CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 17 septembre 2026, n° 22/12846
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2026
N° 2026/ 342
N° RG 22/12846
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCMP
S.A.S. ODALYS GROUPE
C/
S.E.L.A.R.L. [V] & ASSOCIÉS
S.A.S. HRI
Syndic. de copro. LES FLORIDIANES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéric BOUHABEN
Me Josianne CHAILLOL
Me Sabrina AGOSTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ d'[Localité 1] en date du 13 septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06410.
APPELANTE
S.A.S. ODALYS GROUPE,
dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric BOUHABEN membre de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
S.A.S. HRI
Société par action simplifiée au capital de 15.000 euros immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 499 457 984, dont le siège social se trouve [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualités audit siège de la SELARL [V], représentée par Me [J] [V], Mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Josianne CHAILLOL membre de la SCP CF SUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
Syndic. de copro. [Adresse 4]
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 5]
Représentée par son syndic en exercice la Société SGIT GESTION, SAS au capital de 304 898 03 Euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro B331 813 451, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son Président en exercice, demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La résidence [Adresse 4] est une résidence de tourisme de 64 appartements.
La société HRI est propriétaire des lots 6, 7, 96 et 97.
Elle a conclu un contrat de location-gérance avec la société ODALYS GROUPE à effet au 05 octobre 2011.
Par acte d'huissier du 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la société HRI aux fins essentiellement de la voir condamner à un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.
Par acte d'huissier du 24 décembre 2018, la société HRI a fait assigner la société ODALYS GROUPE pour qu'elle la garantisse de toutes condamnations prononcées à son encontre.
Par acte d'huissier du premier février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait citer Maître [V], mandataire judiciaire de la société HRI, à la suite du placement de celle-ci sous sauvegarde par un jugement du tribunal de commerce de Grenoble du 28 juillet 2020.
Les procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence
a :
- constaté l'intervention de la SELARL [V] prise en la personne de Me [V] en
qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde ;
- rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement à hauteur de 643,22 euros ;
- fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 48.593,05 euros correspondant aux charges arrêtées au premier avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2015 sur la somme de 11.141,05 euros, à compter du 6 novembre 2017 sur la somme de 10.617,86 euros et du présent jugement pour le surplus ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI du paiement de la somme
susvisée à hauteur de 25.716, 38 euros ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;
- fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à garantir la société HRI, à hauteur de la moitié du paiement de l'indemnité au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à payer à la société HRI, représentée par son mandataire; une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a écarté les charges de copropriété qu'il a estimées infondées et rejeté la demande au titre de la prescription, rappelant qu'elle était alors décennale. Il a condamné la société ODALYS GROUPE, locataire-gérant, à prendre en charge le montant des charges dites 'récupérables', qui sont des charges afférentes à l'exploitation des lots, sauf pour la période antérieure au premier octobre 2014, pour la période du 4ème trimestre de l'année 2020 et du premier trimestre de l'année 2021, en l'absence de ventilation des charges. Il a rejeté la demande de la société HRI tendant à être garantie par la société ODALYS GROUPE pour le paiement du coût de la mise en demeure et des frais de procédure.
Par déclaration du 27 septembre 2022, la société ODALYS GROUPE a relevé appel des chefs de cette décision qui la condamnent.
La société HRI et la SELARL [V], pris en la personne de Maître [V], ont constitué avocat. La société HRI a formé un appel incident.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, la société ODALYS GROUPE demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI du paiement de la somme susvisée à hauteur de 25.716,38 euros ;
* condamné la société ODALYS GROUPE à garantir la SAS HRI, à hauteur de la moitié, du paiement de l'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;
* condamné la société ODALYS GROUPE à payer à la SAS HRI, représentée par son mandataire, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ».
Statuant à nouveau,
- de débouter la SAS HRI et la SELARL [V], prise en la personne de Me [J] [V] de toutes demandes dirigées à l'encontre de la SAS ODALYS GROUPE,
- de condamner solidairement la SAS HRI et la SELARL [V], prise en la personne de Me [J] [V], à payer à la SAS ODALYS GROUPE une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose que les charges de copropriété afférentes aux lots détenus par la SAS HRI et pour lesquelles le syndicat de copropriété sollicitait un arriéré de charges, ne sont pas visées dans le contrat de location-gérance. Elle soutient que les charges dont elle est redevable ressortent du contrat de location-gérance qui ne doit pas être interprété.
En tout état de cause, si le contrat devait être interprété, elle estime qu'il doit l'être en sa faveur.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement à hauteur de 643,22 euros,
* fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la somme de 48.593,05 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er avril 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2015 sur la somme de 11.141,05 euros, à compter du 6 novembre 2017, sur la somme de 10.617,86 euros, et du jugement sur le surplus,
Y ajoutant :
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 18.424, 38 euros pour les charges appelées du 1er juin 2022 au 30 juin 2025,
- de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » s'en rapporte à l'appréciation de la cour quant aux demandes formulées par la SAS ODALYS Groupe,
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,
En conséquence :
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- d'ordonner que cette somme soit fixée dans les frais privilégiés de la procédure collective,
- de fixer au passif de la société HRI les entiers dépens,
- d'ordonner que ces frais dans les frais privilégiés de la procédure collective
Il fait état de sa créance qu'il actualise :
Il sollicite des dommages et intérêts, estimant de mauvaise foi la société HRI dont l'arriéré de charges a commencé en 2012 et qui n'a été placé en redressement judiciaire qu'en 2020. Il ajoute que cette société a bénéficié d'un plan de sauvegarde aux termes duquel elle s'était engagée à s'acquitter de son passif par le biais d'échéances annuelles, ce qu'elle n'a pas fait. Il ajoute qu'elle n'a jamais respecté les plans mis en oeuvre.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023 auxquelles il convient de se référer, la SAS HRI et la SELARL [V], représentée par Maître [V], mandataire judiciaire, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société ODALYS GROUPE à la relever et garantir du paiement de la somme susvisée à hauteur de 25.716, 38 euros,
statuant à nouveau :
- de juger que la société ODALYS GROUPE est tenue de toutes les charges de copropriété,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 48.593, 05 euros,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser 5000 euros en réparation de son préjudice lié à sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat,
Subsidiairement,
- de juger que la société ODALYS GROUPE est redevable des charges récupérables, des charges d'assurance et de maintenance à hauteur de 32.962,05 euros,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 32.962,05 euros,
- de juger que la société ODALYS GROUPE a manqué à ses obligations contractuelles,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à la garantir de toute condamnation financière prononcée à son encontre,
en tout état de cause :
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 5000 euros au titre des ses préjudices liés à sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat,
- de débouter la société ODALYS GROUPE de ses demandes,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société ODALYS GROUPE aux dépens.
La société HRI conteste toute mauvaise foi liée à l'absence de paiement des charges de copropriété. Elle estime n'être donc pas redevable de dommages et intérêts.
La société HRI et Maître [V] estiment que le contrat de location gérance impose à la société ODALYS GROUPE le paiement de toutes les charges et donc des charges de copropriété.
A minima, ils considèrent que cette société est redevable des charges dites récupérables ainsi que des charges de maintenance et d'assurance.
Ils sollicitent des dommages et intérêts en raison des manquements contractuels de la société ODALYS GROUPE.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 juin 2026.
MOTIVATION
Par jugement du 02 avril 2026, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la SAS HRI en liquidation judiciaire.
Dans le cadre de la présente procédure, Maître [V], alors mandataire judiciaire de cette société, a été mis en cause.
La conversion de la procédure en liquidation judiciaire n'impose pas que ce dernier soit mis en cause, puisqu'il l'était déjà, et qu'il lui appartenait, s'il le souhaitait, d'intervenir en qualité de liquidateur directement en établissant des conclusions.
***
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
La SAS HRI ne sollicite aucune infirmation concernant le montant de l'arriéré de charges de copropriété auquel l'a condamnée le premier juge. Il en est de même du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre de demande additionnelle, la fixation au passif de la SAS HRI de la somme de 18.424, 38 euros pour les charges appelées du 1er juin 2022 au 30 juin 2025.
La SAS HRI ne conteste pas que les charges appelées au titre des lots dont elle est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété. Elle ne discute pas le montant des charges qui lui est imputé. Le syndicat des copropriétaires justifie de l'approbation des comptes pour les périodes sollicitées (à compter du premier juin 2022 jusqu'au 30 juin 2025) , de l'approbation du budget prévisionnel pour la période du premier octobre 2024 au 30 septembre 2025, des décomptes de charges et des documents comptables.
Le décompte pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2015 s'élève à la somme de 18.424, 38 euros, cette somme comprenant les sommes de 204 euros et 102 euros (débit des 28 août 2024 et 21 janvier 2025), au titre de 'suivi dossier contentieux+plan+redresst' et ' suivi dossier contentieux', dont il n'est pas démontré qu'il s'agirait des frais nécessaires au recouvrement de la créance, au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, il convient de fixer au passif de la SAS HRI la somme de 18.118, 38 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2025 et de rejeter le surplus de la demande faite au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Le paiement des charges de copropriété est d'ordre public et seule la SAS HRI est tenue du paiement de ces charges à l'égard du syndicat des copropriétaires. La SAS HRI ne peut donc solliciter que ce soit la société ODALYS GROUPE qui se substitue à elle, dans le cadre de ses obligations de copropriétaires.
Le contrat de location-gérance prévoit :
-à l'article 4-2 (Mode d'exploitation) que le locataire-gérant devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police auxquelles l'exploitation pourra donner lieu, de manière que le bailleur ne soit nullement inquiété ni recherché à ce sujet,
-à l'article 4.4 (entretien) que le locataire-gérant entretiendra en bon état le mobilier et le matériel servant à l'exploitation du fonds et que toutes les réparations d'entretien resteront à sa charge même celles qui seraient rendues nécessaires par l'usure normale desdits mobiliers et matériel,
-à l'article 4-5 (assurances et charges) que le locataire-gérant continuera et fera son affaire personnelle de toutes les polices d'assurances contractées par le bailleur à toutes compagnies, et notamment aux risques d'incendie, aux expulsions, au bris de glaces, à la responsabilité civile ; qu'il 'continuera également les abonnements concernant l'eau, le gaz, l'électricité et le téléphone et d'internet'; qu'il 'acquittera les primes et cotisations dues du chef de ces assurances et abonnements, à partir du jour de l'entrée en jouissance et remboursera sous huitaine, au bailleur, les sommes qu'il a pu déposer à titre de garantie'.
-à l'article 4.6 (impôts et contribution) que le locataire acquittera au prorata temporis, à compter, du jour de son entrée en jouissance et en sus du loyer (...) les impôts, contributions et autres charges auxquelles est et pourra être assujetti le fonds de commerce, présentement loué, même si ces charges, impôts ou contributions sont établis au nom du bailleur. Néanmoins, ce dernier conservera à sa charge les impôts et taxes strictement personnels (notamment la taxe foncière) et non récupérables auxquels la redevance ci-après stipulée pourra donner lieu,
-à l'article 4-8 (responsabilité du bailleur-rapport du preneur avec les tiers), que toutes les marchandises nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce présentement donné en location-gérance seront achetées et payées par le locataire-gérant et il en sera de même de toutes sommes quelconques et charges dues à raison de l'exploitation dudit fonds qui incomberont également au locataire-gérant. En conséquence, le locataire-gérant s'oblige à acquitter exactement à l'échéance toutes les dettes et charges de toute nature : factures de fournisseurs, frais quelconques, gages et rémunération du personnel, impôts, contributions et taxes, cotisation notamment de sécurité sociale et d'allocations familiales, loyer du bail des lieux où le fonds est exploité, etc, sans que cette énumération soit limitative, le tout de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet, et n'ai pas notamment à encourir la responsabilité prévue par l'article L 144-7 du code du commerce'.
Le contrat de location-gérance n'évoque pas avec précision les charges de copropriété. Il convient en conséquence d'interpréter le contrat, selon les dispositions des articles 1156 et suivants du code civil dans sa version applicable à la date du contrat de location-gérance.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, il ne ressort pas de ces stipulations contractuelles que les charges de copropriété dans leur ensemble devraient être supportées par le locataire-gérant. L'article 4-8 évoque les charges dues à raison de l'exploitation du fonds et non des charges générales due par un propriétaire d'un lot au sein d'une copropriété. L'article 4-6, qui concerne les 'impôts et contribution'; évoque les 'autres charges auxquelles est et pourra être assujetti le fonds de commerce', ce qui ne comprend donc pas l'intégralité des charges de copropriété ; d'ailleurs, il est mentionné que le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes strictement personnels (notamment la taxe foncière) et non récupérables 'auxquels la redevance ci-après stipulée pourra donner lieu'.
Il ressort de ces stipulations, que les charges dites récupérables (telles qu'elles sont mentionnées dans les convocations aux assemblées générales, à savoir : eau, EDF, maintenance gardiennage 'récup', ménage voirie, espaces verts, entretien piscine, contrats de maintenance, contrats de service et produits piscine) sont seules imputables au locataire-gérant, puisqu'il s'agit de charges nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce mis en location-gérance. Le jugement sera confirmé sur ce point, étant précisé qu'il n'y a pas lieu d'intégrer les charges d'assurances qui sont celles de la copropriété et non celles du seul bailleur.
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SAS HRI tendant à voir condamner la SAS ODALYS GROUPE à la relever et à la garantir du paiement de ces charges dites 'récupérables '.
Il ressort des pièces produites (décomptes de charges et appels de fonds) que les sommes suivantes doivent être mises à charge de la société ODALYS GROUPE, étant précisé que la SAS HRI, dans ses dernières conclusions, s'arrête à la période cessant le 30 juin 2022 et qu'elle ne produit aucun décompte de charges antérieur au premier octobre 2013.
- 3525, 78 euros au titre de la période premier octobre 2013 au 30 septembre 2014 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 2775, 10 euros au titre de la période du premier octobre 2014 au 30 septembre 2015 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 3430, 46 euros au titre de la période du premier octobre 2015 au 30 septembre 2016 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 3596, 42 euros au titre de la période du premier octobre 2016 au 30 septembre 2017 (pièce 23 du syndicat des copropriétaires et 9 de la SAS HRI),
- 3593, 80 euros au titre de la période du premier octobre 2017 au 30 septembre 2018, (pièce 23 du syndicat des copropriétaires)
- 3739, 05 euros au titre de la période du premier octobre 2018 au 30 septembre 2019 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires)
- 3651, 08 euros au titre de la période du premier octobre 2019 au 30 septembre 2020 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires),
- 3028, 03 euros au titre de la période du premier octobre 2020 au 30 septembre 2021 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 2960, 28 euros au titre de la période du premier octobre 2021 au 30 juin 2022 (pièce 39 du syndicat des copropriétaires).
La SAS ODALYS GROUPE sera condamnée à relever et garantir la SAS HRI à hauteur de 30.600 euros.
Le jugement sera infirmé en ce qui concerne le montant des sommes dues par la SAS ODALYS, appelée en garantie.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de la SAS HRI qui a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire si bien que c'est avec pertinence que le premier juge a estimé qu'il n'était pas démontré que la mauvaise foi était la cause exclusive du défaut de paiement. Le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS HRI
L'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au premier octobre 2016, énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société HRI ne justifie pas d'un préjudice spécifique qu'elle a subi du fait de l'absence de paiement d'une part des charges de copropriété par la SAS ODALYS GROUPE puisqu'elle a elle-même cessé tout paiement depuis 2012.
Elle sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
En application des articles L. 622-17, L. 622-22 et L 641-3 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ; les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant; le jugement qui ouvre la liquidation a les mêmes effets.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, la cause de l'instance réside dans une créance de charges de copropriété pour l'essentiel antérieure au 28 juillet 2020, date de l'ouverture du plan de sauvegarde au bénéfice de la société HRI. Il convient de fixer au passif de cette celle-ci, au profit du syndicat des copropriétaires, une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
La SAS ODALYS GROUPE est succombante à l'encontre de la société HRI. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles, l'a condamnée au versement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à garantir cette dernière au titre des dépens et des frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié sera confirmé.
Il convient en outre de fixer au passif de la liquidation de la SAS HRI les dépens de la présente instance et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.
Enfin, la société ODALYS GROUPE sera condamnée à verser la SAS HRI la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de 25.716, 38 euros ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
FIXE au passif de la SAS HRI la somme de 18.118, 38 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2025 ;
CONDAMNE la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété pour la période du premier octobre 2023 au 30 juin 2022 à hauteur de la somme de 30.600 euros ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS HRI ;
FIXE au passif de la liquidation de la SAS HRI les dépens de la présente instance et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE la société ODALYS GROUPE à verser à la SAS HRI, représentée par son liquidateur, Maître [V], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2026
N° 2026/ 342
N° RG 22/12846
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCMP
S.A.S. ODALYS GROUPE
C/
S.E.L.A.R.L. [V] & ASSOCIÉS
S.A.S. HRI
Syndic. de copro. LES FLORIDIANES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéric BOUHABEN
Me Josianne CHAILLOL
Me Sabrina AGOSTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ d'[Localité 1] en date du 13 septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06410.
APPELANTE
S.A.S. ODALYS GROUPE,
dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric BOUHABEN membre de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
S.A.S. HRI
Société par action simplifiée au capital de 15.000 euros immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 499 457 984, dont le siège social se trouve [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualités audit siège de la SELARL [V], représentée par Me [J] [V], Mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Josianne CHAILLOL membre de la SCP CF SUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
Syndic. de copro. [Adresse 4]
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 5]
Représentée par son syndic en exercice la Société SGIT GESTION, SAS au capital de 304 898 03 Euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro B331 813 451, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son Président en exercice, demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La résidence [Adresse 4] est une résidence de tourisme de 64 appartements.
La société HRI est propriétaire des lots 6, 7, 96 et 97.
Elle a conclu un contrat de location-gérance avec la société ODALYS GROUPE à effet au 05 octobre 2011.
Par acte d'huissier du 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la société HRI aux fins essentiellement de la voir condamner à un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.
Par acte d'huissier du 24 décembre 2018, la société HRI a fait assigner la société ODALYS GROUPE pour qu'elle la garantisse de toutes condamnations prononcées à son encontre.
Par acte d'huissier du premier février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait citer Maître [V], mandataire judiciaire de la société HRI, à la suite du placement de celle-ci sous sauvegarde par un jugement du tribunal de commerce de Grenoble du 28 juillet 2020.
Les procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence
a :
- constaté l'intervention de la SELARL [V] prise en la personne de Me [V] en
qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde ;
- rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement à hauteur de 643,22 euros ;
- fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 48.593,05 euros correspondant aux charges arrêtées au premier avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2015 sur la somme de 11.141,05 euros, à compter du 6 novembre 2017 sur la somme de 10.617,86 euros et du présent jugement pour le surplus ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI du paiement de la somme
susvisée à hauteur de 25.716, 38 euros ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;
- fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à garantir la société HRI, à hauteur de la moitié du paiement de l'indemnité au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;
- condamné la société ODALYS GROUPE à payer à la société HRI, représentée par son mandataire; une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a écarté les charges de copropriété qu'il a estimées infondées et rejeté la demande au titre de la prescription, rappelant qu'elle était alors décennale. Il a condamné la société ODALYS GROUPE, locataire-gérant, à prendre en charge le montant des charges dites 'récupérables', qui sont des charges afférentes à l'exploitation des lots, sauf pour la période antérieure au premier octobre 2014, pour la période du 4ème trimestre de l'année 2020 et du premier trimestre de l'année 2021, en l'absence de ventilation des charges. Il a rejeté la demande de la société HRI tendant à être garantie par la société ODALYS GROUPE pour le paiement du coût de la mise en demeure et des frais de procédure.
Par déclaration du 27 septembre 2022, la société ODALYS GROUPE a relevé appel des chefs de cette décision qui la condamnent.
La société HRI et la SELARL [V], pris en la personne de Maître [V], ont constitué avocat. La société HRI a formé un appel incident.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, la société ODALYS GROUPE demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI du paiement de la somme susvisée à hauteur de 25.716,38 euros ;
* condamné la société ODALYS GROUPE à garantir la SAS HRI, à hauteur de la moitié, du paiement de l'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;
* condamné la société ODALYS GROUPE à payer à la SAS HRI, représentée par son mandataire, une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ».
Statuant à nouveau,
- de débouter la SAS HRI et la SELARL [V], prise en la personne de Me [J] [V] de toutes demandes dirigées à l'encontre de la SAS ODALYS GROUPE,
- de condamner solidairement la SAS HRI et la SELARL [V], prise en la personne de Me [J] [V], à payer à la SAS ODALYS GROUPE une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose que les charges de copropriété afférentes aux lots détenus par la SAS HRI et pour lesquelles le syndicat de copropriété sollicitait un arriéré de charges, ne sont pas visées dans le contrat de location-gérance. Elle soutient que les charges dont elle est redevable ressortent du contrat de location-gérance qui ne doit pas être interprété.
En tout état de cause, si le contrat devait être interprété, elle estime qu'il doit l'être en sa faveur.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande en paiement à hauteur de 643,22 euros,
* fixé au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la somme de 48.593,05 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er avril 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2015 sur la somme de 11.141,05 euros, à compter du 6 novembre 2017, sur la somme de 10.617,86 euros, et du jugement sur le surplus,
Y ajoutant :
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 18.424, 38 euros pour les charges appelées du 1er juin 2022 au 30 juin 2025,
- de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » s'en rapporte à l'appréciation de la cour quant aux demandes formulées par la SAS ODALYS Groupe,
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,
En conséquence :
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,
- de fixer au passif de la société HRI au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- d'ordonner que cette somme soit fixée dans les frais privilégiés de la procédure collective,
- de fixer au passif de la société HRI les entiers dépens,
- d'ordonner que ces frais dans les frais privilégiés de la procédure collective
Il fait état de sa créance qu'il actualise :
Il sollicite des dommages et intérêts, estimant de mauvaise foi la société HRI dont l'arriéré de charges a commencé en 2012 et qui n'a été placé en redressement judiciaire qu'en 2020. Il ajoute que cette société a bénéficié d'un plan de sauvegarde aux termes duquel elle s'était engagée à s'acquitter de son passif par le biais d'échéances annuelles, ce qu'elle n'a pas fait. Il ajoute qu'elle n'a jamais respecté les plans mis en oeuvre.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023 auxquelles il convient de se référer, la SAS HRI et la SELARL [V], représentée par Maître [V], mandataire judiciaire, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société ODALYS GROUPE à la relever et garantir du paiement de la somme susvisée à hauteur de 25.716, 38 euros,
statuant à nouveau :
- de juger que la société ODALYS GROUPE est tenue de toutes les charges de copropriété,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 48.593, 05 euros,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser 5000 euros en réparation de son préjudice lié à sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat,
Subsidiairement,
- de juger que la société ODALYS GROUPE est redevable des charges récupérables, des charges d'assurance et de maintenance à hauteur de 32.962,05 euros,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 32.962,05 euros,
- de juger que la société ODALYS GROUPE a manqué à ses obligations contractuelles,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à la garantir de toute condamnation financière prononcée à son encontre,
en tout état de cause :
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 5000 euros au titre des ses préjudices liés à sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat,
- de débouter la société ODALYS GROUPE de ses demandes,
- de condamner la société ODALYS GROUPE à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société ODALYS GROUPE aux dépens.
La société HRI conteste toute mauvaise foi liée à l'absence de paiement des charges de copropriété. Elle estime n'être donc pas redevable de dommages et intérêts.
La société HRI et Maître [V] estiment que le contrat de location gérance impose à la société ODALYS GROUPE le paiement de toutes les charges et donc des charges de copropriété.
A minima, ils considèrent que cette société est redevable des charges dites récupérables ainsi que des charges de maintenance et d'assurance.
Ils sollicitent des dommages et intérêts en raison des manquements contractuels de la société ODALYS GROUPE.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 juin 2026.
MOTIVATION
Par jugement du 02 avril 2026, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la SAS HRI en liquidation judiciaire.
Dans le cadre de la présente procédure, Maître [V], alors mandataire judiciaire de cette société, a été mis en cause.
La conversion de la procédure en liquidation judiciaire n'impose pas que ce dernier soit mis en cause, puisqu'il l'était déjà, et qu'il lui appartenait, s'il le souhaitait, d'intervenir en qualité de liquidateur directement en établissant des conclusions.
***
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
La SAS HRI ne sollicite aucune infirmation concernant le montant de l'arriéré de charges de copropriété auquel l'a condamnée le premier juge. Il en est de même du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre de demande additionnelle, la fixation au passif de la SAS HRI de la somme de 18.424, 38 euros pour les charges appelées du 1er juin 2022 au 30 juin 2025.
La SAS HRI ne conteste pas que les charges appelées au titre des lots dont elle est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété. Elle ne discute pas le montant des charges qui lui est imputé. Le syndicat des copropriétaires justifie de l'approbation des comptes pour les périodes sollicitées (à compter du premier juin 2022 jusqu'au 30 juin 2025) , de l'approbation du budget prévisionnel pour la période du premier octobre 2024 au 30 septembre 2025, des décomptes de charges et des documents comptables.
Le décompte pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2015 s'élève à la somme de 18.424, 38 euros, cette somme comprenant les sommes de 204 euros et 102 euros (débit des 28 août 2024 et 21 janvier 2025), au titre de 'suivi dossier contentieux+plan+redresst' et ' suivi dossier contentieux', dont il n'est pas démontré qu'il s'agirait des frais nécessaires au recouvrement de la créance, au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, il convient de fixer au passif de la SAS HRI la somme de 18.118, 38 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2025 et de rejeter le surplus de la demande faite au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Le paiement des charges de copropriété est d'ordre public et seule la SAS HRI est tenue du paiement de ces charges à l'égard du syndicat des copropriétaires. La SAS HRI ne peut donc solliciter que ce soit la société ODALYS GROUPE qui se substitue à elle, dans le cadre de ses obligations de copropriétaires.
Le contrat de location-gérance prévoit :
-à l'article 4-2 (Mode d'exploitation) que le locataire-gérant devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police auxquelles l'exploitation pourra donner lieu, de manière que le bailleur ne soit nullement inquiété ni recherché à ce sujet,
-à l'article 4.4 (entretien) que le locataire-gérant entretiendra en bon état le mobilier et le matériel servant à l'exploitation du fonds et que toutes les réparations d'entretien resteront à sa charge même celles qui seraient rendues nécessaires par l'usure normale desdits mobiliers et matériel,
-à l'article 4-5 (assurances et charges) que le locataire-gérant continuera et fera son affaire personnelle de toutes les polices d'assurances contractées par le bailleur à toutes compagnies, et notamment aux risques d'incendie, aux expulsions, au bris de glaces, à la responsabilité civile ; qu'il 'continuera également les abonnements concernant l'eau, le gaz, l'électricité et le téléphone et d'internet'; qu'il 'acquittera les primes et cotisations dues du chef de ces assurances et abonnements, à partir du jour de l'entrée en jouissance et remboursera sous huitaine, au bailleur, les sommes qu'il a pu déposer à titre de garantie'.
-à l'article 4.6 (impôts et contribution) que le locataire acquittera au prorata temporis, à compter, du jour de son entrée en jouissance et en sus du loyer (...) les impôts, contributions et autres charges auxquelles est et pourra être assujetti le fonds de commerce, présentement loué, même si ces charges, impôts ou contributions sont établis au nom du bailleur. Néanmoins, ce dernier conservera à sa charge les impôts et taxes strictement personnels (notamment la taxe foncière) et non récupérables auxquels la redevance ci-après stipulée pourra donner lieu,
-à l'article 4-8 (responsabilité du bailleur-rapport du preneur avec les tiers), que toutes les marchandises nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce présentement donné en location-gérance seront achetées et payées par le locataire-gérant et il en sera de même de toutes sommes quelconques et charges dues à raison de l'exploitation dudit fonds qui incomberont également au locataire-gérant. En conséquence, le locataire-gérant s'oblige à acquitter exactement à l'échéance toutes les dettes et charges de toute nature : factures de fournisseurs, frais quelconques, gages et rémunération du personnel, impôts, contributions et taxes, cotisation notamment de sécurité sociale et d'allocations familiales, loyer du bail des lieux où le fonds est exploité, etc, sans que cette énumération soit limitative, le tout de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet, et n'ai pas notamment à encourir la responsabilité prévue par l'article L 144-7 du code du commerce'.
Le contrat de location-gérance n'évoque pas avec précision les charges de copropriété. Il convient en conséquence d'interpréter le contrat, selon les dispositions des articles 1156 et suivants du code civil dans sa version applicable à la date du contrat de location-gérance.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, il ne ressort pas de ces stipulations contractuelles que les charges de copropriété dans leur ensemble devraient être supportées par le locataire-gérant. L'article 4-8 évoque les charges dues à raison de l'exploitation du fonds et non des charges générales due par un propriétaire d'un lot au sein d'une copropriété. L'article 4-6, qui concerne les 'impôts et contribution'; évoque les 'autres charges auxquelles est et pourra être assujetti le fonds de commerce', ce qui ne comprend donc pas l'intégralité des charges de copropriété ; d'ailleurs, il est mentionné que le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes strictement personnels (notamment la taxe foncière) et non récupérables 'auxquels la redevance ci-après stipulée pourra donner lieu'.
Il ressort de ces stipulations, que les charges dites récupérables (telles qu'elles sont mentionnées dans les convocations aux assemblées générales, à savoir : eau, EDF, maintenance gardiennage 'récup', ménage voirie, espaces verts, entretien piscine, contrats de maintenance, contrats de service et produits piscine) sont seules imputables au locataire-gérant, puisqu'il s'agit de charges nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce mis en location-gérance. Le jugement sera confirmé sur ce point, étant précisé qu'il n'y a pas lieu d'intégrer les charges d'assurances qui sont celles de la copropriété et non celles du seul bailleur.
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SAS HRI tendant à voir condamner la SAS ODALYS GROUPE à la relever et à la garantir du paiement de ces charges dites 'récupérables '.
Il ressort des pièces produites (décomptes de charges et appels de fonds) que les sommes suivantes doivent être mises à charge de la société ODALYS GROUPE, étant précisé que la SAS HRI, dans ses dernières conclusions, s'arrête à la période cessant le 30 juin 2022 et qu'elle ne produit aucun décompte de charges antérieur au premier octobre 2013.
- 3525, 78 euros au titre de la période premier octobre 2013 au 30 septembre 2014 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 2775, 10 euros au titre de la période du premier octobre 2014 au 30 septembre 2015 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 3430, 46 euros au titre de la période du premier octobre 2015 au 30 septembre 2016 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 3596, 42 euros au titre de la période du premier octobre 2016 au 30 septembre 2017 (pièce 23 du syndicat des copropriétaires et 9 de la SAS HRI),
- 3593, 80 euros au titre de la période du premier octobre 2017 au 30 septembre 2018, (pièce 23 du syndicat des copropriétaires)
- 3739, 05 euros au titre de la période du premier octobre 2018 au 30 septembre 2019 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires)
- 3651, 08 euros au titre de la période du premier octobre 2019 au 30 septembre 2020 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires),
- 3028, 03 euros au titre de la période du premier octobre 2020 au 30 septembre 2021 (pièce 9 de la SAS HRI),
- 2960, 28 euros au titre de la période du premier octobre 2021 au 30 juin 2022 (pièce 39 du syndicat des copropriétaires).
La SAS ODALYS GROUPE sera condamnée à relever et garantir la SAS HRI à hauteur de 30.600 euros.
Le jugement sera infirmé en ce qui concerne le montant des sommes dues par la SAS ODALYS, appelée en garantie.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de la SAS HRI qui a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire si bien que c'est avec pertinence que le premier juge a estimé qu'il n'était pas démontré que la mauvaise foi était la cause exclusive du défaut de paiement. Le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS HRI
L'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au premier octobre 2016, énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société HRI ne justifie pas d'un préjudice spécifique qu'elle a subi du fait de l'absence de paiement d'une part des charges de copropriété par la SAS ODALYS GROUPE puisqu'elle a elle-même cessé tout paiement depuis 2012.
Elle sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
En application des articles L. 622-17, L. 622-22 et L 641-3 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ; les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant; le jugement qui ouvre la liquidation a les mêmes effets.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, la cause de l'instance réside dans une créance de charges de copropriété pour l'essentiel antérieure au 28 juillet 2020, date de l'ouverture du plan de sauvegarde au bénéfice de la société HRI. Il convient de fixer au passif de cette celle-ci, au profit du syndicat des copropriétaires, une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
La SAS ODALYS GROUPE est succombante à l'encontre de la société HRI. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles, l'a condamnée au versement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à garantir cette dernière au titre des dépens et des frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié sera confirmé.
Il convient en outre de fixer au passif de la liquidation de la SAS HRI les dépens de la présente instance et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.
Enfin, la société ODALYS GROUPE sera condamnée à verser la SAS HRI la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de 25.716, 38 euros ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
FIXE au passif de la SAS HRI la somme de 18.118, 38 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour la période du premier juin 2022 au 30 juin 2025 ;
CONDAMNE la société ODALYS GROUPE à relever et garantir la SAS HRI au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété pour la période du premier octobre 2023 au 30 juin 2022 à hauteur de la somme de 30.600 euros ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS HRI ;
FIXE au passif de la liquidation de la SAS HRI les dépens de la présente instance et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE la société ODALYS GROUPE à verser à la SAS HRI, représentée par son liquidateur, Maître [V], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT