CA Orléans, Pôle civ.-1re ch civ., 15 septembre 2026, n° 24/01120
ORLÉANS
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/09/2026
la SELARL HUGO AVOCATS
la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS
ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2026
N° : - 26
N° RG 24/01120 - N° Portalis DBVN-V-B7I-G7SB
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 18 Décembre 2023
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
S.A.R.L. BATIMENTS SERVICE TRAVAUX RENOVATION CONSTRUCTION (BSTR), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE :
S.D.C. RESIDENCE DESCARTES, représenté par son Syndic la SARL CITYA CHARLES GILLE sis [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Avril 2024
ARRÊT AVANT DIRE DROIT (réouverture des débats) : 17 février 2026
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 16 Juin 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :
Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 15 SEPTEMBRE 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 10 juin 2013, le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 4], a accepté deux devis de la société Partech Services portant principalement sur le nettoyage de façades.
Il a également accepté les 23 septembre et 4 octobre 2023 deux devis de la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction (ci-après BSTR Construction ou BSTR), d'un montant respectif de 4 501,33 euros TTC et 4 167,16 euros TTC, afin de réaliser des travaux d'enduits sur des balcons et terrasses de la résidence dont les enduits étaient dégradés.
Aucune réception n'est intervenue au terme des travaux.
Le 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a déclaré auprès de son assureur un sinistre lié à la chute de crépis en sous face de balcon d'un des bâtiments concerné par les travaux.
Le 12 octobre 2017, la société BSTR a émis deux factures d'un montant de 4 627,55 euros TTC et 4 283,99 euros TTC.
Le 19 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a fait assigner la société BSTR Construction devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours aux fins d'expertise judiciaire en raison de fissures et de défauts d'accrochage d'enduits.
Une expertise a été ordonnée le 16 juin 2020 et l'expert a déposé son rapport le 10 février 2022.
Le 20 mai 2022, la société BSTR Construction a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de paiement des factures impayées.
En réponse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a notamment soulevé le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement et a sollicité son indemnisation au titre des désordres constatés à la suite des travaux.
Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :
- Déclaré irrecevable la demande de la société BSTR formulée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre du paiement du solde de ses factures, en raison de la prescription ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 255,50 euros TTC outre le coût de la maîtrise d'oeuvre soit 666,16 euros TTC, sommes à actualiser par application de l'indice BT 01 du coût de la construction entre la date du 2 décembre 2021 et la date du jugement ;
- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts ;
- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ;
- Condamné la société BSTR aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire taxés à hauteur de 3 381,67 euros ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société BSTR a interjeté appel de la décision le 10 avril 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025.
Par arrêt avant dire-droit du 17 février 2026, la cour a réouvert les débats, invité les parties à formuler leurs observations sur la requalification éventuelle du préjudice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en perte de chance de solliciter et faire procéder aux travaux adéquats pour la réparation des désordres constatés sur les façades des balcons de la [Adresse 4] et renvoyé l'affaire à la mise en état.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, la société BSTR Construction demande à la cour de':
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
- La déclarer recevable en sa demande en paiement ;
- Dire et juger que l'ouvrage en litige a été tacitement réceptionné par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 8 911,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018 ;
- Subsidiairement sur cette dernière demande, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 4 455,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018 ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à la société BSTR Construction la somme de 20 106,39 euros à titre de restitution des sommes payées en vertu de l'exécution provisoire de la décision de première instance ;
- A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de la société BSTR Construction était retenue, dire et juger que le préjudice de perte de chance subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est extrêmement faible, voire inexistant, et retenir un pourcentage de perte de chance en proportion ;
En toute hypothèse,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance et la somme de 4 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, demande à la cour de':
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 18 décembre 2023 en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevable la demande de la société BSTR au titre du paiement du solde de ses factures en raison de la prescription ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 922,50 euros TTC correspondant aux coûts réparatoires sur cinq des balcons litigieux, outre les frais de maîtrise d''uvre y attachés ;
- Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2023 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts ;
- Condamné la société BSTR aux dépens qui comprendront les frais d'expertise
judiciaire taxés à hauteur de 3 381,67 euros ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- L'infirmer en tant que le tribunal judiciaire de Tours n'a condamné la société BSTR ni aux coûts réparatoires du balcon n° 5 et des frais de maîtrise d''uvre y attachés, ni aux coûts de coordonnation SPS pour l'intégralité des travaux à réaliser ;
En conséquence,
Sur l'appel principal de la société BSTR Construction,
- Rejeter l'ensembles des fins, conclusions et prétentions de l'appel principal soutenu par la société BSTR Construction, à défaut en ce qui intéresse exclusivement la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de pouvoir réaliser les travaux de traitement des pissettes et d'étanchéité des balcons ;
- Juger que cette perte de chance intéressant un préjudice cumulé de 2 856 euros (soit 1 212 euros pour le traitement des pissettes et 1 644 euros pour le traitement de l'étanchéité) est total, et condamner la société BSTR Construction au paiement de cette somme intégrale ;
Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],
- Recevoir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en son appel incident ;
Statuant à nouveau et ajoutant au jugement de première instance,
- Condamner reconventionnellement la société BSTR Construction à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 5 191,20 euros (=1 682,70 + 2 519,53 + 988,97), à actualiser par application de l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 28 avril 2025, et à défaut entre la date du 2 décembre 2021 et la date de l'arrêt, somme portant en tout état de cause intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2019 et anatocisme à chaque échéance annuelle ;
- Condamner la société BSTR Construction à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles exposés en cause d'appel, et ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2026.
MOTIFS
I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
Moyens des parties :
La société BSTR conteste la fin de non-recevoir tirée de la prescription retenue par le premier juge aux motifs que, dans un courriel du 16 janvier 2019, le syndic a reconnu de manière non équivoque la créance de la société BSTR, ce qui a eu pour effet d'interrompre le délai quinquennal de prescription ; que la reconnaissance partielle d'une créance interrompt la prescription pour la totalité de la créance ; que ce courriel ne constitue pas uniquement des pourparlers au vu de la formule employée, contrairement à ce que l'intimé soutient ; que subsidiairement, le courriel reconnaît que la moitié de la créance est due.
Elle ajoute qu'aucune réception des travaux n'a été réalisée ; qu'en effet, cette réception ne devait se faire qu'une fois les travaux de la société Partech terminés ; que la date pertinente du point de départ de la prescription est donc celle de la fin des travaux des deux entreprises qui oeuvraient en vue d'une réception commune de l'ouvrage ; qu'elle n'a finalement pas été convoquée pour la réception des travaux, si bien que seul l'intimé est en mesure de connaître la date de fin des travaux, du fait du règlement des factures de la société Partech ; qu'elle somme donc le syndicat des copropriétaires de communiquer les pièces pertinentes pour fixer une telle date, la cour devant à défaut en tirer toutes conséquences ; que la charge de la preuve de la date de fin des travaux incombe au syndicat des copropriétaires ; et que l'expert judiciaire ne disposait pas des pièces pertinentes pour apprécier la date de fin des travaux de la société Partech.
Elle conteste l'analyse faite par l'intimé selon laquelle la date d'achèvement des travaux de la société BSTR n'aurait jamais fait débat.
Elle indique qu'elle a précisé plusieurs fois que les travaux s'étaient terminés en 2014 et non le 15 novembre 2013 comme le soutient l'intimé ; et que ses écritures n'ont pas mentionné de réception tacite quatre ans avant les factures d'octobre 2017.
Le syndicat des copropriétaires affirme en réponse que la demande en paiement présentée par la société BSTR est prescrite en ce que le point de départ de la prescription est celui de la date d'achèvement des travaux ; que les travaux ont débuté en octobre 2013 pour être achevés le 15 novembre 2013 ; que cela a été admis par les parties lors de l'expertise judiciaire ; que la prescription quinquennale était donc acquise dès novembre 2018 ; et qu'à la date de l'assignation, l'action était donc prescrite.
Il explique que, si la société BSTR ne se retranche désormais plus derrière la date tardive de ses factures pour prétendre échapper à la prescription, elle ne peut dans ses dernières conclusions contester désormais la date d'achèvement des travaux (date non contestée auparavant) tout en indiquant ne pas connaître cette date ; que les travaux ayant débuté le 7 octobre 2013 étaient prévus pour durer un mois ; que la société BSTR prétend pourtant revendiquer dans ses écritures une réception tacite des travaux quatre ans avant ses factures de fin 2017 ; que la date d'achèvement des travaux de la société Partech, sur le principe de l'unicité de la réception, est inopérante en ce que la question débattue ne concerne pas le point de départ des délais d'action en responsabilité mais le point de départ de l'action en paiement ; et qu'en tout état de cause la société Partech avait elle-même achevé et facturé ses travaux en 2013 comme l'a constaté l'expert judiciaire, les factures ayant été communiquées, à l'époque, à l'expert, par la société Partech.
Il estime enfin qu'il n'a nullement reconnu sa dette dans le courriel du 16 janvier 2019 ; que les termes des courrier et courriel du syndic, dont il ressort que l'assemblée générale a décidé d'entrer en discussion aux fins de trouver une solution amiable, sont clairs ; que la proposition relève ainsi des pourparlers transactionnels ; que la société BSTR n'a pas accepté la proposition de règlement amiable ; qu'une telle entrée en pourparlers n'est pas interruptive de prescription ; que la proposition de règlement à hauteur de la moitié de la somme due n'était pas liée à une contrainte matérielle de trésorerie ; et qu'en tout état de cause à la date du courriel précité la prescription était déjà acquise.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, il est admis par l'une et l'autre des parties que le point de départ du délai de prescription relatif au paiement des travaux est constitué par la date de fin des travaux, les parties étant en revanche en désaccord quant à cette date.
La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier est datée du 7 octobre 2013, selon l'expert judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux de la société BSTR ont été achevés le 15 novembre 2013 et la société BSTR indique que les travaux ont pris fin en 2014.
Si l'expertise judiciaire de M. [P] [B] retient comme date de réception des travaux le 15 novembre 2013, ce qui correspond également à la date déclarée par le syndicat des copropriétaires à son assureur en juillet 2017, il apparaît qu'aucune réception n'a été effectuée, si bien que cette date doit être vérifiée.
La société BSTR reconnaît avoir réalisé l'essentiel de son chantier à cette période de fin 2013 et avoir pu intervenir ponctuellement, pour procéder à quelques reprises et finitions, pendant les travaux de la société Partech qui lui sont postérieurs. Le syndicat des copropriétaires affirme quant à lui que les travaux sont intervenus en octobre 2013 et ont été achevés en novembre 2013, tout en indiquant (page 42 de ses dernières conclusions) que la société BSTR est intervenue quelques semaines après les travaux de la société Partech.
L'expert judiciaire indique que la société Partech a été réglée de la totalité des travaux exécutés en 2013 (page 27), sans que la société Partech conteste ce point dans le cadre de l'expertise.
Le syndicat des copropriétaires produit à cet égard le bordereau de communication de pièces de la société Partech, du 1er juin 2021, remis dans le cadre de l'expertise judiciaire, sur lequel sont mentionnés comme transmis à l'expert et aux parties des devis des 21 décembre 2012 et 5 juin 2013, ainsi que les factures établies par la société Partech les 30 septembre 2013 et 29 octobre 2013.
Il s'en déduit que les travaux réalisés par la société BSTR ont nécessairement pris fin au plus tard en fin d'année 2013.
Il en résulte également que le moyen de la société BSTR, tiré de l'interruption de la prescription par le courriel du 16 janvier 2019 dans lequel elle estime que le syndicat des copropriétaires aurait reconnu sa dette, est inopérant, le courriel, dont la signification est par ailleurs contestée par son auteur, intervenant plus de cinq ans après l'achèvement des travaux.
Dès lors, la prescription de la demande en paiement des factures étant acquise avant tout acte susceptible de l'interrompre, il y aura lieu de confirmer la décision du premier juge ayant déclaré la demande en paiement des factures irrecevable.
II. Sur la demande de dommages et intérêts :
Moyens des parties :
La société BSTR considère que les critères d'une réception tacite sont réunis et demande à la cour de juger cette réception acquise.
Elle estime, que l'on se place dans le cadre de la responsabilité contractuelle ou dans celui de la garantie décennale, qu'il n'est pas démontré que le dommage est imputable à son intervention ; que le tribunal a jugé à tort qu'elle avait failli à son obligation de résultat ; qu'il n'est ainsi pas établi que les zones ayant fait l'objet de reprises de sa part sont celles ayant présenté de nouveaux désordres à compter de 2017 ; et que l'expertise judiciaire ne procède pas à un comparatif entre les zones endommagées et les zones reprises par la société BSTR lors de ses travaux.
Elle ajoute que, s'il devait être considéré que les désordres sont survenus sur son périmètre d'intervention, l'existence d'une cause étrangère devra être retenue, puisque l'expertise judiciaire démontre que les causes des désordres relèvent soit du fait d'un tiers (défaut de conception, insuffisance d'entretien), soit du fait de la victime (absence de recherche de phénomènes à l'origine des désordres, absence de diagnostic préalable pourtant obligatoire, refus de mise en oeuvre d'une étanchéité pourtant préconisée) ; qu'elle n'a été consultée que pour proposer un devis de reprise ponctuelle d'enduits, ce qu'elle a fait ; qu'en intervenant en urgence à la demande de l'expert pour sécuriser les lieux en raison de plaques d'enduit qui menaçaient de tomber elle n'a nullement reconnu sa responsabilité ; et que les rappels de l'expert sur les investigations qu'il a fallu mener pour identifier l'origine des désordres invalident les arguments de la partie adverse sur l'acceptation du support ou sur la responsabilité de la société BSTR d'alerter le maître de l'ouvrage sur l'existence des risques afin que celui-ci puisse le cas échéant les accepter en toute connaissance de cause.
Elle fait valoir au titre de l'éventuelle perte de chance qu'elle n'avait pas la maîtrise d'oeuvre de l'opération et est intervenue ponctuellement pour une prestation de reprise d'enduit ; qu'à la date du sinistre initial en 2012 la seule cause identifiée des désordres était l'absence d'étanchéité des sols des balcons, l'application d'un joint en résine pour éviter les infiltrations d'eau étant vivement préconisé ; que cette préconisation a été formulée deux fois par la société Partech, notamment dans son devis ; que le syndicat des copropriétaires n'a pas jugé utile de la retenir ; que la seconde cause, liée aux pissettes ne remplissant pas leur office, n'a été identifiée que lors de l'expertise judiciaire ; que la probabilité selon laquelle le maître de l'ouvrage aurait d'avantage écouté la société BSTR plutôt que la société Partech est quasi-nulle ; et que c'est en pleine connaissance de cause que le syndicat des copropriétaires assisté de son syndic professionnel a écarté la proposition de la société Partech de réaliser l'étanchéité des balcons.
En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que les premiers juges ont à juste titre rappelé l'obligation de résultat à laquelle la société BSTR était tenue en l'absence de réception ; que le résultat recherché par les travaux confiés à la société BSTR n'a pas été atteint ; et que la société BSTR a reconnu sa responsabilité en acceptant d'intervenir pour la purge des chutes d'enduit.
Il ajoute que les critères de la réception tacite ne sont pas réunis ; et qu'en tout état de cause, en cas de réception tacite, les désordres sont d'ampleur décennale et justifient également, à défaut, l'engagement de la responsabilité de la société BSTR sur ce nouveau fondement, ainsi que sur celui de la responsabilité contractuelle pour faute.
S'agissant de l'imputabilité des désordres, il souligne que les balcons affectés de désordres sont ceux sur lesquels la société BSTR est intervenue ; que l'expert l'a constaté contradictoirement ; et que les désordres affectent bien les travaux de la société BSTR, ce que l'expert a également confirmé.
Il fait remarquer que la responsabilité contractuelle de droit commun de la société BSTR peut être recherchée au titre de son obligation de conseil ; qu'elle devait en effet alerter le maître de l'ouvrage sur les risques, les choix techniques, les conséquences de ces choix et les éventuelles anomalies détectées ; que la société BSTR a accepté le support avec ses pissettes et son absence d'étanchéité, sans réserve ; que le syndic n'était pas maître d'oeuvre ; que la société BSTR n'en rapporte d'ailleurs pas la preuve ; que la société BSTR ne démontre pas avoir alerté le syndicat des copropriétaires du risque de réapparition du désordre à la réparation duquel elle était mandatée ; que la société Partech ne l'a pas plus fait, sa proposition d'étanchéité des sols n'étant qu'une option ; et que l'acceptation du risque ne peut être exonératoire qu'à condition que le maître d'ouvrage a été dûment informé des conséquences y compris dans leur ampleur.
Le syndicat des copropriétaires rappelle ensuite que l'indemnisation au titre de la perte de chance a vocation à s'ajouter à celle relevant de l'obligation de résultat, au titre du principe de réparation intégrale ; que la société BSTR a proposé des solutions réparatoires incomplètes, n'ayant pas traité les causes des désordres ; que le syndicat des copropriétaires peut ainsi prétendre au paiement des travaux de reprise et à la réparation du préjudice né de la perte de chance d'avoir pu bénéficier d'une solution de reprise pérenne ; que la perte de chance est totale, puisque la société BSTR n'avait pas identifié en son temps la problématique des pissettes ; que s'il avait été annoncé le surcoût de 606 euros calculé dans le devis de l'entreprise [G], il l'aurait validé au regard du coût des travaux de reprise nécessaires ; qu'il en est de même du coût de l'étanchéité des balcons ; et que la société BSTR n'a formulé aucun conseil et ne peut se retrancher à ce titre derrière la société Partech.
Il indique que l'unique exception permettant à la société d'échapper à sa responsabilité de plein droit tient en l'établissement d'une cause étrangère comme cause exclusive du dommage ; que c'est la défaillance fautive de la société BSTR dans son rôle de conseil et de conception des travaux réparatoires qui est la cause de la réapparition des désordres ; que la société s'est contentée de reprendre l'enduit des balcons sans s'interroger sur les causes de leur décrochement précédent ; qu'en acceptant d'intervenir en réparation de décollements d'enduit de balcons, la société BSTR ne saurait se prévaloir de l'état préexistant du support qu'elle devait réparer ; que la thèse retenue par l'expert d'une acceptation des risques par le syndicat des copropriétaires ne saurait être admise faute d'alerte sur le risque de réapparition des désordres et d'acceptation de ces risques en toute connaissance de cause ; que la proposition d'étanchéité des sols et balcons n'a été formulée qu'à titre d'option par la société Partech, alors qu'il se comprend de l'expertise qu'elle aurait été impérative ; et que le reproche injustifié selon lequel le syndicat des copropriétaires n'aurait pas réalisé un diagnostic prétendument obligatoire ou n'aurait pas eu recours à un maître d'oeuvre ne constitue pas une cause exonératoire.
Le syndicat des copropriétaires demande enfin l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la société BSTR au titre du balcon n°5, la prise en compte des coûts de la coordination SPS dans son indemnisation et l'actualisation de son préjudice au regard du devis réalisé le 28 avril 2025.
Réponse de la cour :
L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement.
Il résulte de cet article que la réception de l'ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter cet ouvrage est établie (3e Civ., 16 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.577).
En cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession permettant, avec le paiement du prix, de faire présumer la réception, ne peut résulter du seul fait que le maître de l'ouvrage occupait déjà les lieux (3e Civ., 23 mai 2024, pourvoi n° 22-22.938).
L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Sur la qualification des travaux et leur réception tacite :
En l'espèce, les travaux réalisés en 2013 par la société BSTR et consistant en une réfection d'enduits dégradés de plusieurs balcons de la [Adresse 4] (avec grattage du reste d'enduit, application d'une couche d'accrochage à la résine et mise en oeuvre d'un enduit de finition) peuvent être qualifiés d'ouvrage (en ce sens 3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694), ce qui n'est pas discuté par les parties.
Les désordres, à savoir le décollement et/ou la fissuration d'enduits des balcons, avec chute de morceaux, sont décrits par l'expert judiciaire comme étant de nature à occasionner des blessures aux occupants et leur impropriété à la destination, ainsi établie, n'est pas plus remise en cause par les parties.
Il est également constant que les travaux réalisés par la société BSTR n'ont donné lieu à aucune réception.
Déjà construit et occupé, l'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés n'a fait l'objet d'aucune prise de possession en lien avec ces travaux.
En outre, aucun paiement des factures n'a été effectué à la suite des travaux, puisque ces factures n'ont été émises qu'en octobre 2017.
Il a été retenu que les travaux réalisés par la société BSTR avaient été achevés au plus tard à la fin de l'année 2013, la date du 1er janvier 2014 pouvant donc être fixée comme date certaine de fin de leur réalisation.
Le maître de l'ouvrage a contesté la qualité de ces travaux en 2017, selon le rapport d'expertise.
Entre le 1er janvier 2014 et le début de l'année 2017, il n'a donc été formulé aucune contestation du maître d'ouvrage relative à l'achèvement des travaux et à leur qualité.
Cette contestation n'est survenue qu'avec l'apparition de nouveaux désordres, en 2017.
Il n'est pas plus survenu de litige relatif au paiement des travaux sur cette période, aucune facture n'ayant été émise.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'à la date d'achèvement des travaux, le maître de l'ouvrage a accepté de manière non équivoque de recevoir l'ouvrage, ce qui permet de présumer une réception tacite de celui-ci à la date du 1er janvier 2014.
Il sera en conséquence fait droit à la demande, présentée à hauteur d'appel par la société BSTR, tendant à ce qu'il soit constaté que l'ouvrage en litige a été tacitement réceptionné par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].
Sur l'imputabilité des dommages à la société BSTR et la cause étrangère :
La présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil suppose que soit établi un lien d'imputabilité entre le dommage constaté et l'activité du locateur d'ouvrage, sauf la faculté pour celui-ci de s'en exonérer en établissant la preuve d'une cause étrangère, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-17.919).
S'agissant d'une responsabilité sans faute, la présomption de responsabilité ne peut être renversée par la preuve d'une absence de faute.
En l'espèce, selon les deux devis de 2013, les travaux confiés à la société BSTR ont consisté en une réfection des enduits dégradés sur plusieurs balcons et terrasses de la résidence, avec grattage du restant d'enduit non adhérent sur les zones dégradées, application d'une couche primaire d'accrochage à la résine et mise en oeuvre d'un enduit monocouche avec finition grattée qui était ensuite destiné à être repeint.
Dans son rapport, l'expert judiciaire constate que les désordres dénoncés, à savoir le décollement et/ou la fissuration des enduits, se localisent sur les balcons en saillie de la [Adresse 4], celle-ci étant constituée de deux immeubles composés chacun de douze logements.
Il ajoute que l'enduit se détache en partie basse des balcons, aux angles, en remontant vers la partie supérieure des parois formant garde-corps. Il note également qu'en sous-face de la dalle plancher, la peinture s'écaille et qu'en pignon Nord du bâtiment B, l'enduit se détache de son support sur une surface d'environ 1m2, ce dernier désordre trouvant très probablement son origine dans une arrivée d'eau en provenance d'un appartement.
L'expert retient que les désordres constatés ne portent pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, mais qu'ils rendent impropres à leur destination les logements situés en rez-de-chaussée des deux immeubles. Il précise que les chutes d'enduit présentent un risque certain pour les occupants des immeubles et que les désordres sont évolutifs.
S'agissant de l'origine et des causes des désordres, l'expert indique (page 21) :
'Les premiers désordres affectant l'enduit des balcons sont apparus courant 2013. De larges plaques d'enduit se sont détachées de leur support en béton armé. Le ferraillage de la structure est visible en divers endroit.
En sous face des balcons la peinture s'écaille en de multiples endroits.
Ces balcons sont construits en béton armé sur 4 côtés et forme une sorte de cuve pratiquement étanche ; aucune étanchéité n'a été mise en oeuvre. Afin d'évacuer les eaux pluviales des pissettes métalliques traversant le béton armé, ont été installées sur les joues latérales des balcons.
Les surfaces de certains balcons, initialement traité en béton brut, sont revêtues de carrelage, de moquette extérieure, etc...
La perte d'adhérence de l'enduit sur le support béton armée est due aux pénétrations d'eau en provenance du fond de balcon.
Les pissettes métalliques sont d'un diamètre insuffisant (diamètre d'environ 25mm alors qu'un diamètre de 60mm s'imposait).
Ces pissettes sont peu entretenues, certaines sont bouchées. L'eau s'accumule et par capillarité remonte dans les parois, traverse le plancher bas.
Avec le temps sous l'action des phénomènes de dilatation, l'étanchéité entre le tube métallique et le béton s'altère. L'eau des balcons s'introduit dans les murs derrière l'enduit.
Certains fonds de balcon ont reçu un revêtement de carrelage, de moquette. Ces revêtements contrarient l'évacuation rapide de l'eau. L'eau pénètre dans les parois et soulève l'enduit.
Enfin dès l'origine certains aciers ont été insuffisamment enrobés. Sous l'action de l'humidité les aciers se corrodent et font éclater béton et enduit.
Ces NON-CONFORMITES d'origine expliquent les désordres sur balcons constatés en 2013.
En 2013 des travaux de remise en état de ces enduits sont confiés par le syndic CITYA CHARLES GILLE aux entreprises PARTECH et BSTR.
L'entreprise BSTR avait pour mission de :
1) Gratter les surface d'enduit non adhérentes.
2) Application d'une couche primaire d'accrochage à la résine LANKA 751.
3) Mise en oeuvre localisée d'un enduit monocouche, finition gratté fin (dito existant) destiné à être repeint.
L'entreprise PARTECH avait pour mission de :
4) Sur les façades et pignons : nettoyage haute pression + application d'un antimousse (anticryptogamique type EXELIC RP).
5) Sur les façades et pignons : préparation + 1 couche d'impression type RAVALPRIM.
6) Finition I3 type RAVALFLEX MAT.
7) Plus option hormis [Adresse 6]
L'entreprise PARTECH avait proposé la réalisation d'étanchéités sur ces balcons. Cette option n'a pas été retenue par le SDC/ syndic CITYA CHARLES GILLE.
La surface à traiter dépasse les 500m2 ; en conséquence le maître d'ouvrage devait faire réaliser une étude préalable.
L'étude préalable réalisée par un organisme indépendant selon l'anne A du NF DTU 42.1 P1-1, à la charge du maître d'ouvrage, doit avoir été remise à l'entreprise lors de l'appel d'offre (pour les surfaces inférieures à 500m2, l'entrepreneur peut effectuer lui-même cette étude).'
L'expert retient également dans son rapport que la société BSTR est intervenue sur les balcons suivants :
- Bâtiment A (immeuble Ouest) - n°30 : balcons n°1, 2, 3, 4, 5, 6 ;
- Bâtiment B (immeuble Est) - n°32 : n°9, 10, 11, 12, 14 et 15.
Il relève des désordres sur six balcons, à savoir les balcons numérotés 1, 2, 3, 4, 5 et 9.
Il indique (en page 34, en réponse aux dires de la société Partech) que 'effectivement les désordres constatés sur les balcons ne sont pas identiques aux désordres apparus en 2013.
Effectivement, les travaux réalisés par les entreprises Partech et BSTR ne sont pas à l'origine des désordres constatés.
L'entreprise Partech est intervenue après l'entreprise BSTR.
Les décollements d'enduit se sont pour certains produits sur des surfaces non traitées par BSTR'.
Il se déduit de ces constatations de l'expert que certains décollements ont pu survenir sur des surfaces ayant été traitées par la société BSTR, tandis que d'autres sont apparus à d'autres endroits.
La lecture du devis du 18 septembre 2013 permet de constater que, concernant la reprise des enduits dégradés sur les parties extérieures des balcons, cinq balcons du bâtiment Ouest étaient concernés par les travaux, et un sur le bâtiment Est. Le second devis est relatif aux côtés intérieurs des balcons, non concernés.
Les quantités mentionnées dans le premier devis ne permettent pas de savoir si toutes les faces des balcons ayant fait l'objet de ces travaux ont été reprises, le devis utilisant uniquement le terme de 'face dégradée' au singulier, sans précision, et les superficies concernées variant selon les balcons.
Le rapport d'expertise n'identifie pas les balcons sur lesquels des décollements ont été constatés lors de l'expertise et qui correspondent à des surfaces traitées par la société BSTR.
A la lecture du procès-verbal établi par un commissaire de justice le 23 octobre 2023 il peut être constaté que :
- sur le bâtiment A (immeuble Ouest) - n°30 :
- le balcon n°1 présente des fissurations notamment dans l'angle gauche au niveau de l'enduit et une sous-face de balcon avec des plaques entières tombées au sol : les fissurations ne sont pas concernées par les désordres objet du litige et il ne résulte pas des devis de la société BSTR que la sous-face était concernée par son intervention en 2013 ;
- le balcon n°2 présente des plaques importantes absentes en sous-face, ainsi que sur les côtés du balcon : il ne ressort pas des devis que la sous-face de ce balcon était concernée par les travaux ; quant au décollement photographié, il correspond à la zone d'évacuation sur la gauche et le devis tout comme l'expertise ne permettent pas de retenir que cette face a été concernée par les travaux effectués en 2013 par la société BSTR ;
- le balcon n°3 présente un décrochement de plaques d'enduit important dans son angle gauche ainsi qu'en sous-face : il apparaît que le devis ne mentionne pas de traitement de la sous-face et ni le devis, ni l'expertise ne permettent de s'assurer que la nouvelle dégradation concerne la zone ayant été reprise par la société BSTR en 2013 ;
- le balcon n°4 présente un début de fissuration en sa partie basse : à nouveau, les devis et l'expertise ne permettent pas de s'assurer que cette partie a été concernée par les travaux réalisés en 2013 par la société BSTR ;
- le balcon n°5 (côté Est) comporte des plaques entières d'enduit qui se sont désolidarisées et sont tombées : ce balcon a été retenu par l'expert comme ayant fait l'objet de travaux par la société BSTR ; cependant, celui-ci retient également le balcon n°6, non touché par des désordres au moment de l'expertise, comme ayant été concerné par les travaux de l'année 2013, alors que le devis de la société BSTR ne mentionne qu'un balcon objet de travaux sur cette façade. Le premier juge a ainsi retenu à juste titre qu'il n'était pas possible d'imputer le dommage constaté sur le balcon n°5 à l'intervention de la société BSTR.
- sur le bâtiment B (immeuble Est) - n°32 : le balcon n°9 présente des plaques d'enduit qui sont totalement absentes dans son angle gauche et un début de fissuration dans son angle droit : le devis et le rapport d'expertise ne permettent pas de retenir que le décollement est intervenu sur la face objet des travaux de la société BSTR en 2013.
Il en résulte que ni l'expertise judiciaire, ni les autres pièces versées aux débats par les parties, ne permettent d'imputer les dommages constatés aux travaux de réfection qui ont été réalisés en fin d'année 2013 par la société BSTR.
La seule affirmation de l'expert selon laquelle les décollements d'enduit se sont, pour certains, produits sur des surfaces non traitées par la société BSTR est insuffisante - faute de précision sur les décollements concernés par les travaux - pour connaître les surfaces traitées par la société et touchées par les décollements.
Enfin, l'acceptation par la société BSTR, à la demande de l'expert judiciaire, en cours d'expertise, de procéder à une purge des surfaces d'enduit susceptibles de se détacher n'est pas constitutive d'une reconnaissance de sa responsabilité, cette demande de l'expert étant formulée pour des raisons de sécurité, afin de prévenir tout accident.
Il en résulte, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens surabondants relatifs à l'existence d'une cause étrangère, que la responsabilité de la société ne peut être engagée au titre des travaux effectués.
Sur le devoir de conseil :
Cependant, la société BSTR a été missionnée par le syndicat des copropriétaires aux fins de réfection d'enduits dégradés.
Il lui revenait donc de procéder à des vérifications préalables afin de faire part au maître de l'ouvrage de ses réserves sur l'efficacité des travaux envisagés.
Or, elle ne démontre avoir réalisé aucune vérification préalable et n'établit pas plus avoir fait part de ses réserves au syndicat des copropriétaires.
En se limitant à la réalisation des travaux sur les faces de balcons endommagées, sans rechercher l'origine des désordres préexistants, sans proposer de solution adaptée au fait que les désordres étaient dus à des défauts de conception initiaux et à des défauts d'entretien susceptibles d'engendrer de nouveaux désordres sur les travaux qu'elle devait effectuer et sans émettre de réserves sur l'efficacité des travaux retenus, la société BSTR Construction a manqué à son devoir de conseil.
Le fait que le syndicat des copropriétaires n'ait pas eu recours à un maître d'oeuvre est sans effet sur cette obligation.
De même, l'existence d'une option, proposée par la société Partech, tendant à la réalisation de travaux d'étanchéité des sols des balcons ne signifie pas que le maître de l'ouvrage avait accepté le risque lié à un refus de cette option, faute de preuve d'une connaissance des conséquences d'un tel refus.
Ce manquement par la société BSTR à son devoir de conseil a causé au syndicat des copropriétaires une perte de chance, à savoir en l'espèce la possibilité d'éviter ou de limiter le dommage.
Pour évaluer cette perte de chance, il paraît nécessaire de tenir compte du refus de l'option d'étanchéité proposée par l'entreprise Partech, tout en retenant qu'il n'est pas établi que ce refus s'est fait en ayant connaissance de ses conséquences, de prendre en considération également le coût de cette option, le fait que cette étanchéité ne constituait pas la seule cause des désordres, ainsi que le coût des travaux relatifs à la reprise des pissettes. La perte de chance de faire procéder aux travaux adéquats à la suite du conseil de la société BSTR peut ainsi être fixée à 75%.
Le syndicat des copropriétaires évalue sa perte de chance à l'aune des seuls travaux qu'elle aurait pu faire accomplir en supplément sur 16 pissettes et sur le coût de l'étanchéité de 8 balcons et se fonde pour cela sur le devis de la société [G] du 28 avril 2025.
Il y aura dès lors lieu de condamner la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 142 euros, correspondant à 75% de la somme sollicitée par l'intimé au titre de sa perte de chance de pouvoir effectuer ces travaux de nature à traiter la cause des désordres relevés.
Il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 255,50 euros TTC outre le coût de la maîtrise d'oeuvre soit 666,16 euros TTC, a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023, a ordonné la capitalisation des intérêts et condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier.
Les autres demandes en paiement et la demande complémentaire présentée à hauteur d'appel en paiement de la somme de 5 191,20 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme seront rejetées.
Il n'y aura pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer la somme de 20 106,39 euros, le présent arrêt constituant le titre dont découle cette restitution du fait de l'infirmation du jugement du 18 décembre 2023.
III. Sur les frais de procédure':
Au regard du sens de la présente décision ayant fait droit partiellement à certaines des demandes de chacune des parties, les dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel, seront partagés par moitié entre les parties.
En outre, pour des raisons d'équité, il sera dit n'y avoir lieu à condamnation de quiconque au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Tours, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SARL BSTR formulée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre du paiement du solde de ses factures en raison de la prescription ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
CONSTATE que l'ouvrage réalisé par la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction à la suite des devis acceptés les 23 septembre et 4 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a été tacitement réceptionné le 1er janvier 2014 ;
CONDAMNE la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 142 euros au titre de sa perte de chance de pouvoir traiter les pissettes et l'étanchéité des balcons de la résidence [Etablissement 1] ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l'intégralité de ses autres demandes de paiement portées à l'encontre de la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme complémentaire de 5 191,20 euros à actualiser outre les intérêts et leur capitalisation ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour';
DIT que les dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel, seront partagés par moitié entre les parties ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation de quiconque au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/09/2026
la SELARL HUGO AVOCATS
la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS
ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2026
N° : - 26
N° RG 24/01120 - N° Portalis DBVN-V-B7I-G7SB
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 18 Décembre 2023
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
S.A.R.L. BATIMENTS SERVICE TRAVAUX RENOVATION CONSTRUCTION (BSTR), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉE :
S.D.C. RESIDENCE DESCARTES, représenté par son Syndic la SARL CITYA CHARLES GILLE sis [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Avril 2024
ARRÊT AVANT DIRE DROIT (réouverture des débats) : 17 février 2026
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 16 Juin 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :
Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 15 SEPTEMBRE 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 10 juin 2013, le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 4], a accepté deux devis de la société Partech Services portant principalement sur le nettoyage de façades.
Il a également accepté les 23 septembre et 4 octobre 2023 deux devis de la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction (ci-après BSTR Construction ou BSTR), d'un montant respectif de 4 501,33 euros TTC et 4 167,16 euros TTC, afin de réaliser des travaux d'enduits sur des balcons et terrasses de la résidence dont les enduits étaient dégradés.
Aucune réception n'est intervenue au terme des travaux.
Le 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a déclaré auprès de son assureur un sinistre lié à la chute de crépis en sous face de balcon d'un des bâtiments concerné par les travaux.
Le 12 octobre 2017, la société BSTR a émis deux factures d'un montant de 4 627,55 euros TTC et 4 283,99 euros TTC.
Le 19 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a fait assigner la société BSTR Construction devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours aux fins d'expertise judiciaire en raison de fissures et de défauts d'accrochage d'enduits.
Une expertise a été ordonnée le 16 juin 2020 et l'expert a déposé son rapport le 10 février 2022.
Le 20 mai 2022, la société BSTR Construction a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de paiement des factures impayées.
En réponse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a notamment soulevé le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement et a sollicité son indemnisation au titre des désordres constatés à la suite des travaux.
Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :
- Déclaré irrecevable la demande de la société BSTR formulée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre du paiement du solde de ses factures, en raison de la prescription ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 255,50 euros TTC outre le coût de la maîtrise d'oeuvre soit 666,16 euros TTC, sommes à actualiser par application de l'indice BT 01 du coût de la construction entre la date du 2 décembre 2021 et la date du jugement ;
- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts ;
- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ;
- Condamné la société BSTR aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire taxés à hauteur de 3 381,67 euros ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société BSTR a interjeté appel de la décision le 10 avril 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025.
Par arrêt avant dire-droit du 17 février 2026, la cour a réouvert les débats, invité les parties à formuler leurs observations sur la requalification éventuelle du préjudice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en perte de chance de solliciter et faire procéder aux travaux adéquats pour la réparation des désordres constatés sur les façades des balcons de la [Adresse 4] et renvoyé l'affaire à la mise en état.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2026, la société BSTR Construction demande à la cour de':
- La déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
- La déclarer recevable en sa demande en paiement ;
- Dire et juger que l'ouvrage en litige a été tacitement réceptionné par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 8 911,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018 ;
- Subsidiairement sur cette dernière demande, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 4 455,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018 ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à la société BSTR Construction la somme de 20 106,39 euros à titre de restitution des sommes payées en vertu de l'exécution provisoire de la décision de première instance ;
- A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité de la société BSTR Construction était retenue, dire et juger que le préjudice de perte de chance subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est extrêmement faible, voire inexistant, et retenir un pourcentage de perte de chance en proportion ;
En toute hypothèse,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la société BSTR Construction la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance et la somme de 4 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, demande à la cour de':
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 18 décembre 2023 en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevable la demande de la société BSTR au titre du paiement du solde de ses factures en raison de la prescription ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 922,50 euros TTC correspondant aux coûts réparatoires sur cinq des balcons litigieux, outre les frais de maîtrise d''uvre y attachés ;
- Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2023 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts ;
- Condamné la société BSTR aux dépens qui comprendront les frais d'expertise
judiciaire taxés à hauteur de 3 381,67 euros ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier ;
- Condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- L'infirmer en tant que le tribunal judiciaire de Tours n'a condamné la société BSTR ni aux coûts réparatoires du balcon n° 5 et des frais de maîtrise d''uvre y attachés, ni aux coûts de coordonnation SPS pour l'intégralité des travaux à réaliser ;
En conséquence,
Sur l'appel principal de la société BSTR Construction,
- Rejeter l'ensembles des fins, conclusions et prétentions de l'appel principal soutenu par la société BSTR Construction, à défaut en ce qui intéresse exclusivement la perte de chance subie par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de pouvoir réaliser les travaux de traitement des pissettes et d'étanchéité des balcons ;
- Juger que cette perte de chance intéressant un préjudice cumulé de 2 856 euros (soit 1 212 euros pour le traitement des pissettes et 1 644 euros pour le traitement de l'étanchéité) est total, et condamner la société BSTR Construction au paiement de cette somme intégrale ;
Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],
- Recevoir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en son appel incident ;
Statuant à nouveau et ajoutant au jugement de première instance,
- Condamner reconventionnellement la société BSTR Construction à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 5 191,20 euros (=1 682,70 + 2 519,53 + 988,97), à actualiser par application de l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 28 avril 2025, et à défaut entre la date du 2 décembre 2021 et la date de l'arrêt, somme portant en tout état de cause intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2019 et anatocisme à chaque échéance annuelle ;
- Condamner la société BSTR Construction à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles exposés en cause d'appel, et ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2026.
MOTIFS
I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :
Moyens des parties :
La société BSTR conteste la fin de non-recevoir tirée de la prescription retenue par le premier juge aux motifs que, dans un courriel du 16 janvier 2019, le syndic a reconnu de manière non équivoque la créance de la société BSTR, ce qui a eu pour effet d'interrompre le délai quinquennal de prescription ; que la reconnaissance partielle d'une créance interrompt la prescription pour la totalité de la créance ; que ce courriel ne constitue pas uniquement des pourparlers au vu de la formule employée, contrairement à ce que l'intimé soutient ; que subsidiairement, le courriel reconnaît que la moitié de la créance est due.
Elle ajoute qu'aucune réception des travaux n'a été réalisée ; qu'en effet, cette réception ne devait se faire qu'une fois les travaux de la société Partech terminés ; que la date pertinente du point de départ de la prescription est donc celle de la fin des travaux des deux entreprises qui oeuvraient en vue d'une réception commune de l'ouvrage ; qu'elle n'a finalement pas été convoquée pour la réception des travaux, si bien que seul l'intimé est en mesure de connaître la date de fin des travaux, du fait du règlement des factures de la société Partech ; qu'elle somme donc le syndicat des copropriétaires de communiquer les pièces pertinentes pour fixer une telle date, la cour devant à défaut en tirer toutes conséquences ; que la charge de la preuve de la date de fin des travaux incombe au syndicat des copropriétaires ; et que l'expert judiciaire ne disposait pas des pièces pertinentes pour apprécier la date de fin des travaux de la société Partech.
Elle conteste l'analyse faite par l'intimé selon laquelle la date d'achèvement des travaux de la société BSTR n'aurait jamais fait débat.
Elle indique qu'elle a précisé plusieurs fois que les travaux s'étaient terminés en 2014 et non le 15 novembre 2013 comme le soutient l'intimé ; et que ses écritures n'ont pas mentionné de réception tacite quatre ans avant les factures d'octobre 2017.
Le syndicat des copropriétaires affirme en réponse que la demande en paiement présentée par la société BSTR est prescrite en ce que le point de départ de la prescription est celui de la date d'achèvement des travaux ; que les travaux ont débuté en octobre 2013 pour être achevés le 15 novembre 2013 ; que cela a été admis par les parties lors de l'expertise judiciaire ; que la prescription quinquennale était donc acquise dès novembre 2018 ; et qu'à la date de l'assignation, l'action était donc prescrite.
Il explique que, si la société BSTR ne se retranche désormais plus derrière la date tardive de ses factures pour prétendre échapper à la prescription, elle ne peut dans ses dernières conclusions contester désormais la date d'achèvement des travaux (date non contestée auparavant) tout en indiquant ne pas connaître cette date ; que les travaux ayant débuté le 7 octobre 2013 étaient prévus pour durer un mois ; que la société BSTR prétend pourtant revendiquer dans ses écritures une réception tacite des travaux quatre ans avant ses factures de fin 2017 ; que la date d'achèvement des travaux de la société Partech, sur le principe de l'unicité de la réception, est inopérante en ce que la question débattue ne concerne pas le point de départ des délais d'action en responsabilité mais le point de départ de l'action en paiement ; et qu'en tout état de cause la société Partech avait elle-même achevé et facturé ses travaux en 2013 comme l'a constaté l'expert judiciaire, les factures ayant été communiquées, à l'époque, à l'expert, par la société Partech.
Il estime enfin qu'il n'a nullement reconnu sa dette dans le courriel du 16 janvier 2019 ; que les termes des courrier et courriel du syndic, dont il ressort que l'assemblée générale a décidé d'entrer en discussion aux fins de trouver une solution amiable, sont clairs ; que la proposition relève ainsi des pourparlers transactionnels ; que la société BSTR n'a pas accepté la proposition de règlement amiable ; qu'une telle entrée en pourparlers n'est pas interruptive de prescription ; que la proposition de règlement à hauteur de la moitié de la somme due n'était pas liée à une contrainte matérielle de trésorerie ; et qu'en tout état de cause à la date du courriel précité la prescription était déjà acquise.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, il est admis par l'une et l'autre des parties que le point de départ du délai de prescription relatif au paiement des travaux est constitué par la date de fin des travaux, les parties étant en revanche en désaccord quant à cette date.
La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier est datée du 7 octobre 2013, selon l'expert judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires affirme que les travaux de la société BSTR ont été achevés le 15 novembre 2013 et la société BSTR indique que les travaux ont pris fin en 2014.
Si l'expertise judiciaire de M. [P] [B] retient comme date de réception des travaux le 15 novembre 2013, ce qui correspond également à la date déclarée par le syndicat des copropriétaires à son assureur en juillet 2017, il apparaît qu'aucune réception n'a été effectuée, si bien que cette date doit être vérifiée.
La société BSTR reconnaît avoir réalisé l'essentiel de son chantier à cette période de fin 2013 et avoir pu intervenir ponctuellement, pour procéder à quelques reprises et finitions, pendant les travaux de la société Partech qui lui sont postérieurs. Le syndicat des copropriétaires affirme quant à lui que les travaux sont intervenus en octobre 2013 et ont été achevés en novembre 2013, tout en indiquant (page 42 de ses dernières conclusions) que la société BSTR est intervenue quelques semaines après les travaux de la société Partech.
L'expert judiciaire indique que la société Partech a été réglée de la totalité des travaux exécutés en 2013 (page 27), sans que la société Partech conteste ce point dans le cadre de l'expertise.
Le syndicat des copropriétaires produit à cet égard le bordereau de communication de pièces de la société Partech, du 1er juin 2021, remis dans le cadre de l'expertise judiciaire, sur lequel sont mentionnés comme transmis à l'expert et aux parties des devis des 21 décembre 2012 et 5 juin 2013, ainsi que les factures établies par la société Partech les 30 septembre 2013 et 29 octobre 2013.
Il s'en déduit que les travaux réalisés par la société BSTR ont nécessairement pris fin au plus tard en fin d'année 2013.
Il en résulte également que le moyen de la société BSTR, tiré de l'interruption de la prescription par le courriel du 16 janvier 2019 dans lequel elle estime que le syndicat des copropriétaires aurait reconnu sa dette, est inopérant, le courriel, dont la signification est par ailleurs contestée par son auteur, intervenant plus de cinq ans après l'achèvement des travaux.
Dès lors, la prescription de la demande en paiement des factures étant acquise avant tout acte susceptible de l'interrompre, il y aura lieu de confirmer la décision du premier juge ayant déclaré la demande en paiement des factures irrecevable.
II. Sur la demande de dommages et intérêts :
Moyens des parties :
La société BSTR considère que les critères d'une réception tacite sont réunis et demande à la cour de juger cette réception acquise.
Elle estime, que l'on se place dans le cadre de la responsabilité contractuelle ou dans celui de la garantie décennale, qu'il n'est pas démontré que le dommage est imputable à son intervention ; que le tribunal a jugé à tort qu'elle avait failli à son obligation de résultat ; qu'il n'est ainsi pas établi que les zones ayant fait l'objet de reprises de sa part sont celles ayant présenté de nouveaux désordres à compter de 2017 ; et que l'expertise judiciaire ne procède pas à un comparatif entre les zones endommagées et les zones reprises par la société BSTR lors de ses travaux.
Elle ajoute que, s'il devait être considéré que les désordres sont survenus sur son périmètre d'intervention, l'existence d'une cause étrangère devra être retenue, puisque l'expertise judiciaire démontre que les causes des désordres relèvent soit du fait d'un tiers (défaut de conception, insuffisance d'entretien), soit du fait de la victime (absence de recherche de phénomènes à l'origine des désordres, absence de diagnostic préalable pourtant obligatoire, refus de mise en oeuvre d'une étanchéité pourtant préconisée) ; qu'elle n'a été consultée que pour proposer un devis de reprise ponctuelle d'enduits, ce qu'elle a fait ; qu'en intervenant en urgence à la demande de l'expert pour sécuriser les lieux en raison de plaques d'enduit qui menaçaient de tomber elle n'a nullement reconnu sa responsabilité ; et que les rappels de l'expert sur les investigations qu'il a fallu mener pour identifier l'origine des désordres invalident les arguments de la partie adverse sur l'acceptation du support ou sur la responsabilité de la société BSTR d'alerter le maître de l'ouvrage sur l'existence des risques afin que celui-ci puisse le cas échéant les accepter en toute connaissance de cause.
Elle fait valoir au titre de l'éventuelle perte de chance qu'elle n'avait pas la maîtrise d'oeuvre de l'opération et est intervenue ponctuellement pour une prestation de reprise d'enduit ; qu'à la date du sinistre initial en 2012 la seule cause identifiée des désordres était l'absence d'étanchéité des sols des balcons, l'application d'un joint en résine pour éviter les infiltrations d'eau étant vivement préconisé ; que cette préconisation a été formulée deux fois par la société Partech, notamment dans son devis ; que le syndicat des copropriétaires n'a pas jugé utile de la retenir ; que la seconde cause, liée aux pissettes ne remplissant pas leur office, n'a été identifiée que lors de l'expertise judiciaire ; que la probabilité selon laquelle le maître de l'ouvrage aurait d'avantage écouté la société BSTR plutôt que la société Partech est quasi-nulle ; et que c'est en pleine connaissance de cause que le syndicat des copropriétaires assisté de son syndic professionnel a écarté la proposition de la société Partech de réaliser l'étanchéité des balcons.
En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que les premiers juges ont à juste titre rappelé l'obligation de résultat à laquelle la société BSTR était tenue en l'absence de réception ; que le résultat recherché par les travaux confiés à la société BSTR n'a pas été atteint ; et que la société BSTR a reconnu sa responsabilité en acceptant d'intervenir pour la purge des chutes d'enduit.
Il ajoute que les critères de la réception tacite ne sont pas réunis ; et qu'en tout état de cause, en cas de réception tacite, les désordres sont d'ampleur décennale et justifient également, à défaut, l'engagement de la responsabilité de la société BSTR sur ce nouveau fondement, ainsi que sur celui de la responsabilité contractuelle pour faute.
S'agissant de l'imputabilité des désordres, il souligne que les balcons affectés de désordres sont ceux sur lesquels la société BSTR est intervenue ; que l'expert l'a constaté contradictoirement ; et que les désordres affectent bien les travaux de la société BSTR, ce que l'expert a également confirmé.
Il fait remarquer que la responsabilité contractuelle de droit commun de la société BSTR peut être recherchée au titre de son obligation de conseil ; qu'elle devait en effet alerter le maître de l'ouvrage sur les risques, les choix techniques, les conséquences de ces choix et les éventuelles anomalies détectées ; que la société BSTR a accepté le support avec ses pissettes et son absence d'étanchéité, sans réserve ; que le syndic n'était pas maître d'oeuvre ; que la société BSTR n'en rapporte d'ailleurs pas la preuve ; que la société BSTR ne démontre pas avoir alerté le syndicat des copropriétaires du risque de réapparition du désordre à la réparation duquel elle était mandatée ; que la société Partech ne l'a pas plus fait, sa proposition d'étanchéité des sols n'étant qu'une option ; et que l'acceptation du risque ne peut être exonératoire qu'à condition que le maître d'ouvrage a été dûment informé des conséquences y compris dans leur ampleur.
Le syndicat des copropriétaires rappelle ensuite que l'indemnisation au titre de la perte de chance a vocation à s'ajouter à celle relevant de l'obligation de résultat, au titre du principe de réparation intégrale ; que la société BSTR a proposé des solutions réparatoires incomplètes, n'ayant pas traité les causes des désordres ; que le syndicat des copropriétaires peut ainsi prétendre au paiement des travaux de reprise et à la réparation du préjudice né de la perte de chance d'avoir pu bénéficier d'une solution de reprise pérenne ; que la perte de chance est totale, puisque la société BSTR n'avait pas identifié en son temps la problématique des pissettes ; que s'il avait été annoncé le surcoût de 606 euros calculé dans le devis de l'entreprise [G], il l'aurait validé au regard du coût des travaux de reprise nécessaires ; qu'il en est de même du coût de l'étanchéité des balcons ; et que la société BSTR n'a formulé aucun conseil et ne peut se retrancher à ce titre derrière la société Partech.
Il indique que l'unique exception permettant à la société d'échapper à sa responsabilité de plein droit tient en l'établissement d'une cause étrangère comme cause exclusive du dommage ; que c'est la défaillance fautive de la société BSTR dans son rôle de conseil et de conception des travaux réparatoires qui est la cause de la réapparition des désordres ; que la société s'est contentée de reprendre l'enduit des balcons sans s'interroger sur les causes de leur décrochement précédent ; qu'en acceptant d'intervenir en réparation de décollements d'enduit de balcons, la société BSTR ne saurait se prévaloir de l'état préexistant du support qu'elle devait réparer ; que la thèse retenue par l'expert d'une acceptation des risques par le syndicat des copropriétaires ne saurait être admise faute d'alerte sur le risque de réapparition des désordres et d'acceptation de ces risques en toute connaissance de cause ; que la proposition d'étanchéité des sols et balcons n'a été formulée qu'à titre d'option par la société Partech, alors qu'il se comprend de l'expertise qu'elle aurait été impérative ; et que le reproche injustifié selon lequel le syndicat des copropriétaires n'aurait pas réalisé un diagnostic prétendument obligatoire ou n'aurait pas eu recours à un maître d'oeuvre ne constitue pas une cause exonératoire.
Le syndicat des copropriétaires demande enfin l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la société BSTR au titre du balcon n°5, la prise en compte des coûts de la coordination SPS dans son indemnisation et l'actualisation de son préjudice au regard du devis réalisé le 28 avril 2025.
Réponse de la cour :
L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement.
Il résulte de cet article que la réception de l'ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter cet ouvrage est établie (3e Civ., 16 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.577).
En cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession permettant, avec le paiement du prix, de faire présumer la réception, ne peut résulter du seul fait que le maître de l'ouvrage occupait déjà les lieux (3e Civ., 23 mai 2024, pourvoi n° 22-22.938).
L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Sur la qualification des travaux et leur réception tacite :
En l'espèce, les travaux réalisés en 2013 par la société BSTR et consistant en une réfection d'enduits dégradés de plusieurs balcons de la [Adresse 4] (avec grattage du reste d'enduit, application d'une couche d'accrochage à la résine et mise en oeuvre d'un enduit de finition) peuvent être qualifiés d'ouvrage (en ce sens 3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694), ce qui n'est pas discuté par les parties.
Les désordres, à savoir le décollement et/ou la fissuration d'enduits des balcons, avec chute de morceaux, sont décrits par l'expert judiciaire comme étant de nature à occasionner des blessures aux occupants et leur impropriété à la destination, ainsi établie, n'est pas plus remise en cause par les parties.
Il est également constant que les travaux réalisés par la société BSTR n'ont donné lieu à aucune réception.
Déjà construit et occupé, l'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés n'a fait l'objet d'aucune prise de possession en lien avec ces travaux.
En outre, aucun paiement des factures n'a été effectué à la suite des travaux, puisque ces factures n'ont été émises qu'en octobre 2017.
Il a été retenu que les travaux réalisés par la société BSTR avaient été achevés au plus tard à la fin de l'année 2013, la date du 1er janvier 2014 pouvant donc être fixée comme date certaine de fin de leur réalisation.
Le maître de l'ouvrage a contesté la qualité de ces travaux en 2017, selon le rapport d'expertise.
Entre le 1er janvier 2014 et le début de l'année 2017, il n'a donc été formulé aucune contestation du maître d'ouvrage relative à l'achèvement des travaux et à leur qualité.
Cette contestation n'est survenue qu'avec l'apparition de nouveaux désordres, en 2017.
Il n'est pas plus survenu de litige relatif au paiement des travaux sur cette période, aucune facture n'ayant été émise.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'à la date d'achèvement des travaux, le maître de l'ouvrage a accepté de manière non équivoque de recevoir l'ouvrage, ce qui permet de présumer une réception tacite de celui-ci à la date du 1er janvier 2014.
Il sera en conséquence fait droit à la demande, présentée à hauteur d'appel par la société BSTR, tendant à ce qu'il soit constaté que l'ouvrage en litige a été tacitement réceptionné par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].
Sur l'imputabilité des dommages à la société BSTR et la cause étrangère :
La présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil suppose que soit établi un lien d'imputabilité entre le dommage constaté et l'activité du locateur d'ouvrage, sauf la faculté pour celui-ci de s'en exonérer en établissant la preuve d'une cause étrangère, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-17.919).
S'agissant d'une responsabilité sans faute, la présomption de responsabilité ne peut être renversée par la preuve d'une absence de faute.
En l'espèce, selon les deux devis de 2013, les travaux confiés à la société BSTR ont consisté en une réfection des enduits dégradés sur plusieurs balcons et terrasses de la résidence, avec grattage du restant d'enduit non adhérent sur les zones dégradées, application d'une couche primaire d'accrochage à la résine et mise en oeuvre d'un enduit monocouche avec finition grattée qui était ensuite destiné à être repeint.
Dans son rapport, l'expert judiciaire constate que les désordres dénoncés, à savoir le décollement et/ou la fissuration des enduits, se localisent sur les balcons en saillie de la [Adresse 4], celle-ci étant constituée de deux immeubles composés chacun de douze logements.
Il ajoute que l'enduit se détache en partie basse des balcons, aux angles, en remontant vers la partie supérieure des parois formant garde-corps. Il note également qu'en sous-face de la dalle plancher, la peinture s'écaille et qu'en pignon Nord du bâtiment B, l'enduit se détache de son support sur une surface d'environ 1m2, ce dernier désordre trouvant très probablement son origine dans une arrivée d'eau en provenance d'un appartement.
L'expert retient que les désordres constatés ne portent pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, mais qu'ils rendent impropres à leur destination les logements situés en rez-de-chaussée des deux immeubles. Il précise que les chutes d'enduit présentent un risque certain pour les occupants des immeubles et que les désordres sont évolutifs.
S'agissant de l'origine et des causes des désordres, l'expert indique (page 21) :
'Les premiers désordres affectant l'enduit des balcons sont apparus courant 2013. De larges plaques d'enduit se sont détachées de leur support en béton armé. Le ferraillage de la structure est visible en divers endroit.
En sous face des balcons la peinture s'écaille en de multiples endroits.
Ces balcons sont construits en béton armé sur 4 côtés et forme une sorte de cuve pratiquement étanche ; aucune étanchéité n'a été mise en oeuvre. Afin d'évacuer les eaux pluviales des pissettes métalliques traversant le béton armé, ont été installées sur les joues latérales des balcons.
Les surfaces de certains balcons, initialement traité en béton brut, sont revêtues de carrelage, de moquette extérieure, etc...
La perte d'adhérence de l'enduit sur le support béton armée est due aux pénétrations d'eau en provenance du fond de balcon.
Les pissettes métalliques sont d'un diamètre insuffisant (diamètre d'environ 25mm alors qu'un diamètre de 60mm s'imposait).
Ces pissettes sont peu entretenues, certaines sont bouchées. L'eau s'accumule et par capillarité remonte dans les parois, traverse le plancher bas.
Avec le temps sous l'action des phénomènes de dilatation, l'étanchéité entre le tube métallique et le béton s'altère. L'eau des balcons s'introduit dans les murs derrière l'enduit.
Certains fonds de balcon ont reçu un revêtement de carrelage, de moquette. Ces revêtements contrarient l'évacuation rapide de l'eau. L'eau pénètre dans les parois et soulève l'enduit.
Enfin dès l'origine certains aciers ont été insuffisamment enrobés. Sous l'action de l'humidité les aciers se corrodent et font éclater béton et enduit.
Ces NON-CONFORMITES d'origine expliquent les désordres sur balcons constatés en 2013.
En 2013 des travaux de remise en état de ces enduits sont confiés par le syndic CITYA CHARLES GILLE aux entreprises PARTECH et BSTR.
L'entreprise BSTR avait pour mission de :
1) Gratter les surface d'enduit non adhérentes.
2) Application d'une couche primaire d'accrochage à la résine LANKA 751.
3) Mise en oeuvre localisée d'un enduit monocouche, finition gratté fin (dito existant) destiné à être repeint.
L'entreprise PARTECH avait pour mission de :
4) Sur les façades et pignons : nettoyage haute pression + application d'un antimousse (anticryptogamique type EXELIC RP).
5) Sur les façades et pignons : préparation + 1 couche d'impression type RAVALPRIM.
6) Finition I3 type RAVALFLEX MAT.
7) Plus option hormis [Adresse 6]
L'entreprise PARTECH avait proposé la réalisation d'étanchéités sur ces balcons. Cette option n'a pas été retenue par le SDC/ syndic CITYA CHARLES GILLE.
La surface à traiter dépasse les 500m2 ; en conséquence le maître d'ouvrage devait faire réaliser une étude préalable.
L'étude préalable réalisée par un organisme indépendant selon l'anne A du NF DTU 42.1 P1-1, à la charge du maître d'ouvrage, doit avoir été remise à l'entreprise lors de l'appel d'offre (pour les surfaces inférieures à 500m2, l'entrepreneur peut effectuer lui-même cette étude).'
L'expert retient également dans son rapport que la société BSTR est intervenue sur les balcons suivants :
- Bâtiment A (immeuble Ouest) - n°30 : balcons n°1, 2, 3, 4, 5, 6 ;
- Bâtiment B (immeuble Est) - n°32 : n°9, 10, 11, 12, 14 et 15.
Il relève des désordres sur six balcons, à savoir les balcons numérotés 1, 2, 3, 4, 5 et 9.
Il indique (en page 34, en réponse aux dires de la société Partech) que 'effectivement les désordres constatés sur les balcons ne sont pas identiques aux désordres apparus en 2013.
Effectivement, les travaux réalisés par les entreprises Partech et BSTR ne sont pas à l'origine des désordres constatés.
L'entreprise Partech est intervenue après l'entreprise BSTR.
Les décollements d'enduit se sont pour certains produits sur des surfaces non traitées par BSTR'.
Il se déduit de ces constatations de l'expert que certains décollements ont pu survenir sur des surfaces ayant été traitées par la société BSTR, tandis que d'autres sont apparus à d'autres endroits.
La lecture du devis du 18 septembre 2013 permet de constater que, concernant la reprise des enduits dégradés sur les parties extérieures des balcons, cinq balcons du bâtiment Ouest étaient concernés par les travaux, et un sur le bâtiment Est. Le second devis est relatif aux côtés intérieurs des balcons, non concernés.
Les quantités mentionnées dans le premier devis ne permettent pas de savoir si toutes les faces des balcons ayant fait l'objet de ces travaux ont été reprises, le devis utilisant uniquement le terme de 'face dégradée' au singulier, sans précision, et les superficies concernées variant selon les balcons.
Le rapport d'expertise n'identifie pas les balcons sur lesquels des décollements ont été constatés lors de l'expertise et qui correspondent à des surfaces traitées par la société BSTR.
A la lecture du procès-verbal établi par un commissaire de justice le 23 octobre 2023 il peut être constaté que :
- sur le bâtiment A (immeuble Ouest) - n°30 :
- le balcon n°1 présente des fissurations notamment dans l'angle gauche au niveau de l'enduit et une sous-face de balcon avec des plaques entières tombées au sol : les fissurations ne sont pas concernées par les désordres objet du litige et il ne résulte pas des devis de la société BSTR que la sous-face était concernée par son intervention en 2013 ;
- le balcon n°2 présente des plaques importantes absentes en sous-face, ainsi que sur les côtés du balcon : il ne ressort pas des devis que la sous-face de ce balcon était concernée par les travaux ; quant au décollement photographié, il correspond à la zone d'évacuation sur la gauche et le devis tout comme l'expertise ne permettent pas de retenir que cette face a été concernée par les travaux effectués en 2013 par la société BSTR ;
- le balcon n°3 présente un décrochement de plaques d'enduit important dans son angle gauche ainsi qu'en sous-face : il apparaît que le devis ne mentionne pas de traitement de la sous-face et ni le devis, ni l'expertise ne permettent de s'assurer que la nouvelle dégradation concerne la zone ayant été reprise par la société BSTR en 2013 ;
- le balcon n°4 présente un début de fissuration en sa partie basse : à nouveau, les devis et l'expertise ne permettent pas de s'assurer que cette partie a été concernée par les travaux réalisés en 2013 par la société BSTR ;
- le balcon n°5 (côté Est) comporte des plaques entières d'enduit qui se sont désolidarisées et sont tombées : ce balcon a été retenu par l'expert comme ayant fait l'objet de travaux par la société BSTR ; cependant, celui-ci retient également le balcon n°6, non touché par des désordres au moment de l'expertise, comme ayant été concerné par les travaux de l'année 2013, alors que le devis de la société BSTR ne mentionne qu'un balcon objet de travaux sur cette façade. Le premier juge a ainsi retenu à juste titre qu'il n'était pas possible d'imputer le dommage constaté sur le balcon n°5 à l'intervention de la société BSTR.
- sur le bâtiment B (immeuble Est) - n°32 : le balcon n°9 présente des plaques d'enduit qui sont totalement absentes dans son angle gauche et un début de fissuration dans son angle droit : le devis et le rapport d'expertise ne permettent pas de retenir que le décollement est intervenu sur la face objet des travaux de la société BSTR en 2013.
Il en résulte que ni l'expertise judiciaire, ni les autres pièces versées aux débats par les parties, ne permettent d'imputer les dommages constatés aux travaux de réfection qui ont été réalisés en fin d'année 2013 par la société BSTR.
La seule affirmation de l'expert selon laquelle les décollements d'enduit se sont, pour certains, produits sur des surfaces non traitées par la société BSTR est insuffisante - faute de précision sur les décollements concernés par les travaux - pour connaître les surfaces traitées par la société et touchées par les décollements.
Enfin, l'acceptation par la société BSTR, à la demande de l'expert judiciaire, en cours d'expertise, de procéder à une purge des surfaces d'enduit susceptibles de se détacher n'est pas constitutive d'une reconnaissance de sa responsabilité, cette demande de l'expert étant formulée pour des raisons de sécurité, afin de prévenir tout accident.
Il en résulte, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens surabondants relatifs à l'existence d'une cause étrangère, que la responsabilité de la société ne peut être engagée au titre des travaux effectués.
Sur le devoir de conseil :
Cependant, la société BSTR a été missionnée par le syndicat des copropriétaires aux fins de réfection d'enduits dégradés.
Il lui revenait donc de procéder à des vérifications préalables afin de faire part au maître de l'ouvrage de ses réserves sur l'efficacité des travaux envisagés.
Or, elle ne démontre avoir réalisé aucune vérification préalable et n'établit pas plus avoir fait part de ses réserves au syndicat des copropriétaires.
En se limitant à la réalisation des travaux sur les faces de balcons endommagées, sans rechercher l'origine des désordres préexistants, sans proposer de solution adaptée au fait que les désordres étaient dus à des défauts de conception initiaux et à des défauts d'entretien susceptibles d'engendrer de nouveaux désordres sur les travaux qu'elle devait effectuer et sans émettre de réserves sur l'efficacité des travaux retenus, la société BSTR Construction a manqué à son devoir de conseil.
Le fait que le syndicat des copropriétaires n'ait pas eu recours à un maître d'oeuvre est sans effet sur cette obligation.
De même, l'existence d'une option, proposée par la société Partech, tendant à la réalisation de travaux d'étanchéité des sols des balcons ne signifie pas que le maître de l'ouvrage avait accepté le risque lié à un refus de cette option, faute de preuve d'une connaissance des conséquences d'un tel refus.
Ce manquement par la société BSTR à son devoir de conseil a causé au syndicat des copropriétaires une perte de chance, à savoir en l'espèce la possibilité d'éviter ou de limiter le dommage.
Pour évaluer cette perte de chance, il paraît nécessaire de tenir compte du refus de l'option d'étanchéité proposée par l'entreprise Partech, tout en retenant qu'il n'est pas établi que ce refus s'est fait en ayant connaissance de ses conséquences, de prendre en considération également le coût de cette option, le fait que cette étanchéité ne constituait pas la seule cause des désordres, ainsi que le coût des travaux relatifs à la reprise des pissettes. La perte de chance de faire procéder aux travaux adéquats à la suite du conseil de la société BSTR peut ainsi être fixée à 75%.
Le syndicat des copropriétaires évalue sa perte de chance à l'aune des seuls travaux qu'elle aurait pu faire accomplir en supplément sur 16 pissettes et sur le coût de l'étanchéité de 8 balcons et se fonde pour cela sur le devis de la société [G] du 28 avril 2025.
Il y aura dès lors lieu de condamner la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 142 euros, correspondant à 75% de la somme sollicitée par l'intimé au titre de sa perte de chance de pouvoir effectuer ces travaux de nature à traiter la cause des désordres relevés.
Il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 255,50 euros TTC outre le coût de la maîtrise d'oeuvre soit 666,16 euros TTC, a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023, a ordonné la capitalisation des intérêts et condamné la société BSTR à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 352 euros en remboursement des frais de constat d'huissier.
Les autres demandes en paiement et la demande complémentaire présentée à hauteur d'appel en paiement de la somme de 5 191,20 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme seront rejetées.
Il n'y aura pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer la somme de 20 106,39 euros, le présent arrêt constituant le titre dont découle cette restitution du fait de l'infirmation du jugement du 18 décembre 2023.
III. Sur les frais de procédure':
Au regard du sens de la présente décision ayant fait droit partiellement à certaines des demandes de chacune des parties, les dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel, seront partagés par moitié entre les parties.
En outre, pour des raisons d'équité, il sera dit n'y avoir lieu à condamnation de quiconque au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Tours, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la SARL BSTR formulée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au titre du paiement du solde de ses factures en raison de la prescription ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
CONSTATE que l'ouvrage réalisé par la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction à la suite des devis acceptés les 23 septembre et 4 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a été tacitement réceptionné le 1er janvier 2014 ;
CONDAMNE la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2 142 euros au titre de sa perte de chance de pouvoir traiter les pissettes et l'étanchéité des balcons de la résidence [Etablissement 1] ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l'intégralité de ses autres demandes de paiement portées à l'encontre de la société Bâtiment Service Travaux Rénovation Construction ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme complémentaire de 5 191,20 euros à actualiser outre les intérêts et leur capitalisation ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour';
DIT que les dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel, seront partagés par moitié entre les parties ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation de quiconque au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT