CA Pau, 2e ch - sect. 1, 14 septembre 2026, n° 24/02954
PAU
Arrêt
Autre
PhD/RP
Numéro 26/02453
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 14 Septembre 2026
Dossier :
N° RG 24/02954
N° Portalis DBVV-V-B7I-I7TP
Nature affaire :
Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
Affaire :
EURL MVL COTE BASQUE
C/
SARL [Localité 1] [Localité 2]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Mai 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame BRUNET, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
EURL MVL COTE BASQUE
inscrite au RCS de BAYONNE sous le numéro 501 283 899
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [Y] [T], demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Anne-sophie LEBEC de la SELAFA FIDUCIAL SOFIRAL, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
SARL [Localité 1] [Localité 2]
inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 843 245 275
représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE
Assistée de Maître Bernard FAVIER de la SCP BERNARD FAVIER, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 30 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte d'huissier du 13 décembre 2019, la SCI [Localité 1] [Localité 2] a donné congé au 30 juin 2020, avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à sa locataire, la société MVL Côte Basque, exploitante d'un fonds de commerce de distribution automatisée de denrées alimentaires dans les locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 1], en vertu d'un bail commercial du 1er octobre 2002.
Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne a rejeté la demande de nullité du congé, considérant que le bail avait été tacitement reconduit à son échéance, et ordonné une expertise confiée à M. [Q] sur la détermination de l'indemnité d'éviction.
Par arrêt du 30 mars 2023, la cour d'appel de céans a confirmé ce jugement et le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par un arrêt du 27 juin 2024.
Entre-temps, l'expert judiciaire a clôturé son rapport le 16 février 2022.
Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
dit sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 4 mai 2023
dit sans objet la demande de sursis à statuer au vu de l'arrêt de rejet rendu le 27 juin 2024 par la Cour de cassation
rejeté la demande de nouvelle expertise
fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 124.830 euros
condamné en tant que de besoin la SCI [Localité 1] [Localité 2] à payer à la société MVL Côte Basque la somme de 124.830 euros
désigné le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bayonne en qualité de séquestre aux fins de recevoir ladite indemnité d'éviction et la remettre à la société MVL Côte Basque à défaut d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide
fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation automatique le 1er juillet de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2021 en fonction de l'évolution de l'ILC, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2010 avec indice de référence l'ILC du 1er trimestre 2020 et ce jusqu'à libération effective des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1]
condamné en tant de que besoin la société MVL Côte Basque à payer à la SCI [Localité 1] [Localité 2] la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020 avec indexation annuelle selon les modalités précitées
rejeté la demande d'expulsion à l'encontre de la société MVL Côte Basque
dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront pris en charge par moitié entre les parties, avec distraction au profit de Maître Labat, avocate
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 22 octobre 2024, la société MVL Côte Basque a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 avril 2026.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025 par la société MVL Côte Basque qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions, sauf celles ayant rejeté la demande d'expulsion et constatant les demandes devenues sans objet], et, refusant l'homologation du rapport [Q], de':
condamner la SCI [Localité 1] [Localité 2], sur la base de la valeur du fonds de commerce, à lui payer une indemnité d'éviction de 422 460 euros décomposée comme suit':
- valeur du fonds de commerce' : 309 800 euros
- indemnité de remploi' : 23 350 euros
- frais de déménagement' : 75 880 euros
- frais divers' : 10 000 euros
- gain manqué' : 3 430 euros
appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation pour fixer celle-ci à la somme de 8 768 euros par an seulement et ce à compter de la date d'expiration du bail.
Subsidiairement à défaut':
désigner un nouvel expert avec la même mission que celle impartie à M. [Q].
