CA Rouen, ch. civ. et com., 10 septembre 2026, n° 25/04377
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/04377 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KDXP
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/000298
Ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evreux du 15 octobre 2025
APPELANTE :
SARL [H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Vincent BEUX-PRERE, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
SCI [H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de Rouen substituée par Me Arnaud VALLOIS, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
[H] magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
Mme GERMAIN, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT
DEBATS :
A l'audience publique du 12 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 prorogé au 10 septembre 2026, les parties régulièrement avisées.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 septembre 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par M. URBANO, conseiller pour la présidente de chambre empêchée et par Mme CHEVALIER, cadre greffière présente lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La SCI [H] [S] est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 2] à Louviers.
Cette société a consenti un bail commercial sur ce local à M. [G] [L], ensuite substitué par la SARL [H] [S], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros.
Selon promesse de cession de parts du 1er mars 2024 d'une durée de cinq années, [V] [W], [X] [D] et [N] [O], associés de la SCI [H] [S], ont promis à [G] [L] de lui céder progressivement sur une durée de cinq années les parts de la société.
Par courrier du 18 octobre 2024, la SCI [H] [S] a mis la SARL [H] [S] en demeure de payer les loyers impayés, de modifier l'adresse de son siège social et de lui restituer un exemplaire du contrat de bail signé.
[H] 13 novembre 2024, la SCI [H] [S] a fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 8 000 euros au titre des loyers, ainsi qu'une sommation d'avoir à lui communiquer le bail.
Par acte d'huissier du 27 novembre 2024, la SCI [H] [S] a fait assigner la SARL [H] [S] devant le président du tribunal judiciaire d'Evreux, statuant en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de provision.
Par ordonnance du 2 avril 2025, le président de ce tribunal, statuant en référé, a rejeté la demande d'expulsion, condamné la SARL [H] [S] au paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés, et ordonné une expertise judiciaire à la demande du preneur confiée à M. [Z].
[H] 5 juin 2025, la SCI [H] [S] a fait signifier à la SARL [H] [S] l'ordonnance ainsi qu'un commandement de payer valant saisie-vente.
Elle a également ce même jour fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 4 000 euros au titre des loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2025, la SCI [H] [S] a fait assigner la SARL [H] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux.
Par ordonnance du 15 octobre 2025, le juge des référés a :
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 juillet 2025 ;
- rejeté la demande de suspension du paiement des loyers ;
- condamné la SARL [H] [S] à restituer les lieux situés dans le mois suivant la signification de la décision ;
- ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S], à titre provisionnel :
* 5 000 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
- dit que la somme de 4 000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
- condamné la SARL [H] [S] aux dépens de l'instance ;
- condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
La SARL [H] [S] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 28 novembre 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 5 mai 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SARL [H] [S] qui demande à la cour de :
- déclarer son appel de l'ordonnance du 15 octobre 2025 de Mme le président du tribunal judiciaire d'Evreux recevable et fondé ;
- en conséquence, infirmer l'ordonnance précitée en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- constater que la SARL [H] [S] a intégralement réglé les loyers dus au titre du bail commercial par le paiement anticipé de la somme de 16 500 euros, correspondant à 16 mois et demi de loyers, soit jusqu'au 15 juillet 2025 et ce, antérieurement à la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025 ;
- constater en conséquence, qu'aucune somme n'était exigible au jour du commandement de payer délivré le 5 juin 2025 ;
- débouter la SCI [H] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
- ordonner la suspension du règlement des loyers à compter de la prise à bail et jusqu'aux réparations des locaux mettant fin aux dangers graves et imminents.
En tout état de cause,
- la condamner à verser à la SARL [H] [S] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions du 14 avril 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI [H] [S] qui demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Evreux du 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :
* rejeté la demande de sursis à statuer ;
* constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 juillet 2025 ;
* rejeté la demande de suspension du paiement des loyers ;
* condamné la SARL [H] [S] à restituer les lieux situés dans le mois suivant la signification de la décision ;
* ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
* condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S], à titre provisionnel :
** 5 000 euros au titre des Loyers et charges échus au jour de la résiliation ;
** une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
* dit que la somme de 4 000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
* condamné la SARL [H] [S] aux dépens de l'instance ;
* condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Y ajoutant,
- condamnation à titre provisionnel de la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 9 000 euros au titre de l'astreinte courant sur la période du 5 juillet 2025 au 5 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 5 octobre 2025 au titre du refus du changement de son siège social ;
- autoriser la SCI [H] [S] à procéder à la vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local commercial objet du contrat de bail ;
- condamnation à titre provisionnel de la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier et des trois commandements de payer, des 13 novembre 2024 et 5 juin 2025 ainsi que les frais de saisie-attribution.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le constat de la résiliation du bail
La SARL [H] [S] soutient que :
* le bailleur a exigé le paiement d'avance de 16 mois et demi de loyers, soit la somme de 16 500 euros qui a été payée ;
* le bail ayant été signé le 1er mars 2024, le preneur a payé 16 mois et demi de loyers d'avance, soit jusqu'au 15 juillet 2025 ; aucun loyer n'était exigible au jour de la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025 ;
* une expertise des locaux donnés à bail est en cours ; l'expert a indiqué oralement que les dégradations étaient telles que les locaux devaient être fermés au public, empêchant son exploitation par la société locataire ;
* la bailleresse manquant à son obligation de délivrance, la cour constatera l'existence d'une difficulté sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire, la concluante étant fondée à solliciter l'exception pour inexécution ; il s'est tenu une réunion d'expertise le 13 mars 2026 qui a donné lieu à la diffusion d'une note confirmant l'impossibilité de jouissance ;
* l'absence globale d'électricité par défaut de raccordement des locaux au réseau électrique, empêche l'exploitation de locaux que ce soit pour la partie habitation ou la partie commerce, son activité étant une activité commerciale d'achat revente et non de simple entreposage ;
* aucun état des lieux n'a été réalisé contradictoirement entre les parties de sorte que le bailleur ne saurait se prévaloir de la présomption de bon état des locaux donnés à bail.
La SCI [H] [S] réplique que :
* dans le mois de la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025, ses causes n'ont pas été éteintes ;
* la SARL [H] [S] soutient pour la première fois devant la cour avoir réglé d'avance la somme de 16 500 euros, qui correspondrait à 16,5 mois, soit jusqu'au 15 juillet 2025 ; elle n'a jamais évoqué ces prétendus règlements datant de 2024 malgré les commandements de payer et les procédures de référé engagées ;
* M. [W] a, à titre personnel, remis des objets à M. [Y] [L], qui en contrepartie a régularisé une reconnaissance de dette d'un montant de 127 000 euros, s'engageant à la régler dans un délai de cinq ans ; les sommes versées par
M. [Y] [L] à M. [W] sont l'exécution de cette reconnaissance de dette, et sont sans rapport avec le contrat de bail liant la SCI [H] [S] à la SARL [H] [S] ; il s'agit là de faux créés pour les besoins de la cause ; il est réclamé la production des originaux ;
* la SCI [H] [S] communique un relevé de son compte bancaire sur la période de janvier à juillet 2024 ; [G] [L] a réglé la somme totale de 20 900 euros du 15 mars 2024 au 8 avril 2024 correspondant à l'acquisition de ses parts au sein de la SCI [H] [S] ; elle démontre ainsi ne pas avoir perçu les montants vantés par la SARL [H] [S], et n'avoir jamais perçu la moindre somme de la part de
M. [Y] [L] ;
* elle a découvert que le local commercial n'était utilisé que comme entrepôt des affaires appartenant au père de [G] [L], [Y] [L] et non comme fonds de commerce ; le preneur n'a en réalité aucune activité au sein de ces locaux ; l'inexploitation peut provoquer la résiliation pendant le cours du bail ;
* la mise en examen et le placement en détention provisoire de [Y] [L], poursuivi pour des infractions en lien avec son activité professionnelle ne manque pas d'interroger sur l'utilisation du local commercial.
Réponse de la cour :
Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
L'article L145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. [H] commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (...). »
La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit dès lors que les stipulations contractuelles lui ont attribué cette compétence.
[H] bail commercial signé le 1er mars 2024 mentionne une clause résolutoire qui sanctionne l'inexécution des conditions du bail dont le défaut de paiement des loyers et qui attribue expressément cette compétence au juge des référés, qui a dès lors le pouvoir de constater l'acquisition ou non de cette clause, sous réserve d'éventuelles contestations élevées par le preneur et jugées sérieuses.
[H] 5 juin 2025, la SCI [H] [S] a fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 4 000 euros au titre de loyers et charges impayés de mars à juin 2025, cet acte visant la clause résolutoire insérée au bail.
En premier lieu la SARL [H] [S] soutient qu'à la date de délivrance de ce commandement, il ne devait aucune somme ayant payé 16 mois et demi de loyers d'avance, soit jusqu'au 15 juillet 2025.
La SARL [H] [S] a versé aux débats un document intitulé « quittance de paiement » portant sur une somme de 10 000 euros perçus par avance et en espèces par M. [W] le 16 mars 2024 correspondant à une avance de 10 mois de loyers pour le bâtiment loué à [G] [L], document dont il a été retenu par le juge des référés dans son ordonnance du 5 avril 2025 qu'il constituait une contestation sérieuse de l'existence de l'obligation de paiement sur cette somme.
La SARL [H] [S] produit désormais à hauteur d'appel quatre quittances de loyers datées des 23 mars 2024 (500 euros), 3 avril 2024 (1 000 euros), 12 avril 2024 (2 000 euros) et 27 avril 2024 (3 000 euros), la cour relevant que ces éléments n'ont pas été communiqués au premier juge dont l'ordonnance est entreprise qui a alors retenu que le preneur ne soutenait pas et ne démontrait pas avoir soldé sa dette locative.
L'authenticité de ces quittances est contestée par la SCI [H] [S] qui verse aux débats un extrait de son compte professionnel sur la période de janvier à juillet 2024 dont il ressort que ces versements n'y figurent pas.
Il n'apparaît pas de ces quittances dont la continuité rédactionnelle est discutable que la SARL [H] [S], à qui il incombe de démontrer s'être acquittée de son obligation de paiement, a soldé sa dette de 4 000 euros dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Mais en deuxième lieu, la SARL [H] [S] invoque l'exception d'inexécution de son obligation de paiement en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
S'il n'entre à l'évidence pas dans les pouvoirs du juge des référés d'apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par la SARL [H] [S], il convient de constater que son argumentation repose en réalité sur l'allégation de contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI [H] [S] qu'il lui revient de caractériser.
En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé. »
L'article 1720 du même code dispose que « le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives. »
Aux termes de l'article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus et que ce n'est que dans le cas où le locataire sans être nécessairement dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, doit s'être trouvé dans l'impossibilité de les utiliser conformément à la destination du bail.
Il doit être examiné si la contestation soulevée par la SARL [H] [S] est in concreto sérieuse ou si elle doit être qualifiée de superficielle voire dilatoire en raison de l'absence d'éléments probants.
Par décision du juge des référés d'[Localité 2] du 2 avril 2025, une mesure d'expertise judiciaire des bâtiments loués à la SARL [H] [S] a été ordonnée et a été confiée à M. [Z]. Cette mesure d'expertise est en cours.
[H] premier juge a retenu que la SARL [H] [S] ne démontrait pas l'impossibilité de jouir des lieux en l'absence du moindre élément probant sur le contenu de la réunion d'expertise ayant eu lieu.
Pour démontrer la réalité des faits et les difficultés rencontrées, la SARL [H] [S] verse aux débats, à hauteur d'appel, le procès-verbal de la réunion d'expertise du 12 mars 2026.
Il apparaît de ce document que l'expert judiciaire a relevé ce qui suit :
- les locaux loués - locaux commerciaux et les deux logements - sont dépourvus d'électricité et d'eau courante ; M. [W] a volontairement coupé le courant et l'eau en 2024 depuis les compteurs décomptant divisionnaires qui se situent sur sa propriété,
- l'escalier d'accès au logement du premier étage est dangereux, il existe un risque d'électrocution au droit des premières marches de l'escalier menant à l'étage, il existe un risque de chute depuis le local situé au premier étage,
- dans le local commercial le hors-d'eau des zones de stockage de l'activité commerciale n'est pas assuré, des trous sont constatés dans la couverture du local commercial,
- le local commercial est impropre à sa destination,
- les logements sont impropres à leur destination.
La SARL [H] [S] verse ainsi aux débats des éléments de preuve permettant d'affirmer qu'il existe un trouble de jouissance des lieux et que l'exception d'inexécution qu'elle invoque et dont le bien-fondé devra être examiné par le juge du fond, n'est pas manifestement fantaisiste ou dilatoire.
En conséquence, l'exception d'inexécution qu'elle élève pour prétendre se soustraire à son obligation de payer ses loyers et charges, constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas à la présente juridiction, saisie sur appel d'une ordonnance rendue par le juge des référés, de constater la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, la cour constatant que la SCI [H] [S] n'a formulé aucune observation sur le procès-verbal de la réunion d'expertise du 12 mars 2026.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites : demandes d'expulsion, demande d'autorisation de vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local et demandes provisionnelles accessoires.
Il convient de relever que la demande de la SARL [H] [S] de suspension des loyers à compter de la prise à bail jusqu'aux réparations des locaux est présentée à titre subsidiaire. La cour ayant fait droit à sa demande principale, sa demande subsidiaire est dès lors sans objet.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SARL [H] [S], obtenant gain de cause, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [H] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
En équité, la SARL [H] [S] et la SCI [H] [S] seront déboutées de leurs demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Vu l'évolution du litige,
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a rejeté la demande sursis à statuer,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [H] [S] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites : demandes d'expulsion, d'autorisation de vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local, demandes provisionnelles accessoires,
Y ajoutant,
Dit sans objet la demande subsidiaire de la SARL [H] [S] de suspension des loyers à compter de la prise à bail jusqu'aux réparations des locaux,
Condamne la SCI [H] [S] aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute la SARL [H] [S] et la SCI [H] [S] de leurs demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
[H] cadre greffier, [H] conseiller,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/000298
Ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evreux du 15 octobre 2025
APPELANTE :
SARL [H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Vincent BEUX-PRERE, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
SCI [H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Amélie DE COLNET, avocat au barreau de Rouen substituée par Me Arnaud VALLOIS, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 mai 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
[H] magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
Mme GERMAIN, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT
DEBATS :
A l'audience publique du 12 mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 prorogé au 10 septembre 2026, les parties régulièrement avisées.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 septembre 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par M. URBANO, conseiller pour la présidente de chambre empêchée et par Mme CHEVALIER, cadre greffière présente lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La SCI [H] [S] est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 2] à Louviers.
Cette société a consenti un bail commercial sur ce local à M. [G] [L], ensuite substitué par la SARL [H] [S], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros.
Selon promesse de cession de parts du 1er mars 2024 d'une durée de cinq années, [V] [W], [X] [D] et [N] [O], associés de la SCI [H] [S], ont promis à [G] [L] de lui céder progressivement sur une durée de cinq années les parts de la société.
Par courrier du 18 octobre 2024, la SCI [H] [S] a mis la SARL [H] [S] en demeure de payer les loyers impayés, de modifier l'adresse de son siège social et de lui restituer un exemplaire du contrat de bail signé.
[H] 13 novembre 2024, la SCI [H] [S] a fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 8 000 euros au titre des loyers, ainsi qu'une sommation d'avoir à lui communiquer le bail.
Par acte d'huissier du 27 novembre 2024, la SCI [H] [S] a fait assigner la SARL [H] [S] devant le président du tribunal judiciaire d'Evreux, statuant en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de provision.
Par ordonnance du 2 avril 2025, le président de ce tribunal, statuant en référé, a rejeté la demande d'expulsion, condamné la SARL [H] [S] au paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés, et ordonné une expertise judiciaire à la demande du preneur confiée à M. [Z].
[H] 5 juin 2025, la SCI [H] [S] a fait signifier à la SARL [H] [S] l'ordonnance ainsi qu'un commandement de payer valant saisie-vente.
Elle a également ce même jour fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 4 000 euros au titre des loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2025, la SCI [H] [S] a fait assigner la SARL [H] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evreux.
Par ordonnance du 15 octobre 2025, le juge des référés a :
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 juillet 2025 ;
- rejeté la demande de suspension du paiement des loyers ;
- condamné la SARL [H] [S] à restituer les lieux situés dans le mois suivant la signification de la décision ;
- ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S], à titre provisionnel :
* 5 000 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;
* une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
- dit que la somme de 4 000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
- condamné la SARL [H] [S] aux dépens de l'instance ;
- condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
La SARL [H] [S] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 28 novembre 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 5 mai 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SARL [H] [S] qui demande à la cour de :
- déclarer son appel de l'ordonnance du 15 octobre 2025 de Mme le président du tribunal judiciaire d'Evreux recevable et fondé ;
- en conséquence, infirmer l'ordonnance précitée en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- constater que la SARL [H] [S] a intégralement réglé les loyers dus au titre du bail commercial par le paiement anticipé de la somme de 16 500 euros, correspondant à 16 mois et demi de loyers, soit jusqu'au 15 juillet 2025 et ce, antérieurement à la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025 ;
- constater en conséquence, qu'aucune somme n'était exigible au jour du commandement de payer délivré le 5 juin 2025 ;
- débouter la SCI [H] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
- ordonner la suspension du règlement des loyers à compter de la prise à bail et jusqu'aux réparations des locaux mettant fin aux dangers graves et imminents.
En tout état de cause,
- la condamner à verser à la SARL [H] [S] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions du 14 avril 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI [H] [S] qui demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Evreux du 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :
* rejeté la demande de sursis à statuer ;
* constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 5 juillet 2025 ;
* rejeté la demande de suspension du paiement des loyers ;
* condamné la SARL [H] [S] à restituer les lieux situés dans le mois suivant la signification de la décision ;
* ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
* condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S], à titre provisionnel :
** 5 000 euros au titre des Loyers et charges échus au jour de la résiliation ;
** une indemnité mensuelle d'occupation de 1 000 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
* dit que la somme de 4 000 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
* condamné la SARL [H] [S] aux dépens de l'instance ;
* condamné la SARL [H] [S] à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Y ajoutant,
- condamnation à titre provisionnel de la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 9 000 euros au titre de l'astreinte courant sur la période du 5 juillet 2025 au 5 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 5 octobre 2025 au titre du refus du changement de son siège social ;
- autoriser la SCI [H] [S] à procéder à la vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local commercial objet du contrat de bail ;
- condamnation à titre provisionnel de la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SARL [H] [S] à régler à la SCI [H] [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier et des trois commandements de payer, des 13 novembre 2024 et 5 juin 2025 ainsi que les frais de saisie-attribution.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le constat de la résiliation du bail
La SARL [H] [S] soutient que :
* le bailleur a exigé le paiement d'avance de 16 mois et demi de loyers, soit la somme de 16 500 euros qui a été payée ;
* le bail ayant été signé le 1er mars 2024, le preneur a payé 16 mois et demi de loyers d'avance, soit jusqu'au 15 juillet 2025 ; aucun loyer n'était exigible au jour de la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025 ;
* une expertise des locaux donnés à bail est en cours ; l'expert a indiqué oralement que les dégradations étaient telles que les locaux devaient être fermés au public, empêchant son exploitation par la société locataire ;
* la bailleresse manquant à son obligation de délivrance, la cour constatera l'existence d'une difficulté sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire, la concluante étant fondée à solliciter l'exception pour inexécution ; il s'est tenu une réunion d'expertise le 13 mars 2026 qui a donné lieu à la diffusion d'une note confirmant l'impossibilité de jouissance ;
* l'absence globale d'électricité par défaut de raccordement des locaux au réseau électrique, empêche l'exploitation de locaux que ce soit pour la partie habitation ou la partie commerce, son activité étant une activité commerciale d'achat revente et non de simple entreposage ;
* aucun état des lieux n'a été réalisé contradictoirement entre les parties de sorte que le bailleur ne saurait se prévaloir de la présomption de bon état des locaux donnés à bail.
La SCI [H] [S] réplique que :
* dans le mois de la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025, ses causes n'ont pas été éteintes ;
* la SARL [H] [S] soutient pour la première fois devant la cour avoir réglé d'avance la somme de 16 500 euros, qui correspondrait à 16,5 mois, soit jusqu'au 15 juillet 2025 ; elle n'a jamais évoqué ces prétendus règlements datant de 2024 malgré les commandements de payer et les procédures de référé engagées ;
* M. [W] a, à titre personnel, remis des objets à M. [Y] [L], qui en contrepartie a régularisé une reconnaissance de dette d'un montant de 127 000 euros, s'engageant à la régler dans un délai de cinq ans ; les sommes versées par
M. [Y] [L] à M. [W] sont l'exécution de cette reconnaissance de dette, et sont sans rapport avec le contrat de bail liant la SCI [H] [S] à la SARL [H] [S] ; il s'agit là de faux créés pour les besoins de la cause ; il est réclamé la production des originaux ;
* la SCI [H] [S] communique un relevé de son compte bancaire sur la période de janvier à juillet 2024 ; [G] [L] a réglé la somme totale de 20 900 euros du 15 mars 2024 au 8 avril 2024 correspondant à l'acquisition de ses parts au sein de la SCI [H] [S] ; elle démontre ainsi ne pas avoir perçu les montants vantés par la SARL [H] [S], et n'avoir jamais perçu la moindre somme de la part de
M. [Y] [L] ;
* elle a découvert que le local commercial n'était utilisé que comme entrepôt des affaires appartenant au père de [G] [L], [Y] [L] et non comme fonds de commerce ; le preneur n'a en réalité aucune activité au sein de ces locaux ; l'inexploitation peut provoquer la résiliation pendant le cours du bail ;
* la mise en examen et le placement en détention provisoire de [Y] [L], poursuivi pour des infractions en lien avec son activité professionnelle ne manque pas d'interroger sur l'utilisation du local commercial.
Réponse de la cour :
Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
L'article L145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. [H] commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (...). »
La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit dès lors que les stipulations contractuelles lui ont attribué cette compétence.
[H] bail commercial signé le 1er mars 2024 mentionne une clause résolutoire qui sanctionne l'inexécution des conditions du bail dont le défaut de paiement des loyers et qui attribue expressément cette compétence au juge des référés, qui a dès lors le pouvoir de constater l'acquisition ou non de cette clause, sous réserve d'éventuelles contestations élevées par le preneur et jugées sérieuses.
[H] 5 juin 2025, la SCI [H] [S] a fait délivrer à la SARL [H] [S] un commandement de payer la somme de 4 000 euros au titre de loyers et charges impayés de mars à juin 2025, cet acte visant la clause résolutoire insérée au bail.
En premier lieu la SARL [H] [S] soutient qu'à la date de délivrance de ce commandement, il ne devait aucune somme ayant payé 16 mois et demi de loyers d'avance, soit jusqu'au 15 juillet 2025.
La SARL [H] [S] a versé aux débats un document intitulé « quittance de paiement » portant sur une somme de 10 000 euros perçus par avance et en espèces par M. [W] le 16 mars 2024 correspondant à une avance de 10 mois de loyers pour le bâtiment loué à [G] [L], document dont il a été retenu par le juge des référés dans son ordonnance du 5 avril 2025 qu'il constituait une contestation sérieuse de l'existence de l'obligation de paiement sur cette somme.
La SARL [H] [S] produit désormais à hauteur d'appel quatre quittances de loyers datées des 23 mars 2024 (500 euros), 3 avril 2024 (1 000 euros), 12 avril 2024 (2 000 euros) et 27 avril 2024 (3 000 euros), la cour relevant que ces éléments n'ont pas été communiqués au premier juge dont l'ordonnance est entreprise qui a alors retenu que le preneur ne soutenait pas et ne démontrait pas avoir soldé sa dette locative.
L'authenticité de ces quittances est contestée par la SCI [H] [S] qui verse aux débats un extrait de son compte professionnel sur la période de janvier à juillet 2024 dont il ressort que ces versements n'y figurent pas.
Il n'apparaît pas de ces quittances dont la continuité rédactionnelle est discutable que la SARL [H] [S], à qui il incombe de démontrer s'être acquittée de son obligation de paiement, a soldé sa dette de 4 000 euros dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Mais en deuxième lieu, la SARL [H] [S] invoque l'exception d'inexécution de son obligation de paiement en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
S'il n'entre à l'évidence pas dans les pouvoirs du juge des référés d'apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par la SARL [H] [S], il convient de constater que son argumentation repose en réalité sur l'allégation de contestations sérieuses opposées aux demandes de la SCI [H] [S] qu'il lui revient de caractériser.
En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé. »
L'article 1720 du même code dispose que « le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives. »
Aux termes de l'article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus et que ce n'est que dans le cas où le locataire sans être nécessairement dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, doit s'être trouvé dans l'impossibilité de les utiliser conformément à la destination du bail.
Il doit être examiné si la contestation soulevée par la SARL [H] [S] est in concreto sérieuse ou si elle doit être qualifiée de superficielle voire dilatoire en raison de l'absence d'éléments probants.
Par décision du juge des référés d'[Localité 2] du 2 avril 2025, une mesure d'expertise judiciaire des bâtiments loués à la SARL [H] [S] a été ordonnée et a été confiée à M. [Z]. Cette mesure d'expertise est en cours.
[H] premier juge a retenu que la SARL [H] [S] ne démontrait pas l'impossibilité de jouir des lieux en l'absence du moindre élément probant sur le contenu de la réunion d'expertise ayant eu lieu.
Pour démontrer la réalité des faits et les difficultés rencontrées, la SARL [H] [S] verse aux débats, à hauteur d'appel, le procès-verbal de la réunion d'expertise du 12 mars 2026.
Il apparaît de ce document que l'expert judiciaire a relevé ce qui suit :
- les locaux loués - locaux commerciaux et les deux logements - sont dépourvus d'électricité et d'eau courante ; M. [W] a volontairement coupé le courant et l'eau en 2024 depuis les compteurs décomptant divisionnaires qui se situent sur sa propriété,
- l'escalier d'accès au logement du premier étage est dangereux, il existe un risque d'électrocution au droit des premières marches de l'escalier menant à l'étage, il existe un risque de chute depuis le local situé au premier étage,
- dans le local commercial le hors-d'eau des zones de stockage de l'activité commerciale n'est pas assuré, des trous sont constatés dans la couverture du local commercial,
- le local commercial est impropre à sa destination,
- les logements sont impropres à leur destination.
La SARL [H] [S] verse ainsi aux débats des éléments de preuve permettant d'affirmer qu'il existe un trouble de jouissance des lieux et que l'exception d'inexécution qu'elle invoque et dont le bien-fondé devra être examiné par le juge du fond, n'est pas manifestement fantaisiste ou dilatoire.
En conséquence, l'exception d'inexécution qu'elle élève pour prétendre se soustraire à son obligation de payer ses loyers et charges, constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas à la présente juridiction, saisie sur appel d'une ordonnance rendue par le juge des référés, de constater la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, la cour constatant que la SCI [H] [S] n'a formulé aucune observation sur le procès-verbal de la réunion d'expertise du 12 mars 2026.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites : demandes d'expulsion, demande d'autorisation de vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local et demandes provisionnelles accessoires.
Il convient de relever que la demande de la SARL [H] [S] de suspension des loyers à compter de la prise à bail jusqu'aux réparations des locaux est présentée à titre subsidiaire. La cour ayant fait droit à sa demande principale, sa demande subsidiaire est dès lors sans objet.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SARL [H] [S], obtenant gain de cause, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à payer à la SCI [H] [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [H] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
En équité, la SARL [H] [S] et la SCI [H] [S] seront déboutées de leurs demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Vu l'évolution du litige,
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées sauf en ce qu'elle a rejeté la demande sursis à statuer,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [H] [S] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites : demandes d'expulsion, d'autorisation de vente du mobilier, matériel et marchandises situés dans le local, demandes provisionnelles accessoires,
Y ajoutant,
Dit sans objet la demande subsidiaire de la SARL [H] [S] de suspension des loyers à compter de la prise à bail jusqu'aux réparations des locaux,
Condamne la SCI [H] [S] aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute la SARL [H] [S] et la SCI [H] [S] de leurs demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
[H] cadre greffier, [H] conseiller,