CA Poitiers, 1re ch., 15 septembre 2026, n° 26/00467
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°346
N° RG 26/00467 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HO2Q
[U]
C/
[J] NÉE [N]
[N]
[N] NÉE [B]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00467 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HO2Q
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 février 2026 rendue par le Président du TJ de [Localité 1].
APPELANTE :
Madame [Z] [U]
née le 21 Juin 1961 à [Localité 2]
[Adresse 1],
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMES :
Madame [O] [J] NÉE [N]
née le 08 Avril 1960 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [K] [N]
né le 24 Janvier 1951 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [S] [N] NÉE [B]
née le 15 Février 1931 à [Localité 4]
[Adresse 4],
[Localité 7]
ayant tous les trois pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseillère
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseillère
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataExposé du litige
Exposé du litige
Mme [U] épouse [V] est propriétaire des lots n° 1 à 4 depuis le 10 octobre 1995.
Les époux [A] et [S] [N] sont propriétaires du lot n°5 depuis le 17 septembre 2010.
Par acte du 15 avril 2019, Mme [V] ayant constaté des désordres qu'elle imputait à ses voisins les a assignés devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.
L'expert [D] a déposé son rapport définitif le 3 février 2020.
Il a retenu que la cause des désordres provenait de l'absence de barrière d'étanchéité sur la partie des fondations enterrées.
Mme [V] a été désignée en qualité de syndic le 15 février 2021, désignation qui mettait fin à une situation de vacance de syndic.
Les époux [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires (SDC) pris en la personne du syndic aux fins d'annulation de plusieurs résolutions votées par l' assemblée générale du 15 février 2021.
Par jugement définitif du 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a annulé plusieurs résolutions qui avaient été adoptées le 15 février 2021.
L'exécution du jugement a été source d'un nouveau conflit, Mme [V] refusant d'exécuter le jugement au motif que les époux [N] étaient débiteurs auprès de la copropriété au titre de charges impayées.
Ces derniers ont fait procéder à une saisie attribution le 14 août 2024.
Les époux [N] ont ensuite décidé de mettre leur lot en vente.
Le 24 mai 2024, Mme [V] écrivait au notaire, lui indiquait que les époux [N] n'avaient pas versé le moindre euro au titre de leurs charges depuis 3 ans, leur reprochait de n'avoir pas participé aux travaux de 'notre allée commune, au changement du tout à l'égout'.
Elle ajoutait: 'Ces personnes utilisent leur grand âge pour faire croire qu'ils ne comprennent rien à rien, que le syndic non professionnel essaye de les voler.'
Elle annonçait une injonction de payer, leur reprochait d'avoir fait délivrer un commandement de payer.
Elle soutenait qu'ils avaient construit une extension de 15,2 m2 sans aucune autorisation de l'assemblée générale, qu'elle avait proposé une régularisation.
Elle ajoutait: 'Cette résolution a été votée chaque fois grâce à mon vote (plus de 2 /3 des tantièmes) alors qu'eux-mêmes ont toujours voté contre , mais elle n'a jamais été exécutée.
Elle évoquait le jugement du 24 novembre 2023, indiquait avoir fait re-voter les résolutions annulées.
Elle annonçait enfin la saisine du juge des référés pour faire condamner les époux [N] à réaliser les travaux de démolition ( de leur extension) sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.
Par requête du 2 septembre 2024, les époux [N] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Saintes aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a fait droit à cette requête par ordonnance du 28 octobre 2024, fixé à six mois la mission de la selarl AJUP et dit qu'elle cesserait de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic qui sera désigné.
Par acte du 12 décembre 2024, Mme [V] a saisi le Président du tribunal judiciaire de Saintes d'une demande de rétractation.
Le 26 décembre 2024, [A] [N] est décédé, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, ses enfants [K] et [O] [N].
Le 28 février 2025, le SDC a délivré un commandement de payer aux consorts [N] d'un montant de 3513,57 euros ( créance 3359,91 euros).
Le 27 août 2025, les consorts [N] ont fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de :
juger nulle l'assemblée générale du 30 juin 2025 (en l'absence de désignation d'un Président de séance), à titre subsidiaire, juger nulle la résolution n°14.
Par actes des 21 et 30 janvier 2026, le SDC a assigné les consorts [N] suivant la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de condamnation à lui payer les sommes de:
- 5158,10 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,
- 515 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par acte du 3 février 2026, le SDC a fait assigner les consorts [N] devant le juge des référés aux fins de condamnation à payer au SDC les sommes de:
- 5158,10 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,
- 515 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par ordonnance en date du 10 février 2026, le Président du tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :
Déboutons Madame [V] de sa demande tendant à voir rétracter l'ordonnance sur requête rendue le 28 octobre 2024 ayant désigné la selarl AJ UP, prise en la personne de Maître [W] [C] , en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8];
Condamnons Madame [V] aux dépens;
Condamnons Madame [V] à payer aux consorts [N] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le premier juge a notamment retenu que :
Il est constant que l'instance en rétractation a pour seul objet de soumettre à débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire , la saisine du juge de la rétractation se trouvant limitée à cet objet.
Le juge apprécie le bien-fondé de la requête au moment où il statue, il peut tenir compte de circonstances postérieures au dépôt de la requête.
C'est à celui qui a déposé la requête de démontrer qu'elle est fondée.
Il s'infère des procès-verbaux d'assemblée générale des 10 janvier et 11 mars 2024 que les résolutions adoptées l'ont toujours été en raison de la majorité des voix détenues par Mme [V], qu'un jugement du 24 novembre 2023 a condamné le syndicat des copropriétaires au profit des époux [N], que le syndic n'a pas réglé les causes du jugement qu'ils ont dû faire procéder à une saisie-attribution, que M. [N] a déposé plainte contre Mme [V], que la dette des époux [N] n'est pas démontrée, qu'un potentiel acquéreur du bien des époux [N] s'est désisté à cause du comportement de Mme [V], que les deux copropriétaires composant la copropriété sont en opposition, ont des relations extrêmement conflictuelles.
Ces considérations suffisent à démontrer qu'il est de l'intérêt commun des copropriétaires de désigner un administrateur provisoire.
Mme [V] sera déboutée de sa demande de rétractation.
LA COUR
Vu l'appel en date du 20 février 2026 interjeté par Mme [U], épouse [V]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 mai 2026, Mme [U] a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 22, 41-13 à 41-23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 491, 493, 496, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile,
Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
débouté Madame [V] de sa demande tendant à voir rétracter l'ordonnance sur requête rendue le 28 octobre 2024 ayant désigné la Selarl AJ UP, prise en la personne de Maître [W] [C] , en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8],
condamné Madame [V] aux dépens,
condamné Madame [V] à payer aux consorts [N] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Rétracter l'ordonnance sur requête du 28 octobre 2024 (RG N° 24/00175),
Débouter les Consorts [N] de leurs demandes,
Condamner les Consorts [N] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamner les Consorts [N] à payer à Madame [V] la somme de 5.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.
Mme [V] soutient que la demande des intimés est infondée en l'absence d'urgence et alors que la copropriété est parfaitement administrée, dotée de plein droit d'un syndicat et représentée par un syndic régulièrement désigné.
Elle assure que le fait que les consorts [N] n'acceptent pas qu'il soit rappelé qu'ils restent débiteurs de charges de copropriété depuis juin 2021 ne les autorise pas à demander la désignation d'un administrateur provisoire.
Dès lors qu'ils sont vendeurs de leur lot, cette information doit figurer dans un état daté.
Elle leur reproche de vouloir l'évincer alors qu'elle est syndic bénévole, a été régulièrement élue, que l'intérêt commun n'est pas en cause, qu'il n'est pas démontré que la copropriété ne soit pas administrée.
Elle assure avoir répondu, contrairement à ce qui lui est reproché, aux demandes des notaires de pré-état daté le 27 décembre 2022, de renseignements du 23 mai 2024.
Elle conteste avoir jamais compromis l'équilibre des finances du syndicat des copropriétaires, a réglé les condamnations résultant du jugement du 24 novembre 2023.
Elle relève que les intimés n'ont pas informé le Président que l'assemblée générale des copropriétaires des 10 janvier et 12 février 2024 l' avait réélue en qualité de syndic pour 3 ans sans contestation des consorts [N], avait validé la facture des travaux de l'allée commune sans contestation non plus.
Elle considère que la désignation d'un administrateur provisoire ne peut intervenir que dans des cas restreints qui font défaut en l'espèce, qu'un simple conflit entre deux copropriétaires n'est pas suffisant.
Elle estime que le rappel du jugement du 24 novembre 2023 est inutile, voire vexatoire.
Elle soutient que le syndicat est bien-fondé à opposer la compensation légale de créances réciproques, indique que la condamnation résiduelle due aux consorts [N] a été réglée, relève que les résolutions annulées ont été de nouveau votées et adoptées.
Elle déclare prouver l'existence du compte débiteur des intimés, preuve non contestée.
Elle produit le commandement de payer du 28 février 2025, le constat d'échec de la tentative de conciliation du 2 juin 2025, les assignations en paiement délivrées les 21 et 30 janvier 2026. Elle conteste avoir jamais empêché la vente de leur lot, voire la souhaiter.
Elle fait valoir que le jugement du 24 novembre 2023 n'a pas de manière générale autorité de la chose jugée sur l'ensemble des contestations émises par les intimés, a seulement retenu que la terrasse n'était pas une 'partie commune à usage privatif'.
Elle fait valoir que c'est au juge de la requête et non à la cour statuant sur la demande de rétractation de statuer sur une prolongation de la mission qui suppose au préalable que l'ordonnance soit confirmée.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 28 avril 2026, les consorts [L] ont présenté les demandes suivantes :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,
Vu les dispositions de l'article 41-22 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces,
Juger non fondé l'appel interjeté par Madame [V],
L'en débouter,
Confirmer la décision prononcée par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Saintes le 10 février 2026 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Juger que la désignation de Maître [C], membre de la selarl AJUP est prolongée jusqu'à la désignation d'un syndic professionnel,
Condamner Mme [V] à payer aux consorts [N] une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel,
Condamner Mme [V] aux dépens de 1ère instance et d'appel
Les consorts [L] soutiennent qu'en l'absence de désignation d'un Président, une assemblée générale est frappée de nullité.
Ils rappellent que le syndic bénévole ne peut exercer les fonctions de Président, qu'ils n'entendent pas non plus l'exercer.
Ils assurent avoir été désignés contre leur volonté en qualité de Président de l'assemblée générale , avoir voté contre.
L'assemblée générale étant nulle, ils ont saisi le tribunal qui leur a donné raison.
Ils assurent que la situation de blocage aboutit à une paralysie du fonctionnement de la copropriété.
Ils reprochent au syndic d'avoir le 19 décembre 2022 refusé de communiquer au notaire un pré-état daté, d'avoir dit qu'ils n'étaient pas à jour de leurs charges, qu'ils avaient construit une extension illégale. Ils se prévalent des dires du notaire qui a confirmé que Mme [V] cherchait à dissuader toute vente.
Ils lui reprochent de n'avoir pas délivré un second pré-état qui lui avait été demandé le 26 avril 2024 empêchant la vente.
Ils rappellent que la délivrance d'un pré-état ou état entre dans les attributions du syndic.
Ils lui reprochent aussi d'avoir refusé d'acquitter les sommes mises à la charge du syndicat, d'où la saisie-attribution du 14 août 2024. Ils indiquent que les fonds ont été versés le 4 novembre 2024 avec intérêts de retard, ce qui est préjudiciable aux intérêts de la copropriété. Ils relèvent que le jugement rendu le 24 novembre 2023 lui a donné tort sur l'origine des infiltrations du bâtiment A, que le tribunal a mis à la charge du syndicat les frais irrépétibles et les dépens.
Ils soutiennent que le syndic a ensuite fait voter par l'assemblée générale une répartition des dépens et frais irrépétibles par moitié contraire au jugement, que l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs alors que les dommages n'ont pour origine ni les parties communes, ni leurs parties privatives.
Ils prétendent que le syndic a excédé ses pouvoirs en faisant adopter des résolutions mettant en partie à leur charge le coût de travaux ne leur incombant pas.
Alors que l'extension illicite alléguée n'est pas démontrée, le syndic a exigé régularisation, rachat ou démolition.
Mme [V] abuse de son pouvoir pour faire voter des résolutions contraires au jugement, tient des assemblées générales sans Président.
Ils produisent un certificat médical attestant que [A] [N] présentait un syndrome d'anxiété avec asthénie et troubles du sommeil lié à des problèmes de copropriété.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.
MOTIVATION
sur la désignation d'un administrateur provisoire
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission qui ne peut être inférieure à 12 mois.
Il peut n'avoir été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic.
Il résulte des écritures et productions que les relations entre Mme [V], syndic bénévole, copropriétaire majoritaire et les consorts [N], copropriétaires sont devenues extrêmement conflictuelles, conflit qui perdure désormais depuis 2019, se poursuit en dépit du décès de M. [A] [N].
Les parties multiplient assignations, commandements de payer, frais d'huissier et de justice, initiatives qu'elles considèrent l'une et l'autre indispensables à la défense de leurs intérêts mais qui établissent l'impossibilité de tout dialogue normal.
S'il n'est pas démontré que l'équilibre financier du syndicat soit actuellement gravement compromis, il est susceptible de l'être au regard des frais générés par les actions en justice (référé et fond) engagées à répétition.
Les écritures démontrent que cette inflation processuelle a pour cause des dissensions de fond sur la gestion de la copropriété, notamment sur la répartition des charges, dissensions qui sont de nature à nuire à la conservation de l'immeuble.
Elles entraînent en effet une paralysie des organes de décision comme le démontrent l'annulation des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 15 février 2021, l'assignation délivrée le 27 août 2025 aux fins à nouveau d'annulation, le refus des consorts [N] d'être désigné en qualité de Président des futures assemblées générales qui seraient convoquées.
S'il n'est pas démontré que Mme [V] n'a pas transmis les pièces demandées par les notaires à l'occasion de projets de vente intervenus, il résulte du courrier qu'elle a adressé en sa qualité de syndic au notaire le 24 mai 2025 qu'elle s'autorise des propos manifestement déplacés, entachés de partialité,a une conception de ses fonctions incompatible avec le fonctionnement normal de la copropriété.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de rétractation.
Mme [V] fait valoir en revanche à juste titre qu'il n'appartient pas à la cour de prolonger le mandat de l'administrateur provisoire.
sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de Mme [V].
Il est équitable de la condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort
Confirme l'ordonnance entreprise;
Y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes;
Condamne Mme [Z] [U] épouse [V] à payer aux consorts [O] [N] épouse [J], [K] [N], [S] [B] veuve [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Mme [Z] [U] épouse [V] aux dépens d'appel
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
N° RG 26/00467 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HO2Q
[U]
C/
[J] NÉE [N]
[N]
[N] NÉE [B]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00467 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HO2Q
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 février 2026 rendue par le Président du TJ de [Localité 1].
APPELANTE :
Madame [Z] [U]
née le 21 Juin 1961 à [Localité 2]
[Adresse 1],
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMES :
Madame [O] [J] NÉE [N]
née le 08 Avril 1960 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [K] [N]
né le 24 Janvier 1951 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [S] [N] NÉE [B]
née le 15 Février 1931 à [Localité 4]
[Adresse 4],
[Localité 7]
ayant tous les trois pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseillère
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseillère
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataExposé du litige
Exposé du litige
Mme [U] épouse [V] est propriétaire des lots n° 1 à 4 depuis le 10 octobre 1995.
Les époux [A] et [S] [N] sont propriétaires du lot n°5 depuis le 17 septembre 2010.
Par acte du 15 avril 2019, Mme [V] ayant constaté des désordres qu'elle imputait à ses voisins les a assignés devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.
L'expert [D] a déposé son rapport définitif le 3 février 2020.
Il a retenu que la cause des désordres provenait de l'absence de barrière d'étanchéité sur la partie des fondations enterrées.
Mme [V] a été désignée en qualité de syndic le 15 février 2021, désignation qui mettait fin à une situation de vacance de syndic.
Les époux [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires (SDC) pris en la personne du syndic aux fins d'annulation de plusieurs résolutions votées par l' assemblée générale du 15 février 2021.
Par jugement définitif du 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a annulé plusieurs résolutions qui avaient été adoptées le 15 février 2021.
L'exécution du jugement a été source d'un nouveau conflit, Mme [V] refusant d'exécuter le jugement au motif que les époux [N] étaient débiteurs auprès de la copropriété au titre de charges impayées.
Ces derniers ont fait procéder à une saisie attribution le 14 août 2024.
Les époux [N] ont ensuite décidé de mettre leur lot en vente.
Le 24 mai 2024, Mme [V] écrivait au notaire, lui indiquait que les époux [N] n'avaient pas versé le moindre euro au titre de leurs charges depuis 3 ans, leur reprochait de n'avoir pas participé aux travaux de 'notre allée commune, au changement du tout à l'égout'.
Elle ajoutait: 'Ces personnes utilisent leur grand âge pour faire croire qu'ils ne comprennent rien à rien, que le syndic non professionnel essaye de les voler.'
Elle annonçait une injonction de payer, leur reprochait d'avoir fait délivrer un commandement de payer.
Elle soutenait qu'ils avaient construit une extension de 15,2 m2 sans aucune autorisation de l'assemblée générale, qu'elle avait proposé une régularisation.
Elle ajoutait: 'Cette résolution a été votée chaque fois grâce à mon vote (plus de 2 /3 des tantièmes) alors qu'eux-mêmes ont toujours voté contre , mais elle n'a jamais été exécutée.
Elle évoquait le jugement du 24 novembre 2023, indiquait avoir fait re-voter les résolutions annulées.
Elle annonçait enfin la saisine du juge des référés pour faire condamner les époux [N] à réaliser les travaux de démolition ( de leur extension) sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.
Par requête du 2 septembre 2024, les époux [N] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Saintes aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a fait droit à cette requête par ordonnance du 28 octobre 2024, fixé à six mois la mission de la selarl AJUP et dit qu'elle cesserait de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic qui sera désigné.
Par acte du 12 décembre 2024, Mme [V] a saisi le Président du tribunal judiciaire de Saintes d'une demande de rétractation.
Le 26 décembre 2024, [A] [N] est décédé, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, ses enfants [K] et [O] [N].
Le 28 février 2025, le SDC a délivré un commandement de payer aux consorts [N] d'un montant de 3513,57 euros ( créance 3359,91 euros).
Le 27 août 2025, les consorts [N] ont fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de :
juger nulle l'assemblée générale du 30 juin 2025 (en l'absence de désignation d'un Président de séance), à titre subsidiaire, juger nulle la résolution n°14.
Par actes des 21 et 30 janvier 2026, le SDC a assigné les consorts [N] suivant la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de condamnation à lui payer les sommes de:
- 5158,10 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,
- 515 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par acte du 3 février 2026, le SDC a fait assigner les consorts [N] devant le juge des référés aux fins de condamnation à payer au SDC les sommes de:
- 5158,10 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,
- 515 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par ordonnance en date du 10 février 2026, le Président du tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :
Déboutons Madame [V] de sa demande tendant à voir rétracter l'ordonnance sur requête rendue le 28 octobre 2024 ayant désigné la selarl AJ UP, prise en la personne de Maître [W] [C] , en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8];
Condamnons Madame [V] aux dépens;
Condamnons Madame [V] à payer aux consorts [N] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le premier juge a notamment retenu que :
Il est constant que l'instance en rétractation a pour seul objet de soumettre à débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire , la saisine du juge de la rétractation se trouvant limitée à cet objet.
Le juge apprécie le bien-fondé de la requête au moment où il statue, il peut tenir compte de circonstances postérieures au dépôt de la requête.
C'est à celui qui a déposé la requête de démontrer qu'elle est fondée.
Il s'infère des procès-verbaux d'assemblée générale des 10 janvier et 11 mars 2024 que les résolutions adoptées l'ont toujours été en raison de la majorité des voix détenues par Mme [V], qu'un jugement du 24 novembre 2023 a condamné le syndicat des copropriétaires au profit des époux [N], que le syndic n'a pas réglé les causes du jugement qu'ils ont dû faire procéder à une saisie-attribution, que M. [N] a déposé plainte contre Mme [V], que la dette des époux [N] n'est pas démontrée, qu'un potentiel acquéreur du bien des époux [N] s'est désisté à cause du comportement de Mme [V], que les deux copropriétaires composant la copropriété sont en opposition, ont des relations extrêmement conflictuelles.
Ces considérations suffisent à démontrer qu'il est de l'intérêt commun des copropriétaires de désigner un administrateur provisoire.
Mme [V] sera déboutée de sa demande de rétractation.
LA COUR
Vu l'appel en date du 20 février 2026 interjeté par Mme [U], épouse [V]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 mai 2026, Mme [U] a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 22, 41-13 à 41-23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 491, 493, 496, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile,
Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
débouté Madame [V] de sa demande tendant à voir rétracter l'ordonnance sur requête rendue le 28 octobre 2024 ayant désigné la Selarl AJ UP, prise en la personne de Maître [W] [C] , en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 8],
condamné Madame [V] aux dépens,
condamné Madame [V] à payer aux consorts [N] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Rétracter l'ordonnance sur requête du 28 octobre 2024 (RG N° 24/00175),
Débouter les Consorts [N] de leurs demandes,
Condamner les Consorts [N] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamner les Consorts [N] à payer à Madame [V] la somme de 5.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.
Mme [V] soutient que la demande des intimés est infondée en l'absence d'urgence et alors que la copropriété est parfaitement administrée, dotée de plein droit d'un syndicat et représentée par un syndic régulièrement désigné.
Elle assure que le fait que les consorts [N] n'acceptent pas qu'il soit rappelé qu'ils restent débiteurs de charges de copropriété depuis juin 2021 ne les autorise pas à demander la désignation d'un administrateur provisoire.
Dès lors qu'ils sont vendeurs de leur lot, cette information doit figurer dans un état daté.
Elle leur reproche de vouloir l'évincer alors qu'elle est syndic bénévole, a été régulièrement élue, que l'intérêt commun n'est pas en cause, qu'il n'est pas démontré que la copropriété ne soit pas administrée.
Elle assure avoir répondu, contrairement à ce qui lui est reproché, aux demandes des notaires de pré-état daté le 27 décembre 2022, de renseignements du 23 mai 2024.
Elle conteste avoir jamais compromis l'équilibre des finances du syndicat des copropriétaires, a réglé les condamnations résultant du jugement du 24 novembre 2023.
Elle relève que les intimés n'ont pas informé le Président que l'assemblée générale des copropriétaires des 10 janvier et 12 février 2024 l' avait réélue en qualité de syndic pour 3 ans sans contestation des consorts [N], avait validé la facture des travaux de l'allée commune sans contestation non plus.
Elle considère que la désignation d'un administrateur provisoire ne peut intervenir que dans des cas restreints qui font défaut en l'espèce, qu'un simple conflit entre deux copropriétaires n'est pas suffisant.
Elle estime que le rappel du jugement du 24 novembre 2023 est inutile, voire vexatoire.
Elle soutient que le syndicat est bien-fondé à opposer la compensation légale de créances réciproques, indique que la condamnation résiduelle due aux consorts [N] a été réglée, relève que les résolutions annulées ont été de nouveau votées et adoptées.
Elle déclare prouver l'existence du compte débiteur des intimés, preuve non contestée.
Elle produit le commandement de payer du 28 février 2025, le constat d'échec de la tentative de conciliation du 2 juin 2025, les assignations en paiement délivrées les 21 et 30 janvier 2026. Elle conteste avoir jamais empêché la vente de leur lot, voire la souhaiter.
Elle fait valoir que le jugement du 24 novembre 2023 n'a pas de manière générale autorité de la chose jugée sur l'ensemble des contestations émises par les intimés, a seulement retenu que la terrasse n'était pas une 'partie commune à usage privatif'.
Elle fait valoir que c'est au juge de la requête et non à la cour statuant sur la demande de rétractation de statuer sur une prolongation de la mission qui suppose au préalable que l'ordonnance soit confirmée.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 28 avril 2026, les consorts [L] ont présenté les demandes suivantes :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,
Vu les dispositions de l'article 41-22 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces,
Juger non fondé l'appel interjeté par Madame [V],
L'en débouter,
Confirmer la décision prononcée par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Saintes le 10 février 2026 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Juger que la désignation de Maître [C], membre de la selarl AJUP est prolongée jusqu'à la désignation d'un syndic professionnel,
Condamner Mme [V] à payer aux consorts [N] une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel,
Condamner Mme [V] aux dépens de 1ère instance et d'appel
Les consorts [L] soutiennent qu'en l'absence de désignation d'un Président, une assemblée générale est frappée de nullité.
Ils rappellent que le syndic bénévole ne peut exercer les fonctions de Président, qu'ils n'entendent pas non plus l'exercer.
Ils assurent avoir été désignés contre leur volonté en qualité de Président de l'assemblée générale , avoir voté contre.
L'assemblée générale étant nulle, ils ont saisi le tribunal qui leur a donné raison.
Ils assurent que la situation de blocage aboutit à une paralysie du fonctionnement de la copropriété.
Ils reprochent au syndic d'avoir le 19 décembre 2022 refusé de communiquer au notaire un pré-état daté, d'avoir dit qu'ils n'étaient pas à jour de leurs charges, qu'ils avaient construit une extension illégale. Ils se prévalent des dires du notaire qui a confirmé que Mme [V] cherchait à dissuader toute vente.
Ils lui reprochent de n'avoir pas délivré un second pré-état qui lui avait été demandé le 26 avril 2024 empêchant la vente.
Ils rappellent que la délivrance d'un pré-état ou état entre dans les attributions du syndic.
Ils lui reprochent aussi d'avoir refusé d'acquitter les sommes mises à la charge du syndicat, d'où la saisie-attribution du 14 août 2024. Ils indiquent que les fonds ont été versés le 4 novembre 2024 avec intérêts de retard, ce qui est préjudiciable aux intérêts de la copropriété. Ils relèvent que le jugement rendu le 24 novembre 2023 lui a donné tort sur l'origine des infiltrations du bâtiment A, que le tribunal a mis à la charge du syndicat les frais irrépétibles et les dépens.
Ils soutiennent que le syndic a ensuite fait voter par l'assemblée générale une répartition des dépens et frais irrépétibles par moitié contraire au jugement, que l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs alors que les dommages n'ont pour origine ni les parties communes, ni leurs parties privatives.
Ils prétendent que le syndic a excédé ses pouvoirs en faisant adopter des résolutions mettant en partie à leur charge le coût de travaux ne leur incombant pas.
Alors que l'extension illicite alléguée n'est pas démontrée, le syndic a exigé régularisation, rachat ou démolition.
Mme [V] abuse de son pouvoir pour faire voter des résolutions contraires au jugement, tient des assemblées générales sans Président.
Ils produisent un certificat médical attestant que [A] [N] présentait un syndrome d'anxiété avec asthénie et troubles du sommeil lié à des problèmes de copropriété.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.
MOTIVATION
sur la désignation d'un administrateur provisoire
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission qui ne peut être inférieure à 12 mois.
Il peut n'avoir été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic.
Il résulte des écritures et productions que les relations entre Mme [V], syndic bénévole, copropriétaire majoritaire et les consorts [N], copropriétaires sont devenues extrêmement conflictuelles, conflit qui perdure désormais depuis 2019, se poursuit en dépit du décès de M. [A] [N].
Les parties multiplient assignations, commandements de payer, frais d'huissier et de justice, initiatives qu'elles considèrent l'une et l'autre indispensables à la défense de leurs intérêts mais qui établissent l'impossibilité de tout dialogue normal.
S'il n'est pas démontré que l'équilibre financier du syndicat soit actuellement gravement compromis, il est susceptible de l'être au regard des frais générés par les actions en justice (référé et fond) engagées à répétition.
Les écritures démontrent que cette inflation processuelle a pour cause des dissensions de fond sur la gestion de la copropriété, notamment sur la répartition des charges, dissensions qui sont de nature à nuire à la conservation de l'immeuble.
Elles entraînent en effet une paralysie des organes de décision comme le démontrent l'annulation des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 15 février 2021, l'assignation délivrée le 27 août 2025 aux fins à nouveau d'annulation, le refus des consorts [N] d'être désigné en qualité de Président des futures assemblées générales qui seraient convoquées.
S'il n'est pas démontré que Mme [V] n'a pas transmis les pièces demandées par les notaires à l'occasion de projets de vente intervenus, il résulte du courrier qu'elle a adressé en sa qualité de syndic au notaire le 24 mai 2025 qu'elle s'autorise des propos manifestement déplacés, entachés de partialité,a une conception de ses fonctions incompatible avec le fonctionnement normal de la copropriété.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de rétractation.
Mme [V] fait valoir en revanche à juste titre qu'il n'appartient pas à la cour de prolonger le mandat de l'administrateur provisoire.
sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de Mme [V].
Il est équitable de la condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort
Confirme l'ordonnance entreprise;
Y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes;
Condamne Mme [Z] [U] épouse [V] à payer aux consorts [O] [N] épouse [J], [K] [N], [S] [B] veuve [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Mme [Z] [U] épouse [V] aux dépens d'appel
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,