En tout état de cause':
débouter la SCI [Localité 1] [Localité 2] de sa demande de condamnation aux frais d'expertise, la charge de cette mesure lui revenant de droit
débouter la SCI [Localité 1] [Localité 2] de sa demande de condamnation à de sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, celle-ci étant à l'origine de la procédure d'éviction
condamner la SCI [Localité 1] [Localité 2] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'appelante fait valoir, en substance, que':
- sur la valeur du fonds de commerce, l'expert a appliqué des coefficients de pondération erronés sur les chiffres d'affaires 2020, 2019, 2018 et 2017, et que seuls doivent être retenus les années 2017, 2018 et 2019, trois dernières années précédant le congé au 30 juin 2020, outre l'anormalité de l'année de la pandémie 2020
- le taux de 20 à 50'% du chiffre d'affaires applicable aux «'épiceries en libre service'», tel que figurant dans le traité d'évaluation Lefebvre, n'est pas pertinent pour un commerce de distribution automatisée de produits alimentaires, plus proche de l'activité «'laveries automatiques'» faisant l'objet de taux compris entre 70 et 110'% du chiffre d'affaires, et qui, en l'espèce, jouit d'un forte rentabilité et attractivité en raison des faibles charges d'exploitation, de la situation privilégiée des locaux, d'une ouverture 24/24, attirant une clientèle saisonnière et locale, mais aussi nocturne à la sortie des boîtes de nuit et discothèques proches
- la rareté des locaux consentis pour une telle activité majore l' indemnité d'éviction car il sera impossible de trouver un local équivalent
- non seulement le taux de 50'% du chiffre d'affaires retenu par l'expert n'est pas pertinent, mais le jugement a retenu arbitrairement un taux de 30'% non justifié
- le rapport Bordenave, produit en appel, note que, selon le traité d'évaluation Favre-Reguillon, l'activité de vente par automates est évaluée à partir d'un ratio moyen de 48,44'% et que pour 50'% des mutations, entre 17,1 et 70,31'%, ce dont le rapport déduit, en considération des caractéristiques de l'activité de la société MVL Côte Basque, qu'il y a lieu de retenir un taux de 200'%, soit, sur un chiffre d'affaires moyen de 154.900 euros, une indemnité principale de 309 800 euros
- les indemnités accessoires réclamées (remploi, déménagement, réinstallation, frais divers) sont dues et justifiées
- il y a lieu d'appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 25 février 2026 par la SCI [Localité 1] [Localité 2] qui a demandé à la cour de':
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a':
- rejeté la nouvelle demande d'expertise
- désigné le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bayonne en qualité de séquestre aux fins de recevoir ladite indemnité d'éviction et la remettre à la société MVL Côte Basque à défaut d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation annuelle automatique, à l'exception toutefois des modalités de calcul de cette indexation, objet de l'appel incident
- condamné la société MVL Côte Basque à lui payer ladite indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle
- dit que les dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, seront pris en charge par moitié entre les parties avec distraction au profit des avocats constitués.
DEBOUTER la société MVL Côte Basque de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
INFIRMER le jugement entrepris [sur l'indemnité d'éviction, les modalités de calcul de l'indexation automatique annuelle sur la base de l'indice du 1er trimestre 2010] et statuant à nouveau de ces chefs':
Sur l'indemnité d'éviction':
A titre principal':
fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 44 500 euros
condamner, en conséquence, la société MVL Côte Basque à lui rembourser la somme de 80 330 euros correspondant à l'indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation, et à l'indemnité pour frais de remploi accordée par le tribunal.
A titre subsidiaire':
confirmer le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité d'éviction.
Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation':
assortir l'indemnité d'occupation annuelle de 9 763,20 euros HT et HC de l'indexation annuelle automatique le 1er juillet de chaque année, et pour la première fois le 1er juillet 2021, en fonction de l'évolution sur une année de l'ICL, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2020, soit 116,23 et l'indice de référence étant l'ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73 euros, et ce, ainsi de suite jusqu'à la libération effective et définitive des lieux
condamné la société MVL Côte Basque à lui payer cette indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle selon les modalités ci-avant fixées.
CONDAMNER la société MVL Côte Basque':
- à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel
- aux entiers dépens de la procédure d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et avec recouvrement direct au profit de Maître Labat, avocat au barreau de Bayonne, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'intimée expose, en substance, que':
- la locataire a restitué les locaux le 29 avril 2025, sans se réinstaller
- les pondérations des chiffres d'affaires des années 2017, 2018, 2019 et 2020, retenues par l'expert judiciaires, sont pertinentes, faisant ressortir un chiffre d'affaires moyen de 148.661 euros
- sur la valeur du fonds de commerce, l'expert a relevé des coefficients sur chiffre d'affaires oscillant entre 30 et 50'% pour les commerces «'d'épicerie en libre service », et le jugement a justement retenu le coefficient de 30'% étant souligné l'absence de preuve de la rentabilité exceptionnelle invoquée par la locataire
- les barèmes de «'laveries automatiques'» appliquant des taux entre 70 et 110'% du chiffre d'affaires HT ne sont pas transposables à une activité de vente de marchandises
- la rareté des baux consentis pour l'activité de distribution automatisée de produits alimentaires n'a pas d'incidence nécessaire sur la valeur du fonds de commerce et de l'indemnité d'éviction
- le rapport Bordenave, produit en appel, n'est pas contradictoire et propose un ratio de 200'% qui ne repose sur aucun fait économique ou matériel démontré tenant notamment à la rentabilité exceptionnelle alléguée de ce type de commerce, et un ratio sans lien même avec les ratios relevés par cet expert
- aucune indemnité de remploi, de frais de déménagement et de réinstallation et de gain manqué ne saurait être allouée en l'absence démontrée de la réinstallation de la société MVL Côte Basque.
MOTIFS
L'article L 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date de réalisation du préjudice, c'est-à-dire à la date de l'éviction effective du locataire, et selon la consistance du fonds de commerce à la date du refus de renouvellement.
En l'espèce, la société MVL Côte Basque a restitué les locaux le 29 avril 2025.
Il s'agit de locaux d'une superficie de 32,95 m², situés au rez-de-chaussée du [Adresse 1], à [Localité 1], disposant d'une façade sur rue de 5,50 mètres pourvue d'un ensemble frigorifié de distributeur de produits alimentaires et boissons non alcoolisées sous la franchise XITIMI.
1 - Sur l'indemnité principale
Les parties ont conclu à la fixation de l'indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce selon la méthode du barème sectoriel consistant à appliquer un coefficient au chiffre d'affaires annuels moyen des 3 derniers exercices, tout en étant contraires sur le calcul du chiffre d'affaires moyen, le barème de référence, et les caractéristiques propres de valorisation du fonds de commerce.
S'agissant du chiffre d'affaires moyen, les parties ne se réfèrent à aucun bilan comptable postérieur à l'exercice 2020.
Il ressort des bilans et comptes de résultats versés aux débats, que l'exploitant, au titre du fonds Biarrot, a réalisé les chiffres d'affaires suivants':
2017': 153 876 euros
2018': 159 024 euros
2019': 151 800 euros
2020': 114 196 euros
L'expert judiciaire a appliqué un coefficient multiplicateur (2 et 2,5), censé pondérer les exercices ayant pu être défavorablement affectés par des événements perturbateurs (G7 en 2019, crise sanitaire en 2020), alors que cette méthode de pondération conduit, au contraire, à amplifier les pertes de chiffres d'affaires que l'expert voulait corriger : par exemple, l'exercice 2020 (x 2) compte deux fois plus dans la moyenne que l'exercice 2017 (x 1) et autant que l'exercice 2018 (x 2), tandis que l'exercice 2019 (x 2,5) est survalorisé par rapport à l'exercice 2018.
L'appelante critique donc à juste titre le contresens méthodologique de la pondération expertale qui vicie le calcul de la moyenne des chiffres d'affaires au détriment du locataire.
L'appelante s'en tient aux montants nominaux des exercices 2017, 2018 et 2019, sans pondération ni même réactualisation à l'inflation monétaire appliquée par l'expert judiciaire.
Compte tenu de l'homogénéité des exercices qui le précédent, il y a lieu d'écarter l'exercice 2020, année de la crise sanitaire, qui n'est pas représentatif de l'activité du fonds de commerce, et de faire la moyenne des trois exercices précédents', soit un chiffre d'affaires moyen de 154 900 euros, tel que proposé par l'appelante selon une méthode qui ne l'avantage pas.
S'agissant du barème sectoriel, si l'expert judiciaire a assimilé le fonds de commerce litigieux à la référence professionnelle «'épicerie en libre service'», citée dans l'ouvrage Lefebvre, relevant un taux entre 20 à 50'%, il n'est pas contesté que le fonds de commerce litigieux entre dans la catégorie Insee NAF 2-47.99 B «' vente par automates et autres commerces de détail hors magasin, éventaires ou marchés'», traitée dans l'ouvrage d'évaluation des fonds de commerce Fabvre-Reguillon, citée par l'appelante, retenant un taux moyen de 48,44'% et, dans 50'% des mutations relevées, un taux oscillant entre 17,1 et 70,31'%.
Au titre des facteurs de valorisation du fonds de commerce litigieux, il y a lieu de retenir':
- l'emplacement privilégié du local dans une des principales rues commerçantes, environnées des halles, de bars, des restaurants, de résidences, et de lieux nocturnes, drainant une clientèle locale et saisonnière stable pouvant satisfaire des achats ponctuels ou de dépannage, à tout heure, 24/24
- des locaux en bon état général et un bail tous commerces
- la rareté de ce type de commerce sur la commune de [Localité 1].
S'agissant de la «'forte rentabilité'» alléguée du fonds de commerce, l'appelante n'a procédé à aucune analyse comptable et financière de ses bilans et résultats, se bornant à produire des catalogues de vente d'automates de distribution de produits alimentaires vantant la rentabilité de ce commerce, et à développer des généralités sur les charges d'exploitation faibles consommatrices en personnel.
Si l'examen des bilans et comptes de résultat des trois exercices de référence montre un taux de marge brute moyen de 48,55'%, le taux de l'excédent brut d'exploitation moyen est de 7,38'%, soit un taux correct, les charges de personnel venant en réalité absorber une part importante de la marge brute.
L'excédent brut d'exploitation moyen est de 12 293,66 euros.
Le résultat courant avant impôt moyen est de 3 861,33 euros.
Il suit de ce qui précède que la société MVL Côte Basque ne démontre pas que son fonds de commerce présente «'la forte rentabilité'» alléguée, et les améliorations possibles exigeant une action sur les charges de personnel, via éventuellement une exploitation personnelle sans salarié.
