CA Versailles, ch. com. 3-2, 15 septembre 2026, n° 25/03516
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre commerciale 3-2
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 15 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/03516 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XHQL
AFFAIRE :
S.A.R.L. ALEXANDER
C/
S.N.C. ALTA QWARTZ
S.E.L.A.R.L. [K]-PECOU
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2025 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/09112
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Joseph SOUDRI
Me Asma MZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT :
S.A.R.L. ALEXANDER
Ayant son siège
[Adresse 1],
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 19 - N° du dossier E000A5JS
****************
INTIMEE :
S.N.C. ALTA QWARTZ
N° SIRET : 433 806 726 RCS PARIS
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2576711 -
Plaidant : Me Mana RASSOULI-CHEMIRANI de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 021
****************
PARTIE INTERVENANTE
S.E.L.A.R.L. [K]-PECOU
Prise en la personne de Maître [O] [K], mandataire judiciaire, domiciliée [Adresse 3], ès qualités de liquidateur de la Société ALEXANDER, société à responsabilité limitée au capital de 10 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 793 834 045, ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 1]
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Défaillante - déclaration d'appel signifiée à personne habilitée
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,
Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,
Madame Véronique PITE, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Le 24 mai 2013, la société Ori Alta, aux droits et obligations de laquelle vient la société Alta Quartz (le bailleur), a donné à bail commercial à la société Alexander (le preneur) un local numéro B 312 situé au centre commercial [Adresse 1] à [Localité 1] à compter du 6 janvier 2014.
Le loyer " binaire ", payable trimestriellement et d'avance, a été fixé à la somme de 89 250 euros en principal, outre un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 7 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé dans les lieux loués, et ledit loyer de base.
Le 4 juin 2019, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail portant sur la somme totale de 131 345, 64 euros, soit :
- 116 884, 48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;
- 2 363, 48 euros au titre des intérêts de retard dus selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;
- 11 688, 45 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 28 mai 2019.
Le 3 juillet 2019, le preneur a assigné la société Alta Qwartz devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement et de se voir accorder les plus larges délais pour régler sa dette éventuelle.
Le 12 mai 2025, par jugement contradictoire, ce tribunal a :
- déclaré la société Alexander recevable en ses demandes ;
- débouté la société Alexander de sa demande de nullité du commandement signifié le 4 juin 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 24 mai 2013 ;
- condamné la société Alexander à payer à la société Alta Qwartz :
- la somme de 680 862, 21 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, étant précisé qu'à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues, augmentée des intérêts de retard calculé par jour de retard au taux d'intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d'exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance ;
- la somme de 20 000 euros au titre des pénalités de retard ;
- la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail liant la société Alta
Qwartz et la société Alexander, portant sur le local n° B 312 situé dans le centre commercial [Adresse 1] à [Localité 1], avec effet au 4 juillet 2019 à minuit ;
- ordonné en conséquence à la société Alexander, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés ;
- ordonné qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société Alexander, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la société Alta Qwartz, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Alexander après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution ;
- condamné la société Alexander à payer à la société Alta Qwartz, à compter du 5 juillet 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires ;
- autorisé la société Alta Qwartz à conserver à titre d'indemnité le dépôt de garantie versé par la société la société Alexander ;
- débouté la société Alexander de sa demande de délais de paiement ;
- condamné la société Alexander aux entiers dépens de l'instance ;
- débouté la société Alexander de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 4 juin 2025, le preneur a interjeté appel de ce jugement.
Le 22 janvier 2026, le tribunal des activités économiques de Nanterre a placé le preneur en liquidation judiciaire simplifiée et désigné la société [K] [C], prise en la personne de M. [K], en qualité de liquidateur.
Le 3 mars 2026, le liquidateur a résilié le bail ; les clefs du local ont été restituées au bailleur le 5 mars 2026.
Le 18 mars 2026, le bailleur a déclaré sa créance à la procédure collective pour un montant de 1 264 829, 68 euros TTC dont 887 280, 94 euros à titre chirographaire et 377 548, 73 euros à titre privilégié.
Par dernières conclusions du 26 août 2025, la société Alexander demande à la cour de :
- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2025 ;
- débouter la société Alta Qwartz de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la société Cabinet Soudri, avocat
Par dernières conclusions d'intimée et d'appelante incidente du 20 avril 2026, la société Alta Qwartz demande à la cour de :
- juger que la cour n'est pas saisie de l'objet du litige en raison de l'absence d'effet dévolutif des conclusions de l'appelant qui n'a pas respecté les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- juger recevable et bien fondé la société Alta Qwartz en son appel incident ;
Par conséquent,
- confirmer le jugement du 12 mai 2025 à défaut débouter la société Alexander de ses demandes ;
- confirmer le jugement du 12 mai 2025 en toutes ses dispositions ce qu'il a :
- débouté la société Alexander de ses demandes ;
- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 4 juillet 2019 ;
- ordonné l'expulsion de la société Alexander et de tous les occupants de son chef et dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Alexander et tous les occupants de son chef pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique ;
- jugé que l'intérêt contractuel égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, sera appliqué à toutes les arriérés locatifs dus par la société Alexander ;
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais de la société Alexander ;
- autorisé la société Alta Qwartz à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité ;
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2015 en ce qu'il a :
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 680 862, 21 euros au titre de l'arriéré locatif à compter du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023 ;
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 20 000 euros au titre des pénalités de retard ;
Statuant de nouveau,
- fixer la créance de la société Alta Qwartz au passif de la société Alexander à la somme de 1 149 845, 16 euros TTC au titre de l'arriéré locatif à compter du 1er janvier 2018 arrêté au 22 janvier 2026, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire :
- fixer la créance de la société Alta Qwartz au passif de la société Alexander à la somme de 114 984, 52 euros TTC au titre de l'indemnité forfaitaire à compter du 1er janvier 2018 arrêté au 22 janvier 2026, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ;
- fixer le montant total de la créance de la société Alta Qwartz au passif de la procédure pour la somme de 1 264 829, 68 euros, dont :
- 887 280, 94 euros TTC à titre chirographaire ;
- 377 548, 73 euros TTC à titre privilégié ;
En tout état de cause,
- statuer ce que de droit sur l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2026.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur l'absence d'effet dévolutif et la saisine de la cour
Le bailleur soutient que le dispositif des premières conclusions de l'appelant ne reprend pas les chefs du jugement attaqué ; qu'il en résulte que l'objet du litige n'est pas déterminé de sorte que la cour n'est pas saisie du litige.
