CA Poitiers, 1re ch., 15 septembre 2026, n° 24/02996
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°352
N° RG 24/02996 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HGCA
[U]
[M]
C/
[C]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02996 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HGCA
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 septembre 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].
APPELANTS :
Madame [I] [U]
née le 24 Novembre 1973 à [Localité 2] (80)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [N] [M]
né le 18 Janvier 1979 à [Localité 4] (37)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Lucie VIOLETTE de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Laurianne DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS
INTIME :
Monsieur [Q] [C]
né le 31 Décembre 1984 à [Localité 5] (86)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige
Les consorts [X] et [Q] [C] ont conclu un compromis de vente le 22 septembre 2020 portant sur l'acquisition d'une maison d'habitation située à [Localité 7] pour un prix de 133 000 euros.
L'acquéreur déclarait que le financement de son acquisition serait réalisée avec l'aide d'un ou plusieurs prêts pour un montant total de 144 300 euros.
La réitération de la vente était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 144 300 euros sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 2,25% (hors assurances).
Vendeur et Acquéreur concluaient un bail de location dans l'attente de la réitération de la vente.
L'acquéreur devait bénéficier d'une réduction du prix de vente équivalente au nombre de mois effectivement payés entre la date d'effet du bail et la réitération.
L'acquéreur s'engageait à ' déposer des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins trois établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur ans un délai maximum de 365 jours à compter de la conclusion du présent compromis. En cas de non-obtention du financement, l'acquéreur s'engageait à notifier à l'agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non obtention d'un prêt par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de trois refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.'
Il était également stipulé que ' si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts'.
Le 28 avril 2021, 12 chiens étaient saisis au domicile des consorts [X].
La réitération par acte authentique était fixée au plus tard le 22 mars 2022.
L'acte prévoit que cette date est constitutive du point de départ à partir duquel une des parties pourra si toutes les conditions suspensives sont réalisées obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une LRAR. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura la faculté d'invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement.
La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 13 300 euros.
Le 22 février 2022, les acquéreurs informaient l'agence qu'ils n'entendaient pas acquérir faute d'obtention d'un prêt. Ils écrivaient: ' Suite aux différents refus des banques , ceux-ci nous disant d'office le projet non viable et ne pouvant monter le dossier car serait refusé d'office , le seul ayant accepté de nous faire le document de refus étant la banque Crédit Mutuel'.
Par courrier du 22 février 2022, le vendeur demandait aux acquéreurs 10 % du prix de vente, n'ayant pas reçu les trois refus de prêt visés par le compromis de vente.
Par courrier du 24 février 2022, l'agence immobilière demandait aux acquéreurs de produire les justificatifs des refus opposés.
Par courrier recommandé du 1er avril 2022, le vendeur demandait aux acquéreurs de lui régler 'ses indemnités forfaitaires et de clause pénale, la somme de 13 300 euros' .
Par acte du 31 octobre 2022, M. [C] assignait les consorts [X] aux fins de paiement de la somme de :
- 13 500 euros au titre de la clause pénale
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts.
Les consorts [X] concluaient au débouté, à titre subsidiaire, demandaient la réduction du montant de la clause pénale.
Par jugement en date du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué comme suit :
Condamne [N] [M] et [I] [U] à payer à [Q] [C] 13 000€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.9.2020;
Déboute [Q] [C] de sa demande de dommages et intérêts;
Condamne [N] [M] et [I] [U] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile .
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur la condamnation au paiement de la clause pénale
Il est constant que les défendeurs n'ont justifié que d'un seul refus de prêt émanant du crédit mutuel le 8 octobre 2021 à hauteur de 160 000 euros.
Ils devaient justifier du refus de 3 concours bancaires.
Ils ne justifient pas même des diligences prétendument entreprises.
Ils ont de plus sollicité un prêt d'un montant supérieur de plus de 10 % au financement nécessaire ce qui augmentait le risque de refus compte tenu d'une situation financière qu'ils qualifient de compliquée.
L'unique refus justifié correspond à une demande déposée au delà du délai de 365 jours qui était convenu.
Ils ont commis plusieurs manquements. Leur négligence a empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1304-3 du code civil.
Ils sont donc redevables de la clause pénale.
- sur la réduction de la clause pénale
Les acquéreurs demandent la réduction de la clause à l'euro symbolique
La demande sera rejetée au regard de la pluralité et de l' importance des manquements imputables aux acquéreurs.
Le montant de 10 % est usuel. Un excès manifeste n'est pas constaté.
Le bien a été immobilisé pendant plus d'une année. Le vendeur a perdu une chance de le vendre à d'autres acheteurs potentiels.
- sur la demande de dommages et intérêts formée par le vendeur
Le vendeur soutient avoir perdu une chance de vendre le bien durant la validité du compromis.
La clause pénale a pour objet d'indemniser l' immobilisation.
Il sera donc débouté de sa demande.
LA COUR
Vu l'appel en date du 12 décembre 2024 interjeté par les consorts [X]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12 mars 2026, les consorts [X] ont présenté les demandes suivantes :
Vu les 1104, 1217, 1231-1 et suivants, 1304-3 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Poitiers,
Dire et juger les consorts [X] recevables et bien fondés en leur appel,
Réformer le jugement rendu le 3 septembre 2024 en ce qu'il a statué comme suit :
Condamne les consorts [X] à payer à [Q] [C] 13 000€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.9.2020,
Condamne les consorts [X] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
A titre principal :
Débouter M. [C] de sa demande tendant à ce que la responsabilité contractuelle des consorts [X] soit engagée,
Constater la bonne foi des consorts [X],
A titre subsidiaire : si la Cour retenait que leur responsabilité contractuelle est engagée,
Sur la clause pénale,
Constater le défaut de démonstration d'une faute, d'une négligence ou d'une mauvaise foi des consorts [X] par le vendeur,
Débouter M. [Q] [C] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et à l'application de la clause pénale,
A titre plus subsidiaire,
Réduire l'indemnité due au titre de la clause pénale à la somme symbolique d'un euro,
Débouter M. [C] de sa demande de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
Débouter M. [C] de toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamner M. [C] à verser la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [X].
Condamner M. [C] aux entiers dépens.
Les consorts [X] indiquent avoir fait de bonne foi une mauvaise lecture du compromis de vente, avoir ajouté lors de leurs démarches auprès des banques les frais d'agence, les frais d'acte de vente, avoir 'arrondi'.
Ils assurent avoir sollicité la banque Bnp Paribas avant le 3 septembre 2021, le cabinet CFI&CO avant le 8 septembre 2021, la Banque Postale avant le 17 novembre 2021.
Ils soutiennent que leurs demandes ont été refusées sans examen préalable, que seul le Crédit Mutuel leur a notifié un refus par courrier du 23 octobre 2021, qu'il leur était donc impossible de justifier des refus reçus.
Ils contestent toute faute comme locataires puisqu'ils ont continué de régler leurs loyers, ont réalisé des travaux pour un montant de 3334,12 euros, la prime perçue important peu.
Ils considèrent que leur vendeur a bénéficié de travaux d'isolation, qu'ils ont entretenu l'immeuble, l'ont amélioré, réfutent toute dégradation.
Ils assurent n'avoir pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive, contestent toute négligence, toute faute, toute mauvaise foi.
A titre subsidiaire, le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné.
Les loyers payés devaient être déduits du prix de vente.
Le vendeur a vendu son bien le 12 octobre 2023 pour un prix de 121 000 euros.
Ils soutiennent que le bien n'était pas immobilisé à perte puisque le vendeur percevait des loyers.
Ils demandent la confirmation du jugement qui a exclu le cumul de la clause pénale et des dommages et intérêts.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 mars 2026, M. [C] a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 1582 et 1589 du code civil,
Vu les articles 1176, 1103, 1217, 1221,1231-2 à 1231-5 du code civil,
Débouter M. [N] [M] et Mme [I] [U] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [Q] [C].
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Poitiers du 3 septembre 2024 en ce qu'il a :
condamné [N] [M] et [I] [U] à payer à [Q] [C] 13.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.09.2020
condamné [N] [M] et [I] [U] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmer le jugement en ce qu'il l' a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant de nouveau,
Condamner les consorts [X] à payer à M. [C] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les consorts [X] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Marion Le Lain.
M. [C] demande la confirmation du jugement, indique que l' acte est très clair, que la demande de prêt ne devait pas excéder 144 300 euros frais d'actes compris, que les démarches prétendues sont sans lien avec le compromis, ont été formées dans un cadre professionnel.
Il relève le défaut de production des dossiers de prêt, de lettres de refus.
Il rappelle que l' Acquéreur devait justifier de 3 refus de prêt, que l' absence de démarchage effectif est une inexécution contractuelle.
Il estime que la modération de la clause est exclue, que la révision doit rester exceptionnelle
Il demande l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il considère que la clause pénale et les dommages et intérêts poursuivent des objectifs distincts. Il soutient avoir vendu l'immeuble 121 000 euros (soit 23000 euros de moins ) au regard du prix indiqué dans le compromis du 22 septembre 2020, avoir perdu une chance de vendre à des conditions meilleures et dans des délais plus courts.
Il assure que les appelants se sont permis de créer un refuge d'animaux (chiens, chevaux) qui ont été saisis le 28 avril 2021. Il leur reproche d'avoir hébergé des animaux sans son accord, assure avoir dû exposer des frais de réfection, de dératisation, de remise en état.
Il estime que les locataires ont fait un usage anormal du bien, que la somme demandée à hauteur de 1500 euros est dérisoire.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.
MOTIVATION
- sur la condamnation des acquéreurs au paiement de la clause pénale
L'article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
L'article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Les acquéreurs réitèrent les moyens invoqués devant le premier juge, soutiennent avoir fait le nécessaire pour obtenir un prêt, s'être heurtés au refus des banques et à l'impossibilité d'obtenir des justificatifs de dépôt de leurs demandes.
Il appartient aux emprunteurs de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Il ressort du contrat que les acquéreurs devaient justifier de demandes de prêt (au minimum trois) dans un délai maximum de 365 jours à compter de la conclusion du compromis soit avant le 22 septembre 2021, que le montant du prêt était de 144 300 euros.
Les acquéreurs ont justifié d'un rendez-vous avec la banque BNP Paribas le 3 septembre 2021, rendez-vous dont l'objet et la suite ne sont pas connus, d'un contact avec un organisme cfinadco qui leur a envoyé un devis de dossier de présentation le 8 septembre 2021, d' un contact avec la Banque Postale le 17 novembre 2021 dont l'objet n'est pas connu.
Le seul refus bancaire produit émane du Crédit Mutuel. Il est daté du 23 octobre 2021, fait référence à une demande du 8 octobre 2021, à une demande de crédit d'un montant de 160 000 euros.
Le montant du prêt fixé dans le compromis de vente n'était pas respecté pas plus que les délais pour réaliser les démarches, pourtant très conséquents.
Le dépôt de dossiers n'est pas plus démontré en appel qu'en première instance.
En cas de refus, les acquéreurs devaient justifier des diligences accomplies au plus tard le 22 septembre 2021. Ils se sont également affranchis de cette obligation.
Il résulte du compromis de vente qu'il prévoit le versement par la partie défaillante à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale de la somme de 13300 euros.
Il n'est pas contesté que les acquéreurs ont été mis en demeure par le vendeur par lettre recommandée du 19 avril 2022.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les conditions de condamnation au paiement de la clause pénale étaient réunies.
Les appelants réitèrent leur demande de réduction de la clause pénale.
Toutefois, comme retenu par le premier juge, la clause contractuelle est usuelle, n'est pas manifestement excessive.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme de 13 300 euros et les a déboutés de leur demande de réduction.
- sur la demande de dommages et intérêts
Le vendeur réitère sa demande d'indemnisation à hauteur de 1500 euros, soutient que la clause pénale a pour objet d'inciter l'acquéreur à respecter ses obligations, mais ne le dédommage pas du préjudice financier qu'il a subi.
Le compromis prévoit que la somme de 13 300 euros est versée à titre d' 'indemnité forfaitaire et de clause pénale '.
Il a donc évalué de manière forfaitaire et anticipée les conséquences de l'inexécution des obligations contractées, évalué les préjudices futurs.
Le jugement sera également confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants.
Il est équitable de les condamner à payer à l'intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort
Confirme le jugement entrepris;
Y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes;
Condamne in solidum [I] [U] et [N] [M] à payer à [Q] [C] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum [I] [U] et [N] [M] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Le Lain.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
N° RG 24/02996 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HGCA
[U]
[M]
C/
[C]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02996 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HGCA
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 septembre 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].
APPELANTS :
Madame [I] [U]
née le 24 Novembre 1973 à [Localité 2] (80)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [N] [M]
né le 18 Janvier 1979 à [Localité 4] (37)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Lucie VIOLETTE de la SELARL ARZEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Laurianne DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS
INTIME :
Monsieur [Q] [C]
né le 31 Décembre 1984 à [Localité 5] (86)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige
Les consorts [X] et [Q] [C] ont conclu un compromis de vente le 22 septembre 2020 portant sur l'acquisition d'une maison d'habitation située à [Localité 7] pour un prix de 133 000 euros.
L'acquéreur déclarait que le financement de son acquisition serait réalisée avec l'aide d'un ou plusieurs prêts pour un montant total de 144 300 euros.
La réitération de la vente était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 144 300 euros sur une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 2,25% (hors assurances).
Vendeur et Acquéreur concluaient un bail de location dans l'attente de la réitération de la vente.
L'acquéreur devait bénéficier d'une réduction du prix de vente équivalente au nombre de mois effectivement payés entre la date d'effet du bail et la réitération.
L'acquéreur s'engageait à ' déposer des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins trois établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur ans un délai maximum de 365 jours à compter de la conclusion du présent compromis. En cas de non-obtention du financement, l'acquéreur s'engageait à notifier à l'agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non obtention d'un prêt par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de trois refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.'
Il était également stipulé que ' si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts'.
Le 28 avril 2021, 12 chiens étaient saisis au domicile des consorts [X].
La réitération par acte authentique était fixée au plus tard le 22 mars 2022.
L'acte prévoit que cette date est constitutive du point de départ à partir duquel une des parties pourra si toutes les conditions suspensives sont réalisées obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une LRAR. A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura la faculté d'invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement.
La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 13 300 euros.
Le 22 février 2022, les acquéreurs informaient l'agence qu'ils n'entendaient pas acquérir faute d'obtention d'un prêt. Ils écrivaient: ' Suite aux différents refus des banques , ceux-ci nous disant d'office le projet non viable et ne pouvant monter le dossier car serait refusé d'office , le seul ayant accepté de nous faire le document de refus étant la banque Crédit Mutuel'.
Par courrier du 22 février 2022, le vendeur demandait aux acquéreurs 10 % du prix de vente, n'ayant pas reçu les trois refus de prêt visés par le compromis de vente.
Par courrier du 24 février 2022, l'agence immobilière demandait aux acquéreurs de produire les justificatifs des refus opposés.
Par courrier recommandé du 1er avril 2022, le vendeur demandait aux acquéreurs de lui régler 'ses indemnités forfaitaires et de clause pénale, la somme de 13 300 euros' .
Par acte du 31 octobre 2022, M. [C] assignait les consorts [X] aux fins de paiement de la somme de :
- 13 500 euros au titre de la clause pénale
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts.
Les consorts [X] concluaient au débouté, à titre subsidiaire, demandaient la réduction du montant de la clause pénale.
Par jugement en date du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué comme suit :
Condamne [N] [M] et [I] [U] à payer à [Q] [C] 13 000€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.9.2020;
Déboute [Q] [C] de sa demande de dommages et intérêts;
Condamne [N] [M] et [I] [U] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile .
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur la condamnation au paiement de la clause pénale
Il est constant que les défendeurs n'ont justifié que d'un seul refus de prêt émanant du crédit mutuel le 8 octobre 2021 à hauteur de 160 000 euros.
Ils devaient justifier du refus de 3 concours bancaires.
Ils ne justifient pas même des diligences prétendument entreprises.
Ils ont de plus sollicité un prêt d'un montant supérieur de plus de 10 % au financement nécessaire ce qui augmentait le risque de refus compte tenu d'une situation financière qu'ils qualifient de compliquée.
L'unique refus justifié correspond à une demande déposée au delà du délai de 365 jours qui était convenu.
Ils ont commis plusieurs manquements. Leur négligence a empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1304-3 du code civil.
Ils sont donc redevables de la clause pénale.
- sur la réduction de la clause pénale
Les acquéreurs demandent la réduction de la clause à l'euro symbolique
La demande sera rejetée au regard de la pluralité et de l' importance des manquements imputables aux acquéreurs.
Le montant de 10 % est usuel. Un excès manifeste n'est pas constaté.
Le bien a été immobilisé pendant plus d'une année. Le vendeur a perdu une chance de le vendre à d'autres acheteurs potentiels.
- sur la demande de dommages et intérêts formée par le vendeur
Le vendeur soutient avoir perdu une chance de vendre le bien durant la validité du compromis.
La clause pénale a pour objet d'indemniser l' immobilisation.
Il sera donc débouté de sa demande.
LA COUR
Vu l'appel en date du 12 décembre 2024 interjeté par les consorts [X]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12 mars 2026, les consorts [X] ont présenté les demandes suivantes :
Vu les 1104, 1217, 1231-1 et suivants, 1304-3 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Poitiers,
Dire et juger les consorts [X] recevables et bien fondés en leur appel,
Réformer le jugement rendu le 3 septembre 2024 en ce qu'il a statué comme suit :
Condamne les consorts [X] à payer à [Q] [C] 13 000€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.9.2020,
Condamne les consorts [X] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
A titre principal :
Débouter M. [C] de sa demande tendant à ce que la responsabilité contractuelle des consorts [X] soit engagée,
Constater la bonne foi des consorts [X],
A titre subsidiaire : si la Cour retenait que leur responsabilité contractuelle est engagée,
Sur la clause pénale,
Constater le défaut de démonstration d'une faute, d'une négligence ou d'une mauvaise foi des consorts [X] par le vendeur,
Débouter M. [Q] [C] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et à l'application de la clause pénale,
A titre plus subsidiaire,
Réduire l'indemnité due au titre de la clause pénale à la somme symbolique d'un euro,
Débouter M. [C] de sa demande de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
Débouter M. [C] de toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamner M. [C] à verser la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [X].
Condamner M. [C] aux entiers dépens.
Les consorts [X] indiquent avoir fait de bonne foi une mauvaise lecture du compromis de vente, avoir ajouté lors de leurs démarches auprès des banques les frais d'agence, les frais d'acte de vente, avoir 'arrondi'.
Ils assurent avoir sollicité la banque Bnp Paribas avant le 3 septembre 2021, le cabinet CFI&CO avant le 8 septembre 2021, la Banque Postale avant le 17 novembre 2021.
Ils soutiennent que leurs demandes ont été refusées sans examen préalable, que seul le Crédit Mutuel leur a notifié un refus par courrier du 23 octobre 2021, qu'il leur était donc impossible de justifier des refus reçus.
Ils contestent toute faute comme locataires puisqu'ils ont continué de régler leurs loyers, ont réalisé des travaux pour un montant de 3334,12 euros, la prime perçue important peu.
Ils considèrent que leur vendeur a bénéficié de travaux d'isolation, qu'ils ont entretenu l'immeuble, l'ont amélioré, réfutent toute dégradation.
Ils assurent n'avoir pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive, contestent toute négligence, toute faute, toute mauvaise foi.
A titre subsidiaire, le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné.
Les loyers payés devaient être déduits du prix de vente.
Le vendeur a vendu son bien le 12 octobre 2023 pour un prix de 121 000 euros.
Ils soutiennent que le bien n'était pas immobilisé à perte puisque le vendeur percevait des loyers.
Ils demandent la confirmation du jugement qui a exclu le cumul de la clause pénale et des dommages et intérêts.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 mars 2026, M. [C] a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 1582 et 1589 du code civil,
Vu les articles 1176, 1103, 1217, 1221,1231-2 à 1231-5 du code civil,
Débouter M. [N] [M] et Mme [I] [U] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [Q] [C].
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Poitiers du 3 septembre 2024 en ce qu'il a :
condamné [N] [M] et [I] [U] à payer à [Q] [C] 13.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 22.09.2020
condamné [N] [M] et [I] [U] aux dépens et à payer à [Q] [C] 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirmer le jugement en ce qu'il l' a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant de nouveau,
Condamner les consorts [X] à payer à M. [C] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
Condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les consorts [X] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Marion Le Lain.
M. [C] demande la confirmation du jugement, indique que l' acte est très clair, que la demande de prêt ne devait pas excéder 144 300 euros frais d'actes compris, que les démarches prétendues sont sans lien avec le compromis, ont été formées dans un cadre professionnel.
Il relève le défaut de production des dossiers de prêt, de lettres de refus.
Il rappelle que l' Acquéreur devait justifier de 3 refus de prêt, que l' absence de démarchage effectif est une inexécution contractuelle.
Il estime que la modération de la clause est exclue, que la révision doit rester exceptionnelle
Il demande l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il considère que la clause pénale et les dommages et intérêts poursuivent des objectifs distincts. Il soutient avoir vendu l'immeuble 121 000 euros (soit 23000 euros de moins ) au regard du prix indiqué dans le compromis du 22 septembre 2020, avoir perdu une chance de vendre à des conditions meilleures et dans des délais plus courts.
Il assure que les appelants se sont permis de créer un refuge d'animaux (chiens, chevaux) qui ont été saisis le 28 avril 2021. Il leur reproche d'avoir hébergé des animaux sans son accord, assure avoir dû exposer des frais de réfection, de dératisation, de remise en état.
Il estime que les locataires ont fait un usage anormal du bien, que la somme demandée à hauteur de 1500 euros est dérisoire.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.
MOTIVATION
- sur la condamnation des acquéreurs au paiement de la clause pénale
L'article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
L'article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Les acquéreurs réitèrent les moyens invoqués devant le premier juge, soutiennent avoir fait le nécessaire pour obtenir un prêt, s'être heurtés au refus des banques et à l'impossibilité d'obtenir des justificatifs de dépôt de leurs demandes.
Il appartient aux emprunteurs de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
Il ressort du contrat que les acquéreurs devaient justifier de demandes de prêt (au minimum trois) dans un délai maximum de 365 jours à compter de la conclusion du compromis soit avant le 22 septembre 2021, que le montant du prêt était de 144 300 euros.
Les acquéreurs ont justifié d'un rendez-vous avec la banque BNP Paribas le 3 septembre 2021, rendez-vous dont l'objet et la suite ne sont pas connus, d'un contact avec un organisme cfinadco qui leur a envoyé un devis de dossier de présentation le 8 septembre 2021, d' un contact avec la Banque Postale le 17 novembre 2021 dont l'objet n'est pas connu.
Le seul refus bancaire produit émane du Crédit Mutuel. Il est daté du 23 octobre 2021, fait référence à une demande du 8 octobre 2021, à une demande de crédit d'un montant de 160 000 euros.
Le montant du prêt fixé dans le compromis de vente n'était pas respecté pas plus que les délais pour réaliser les démarches, pourtant très conséquents.
Le dépôt de dossiers n'est pas plus démontré en appel qu'en première instance.
En cas de refus, les acquéreurs devaient justifier des diligences accomplies au plus tard le 22 septembre 2021. Ils se sont également affranchis de cette obligation.
Il résulte du compromis de vente qu'il prévoit le versement par la partie défaillante à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale de la somme de 13300 euros.
Il n'est pas contesté que les acquéreurs ont été mis en demeure par le vendeur par lettre recommandée du 19 avril 2022.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que les conditions de condamnation au paiement de la clause pénale étaient réunies.
Les appelants réitèrent leur demande de réduction de la clause pénale.
Toutefois, comme retenu par le premier juge, la clause contractuelle est usuelle, n'est pas manifestement excessive.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme de 13 300 euros et les a déboutés de leur demande de réduction.
- sur la demande de dommages et intérêts
Le vendeur réitère sa demande d'indemnisation à hauteur de 1500 euros, soutient que la clause pénale a pour objet d'inciter l'acquéreur à respecter ses obligations, mais ne le dédommage pas du préjudice financier qu'il a subi.
Le compromis prévoit que la somme de 13 300 euros est versée à titre d' 'indemnité forfaitaire et de clause pénale '.
Il a donc évalué de manière forfaitaire et anticipée les conséquences de l'inexécution des obligations contractées, évalué les préjudices futurs.
Le jugement sera également confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants.
Il est équitable de les condamner à payer à l'intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort
Confirme le jugement entrepris;
Y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes;
Condamne in solidum [I] [U] et [N] [M] à payer à [Q] [C] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum [I] [U] et [N] [M] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Le Lain.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,