Toutefois, compte tenu des facteurs positifs de valorisation, sous-estimés par le jugement entrepris, il convient d'appliquer un taux de 50 % sur le chiffre d'affaires moyen, soit une valorisation du fonds de commerce de 77 450 euros.
La demande de confirmation du séquestre de l'indemnité d'occupation est devenue sans objet en appel.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société MVL Côte Basque de sa demande de nouvelle expertise.
2 - Sur les indemnités accessoires
En droit, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable des frais de réinstallation et des droits de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.
En l'espèce, la société MVL Côte Basque a libéré les locaux le 29 avril 2025 et ne s'est pas réinstallée au jour où la cour statue.
Il ressort de sa communication sur les réseaux sociaux que, dès le 22 avril 2025, la société MVL Côte Basque a annoncé la fermeture définitive de son fonds de commerce «'épicerie-automatique 24h/24 «'suite à la vente de l'immeuble du [Adresse 1]'», en concluant «'c'est la fin d'un morceau de vie de 17 ans pour le début d'une nouvelle aventure'».
La société MVL Côte Basque n'a pas contesté avoir décidé de fermer définitivement son fonds de commerce, abandonnant toute perspective de réinstallation.
Dès lors, le bailleur rapporte la preuve que la société MVL Côte Basque ne se réinstallera pas.
La société MVL Côte Basque n'est donc pas fondée à demander une indemnité de remploi et l'indemnisation des frais de réinstallation.
S'agissant des frais de déménagement, la société MVL Côte Basque, qui admet que ces frais sont indemnisables sur justificatifs, n'a produit aucune facture de déménagement de ses matériels et équipements.
S'agissant des frais divers liés au départ des lieux, la société MVL Côte Basque ne justifie d'aucun de ces frais.
S'agissant du trouble commercial lié à la procédure d'éviction, l'indemnisation de ce préjudice n'est pas incluse dans l'indemnité principale, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire.
La somme de 3 400 euros sollicitée par la société MVL Côte Basque n'étant pas excessive, il convient de faire droit à ce chef de demande.
En définitive, l'indemnité d'éviction sera fixé à la somme totale de 77 450 + 3 400 = 80 850 euros.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.
La demande de confirmation du séquestre de l'indemnité d'occupation est devenue sans objet en appel.
3 - Sur l'indemnité d'occupation
Aucune considération ne justifie d'appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation justement fixée à la somme annuelle de 9 763,20 euros HT et HC avec indexation automatique.
Le jugement sera infirmé sur les modalités de cette indexation faisant une référence erronée à l'indice de base du 1er trimestre 2010 auquel il sera substitué l'indice de base du 1er trimestre 2020.
4 - Sur la demande de restitution
Le présent arrêt infirmatif sur la condamnation au titre de l'indemnité d'éviction constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par l'intimée.
5 - Sur les frais de justice
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a partagé par moitié les dépens, en ce compris les frais d'expertise, lesquels ont été engagés dans l'intérêt des deux parties.
Le jugement sera infirmé sur la distraction des dépens au profit de Maître Labat et il sera dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société MVL Côte Basque sera condamnée aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a':
- rejeté la demande de nouvelle expertise
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation automatique le 1er juillet de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2021, sauf à réformer les modalités de cette indexation
- condamné en tant de que besoin la société MVL Côte Basque à payer à la SCI [Localité 1] [Localité 2] la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020 avec indexation annuelle, sauf à réformer les modalités de cette indexation
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront pris en charge par moitié entre les parties,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
INFIRME le jugement entrepris pour le surplus des dispositions déférées,
et, statuant à nouveau,
FIXE l'indemnité d'éviction à la somme de 80 850 euros,
CONDAMNE la SCI [Localité 1] [Localité 2] à payer à la société MVL Côte Basque la somme de 80 850 euros décomposée comme suit':
- indemnité principale' : 77 450 euros
- trouble commercial' : 3 400 euros
DEBOUTE la société MVL Côte Basque du surplus de ses demandes,
DIT que l'indemnité d'occupation annuelle de 9 763,20 euros HT et HC est assortie d'une indexation annuelle automatique le 1er juillet de chaque année, et pour la première fois le 1er juillet 2021, en fonction de l'évolution sur une année de l'ICL, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2020, soit 116,23 euros et l'indice de référence étant l'ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73 euros, et ce, ainsi de suite jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE la société MVL Côte Basque au paiement de cette indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle selon les modalités ci-avant fixées,
CONDAMNE la société MVL Côte Basque aux dépens d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
DIT n'y avoir lieu à autoriser les avocats des parties à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d'appel,
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
Numéro 26/02453
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 14 Septembre 2026
Dossier :
N° RG 24/02954
N° Portalis DBVV-V-B7I-I7TP
Nature affaire :
Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction
Affaire :
EURL MVL COTE BASQUE
C/
SARL [Localité 1] [Localité 2]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Mai 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame BRUNET, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
EURL MVL COTE BASQUE
inscrite au RCS de BAYONNE sous le numéro 501 283 899
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [Y] [T], demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Anne-sophie LEBEC de la SELAFA FIDUCIAL SOFIRAL, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
SARL [Localité 1] [Localité 2]
inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 843 245 275
représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE
Assistée de Maître Bernard FAVIER de la SCP BERNARD FAVIER, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 30 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte d'huissier du 13 décembre 2019, la SCI [Localité 1] [Localité 2] a donné congé au 30 juin 2020, avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à sa locataire, la société MVL Côte Basque, exploitante d'un fonds de commerce de distribution automatisée de denrées alimentaires dans les locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 1], en vertu d'un bail commercial du 1er octobre 2002.
Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne a rejeté la demande de nullité du congé, considérant que le bail avait été tacitement reconduit à son échéance, et ordonné une expertise confiée à M. [Q] sur la détermination de l'indemnité d'éviction.
Par arrêt du 30 mars 2023, la cour d'appel de céans a confirmé ce jugement et le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par un arrêt du 27 juin 2024.
Entre-temps, l'expert judiciaire a clôturé son rapport le 16 février 2022.
Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
dit sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 4 mai 2023
dit sans objet la demande de sursis à statuer au vu de l'arrêt de rejet rendu le 27 juin 2024 par la Cour de cassation
rejeté la demande de nouvelle expertise
fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 124.830 euros
condamné en tant que de besoin la SCI [Localité 1] [Localité 2] à payer à la société MVL Côte Basque la somme de 124.830 euros
désigné le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bayonne en qualité de séquestre aux fins de recevoir ladite indemnité d'éviction et la remettre à la société MVL Côte Basque à défaut d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide
fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation automatique le 1er juillet de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2021 en fonction de l'évolution de l'ILC, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2010 avec indice de référence l'ILC du 1er trimestre 2020 et ce jusqu'à libération effective des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1]
condamné en tant de que besoin la société MVL Côte Basque à payer à la SCI [Localité 1] [Localité 2] la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020 avec indexation annuelle selon les modalités précitées
rejeté la demande d'expulsion à l'encontre de la société MVL Côte Basque
dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront pris en charge par moitié entre les parties, avec distraction au profit de Maître Labat, avocate
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 22 octobre 2024, la société MVL Côte Basque a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 avril 2026.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025 par la société MVL Côte Basque qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions, sauf celles ayant rejeté la demande d'expulsion et constatant les demandes devenues sans objet], et, refusant l'homologation du rapport [Q], de':
condamner la SCI [Localité 1] [Localité 2], sur la base de la valeur du fonds de commerce, à lui payer une indemnité d'éviction de 422 460 euros décomposée comme suit':
- valeur du fonds de commerce' : 309 800 euros
- indemnité de remploi' : 23 350 euros
- frais de déménagement' : 75 880 euros
- frais divers' : 10 000 euros
- gain manqué' : 3 430 euros
appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation pour fixer celle-ci à la somme de 8 768 euros par an seulement et ce à compter de la date d'expiration du bail.
Subsidiairement à défaut':
désigner un nouvel expert avec la même mission que celle impartie à M. [Q].
