. [O] a réalisé les travaux, de sorte qu'il est réputé constructeur et tenu au titre de la garantie décennale. Elle soutient qu'il doit être assimilé à un vendeur professionnel engageant sa responsabilité au titre des vices cachés. Elle souligne qu'elle n'a pu connaître les désordres lors de la vente puisque les combles ne sont pas accessibles et qu'elle n'a pas de compétence technique en matière immobilière. Sur le montant de la provision, elle se réfère à l'expertise amiable.
Au soutien de la demande subsidiaire tendant à la désignation d'un expert, elle invoque l'article 145 du code de procédure civile et se réfère aux conclusions du rapport d'expertise amiable qui déterminent l'existence de désordres affectant l'immeuble, lequel doit être corroboré par d'autres éléments, ce qui justifie l'organisation d'une expertise judiciaire, et ce d'autant plus que certains points de ce rapport sont contestés par M. [O].
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 7 avril 2026, M. [O] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025,
En conséquence,
- juger que la SCI CLCG ne démontre pas l'existence d'une obligation non sérieusement contestable avec l'évidence requise en référé à l'encontre de M. [O],
- juger que les demandes indemnitaires de la SCI CLCG sont manifestement contestables,
- juger que la SCI CLCG ne détient aucun motif légitime à obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire,
- débouter la SCI CLCG de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [O],
- condamner la SCI CLCG à verser à M. [O] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Il indique qu'il n'a pas exécuté lui-même les travaux dans l'immeuble en cause et allègue du caractère contestable de la créance invoquée par la SCI CLCG dès lors que les vices étaient apparents lors du transfert de propriété et mentionnés dans les diagnostics remis, que la réalisation des travaux par M. [O] n'est pas démontrée et que les conditions d'application de la garantie décennale ne sont pas établies, leur appréciation relevant du juge du fond. Il ajoute que le rapport d'expertise amiable ne peut suffire, en l'absence d'autres éléments, à établir la preuve des désordres et que l'expert ne s'est pas prononcé sur l'antériorité des désordres au transfert de propriété ni sur l'imputabilité des désordres. Il indique qu'il ne peut être qualifié de professionnel de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit s'appliquer. Sur la qualité de constructeur, il indique avoir réalisé de petits travaux de rénovation qui ne peuvent emporter application de l'article 1792 du code civil.
Il conteste également le quantum sollicité à titre de provision en indiquant que les devis produits par l'appelante n'ont pas été établis contradictoirement et qu'il conteste plusieurs postes réclamés.
En réponse à la demande d'expertise, M. [O] soutient que l'existence d'un motif légitime n'est pas démontrée dès lors que le rapport d'expertise amiable ne relève aucun désordre sauf au niveau du linteau de la cuisine. Il ajoute qu'au regard des pièces produites, seules des questions juridiques demeurent et ne relèvent pas des compétences techniques d'un expert. Enfin il indique que les fondements juridiques invoqués par la SCI CLCG ne pourront prospérer de sorte que la plausibilité d'un procès au fond n'est pas établie.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de provision au titre des désordres
L'aliéna 2 de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
En l'espèce, l'appréciation du caractère non sérieusement contestable de l'obligation dont se prévaut la SCI CLCG suppose, au-delà d'établir la matérialité des désordres invoqués, de déterminer la responsabilité de M. [O] du fait des prétendus désordres, avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Le procès-verbal de constat établi contradictoirement par Me [H], commissaire de justice, en présence de M. [O] le 23 janvier 2025, examine notamment les combles (installation électrique et isolation), la VMC, le ballon d'eau chaude et l'installation électrique de l'appartement. Cette pièce, qui vise à constater l'état des lieux litigieux, ne peut déterminer l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à la charge de M. [O].
Est également produit un document intitulé « rapport technique, expertise de constat unilatéral » daté du 14 janvier 2025 et émis par le cabinet Global expertises. M. [O] n'était pas présent à cette expertise, étant observé que les convocations produites par l'appelante sont relatives non pas à cette expertise mais au constat du 23 janvier 2025.
Ce rapport mentionne notamment :
- des traces de départ de feu à l'intérieur du coffre de tableau électrique,
- la suppression de la colonne de ventilation dans les WC,
- l'état dégradé du bardage en ardoise sur le pignon du bâtiment,
- une dégradation du linteau de la cuisine qui menace de tomber, que l'expert impute à un mauvais état de la toiture,
- la présence d'équipements électriques, du cumulus et de la VMC dans les combles (parties communes) présentant des dangers électriques et un défaut d'isolation thermique en raison de la présence de laine de verre éparpillée et inefficace,
- l'élimination de la cheminée du séjour laissant le haut visible entre les combles nécessitant une analyse sur la structure porteuse de l'immeuble.
Il ressort de l'acte authentique de vente que le vendeur a indiqué avoir effectué en 2017 des « travaux consistant en la rénovation de l'électricité, de la plomberie et l'isolation ».
Ce seul élément ne peut permettre de fonder l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à sa charge au regard des désordres mentionnés dans le rapport d'expertise non contradictoire. En effet, outre le fait que certains désordres soient structurels tels ceux relatifs au bardage et au linteau de la cuisine, M. [O] conteste sa responsabilité, laquelle suppose d'apprécier la réunion de conditions particulières aux régimes de responsabilités spécifiques que sont la garantie décennale et la garantie des vices cachés, ce qui relève de la compétence du juge du fond.
Il s'ensuit que les sommes annexes réclamées à titre provisionnel s'agissant des travaux de reprise, des frais d'expertise et de constat, d'avocat, de déplacements et du préjudice « location » ne sont pas davantage établies de manière non sérieusement contestable.
C'est donc par de justes motifs que le premier juge a rejeté la demande de provision formée par la SCI CLCG, l'ordonnance étant donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de provision au titre de la quote-part de charges
L'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Comme devant le premier juge, aucun élément n'est produit à hauteur d'appel quant à l'existence de frais engagés par la SCI CLCG au titre des charges de copropriété pour la reprise du bardage et du linteau. En outre, il n'est pas davantage établi que M. [O] soit, de façon non sérieusement contestable, débiteur d'une obligation de ce fait à l'égard de la SCI CLCG, laquelle ne développe aucun moyen dans ses dernières écritures pour soutenir cette demande.
L'ordonnance entreprise sera donc également confirmée de ce chef.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il doit être mentionné que, si le rejet de cette demande n'apparaît pas dans le dispositif de la décision entreprise, elle a bien fait l'objet d'un débat et d'une motivation de la part du juge des référés, autorisant la cour à connaître de cette demande à hauteur d'appel.
Il ressort des éléments précités et notamment du constat dressé contradictoirement par Me [H], commissaire de justice, le 23 janvier 2025, et du rapport d'expertise amiable non contradictoire en date du 14 janvier 2025, plusieurs difficultés ayant trait en particulier à l'installation électrique, le système de ventilation et d'isolation de l'appartement, et la toiture, les désordres apparaissant sur celle-ci pouvant être en lien ou aggravé selon l'expert amiable par le défaut de ventilation des lieux.
Par ailleurs, est évoquée une possible difficulté en lien avec la suppression d'une cheminée dans l'appartement qui est susceptible d'avoir des conséquences sur la structure de l'immeuble.
Enfin, les déclarations de M. [O] figurant dans l'acte de vente et reprises dans le constat du 23 janvier 2025 tendent à établir qu'il aurait pu intervenir ou faire intervenir des personnes pour la réalisation de travaux d'électricité et d'isolation, ces deux postes étant relevés comme problématiques dans le rapport d'expertise extra-judiciaire.
Ces éléments déterminent l'existence d'un motif légitime d'ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif, étant rappelé qu'à ce stade, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier la pertinence des fondements juridiques éventuellement invoqués dans une instance au fond par la SCI CLCG.
L'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
La SCI CLCG sera condamnée aux dépens d'appel.
Les demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 1er juillet 2025 sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'expertise formée par la SCI CLCG ;
Statuant de nouveau de ce chef,
Ordonne une mesure d'expertise
Commet pour y procéder :
M. [G] [Adresse 4] avec pour mission de :
- Se rendre sur Ies lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (lots n°4, 8 et 101), après avoir convoqué les parties ;
- Se faire remettre tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- Rechercher l'existence des vices allégués dans l'assignation et les conclusions de la SCI CLCG ;
- Décrire les désordres affectant l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] (lots n°4, 8 et 101) ;
- Indiquer notamment s'ils étaient apparents lors de l'acquisition ou s'ils sont apparus postérieurement ;
- Donner tous éléments permettant de déterminer leur date d'apparition ;
- Dire s'ils présentent un caractère caché de la part d'un non-professionnel, s'il était connu des vendeurs et donner son avis sur les compétences techniques des vendeurs en qualité de professionnel de la construction et de l'immobilier ;
- Dire si les défauts rendent la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée ou compromettent la solidité de l'ouvrage ;
- Déterminer les causes des désordres, malfaçons ou défaut de conformité et indiquer les moyens d'y remédier ;
- Le cas échéant, donner son avis sur le coût des travaux à effectuer, et donner son avis sur tous les éléments de nature à évaluer tous les préjudices subis par la SCI CLCG ;
- Donner tous éléments techniques permettant au tribunal éventuellement saisi ultérieurement de déterminer les responsabilités encourues,
- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux,
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 et suivant du code de procédure civile ;
Dit que l'expert, afin de respecter les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations, à l'issue de la première réunion, et qu'il l'actualisera dans un délai d'au plus deux mois après la première réunion en fixant un délai pour procéder s'il y a lieu aux interventions forcées, et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser sa note de synthèse ;
Dit que l'expert pourra à l'issue de ses constatations concilier les parties ;
Fixe à 3 000 euros la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert que la SCI CLCG devra verser à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille avant le 10 novembre 2026, à peine de caducité de la mesure ;
Dit qu'avant de déposer son rapport, l'expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans le délai d'un mois ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille au plus tard dans un délai de huit mois à compter de la consignation ;
Dit l'expertise se déroulera sous le contrôle du juge en charge du suivi des expertises du tribunal judiciaire de Lille ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI CLCG aux dépens ;
Rejette les demandes formées par la SCI CLCG d'une part et M. [O] d'autre part sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.