CA Angers, ch. a - civ., 15 septembre 2026, n° 25/00224
ANGERS
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
MP/LL
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 25/00224 - N° Portalis DBVP-V-B7J-FNV2
Ordonnance du 20 décembre 2024
Président du TJ du Mans
n° d'inscription au RG de première instance 24/00347
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
APPELANTE :
S.A.S. IM MOBILIS
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Annabelle LEFEVRE, avocat postulant au barreau du MANS et par Me Guillaume GUILLEVIC, substituant Me Garance LEPHILIBERT, avocats plaidants au barreau de NANTES
INTIMES :
Monsieur [X] [J], décédé le 13 avril 2025
Madame [Z] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [D] [J], intervenant volontaire
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux représentés par Me Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 18 mai 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Madame PHAM, conseillère
Madame BOURGOUIN, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Marlène PHAM, conseillère et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 28 octobre 2020, M. et Mme [J] ont confié le mandat de vente à la société [Adresse 3] pour leur immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4], moyennant le prix net vendeur de 390 000 euros.
Le 17 janvier 2021, la SAS Im Mobilis a proposé d'acquérir le bien moyennant le prix de 335 000 euros.
Le 19 janvier 2021, M. et Mme [J] ont refusé cette offre et proposé la vente du bien moyennant le prix de 360 000 euros, frais d'agence inclus.
Le 20 janvier 2021, la SAS Im Mobilis a donné son accord à cette contre-proposition.
Le 2 février 2021, M. et Mme [J] ont indiqué à la société [Adresse 3] rétracter leur mandat.
Par jugement du 27 janvier 2022, entre autres dispositions, le tribunal judiciaire du Mans a déclaré la vente parfaite au 20 février 2021, a condamné sous astreinte les vendeurs à remettre à l'acquéreur des diagnostics et un mesurage loi Carrez, et a condamné les vendeurs à verser à l'acheteur une indemnité de 3 000 euros.
Par jugement du 13 février 2023, le juge de l'exécution du Mans a liquidé l'astreinte provisoire prononcée en première instance à la somme de 1 530 euros et a déclaré irrecevables les demandes des vendeurs tendant au paiement du prix de vente, à la justification du contrat d'assurance, et à l'interdiction pour la société Im Mobilis de prendre possession des lieux sans avoir purgé les droits de préemption de la ville [Localité 5] et du preneur au bail commercial. La juridiction a également déclaré irrecevable la demande de la société Im Mobilis tendant à obtenir la condamnation sous astreinte des vendeurs à lui remettre tous les moyens d'accès à l'immeuble et à notifier une déclaration d'aliéner. Le juge de l'exécution a notamment considéré que la condamnation des époux [J] à remettre tous les moyens d'accès à l'immeuble ne constituerait pas un simple accessoire de la décision mais reviendrait à créer un titre au profit de la société Im Mobilis en ajoutant au dispositif de la décision.
M. et Mme [J] ont interjeté appel du jugement sur le fond.
Par arrêt du 12 septembre 2023, la cour d'appel d'Angers a notamment :
- déclaré parfaite, dès le 20 janvier 2021, entre M. et Mme [J] et la société Im Mobilis, la vente de l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4], pour le prix net vendeur de 360 000 euros ;
- renvoyé, aux frais de l'acquéreur, les parties devant le ou les notaires de leurs choix, aux fins de rédaction d'un compromis de vente d'une part, et de levée des droits des tiers sur l'immeuble cédé d'autre part ;
- constaté l'absence de droit à rémunération de la SARL [Adresse 5], agent immobilier, du fait de la nullité du mandat signé le 28 octobre 2020 ;
- condamné la SAS Im Mobilis, au jour de la réitération authentique de la vente, au paiement, outre des frais d'acte et d'enregistrement, de la somme de 360.000 euros à M. et Mme [J] au titre du prix de cession ;
- fixé l'astreinte due par M. et Mme [J] aux fins de s'assurer de la communication des diagnostics visés par le premier juge, exclusion faite du mesurage, à 10 euros par jour de retard et par pièce ;
- rejeté l'ensemble des demandes formées en appel et fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum les époux [J] aux dépens d'appel.
Par jugement du 19 décembre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du Mans a notamment :
- déclaré la société Im Mobilis irrecevable en sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer l'ensemble des baux et convention d'occupation concernant l'immeuble, un décompte des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives, ou encore les justificatifs des charges supportées par les époux [J] au titre de la conservation et la détention de l'immeuble ;
- débouté la société Im Mobilis de sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer les diagnostics amiante, plomb et l'état des risques et pollution ;
- débouté la société Im Mobilis de sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à signer le compromis de vente et l'acte de vente réitératif relative à l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] ;
- déclaré irrecevables les époux [J] en leur demande tendant à ce que la SCI Im Mobilis soit condamnée à consigner le prix de vente auprès de la Caisse de dépôts et consignations.
Le juge de l'exécution a notamment considéré que ni le jugement du 27 janvier 2022 ni l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 12 septembre 2023 n'emportaient condamnation des époux [J] à communiquer les pièces réclamées par la société Im Mobilis. Le juge de l'exécution a relevé 'cette demande s'inscrit en réalité dans le cadre d'une discussion qui s'est instaurée entre les parties sur le point de savoir si les loyers qui ont été perçus par les époux [J] depuis le 20 janvier 2021, date à laquelle la vente a été déclarée parfaite par la cour d'appel d'Angers, sont dus à la société Im Mobilis ou non...toujours est-il que le débat sur l'effet translatif de propriété n'a pas été tranché et ne relève pas de la compétence du juge de l'exécution'. La juridiction a également retenu qu'une telle condamnation ne constituerait pas un simple accessoire et ajouterait au dispositif de celle-ci. La juridiction a relevé que la cour d'appel s'était prononcée sans avoir connaissance du jugement du juge de l'exécution du 13 février 2023 qui avait jugé que les diagnostics réclamés avaient été communiqués et que les époux [J] n'étaient pas comptables du retard pris dans la signature du compromis de vente puisque ce retard est dû au fait qu la société Im Mobilis réclame le paiement des loyers alors qu'elle ne dispose pas de titre condamnant les vendeurs au paiement de ces sommes. La juridiction a considéré que la société Im Mobilis faisait obstacle à l'exécution des décisions rendues au fond et que la péremption des diagnostics n'était pas imputable aux vendeurs.
Par acte du 21 juin 2024, la SAS Im Mobilis a assigné M. et Mme [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :
- Leur ordonner de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] (72) dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé ce délai ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice (résistance abusive) ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a :
- rejeté l'ensemble des demandes formulées par la SAS Im Mobilis ;
- condamné la SAS IM Mobilis à verser aux époux [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société IM Mobilis aux dépens.
Le juge des référés a considéré que la société Im Mobilis ne rapportait pas la preuve d'un trouble manifestement illicite portant atteinte à son droit de propriété et que le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés mais de la compétence du juge du fond. Le juge a également retenu une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision, en particulier l'existence d'un désaccord sur la date de la délivrance de l'immeuble ainsi que sur la partie responsable du défaut de délivrance.
Par déclaration du 10 février 2025, la société Im Mobilis a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
M. [X] [J] est décédé le 13 avril 2025.
Par arrêt du 3 mars 2026, la cour d'appel d'Angers a rejeté la requête en interprétation de la société Im Mobilis. La cour a considéré que la décision de la cour d'appel d'Angers du 12 septembre 2023 était claire en ce qu'elle prévoyait le caractère parfait de la vente au 20 février 2024 (en réalité le 20 janvier 2024 selon le dispositif de l'arrêt du 12 septembre 2023), de sorte que le transfert de propriété s'opère dès cette date, sauf accord contraire entre les parties.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 avril 2026 pour l'audience du 18 mai 2026.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de dernières conclusions d'appelant reçues électroniquement le 20 mars 2026, la SAS Im Mobilis demande à la cour de :
- infirmer, l'ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le tribunal Judiciaire du Mans des chefs de jugement en ce qu'il :
- a rejeté l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre des époux [J] et visant à :
- voir ordonner à M. et Mme [J] de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros à par jour de retard passé le délai susvisé ;
- voir condamner in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- voir condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision a valoir sur son préjudice ;
- voir condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée aux dépens ;
Et statuant à nouveau :
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son action ;
- ordonner à M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros à par jour de retard, passé le délai susvisé ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses dernières conclusions reçues électroniquement le 4 juin 2025 M. [D] [J] en qualité d'ayant-droit de M. [X] [J] et Mme [Z] [Q] veuve [J] demandent à la cour de :
- rejeter l'appel de la société Im Mobilis ;
- juger irrecevable et mal fondée la société Im Mobilis en ses prétentions, fins et conclusions ;
- constater que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses ;
- confirmer l'ordonnance de référé du 20 décembre 2024 ;
Y ajoutant,
- condamner Im Mobilis à leur verser une indemnité de 2 000 euros en cause d'appel au titre des frais irrépétibles.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de noter que l'appelante ne formule aucune observation et moyen opposant quant à l'intervention volontaire du fils d'[X] [J], décédé au cours de l'instance. Il sera donc décerné acte à M. [D] [J] de son intervention volontaire.
Moyens des parties
La société Im Mobilis soutient que la non remise des clés à l'acquéreur constitue un trouble manifestement illicite en application de l'article 835 du code de procédure civile.
Au visa des articles 544 et 1612 du code civil, elle fait valoir que la vente est parfaite et que l'obligation de payer le prix est conditionnée à l'exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance. Elle en déduit que la date de l'entrée en jouissance de l'immeuble acquis n'est pas la date de paiement du prix ou la date de réitération de l'acte authentique.
Elle ajoute que l'article 1612 du code civil, dont se prévalent les intimés, a pour objet de garantir le paiement du prix, lequel est également garanti par une décision de justice, et qu'elle subit bien un trouble manifestement illicite puisqu'elle est privée de la jouissance de l'immeuble plus de 5 ans.
Elle sollicite le paiement d'une provision en application de l'article 835 du code de procédure civile ainsi que sur le fondement des articles 548 et 1614 du code civil.
Elle indique que les fruits appartiennent à l'acquéreur dès le jour de la vente, et non à partir de la délivrance du bien, en application de l'article 1614 précité.
Elle expose que son préjudice résultant de la conservation par les intimés des fruits de l'immeuble ne se heurte à aucune contestation sérieuse, précisant qu'elle devrait disposer de ces fruits depuis le 20 janvier 2021.
Elle explique qu'elle a demandé aux vendeurs de fournir l'état de leurs créances supportées au titre de la conservation de l'immeuble et qu'ils ont refusé de produire ces éléments.
Elle souligne que la cour d'appel d'Angers, dans son arrêt du 3 mars 2026, a indiqué qu'il n'existait aucune ambiguïté sur la date de transfert de propriété, aucune convention entre les parties ne fixant le transfert à une autre date.
Elle relève que les vendeurs refusent de fournir l'identité des locataires et le montant total des sommes perçues au titre des loyers. Elle précise que les époux [J] avaient néanmoins produit un bail notarié signé le 23 septembre 2019 relatif aux locaux du rez-de-chaussée pour un loyer mensuel de 1 000 euros (hors taxe et hors charges). Elle rapporte que la société Librairie Spécialisée Mieux-être et Spiritualité a toujours son siège social à cette adresse et qu'elle continue à exercer son activité au sein de cet immeuble.
Elle estime les loyers perçus pour ce bail commercial, de février 2021 à mars 2026, à la somme de 61 000 euros HT (sans l'indexation annuelle).
Elle observe que le jour de la visite de l'immeuble l'état locatif s'élevait à plus de 2 990 euros (local commercial: 1000 euros + 6 chambres meublées pour 260 euros par mois + un studio non loué à l'époque mais représentait un loyer habituel de 430 euros). Elle conclut que même si seulement la moitié des studios étaient occupés depuis le 20 janvier 2021, les loyers s'élèvent alors à 1780 euros par mois, soit un total de 108 000 euros.
Elle considère qu'elle est donc bien fondée à réclamer une provision et que la résistance des vendeurs à reverser les fruits est abusive.
Mme [Z] [J] et M. [D] [J], indiquent que les opérations de liquidation de la succession d'[X] [J] sont en cours.
Ils indiquent que le même jour la société Im Mobilis a saisi le juge des référés et le Juge de l'exécution du Mans. Ils se prévalent du jugement du 19 décembre 2024 du juge de l'exécution du Mans.
Ils soutiennent que le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés mais de la compétence du juge du fond. Ils font valoir qu'il existe un désaccord sur la date de la délivrance ainsi que sur l'imputabilité du retard dans la signature du compromis de vente.
Ils rapportent qu'ils ont tenté de régulariser un avant-contrat dans le prolongement de l'arrêt de la cour d'appel d'Angers et que le 14 février 2025 ils ont notifié à l'acheteur une sommation d'avoir à comparaître devant le notaire.
Ils estiment que les positionnements judiciaires de la société Im Mobilis sont incompréhensibles, que la présentation des faits par cette dernière est tronquée, et que l'appelante est mue par une intention purement dilatoire.
Ils réfutent toute entrave de leur part à l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel. Ils précisent qu'ils ont justement mandaté un notaire (Maître [E]) pour la régularisation des actes de vente et que le 6 avril 2024 la société Im Mobilis a refusé le projet d'acte notarié. Ils ajoutent qu'ils avaient bien transmis les diagnostics requis.
Ils relatent que le 20 mars 2024, leur notaire a confirmé que le dossier était complet. Ils estiment que ce sont eux qui subissent un trouble manifestement illicite puisque c'est le vendeur qui se dérobe à la signature des actes.
Ils expliquent que l'acquéreur conditionne la régularisation de la promesse de vente à l'obtention des fruits de l'immeuble alors qu'il s'agit d'éléments distincts.
Au visa des articles 1612, 1650 à 1652, ils rappellent les obligations de l'acheteur à payer le prix de vente. Ils concluent que les demandes de la société Im Mobilis, qui revendique la jouissance de l'immeuble avant la réitération de l'acte authentique et le paiement du prix, se heurtent à des contestations sérieuses.
Ils soutiennent que la remise des clés est l'accessoire de la délivrance du bien et que la cour d'appel n'a pas statué sur le moment où devrait intervenir la délivrance de l'immeuble. Ils considèrent, qu'en toute logique, cette délivrance doit intervenir en même temps que le paiement du prix. Selon eux, la société Im Mobilis opère une confusion entre la date à laquelle la vente est parfaite et la date à laquelle les parties remplissent leurs obligations. Ils relèvent que l'appelante est étrangement silencieuse sur la question du paiement du prix de la vente.
Ils font valoir que la vente est parfaite et que la propriété est acquise à l'acheteur dès qu'il existe un accord sur la chose et le prix en application de l'article 1582 du code civil, et ce même si le prix n'est pas encore payé et la chose délivrée. Ils soutiennent en outre que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix, précisant que l'arrêt de la cour d'appel d'Angers n'a pas dérogé à ce principe.
Ils indiquent que l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance (article 1651 du code civil). Ils en déduisent qu'il existe une coïncidence de l'exécution des obligations découlant de la vente, la délivrance intervenant le jour de la réitération de l'acte notarié.
Ils excipent également de l'exception d'inexécution sur le fondement de l'article 1219 du code civil.
Ils s'opposent à la demande de provision, considérant que l'octroi d'une telle provision sur les loyers perçus touche au fond du droit et qu'elle serait contraire aux règles sur la vente. Selon eux, une telle provision constituerait un enrichissement injustifié pour l'acheteur alors qu'ils se trouvent privés du paiement du prix de la vente (360 000 euros). Ils observent que l'acquéreur n'apporte d'ailleurs aucune garantie sur le paiement du prix. Ils opèrent une comparaison entre les intérêts attachés à la conservation du prix par le vendeur et les intérêts des fruits de l'immeuble et rappellent que la cour d'appel a justement infirmé le jugement de première instance qui les avait condamnés à verser une indemnité à l'acquéreur.
Ils relèvent que la cour d'appel a jugé que dans les rapports avec les tiers, la vente ne sera parfaite qu'à l'occasion de la réitération notariée. Ils soutiennent que la société Im Mobilis n'est pas créancière des fruits et revenus de l'immeuble puisque ceux-ci dépendent des droits avec les tiers et que les baux 'restent avec les époux [J]'.
Ils ajoutent que la société Im Mobilis surestime la rentabilité de l'immeuble, précisant que le locataire du rez-de-chaussée fait l'objet d'une mesure de sauvegarde et que seules deux chambres meublées sont louées en raison de l'état de l'immeuble.
Ils font également valoir, si par extraordinaire ils devaient restituer les fruits et revenus, qu'il conviendrait de procéder à un apurement des comptes afin de déduire toutes les charges (taxe foncière, assurance, charges eau/gaz/électricité, travaux d'entretien, frais de gestion) et de prendre en compte les intérêts sur le prix de vente dus par l'acquéreur. Ils soutiennent que cette question ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Réponse de la cour
- Sur la demande de transmission des moyens d'accès à l'immeuble
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il incombe à celui qui se prétend victime d'un tel trouble de le prouver.
Si l'existence d'une contestation sérieuse ne lui interdit pas de prendre les mesures prévues par l'article 835, alinéa 1, le juge des référés doit néanmoins apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué. A cet effet, il lui revient de déterminer si le droit du défendeur, dont la violation est invoquée, existe avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Avant de rechercher si le trouble manifestement illicite invoqué par la société Im Mobilis est constitué, il y a lieu de rappeler les règles applicables en matière de vente.
Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Constatant un accord entre les parties sur la chose et le prix, la cour d'appel d'Angers, dans son arrêt du 12 septembre 2023, a déclaré la vente parfaite à compter du 20 janvier 2021.
L'article 1196 du code civil énonce notamment que dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties. Or, il sera noté qu'il ne résulte ni d'une convention entre les parties ni de l'arrêt du 12 septembre 2023 que le transfert de propriété ait été différé à une date postérieure au 20 janvier 2021.
S'agissant du non paiement du prix par l'acquéreur, il ressort des écritures de la société Im Mobilis qu'elle considère que les vendeurs ne peuvent pas se prévaloir de l'article 1612 puisqu'elle est elle-même privée de la jouissance de son bien et que le paiement du prix est garanti par la décision de justice.
Il ressort donc de son argumentation qu'elle ne conteste pas le non paiement du prix. Il sera en outre observé que la décision de justice invoquée, si elle confère des droits, ne constitue pas une effectivité du paiement du prix.
Ainsi, les parties se reprochent mutuellement le défaut d'exécution de leurs obligations réciproques, le paiement du prix par l'acheteur et la délivrance du bien par les vendeurs.
L'article 1219 du code civil consacre l'exception d'inexécution en ces termes : une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
L'article 1217 énumère les options possibles pour la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté (refus ou suspension de l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander la réparation des conséquences de l'inexécution).
Selon l'article 1605 du code civil, l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. L'article 1610 du même code dispose que si le vendeur manque à faire délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.
L'article 1614 du code civil énonce la règle selon laquelle la chose doit être livrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur.
S'agissant d'une vente, la loi a également consacré un droit de rétention en cas de non paiement du prix pour faire obstacle à la délivrance du bien tant que l'acheteur ne détient pas celui-ci. L'article 1612 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui a pas accordé un délai de paiement.
Il ressort de l'argumentation des consorts [J] qu'ils ne refusent pas définitivement la délivrance du bien mais qu'ils demeurent dans l'attente du paiement du prix, exerçant ainsi leur droit de rétention tel qu'énoncé à l'article 1612 précité.
La demande de l'appelante en référé consiste à réclamer la délivrance forcée du bien immobilier, sous astreinte, alors même qu'elle n'a pas réglé elle-même le prix de la vente.
L'acquéreur reproche aux vendeurs de faire obstacle à la régularisation de la vente. Sur ce, il sera noté que les consorts [J] produisent notamment une lettre de mission du 28 mars 2024 et confiant à Maître [E], notaire, la rédaction de la promesse de vente. Dans un courriel du 20 mars 2024, Maître [E] indique à l'autre partie que les acquéreurs demandent à ce que la restitution des loyers s'opère le jour de la vente définitive, éventuellement sous la forme d'un protocole joint à l'acte. Ils versent également aux débats un projet de promesse de vente (pièce n°22 des consorts [J]). Le 24 juin 2024, Maître [E] a adressé au notaire de l'acquéreur plusieurs éléments utiles pour finaliser l'acte de vente et des éléments relatifs aux loyers (ex: diagnostics, baux des meublés, actualisation du bail commercial).
Une discussion s'est engagée entre les parties sur la date de transfert de propriété et la restitution des loyers. Dans un arrêt du 3 mars 2026, statuant sur une requête en interprétation de la société Im Mobilis, la cour a considéré qu'il n'y avait pas lieu à interprétation puisque l'arrêt du 12 septembre 2023 avait clairement jugé que la vente était parfaite.
Les vendeurs produisent en outre une sommation, signifiée à l'acquéreur le 14 février 2025, d'avoir à comparaître le 20 février 2025 à l'étude de Maître [E].
Il ne résulte pas des éléments produits par les parties que les vendeurs entravent , avec l'évidence requise en référé, la réalisation de l'acte authentique.
Il importe d'observer que la question d'une éventuelle créance des acheteurs au titre des fruits et revenus tirés de l'immeuble, après déduction des charges, ne constitue pas un obstacle au versement du prix de vente et ce paiement ne préjuge pas des comptes entre les parties pour la période postérieure au 20 janvier 2021.
Dans de telles conditions, la société In Mobilis échoue à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite. En particulier, dès lors qu'elle est à l'origine de cette situation en s'abstenant de payer le prix, le caractère illicite du trouble n'est pas établi.
Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, à défaut de trouble manifestement illicite, le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Im Mobilis de sa demande de remise de l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble.
- Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Il est admis que l'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Ainsi, une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu'un des moyens de défense n'apparaît pas vain de façon évidente et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond.
Le juge des référés est le juge de l'évidence et il ne peut pas se prononcer sur l'existence et la nature d'un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.
- Sur la demande de provision en remboursement des loyers reçus
L'article 1614 du code civil dispose que depuis le jour de la vente, les fruits appartiennent à l'acquéreur.
Il existe un désaccord entre les parties sur les loyers perçus depuis la vente et les vendeurs entendent également se prévaloir des dépenses et charges qu'ils ont supportées depuis la vente du 20 janvier 2021.
De surcroît, les vendeurs opposent le défaut de paiement du prix de vente au titre de l'exception d'inexécution. Or, ainsi qu'il a été précédemment exposé cette exception d'inexécution est prévue à l'article 1612 du code civil. Les acheteurs ne justifient pas avoir réglé le prix de vente et ne contestent pas ce défaut de paiement.
- Sur la demande de provision pour résistance abusive des vendeurs
Les consorts [J] imputent en outre le retard pris dans la régularisation de l'acte notarié et la détermination des comptes entre les parties à la résistance de l'acheteur. Pareillement, la société Im Mobilis formule ce même grief à l'encontre des vendeurs.
La question des fruits de l'immeuble et des sommes dues par les vendeurs à l'acheteur à compter de la vente se heurte à une contestation sérieuse qui n'appartient pas à la cour de trancher.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provision de la SAS Im Mobilis.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Au vu de l'issue du litige, les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles prononcées en première instance seront confirmées.
La société Im Mobilis, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens d'appel.
Il serait inéquitable que la société les consorts [J] supportent l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en appel. La société Im Mobilis sera donc condamnée à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
DECERNE ACTE à M. [D] [J] de son intervention volontaire en qualité d'ayant droit de son père, [X] [J], décédé en cours d'instance ;
CONFIRME l'ordonnance du 20 décembre 2024 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ,
CONDAMNE la société Im Mobilis à verser à Mme [Z] [Q] veuve [J] et M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de son père, [X] [J], la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
CONDAMNE la société Im Mobilis aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, P/ LA PRESIDENTE empêchée,
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
MP/LL
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 25/00224 - N° Portalis DBVP-V-B7J-FNV2
Ordonnance du 20 décembre 2024
Président du TJ du Mans
n° d'inscription au RG de première instance 24/00347
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
APPELANTE :
S.A.S. IM MOBILIS
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Annabelle LEFEVRE, avocat postulant au barreau du MANS et par Me Guillaume GUILLEVIC, substituant Me Garance LEPHILIBERT, avocats plaidants au barreau de NANTES
INTIMES :
Monsieur [X] [J], décédé le 13 avril 2025
Madame [Z] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [D] [J], intervenant volontaire
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux représentés par Me Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 18 mai 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Madame PHAM, conseillère
Madame BOURGOUIN, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Marlène PHAM, conseillère et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
~~~~
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 28 octobre 2020, M. et Mme [J] ont confié le mandat de vente à la société [Adresse 3] pour leur immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4], moyennant le prix net vendeur de 390 000 euros.
Le 17 janvier 2021, la SAS Im Mobilis a proposé d'acquérir le bien moyennant le prix de 335 000 euros.
Le 19 janvier 2021, M. et Mme [J] ont refusé cette offre et proposé la vente du bien moyennant le prix de 360 000 euros, frais d'agence inclus.
Le 20 janvier 2021, la SAS Im Mobilis a donné son accord à cette contre-proposition.
Le 2 février 2021, M. et Mme [J] ont indiqué à la société [Adresse 3] rétracter leur mandat.
Par jugement du 27 janvier 2022, entre autres dispositions, le tribunal judiciaire du Mans a déclaré la vente parfaite au 20 février 2021, a condamné sous astreinte les vendeurs à remettre à l'acquéreur des diagnostics et un mesurage loi Carrez, et a condamné les vendeurs à verser à l'acheteur une indemnité de 3 000 euros.
Par jugement du 13 février 2023, le juge de l'exécution du Mans a liquidé l'astreinte provisoire prononcée en première instance à la somme de 1 530 euros et a déclaré irrecevables les demandes des vendeurs tendant au paiement du prix de vente, à la justification du contrat d'assurance, et à l'interdiction pour la société Im Mobilis de prendre possession des lieux sans avoir purgé les droits de préemption de la ville [Localité 5] et du preneur au bail commercial. La juridiction a également déclaré irrecevable la demande de la société Im Mobilis tendant à obtenir la condamnation sous astreinte des vendeurs à lui remettre tous les moyens d'accès à l'immeuble et à notifier une déclaration d'aliéner. Le juge de l'exécution a notamment considéré que la condamnation des époux [J] à remettre tous les moyens d'accès à l'immeuble ne constituerait pas un simple accessoire de la décision mais reviendrait à créer un titre au profit de la société Im Mobilis en ajoutant au dispositif de la décision.
M. et Mme [J] ont interjeté appel du jugement sur le fond.
Par arrêt du 12 septembre 2023, la cour d'appel d'Angers a notamment :
- déclaré parfaite, dès le 20 janvier 2021, entre M. et Mme [J] et la société Im Mobilis, la vente de l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4], pour le prix net vendeur de 360 000 euros ;
- renvoyé, aux frais de l'acquéreur, les parties devant le ou les notaires de leurs choix, aux fins de rédaction d'un compromis de vente d'une part, et de levée des droits des tiers sur l'immeuble cédé d'autre part ;
- constaté l'absence de droit à rémunération de la SARL [Adresse 5], agent immobilier, du fait de la nullité du mandat signé le 28 octobre 2020 ;
- condamné la SAS Im Mobilis, au jour de la réitération authentique de la vente, au paiement, outre des frais d'acte et d'enregistrement, de la somme de 360.000 euros à M. et Mme [J] au titre du prix de cession ;
- fixé l'astreinte due par M. et Mme [J] aux fins de s'assurer de la communication des diagnostics visés par le premier juge, exclusion faite du mesurage, à 10 euros par jour de retard et par pièce ;
- rejeté l'ensemble des demandes formées en appel et fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum les époux [J] aux dépens d'appel.
Par jugement du 19 décembre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du Mans a notamment :
- déclaré la société Im Mobilis irrecevable en sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer l'ensemble des baux et convention d'occupation concernant l'immeuble, un décompte des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives, ou encore les justificatifs des charges supportées par les époux [J] au titre de la conservation et la détention de l'immeuble ;
- débouté la société Im Mobilis de sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer les diagnostics amiante, plomb et l'état des risques et pollution ;
- débouté la société Im Mobilis de sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés sous astreinte à signer le compromis de vente et l'acte de vente réitératif relative à l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] ;
- déclaré irrecevables les époux [J] en leur demande tendant à ce que la SCI Im Mobilis soit condamnée à consigner le prix de vente auprès de la Caisse de dépôts et consignations.
Le juge de l'exécution a notamment considéré que ni le jugement du 27 janvier 2022 ni l'arrêt de la cour d'appel d'Angers du 12 septembre 2023 n'emportaient condamnation des époux [J] à communiquer les pièces réclamées par la société Im Mobilis. Le juge de l'exécution a relevé 'cette demande s'inscrit en réalité dans le cadre d'une discussion qui s'est instaurée entre les parties sur le point de savoir si les loyers qui ont été perçus par les époux [J] depuis le 20 janvier 2021, date à laquelle la vente a été déclarée parfaite par la cour d'appel d'Angers, sont dus à la société Im Mobilis ou non...toujours est-il que le débat sur l'effet translatif de propriété n'a pas été tranché et ne relève pas de la compétence du juge de l'exécution'. La juridiction a également retenu qu'une telle condamnation ne constituerait pas un simple accessoire et ajouterait au dispositif de celle-ci. La juridiction a relevé que la cour d'appel s'était prononcée sans avoir connaissance du jugement du juge de l'exécution du 13 février 2023 qui avait jugé que les diagnostics réclamés avaient été communiqués et que les époux [J] n'étaient pas comptables du retard pris dans la signature du compromis de vente puisque ce retard est dû au fait qu la société Im Mobilis réclame le paiement des loyers alors qu'elle ne dispose pas de titre condamnant les vendeurs au paiement de ces sommes. La juridiction a considéré que la société Im Mobilis faisait obstacle à l'exécution des décisions rendues au fond et que la péremption des diagnostics n'était pas imputable aux vendeurs.
Par acte du 21 juin 2024, la SAS Im Mobilis a assigné M. et Mme [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :
- Leur ordonner de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 4] (72) dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé ce délai ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice (résistance abusive) ;
- Les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a :
- rejeté l'ensemble des demandes formulées par la SAS Im Mobilis ;
- condamné la SAS IM Mobilis à verser aux époux [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société IM Mobilis aux dépens.
Le juge des référés a considéré que la société Im Mobilis ne rapportait pas la preuve d'un trouble manifestement illicite portant atteinte à son droit de propriété et que le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés mais de la compétence du juge du fond. Le juge a également retenu une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision, en particulier l'existence d'un désaccord sur la date de la délivrance de l'immeuble ainsi que sur la partie responsable du défaut de délivrance.
Par déclaration du 10 février 2025, la société Im Mobilis a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
M. [X] [J] est décédé le 13 avril 2025.
Par arrêt du 3 mars 2026, la cour d'appel d'Angers a rejeté la requête en interprétation de la société Im Mobilis. La cour a considéré que la décision de la cour d'appel d'Angers du 12 septembre 2023 était claire en ce qu'elle prévoyait le caractère parfait de la vente au 20 février 2024 (en réalité le 20 janvier 2024 selon le dispositif de l'arrêt du 12 septembre 2023), de sorte que le transfert de propriété s'opère dès cette date, sauf accord contraire entre les parties.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 avril 2026 pour l'audience du 18 mai 2026.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de dernières conclusions d'appelant reçues électroniquement le 20 mars 2026, la SAS Im Mobilis demande à la cour de :
- infirmer, l'ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le tribunal Judiciaire du Mans des chefs de jugement en ce qu'il :
- a rejeté l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre des époux [J] et visant à :
- voir ordonner à M. et Mme [J] de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros à par jour de retard passé le délai susvisé ;
- voir condamner in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- voir condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision a valoir sur son préjudice ;
- voir condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée aux dépens ;
Et statuant à nouveau :
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son action ;
- ordonner à M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] de lui transmettre l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros à par jour de retard, passé le délai susvisé ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de provision sur le remboursement intégral des loyers indûment perçus depuis le 20 janvier 2021 ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;
- condamner in solidum M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de M. [X] [J] , et Mme [Z] [J] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses dernières conclusions reçues électroniquement le 4 juin 2025 M. [D] [J] en qualité d'ayant-droit de M. [X] [J] et Mme [Z] [Q] veuve [J] demandent à la cour de :
- rejeter l'appel de la société Im Mobilis ;
- juger irrecevable et mal fondée la société Im Mobilis en ses prétentions, fins et conclusions ;
- constater que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses ;
- confirmer l'ordonnance de référé du 20 décembre 2024 ;
Y ajoutant,
- condamner Im Mobilis à leur verser une indemnité de 2 000 euros en cause d'appel au titre des frais irrépétibles.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de noter que l'appelante ne formule aucune observation et moyen opposant quant à l'intervention volontaire du fils d'[X] [J], décédé au cours de l'instance. Il sera donc décerné acte à M. [D] [J] de son intervention volontaire.
Moyens des parties
La société Im Mobilis soutient que la non remise des clés à l'acquéreur constitue un trouble manifestement illicite en application de l'article 835 du code de procédure civile.
Au visa des articles 544 et 1612 du code civil, elle fait valoir que la vente est parfaite et que l'obligation de payer le prix est conditionnée à l'exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance. Elle en déduit que la date de l'entrée en jouissance de l'immeuble acquis n'est pas la date de paiement du prix ou la date de réitération de l'acte authentique.
Elle ajoute que l'article 1612 du code civil, dont se prévalent les intimés, a pour objet de garantir le paiement du prix, lequel est également garanti par une décision de justice, et qu'elle subit bien un trouble manifestement illicite puisqu'elle est privée de la jouissance de l'immeuble plus de 5 ans.
Elle sollicite le paiement d'une provision en application de l'article 835 du code de procédure civile ainsi que sur le fondement des articles 548 et 1614 du code civil.
Elle indique que les fruits appartiennent à l'acquéreur dès le jour de la vente, et non à partir de la délivrance du bien, en application de l'article 1614 précité.
Elle expose que son préjudice résultant de la conservation par les intimés des fruits de l'immeuble ne se heurte à aucune contestation sérieuse, précisant qu'elle devrait disposer de ces fruits depuis le 20 janvier 2021.
Elle explique qu'elle a demandé aux vendeurs de fournir l'état de leurs créances supportées au titre de la conservation de l'immeuble et qu'ils ont refusé de produire ces éléments.
Elle souligne que la cour d'appel d'Angers, dans son arrêt du 3 mars 2026, a indiqué qu'il n'existait aucune ambiguïté sur la date de transfert de propriété, aucune convention entre les parties ne fixant le transfert à une autre date.
Elle relève que les vendeurs refusent de fournir l'identité des locataires et le montant total des sommes perçues au titre des loyers. Elle précise que les époux [J] avaient néanmoins produit un bail notarié signé le 23 septembre 2019 relatif aux locaux du rez-de-chaussée pour un loyer mensuel de 1 000 euros (hors taxe et hors charges). Elle rapporte que la société Librairie Spécialisée Mieux-être et Spiritualité a toujours son siège social à cette adresse et qu'elle continue à exercer son activité au sein de cet immeuble.
Elle estime les loyers perçus pour ce bail commercial, de février 2021 à mars 2026, à la somme de 61 000 euros HT (sans l'indexation annuelle).
Elle observe que le jour de la visite de l'immeuble l'état locatif s'élevait à plus de 2 990 euros (local commercial: 1000 euros + 6 chambres meublées pour 260 euros par mois + un studio non loué à l'époque mais représentait un loyer habituel de 430 euros). Elle conclut que même si seulement la moitié des studios étaient occupés depuis le 20 janvier 2021, les loyers s'élèvent alors à 1780 euros par mois, soit un total de 108 000 euros.
Elle considère qu'elle est donc bien fondée à réclamer une provision et que la résistance des vendeurs à reverser les fruits est abusive.
Mme [Z] [J] et M. [D] [J], indiquent que les opérations de liquidation de la succession d'[X] [J] sont en cours.
Ils indiquent que le même jour la société Im Mobilis a saisi le juge des référés et le Juge de l'exécution du Mans. Ils se prévalent du jugement du 19 décembre 2024 du juge de l'exécution du Mans.
Ils soutiennent que le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés mais de la compétence du juge du fond. Ils font valoir qu'il existe un désaccord sur la date de la délivrance ainsi que sur l'imputabilité du retard dans la signature du compromis de vente.
Ils rapportent qu'ils ont tenté de régulariser un avant-contrat dans le prolongement de l'arrêt de la cour d'appel d'Angers et que le 14 février 2025 ils ont notifié à l'acheteur une sommation d'avoir à comparaître devant le notaire.
Ils estiment que les positionnements judiciaires de la société Im Mobilis sont incompréhensibles, que la présentation des faits par cette dernière est tronquée, et que l'appelante est mue par une intention purement dilatoire.
Ils réfutent toute entrave de leur part à l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel. Ils précisent qu'ils ont justement mandaté un notaire (Maître [E]) pour la régularisation des actes de vente et que le 6 avril 2024 la société Im Mobilis a refusé le projet d'acte notarié. Ils ajoutent qu'ils avaient bien transmis les diagnostics requis.
Ils relatent que le 20 mars 2024, leur notaire a confirmé que le dossier était complet. Ils estiment que ce sont eux qui subissent un trouble manifestement illicite puisque c'est le vendeur qui se dérobe à la signature des actes.
Ils expliquent que l'acquéreur conditionne la régularisation de la promesse de vente à l'obtention des fruits de l'immeuble alors qu'il s'agit d'éléments distincts.
Au visa des articles 1612, 1650 à 1652, ils rappellent les obligations de l'acheteur à payer le prix de vente. Ils concluent que les demandes de la société Im Mobilis, qui revendique la jouissance de l'immeuble avant la réitération de l'acte authentique et le paiement du prix, se heurtent à des contestations sérieuses.
Ils soutiennent que la remise des clés est l'accessoire de la délivrance du bien et que la cour d'appel n'a pas statué sur le moment où devrait intervenir la délivrance de l'immeuble. Ils considèrent, qu'en toute logique, cette délivrance doit intervenir en même temps que le paiement du prix. Selon eux, la société Im Mobilis opère une confusion entre la date à laquelle la vente est parfaite et la date à laquelle les parties remplissent leurs obligations. Ils relèvent que l'appelante est étrangement silencieuse sur la question du paiement du prix de la vente.
Ils font valoir que la vente est parfaite et que la propriété est acquise à l'acheteur dès qu'il existe un accord sur la chose et le prix en application de l'article 1582 du code civil, et ce même si le prix n'est pas encore payé et la chose délivrée. Ils soutiennent en outre que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix, précisant que l'arrêt de la cour d'appel d'Angers n'a pas dérogé à ce principe.
Ils indiquent que l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance (article 1651 du code civil). Ils en déduisent qu'il existe une coïncidence de l'exécution des obligations découlant de la vente, la délivrance intervenant le jour de la réitération de l'acte notarié.
Ils excipent également de l'exception d'inexécution sur le fondement de l'article 1219 du code civil.
Ils s'opposent à la demande de provision, considérant que l'octroi d'une telle provision sur les loyers perçus touche au fond du droit et qu'elle serait contraire aux règles sur la vente. Selon eux, une telle provision constituerait un enrichissement injustifié pour l'acheteur alors qu'ils se trouvent privés du paiement du prix de la vente (360 000 euros). Ils observent que l'acquéreur n'apporte d'ailleurs aucune garantie sur le paiement du prix. Ils opèrent une comparaison entre les intérêts attachés à la conservation du prix par le vendeur et les intérêts des fruits de l'immeuble et rappellent que la cour d'appel a justement infirmé le jugement de première instance qui les avait condamnés à verser une indemnité à l'acquéreur.
Ils relèvent que la cour d'appel a jugé que dans les rapports avec les tiers, la vente ne sera parfaite qu'à l'occasion de la réitération notariée. Ils soutiennent que la société Im Mobilis n'est pas créancière des fruits et revenus de l'immeuble puisque ceux-ci dépendent des droits avec les tiers et que les baux 'restent avec les époux [J]'.
Ils ajoutent que la société Im Mobilis surestime la rentabilité de l'immeuble, précisant que le locataire du rez-de-chaussée fait l'objet d'une mesure de sauvegarde et que seules deux chambres meublées sont louées en raison de l'état de l'immeuble.
Ils font également valoir, si par extraordinaire ils devaient restituer les fruits et revenus, qu'il conviendrait de procéder à un apurement des comptes afin de déduire toutes les charges (taxe foncière, assurance, charges eau/gaz/électricité, travaux d'entretien, frais de gestion) et de prendre en compte les intérêts sur le prix de vente dus par l'acquéreur. Ils soutiennent que cette question ne relève pas de la compétence du juge des référés.
Réponse de la cour
- Sur la demande de transmission des moyens d'accès à l'immeuble
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il incombe à celui qui se prétend victime d'un tel trouble de le prouver.
Si l'existence d'une contestation sérieuse ne lui interdit pas de prendre les mesures prévues par l'article 835, alinéa 1, le juge des référés doit néanmoins apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué. A cet effet, il lui revient de déterminer si le droit du défendeur, dont la violation est invoquée, existe avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Avant de rechercher si le trouble manifestement illicite invoqué par la société Im Mobilis est constitué, il y a lieu de rappeler les règles applicables en matière de vente.
Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Constatant un accord entre les parties sur la chose et le prix, la cour d'appel d'Angers, dans son arrêt du 12 septembre 2023, a déclaré la vente parfaite à compter du 20 janvier 2021.
L'article 1196 du code civil énonce notamment que dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties. Or, il sera noté qu'il ne résulte ni d'une convention entre les parties ni de l'arrêt du 12 septembre 2023 que le transfert de propriété ait été différé à une date postérieure au 20 janvier 2021.