En tout état de cause':
débouter la SCI [Localité 1] [Localité 2] de sa demande de condamnation aux frais d'expertise, la charge de cette mesure lui revenant de droit
débouter la SCI [Localité 1] [Localité 2] de sa demande de condamnation à de sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, celle-ci étant à l'origine de la procédure d'éviction
condamner la SCI [Localité 1] [Localité 2] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'appelante fait valoir, en substance, que':
- sur la valeur du fonds de commerce, l'expert a appliqué des coefficients de pondération erronés sur les chiffres d'affaires 2020, 2019, 2018 et 2017, et que seuls doivent être retenus les années 2017, 2018 et 2019, trois dernières années précédant le congé au 30 juin 2020, outre l'anormalité de l'année de la pandémie 2020
- le taux de 20 à 50'% du chiffre d'affaires applicable aux «'épiceries en libre service'», tel que figurant dans le traité d'évaluation Lefebvre, n'est pas pertinent pour un commerce de distribution automatisée de produits alimentaires, plus proche de l'activité «'laveries automatiques'» faisant l'objet de taux compris entre 70 et 110'% du chiffre d'affaires, et qui, en l'espèce, jouit d'un forte rentabilité et attractivité en raison des faibles charges d'exploitation, de la situation privilégiée des locaux, d'une ouverture 24/24, attirant une clientèle saisonnière et locale, mais aussi nocturne à la sortie des boîtes de nuit et discothèques proches
- la rareté des locaux consentis pour une telle activité majore l' indemnité d'éviction car il sera impossible de trouver un local équivalent
- non seulement le taux de 50'% du chiffre d'affaires retenu par l'expert n'est pas pertinent, mais le jugement a retenu arbitrairement un taux de 30'% non justifié
- le rapport Bordenave, produit en appel, note que, selon le traité d'évaluation Favre-Reguillon, l'activité de vente par automates est évaluée à partir d'un ratio moyen de 48,44'% et que pour 50'% des mutations, entre 17,1 et 70,31'%, ce dont le rapport déduit, en considération des caractéristiques de l'activité de la société MVL Côte Basque, qu'il y a lieu de retenir un taux de 200'%, soit, sur un chiffre d'affaires moyen de 154.900 euros, une indemnité principale de 309 800 euros
- les indemnités accessoires réclamées (remploi, déménagement, réinstallation, frais divers) sont dues et justifiées
- il y a lieu d'appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 25 février 2026 par la SCI [Localité 1] [Localité 2] qui a demandé à la cour de':
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a':
- rejeté la nouvelle demande d'expertise
- désigné le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bayonne en qualité de séquestre aux fins de recevoir ladite indemnité d'éviction et la remettre à la société MVL Côte Basque à défaut d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation annuelle automatique, à l'exception toutefois des modalités de calcul de cette indexation, objet de l'appel incident
- condamné la société MVL Côte Basque à lui payer ladite indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle
- dit que les dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, seront pris en charge par moitié entre les parties avec distraction au profit des avocats constitués.
DEBOUTER la société MVL Côte Basque de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
INFIRMER le jugement entrepris [sur l'indemnité d'éviction, les modalités de calcul de l'indexation automatique annuelle sur la base de l'indice du 1er trimestre 2010] et statuant à nouveau de ces chefs':
Sur l'indemnité d'éviction':
A titre principal':
fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 44 500 euros
condamner, en conséquence, la société MVL Côte Basque à lui rembourser la somme de 80 330 euros correspondant à l'indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation, et à l'indemnité pour frais de remploi accordée par le tribunal.
A titre subsidiaire':
confirmer le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité d'éviction.
Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation':
assortir l'indemnité d'occupation annuelle de 9 763,20 euros HT et HC de l'indexation annuelle automatique le 1er juillet de chaque année, et pour la première fois le 1er juillet 2021, en fonction de l'évolution sur une année de l'ICL, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2020, soit 116,23 et l'indice de référence étant l'ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73 euros, et ce, ainsi de suite jusqu'à la libération effective et définitive des lieux
condamné la société MVL Côte Basque à lui payer cette indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle selon les modalités ci-avant fixées.
CONDAMNER la société MVL Côte Basque':
- à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel
- aux entiers dépens de la procédure d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et avec recouvrement direct au profit de Maître Labat, avocat au barreau de Bayonne, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'intimée expose, en substance, que':
- la locataire a restitué les locaux le 29 avril 2025, sans se réinstaller
- les pondérations des chiffres d'affaires des années 2017, 2018, 2019 et 2020, retenues par l'expert judiciaires, sont pertinentes, faisant ressortir un chiffre d'affaires moyen de 148.661 euros
- sur la valeur du fonds de commerce, l'expert a relevé des coefficients sur chiffre d'affaires oscillant entre 30 et 50'% pour les commerces «'d'épicerie en libre service », et le jugement a justement retenu le coefficient de 30'% étant souligné l'absence de preuve de la rentabilité exceptionnelle invoquée par la locataire
- les barèmes de «'laveries automatiques'» appliquant des taux entre 70 et 110'% du chiffre d'affaires HT ne sont pas transposables à une activité de vente de marchandises
- la rareté des baux consentis pour l'activité de distribution automatisée de produits alimentaires n'a pas d'incidence nécessaire sur la valeur du fonds de commerce et de l'indemnité d'éviction
- le rapport Bordenave, produit en appel, n'est pas contradictoire et propose un ratio de 200'% qui ne repose sur aucun fait économique ou matériel démontré tenant notamment à la rentabilité exceptionnelle alléguée de ce type de commerce, et un ratio sans lien même avec les ratios relevés par cet expert
- aucune indemnité de remploi, de frais de déménagement et de réinstallation et de gain manqué ne saurait être allouée en l'absence démontrée de la réinstallation de la société MVL Côte Basque.
MOTIFS
L'article L 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date de réalisation du préjudice, c'est-à-dire à la date de l'éviction effective du locataire, et selon la consistance du fonds de commerce à la date du refus de renouvellement.
En l'espèce, la société MVL Côte Basque a restitué les locaux le 29 avril 2025.
Il s'agit de locaux d'une superficie de 32,95 m², situés au rez-de-chaussée du [Adresse 1], à [Localité 1], disposant d'une façade sur rue de 5,50 mètres pourvue d'un ensemble frigorifié de distributeur de produits alimentaires et boissons non alcoolisées sous la franchise XITIMI.
1 - Sur l'indemnité principale
Les parties ont conclu à la fixation de l'indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce selon la méthode du barème sectoriel consistant à appliquer un coefficient au chiffre d'affaires annuels moyen des 3 derniers exercices, tout en étant contraires sur le calcul du chiffre d'affaires moyen, le barème de référence, et les caractéristiques propres de valorisation du fonds de commerce.
S'agissant du chiffre d'affaires moyen, les parties ne se réfèrent à aucun bilan comptable postérieur à l'exercice 2020.
Il ressort des bilans et comptes de résultats versés aux débats, que l'exploitant, au titre du fonds Biarrot, a réalisé les chiffres d'affaires suivants':
2017': 153 876 euros
2018': 159 024 euros
2019': 151 800 euros
2020': 114 196 euros
L'expert judiciaire a appliqué un coefficient multiplicateur (2 et 2,5), censé pondérer les exercices ayant pu être défavorablement affectés par des événements perturbateurs (G7 en 2019, crise sanitaire en 2020), alors que cette méthode de pondération conduit, au contraire, à amplifier les pertes de chiffres d'affaires que l'expert voulait corriger : par exemple, l'exercice 2020 (x 2) compte deux fois plus dans la moyenne que l'exercice 2017 (x 1) et autant que l'exercice 2018 (x 2), tandis que l'exercice 2019 (x 2,5) est survalorisé par rapport à l'exercice 2018.
L'appelante critique donc à juste titre le contresens méthodologique de la pondération expertale qui vicie le calcul de la moyenne des chiffres d'affaires au détriment du locataire.
L'appelante s'en tient aux montants nominaux des exercices 2017, 2018 et 2019, sans pondération ni même réactualisation à l'inflation monétaire appliquée par l'expert judiciaire.
Compte tenu de l'homogénéité des exercices qui le précédent, il y a lieu d'écarter l'exercice 2020, année de la crise sanitaire, qui n'est pas représentatif de l'activité du fonds de commerce, et de faire la moyenne des trois exercices précédents', soit un chiffre d'affaires moyen de 154 900 euros, tel que proposé par l'appelante selon une méthode qui ne l'avantage pas.
S'agissant du barème sectoriel, si l'expert judiciaire a assimilé le fonds de commerce litigieux à la référence professionnelle «'épicerie en libre service'», citée dans l'ouvrage Lefebvre, relevant un taux entre 20 à 50'%, il n'est pas contesté que le fonds de commerce litigieux entre dans la catégorie Insee NAF 2-47.99 B «' vente par automates et autres commerces de détail hors magasin, éventaires ou marchés'», traitée dans l'ouvrage d'évaluation des fonds de commerce Fabvre-Reguillon, citée par l'appelante, retenant un taux moyen de 48,44'% et, dans 50'% des mutations relevées, un taux oscillant entre 17,1 et 70,31'%.
Au titre des facteurs de valorisation du fonds de commerce litigieux, il y a lieu de retenir':
- l'emplacement privilégié du local dans une des principales rues commerçantes, environnées des halles, de bars, des restaurants, de résidences, et de lieux nocturnes, drainant une clientèle locale et saisonnière stable pouvant satisfaire des achats ponctuels ou de dépannage, à tout heure, 24/24
- des locaux en bon état général et un bail tous commerces
- la rareté de ce type de commerce sur la commune de [Localité 1].
S'agissant de la «'forte rentabilité'» alléguée du fonds de commerce, l'appelante n'a procédé à aucune analyse comptable et financière de ses bilans et résultats, se bornant à produire des catalogues de vente d'automates de distribution de produits alimentaires vantant la rentabilité de ce commerce, et à développer des généralités sur les charges d'exploitation faibles consommatrices en personnel.
Si l'examen des bilans et comptes de résultat des trois exercices de référence montre un taux de marge brute moyen de 48,55'%, le taux de l'excédent brut d'exploitation moyen est de 7,38'%, soit un taux correct, les charges de personnel venant en réalité absorber une part importante de la marge brute.
L'excédent brut d'exploitation moyen est de 12 293,66 euros.
Le résultat courant avant impôt moyen est de 3 861,33 euros.
Il suit de ce qui précède que la société MVL Côte Basque ne démontre pas que son fonds de commerce présente «'la forte rentabilité'» alléguée, et les améliorations possibles exigeant une action sur les charges de personnel, via éventuellement une exploitation personnelle sans salarié.
Toutefois, compte tenu des facteurs positifs de valorisation, sous-estimés par le jugement entrepris, il convient d'appliquer un taux de 50 % sur le chiffre d'affaires moyen, soit une valorisation du fonds de commerce de 77 450 euros.
La demande de confirmation du séquestre de l'indemnité d'occupation est devenue sans objet en appel.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société MVL Côte Basque de sa demande de nouvelle expertise.
2 - Sur les indemnités accessoires
En droit, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable des frais de réinstallation et des droits de mutation à exposer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.
En l'espèce, la société MVL Côte Basque a libéré les locaux le 29 avril 2025 et ne s'est pas réinstallée au jour où la cour statue.
Il ressort de sa communication sur les réseaux sociaux que, dès le 22 avril 2025, la société MVL Côte Basque a annoncé la fermeture définitive de son fonds de commerce «'épicerie-automatique 24h/24 «'suite à la vente de l'immeuble du [Adresse 1]'», en concluant «'c'est la fin d'un morceau de vie de 17 ans pour le début d'une nouvelle aventure'».
La société MVL Côte Basque n'a pas contesté avoir décidé de fermer définitivement son fonds de commerce, abandonnant toute perspective de réinstallation.
Dès lors, le bailleur rapporte la preuve que la société MVL Côte Basque ne se réinstallera pas.
La société MVL Côte Basque n'est donc pas fondée à demander une indemnité de remploi et l'indemnisation des frais de réinstallation.
S'agissant des frais de déménagement, la société MVL Côte Basque, qui admet que ces frais sont indemnisables sur justificatifs, n'a produit aucune facture de déménagement de ses matériels et équipements.
S'agissant des frais divers liés au départ des lieux, la société MVL Côte Basque ne justifie d'aucun de ces frais.
S'agissant du trouble commercial lié à la procédure d'éviction, l'indemnisation de ce préjudice n'est pas incluse dans l'indemnité principale, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire.
La somme de 3 400 euros sollicitée par la société MVL Côte Basque n'étant pas excessive, il convient de faire droit à ce chef de demande.
En définitive, l'indemnité d'éviction sera fixé à la somme totale de 77 450 + 3 400 = 80 850 euros.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.
La demande de confirmation du séquestre de l'indemnité d'occupation est devenue sans objet en appel.
3 - Sur l'indemnité d'occupation
Aucune considération ne justifie d'appliquer un abattement pour précarité de 20'% sur l'indemnité d'occupation justement fixée à la somme annuelle de 9 763,20 euros HT et HC avec indexation automatique.
Le jugement sera infirmé sur les modalités de cette indexation faisant une référence erronée à l'indice de base du 1er trimestre 2010 auquel il sera substitué l'indice de base du 1er trimestre 2020.
4 - Sur la demande de restitution
Le présent arrêt infirmatif sur la condamnation au titre de l'indemnité d'éviction constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par l'intimée.
5 - Sur les frais de justice
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a partagé par moitié les dépens, en ce compris les frais d'expertise, lesquels ont été engagés dans l'intérêt des deux parties.
Le jugement sera infirmé sur la distraction des dépens au profit de Maître Labat et il sera dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société MVL Côte Basque sera condamnée aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a':
- rejeté la demande de nouvelle expertise
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société MVL Côte Basque à la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020, avec indexation automatique le 1er juillet de chaque année et pour la première fois le 1er juillet 2021, sauf à réformer les modalités de cette indexation
- condamné en tant de que besoin la société MVL Côte Basque à payer à la SCI [Localité 1] [Localité 2] la somme de 9 763,20 euros par an HT et HC, à compter du 1er juillet 2020 avec indexation annuelle, sauf à réformer les modalités de cette indexation
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront pris en charge par moitié entre les parties,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
INFIRME le jugement entrepris pour le surplus des dispositions déférées,
et, statuant à nouveau,
FIXE l'indemnité d'éviction à la somme de 80 850 euros,
CONDAMNE la SCI [Localité 1] [Localité 2] à payer à la société MVL Côte Basque la somme de 80 850 euros décomposée comme suit':
- indemnité principale' : 77 450 euros
- trouble commercial' : 3 400 euros
DEBOUTE la société MVL Côte Basque du surplus de ses demandes,
DIT que l'indemnité d'occupation annuelle de 9 763,20 euros HT et HC est assortie d'une indexation annuelle automatique le 1er juillet de chaque année, et pour la première fois le 1er juillet 2021, en fonction de l'évolution sur une année de l'ICL, l'indice de base étant l'ICL du 1er trimestre 2020, soit 116,23 euros et l'indice de référence étant l'ILC du 1er trimestre 2021, soit 116,73 euros, et ce, ainsi de suite jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE la société MVL Côte Basque au paiement de cette indemnité d'occupation avec indexation automatique annuelle selon les modalités ci-avant fixées,
CONDAMNE la société MVL Côte Basque aux dépens d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
DIT n'y avoir lieu à autoriser les avocats des parties à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d'appel,
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,