CA Montpellier, ch. com., 15 septembre 2026, n° 24/02471
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre commerciale
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/02471 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHP4
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 MARS 2024
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 22/00577
APPELANTES :
S.A.S. EDORAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER,
S.A.S. LA BOUTIK agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [S] [Y]
né le 23 Avril 1946 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Représenté par Me Rémy SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [D] [M] épouse [Y]
née le 18 Mai 1951 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Représentée par Me Rémy SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
PARTIE INTERVENANTE :
S.E.L.A.R.L. MJSA prise en la personne de Maître [G] [C] ès qualités de mandataire judiciaire des sociétés LA BOUTIK et EDORAS, désigné à ces fonctions suivant jugements du tribunal de commerce de Perpignan respectivement en date des 3 avril 2024 et 22 mai 2024
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 20 Mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
Greffier lors des débats, Mme Elodie CATOIRE
En présence de Mme [E] [H], greffière stagiaire
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffier.
FAITS et PROCEDURE
Le 21 avril 2016, M. [O] [U] a constitué la SASU Edoras aux fins d'exploiter un fonds de commerce de vente de bijoux fantaisie.
Le 10 octobre 2016, M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y], ont consenti à la SASU Edoras un bail dérogatoire portant sur un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 7], d'une durée de trois ans et se terminant le 29 février 2020.
Le 19 février 2020, M. et Mme [Y] ont consenti à la SAS La Boutik créée par M. [R] [B], concubin de M. [U], immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 15 janvier 2020, un bail dérogatoire sur ce local commercial, d'une durée de trois ans et se terminant le 28 février 2023.
Par exploit du 21 février 2022, les SAS Edoras et La Boutik ont assigné M. et Mme [Y] aux fins de juger que la société Edoras était titulaire d'un bail commercial des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7].
Par ordonnance du 23 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a':
- constaté que la pièce n°4 des défendeurs correspondant à l'état des lieux de sortie établi le 29 février 2020 entre M. et Mme [Y] et la société Edoras est produite en original aux débats et que la demande formée à ce titre se trouve par conséquent dépourvue d'objet,
- débouté les sociétés Edoras et La Boutik de leur demande d'expertise graphologique,
- débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- renvoyé l'examen de l'affaire à la mise en état pour conclusions de Me [F] sur le fond,
- et réservé les dépens et les frais irrépétibles en fin d'instance.
Par jugement du 26 mars 2024 (le jugement déféré), le tribunal judiciaire de Perpignan a':
- débouté les sociétés Edoras et La Boutik de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné la société La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 250 euros par jour à compter du 1er mars 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, en sus de l'indemnité d'occupation qui continue d'être due également jusqu'à la libération des lieux qui s'entend de la remise des clefs du local vide de tous effets personnels du preneur,
- condamné in solidum les sociétés Edoras et La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes,
- et condamné in solidum les sociétés Edoras et La Boutik aux dépens.
Par jugement du 3 avril 2024, le tribunal de commerce de Perpignan a placé la société La Boutik en procédure de sauvegarde et désigné la Selarl MJSA, en la personne de M. [G] [C], en qualité de mandataire judiciaire.
Par déclaration du 6 mai 2024, les SAS Edoras et La Boutik ont relevé appel de ce jugement.
Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Perpignan a prononcé l'extension de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de la société La Boutik à la société Edoras.
Par conclusions du 23 janvier 2026, les SAS Edoras et La Boutik ainsi que la Selarl MJSA, prise en la personne de M. [G] [C], en qualité de mandataire judiciaire desdites sociétés, demandent à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1128, 1162, 1178 et 1373 du code civil, et des articles 287 à 295 et 299 du code de procédure civile, de :
- infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes,
statuant à nouveau
- vérifier le document produit comme état des lieux prétendument signé le 29 février 2020 ;
- prononcer la nullité du bail dérogatoire conclu le 19 février 2020 entre la société La Boutik et M. et Mme [Y] avec toutes conséquences de droit ;
- juger, en conséquence, que la société Edoras bénéficie d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;
- débouter M. et Mme [Y] [M] de toutes leurs demandes ;
- les condamner in solidum à payer à la Selarl MJSA, ès qualités, la somme de 4 500 en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par conclusions du 20 mai 2026, M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y] demandent à la cour, au visa des articles L.145-5 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil, de':
- confirmer le jugement déféré';
y ajoutant,
- prononcer l'expulsion de la SASU La Boutik et de tous ses meubles et occupants de son chef, sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.
- condamner in solidum les appelants, à leur payer la somme de 5 000 euros en application dde l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum, aux entiers dépens et à rembourser tous frais de recouvrement qu'ils seraient contraints de supporter, notamment en application des articles A.444-31 et suivants du code de commerce, relatifs à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers,
- inscrire ces sommes au passif des sociétés Edoras et La Boutik si elles se trouvent en procédure de sauvegarde ou en procédure collective au jour de la décision à intervenir';
- débouter les sociétés Edoras et La Boutik de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 20 mai 2026.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de la demande d'expulsion
Les consorts [Y] sollicitent pour la première fois en cause d'appel de prononcer l'expulsion de la SASU La Boutik alors qu'ils avaient réclamé en première instance une astreinte en sus d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Ils le justifient notamment par le placement du locataire en procédure de sauvegarde judiciaire postérieurement au jugement déféré, rendant ainsi inopérant l'effet contraignant attendu par la condamnation aux paiements d'une astreinte et d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Les appelants s'opposent à cette demande qu'ils qualifient de nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile et donc d'irrecevable.
L'article 565 du code de procédure civile énonce que «'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.'»
Ainsi, les consorts [Y] ne présentent pas une demande nouvelle puisque la demande d'expulsion tend exactement aux mêmes fins que les demandes présentées devant le premier juge, soit d'obtenir le départ du locataire des lieux loués.
Leur demande est recevable.
Sur l'existence d'un bail commercial
Les appelants soutiennent que la signature du bail dérogatoire avec la société La Boutik n'avait pour but pour les bailleurs que d'éviter la signature d'un bail commercial avec la société Edoras, bénéficiant jusqu'alors d'un bail dérogatoire. Ils précisent que M. [B], concubin de M. [U] et ce dernier gérant de la société Edoras, n'a constitué la société La Boutik qu'aux fins d'être signataire de ce bail dérogatoire et de permettre à la société Edoras, continuant à payer les loyers et les autres frais, de poursuivre son activité et d'exploiter ce même fonds de commerce.
L'article L. 145-5 du code de commerce dispose que «'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.'»
Si en soi, le souhait pour les bailleurs de ne pas conférer le bénéfice de la propriété commerciale à leur locataire n'apparaît pas frauduleux dès lors que l'article L. 145-5 du code de commerce offre la faculté aux parties de déroger au statut, il en va différemment dans la mesure où il résulte de circonstances factuelles précises, dont la preuve incombe en l'espèce à la société Edoras, qu'il y a continuité d'exploitation du même fonds dans les mêmes locaux à compter du premier bail dérogatoire du 10 octobre 2016, la succession des baux dérogatoires n'ayant d'autre objet et effet que de soustraire les relations des parties à l'application du statut protecteur.
Il convient d'énoncer que deux baux successifs portant sur le même local commercial à usage identique de «'vente au détail de bijoux fantaisies, souvenirs, articles de mode, prêt à porter, chaussures et tous produits non alimentaires'» ont été conclus dans une continuité temporelle ne laissant aucun jour vacant entre les consorts [Y] et':
- la SASU Edoras, représentée par son président M. [O] [U], selon acte notarié du 10 octobre 2016 à effet du 1er mars 2017 jusqu'au 29 février 2020';
- la SAS La Boutik, représentée par son président M. [R] [B], selon acte notarié du 19 février 2020, à effet du 1er mars 2020 jusqu'au 28 février 2023.
Il est également constaté que l'état des lieux d'entrée établi avec la société La Boutik a été réalisé le 19 février 2020, soit antérieurement à toute supposée libération des lieux puisque l'état des lieux de sortie établi avec la société Edoras est daté du 29 février 2020, dont les mentions sont claires et non équivoques.
La fourniture d'électricité auprès d'EDF ainsi que la ligne de téléphonie fixe auprès de Free ont été assurées sans discontinuité et les abonnements sont restés souscrits auprès de la société Edoras et prélevés sur le même compte bancaire.
En outre, selon la convention de rupture du contrat de travail, M. [B], pourtant seul associé de la société La Boutik, était salarié à temps plein en tant que développeur auprès de la société Numeric Wave du 22 juillet 2019 au 27 août 2020.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts [Y], ils n'ignoraient en rien que la société Edoras, représentée par M. [O] [U], poursuivait l'exploitation du fonds de commerce alors que la société La Boutik était censée l'exploiter en vertu du second bail précaire. Les échanges de SMS, actés dans le procès-verbal d'huissier du 15 février 2022, démontrent que M. [S] [Y] continuait à compter de mars 2020 d'échanger uniquement avec M. [V] [U] concernant le paiement des loyers réalisé par ce dernier, les travaux à effectuer dans le commerce (la mise en place d'un nouveau store, la réparation du climatiseur) ainsi que la vie de la boutique (l'affluence, le voisinage, etc...). Par ailleurs, ils ne sauraient non plus ignorer les liens entre M. [U] et M. [B], puisqu'il émane de ces mêmes échanges de SMS que les consorts [Y] prenaient des nouvelles du couple et s'organisaient des repas ensemble. Ainsi, ces échanges sont sans équivoques quant à cette connaissance de la continuité d'exploitation.
La fraude est ainsi suffisamment caractérisée, les consorts [Y], conseillés par leur notaire, guidaient également M. [U] dans les démarches à accomplir et lui suggéraient les moyens à mettre en 'uvre pour rester dans les lieux tout en donnant l'apparence d'une succession d'exploitants indépendants les uns des autres. En effet, il ressort notamment des pièces que M. [S] [Y] a proposé à M. [U] qu'un bail dérogatoire soit conclu par la suite avec l'un de ses enfants.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société Edoras de voir constater qu'elle est titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 ans. En application de l'article L. 145-5 du code de commerce, il s'est opéré un nouveau bail régi par les articles L. 145-1 et suivants du même code, à compter de la signature du second bail, soit à compter du 19 février 2020.
Il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Edoras de sa demande visant à voir constater qu'elle était titulaire d'un bail commercial.
Par conséquent, les demandes des consorts [Y] au titre de l'astreinte, de l'indemnité d'occupation et de la demande d'expulsion en application du bail dérogatoire conclu avec la société La Boutik seront rejetées et le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la société La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 250 euros par jour à compter du 1er mars 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, en sus de l'indemnité d'occupation qui continue d'être due également jusqu'à la libération des lieux qui s'entend de la remise des clefs du local vide de tous effets personnels du preneur.
PAR CES MOTIFS':
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée';
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';
Statuant à nouveau et ajoutant,
Prononce la nullité du bail dérogatoire conclu le 19 février 2020 entre la SASU La Boutik et les consorts [Y]';
Dit que la SASU Edoras est titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 années, ayant commencé le 19 février 2020, soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce';
Déboute M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y] de toutes leurs demandes';
Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y], et les condamne in solidum à payer à la SELARL MJSA, prise en la personne de M. [G] [C], en sa qualité de mandataire judiciaire des SAS Edoras et La Boutik, la somme de 2 000 euros.
Le greffier, La présidente,
Chambre commerciale
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/02471 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHP4
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 26 MARS 2024
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 22/00577
APPELANTES :
S.A.S. EDORAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER,
S.A.S. LA BOUTIK agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [S] [Y]
né le 23 Avril 1946 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Représenté par Me Rémy SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Madame [D] [M] épouse [Y]
née le 18 Mai 1951 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
Représentée par Me Rémy SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
PARTIE INTERVENANTE :
S.E.L.A.R.L. MJSA prise en la personne de Maître [G] [C] ès qualités de mandataire judiciaire des sociétés LA BOUTIK et EDORAS, désigné à ces fonctions suivant jugements du tribunal de commerce de Perpignan respectivement en date des 3 avril 2024 et 22 mai 2024
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Léah CARRET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 20 Mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
Greffier lors des débats, Mme Elodie CATOIRE
En présence de Mme [E] [H], greffière stagiaire
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffier.
FAITS et PROCEDURE
Le 21 avril 2016, M. [O] [U] a constitué la SASU Edoras aux fins d'exploiter un fonds de commerce de vente de bijoux fantaisie.
Le 10 octobre 2016, M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y], ont consenti à la SASU Edoras un bail dérogatoire portant sur un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 7], d'une durée de trois ans et se terminant le 29 février 2020.
Le 19 février 2020, M. et Mme [Y] ont consenti à la SAS La Boutik créée par M. [R] [B], concubin de M. [U], immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 15 janvier 2020, un bail dérogatoire sur ce local commercial, d'une durée de trois ans et se terminant le 28 février 2023.
Par exploit du 21 février 2022, les SAS Edoras et La Boutik ont assigné M. et Mme [Y] aux fins de juger que la société Edoras était titulaire d'un bail commercial des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7].
Par ordonnance du 23 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a':
- constaté que la pièce n°4 des défendeurs correspondant à l'état des lieux de sortie établi le 29 février 2020 entre M. et Mme [Y] et la société Edoras est produite en original aux débats et que la demande formée à ce titre se trouve par conséquent dépourvue d'objet,
- débouté les sociétés Edoras et La Boutik de leur demande d'expertise graphologique,
- débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- renvoyé l'examen de l'affaire à la mise en état pour conclusions de Me [F] sur le fond,
- et réservé les dépens et les frais irrépétibles en fin d'instance.
Par jugement du 26 mars 2024 (le jugement déféré), le tribunal judiciaire de Perpignan a':
- débouté les sociétés Edoras et La Boutik de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné la société La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 250 euros par jour à compter du 1er mars 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, en sus de l'indemnité d'occupation qui continue d'être due également jusqu'à la libération des lieux qui s'entend de la remise des clefs du local vide de tous effets personnels du preneur,
- condamné in solidum les sociétés Edoras et La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes,
- et condamné in solidum les sociétés Edoras et La Boutik aux dépens.
Par jugement du 3 avril 2024, le tribunal de commerce de Perpignan a placé la société La Boutik en procédure de sauvegarde et désigné la Selarl MJSA, en la personne de M. [G] [C], en qualité de mandataire judiciaire.
Par déclaration du 6 mai 2024, les SAS Edoras et La Boutik ont relevé appel de ce jugement.
Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Perpignan a prononcé l'extension de la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de la société La Boutik à la société Edoras.
Par conclusions du 23 janvier 2026, les SAS Edoras et La Boutik ainsi que la Selarl MJSA, prise en la personne de M. [G] [C], en qualité de mandataire judiciaire desdites sociétés, demandent à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, des articles 1128, 1162, 1178 et 1373 du code civil, et des articles 287 à 295 et 299 du code de procédure civile, de :
- infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes,
statuant à nouveau
- vérifier le document produit comme état des lieux prétendument signé le 29 février 2020 ;
- prononcer la nullité du bail dérogatoire conclu le 19 février 2020 entre la société La Boutik et M. et Mme [Y] avec toutes conséquences de droit ;
- juger, en conséquence, que la société Edoras bénéficie d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;
- débouter M. et Mme [Y] [M] de toutes leurs demandes ;
- les condamner in solidum à payer à la Selarl MJSA, ès qualités, la somme de 4 500 en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par conclusions du 20 mai 2026, M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y] demandent à la cour, au visa des articles L.145-5 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil, de':
- confirmer le jugement déféré';
y ajoutant,
- prononcer l'expulsion de la SASU La Boutik et de tous ses meubles et occupants de son chef, sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.
- condamner in solidum les appelants, à leur payer la somme de 5 000 euros en application dde l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum, aux entiers dépens et à rembourser tous frais de recouvrement qu'ils seraient contraints de supporter, notamment en application des articles A.444-31 et suivants du code de commerce, relatifs à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers,
- inscrire ces sommes au passif des sociétés Edoras et La Boutik si elles se trouvent en procédure de sauvegarde ou en procédure collective au jour de la décision à intervenir';
- débouter les sociétés Edoras et La Boutik de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 20 mai 2026.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de la demande d'expulsion
Les consorts [Y] sollicitent pour la première fois en cause d'appel de prononcer l'expulsion de la SASU La Boutik alors qu'ils avaient réclamé en première instance une astreinte en sus d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Ils le justifient notamment par le placement du locataire en procédure de sauvegarde judiciaire postérieurement au jugement déféré, rendant ainsi inopérant l'effet contraignant attendu par la condamnation aux paiements d'une astreinte et d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Les appelants s'opposent à cette demande qu'ils qualifient de nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile et donc d'irrecevable.
L'article 565 du code de procédure civile énonce que «'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.'»
Ainsi, les consorts [Y] ne présentent pas une demande nouvelle puisque la demande d'expulsion tend exactement aux mêmes fins que les demandes présentées devant le premier juge, soit d'obtenir le départ du locataire des lieux loués.
Leur demande est recevable.
Sur l'existence d'un bail commercial
Les appelants soutiennent que la signature du bail dérogatoire avec la société La Boutik n'avait pour but pour les bailleurs que d'éviter la signature d'un bail commercial avec la société Edoras, bénéficiant jusqu'alors d'un bail dérogatoire. Ils précisent que M. [B], concubin de M. [U] et ce dernier gérant de la société Edoras, n'a constitué la société La Boutik qu'aux fins d'être signataire de ce bail dérogatoire et de permettre à la société Edoras, continuant à payer les loyers et les autres frais, de poursuivre son activité et d'exploiter ce même fonds de commerce.
L'article L. 145-5 du code de commerce dispose que «'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.'»
Si en soi, le souhait pour les bailleurs de ne pas conférer le bénéfice de la propriété commerciale à leur locataire n'apparaît pas frauduleux dès lors que l'article L. 145-5 du code de commerce offre la faculté aux parties de déroger au statut, il en va différemment dans la mesure où il résulte de circonstances factuelles précises, dont la preuve incombe en l'espèce à la société Edoras, qu'il y a continuité d'exploitation du même fonds dans les mêmes locaux à compter du premier bail dérogatoire du 10 octobre 2016, la succession des baux dérogatoires n'ayant d'autre objet et effet que de soustraire les relations des parties à l'application du statut protecteur.
Il convient d'énoncer que deux baux successifs portant sur le même local commercial à usage identique de «'vente au détail de bijoux fantaisies, souvenirs, articles de mode, prêt à porter, chaussures et tous produits non alimentaires'» ont été conclus dans une continuité temporelle ne laissant aucun jour vacant entre les consorts [Y] et':
- la SASU Edoras, représentée par son président M. [O] [U], selon acte notarié du 10 octobre 2016 à effet du 1er mars 2017 jusqu'au 29 février 2020';
- la SAS La Boutik, représentée par son président M. [R] [B], selon acte notarié du 19 février 2020, à effet du 1er mars 2020 jusqu'au 28 février 2023.
Il est également constaté que l'état des lieux d'entrée établi avec la société La Boutik a été réalisé le 19 février 2020, soit antérieurement à toute supposée libération des lieux puisque l'état des lieux de sortie établi avec la société Edoras est daté du 29 février 2020, dont les mentions sont claires et non équivoques.
La fourniture d'électricité auprès d'EDF ainsi que la ligne de téléphonie fixe auprès de Free ont été assurées sans discontinuité et les abonnements sont restés souscrits auprès de la société Edoras et prélevés sur le même compte bancaire.
En outre, selon la convention de rupture du contrat de travail, M. [B], pourtant seul associé de la société La Boutik, était salarié à temps plein en tant que développeur auprès de la société Numeric Wave du 22 juillet 2019 au 27 août 2020.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts [Y], ils n'ignoraient en rien que la société Edoras, représentée par M. [O] [U], poursuivait l'exploitation du fonds de commerce alors que la société La Boutik était censée l'exploiter en vertu du second bail précaire. Les échanges de SMS, actés dans le procès-verbal d'huissier du 15 février 2022, démontrent que M. [S] [Y] continuait à compter de mars 2020 d'échanger uniquement avec M. [V] [U] concernant le paiement des loyers réalisé par ce dernier, les travaux à effectuer dans le commerce (la mise en place d'un nouveau store, la réparation du climatiseur) ainsi que la vie de la boutique (l'affluence, le voisinage, etc...). Par ailleurs, ils ne sauraient non plus ignorer les liens entre M. [U] et M. [B], puisqu'il émane de ces mêmes échanges de SMS que les consorts [Y] prenaient des nouvelles du couple et s'organisaient des repas ensemble. Ainsi, ces échanges sont sans équivoques quant à cette connaissance de la continuité d'exploitation.
La fraude est ainsi suffisamment caractérisée, les consorts [Y], conseillés par leur notaire, guidaient également M. [U] dans les démarches à accomplir et lui suggéraient les moyens à mettre en 'uvre pour rester dans les lieux tout en donnant l'apparence d'une succession d'exploitants indépendants les uns des autres. En effet, il ressort notamment des pièces que M. [S] [Y] a proposé à M. [U] qu'un bail dérogatoire soit conclu par la suite avec l'un de ses enfants.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société Edoras de voir constater qu'elle est titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 ans. En application de l'article L. 145-5 du code de commerce, il s'est opéré un nouveau bail régi par les articles L. 145-1 et suivants du même code, à compter de la signature du second bail, soit à compter du 19 février 2020.
Il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Edoras de sa demande visant à voir constater qu'elle était titulaire d'un bail commercial.
Par conséquent, les demandes des consorts [Y] au titre de l'astreinte, de l'indemnité d'occupation et de la demande d'expulsion en application du bail dérogatoire conclu avec la société La Boutik seront rejetées et le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la société La Boutik à payer à M. et Mme [Y] la somme de 250 euros par jour à compter du 1er mars 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, en sus de l'indemnité d'occupation qui continue d'être due également jusqu'à la libération des lieux qui s'entend de la remise des clefs du local vide de tous effets personnels du preneur.
PAR CES MOTIFS':
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée';
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';
Statuant à nouveau et ajoutant,
Prononce la nullité du bail dérogatoire conclu le 19 février 2020 entre la SASU La Boutik et les consorts [Y]';
Dit que la SASU Edoras est titulaire d'un bail commercial d'une durée de 9 années, ayant commencé le 19 février 2020, soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce';
Déboute M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y] de toutes leurs demandes';
Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [S] [Y] et Mme [D] [M] épouse [Y], et les condamne in solidum à payer à la SELARL MJSA, prise en la personne de M. [G] [C], en sa qualité de mandataire judiciaire des SAS Edoras et La Boutik, la somme de 2 000 euros.
Le greffier, La présidente,