S'agissant du non paiement du prix par l'acquéreur, il ressort des écritures de la société Im Mobilis qu'elle considère que les vendeurs ne peuvent pas se prévaloir de l'article 1612 puisqu'elle est elle-même privée de la jouissance de son bien et que le paiement du prix est garanti par la décision de justice.
Il ressort donc de son argumentation qu'elle ne conteste pas le non paiement du prix. Il sera en outre observé que la décision de justice invoquée, si elle confère des droits, ne constitue pas une effectivité du paiement du prix.
Ainsi, les parties se reprochent mutuellement le défaut d'exécution de leurs obligations réciproques, le paiement du prix par l'acheteur et la délivrance du bien par les vendeurs.
L'article 1219 du code civil consacre l'exception d'inexécution en ces termes : une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
L'article 1217 énumère les options possibles pour la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté (refus ou suspension de l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander la réparation des conséquences de l'inexécution).
Selon l'article 1605 du code civil, l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. L'article 1610 du même code dispose que si le vendeur manque à faire délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.
L'article 1614 du code civil énonce la règle selon laquelle la chose doit être livrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur.
S'agissant d'une vente, la loi a également consacré un droit de rétention en cas de non paiement du prix pour faire obstacle à la délivrance du bien tant que l'acheteur ne détient pas celui-ci. L'article 1612 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui a pas accordé un délai de paiement.
Il ressort de l'argumentation des consorts [J] qu'ils ne refusent pas définitivement la délivrance du bien mais qu'ils demeurent dans l'attente du paiement du prix, exerçant ainsi leur droit de rétention tel qu'énoncé à l'article 1612 précité.
La demande de l'appelante en référé consiste à réclamer la délivrance forcée du bien immobilier, sous astreinte, alors même qu'elle n'a pas réglé elle-même le prix de la vente.
L'acquéreur reproche aux vendeurs de faire obstacle à la régularisation de la vente. Sur ce, il sera noté que les consorts [J] produisent notamment une lettre de mission du 28 mars 2024 et confiant à Maître [E], notaire, la rédaction de la promesse de vente. Dans un courriel du 20 mars 2024, Maître [E] indique à l'autre partie que les acquéreurs demandent à ce que la restitution des loyers s'opère le jour de la vente définitive, éventuellement sous la forme d'un protocole joint à l'acte. Ils versent également aux débats un projet de promesse de vente (pièce n°22 des consorts [J]). Le 24 juin 2024, Maître [E] a adressé au notaire de l'acquéreur plusieurs éléments utiles pour finaliser l'acte de vente et des éléments relatifs aux loyers (ex: diagnostics, baux des meublés, actualisation du bail commercial).
Une discussion s'est engagée entre les parties sur la date de transfert de propriété et la restitution des loyers. Dans un arrêt du 3 mars 2026, statuant sur une requête en interprétation de la société Im Mobilis, la cour a considéré qu'il n'y avait pas lieu à interprétation puisque l'arrêt du 12 septembre 2023 avait clairement jugé que la vente était parfaite.
Les vendeurs produisent en outre une sommation, signifiée à l'acquéreur le 14 février 2025, d'avoir à comparaître le 20 février 2025 à l'étude de Maître [E].
Il ne résulte pas des éléments produits par les parties que les vendeurs entravent , avec l'évidence requise en référé, la réalisation de l'acte authentique.
Il importe d'observer que la question d'une éventuelle créance des acheteurs au titre des fruits et revenus tirés de l'immeuble, après déduction des charges, ne constitue pas un obstacle au versement du prix de vente et ce paiement ne préjuge pas des comptes entre les parties pour la période postérieure au 20 janvier 2021.
Dans de telles conditions, la société In Mobilis échoue à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite. En particulier, dès lors qu'elle est à l'origine de cette situation en s'abstenant de payer le prix, le caractère illicite du trouble n'est pas établi.
Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, à défaut de trouble manifestement illicite, le débat quant à la délivrance de l'immeuble ne relève pas de la compétence du juge des référés.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Im Mobilis de sa demande de remise de l'ensemble des moyens d'accès à l'immeuble.
- Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Il est admis que l'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Ainsi, une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu'un des moyens de défense n'apparaît pas vain de façon évidente et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond.
Le juge des référés est le juge de l'évidence et il ne peut pas se prononcer sur l'existence et la nature d'un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.
- Sur la demande de provision en remboursement des loyers reçus
L'article 1614 du code civil dispose que depuis le jour de la vente, les fruits appartiennent à l'acquéreur.
Il existe un désaccord entre les parties sur les loyers perçus depuis la vente et les vendeurs entendent également se prévaloir des dépenses et charges qu'ils ont supportées depuis la vente du 20 janvier 2021.
De surcroît, les vendeurs opposent le défaut de paiement du prix de vente au titre de l'exception d'inexécution. Or, ainsi qu'il a été précédemment exposé cette exception d'inexécution est prévue à l'article 1612 du code civil. Les acheteurs ne justifient pas avoir réglé le prix de vente et ne contestent pas ce défaut de paiement.
- Sur la demande de provision pour résistance abusive des vendeurs
Les consorts [J] imputent en outre le retard pris dans la régularisation de l'acte notarié et la détermination des comptes entre les parties à la résistance de l'acheteur. Pareillement, la société Im Mobilis formule ce même grief à l'encontre des vendeurs.
La question des fruits de l'immeuble et des sommes dues par les vendeurs à l'acheteur à compter de la vente se heurte à une contestation sérieuse qui n'appartient pas à la cour de trancher.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de provision de la SAS Im Mobilis.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Au vu de l'issue du litige, les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles prononcées en première instance seront confirmées.
La société Im Mobilis, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens d'appel.
Il serait inéquitable que la société les consorts [J] supportent l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en appel. La société Im Mobilis sera donc condamnée à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
DECERNE ACTE à M. [D] [J] de son intervention volontaire en qualité d'ayant droit de son père, [X] [J], décédé en cours d'instance ;
CONFIRME l'ordonnance du 20 décembre 2024 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ,
CONDAMNE la société Im Mobilis à verser à Mme [Z] [Q] veuve [J] et M. [D] [J] en qualité d'ayant droit de son père, [X] [J], la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
CONDAMNE la société Im Mobilis aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, P/ LA PRESIDENTE empêchée,