CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 9 septembre 2026, n° 24/00216

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

La société à responsabilité limitée (SARL) A.D Conseils, exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier, a été mandatée par les consorts [X] pour procéder à la vente de la maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] dont ils étaient propriétaires.

La fiche de vente du bien indiquait un chauffage au gaz alors qu'il était en réalité équipé d'un système de chauffage au fuel.

Le bien immobilier a été présenté à Mme [B] [T], intéressée par celui-ci pour l'exploitation de son activité professionnelle d'expert comptable.

Un premier rendez-vous a été fixé au 27 novembre 2020 pour la signature de la promesse de vente, puis reporté. Le 8 décembre 2020, la société A.D Conseils a fait retirer à ses frais la cuve à fuel.

Mme [T] a conclu le 22 décembre 2020 une promesse de vente avec les consorts [X], avec faculté de substitution au bénéfice de la société civile immobilière (SCI) ED Expert et Conseil ( la SCI EDEC).

L'acte authentique de vente a été conclu le 15 juin 2021 entre les consorts [X] et la SCI EDEC, pour un prix de 155.000 euros.

Par courriel du 21 juillet 2021, Mme [B] [T] et M. [N] [M] [G], associés de la SCI EDEC, ont demandé à la société A.D Conseils le remboursement du coût de l'enlèvement de la chaudière, d'un montant de 2.803,68 euros, ce qu'elle a accepté le 22 juillet 2021.

Par courriel du 29 septembre 2021 faisant référence à un accord intervenu entre les parties, la SCI EDEC a transmis un devis d'installation d'une climatisation d'un montant de 19.363,80 euros, sollicitant une prise en charge par la société A.D Conseils à hauteur de 50 %. Par courriel du 26 octobre 2021, la société A.D Conseils a refusé la prise en charge sollicitée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 novembre 2021, la SCI EDEC a mis en demeure la société A.D Conseils de respecter son engagement et de lui régler 50 % du devis de climatisation adressé le 29 septembre 2021.

Le 8 novembre 2021, la SCI EDEC a conclu un prêt d'un montant de 20.000 euros auprès de la Banque Populaire Occitane ayant pour objet la réalisation de travaux d'aménagement.

Par acte d'huissier du 2 février 2022, la SCI EDEC a fait assigner la SARL A.D Conseils devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir réparation de ses préjudices.

Par jugement du 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a:

- débouté la SCI ED Expert et Conseil de l'ensemble de ses prétentions,

- condamné la SCI ED Expert et Conseil à payer à la SARL A.D Conseils la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles,

- condamné la SCI ED Experts et Conseils aux entiers dépens de l'instance,

- dit que Me Aimée Cara est en droit de recouvrer directement contre la SCI ED Experts et Conseils ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Le tribunal a retenu que la société ED Expert et Conseil ne rapportait pas la preuve d'un engagement de la société A.D Conseils de prendre en charge la moitié du coût de l'installation d'un nouveau mode de chauffage, ni la preuve de la responsabilité de la société A.D Conseils, dès lors qu'avant la conclusion du contrat de vente, une information corrective sur la nature et l'état du système de chauffage a bien été délivrée à la société ED Expert et Conseil.

Par déclaration du 18 janvier 2024, la SCI Ed Expert et Conseil a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mai 2026, la SCI ED Expert et Conseil, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1112-1, 1113 et 1240 du code civil, de :

- infirmer en son intégralité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 décembre 2023;

Statuant à nouveau,

- juger que la SARL A.D Conseils a commis une faute engageant sa responsabilité en communiquant à la SCI ED Expert et Conseil une information erronée concernant les caractéristiques de l'immeuble,

- condamner la SARL A.D Conseils, prise en la personne de son représentant légal, à verser à la SCI ED Expert et Conseil :

* la somme de 20.447,48 euros au titre des frais relatifs à l'installation d'un système de chauffage au sein de l'immeuble,

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'un système de chauffage opérationnel au sein de l'immeuble,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens;

- débouter la SARL A.D Conseils de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

La société ED Expert et Conseil invoque un manquement de la société A.D Conseils à ses devoirs de conseil et d'information, et un accord de la société A.D Conseils pour prendre en charge la moitié du coût de l'installation d'un mode de chauffage, qu'elle n'a finalement pas respecté. Elle fait valoir que la société A.D Conseils a reconnu sa responsabilité en lui remboursant l'évacuation de la chaudière au fuel, devenue inutile après l'enlèvement de la cuve à fuel, comme en déclarant le sinistre à son assureur.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2026, la SARL A.D Conseils, exerçant sous l'enseigne commerciale Laforêt Immobilier, intimée, demande à la cour, de :

- débouter la SCI EDEC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse;

Y ajoutant,

- condamner la SCI EDEC à payer à la société A.D Conseils une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI EDEC aux entiers dépens d'appel et de ses suites, dont distraction au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Montazeau & Cara, avocats au Barreau de Toulouse, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société A.D Conseils soutient que lors du premier rendez-vous fixé pour la signature de la promesse de vente, le 27 septembre 2020, Mme [T] a exigé le retrait de la cuve à fuel au motif qu'elle souhaitait changer de mode de chauffage, et que la société A.D Conseils a accepté la prise en charge de cet enlèvement pour permettre la signature de la promesse. Elle indique qu'elle a ensuite accepté à titre commercial de rembourser la facture d'évacuation de la chaudière au fuel, mais conteste avoir consenti à prendre en charge la moitié du coût de l'installation d'un nouveau chauffage. Elle soutient que la société ED Expert et Conseil était informée du chauffage au fuel qui préexistait à l'acquisition, et qu'elle a décidé de faire retirer.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.

MOTIFS

La société A.D Conseils reconnaît expressément dans ses écritures que 'sur sa fiche de vente, l'agence avait indiqué par erreur que le bien était équipé d'un chauffage au gaz, alors qu'il était au fuel'.

Pour rejeter les demandes de l'acquéreur tendant à la réparation du préjudice causé par ce manquement à l'obligation d'information de l'agence immobilière, le tribunal a retenu qu' 'une information corrective sur la nature et l'état du système de chauffage a bien été délivrée à la société ED Expert et Conseil', avant la conclusion du contrat de vente. Le tribunal fonde cette conclusion sur le fait 'qu'il est expressément mentionné à Ia promesse de vente que Ie promettant a déclaré que le bien était équipé d'une cuve à fuel qui a été retirée Ie 8 décembre 2020 et que le bénéficiaire a déclaré avoir visité à nouveau le bien depuis pour constater l'absence de Ia cuve'.

L'agent immobilier est tenu de renseigner exactement l'acquéreur sur les caractéristiques du bien, et notamment sur les différents équipements d'une maison permettant de la rendre habitable.

Il résulte du droit commun de l'article 1112-1 du code civil, applicable à ceux qui participent à une négociation, qu'il incombe au débiteur de l'obligation d'information de prouver qu'il l'a exécutée.

En l'espèce, la seule mention dans l'avant-contrat du 22 décembre 2020 du retrait de la cuve à fuel effectué le 8 décembre 2020, pris en charge par la société A.D Conseils, ne suffit pas à établir que l'acquéreur était informé, à la date de la vente, de l'absence du chauffage au gaz mentionné dans la fiche de vente du bien. La société ED Expert et Conseil explique en effet que l'agent immobilier avait affirmé que la cuve à fuel présente dans le garage n'avait plus aucune utilité dans la mesure où le mode de chauffage avait été modifié pour passer au gaz, de sorte que les parties sont convenues de faire retirer cette cuve. Elle dément expressément avoir 'exigé le retrait de la cuve à fuel au motif qu'elle souhaitait changer ce mode de chauffage', comme le soutient la société A.D Conseils.

La société A.D Conseils ne produit quant à elle aucune pièce de nature à rapporter la preuve, qui lui incombe, de la bonne exécution de son obligation d'information, pour rectifier son erreur initiale relative à l'un des éléments d'équipement essentiels du bien.

Au contraire, plusieurs indices tendent à établir que la société ED Expert et Conseil n'était pas informée de l'absence de chauffage au gaz : d'une part la société A.D Conseils a accepté de prendre en charge, après la signature de l'acte authentique conclu le 15 juin 2021, la facture d'enlèvement de la chaudière au fuel en date du 20 juillet 2021; d'autre part, en réponse à la demande de la société ED Expert et Conseil, formulée par mail du 29 septembre 2021, ou à celle de son conseil, présentée par lettre recommandée du 5 novembre 2021, ces deux courriers faisant état d'un engagement de la société A.D Conseils de prendre en charge 50% du devis de climatisation, la société A.D Conseils n'a, par mails des 26 octobre et 19 novembre 2021, ni formellement démenti l'existence de cet engagement, ni soutenu que l'acquéreur était parfaitement informé des caractéristiques du bien vendu, mais a seulement indiqué avoir 'remis l'entier dossier à (son) assureur RCP'.

La société A.D Conseils, qui ne démontre pas avoir correctement exécuté son obligation d'information, est donc responsable du préjudice qui en est résulté pour la société ED Expert et Conseil.

La société ED Expert et Conseil, assurée d'avoir acquis un bien équipé d'une installation de chauffage au gaz, a en fait acheté un bien immobilier dépourvu de tout système de chauffage effectif. Le préjudice matériel subi doit être réparé par l'attribution d'une indemnité de 12.457,60 euros, correspondant au coût de l'installation d'une climatisation réversible réglé par la société ED Expert et Conseil, selon factures des 29 novembre 2021 et 8 août 2022.

La société ED Expert et Conseil, qui invoque d'autre part un préjudice de jouissance du fait de l'absence de système de chauffage, indique pourtant dans ses conclusions avoir opté pour une climatisation réversible, en précisant que 'ce choix a été motivé par la nécessité d'installer rapidement un système de chauffage au sein de l'immeuble, cette alternative étant la plus rapide, ce qui a permis à la concluante d'intégrer ses bureaux dans les délais'. La société ED Expert et Conseil ne rapporte donc pas la preuve de la réalité du préjudice de jouissance qu'elle invoque.

Le jugement est infirmé en ce sens.

La société A.D Conseils, qui perd son procès, doit supporter les dépens de première instance et d'appel, et payer à la société ED Expert et Conseil une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 6 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société A.D Conseils à payer à la société ED Expert et Conseil la somme de 12.457,60 euros en réparation de son préjudice matériel ;

Rejette la demande présentée au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne la société A.D Conseils aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SELARL Montazeau & Cara, qui en fait la demande ;

Condamne la société A.D Conseils à payer à la société ED Expert et Conseil la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.