CA Montpellier, 5e ch. civ., 15 septembre 2026, n° 24/06407
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/06407 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QPWD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 OCTOBRE 2024
Tribunal judiciaire de NARBONNE - N° RG F 21/00249
APPELANTE :
S.C.I. MBCJ
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Léonid GNINAFON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
INTIMEES :
Syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 2] INDIGO COTE MER sis [Adresse 3] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET [P]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
CABINET [P] Société par actions simplifiées à associé unique Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 326615176 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 29 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Mme Virginie HERMENT, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La [Adresse 6], située [Adresse 7] à [Localité 5], est une copropriété rassemblant 255 copropriétaires pour 470 lots.
La SCI MBCJ est propriétaire du lot n°55 au sein de cette résidence, constitué d'un pavillon individuel mitoyen de type B1 d'une surface habitable de 48,87 m2 avec jouissance divise d'un jardinet clos d'une surface de 12 m2, et du lot n°200, représentant en quote-part 49/1374èmes de la propriété du sol et des parties communes.
Une assemblée générale s'est tenue le 16 novembre 2020, au cours de laquelle diverses résolutions ont été adoptées.
Par acte du 11 février 2021, la SCI MBCJ a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et son syndic en exercice, la SAS Cabinet [P], devant le tribunal judiciaire de Narbonne, afin qu'il annule l'assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité et à défaut les résolutions n°1, 4, 5, 7(a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k), 10, 15, 16 et 17, qu'il constate que le syndic a commis des fautes dans l'exécution de son mandat qui ont causé des préjudices à la SCI MBCJ, qu'il ordonne une mesure d'expertise confiée à un expert-comptable avec pour mission notamment d'examiner la comptabilité du syndicat sur toutes années utiles à la caractérisation du préjudice financier subi par le syndicat et la SCI MBCJ, et qu'il condamne le syndic à lui verser des dommages-intérêts.
Le jugement contradictoire rendu le 28 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne :
Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées ;
Déboute la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions ;
Confirme la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées ;
Déboute les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCI MBCJ aux entiers dépens ;
Condamne la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, et à la SARL Cabinet [P], la somme de 4.000 euros (2.000 euros x 2) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité, le premier juge constate tout d'abord que ladite assemblée a dû, compte tenu de la crise pandémique, se dérouler suivant un régime dérogatoire spécifiquement prévu par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, il indique que le choix du syndic, après obtention de l'assentiment du conseil syndical, de recourir au seul vote par correspondance ne saurait être sanctionné, dès lors qu'il est justifié des difficultés techniques et matérielles insurmontables d'organiser pendant une durée importante une visio-conférence à l'attention de 255 copropriétaires.
Il retient ensuite que la force majeure constituée par l'impossibilité pour la présidente du conseil syndical, Mme [Z], de se déplacer pour assurer les missions qui incombent au président de séance lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, justifie qu'elle ait été remplacée par Mme [C] [J] pour permettre la tenue de l'assemblée, conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967. En outre, il précise qu'il n'est pas démontré en quoi cette substitution aurait modifié ou influé le décompte des votes ou la tenue des documents de séance.
Le premier juge constate ainsi que la tenue de l'assemblée générale litigeuse n'encourt aucune critique, rejetant la demande en annulation de l'assemblée dans son intégralité.
Sur la demande en annulation de la résolution n°4, relative à la reddition et à l'approbation des comptes de l'exercice 2019-2020, le premier juge relève que le syndic a ouvert un compte de copropriété distinct et qu'il n'existe aucune confusion s'agissant de la gestion financière de la résidence, notamment entre les appels de fonds dans le cadre du budget prévisionnel et les affectations pour travaux exceptionnels hors budget ordinaire. Il considère ainsi que la question de la comptabilité du syndicat ne saurait fonder l'annulation de la résolution n°4, indiquant que cette comptabilité n'a été remise en cause par aucun organisme compétent et a été approuvée de façon répétée par plusieurs assemblées générales.
Sur la demande en annulation des résolutions n°5 et 6, portant respectivement sur la confirmation du budget prévisionnel de l'exercice 2020-2021 et sur la fixation du budget prévisionnel 2021-2022, le premier juge relève que l'état critique de la situation financière ou de la trésorerie de la copropriété n'est pas démontré, alors que la régularité et le sérieux des comptes prévisionnels est confirmé par l'avis du cabinet spécialisé EXCO.
Sur la demande en annulation de la résolution n°7 relative à l'élection des membres du conseil syndical, le premier juge retient que le nombre de conseillers en 2020 pouvait dépasser le nombre de 9 sans enfreindre les règles jusqu'alors observées. Il constate également que l'élection nominative des 12 membres n'est entachée de nullité ni dans l'appel et la confirmation de candidature, ni dans le mode de vote pour certains avec un double tour, ni dans le décompte des voix.
Sur la demande en annulation de la résolution n°10 relative à l'adaptation de la loi ALUR sur l'obligation de constituer un fonds de travaux, le premier juge retient que la finalité du compte arrêté à 8 % du montant du budget prévisionnel et susceptible d'être utilisé pour le financement des sinistres dont la responsabilité incombe à la copropriété, rejoint la prévisibilité nécessaire de constituer un fonds fléché.
Sur la demande en annulation de la résolution n°15 relative à la réalisation d'un diagnostic technique global, le premier juge relève que le syndic a proposé un report de l'examen de la question de la désignation d'une société chargée d'opérer le diagnostic, tenant l'absence de mise en concurrence suffisante qui aurait pu lui être reprochée s'il avait imposé à l'assemblée un choix restreint.
Sur la demande en annulation des résolutions n°16 et 17, portant respectivement sur l'utilisation de la piscine et la réalisation de travaux permettant un sens de la circulation avec la création d'une sortie indépendante du bassin dans les normes imposées par l'[Localité 6], le premier juge indique qu'en tout état de cause, la fermeture de la piscine du fait de la non réalisation des travaux rend sans intérêt et sans objet l'incidence de ces résolutions.
Sur la responsabilité professionnelle du syndic, le premier juge rejette la demande visant à instituer une mesure d'expertise, considérant qu'en l'absence préalable de faute du syndic et de préjudice certain, le tribunal est suffisamment éclairé et n'a pas à pallier la carence de la requérante dans l'administration de la preuve. Il déboute alors la SCI MBCJ de toutes ses demandes, retenant que le syndic a assuré le fonctionnement normal de la copropriété sans adopter une attitude malveillante.
Il rejette toutefois la demande en dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et la SAS Cabinet [P], l'estimant injustifiée.
La SCI MBCJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 décembre 2024.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans les dernières conclusions de la SCI MBCJ, notifiées par RPVA le 10 mars 2025, il est demandé à la cour de :
Infirmer/réformer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 28 octobre 2024 ;
Dire et juger irrégulière la convocation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 tenue uniquement par correspondance ;
Juger le demandeur recevable et fondé en sa demande en annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en leur ensemble ou des résolutions n°1, n°4, n°5, n°6, n°7 (a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k) en toutes leurs déclinaisons, n°10, n° 15, n°16, n°17 ;
En ordonner en conséquence l'annulation ;
Juger que le syndic a commis des fautes dans l'exécution de son mandat qui ont abouti à l'annulation de ladite assemblée et que lesdites fautes ont causé des préjudices à la SCI demanderesse ;
Avant dire droit quant au quantum dudit préjudice, ordonner telle mission d'expertise confiée à un expert-comptable avec mission d'usage et notamment examiner la comptabilité du syndicat de la copropriété Mer Indigo Cote Mer sur toutes années utiles à la caractérisation du préjudice financier subi par le syndicat et par le copropriétaire demandeur ;
Lui donner acte en tout état de cause de sa demande de condamnation du syndic [P] à lui payer et porter la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire ;
Condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;
Condamner les intimés aux entiers dépens ;
Juger que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000.
L'appelante justifie la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 par la contestation du motif invoqué par le syndic au soutien du recours au vote par correspondance. Elle conteste l'impossibilité alléguée de pouvoir organiser une assemblée générale par la mise en 'uvre d'une visioconférence compte tenu du nombre important de copropriétaires alors que selon elle, les modalités de vote ont permis au syndic d'éviter un débat sur ses manquements dénoncés par M. [W], membre de la SCI MBCJ et du conseil syndical. La seule circonstance que la copropriété est composée de 255 propriétaires ne peut suffire à légitimer les modalités de vote choisies unilatéralement par le syndic.
Elle considère encore qu'il appartient à l'intimé d'apporter la preuve de l'impossibilité d'organiser une visioconférence ce qu'il ne fait pas en sorte que l'assemblée générale n'est pas valide. Elle démontre quant à elle qu'une telle organisation était possible et souligne que le conseil syndical n'a jamais été sollicité sur les modalités de vote de cette assemblée générale.
De plus, l'appelante fait valoir que le formulaire de vote par correspondance utilisé n'est pas conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 en l'absence de mentions essentielles propres à garantir la conformité de chacune des pages le composant, manquement entachant d'une grave irrégularité le vote et de nature à justifier son annulation. Selon elle, le formulaire envoyé ne permettait pas à chaque copropriétaire de garantir la sincérité de chacune des pages ensuite comptabilisées à son vote.
Elle oppose encore l'absence de date de l'établissement du procès-verbal. Sur ce point, elle soutient que son vote défavorable n'a pas été comptabilisé pour certaines résolutions démontrant par la même que les irrégularités relevées compromettent les opérations de vote et de décompte des voix.
A titre subsidiaire, l'appelante sollicite l'annulation de certaines résolutions soutenant que son vote défavorable n'a pas été comptabilisé pour certaines d'entre elles.
S'agissant de la résolution n° 4, l'appelante justifie la demande d'annulation par les irrégularités relevées sur plusieurs exercices comptables. Elle dénonce notamment une erreur en présence d'une anomalie repérée sur le compte 486000 « charges payées d'avance » signalée au syndic par M. [W] qui a donné lieu à une régularisation tardive et critiquable malgré la demande du conseil syndical d'obtenir la présentation du détail des comptes. L'appelante relève en effet la production d'un document inexploitable et non accompagné d'un état explicatif des sinistres allégués ni de la traduction comptable. Il s'agit selon elle d'un compte fourre-tout qui ne respecte pas le principe de spécialisation des exercices prévu par les lois et décrets précités.
Elle expose encore que M. [W] devait découvrir ensuite, en travaillant sur [G] Livre de la copropriété, que le compte litigieux était constitué au crédit d'indemnités d'assurances perçues et non reversées pour un montant de 103.422,97 euros et au débit un montant de 25.220,89 euros qui comprenait des charges payées d'avance mais également des travaux réalisés sans indemnités d'assurances perçues et deux facturations de location de la salle d'assemblée générale.
Enfin, elle précise que l'enregistrement aléatoire des opérations ne permet pas de reconstituer le solde. Elle relate encore le paiement en 2019-2020 de factures datées de 2015 à 2019 et dénonce la défaillance du syndic, qui refuse de produire certaines factures au conseil syndical placé dans l'impossibilité de procéder à leur vérification. Elle dénonce de nombreuses irrégularités sur les autres exercices entachant la présentation de ces comptes, notamment la comptabilisation d'un remboursement obtenu au titre de l'eau en produit exceptionnel, la constitution d'une provision pour des travaux de taille non réalisés alors que des sommes ont par-ailleurs été décaissées pour ces tailles. Ces irrégularités privent la copropriété d'une régularisation de 10.000 euros.
S'agissant de la résolution n°5, l'appelante expose que le budget prévisionnel a été établi sans l'association du conseil syndical. Elle explique que les errements passés sont à l'origine d'une minimisation des charges de la copropriété et que certaines dépenses n'ont pas été budgétisés ce qui compromet la situation financière de la copropriété. Elle critique la note de synthèse versée par l'intimé qui n'est pas signé par l'expert-comptable et qui n'est qu'un examen limité de la situation financière.
Elle ajoute que la jurisprudence de la Cour de cassation établit que la persistance dans le temps de pratiques comptables inexpliquées qui n'assurent aucune clarté aux comptes présentés peut entraîner la responsabilité du syndicat.
S'agissant de la résolution n°7, l'appelante fait valoir que le conseil syndical a été élu en méconnaissant le règlement de copropriété par la composition de plus de 12 membres alors que le texte n'en prévoit que 5. Elle dénonce également l'absence d'appel à candidature. Enfin, elle précise que le procès-verbal comporte de nombreuses carences notamment dans le décompte des voix.
S'agissant de la résolution n°10, l'appelante en sollicite l'annulation car elle soutient qu'elle est contraire à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant de la résolution n°15, elle doit être annulée car elle est formulée de manière incitative.
Enfin, s'agissant des résolutions n°16 et 17, elle fait valoir que les travaux relatifs à la piscine ont été élaborés sans avis technique et sur la base d'un seul devis.
En dernier lieu, l'appelante met en cause la responsabilité du syndic en présence d'agissements fautifs tenant aux erreurs de comptabilité, à la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, à la conclusion de marchés en dépit d'un surcoût supporté par le syndicat des copropriétaires. Elle demande l'organisation d'une expertise judiciaire pour quantifier le préjudice financier subi par la copropriété.
Elle s'oppose pour finir à la demande présentée au titre d'un abus de droit à agir en justice considérant que l'action engagée est légitime et étayée.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et la SAS Cabinet [P], notifiées par RPVA le 5 juin 2025, il est demandé à la cour de :
Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
Sur l'appel principal :
A titre principal,
Constater que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif ;
Dire n'être saisie d'aucune demande dans le cadre de l'appel principal de la présente instance portant le numéro de répertoire général 24/06407 ;
Confirmer les chefs de décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne omis, à savoir :
Déboute la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions,
Confirme la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées,
Condamne la SCI MBCJ aux entiers dépens,
Condamne la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SARL Cabinet [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Confirmer la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne en ses dispositions non contraires aux présentes, soit en ce qu'elle a :
Débouté la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions,
Confirmé la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées,
Condamné la SCI MBCJ aux entiers dépens,
Condamné la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SARL Cabinet [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
Sur l'appel incident :
Déclarer la SAS Cabinet [P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer recevables et bien fondés en leur appel incident de la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne ;
Infirmer la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu'elle a :
Débouté les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau,
Condamner la SCI MBCJ à payer à la SAS Cabinet [P] et au syndicat de copropriété des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SAS Cabinet [P] la somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI MBCJ aux entiers dépens.
Sur l'appel principal, les intimés se prévalent en premier lieu des dispositions de l'article 954 al 2 du code de procédure civile pour contester l'effet dévolutif de l'appel. Ils font valoir que les premières conclusions de l'appelante ne font pas mention des chefs du jugement critiqués de sorte que la cour n'est saisie d'aucun chef du dispositif du jugement conformément à un arrêt rendu le 17 septembre 2020 par la Cour de Cassation, et selon eux, elle ne pourra que confirmer la décision contestée.
A titre subsidiaire, les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale et celles relatives aux différentes délibérations.
Ils exposent que le recours au vote par correspondance, non prévu initialement par le règlement de copropriété, s'est imposé dans le contexte sanitaire lié au Covid-19 et se trouve régi par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Au visa des articles 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les intimés indiquent qu'en raison du contexte sanitaire et du nombre important de copropriétaires, soit 255 pour 470 lots, la réalisation d'une visioconférence n'est pas apparue possible tant sur un plan technique que matériel, et fort de ce constat, le choix s'est porté sur le vote par correspondance après avoir recueilli l'avis du conseil syndical. A cet égard, ils exposent que la plupart des copropriétaires n'étaient pas familiarisés avec les procédés électroniques de communication et que le nombre important de copropriétaires rendait illusoire la mise en 'uvre d'un véritable débat.
Ils ajoutent que l'organisation d'une visioconférence aurait occasionné des frais que le syndic n'était pas en mesure d'engager en l'absence d'une décision de l'assemblée générale sur ce point. En l'absence de solution technique, matérielle, gratuite et sécurisée, le choix s'est donc porté sur un vote par correspondance.
Ils ajoutent que les modalités de vote ont été respectées par l'envoi d'un formulaire de vote par correspondance, par l'établissement d'un procès-verbal de séance signé, daté et édité le jour même par la présidente de séance. Sur l'absence de mention de date dans la convocation, ils opposent le fait que cette omission n'est nullement sanctionnée n'étant pas une obligation légale. Sur la régularité du procès-verbal, celui-ci mentionne bien la date de son établissement et la signature du président en sorte qu'aucune irrégularité ne peut être valablement soutenue.
S'agissant de la prétendue nullité de l'élection du président de séance de l'assemblée générale, les intimés soulignent que ce moyen n'est pas repris en cause d'appel.
Sur la conformité des formulaires de vote par correspondance, les intimés soutiennent que celui-ci est conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 dès lors qu'il contient les mentions obligatoires. Ils ajoutent que celui-ci a été joint à la convocation et qu'il a été rempli et retourné au syndic par l'appelante. Ils précisent encore que le formulaire de vote est valable en l'absence d'irrégularité substantielle rendant impossible la reconstitution du sens du vote ce qui n'est pas le cas dans l'hypothèse où un paraphe a été omis sur les pages intermédiaires du formulaire de vote par correspondance.
S'agissant de l'annulation des résolutions sollicitées par la SCI MBCJ, les intimés précisent s'agissant de la délibération n°4 que le vote de l'appelante a bien été pris en compte comme copropriétaire opposant.
S'agissant des erreurs et irrégularités comptables, les intimés les contestent rappelant que le syndic a instauré à son arrivée un compte bancaire séparé et que le gérant de la SCI MBCJ reçoit deux fois par an le grand livre de la résidence et les documents comptables de la copropriété. Ils précisent encore que les fonds perçus dans le cadre des garanties décennales à la suite de sinistres ont toujours été versés sur le compte bancaire de la copropriété, ce dont attestent les documents comptables produits. Ils fournissent un rapport relatif aux prétendues irrégularités qu'ils contestent, et ils ajoutent que les comptes non contestés ont toujours été approuvés en assemblée générale sur la base de documents comptables et financiers et s'imposent de fait aux copropriétaires y compris l'appelante.
Plus précisément, les intimés expliquent que l'utilisation du fonds travaux pour le financement des travaux relatifs aux sinistres a toujours donné lieu à un vote en assemblée générale, tout en précisant que les travaux exceptionnels ne pouvaient être financés par le même fonds ce qui implique un appel de fonds hors budget. Aussi, aucune irrégularité n'affecte la résolution n°4.
Sur les résolutions n°5 et 6, ils font valoir que la preuve d'une irrégularité affectant les comptes prévisionnels n'est nullement établie et que la SCI disposait de tous les éléments avant l'assemblée litigieuse et qu'au surplus, elle a participé au vote. Les intimés contestent le fait que la copropriété se trouve dans une situation financière délicate adressant au besoin une note établie par son expert-comptable.
S'agissant de la résolution n°7, ils la contestent rappelant que le règlement de copropriété fixe un nombre minimum de membres composant le conseil syndical tout en prévoyant la désignation de membres suppléants, alors qu'aucun maximum requis n'est imposé par les textes.
Sur la résolution n°10, les intimés indiquent que la constitution d'un fonds travaux est conforme à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce fonds existe d'ailleurs depuis l'assemblée du 20 juillet 2015 dans l'optique de faire face aux charges de travaux non couverts par la garantie décennale et ainsi assurer la sauvegarde de la copropriété.
Sur la résolution n°15, ils ajoutent encore que le sens du vote de l'appelante a été pris en compte et que la formulation de la délibération n'est pas imprécise en sorte qu'aucune nullité n'est encourue.
Sur les résolutions n°16 et 17, les intimés précisent que la mise en concurrence n'est pas obligatoire à défaut de précision en ce sens et qu'au final, les travaux n'ont jamais été réalisés ce qui a donné lieu à la restitution des fonds.
Sur la question de la responsabilité du syndic, les intimés contestent tout manquement fautif en l'absence d'annulation tant de l'assemblée générale que de certaines délibérations. Ils ajoutent que le préjudice allégué n'est pas caractérisé et que la mesure d'expertise sollicitée vise à palier la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve.
Sur l'appel incident, les intimés revendiquent le bénéfice de dommages et intérêts compte tenu de l'attitude irrespectueuse et méprisante dont a fait part à leur égard l'appelante. Ils considèrent que les propos tenus sont calomnieux.
MOTIFS
Sur la dévolution de l'appel
L'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel chacune des parties récapitule leurs prétentions ».
En l'occurrence, par déclaration au greffe du 18 décembre 2024, la SCI MBCJ a relevé appel de la décision déférée sollicitant l'infirmation de toutes les dispositions à l'exception de celle qui a débouté les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'appelante a par la suite conclu dans le délai de trois mois énoncé à l'article 908 du code procédure civile sollicitant de la cour « d'infirmer/ réformer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 28 octobre 2024 » sans rappeler les chefs du jugement critiqués.
Les intimés considèrent que ces conclusions, qui ne visent pas expressément les chefs de dispositif critiqués, sont dépourvues de tout effet dévolutif.
Cela étant, si les conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025 ne reprennent pas les dispositions du jugement entrepris dont il est sollicité la réformation, il convient toutefois de relever que la SCI MBCJ ne se limite pas à solliciter l'infirmation du jugement en cause mais formule plusieurs prétentions et qu'à ce titre, elle n'était pas tenue de reprendre, dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement dont elle demande l'infirmation (Civ2e, 3 mars 2022 n°20-20.017).
En conséquence, les intimés seront déboutés de leur demande tendant à voir dire que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020
L'appelante demande l'annulation de l'assemblée en cause en relevant trois irrégularités qui tiennent au recours non motivé au vote par correspondance, à l'utilisation d'un bulletin de vote par correspondance irrégulier ainsi qu'à l'irrégularité du procès-verbal de l'assemblée générale qui n'est pas daté et ne reprend pas de manière fidèle le vote défavorable qu'elle a pu exprimer pour certaines résolutions.
Sur le premier moyen, la SCI MBCJ soutient qu'il était possible pour le syndic, qui ne démontre aucune difficulté matérielle ou obstacle légitime, d'organiser l'assemblée générale par une visioconférence.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic invoquent de leur côté les dispositions dérogatoires de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 permettant au syndic, dans le contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid, d'imposer le vote par correspondance ajoutant que le nombre important de copropriétaires rend difficile et illusoire la mise en 'uvre d'un véritable débat.
L'article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
L'article 22-2 de l'Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose :
« I. ' Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu'un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.
II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Lorsque le délai d'information mentionné au premier alinéa du présent II ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l'assemblée générale et, le cas échéant, décider de faire application des deux premiers alinéas du I. Il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue. »
L'article 22-3 de l'Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose :
« Lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. »
Il résulte de ces textes que l'organisation des assemblées générales de copropriétaires uniquement à distance sans possibilité de présence physique, et par le seul vote par correspondance, était limitée à la période d'état d'urgence sanitaire et n'était possible que jusqu'au 31 juillet 2022, à la double condition que :
- des raisons techniques et matérielles rendent impossible le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique,
- le syndic de l'immeuble ait pris l'avis du conseil syndical sur ce moyen exclusif de prise de décisions par correspondance.
En l'occurrence, l'assemblée générale du 16 novembre 2020 ne s'est pas tenue en présentiel dans le contexte de la covid-19 et les copropriétaires ont été invités à exprimer leur vote par correspondance sur le fondement de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020.
Les intimés se prévalent de l'organisation du vote par correspondance après l'obtention de l'avis du conseil syndical ce dont elle ne justifie pas par les pièces communiquées aux débats en dépit des constatations du premier juge. De même si est évoquée l'organisation d'une réunion en amont comme l'indique le premier juge, là encore aucune pièce ne démontre cette situation.
De même, les intimés ne démontrent pas de manière effective l'existence de difficultés techniques ou financières ayant à l'époque empêché le recours à la visioconférence qui doivent être appréciées in concreto, ce qui n'est pas le cas en l'espèce en l'absence de production de pièces de cette nature (devis de prestataire en visioconférence, éventuel avis réservé du conseil syndical, justificatif de l'instabilité du réseau internet), celui-ci se contentant de se prévaloir de considérations générales .
De plus, la référence au nombre important de copropriétaires ne peut justifier à elle seule l'impossibilité matérielle d'organiser une visioconférence, alors que le législateur a prévu le recours de celle-ci dans le cadre de l'article 17-1 A, y compris lorsque le nombre de copropriétaires est important.
Les intimés n'ont pas davantage indiqué le nom des copropriétaires qui n'auraient pas été capables de participer à une visioconférence notamment pour des raisons techniques.
Il en ressort que le vote par correspondance a été imposé comme seule modalité de participation à l'assemblée générale litigieuse sans que ne soit organisée au préalable une consultation du conseil syndical et sans que ne soit justifié un obstacle matériel et technique alors que ces modalités de vote sont dérogatoires aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, les conditions posées par l'article 22-2 I de l'ordonnance du 25 mars 2020 pour la prise de décisions exclusivement au moyen du vote par correspondance n'étant pas réunies, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 novembre 2020 est entachée de nullité.
La décision déférée sera infirmée sur ce point.
Sur la responsabilité de la SAS Cabinet [P]
L'appelant met en cause la responsabilité du syndic à qui il fait grief d'avoir commis des fautes dans l'exécution de son mandat tant en ce qui concerne l'organisation de l'assemblée générale contestée que l'existence d'agissements fautifs tenant aux erreurs de comptabilité, à la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, à la conclusion de marchés en dépit d'un surcoût supporté par le syndicat des copropriétaires ou encore l'engagement de travaux sur la piscine sans avis technique et sur la base d'un seul devis.
Il est de principe qu'à l'égard des copropriétaires, le syndic professionnel engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil s'il commet des fautes dans l'exercice de son mandat, génératrices d'un préjudice particulier.
S'agissant des irrégularités comptables, la SCI MBCJ dénonce divers griefs soutenant que la comptabilité de la copropriété recèle de nombreuses irrégularités notamment pour l'exercice 2018-2019 et que tant la tenue que la présentation de cette comptabilité ne sont pas conformes aux règles prescrites aux articles 14, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle dénonce une anomalie sur le compte 486000 « Charges payées d'avance » qui présente un solde créditeur de 78.020,08 euros. L'appelant expose que cette somme provient du cumul d'écritures créditrices correspondant à des indemnités de sinistres dommages-ouvrage qui concernent des parties indépendantes de la copropriété. Elle considère que ce compte ne respecte pas le principe de spécialisation des exercices prévus par les lois et décrets.
Elle soutient également que le syndic a produit un détail du compte 486000 qui est inexploitable ne s'agissant pas d'un document comptable et en l'absence d'état explicatif des sinistres allégués.
L'appelante déclare également s'être aperçue que ce compte a été transformé en compte fourre-tout dans lequel se sont trouvés des règlements de copropriétaires de charges non exigibles, des travaux engagés hors dommages-ouvrage, des indemnités supérieures à la dépense engagée pour un espace commun ou encore qu'il comportait des erreurs à répétition de répartition et de comptabilisation.
Elle ajoute que ce compte est crédité d'indemnités d'assurance perçues mais non reversées pour un montant de 103.422,97 euros et qu'il porte au débit une somme de 25.220,89 euros au titre des charges payées d'avance et des travaux réalisés sans indemnités d'assurance perçues ainsi que deux facturations de location de la salle d'assemblée générale.
Elle relève encore que des factures ont été réglées pour un montant de 12.304 euros sur l'exercice 2019-2020 alors qu'elles ont été émises sur les exercices précédents de 2015 à 2019. Elle indique que le syndic refuse de communiquer les factures afférentes aux dépenses et soutient que les charges n'ont jamais été approuvées par l'assemblée générale.
Elle relève que ces dysfonctionnements durent depuis plusieurs années et que les mouvements sur le compte ne sont pas enregistrés de manière chronologique mais de manière globale ce qui rend impossible la reconstitution du solde explicatif. Elle dénonce ainsi la comptabilisation d'un remboursement obtenu au titre de l'eau en produit exceptionnel, ainsi que la constitution d'une provision pour des travaux de taille alors que des sommes ont été décaissées par ailleurs. La SCI considère que la copropriété est privée d'un appel de fonds d'un montant de 10.000 euros.
Pour finir, l'appelante soutient que la note de synthèse établie par l'expert-comptable et fournie par les intimés n'a aucune valeur probante en l'absence de signature et en raison de son caractère limité puisqu'il ne concerne que l'exercice 2021-2022, et expose encore que la multiplication des inexactitudes comptables sur plusieurs années n'assurant pas une clarté des comptes peut entraîner la responsabilité du syndic.
Il résulte des éléments produits aux débats que le compte n°486000 est un compte de copropriété distinct qui fonctionne comme un compte d'attente notamment pour la gestion des sinistres ce qui explique notamment le versement des indemnisations à la suite de sinistres. L'existence de ce compte ne peut à elle seule créer une confusion dans la gestion financière de la résidence.
La SCI MBCJ, qui dénonce de nombreuses irrégularités comptables, ne produit aucune pièce objective émanant d'un professionnel pouvant apporter un éclairage sur les pratiques du syndic et éventuellement mettre en évidence des dysfonctionnements préjudiciables à la copropriété étant relevé que détentrice des pièces comptables de la copropriété, l'appelante pouvait solliciter l'avis d'un professionnel pour étayer ses griefs qui ne sont pas établis en l'absence de preuve objective.
Sur ce point, la cour rappelle que l'expertise judiciaire ne doit pas venir pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Aussi, il appartenait à la SCI MBCJ d'apporter un commencement de preuve des irrégularités dénoncées et de leurs éventuelles conséquences pour obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire qui sera en l'état rejetée comme l'a justement décidé le premier juge.
Par ailleurs, il n'est nullement justifié que les indemnités versées à la suite de sinistres n'ont pas été affectées sur le compte de la copropriété qui en est bénéficiaire jusqu'à preuve contraire.
De son côté, le syndic produit le détail du compte n°486000 en date du 31 mars 2019, des comptes 61400200, la balance des copropriétaires, [G] livre du 1er avril 2010 au 31 mars 2020 et justifie de l'envoi régulier à l'appelante [L] livre des comptes de la copropriété assurant ainsi une transparence sur la situation comptable de la copropriété.
Il apparait en outre que depuis la désignation du syndic intimé, les assemblées générales ont toutes approuvé sans réserve les éléments financiers en lien avec le fonctionnement de la copropriété que ce soit l'adoption du budget pour l'année écoulée, le vote et la fixation du budget prévisionnel ou encore le fonds travaux et cela sans que la SCI MBCJ ne conteste ni le paiement de ses charges de copropriété ni ces assemblées, alors que ce vote intervient sur la base d'éléments comptables produits en amont par le syndic à l'ensemble des copropriétaires dans le cadre des convocations envoyées pour l'organisation desdites assemblées.
Il est encore à relever que le syndic justifie d'une note de synthèse établie par Exco, qui a procédé à la demande de l'assemblée générale à un examen des comptes annuels de la copropriété sur l'exercice 2020-2021, et qui atteste que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la régularité et la sincérité desdits comptes ainsi que la situation financière et du patrimoine de la copropriété sur l'exercice considéré.
Aussi, en l'absence d'éléments de preuve, il convient de rejeter ce moyen et de débouter l'appelante de sa demande d'expertise. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
S'agissant de l'exercice 2020-2021 et d'une minimisation fautive des charges de la copropriété de nature à compromettre la situation financière de la copropriété, la SCI MBCJ dénonce les errements passés qui sont à l'origine d'une minimisation des charges de la copropriété et que certaines dépenses n'ont pas été budgétisées ce qui compromet la situation financière de la copropriété.
Cette affirmation n'est nullement justifiée.
Il résulte des éléments produits et notamment l'assemblée générale du 16 novembre 2020 que si les charges ont été fixées à la somme de 162.417,43 euros en 2019/2020, il y a eu une réévaluation dans le budget n+1 qui a prévu une somme totale de 171.650 euros.
Il n'est nullement établi que ces charges provisionnelles ne sont pas conformes aux besoins de la copropriété, ou compromettent son équilibre ou bien la place dans une situation financière délicate, éléments qui ne résultent d'aucune pièce produit aux débats par l'appelante.
Ce moyen sera donc écarté.
S'agissant du fonds travaux, la SCI conteste la finalité donnée à l'utilisation dudit fonds dans la mesure où ce fonds pourrait servir à toute dépense liée à un sinistre y compris non couvert par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est justifié par l'assemblée générale du 20 juillet 2015 que ce compte a été créé en 2015 à l'initiative de la SAS Cabinet [P] afin de satisfaire à l'obligation imposée par la loi ALUR et afin de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d'entretien et de conservation des parties communes et éléments d'équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir.
La seule mention dans la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 de ce que le fonds travaux peut être utilisé pour le financement des sinistres, dont la responsabilité incombe à la copropriété, ne peut suffire à établir que la destination de ce fonds n'est pas conforme aux dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'il n'est nullement justifié par l'appelante d'une irrégularité affectant le fonctionnement de ce compte.
Sur l'engagement de travaux sur la piscine sans avis technique et sans concurrence, la SCI MBCJ critique les conditions d'adoption des décisions portant sur la piscine pour avoir été prises sur la base d'éléments impropres à mettre le conseil syndical en mesure d'exercer sa mission, les travaux ayant été élaborés sans aucun avis technique valide ni avis de l'ARS et en présence d'un seul devis établi sur un croquis élaboré par un copropriétaire qui n'a aucune compétence en la matière.
Il est justifié que des travaux relatifs à la piscine ont été votés dans le cadre de l'assemblée générale du 16 novembre 2020. Cela étant, il ne s'agit pas de la réalisation de travaux structurels mais seulement de la mise en 'uvre d'un sens de circulation avec la création d'une sortie indépendante du bassin qu'il est possible de relier avec le contexte sanitaire de la covid-19 de sorte que le recueil d'un avis technique n'apparaît pas utile ou son absence préjudiciable à la copropriété. Il est encore à relever que le projet a été proposé sur la base d'un plan établi par le gérant de la SCI MBCJ qui n'a opposé aucun obstacle lors de l'établissement des documents utiles à la concrétisation dudit projet.
S'agissant de l'absence de mise en concurrence de sociétés et de la production d'un seul devis portant sur une somme de 4.393 euros ttc, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l'article 25, un montant des marchés et des contrats autres que celui du syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ».
Il résulte de ces textes que lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé les conditions de mise en concurrence, il doit être produit plusieurs devis ou un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Il n'est nullement soutenu ni démontré que l'assemblée générale des copropriétaires a statué au préalable sur un montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire, de sorte que plusieurs devis devaient être produits. Or, il n'a été joint à la convocation à l'assemblée générale qu'un seul devis. Les travaux ont néanmoins été approuvés sans mise en concurrence, ce qui révèle la négligence du syndic en exercice qui a omis de consulter une seconde entreprise pour la réalisation de travaux.
Cela étant, cette faute ne justifie pas pour autant que soit retenue la responsabilité du syndic dans la mesure où l'appelante ne démontre pas que ces travaux auraient pu être réalisés à un moindre coût par une autre entreprise si une mise en concurrence avait été faite par le syndic. Cette négligence fautive ne lui ayant dès lors causé aucun préjudice personnel, la responsabilité de la SAS Cabinet [P] sera écartée.
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, cette affirmation ne résulte d'aucune pièce produite aux débats par l'appelante qui ne justifie nullement d'un tel grief.
Ce moyen sera donc écarté.
Sur l'organisation de l'assemblée du 16 novembre 2020, comme indiqué précédemment, la SAS Cabinet [P] a commis une faute, contrairement à ce qu'elle soutient, en organisant une assemblée générale sans s'assurer du respect des conditions posées par l'article 22-2 I de l'ordonnance du 25 mars 2020 privant ainsi la SCI MBCJ, mais également les autres copropriétaires, de la possibilité d'un débat contradictoire dans le cadre d'une visioconférence.
Cette faute a généré pour l'intéressée un préjudice moral, lequel peut être indemnisé par l'allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la procédure abusive
L'action engagée par la SCI MBCJ à l'encontre de la SAS Cabinet [P] ne revêt pas un caractère manifestement abusif et ce d'autant qu'une partie des prétentions soutenues en appel ont été retenues. Il convient en conséquence de confirmer la décision du premier juge qui a rejeté la demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SAS Cabinet [P] et le syndicat des copropriétaires doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI MBCJ la somme de 1500 euros en remboursement des frais non taxables que celle-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera infirmée sur ces points.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], de la demande tendant à voir dire que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif,
Infirme le jugement rendu le 28 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions, sauf en qu'il a rejeté la demande relative à l'expertise judiciaire et celle présentée au titre de la procédure abusive,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Juge irrégulière la convocation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 tenue uniquement par correspondance,
Prononce en conséquence l'annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020,
Dit que la responsabilité de la SAS Cabinet [P] est engagée en sa qualité de syndic,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Cabinet [P] à payer à la SCI MBCJ la somme de 500 euros au titre de son préjudice,
Déboute la SCI MBCJ du surplus de ses demandes,
Dit que la SCI MBCJ sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] - 11 560, pris en la personne de son syndic en exercice, et la SARL Cabinet [P] aux dépens de première instance et d'appel, et à payer à la SCI MBCJ la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président
5e chambre civile
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/06407 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QPWD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 OCTOBRE 2024
Tribunal judiciaire de NARBONNE - N° RG F 21/00249
APPELANTE :
S.C.I. MBCJ
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Léonid GNINAFON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant
INTIMEES :
Syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 2] INDIGO COTE MER sis [Adresse 3] [Localité 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET [P]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
CABINET [P] Société par actions simplifiées à associé unique Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 326615176 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 29 Avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Mme Virginie HERMENT, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La [Adresse 6], située [Adresse 7] à [Localité 5], est une copropriété rassemblant 255 copropriétaires pour 470 lots.
La SCI MBCJ est propriétaire du lot n°55 au sein de cette résidence, constitué d'un pavillon individuel mitoyen de type B1 d'une surface habitable de 48,87 m2 avec jouissance divise d'un jardinet clos d'une surface de 12 m2, et du lot n°200, représentant en quote-part 49/1374èmes de la propriété du sol et des parties communes.
Une assemblée générale s'est tenue le 16 novembre 2020, au cours de laquelle diverses résolutions ont été adoptées.
Par acte du 11 février 2021, la SCI MBCJ a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et son syndic en exercice, la SAS Cabinet [P], devant le tribunal judiciaire de Narbonne, afin qu'il annule l'assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité et à défaut les résolutions n°1, 4, 5, 7(a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k), 10, 15, 16 et 17, qu'il constate que le syndic a commis des fautes dans l'exécution de son mandat qui ont causé des préjudices à la SCI MBCJ, qu'il ordonne une mesure d'expertise confiée à un expert-comptable avec pour mission notamment d'examiner la comptabilité du syndicat sur toutes années utiles à la caractérisation du préjudice financier subi par le syndicat et la SCI MBCJ, et qu'il condamne le syndic à lui verser des dommages-intérêts.
Le jugement contradictoire rendu le 28 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne :
Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées ;
Déboute la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions ;
Confirme la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées ;
Déboute les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCI MBCJ aux entiers dépens ;
Condamne la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, et à la SARL Cabinet [P], la somme de 4.000 euros (2.000 euros x 2) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité, le premier juge constate tout d'abord que ladite assemblée a dû, compte tenu de la crise pandémique, se dérouler suivant un régime dérogatoire spécifiquement prévu par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, il indique que le choix du syndic, après obtention de l'assentiment du conseil syndical, de recourir au seul vote par correspondance ne saurait être sanctionné, dès lors qu'il est justifié des difficultés techniques et matérielles insurmontables d'organiser pendant une durée importante une visio-conférence à l'attention de 255 copropriétaires.
Il retient ensuite que la force majeure constituée par l'impossibilité pour la présidente du conseil syndical, Mme [Z], de se déplacer pour assurer les missions qui incombent au président de séance lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, justifie qu'elle ait été remplacée par Mme [C] [J] pour permettre la tenue de l'assemblée, conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967. En outre, il précise qu'il n'est pas démontré en quoi cette substitution aurait modifié ou influé le décompte des votes ou la tenue des documents de séance.
Le premier juge constate ainsi que la tenue de l'assemblée générale litigeuse n'encourt aucune critique, rejetant la demande en annulation de l'assemblée dans son intégralité.
Sur la demande en annulation de la résolution n°4, relative à la reddition et à l'approbation des comptes de l'exercice 2019-2020, le premier juge relève que le syndic a ouvert un compte de copropriété distinct et qu'il n'existe aucune confusion s'agissant de la gestion financière de la résidence, notamment entre les appels de fonds dans le cadre du budget prévisionnel et les affectations pour travaux exceptionnels hors budget ordinaire. Il considère ainsi que la question de la comptabilité du syndicat ne saurait fonder l'annulation de la résolution n°4, indiquant que cette comptabilité n'a été remise en cause par aucun organisme compétent et a été approuvée de façon répétée par plusieurs assemblées générales.
Sur la demande en annulation des résolutions n°5 et 6, portant respectivement sur la confirmation du budget prévisionnel de l'exercice 2020-2021 et sur la fixation du budget prévisionnel 2021-2022, le premier juge relève que l'état critique de la situation financière ou de la trésorerie de la copropriété n'est pas démontré, alors que la régularité et le sérieux des comptes prévisionnels est confirmé par l'avis du cabinet spécialisé EXCO.
Sur la demande en annulation de la résolution n°7 relative à l'élection des membres du conseil syndical, le premier juge retient que le nombre de conseillers en 2020 pouvait dépasser le nombre de 9 sans enfreindre les règles jusqu'alors observées. Il constate également que l'élection nominative des 12 membres n'est entachée de nullité ni dans l'appel et la confirmation de candidature, ni dans le mode de vote pour certains avec un double tour, ni dans le décompte des voix.
Sur la demande en annulation de la résolution n°10 relative à l'adaptation de la loi ALUR sur l'obligation de constituer un fonds de travaux, le premier juge retient que la finalité du compte arrêté à 8 % du montant du budget prévisionnel et susceptible d'être utilisé pour le financement des sinistres dont la responsabilité incombe à la copropriété, rejoint la prévisibilité nécessaire de constituer un fonds fléché.
Sur la demande en annulation de la résolution n°15 relative à la réalisation d'un diagnostic technique global, le premier juge relève que le syndic a proposé un report de l'examen de la question de la désignation d'une société chargée d'opérer le diagnostic, tenant l'absence de mise en concurrence suffisante qui aurait pu lui être reprochée s'il avait imposé à l'assemblée un choix restreint.
Sur la demande en annulation des résolutions n°16 et 17, portant respectivement sur l'utilisation de la piscine et la réalisation de travaux permettant un sens de la circulation avec la création d'une sortie indépendante du bassin dans les normes imposées par l'[Localité 6], le premier juge indique qu'en tout état de cause, la fermeture de la piscine du fait de la non réalisation des travaux rend sans intérêt et sans objet l'incidence de ces résolutions.
Sur la responsabilité professionnelle du syndic, le premier juge rejette la demande visant à instituer une mesure d'expertise, considérant qu'en l'absence préalable de faute du syndic et de préjudice certain, le tribunal est suffisamment éclairé et n'a pas à pallier la carence de la requérante dans l'administration de la preuve. Il déboute alors la SCI MBCJ de toutes ses demandes, retenant que le syndic a assuré le fonctionnement normal de la copropriété sans adopter une attitude malveillante.
Il rejette toutefois la demande en dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et la SAS Cabinet [P], l'estimant injustifiée.
La SCI MBCJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 décembre 2024.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans les dernières conclusions de la SCI MBCJ, notifiées par RPVA le 10 mars 2025, il est demandé à la cour de :
Infirmer/réformer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 28 octobre 2024 ;
Dire et juger irrégulière la convocation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 tenue uniquement par correspondance ;
Juger le demandeur recevable et fondé en sa demande en annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en leur ensemble ou des résolutions n°1, n°4, n°5, n°6, n°7 (a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k) en toutes leurs déclinaisons, n°10, n° 15, n°16, n°17 ;
En ordonner en conséquence l'annulation ;
Juger que le syndic a commis des fautes dans l'exécution de son mandat qui ont abouti à l'annulation de ladite assemblée et que lesdites fautes ont causé des préjudices à la SCI demanderesse ;
Avant dire droit quant au quantum dudit préjudice, ordonner telle mission d'expertise confiée à un expert-comptable avec mission d'usage et notamment examiner la comptabilité du syndicat de la copropriété Mer Indigo Cote Mer sur toutes années utiles à la caractérisation du préjudice financier subi par le syndicat et par le copropriétaire demandeur ;
Lui donner acte en tout état de cause de sa demande de condamnation du syndic [P] à lui payer et porter la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire ;
Condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;
Condamner les intimés aux entiers dépens ;
Juger que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000.
L'appelante justifie la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 par la contestation du motif invoqué par le syndic au soutien du recours au vote par correspondance. Elle conteste l'impossibilité alléguée de pouvoir organiser une assemblée générale par la mise en 'uvre d'une visioconférence compte tenu du nombre important de copropriétaires alors que selon elle, les modalités de vote ont permis au syndic d'éviter un débat sur ses manquements dénoncés par M. [W], membre de la SCI MBCJ et du conseil syndical. La seule circonstance que la copropriété est composée de 255 propriétaires ne peut suffire à légitimer les modalités de vote choisies unilatéralement par le syndic.
Elle considère encore qu'il appartient à l'intimé d'apporter la preuve de l'impossibilité d'organiser une visioconférence ce qu'il ne fait pas en sorte que l'assemblée générale n'est pas valide. Elle démontre quant à elle qu'une telle organisation était possible et souligne que le conseil syndical n'a jamais été sollicité sur les modalités de vote de cette assemblée générale.
De plus, l'appelante fait valoir que le formulaire de vote par correspondance utilisé n'est pas conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 en l'absence de mentions essentielles propres à garantir la conformité de chacune des pages le composant, manquement entachant d'une grave irrégularité le vote et de nature à justifier son annulation. Selon elle, le formulaire envoyé ne permettait pas à chaque copropriétaire de garantir la sincérité de chacune des pages ensuite comptabilisées à son vote.
Elle oppose encore l'absence de date de l'établissement du procès-verbal. Sur ce point, elle soutient que son vote défavorable n'a pas été comptabilisé pour certaines résolutions démontrant par la même que les irrégularités relevées compromettent les opérations de vote et de décompte des voix.
A titre subsidiaire, l'appelante sollicite l'annulation de certaines résolutions soutenant que son vote défavorable n'a pas été comptabilisé pour certaines d'entre elles.
S'agissant de la résolution n° 4, l'appelante justifie la demande d'annulation par les irrégularités relevées sur plusieurs exercices comptables. Elle dénonce notamment une erreur en présence d'une anomalie repérée sur le compte 486000 « charges payées d'avance » signalée au syndic par M. [W] qui a donné lieu à une régularisation tardive et critiquable malgré la demande du conseil syndical d'obtenir la présentation du détail des comptes. L'appelante relève en effet la production d'un document inexploitable et non accompagné d'un état explicatif des sinistres allégués ni de la traduction comptable. Il s'agit selon elle d'un compte fourre-tout qui ne respecte pas le principe de spécialisation des exercices prévu par les lois et décrets précités.
Elle expose encore que M. [W] devait découvrir ensuite, en travaillant sur [G] Livre de la copropriété, que le compte litigieux était constitué au crédit d'indemnités d'assurances perçues et non reversées pour un montant de 103.422,97 euros et au débit un montant de 25.220,89 euros qui comprenait des charges payées d'avance mais également des travaux réalisés sans indemnités d'assurances perçues et deux facturations de location de la salle d'assemblée générale.
Enfin, elle précise que l'enregistrement aléatoire des opérations ne permet pas de reconstituer le solde. Elle relate encore le paiement en 2019-2020 de factures datées de 2015 à 2019 et dénonce la défaillance du syndic, qui refuse de produire certaines factures au conseil syndical placé dans l'impossibilité de procéder à leur vérification. Elle dénonce de nombreuses irrégularités sur les autres exercices entachant la présentation de ces comptes, notamment la comptabilisation d'un remboursement obtenu au titre de l'eau en produit exceptionnel, la constitution d'une provision pour des travaux de taille non réalisés alors que des sommes ont par-ailleurs été décaissées pour ces tailles. Ces irrégularités privent la copropriété d'une régularisation de 10.000 euros.
S'agissant de la résolution n°5, l'appelante expose que le budget prévisionnel a été établi sans l'association du conseil syndical. Elle explique que les errements passés sont à l'origine d'une minimisation des charges de la copropriété et que certaines dépenses n'ont pas été budgétisés ce qui compromet la situation financière de la copropriété. Elle critique la note de synthèse versée par l'intimé qui n'est pas signé par l'expert-comptable et qui n'est qu'un examen limité de la situation financière.
Elle ajoute que la jurisprudence de la Cour de cassation établit que la persistance dans le temps de pratiques comptables inexpliquées qui n'assurent aucune clarté aux comptes présentés peut entraîner la responsabilité du syndicat.
S'agissant de la résolution n°7, l'appelante fait valoir que le conseil syndical a été élu en méconnaissant le règlement de copropriété par la composition de plus de 12 membres alors que le texte n'en prévoit que 5. Elle dénonce également l'absence d'appel à candidature. Enfin, elle précise que le procès-verbal comporte de nombreuses carences notamment dans le décompte des voix.
S'agissant de la résolution n°10, l'appelante en sollicite l'annulation car elle soutient qu'elle est contraire à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
S'agissant de la résolution n°15, elle doit être annulée car elle est formulée de manière incitative.
Enfin, s'agissant des résolutions n°16 et 17, elle fait valoir que les travaux relatifs à la piscine ont été élaborés sans avis technique et sur la base d'un seul devis.
En dernier lieu, l'appelante met en cause la responsabilité du syndic en présence d'agissements fautifs tenant aux erreurs de comptabilité, à la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, à la conclusion de marchés en dépit d'un surcoût supporté par le syndicat des copropriétaires. Elle demande l'organisation d'une expertise judiciaire pour quantifier le préjudice financier subi par la copropriété.
Elle s'oppose pour finir à la demande présentée au titre d'un abus de droit à agir en justice considérant que l'action engagée est légitime et étayée.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et la SAS Cabinet [P], notifiées par RPVA le 5 juin 2025, il est demandé à la cour de :
Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
Sur l'appel principal :
A titre principal,
Constater que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif ;
Dire n'être saisie d'aucune demande dans le cadre de l'appel principal de la présente instance portant le numéro de répertoire général 24/06407 ;
Confirmer les chefs de décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne omis, à savoir :
Déboute la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions,
Confirme la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées,
Condamne la SCI MBCJ aux entiers dépens,
Condamne la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SARL Cabinet [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Confirmer la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne en ses dispositions non contraires aux présentes, soit en ce qu'elle a :
Débouté la SCI MBCJ de la totalité de ses demandes, fins et prétentions,
Confirmé la régularité de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 et des différentes résolutions qui y ont été votées,
Condamné la SCI MBCJ aux entiers dépens,
Condamné la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SARL Cabinet [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
Sur l'appel incident :
Déclarer la SAS Cabinet [P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer recevables et bien fondés en leur appel incident de la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne ;
Infirmer la décision rendue le 28 octobre 2024 (RG n°21/00249) par le tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu'elle a :
Débouté les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau,
Condamner la SCI MBCJ à payer à la SAS Cabinet [P] et au syndicat de copropriété des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Débouter la SCI MBCJ de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner la SCI MBCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mer Indigo Cote Mer et à la SAS Cabinet [P] la somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI MBCJ aux entiers dépens.
Sur l'appel principal, les intimés se prévalent en premier lieu des dispositions de l'article 954 al 2 du code de procédure civile pour contester l'effet dévolutif de l'appel. Ils font valoir que les premières conclusions de l'appelante ne font pas mention des chefs du jugement critiqués de sorte que la cour n'est saisie d'aucun chef du dispositif du jugement conformément à un arrêt rendu le 17 septembre 2020 par la Cour de Cassation, et selon eux, elle ne pourra que confirmer la décision contestée.
A titre subsidiaire, les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale et celles relatives aux différentes délibérations.
Ils exposent que le recours au vote par correspondance, non prévu initialement par le règlement de copropriété, s'est imposé dans le contexte sanitaire lié au Covid-19 et se trouve régi par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Au visa des articles 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les intimés indiquent qu'en raison du contexte sanitaire et du nombre important de copropriétaires, soit 255 pour 470 lots, la réalisation d'une visioconférence n'est pas apparue possible tant sur un plan technique que matériel, et fort de ce constat, le choix s'est porté sur le vote par correspondance après avoir recueilli l'avis du conseil syndical. A cet égard, ils exposent que la plupart des copropriétaires n'étaient pas familiarisés avec les procédés électroniques de communication et que le nombre important de copropriétaires rendait illusoire la mise en 'uvre d'un véritable débat.
Ils ajoutent que l'organisation d'une visioconférence aurait occasionné des frais que le syndic n'était pas en mesure d'engager en l'absence d'une décision de l'assemblée générale sur ce point. En l'absence de solution technique, matérielle, gratuite et sécurisée, le choix s'est donc porté sur un vote par correspondance.
Ils ajoutent que les modalités de vote ont été respectées par l'envoi d'un formulaire de vote par correspondance, par l'établissement d'un procès-verbal de séance signé, daté et édité le jour même par la présidente de séance. Sur l'absence de mention de date dans la convocation, ils opposent le fait que cette omission n'est nullement sanctionnée n'étant pas une obligation légale. Sur la régularité du procès-verbal, celui-ci mentionne bien la date de son établissement et la signature du président en sorte qu'aucune irrégularité ne peut être valablement soutenue.
S'agissant de la prétendue nullité de l'élection du président de séance de l'assemblée générale, les intimés soulignent que ce moyen n'est pas repris en cause d'appel.
Sur la conformité des formulaires de vote par correspondance, les intimés soutiennent que celui-ci est conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 dès lors qu'il contient les mentions obligatoires. Ils ajoutent que celui-ci a été joint à la convocation et qu'il a été rempli et retourné au syndic par l'appelante. Ils précisent encore que le formulaire de vote est valable en l'absence d'irrégularité substantielle rendant impossible la reconstitution du sens du vote ce qui n'est pas le cas dans l'hypothèse où un paraphe a été omis sur les pages intermédiaires du formulaire de vote par correspondance.
S'agissant de l'annulation des résolutions sollicitées par la SCI MBCJ, les intimés précisent s'agissant de la délibération n°4 que le vote de l'appelante a bien été pris en compte comme copropriétaire opposant.
S'agissant des erreurs et irrégularités comptables, les intimés les contestent rappelant que le syndic a instauré à son arrivée un compte bancaire séparé et que le gérant de la SCI MBCJ reçoit deux fois par an le grand livre de la résidence et les documents comptables de la copropriété. Ils précisent encore que les fonds perçus dans le cadre des garanties décennales à la suite de sinistres ont toujours été versés sur le compte bancaire de la copropriété, ce dont attestent les documents comptables produits. Ils fournissent un rapport relatif aux prétendues irrégularités qu'ils contestent, et ils ajoutent que les comptes non contestés ont toujours été approuvés en assemblée générale sur la base de documents comptables et financiers et s'imposent de fait aux copropriétaires y compris l'appelante.
Plus précisément, les intimés expliquent que l'utilisation du fonds travaux pour le financement des travaux relatifs aux sinistres a toujours donné lieu à un vote en assemblée générale, tout en précisant que les travaux exceptionnels ne pouvaient être financés par le même fonds ce qui implique un appel de fonds hors budget. Aussi, aucune irrégularité n'affecte la résolution n°4.
Sur les résolutions n°5 et 6, ils font valoir que la preuve d'une irrégularité affectant les comptes prévisionnels n'est nullement établie et que la SCI disposait de tous les éléments avant l'assemblée litigieuse et qu'au surplus, elle a participé au vote. Les intimés contestent le fait que la copropriété se trouve dans une situation financière délicate adressant au besoin une note établie par son expert-comptable.
S'agissant de la résolution n°7, ils la contestent rappelant que le règlement de copropriété fixe un nombre minimum de membres composant le conseil syndical tout en prévoyant la désignation de membres suppléants, alors qu'aucun maximum requis n'est imposé par les textes.
Sur la résolution n°10, les intimés indiquent que la constitution d'un fonds travaux est conforme à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce fonds existe d'ailleurs depuis l'assemblée du 20 juillet 2015 dans l'optique de faire face aux charges de travaux non couverts par la garantie décennale et ainsi assurer la sauvegarde de la copropriété.
Sur la résolution n°15, ils ajoutent encore que le sens du vote de l'appelante a été pris en compte et que la formulation de la délibération n'est pas imprécise en sorte qu'aucune nullité n'est encourue.
Sur les résolutions n°16 et 17, les intimés précisent que la mise en concurrence n'est pas obligatoire à défaut de précision en ce sens et qu'au final, les travaux n'ont jamais été réalisés ce qui a donné lieu à la restitution des fonds.
Sur la question de la responsabilité du syndic, les intimés contestent tout manquement fautif en l'absence d'annulation tant de l'assemblée générale que de certaines délibérations. Ils ajoutent que le préjudice allégué n'est pas caractérisé et que la mesure d'expertise sollicitée vise à palier la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve.
Sur l'appel incident, les intimés revendiquent le bénéfice de dommages et intérêts compte tenu de l'attitude irrespectueuse et méprisante dont a fait part à leur égard l'appelante. Ils considèrent que les propos tenus sont calomnieux.
MOTIFS
Sur la dévolution de l'appel
L'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel chacune des parties récapitule leurs prétentions ».
En l'occurrence, par déclaration au greffe du 18 décembre 2024, la SCI MBCJ a relevé appel de la décision déférée sollicitant l'infirmation de toutes les dispositions à l'exception de celle qui a débouté les parties défenderesses de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'appelante a par la suite conclu dans le délai de trois mois énoncé à l'article 908 du code procédure civile sollicitant de la cour « d'infirmer/ réformer le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne du 28 octobre 2024 » sans rappeler les chefs du jugement critiqués.
Les intimés considèrent que ces conclusions, qui ne visent pas expressément les chefs de dispositif critiqués, sont dépourvues de tout effet dévolutif.
Cela étant, si les conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025 ne reprennent pas les dispositions du jugement entrepris dont il est sollicité la réformation, il convient toutefois de relever que la SCI MBCJ ne se limite pas à solliciter l'infirmation du jugement en cause mais formule plusieurs prétentions et qu'à ce titre, elle n'était pas tenue de reprendre, dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement dont elle demande l'infirmation (Civ2e, 3 mars 2022 n°20-20.017).
En conséquence, les intimés seront déboutés de leur demande tendant à voir dire que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif.
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020
L'appelante demande l'annulation de l'assemblée en cause en relevant trois irrégularités qui tiennent au recours non motivé au vote par correspondance, à l'utilisation d'un bulletin de vote par correspondance irrégulier ainsi qu'à l'irrégularité du procès-verbal de l'assemblée générale qui n'est pas daté et ne reprend pas de manière fidèle le vote défavorable qu'elle a pu exprimer pour certaines résolutions.
Sur le premier moyen, la SCI MBCJ soutient qu'il était possible pour le syndic, qui ne démontre aucune difficulté matérielle ou obstacle légitime, d'organiser l'assemblée générale par une visioconférence.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic invoquent de leur côté les dispositions dérogatoires de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 permettant au syndic, dans le contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid, d'imposer le vote par correspondance ajoutant que le nombre important de copropriétaires rend difficile et illusoire la mise en 'uvre d'un véritable débat.
L'article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
L'article 22-2 de l'Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose :
« I. ' Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu'un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.
II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Lorsque le délai d'information mentionné au premier alinéa du présent II ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l'assemblée générale et, le cas échéant, décider de faire application des deux premiers alinéas du I. Il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue. »
L'article 22-3 de l'Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose :
« Lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. »
Il résulte de ces textes que l'organisation des assemblées générales de copropriétaires uniquement à distance sans possibilité de présence physique, et par le seul vote par correspondance, était limitée à la période d'état d'urgence sanitaire et n'était possible que jusqu'au 31 juillet 2022, à la double condition que :
- des raisons techniques et matérielles rendent impossible le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique,
- le syndic de l'immeuble ait pris l'avis du conseil syndical sur ce moyen exclusif de prise de décisions par correspondance.
En l'occurrence, l'assemblée générale du 16 novembre 2020 ne s'est pas tenue en présentiel dans le contexte de la covid-19 et les copropriétaires ont été invités à exprimer leur vote par correspondance sur le fondement de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020.
Les intimés se prévalent de l'organisation du vote par correspondance après l'obtention de l'avis du conseil syndical ce dont elle ne justifie pas par les pièces communiquées aux débats en dépit des constatations du premier juge. De même si est évoquée l'organisation d'une réunion en amont comme l'indique le premier juge, là encore aucune pièce ne démontre cette situation.
De même, les intimés ne démontrent pas de manière effective l'existence de difficultés techniques ou financières ayant à l'époque empêché le recours à la visioconférence qui doivent être appréciées in concreto, ce qui n'est pas le cas en l'espèce en l'absence de production de pièces de cette nature (devis de prestataire en visioconférence, éventuel avis réservé du conseil syndical, justificatif de l'instabilité du réseau internet), celui-ci se contentant de se prévaloir de considérations générales .
De plus, la référence au nombre important de copropriétaires ne peut justifier à elle seule l'impossibilité matérielle d'organiser une visioconférence, alors que le législateur a prévu le recours de celle-ci dans le cadre de l'article 17-1 A, y compris lorsque le nombre de copropriétaires est important.
Les intimés n'ont pas davantage indiqué le nom des copropriétaires qui n'auraient pas été capables de participer à une visioconférence notamment pour des raisons techniques.
Il en ressort que le vote par correspondance a été imposé comme seule modalité de participation à l'assemblée générale litigieuse sans que ne soit organisée au préalable une consultation du conseil syndical et sans que ne soit justifié un obstacle matériel et technique alors que ces modalités de vote sont dérogatoires aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, les conditions posées par l'article 22-2 I de l'ordonnance du 25 mars 2020 pour la prise de décisions exclusivement au moyen du vote par correspondance n'étant pas réunies, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 novembre 2020 est entachée de nullité.
La décision déférée sera infirmée sur ce point.
Sur la responsabilité de la SAS Cabinet [P]
L'appelant met en cause la responsabilité du syndic à qui il fait grief d'avoir commis des fautes dans l'exécution de son mandat tant en ce qui concerne l'organisation de l'assemblée générale contestée que l'existence d'agissements fautifs tenant aux erreurs de comptabilité, à la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, à la conclusion de marchés en dépit d'un surcoût supporté par le syndicat des copropriétaires ou encore l'engagement de travaux sur la piscine sans avis technique et sur la base d'un seul devis.
Il est de principe qu'à l'égard des copropriétaires, le syndic professionnel engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil s'il commet des fautes dans l'exercice de son mandat, génératrices d'un préjudice particulier.
S'agissant des irrégularités comptables, la SCI MBCJ dénonce divers griefs soutenant que la comptabilité de la copropriété recèle de nombreuses irrégularités notamment pour l'exercice 2018-2019 et que tant la tenue que la présentation de cette comptabilité ne sont pas conformes aux règles prescrites aux articles 14, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle dénonce une anomalie sur le compte 486000 « Charges payées d'avance » qui présente un solde créditeur de 78.020,08 euros. L'appelant expose que cette somme provient du cumul d'écritures créditrices correspondant à des indemnités de sinistres dommages-ouvrage qui concernent des parties indépendantes de la copropriété. Elle considère que ce compte ne respecte pas le principe de spécialisation des exercices prévus par les lois et décrets.
Elle soutient également que le syndic a produit un détail du compte 486000 qui est inexploitable ne s'agissant pas d'un document comptable et en l'absence d'état explicatif des sinistres allégués.
L'appelante déclare également s'être aperçue que ce compte a été transformé en compte fourre-tout dans lequel se sont trouvés des règlements de copropriétaires de charges non exigibles, des travaux engagés hors dommages-ouvrage, des indemnités supérieures à la dépense engagée pour un espace commun ou encore qu'il comportait des erreurs à répétition de répartition et de comptabilisation.
Elle ajoute que ce compte est crédité d'indemnités d'assurance perçues mais non reversées pour un montant de 103.422,97 euros et qu'il porte au débit une somme de 25.220,89 euros au titre des charges payées d'avance et des travaux réalisés sans indemnités d'assurance perçues ainsi que deux facturations de location de la salle d'assemblée générale.
Elle relève encore que des factures ont été réglées pour un montant de 12.304 euros sur l'exercice 2019-2020 alors qu'elles ont été émises sur les exercices précédents de 2015 à 2019. Elle indique que le syndic refuse de communiquer les factures afférentes aux dépenses et soutient que les charges n'ont jamais été approuvées par l'assemblée générale.
Elle relève que ces dysfonctionnements durent depuis plusieurs années et que les mouvements sur le compte ne sont pas enregistrés de manière chronologique mais de manière globale ce qui rend impossible la reconstitution du solde explicatif. Elle dénonce ainsi la comptabilisation d'un remboursement obtenu au titre de l'eau en produit exceptionnel, ainsi que la constitution d'une provision pour des travaux de taille alors que des sommes ont été décaissées par ailleurs. La SCI considère que la copropriété est privée d'un appel de fonds d'un montant de 10.000 euros.
Pour finir, l'appelante soutient que la note de synthèse établie par l'expert-comptable et fournie par les intimés n'a aucune valeur probante en l'absence de signature et en raison de son caractère limité puisqu'il ne concerne que l'exercice 2021-2022, et expose encore que la multiplication des inexactitudes comptables sur plusieurs années n'assurant pas une clarté des comptes peut entraîner la responsabilité du syndic.
Il résulte des éléments produits aux débats que le compte n°486000 est un compte de copropriété distinct qui fonctionne comme un compte d'attente notamment pour la gestion des sinistres ce qui explique notamment le versement des indemnisations à la suite de sinistres. L'existence de ce compte ne peut à elle seule créer une confusion dans la gestion financière de la résidence.
La SCI MBCJ, qui dénonce de nombreuses irrégularités comptables, ne produit aucune pièce objective émanant d'un professionnel pouvant apporter un éclairage sur les pratiques du syndic et éventuellement mettre en évidence des dysfonctionnements préjudiciables à la copropriété étant relevé que détentrice des pièces comptables de la copropriété, l'appelante pouvait solliciter l'avis d'un professionnel pour étayer ses griefs qui ne sont pas établis en l'absence de preuve objective.
Sur ce point, la cour rappelle que l'expertise judiciaire ne doit pas venir pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Aussi, il appartenait à la SCI MBCJ d'apporter un commencement de preuve des irrégularités dénoncées et de leurs éventuelles conséquences pour obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire qui sera en l'état rejetée comme l'a justement décidé le premier juge.
Par ailleurs, il n'est nullement justifié que les indemnités versées à la suite de sinistres n'ont pas été affectées sur le compte de la copropriété qui en est bénéficiaire jusqu'à preuve contraire.
De son côté, le syndic produit le détail du compte n°486000 en date du 31 mars 2019, des comptes 61400200, la balance des copropriétaires, [G] livre du 1er avril 2010 au 31 mars 2020 et justifie de l'envoi régulier à l'appelante [L] livre des comptes de la copropriété assurant ainsi une transparence sur la situation comptable de la copropriété.
Il apparait en outre que depuis la désignation du syndic intimé, les assemblées générales ont toutes approuvé sans réserve les éléments financiers en lien avec le fonctionnement de la copropriété que ce soit l'adoption du budget pour l'année écoulée, le vote et la fixation du budget prévisionnel ou encore le fonds travaux et cela sans que la SCI MBCJ ne conteste ni le paiement de ses charges de copropriété ni ces assemblées, alors que ce vote intervient sur la base d'éléments comptables produits en amont par le syndic à l'ensemble des copropriétaires dans le cadre des convocations envoyées pour l'organisation desdites assemblées.
Il est encore à relever que le syndic justifie d'une note de synthèse établie par Exco, qui a procédé à la demande de l'assemblée générale à un examen des comptes annuels de la copropriété sur l'exercice 2020-2021, et qui atteste que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la régularité et la sincérité desdits comptes ainsi que la situation financière et du patrimoine de la copropriété sur l'exercice considéré.
Aussi, en l'absence d'éléments de preuve, il convient de rejeter ce moyen et de débouter l'appelante de sa demande d'expertise. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
S'agissant de l'exercice 2020-2021 et d'une minimisation fautive des charges de la copropriété de nature à compromettre la situation financière de la copropriété, la SCI MBCJ dénonce les errements passés qui sont à l'origine d'une minimisation des charges de la copropriété et que certaines dépenses n'ont pas été budgétisées ce qui compromet la situation financière de la copropriété.
Cette affirmation n'est nullement justifiée.
Il résulte des éléments produits et notamment l'assemblée générale du 16 novembre 2020 que si les charges ont été fixées à la somme de 162.417,43 euros en 2019/2020, il y a eu une réévaluation dans le budget n+1 qui a prévu une somme totale de 171.650 euros.
Il n'est nullement établi que ces charges provisionnelles ne sont pas conformes aux besoins de la copropriété, ou compromettent son équilibre ou bien la place dans une situation financière délicate, éléments qui ne résultent d'aucune pièce produit aux débats par l'appelante.
Ce moyen sera donc écarté.
S'agissant du fonds travaux, la SCI conteste la finalité donnée à l'utilisation dudit fonds dans la mesure où ce fonds pourrait servir à toute dépense liée à un sinistre y compris non couvert par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est justifié par l'assemblée générale du 20 juillet 2015 que ce compte a été créé en 2015 à l'initiative de la SAS Cabinet [P] afin de satisfaire à l'obligation imposée par la loi ALUR et afin de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d'entretien et de conservation des parties communes et éléments d'équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir.
La seule mention dans la résolution n°10 adoptée lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 de ce que le fonds travaux peut être utilisé pour le financement des sinistres, dont la responsabilité incombe à la copropriété, ne peut suffire à établir que la destination de ce fonds n'est pas conforme aux dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'il n'est nullement justifié par l'appelante d'une irrégularité affectant le fonctionnement de ce compte.
Sur l'engagement de travaux sur la piscine sans avis technique et sans concurrence, la SCI MBCJ critique les conditions d'adoption des décisions portant sur la piscine pour avoir été prises sur la base d'éléments impropres à mettre le conseil syndical en mesure d'exercer sa mission, les travaux ayant été élaborés sans aucun avis technique valide ni avis de l'ARS et en présence d'un seul devis établi sur un croquis élaboré par un copropriétaire qui n'a aucune compétence en la matière.
Il est justifié que des travaux relatifs à la piscine ont été votés dans le cadre de l'assemblée générale du 16 novembre 2020. Cela étant, il ne s'agit pas de la réalisation de travaux structurels mais seulement de la mise en 'uvre d'un sens de circulation avec la création d'une sortie indépendante du bassin qu'il est possible de relier avec le contexte sanitaire de la covid-19 de sorte que le recueil d'un avis technique n'apparaît pas utile ou son absence préjudiciable à la copropriété. Il est encore à relever que le projet a été proposé sur la base d'un plan établi par le gérant de la SCI MBCJ qui n'a opposé aucun obstacle lors de l'établissement des documents utiles à la concrétisation dudit projet.
S'agissant de l'absence de mise en concurrence de sociétés et de la production d'un seul devis portant sur une somme de 4.393 euros ttc, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires arrête, à la majorité de l'article 25, un montant des marchés et des contrats autres que celui du syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises ».
Il résulte de ces textes que lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé les conditions de mise en concurrence, il doit être produit plusieurs devis ou un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
Il n'est nullement soutenu ni démontré que l'assemblée générale des copropriétaires a statué au préalable sur un montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire, de sorte que plusieurs devis devaient être produits. Or, il n'a été joint à la convocation à l'assemblée générale qu'un seul devis. Les travaux ont néanmoins été approuvés sans mise en concurrence, ce qui révèle la négligence du syndic en exercice qui a omis de consulter une seconde entreprise pour la réalisation de travaux.
Cela étant, cette faute ne justifie pas pour autant que soit retenue la responsabilité du syndic dans la mesure où l'appelante ne démontre pas que ces travaux auraient pu être réalisés à un moindre coût par une autre entreprise si une mise en concurrence avait été faite par le syndic. Cette négligence fautive ne lui ayant dès lors causé aucun préjudice personnel, la responsabilité de la SAS Cabinet [P] sera écartée.
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur la réalisation de travaux en dépassement de son mandat, cette affirmation ne résulte d'aucune pièce produite aux débats par l'appelante qui ne justifie nullement d'un tel grief.
Ce moyen sera donc écarté.
Sur l'organisation de l'assemblée du 16 novembre 2020, comme indiqué précédemment, la SAS Cabinet [P] a commis une faute, contrairement à ce qu'elle soutient, en organisant une assemblée générale sans s'assurer du respect des conditions posées par l'article 22-2 I de l'ordonnance du 25 mars 2020 privant ainsi la SCI MBCJ, mais également les autres copropriétaires, de la possibilité d'un débat contradictoire dans le cadre d'une visioconférence.
Cette faute a généré pour l'intéressée un préjudice moral, lequel peut être indemnisé par l'allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la procédure abusive
L'action engagée par la SCI MBCJ à l'encontre de la SAS Cabinet [P] ne revêt pas un caractère manifestement abusif et ce d'autant qu'une partie des prétentions soutenues en appel ont été retenues. Il convient en conséquence de confirmer la décision du premier juge qui a rejeté la demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SAS Cabinet [P] et le syndicat des copropriétaires doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI MBCJ la somme de 1500 euros en remboursement des frais non taxables que celle-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera infirmée sur ces points.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], de la demande tendant à voir dire que les conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile sont privées de tout effet dévolutif,
Infirme le jugement rendu le 28 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions, sauf en qu'il a rejeté la demande relative à l'expertise judiciaire et celle présentée au titre de la procédure abusive,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Juge irrégulière la convocation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020 tenue uniquement par correspondance,
Prononce en conséquence l'annulation de l'assemblée générale du 16 novembre 2020,
Dit que la responsabilité de la SAS Cabinet [P] est engagée en sa qualité de syndic,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Cabinet [P] à payer à la SCI MBCJ la somme de 500 euros au titre de son préjudice,
Déboute la SCI MBCJ du surplus de ses demandes,
Dit que la SCI MBCJ sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] - 11 560, pris en la personne de son syndic en exercice, et la SARL Cabinet [P] aux dépens de première instance et d'appel, et à payer à la SCI MBCJ la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président