Le preneur, appelant, ne conclut pas sur ce point.
Réponse de la cour
L'article 915-2 du code de procédure civile, créé par le décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, dispose :
L'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, énonce :
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
Il résulte des articles 561, 562, 901, 915-2, 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.
En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction (Avis de la Cour de cassation, 2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-70.017, publié).
Cette solution a été ensuite reprise : censurant une cour d'appel qui avait jugé que les conclusions de l'appelant étaient sans effet dévolutif au motif que dans le dispositif, ce dernier ne visait aucun des chefs du jugement critiqué, la Cour de cassation a retenu que l'appelant n'est pas tenu de reprendre dans le dispositif des conclusions les chefs de dispositif du jugement dont il demande l'infirmation (2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-10.946).
En l'espèce, la déclaration d'appel de la société Alexander vise chacun des chefs du jugement entrepris, contrairement au dispositif de ses premières conclusions, qui est ainsi libellé :
" - infirmer la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2025 ;
- débouter la société Alta Qwartz de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la société Cabinet Soudri. "
S'il n'est pas conforme aux prescriptions des articles 915-2 et 954 précitées, ce dispositif ne laisse subsister aucune ambiguïté sur le fait que l'appelante souhaite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
La demande tendant à voir juger que la cour n'est pas saisie de l'objet du litige en l'absence d'effet d'évolutif sera en conséquence écartée.
Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Le preneur soutient qu'il n'était pas débiteur de charges et loyers au jour de la signification du commandement de payer. Il fait valoir qu'il avait remis au preneur des chèques en règlement des loyers que le bailleur avait accepté d'encaisser à des dates différées de la date d'exigibilité des loyers. Il en déduit que le commandement est nul.
Le bailleur fait valoir que le preneur ne verse aucun élément étayant l'existence d'un accord aux termes duquel il aurait renoncé à poursuivre l'exécution du paiement des loyers ; que depuis 2014, date d'effet du bail, il n'a été payé que de manière sporadique ; que le preneur a pris l'habitude de régler le loyer trimestriel en remettant des chèques avec des dates d'encaissement en décalage avec l'exigibilité du loyer. Il soutient que le fait pour un créancier d'encaisser des règlements correspondant à des sommes exigibles ne s'analyse pas comme un accord sur un échéancier de paiement ; que l'encaissement s'impute sur les loyers anciens, sans que ce paiement s'analyse comme un moratoire ; qu'à supposer qu'il existe un accord, la remise de chèque sans provision et rejetés suffirait à établir son inexécution.
Réponse de la cour
L'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Aux termes de l'article 22-1 intitulé " clause résolutoire " du contrat de bail commercial du 24 mai 2013 (pièce 3, bailleur), " la présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le preneur de l'une quelconques des obligations résultant pour lui tant du bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur que des articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-33 du code de commerce, des dispositions non abrogées du décret du 30 septembre 1953 ou de tous les textes qui leur seraient substitués.
Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, de tout nouveau loyer et de l'arriéré suite à la fixation du loyer de base de renouvellement (') qui viendraient être dues par le Preneur au Bailleur, quelle que soit l'origine de cette dette (') le Bail sera s'il plait au Bailleur, et sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire, résilié si un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d'exécuter l'obligation ainsi méconnue, il n'a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas d'un paiement (') postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus. "
La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. (Civ. 3ème, 1er avril 1992, n° 90-14.066, publié). La volonté de renoncer doit se manifester par des actes positifs. Ainsi, le bailleur qui offre le renouvellement du bail renonce tacitement à se prévaloir du grief de non-paiement d'un arriéré de loyers visé dans un précédent commandement pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction (Civ. 3ème 1er décembre 2016, n° 15-18.425 ; 3e Civ., 28 juin 2018, n° 17-15.247).
Le commandement de payer visant cette clause résolutoire rappelle les sommes dues par le preneur au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 28 mai 2019 (116 884,48 euros), au titre des intérêts de retard selon le même décompte (2 363,48 euros) et au titre des pénalités arrêtées au 28 mai 2019.
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l'appelante ne démontrait pas que son bailleur aurait donné son accord pour un paiement échelonné des arriérés locatifs ou pour un report de l'exigibilité des loyers payables trimestriellement. De la même manière, la lettre de relance du bailleur du 11 janvier 2022 invoquée par le preneur, qui ne porte pas sur les causes du commandement, ne peut être comprise comme une renonciation expresse à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 4 juin 2019.
Sur la demande en paiement
Sur l'obligation de délivrance et l'exception d'inexécution
Le preneur soutient que le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations de jouissance paisible en ce qu'il n'a pas fait le nécessaire pour maintenir l'attractivité du centre commercial. Il en déduit que son obligation de paiement est suspendue par le fait que le bailleur n'a pas exécuté ses obligations.
Le bailleur soutient que le preneur ne démontre pas quelle stipulation contractuelle mettrait à sa charge une obligation d'attractivité de la galerie commerciale ; que le bail prévoit que l'environnement du centre commercial n'a pas de caractère contractuel.
Répondant au preneur en ce qui concerne les deux constats d'huissier des 14 novembre 2019 et 8 octobre 2021, le bailleur explique que les 13 boutiques fermées mentionnées par ces constats sont à mettre en perspective avec un centre de 86 000 m² comportant près de 140 boutiques ; que les défauts d'exploitation concernent des situations différentes : local en cours de commercialisation ; enseignes, objet de procédures collectives ; travaux pour cession de bail ; fermeture ponctuelle ; que la non-exploitation de certaines boutiques, en nombre limité, est usuelle dans les centres commerciaux ; que s'agissant du second constat réalisé en 2021, la pandémie de Covid avait gelé la commercialisation et les mutations pendant une longue période.
Réponse de la cour
L'article 1719 du code civil dispose :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1728 de ce code prévoit :
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1719 précitré que l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur, qui découle de la nature du contrat sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, impose à celui-ci de délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné. Elle persiste pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.
De ce principe il résulte que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, tels le parking et la galerie d'entrée (3ème Civ., 19 décembre 2012, n° 11-23.541, publié).
Mais la Cour de cassation affirme de manière constante le principe de l'irresponsabilité du bailleur en cas de défaut de commercialité du centre, voire de disparition de la galerie marchande (3ème Civ. 11 mai 1995, n° 93-16.719). Elle affirme ainsi que, sauf stipulation contraire, le bailleur n'est tenu qu'à l'obligation de délivrance et non de garantir le maintien de l'environnement commercial (par exemple, 3e Civ., 24 septembre 2002, n° 01-11.336 ; 3e Civ., 3 juillet 2013, n° 12-18.099, publié) ou la commercialité, sauf clause particulière (3e Civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, 20-16.570).
A l'inverse, si le contrat met à la charge du bailleur une obligation particulière, notamment quant au prestige de la galerie marchande, la responsabilité de celui-ci peut être recherchée (3ème Civ. 7 avril 1994, n° 92-13.800).
Comme le souligne le premier juge, les obligations de délivrance et de paiement du prix sont réciproques, de sorte que le preneur peut ne pas exécuter son obligation de paiement du prix si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou d'assurer la jouissance paisible des lieux loués.
Selon l'article 4 du bail commercial en cause, " le Preneur déclare et reconnaît qu'au jour de la signature du bail, il est averti de ce que le programme général du Centre commercial et son environnement n'ont pas de caractère contractuel, le Bailleur se réservant la possibilité d'aménager les documents annexes au présent contrat, compte des évolutions possibles du programmes commercial (')
Le Bailleur et ses représentants ont pour mission de proposer les locaux du Centre commercial à la location. Cette mission ne peut impliquer aucune responsabilité de leur part dans l'évolution, quelle qu'en soit sa nature, de l'activité des commerces installés dans le Centre. Le Bailleur aura donc son obligation de délivrance sous la seule condition d'avoir mis à la disposition du Preneur le Local dans les conditions prévues par le bail. "
Il résulte de cette stipulation que le bailleur n'est pas tenu au titre de son obligation de délivrance de délivrer ou maintenir un environnement favorable et qu'il ne peut pas lui être fait grief de ce que la fermeture de certaines boutiques rendrait moins attractif le centre commercial. Ces fermetures ne peuvent donc pas justifier la suspension du paiement des loyers.
Dès lors, le jugement ne peut qu'être approuvé en ce qu'il a rappelé qu'il n'y a pas d'obligation légale pour le bailleur d'assurer la commercialité d'un emplacement ou le maintien de l'environnement commercial et en ce qu'il a écarté le moyen correspondant du preneur pour s'opposer à la demande reconventionnelle en paiement du bailleur.
Sur l'application de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020
Le preneur fait valoir que le centre commercial a été fermé à deux reprises en mars 2020 puis en novembre 2020 ; que cette situation entre dans les prévisions de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ; que la demande de résolution a été signifiée par le bailleur par ses conclusions prises pour l'audience du 29 mai 2020 ; qu'elle est donc intervenue pendant le délai prévu par l'ordonnance précitée ; que ce texte interdit la mise en 'uvre de certaines sanctions dont la mise en 'uvre de toute clause prévoyant une déchéance en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Le bailleur conteste toute neutralisation de la clause résolutoire en raison de la pandémie. Il fait valoir que l'acquisition de la clause résolutoire a été constatée par une décision de justice avant le 12 mars 2020 ; que le commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 4 juin 2019 concerne des loyers antérieurs à la période visée par l'ordonnance ; que la période de protection liée au Covid s'étend du 12 mars au 23 juin 2020 de sorte que cette période ne concerne pas la clause résolutoire.
Réponse de la cour
Selon l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, " les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. "
L'article 4, alinéas 1 à 3, de cette ordonnance :
(') les clauses résolutoires ('), lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle (') ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
La date à laquelle (') ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période.
(').
Contrairement à ce soutient l'appelante, il convient de prendre en compte la date du commandement de payer visant la clause résolutoire et la date à laquelle le délai prévu à ce commandement a expiré.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 juin 2019 (pièce 12, bailleur) concerne des arriérés locatifs de 131 345,64 euros de janvier 2018 à avril 2019. Il indique : " je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai d'un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte. " Le délai de paiement s'achevait ainsi le 4 juillet 2019. Le preneur ne démontre pas avoir acquitté les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois.
Au regard de ce qui précède, c'est par de justes motifs que le tribunal a considéré qu'en raison de la date de délivrance du commandement de payer, la période de protection prévue à l'article 1er de l'ordonnance précitée ne s'appliquait pas à la clause résolutoire litigieuse, celle-ci ayant au reste produit ses effets près de huit mois avant l'adoption de l'ordonnance.
Le jugement sera donc approuvé en ce qu'il a écarté ce moyen et sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 4 juillet 2019 à minuit et en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société Alexander.
Sur le quantum des arriérés locatifs
Le preneur fait valoir que le bailleur affirme dans ses conclusions que le loyer trimestriel est de 22 312,50 euros ; que pourtant, il est réclamé à titre de loyers et charges la somme de 35 177,90 euros ; que cette différence de 12 805,40 euros par trimestre n'est pas expliquée par le bailleur. Il fait observer qu'il n'est en tout cas pas redevable de charges trimestrielles de 12 808,40 euros. Il souligne que le bailleur ne produit pas de justificatif. Il ajoute que le bailleur lui réclame des loyers pendant une période où le centre commercial était fermé et au cours de laquelle il n'a pas pu exploiter son activité pour des raisons indépendantes de sa volonté. Il en déduit qu'aucun loyer n'est dû pendant la période de fermeture administrative du centre commercial.
Le bailleur explique que le preneur est débiteur de loyers, de charges, du fonds de roulement, de factures au titre du fonds marketing. Il fait valoir que le loyer de base annuel était de 89 250 euros HT à la date de la signature du bail ; qu'il était stipulé que le preneur bénéficiait de franchises partielles durant les deux premières années du bail soit 22 312,50 euros ; que ce montant a fait l'objet d'une indexation annuelle entre 2018 et 2020 ; que ces montants indexés ont été facturés au preneur.
Répondant au preneur sur l'existence d'une différence de 12 808,40 euros par trimestre qui serait injustifiée, il expose que le montant de 35 177,90 euros visé par le preneur concerne le 1er trimestre 2020 ; que ce montant comporte un loyer trimestriel indexé de 28 417,45 euros TTC, des provisions pour travaux, pour charges et une facture relative au fonds marketing ; que le montant du fonds marketing a été indexé en fonction de l'indice INSEE.
Il ajoute que le preneur ne s'est pas acquitté des indemnités d'occupation exigibles postérieurement à la délivrance du commandement de payer ; qu'au jour du jugement d'ouverture du preneur, le montant de l'arriéré locatif s'élevait à 1 149 845,16 euros TTC (entre le 1er janvier 2018 et le 22 janvier 2026) ; que le montant de l'indemnité d'occupation entre le 1er janvier 2018 et le 22 janvier 2026 est de 114 984,52 euros TTC, de sorte que le montant de sa créance totale à fixer au passif du preneur est de 1 264 829,68 euros.
Réponse de la cour
Le contrat de bail prévoit à l'article 2-5-1, un loyer annuel de base de 89 250 euros HT et hors charges ; un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d'affaires. L'article 2.8.1 du bail stipule par dérogation à l'article 2.5.1 une réduction du loyer annuel (62 475 euros HT les douze premiers mois du bail, puis 78 862 euros HT les douze mois suivants).
Le contrat de bail stipule en outre une actualisation du montant des loyers en fonction de la variation de l'index national du bâtiment " tous corps états " et de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, l'actualisation étant faite de plein droit, sans aucune formalité ou demande le 1er janvier.
Le preneur verse aux débats (ses pièces 12 et 17 à 25 et 29) :
- un décompte actualisé au 28 mai 2019 couvrant la période du 1er janvier 2018 au 30 avril 2019 laissant apparaître des arriérés locatifs de 131 345,64 euros (relevé joint au commandement de payer du 4 juin 2019) ;
- un décompte actualisé au 11 mai 2020 arrêté couvrant la période du 1er janvier 2018 au 15 mars 2020 laissant apparaître un arriéré locatif de 203 366,66 euros TTC ;
- un décompte actualisé au 27 avril 2021 couvrant la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021, montrant un arriéré locatif de 384 695,57 euros TTC ;
- un relevé de compte actualisé au 25 juin 2025 sur la période du 1er mars 2014 au 25 juin 2025 laissant apparaître un arriéré locatif de 1 024 086,11 euros ;
- une déclaration de créance d'un montant actualisé au 26 janvier 2026, date du jugement d'ouverture, de 1 149 845,16 euros se décomposant en 806 619,04 euros (pour la période du 1er janvier 2018 au 21 janvier 2024) et en 343 226,12 euros (pour la période du 22 janvier 2024 au 21 janvier 2026). Il se prévaut en outre d'une indemnité forfaitaire de 10 % (114 984,52 euros) en application de l'article 22.3 du bail qui prévoit une pénalité contractuelle de retard ;
- des factures correspondant aux décomptes et déclaration de créance comportant les loyers ainsi que les charges ;
- des avoirs ;
- des relevés individuels par répartition.
Il résulte de ces éléments que la société Alta Qwartz justifie d'une créance au titre d'arriérés de loyers, de charges ou d'indemnités d'occupation de 1 149 845,16 euros, étant précisé qu'à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues.
Sur le montant des indemnités d'occupation
La cour constate que l'intimée ne sollicite plus l'infirmation du chef ayant fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires. Ce chef ne peut être que confirmé.
Sur les pénalités
Pour réduire la clause pénale de 68 293,24 euros à 20 000 euros, le premier juge a considéré que la clause de l'article 22.3, alinéa 2, était manifestement excessive, le retard dans le paiement étant déjà sanctionné par les intérêts conventionnels.
Le bailleur fait valoir que l'article 22.3, alinéa 2, du contrat de bail prévoit une indemnité forfaitaire compensatrice pour toutes les sommes dues au titre du bail égale à 10 % des montants dus. Contestant la réduction appliquée par le tribunal, le bailleur fait valoir que les intérêts conventionnels n'ont pas vocation à sanctionner un comportement fautif mais à compenser le coût de l'argent et que le premier juge n'a pas pris la mesure de la mauvaise foi du preneur ; que le preneur n'a pas respecté depuis le début du bail ses obligations ; que le jugement entrepris est intervenu est intervenu après six années de procédure ; que la dette a sextuplé entre le commandement de payer du 4 juin 2019 et le 1er avril 2023, date de la clôture de l'instruction ; que le preneur a présenté un compte débiteur dès le 1er avril 2014 ; que nonobstant l'exécution provisoire, la société Alexandre se maintient dans les lieux ;qu'elle a perçu pendant la procédure le fruit de la vente d'articles de luxe ; qu'il est privé depuis six ans de la possibilité de relouer le local.
Le preneur ne conclut pas sur ce point.
Réponse de la cour
L'article 1152 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose :
Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
L'article 23.3 du contrat de bail stipule :
" Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges, du fonds de roulement ('), des indemnités d'occupation et toute somme exigible d'après le présent bail, immédiatement après leur échéance les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion, de contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distinctes des droits à condamnation de la condamnation prévus à l'article 700 du code de procédure civile. "
A hauteur de cour, le bailleur calcule l'indemnité de 10% sur l'arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, soit sur l'assiette de la somme de 1 149 845,16 euros, et sollicite désormais la somme de 114 984,52 euros.
Cette somme, qualifiée de pénalités contractuelles de retard par l'article 22.3, alinéa 2, apparaît manifestement excessive comme l'a retenu à juste titre le premier juge compte tenu des intérêts de retard prévus par l'article 22.3, alinéa 1er, et de la pénalité prévue par l'article 22.4 du bail, qui permet au bailleur de conserver le dépôt de garantie, comme l'a décidé le premier juge par des motifs non contestés.
Compte tenu de la modification de l'assiette de calcul de l'indemnité, la cour fixera par voie d'infirmation l'indemnité à 50 000 euros.
Sur le montant de la créance
Au regard de ce qui précède, la créance de la société Alta Qwatz sera, par voie d'infirmation, fixée au passif de la société Alexander à 1 149 845,16 euros + 50 000 euros = 1 199 845,16 euros.
Sur les autres chefs du jugement entrepris
Aucun moyen de fait ou de droit n'est présenté au soutien de la demande d'infirmation des chefs autorisant l'intimée à conserver le dépôt de garantie et rejetant la demande de délais de paiement. Ces chefs seront donc confirmés.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Alexandre à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société Alexander à payer à la société Alta Quartz les sommes de 680 862,21 euros au titre de l'arriéré locatif, de 20 000 euros au titre des pénalités de retard et de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Fixe au passif de la société Alexander la créance de la société Alta Qwatz aux sommes suivantes :
- 1 149 845,16 euros au titre de l'arriéré locatif du 1er janvier 2018 au 22 janvier 2026 ;
- 50 000 euros au titre de l'indemnité de retard ;
Dit que les dépens seront supportés par la procédure collective de la société Alexander.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre commerciale 3-2
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 15 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/03516 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XHQL
AFFAIRE :
S.A.R.L. ALEXANDER
C/
S.N.C. ALTA QWARTZ
S.E.L.A.R.L. [K]-PECOU
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mai 2025 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/09112
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Joseph SOUDRI
Me Asma MZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT :
S.A.R.L. ALEXANDER
Ayant son siège
[Adresse 1],
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 19 - N° du dossier E000A5JS
****************
INTIMEE :
S.N.C. ALTA QWARTZ
N° SIRET : 433 806 726 RCS PARIS
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2576711 -
Plaidant : Me Mana RASSOULI-CHEMIRANI de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 021
****************
PARTIE INTERVENANTE
S.E.L.A.R.L. [K]-PECOU
Prise en la personne de Maître [O] [K], mandataire judiciaire, domiciliée [Adresse 3], ès qualités de liquidateur de la Société ALEXANDER, société à responsabilité limitée au capital de 10 000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 793 834 045, ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 1]
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Défaillante - déclaration d'appel signifiée à personne habilitée
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,
Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,
Madame Véronique PITE, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Le 24 mai 2013, la société Ori Alta, aux droits et obligations de laquelle vient la société Alta Quartz (le bailleur), a donné à bail commercial à la société Alexander (le preneur) un local numéro B 312 situé au centre commercial [Adresse 1] à [Localité 1] à compter du 6 janvier 2014.
Le loyer " binaire ", payable trimestriellement et d'avance, a été fixé à la somme de 89 250 euros en principal, outre un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 7 % du chiffre d'affaires hors taxes réalisé dans les lieux loués, et ledit loyer de base.
Le 4 juin 2019, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail portant sur la somme totale de 131 345, 64 euros, soit :
- 116 884, 48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;
- 2 363, 48 euros au titre des intérêts de retard dus selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;
- 11 688, 45 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 28 mai 2019.
Le 3 juillet 2019, le preneur a assigné la société Alta Qwartz devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement et de se voir accorder les plus larges délais pour régler sa dette éventuelle.
Le 12 mai 2025, par jugement contradictoire, ce tribunal a :
- déclaré la société Alexander recevable en ses demandes ;
- débouté la société Alexander de sa demande de nullité du commandement signifié le 4 juin 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 24 mai 2013 ;
- condamné la société Alexander à payer à la société Alta Qwartz :
- la somme de 680 862, 21 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, étant précisé qu'à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues, augmentée des intérêts de retard calculé par jour de retard au taux d'intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d'exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance ;
- la somme de 20 000 euros au titre des pénalités de retard ;
- la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail liant la société Alta
Qwartz et la société Alexander, portant sur le local n° B 312 situé dans le centre commercial [Adresse 1] à [Localité 1], avec effet au 4 juillet 2019 à minuit ;
- ordonné en conséquence à la société Alexander, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés ;
- ordonné qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société Alexander, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la société Alta Qwartz, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Alexander après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution ;
- condamné la société Alexander à payer à la société Alta Qwartz, à compter du 5 juillet 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires ;
- autorisé la société Alta Qwartz à conserver à titre d'indemnité le dépôt de garantie versé par la société la société Alexander ;
- débouté la société Alexander de sa demande de délais de paiement ;
- condamné la société Alexander aux entiers dépens de l'instance ;
- débouté la société Alexander de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 4 juin 2025, le preneur a interjeté appel de ce jugement.
Le 22 janvier 2026, le tribunal des activités économiques de Nanterre a placé le preneur en liquidation judiciaire simplifiée et désigné la société [K] [C], prise en la personne de M. [K], en qualité de liquidateur.
Le 3 mars 2026, le liquidateur a résilié le bail ; les clefs du local ont été restituées au bailleur le 5 mars 2026.
Le 18 mars 2026, le bailleur a déclaré sa créance à la procédure collective pour un montant de 1 264 829, 68 euros TTC dont 887 280, 94 euros à titre chirographaire et 377 548, 73 euros à titre privilégié.
Par dernières conclusions du 26 août 2025, la société Alexander demande à la cour de :
- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2025 ;
- débouter la société Alta Qwartz de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la société Cabinet Soudri, avocat
Par dernières conclusions d'intimée et d'appelante incidente du 20 avril 2026, la société Alta Qwartz demande à la cour de :
- juger que la cour n'est pas saisie de l'objet du litige en raison de l'absence d'effet dévolutif des conclusions de l'appelant qui n'a pas respecté les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- juger recevable et bien fondé la société Alta Qwartz en son appel incident ;
Par conséquent,
- confirmer le jugement du 12 mai 2025 à défaut débouter la société Alexander de ses demandes ;
- confirmer le jugement du 12 mai 2025 en toutes ses dispositions ce qu'il a :
- débouté la société Alexander de ses demandes ;
- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 4 juillet 2019 ;
- ordonné l'expulsion de la société Alexander et de tous les occupants de son chef et dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Alexander et tous les occupants de son chef pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique ;
- jugé que l'intérêt contractuel égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, sera appliqué à toutes les arriérés locatifs dus par la société Alexander ;
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais de la société Alexander ;
- autorisé la société Alta Qwartz à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité ;
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2015 en ce qu'il a :
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 680 862, 21 euros au titre de l'arriéré locatif à compter du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023 ;
- condamné la société Alexander à verser à la société Alta Qwartz la somme de 20 000 euros au titre des pénalités de retard ;
Statuant de nouveau,
- fixer la créance de la société Alta Qwartz au passif de la société Alexander à la somme de 1 149 845, 16 euros TTC au titre de l'arriéré locatif à compter du 1er janvier 2018 arrêté au 22 janvier 2026, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire :
- fixer la créance de la société Alta Qwartz au passif de la société Alexander à la somme de 114 984, 52 euros TTC au titre de l'indemnité forfaitaire à compter du 1er janvier 2018 arrêté au 22 janvier 2026, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ;
- fixer le montant total de la créance de la société Alta Qwartz au passif de la procédure pour la somme de 1 264 829, 68 euros, dont :
- 887 280, 94 euros TTC à titre chirographaire ;
- 377 548, 73 euros TTC à titre privilégié ;
En tout état de cause,
- statuer ce que de droit sur l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2026.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur l'absence d'effet dévolutif et la saisine de la cour
Le bailleur soutient que le dispositif des premières conclusions de l'appelant ne reprend pas les chefs du jugement attaqué ; qu'il en résulte que l'objet du litige n'est pas déterminé de sorte que la cour n'est pas saisie du litige.
Le preneur, appelant, ne conclut pas sur ce point.
Réponse de la cour
L'article 915-2 du code de procédure civile, créé par le décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, dispose :
L'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, énonce :
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
Il résulte des articles 561, 562, 901, 915-2, 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.
En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction (Avis de la Cour de cassation, 2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-70.017, publié).
Cette solution a été ensuite reprise : censurant une cour d'appel qui avait jugé que les conclusions de l'appelant étaient sans effet dévolutif au motif que dans le dispositif, ce dernier ne visait aucun des chefs du jugement critiqué, la Cour de cassation a retenu que l'appelant n'est pas tenu de reprendre dans le dispositif des conclusions les chefs de dispositif du jugement dont il demande l'infirmation (2e Civ., 20 novembre 2025, n° 25-10.946).
En l'espèce, la déclaration d'appel de la société Alexander vise chacun des chefs du jugement entrepris, contrairement au dispositif de ses premières conclusions, qui est ainsi libellé :
" - infirmer la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 12 mai 2025 ;
- débouter la société Alta Qwartz de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la société Cabinet Soudri. "
S'il n'est pas conforme aux prescriptions des articles 915-2 et 954 précitées, ce dispositif ne laisse subsister aucune ambiguïté sur le fait que l'appelante souhaite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
La demande tendant à voir juger que la cour n'est pas saisie de l'objet du litige en l'absence d'effet d'évolutif sera en conséquence écartée.
Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Le preneur soutient qu'il n'était pas débiteur de charges et loyers au jour de la signification du commandement de payer. Il fait valoir qu'il avait remis au preneur des chèques en règlement des loyers que le bailleur avait accepté d'encaisser à des dates différées de la date d'exigibilité des loyers. Il en déduit que le commandement est nul.
Le bailleur fait valoir que le preneur ne verse aucun élément étayant l'existence d'un accord aux termes duquel il aurait renoncé à poursuivre l'exécution du paiement des loyers ; que depuis 2014, date d'effet du bail, il n'a été payé que de manière sporadique ; que le preneur a pris l'habitude de régler le loyer trimestriel en remettant des chèques avec des dates d'encaissement en décalage avec l'exigibilité du loyer. Il soutient que le fait pour un créancier d'encaisser des règlements correspondant à des sommes exigibles ne s'analyse pas comme un accord sur un échéancier de paiement ; que l'encaissement s'impute sur les loyers anciens, sans que ce paiement s'analyse comme un moratoire ; qu'à supposer qu'il existe un accord, la remise de chèque sans provision et rejetés suffirait à établir son inexécution.
Réponse de la cour
L'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Aux termes de l'article 22-1 intitulé " clause résolutoire " du contrat de bail commercial du 24 mai 2013 (pièce 3, bailleur), " la présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le preneur de l'une quelconques des obligations résultant pour lui tant du bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur que des articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-33 du code de commerce, des dispositions non abrogées du décret du 30 septembre 1953 ou de tous les textes qui leur seraient substitués.
Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, de tout nouveau loyer et de l'arriéré suite à la fixation du loyer de base de renouvellement (') qui viendraient être dues par le Preneur au Bailleur, quelle que soit l'origine de cette dette (') le Bail sera s'il plait au Bailleur, et sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire, résilié si un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d'exécuter l'obligation ainsi méconnue, il n'a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas d'un paiement (') postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus. "
La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. (Civ. 3ème, 1er avril 1992, n° 90-14.066, publié). La volonté de renoncer doit se manifester par des actes positifs. Ainsi, le bailleur qui offre le renouvellement du bail renonce tacitement à se prévaloir du grief de non-paiement d'un arriéré de loyers visé dans un précédent commandement pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction (Civ. 3ème 1er décembre 2016, n° 15-18.425 ; 3e Civ., 28 juin 2018, n° 17-15.247).
Le commandement de payer visant cette clause résolutoire rappelle les sommes dues par le preneur au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 28 mai 2019 (116 884,48 euros), au titre des intérêts de retard selon le même décompte (2 363,48 euros) et au titre des pénalités arrêtées au 28 mai 2019.
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l'appelante ne démontrait pas que son bailleur aurait donné son accord pour un paiement échelonné des arriérés locatifs ou pour un report de l'exigibilité des loyers payables trimestriellement. De la même manière, la lettre de relance du bailleur du 11 janvier 2022 invoquée par le preneur, qui ne porte pas sur les causes du commandement, ne peut être comprise comme une renonciation expresse à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement de payer du 4 juin 2019.
Sur la demande en paiement
Sur l'obligation de délivrance et l'exception d'inexécution
Le preneur soutient que le bailleur n'a pas satisfait à ses obligations de jouissance paisible en ce qu'il n'a pas fait le nécessaire pour maintenir l'attractivité du centre commercial. Il en déduit que son obligation de paiement est suspendue par le fait que le bailleur n'a pas exécuté ses obligations.
Le bailleur soutient que le preneur ne démontre pas quelle stipulation contractuelle mettrait à sa charge une obligation d'attractivité de la galerie commerciale ; que le bail prévoit que l'environnement du centre commercial n'a pas de caractère contractuel.
Répondant au preneur en ce qui concerne les deux constats d'huissier des 14 novembre 2019 et 8 octobre 2021, le bailleur explique que les 13 boutiques fermées mentionnées par ces constats sont à mettre en perspective avec un centre de 86 000 m² comportant près de 140 boutiques ; que les défauts d'exploitation concernent des situations différentes : local en cours de commercialisation ; enseignes, objet de procédures collectives ; travaux pour cession de bail ; fermeture ponctuelle ; que la non-exploitation de certaines boutiques, en nombre limité, est usuelle dans les centres commerciaux ; que s'agissant du second constat réalisé en 2021, la pandémie de Covid avait gelé la commercialisation et les mutations pendant une longue période.
Réponse de la cour
L'article 1719 du code civil dispose :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1728 de ce code prévoit :
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1719 précitré que l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur, qui découle de la nature du contrat sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, impose à celui-ci de délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné. Elle persiste pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.
De ce principe il résulte que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu d'entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, tels le parking et la galerie d'entrée (3ème Civ., 19 décembre 2012, n° 11-23.541, publié).
Mais la Cour de cassation affirme de manière constante le principe de l'irresponsabilité du bailleur en cas de défaut de commercialité du centre, voire de disparition de la galerie marchande (3ème Civ. 11 mai 1995, n° 93-16.719). Elle affirme ainsi que, sauf stipulation contraire, le bailleur n'est tenu qu'à l'obligation de délivrance et non de garantir le maintien de l'environnement commercial (par exemple, 3e Civ., 24 septembre 2002, n° 01-11.336 ; 3e Civ., 3 juillet 2013, n° 12-18.099, publié) ou la commercialité, sauf clause particulière (3e Civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, 20-16.570).
A l'inverse, si le contrat met à la charge du bailleur une obligation particulière, notamment quant au prestige de la galerie marchande, la responsabilité de celui-ci peut être recherchée (3ème Civ. 7 avril 1994, n° 92-13.800).
Comme le souligne le premier juge, les obligations de délivrance et de paiement du prix sont réciproques, de sorte que le preneur peut ne pas exécuter son obligation de paiement du prix si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou d'assurer la jouissance paisible des lieux loués.
Selon l'article 4 du bail commercial en cause, " le Preneur déclare et reconnaît qu'au jour de la signature du bail, il est averti de ce que le programme général du Centre commercial et son environnement n'ont pas de caractère contractuel, le Bailleur se réservant la possibilité d'aménager les documents annexes au présent contrat, compte des évolutions possibles du programmes commercial (')
Le Bailleur et ses représentants ont pour mission de proposer les locaux du Centre commercial à la location. Cette mission ne peut impliquer aucune responsabilité de leur part dans l'évolution, quelle qu'en soit sa nature, de l'activité des commerces installés dans le Centre. Le Bailleur aura donc son obligation de délivrance sous la seule condition d'avoir mis à la disposition du Preneur le Local dans les conditions prévues par le bail. "
Il résulte de cette stipulation que le bailleur n'est pas tenu au titre de son obligation de délivrance de délivrer ou maintenir un environnement favorable et qu'il ne peut pas lui être fait grief de ce que la fermeture de certaines boutiques rendrait moins attractif le centre commercial. Ces fermetures ne peuvent donc pas justifier la suspension du paiement des loyers.
Dès lors, le jugement ne peut qu'être approuvé en ce qu'il a rappelé qu'il n'y a pas d'obligation légale pour le bailleur d'assurer la commercialité d'un emplacement ou le maintien de l'environnement commercial et en ce qu'il a écarté le moyen correspondant du preneur pour s'opposer à la demande reconventionnelle en paiement du bailleur.
Sur l'application de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020
Le preneur fait valoir que le centre commercial a été fermé à deux reprises en mars 2020 puis en novembre 2020 ; que cette situation entre dans les prévisions de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ; que la demande de résolution a été signifiée par le bailleur par ses conclusions prises pour l'audience du 29 mai 2020 ; qu'elle est donc intervenue pendant le délai prévu par l'ordonnance précitée ; que ce texte interdit la mise en 'uvre de certaines sanctions dont la mise en 'uvre de toute clause prévoyant une déchéance en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Le bailleur conteste toute neutralisation de la clause résolutoire en raison de la pandémie. Il fait valoir que l'acquisition de la clause résolutoire a été constatée par une décision de justice avant le 12 mars 2020 ; que le commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 4 juin 2019 concerne des loyers antérieurs à la période visée par l'ordonnance ; que la période de protection liée au Covid s'étend du 12 mars au 23 juin 2020 de sorte que cette période ne concerne pas la clause résolutoire.
Réponse de la cour
Selon l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, " les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. "
L'article 4, alinéas 1 à 3, de cette ordonnance :
(') les clauses résolutoires ('), lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle (') ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
La date à laquelle (') ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période.
(').
Contrairement à ce soutient l'appelante, il convient de prendre en compte la date du commandement de payer visant la clause résolutoire et la date à laquelle le délai prévu à ce commandement a expiré.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 juin 2019 (pièce 12, bailleur) concerne des arriérés locatifs de 131 345,64 euros de janvier 2018 à avril 2019. Il indique : " je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai d'un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte. " Le délai de paiement s'achevait ainsi le 4 juillet 2019. Le preneur ne démontre pas avoir acquitté les causes du commandement de payer dans le délai d'un mois.
Au regard de ce qui précède, c'est par de justes motifs que le tribunal a considéré qu'en raison de la date de délivrance du commandement de payer, la période de protection prévue à l'article 1er de l'ordonnance précitée ne s'appliquait pas à la clause résolutoire litigieuse, celle-ci ayant au reste produit ses effets près de huit mois avant l'adoption de l'ordonnance.
Le jugement sera donc approuvé en ce qu'il a écarté ce moyen et sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 4 juillet 2019 à minuit et en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société Alexander.
Sur le quantum des arriérés locatifs
Le preneur fait valoir que le bailleur affirme dans ses conclusions que le loyer trimestriel est de 22 312,50 euros ; que pourtant, il est réclamé à titre de loyers et charges la somme de 35 177,90 euros ; que cette différence de 12 805,40 euros par trimestre n'est pas expliquée par le bailleur. Il fait observer qu'il n'est en tout cas pas redevable de charges trimestrielles de 12 808,40 euros. Il souligne que le bailleur ne produit pas de justificatif. Il ajoute que le bailleur lui réclame des loyers pendant une période où le centre commercial était fermé et au cours de laquelle il n'a pas pu exploiter son activité pour des raisons indépendantes de sa volonté. Il en déduit qu'aucun loyer n'est dû pendant la période de fermeture administrative du centre commercial.
Le bailleur explique que le preneur est débiteur de loyers, de charges, du fonds de roulement, de factures au titre du fonds marketing. Il fait valoir que le loyer de base annuel était de 89 250 euros HT à la date de la signature du bail ; qu'il était stipulé que le preneur bénéficiait de franchises partielles durant les deux premières années du bail soit 22 312,50 euros ; que ce montant a fait l'objet d'une indexation annuelle entre 2018 et 2020 ; que ces montants indexés ont été facturés au preneur.
Répondant au preneur sur l'existence d'une différence de 12 808,40 euros par trimestre qui serait injustifiée, il expose que le montant de 35 177,90 euros visé par le preneur concerne le 1er trimestre 2020 ; que ce montant comporte un loyer trimestriel indexé de 28 417,45 euros TTC, des provisions pour travaux, pour charges et une facture relative au fonds marketing ; que le montant du fonds marketing a été indexé en fonction de l'indice INSEE.
Il ajoute que le preneur ne s'est pas acquitté des indemnités d'occupation exigibles postérieurement à la délivrance du commandement de payer ; qu'au jour du jugement d'ouverture du preneur, le montant de l'arriéré locatif s'élevait à 1 149 845,16 euros TTC (entre le 1er janvier 2018 et le 22 janvier 2026) ; que le montant de l'indemnité d'occupation entre le 1er janvier 2018 et le 22 janvier 2026 est de 114 984,52 euros TTC, de sorte que le montant de sa créance totale à fixer au passif du preneur est de 1 264 829,68 euros.
Réponse de la cour
Le contrat de bail prévoit à l'article 2-5-1, un loyer annuel de base de 89 250 euros HT et hors charges ; un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d'affaires. L'article 2.8.1 du bail stipule par dérogation à l'article 2.5.1 une réduction du loyer annuel (62 475 euros HT les douze premiers mois du bail, puis 78 862 euros HT les douze mois suivants).
Le contrat de bail stipule en outre une actualisation du montant des loyers en fonction de la variation de l'index national du bâtiment " tous corps états " et de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, l'actualisation étant faite de plein droit, sans aucune formalité ou demande le 1er janvier.
Le preneur verse aux débats (ses pièces 12 et 17 à 25 et 29) :
- un décompte actualisé au 28 mai 2019 couvrant la période du 1er janvier 2018 au 30 avril 2019 laissant apparaître des arriérés locatifs de 131 345,64 euros (relevé joint au commandement de payer du 4 juin 2019) ;
- un décompte actualisé au 11 mai 2020 arrêté couvrant la période du 1er janvier 2018 au 15 mars 2020 laissant apparaître un arriéré locatif de 203 366,66 euros TTC ;
- un décompte actualisé au 27 avril 2021 couvrant la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021, montrant un arriéré locatif de 384 695,57 euros TTC ;
- un relevé de compte actualisé au 25 juin 2025 sur la période du 1er mars 2014 au 25 juin 2025 laissant apparaître un arriéré locatif de 1 024 086,11 euros ;
- une déclaration de créance d'un montant actualisé au 26 janvier 2026, date du jugement d'ouverture, de 1 149 845,16 euros se décomposant en 806 619,04 euros (pour la période du 1er janvier 2018 au 21 janvier 2024) et en 343 226,12 euros (pour la période du 22 janvier 2024 au 21 janvier 2026). Il se prévaut en outre d'une indemnité forfaitaire de 10 % (114 984,52 euros) en application de l'article 22.3 du bail qui prévoit une pénalité contractuelle de retard ;
- des factures correspondant aux décomptes et déclaration de créance comportant les loyers ainsi que les charges ;
- des avoirs ;
- des relevés individuels par répartition.
Il résulte de ces éléments que la société Alta Qwartz justifie d'une créance au titre d'arriérés de loyers, de charges ou d'indemnités d'occupation de 1 149 845,16 euros, étant précisé qu'à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues.
Sur le montant des indemnités d'occupation
La cour constate que l'intimée ne sollicite plus l'infirmation du chef ayant fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires. Ce chef ne peut être que confirmé.
Sur les pénalités
Pour réduire la clause pénale de 68 293,24 euros à 20 000 euros, le premier juge a considéré que la clause de l'article 22.3, alinéa 2, était manifestement excessive, le retard dans le paiement étant déjà sanctionné par les intérêts conventionnels.
Le bailleur fait valoir que l'article 22.3, alinéa 2, du contrat de bail prévoit une indemnité forfaitaire compensatrice pour toutes les sommes dues au titre du bail égale à 10 % des montants dus. Contestant la réduction appliquée par le tribunal, le bailleur fait valoir que les intérêts conventionnels n'ont pas vocation à sanctionner un comportement fautif mais à compenser le coût de l'argent et que le premier juge n'a pas pris la mesure de la mauvaise foi du preneur ; que le preneur n'a pas respecté depuis le début du bail ses obligations ; que le jugement entrepris est intervenu est intervenu après six années de procédure ; que la dette a sextuplé entre le commandement de payer du 4 juin 2019 et le 1er avril 2023, date de la clôture de l'instruction ; que le preneur a présenté un compte débiteur dès le 1er avril 2014 ; que nonobstant l'exécution provisoire, la société Alexandre se maintient dans les lieux ;qu'elle a perçu pendant la procédure le fruit de la vente d'articles de luxe ; qu'il est privé depuis six ans de la possibilité de relouer le local.
Le preneur ne conclut pas sur ce point.
Réponse de la cour
L'article 1152 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose :
Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
L'article 23.3 du contrat de bail stipule :
" Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges, du fonds de roulement ('), des indemnités d'occupation et toute somme exigible d'après le présent bail, immédiatement après leur échéance les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion, de contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distinctes des droits à condamnation de la condamnation prévus à l'article 700 du code de procédure civile. "
A hauteur de cour, le bailleur calcule l'indemnité de 10% sur l'arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, soit sur l'assiette de la somme de 1 149 845,16 euros, et sollicite désormais la somme de 114 984,52 euros.
Cette somme, qualifiée de pénalités contractuelles de retard par l'article 22.3, alinéa 2, apparaît manifestement excessive comme l'a retenu à juste titre le premier juge compte tenu des intérêts de retard prévus par l'article 22.3, alinéa 1er, et de la pénalité prévue par l'article 22.4 du bail, qui permet au bailleur de conserver le dépôt de garantie, comme l'a décidé le premier juge par des motifs non contestés.
Compte tenu de la modification de l'assiette de calcul de l'indemnité, la cour fixera par voie d'infirmation l'indemnité à 50 000 euros.
Sur le montant de la créance
Au regard de ce qui précède, la créance de la société Alta Qwatz sera, par voie d'infirmation, fixée au passif de la société Alexander à 1 149 845,16 euros + 50 000 euros = 1 199 845,16 euros.
Sur les autres chefs du jugement entrepris
Aucun moyen de fait ou de droit n'est présenté au soutien de la demande d'infirmation des chefs autorisant l'intimée à conserver le dépôt de garantie et rejetant la demande de délais de paiement. Ces chefs seront donc confirmés.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Alexandre à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société Alexander à payer à la société Alta Quartz les sommes de 680 862,21 euros au titre de l'arriéré locatif, de 20 000 euros au titre des pénalités de retard et de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Fixe au passif de la société Alexander la créance de la société Alta Qwatz aux sommes suivantes :
- 1 149 845,16 euros au titre de l'arriéré locatif du 1er janvier 2018 au 22 janvier 2026 ;
- 50 000 euros au titre de l'indemnité de retard ;
Dit que les dépens seront supportés par la procédure collective de la société Alexander.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT