CA Montpellier, 3e ch. civ., 17 septembre 2026, n° 25/06258
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/06258 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q4QI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 18 DECEMBRE 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG F 25/31250
APPELANTES :
S.A.R.L. ARTALYS INDUSTRIES
[Adresse 1]
[Localité 1]
et
S.E.L.A.R.L. AEGIS désignée mandataire judiciaire de la SARL ARTALYS INDUSTRIES par jugement du Tribunal de commerce de Montpellier en date du 8 septembre 2025 prononçant l'ouverture du redressement judiciaire de la société ARTALYS INDUSTRIES
[Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentées par Me Estelle TEMPLET TEISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Emmanuel DURAND, avocat au barreau de NIMES
INTIMEE :
COMMUNE DE [Localité 3] prise en la personne de son [J] en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 12 Mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 MAI 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 24 décembre 1992, la commune de [Localité 3] (Hérault) est propriétaire d'un ensemble immobilier à vocation industrielle situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4].
Par une délibération du conseil municipal du 9 octobre 1995 puis par acte du 23 octobre 1995, la commune de [Localité 3] a consenti un bail à la société AED avec une date d'effet au 1er novembre 1995 et pour une durée de 11 mois.
Malgré l'expiration du bail, la société AED, devenue la SARL Artalys Industries, a poursuivi son exploitation dans les lieux.
A la suite d'une enquête de l'inspection du travail et d'un contrôle réalisé le 14 décembre 2023, l'inspecteur du travail a notifié par courrier recommandé en date du 2 janvier 2024 à la société Artalys Industries une mise en demeure de mettre en conformité les installations électriques.
Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries ainsi que la SARL Artalys Industries ont fait assigner la commune de [Localité 3] devant le juge des référés afin, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, qu'il la condamne notamment à réaliser des travaux de reprise et à lui verser une provision à valoir sur son préjudice moral.
Par ordonnance de référé contradictoire en date du 18 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique ;
- Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à leur payer une provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral ;
- Condamné la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1];
- Dit que la commune de [Localité 3] jouit d'une créance au titre des dépens de la procédure ainsi que d'une créance de 1 000 euros à l'encontre de la SARL Artalys Industries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 23 décembre 2025, la SARL Artalys Industries et la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries ont régulièrement relevé appel de cette ordonnance.
Par conclusions enregistrées au greffe le 8 avril 2026, elles sollicitent la réformation de l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre la commune de [Localité 3] et la société Artalys Industries.
Elles demandent notamment à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre la commune de [Localité 3] et la société Artalys Industrie ;
- Condamner la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de reprise et mise aux normes de l'intégralité de l'installation électrique de l'usine donnée à bail sise [Adresse 6], sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et en fixer la durée ;
- Condamner la commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre provisionnel, entre les mains de la société Artalys Industries, à valoir sur son préjudice moral ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de sa demande visant à la voir condamner à l'exécution des travaux électriques ;
Sur l'appel incident de la commune de [Localité 3],
- Débouter la commune de [Localité 3] de tous ses chefs de demande au titre de son appel incident ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de sa demande de reconnaissance d'une vente intervenue entre les parties ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Par conclusions enregistrées au greffe le 20 février 2026, la commune de [Localité 3] demande à la cour de confirmer l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a omis de statuer dans son dispositif sur la demande d'astreinte, qu'elle a rejeté dans ses motifs. Elle demande à la cour de :
- Assortir la condamnation de la SARL Artalys industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1], d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Condamner la SARL Artalys Industries au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL Artalys Industries aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur l'existence d'une vente :
En l'espèce, la commune de [Localité 3] expose qu'elle a émis une offre de vente suivant délibération du 15 octobre 2024 portant sur l'ensemble immobilier objet du contrat de bail commercial, moyennant un prix de 120 000 euros et selon un échelonnement du prix sur 6 ans.
Elle indique que cette offre a été acceptée sans réserves par l'entreprise AED par un mail du 13 juin 2024 et avait déjà été formulée lors de la réunion de présentation du plan d'action du 29 mai 2024.
Or, il résulte des dispositions des article 1113 et suivants du code civil que l'acceptation ne peut intervenir avant l'offre dont elle est la réponse directe, l'article 1118 du code civil disposant que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
En l'espèce, l'acceptation de la société Artalys n'a pu intervenir le 13 juin 2024, voire le 29 mai 2024, soit plusieurs mois avant l'offre émise par la commune de [Localité 3] le 15 octobre 2024, étant enfin relevé que les échanges de mails entre les parties antérieurement à la délibération du 15 octobre 2024 relèvent davantage de pourparlers relatifs à un projet d'acquisition foncière que d'une offre qui n'est intervenue en tout état de cause, et selon les propres dires de la commune de [Localité 3], que postérieurement à ces échanges, aucune acceptation de la société Artalys n'étant démontrée après l'offre du 15 octobre 2024 invoquée par la commune de [Localité 3].
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre les parties.
Sur le bail :
Aux termes de l'article L 145-5 alinéa 1 et 2 du code de commerce ' Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre'.
Si la commune de [Localité 3] ne conteste pas qu'à l'expiration du bail initial, la relation contractuelle est soumise aux dispositions relatives aux baux commerciaux, elle soutient d'une part que les clauses du bail initial survivraient à l'expiration de celui-ci, dans les relations contractuelles postérieures, d'autre part que la stipulation du bail prévoyant que les travaux électriques sont à la charge du preneur qui a survécu ne se heurterait à aucune disposition d'ordre public et serait parfaitement valable.
En l'espèce, il n'est pas contestable que la situation de la société Artalys correspond au 2ème alinéa de l'article L 145-5 du code de commerce, la société Artalys Industries, à l'expiration du bail dérogatoire de 11 mois, ayant poursuivi son exploitation dans les locaux sans opposition de la commune de [Localité 3] à compter du 2 octobre 1996.
Il s'est donc opéré un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
S'agissant de l'application, dans le cadre de ce nouveau bail, des dispositions du bail dérogatoire initial, l'arrêt isolé de la cour d'appel de Paris invoqué par la commune de Lodève n'est pas de nature à remettre en cause les dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 145-5 du code de commerce stipulant que le nouveau bail, en l'absence de volonté expresse des parties, est réglé par les dispositions de droit commun des baux commerciaux, sauf transfert par la volonté des parties des clauses du bail dérogatoire vers le nouveau bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La commune de [Localité 3] ne peut donc se prévaloir de l'article 8 2° du bail dérogatoire stipulant que ' Il ( le preneur) devra également se conformer à ses frais aux dispositions édictées par tout organisme de contrôle agréé relatives aux installations électriques, aux distributions de gaz, d'eau et aux dispositions de lutte contre l'incendie '.
Par ailleurs, si les appelantes invoquent les dispositions d'ordre public de la loi Pinel et en particulier de l'article R 145-35 du code de commerce, ce dernier dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, les installations électriques ne faisant pas partie de ces réparations.
En revanche, les dispositions de l'article 1755 du code civil mentionnant ' Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quant elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ' ont vocation à s'appliquer en tant que règle de droit commun supplétive.
En l'espèce, la commune de [Localité 3] ne justifie pas que depuis son acquisition des locaux en 1992, elle a engagé des travaux d'entretien , de réparation ou de mise aux normes du bâtiment, en particulier concernant l'installation électrique, ce qui est confirmé dans le cadre de la mise en demeure de l'inspection du travail du 2 janvier 2014 constatant, concernant les installations électriques:
- des fils électriques sont nus ;
- le tableau électrique est librement accessible et des fils sont également nus;
- une grande majorité des prises électriques semblent obsolètes et d'un 'ancien temps' ;
- aucune vérification initiale (et donc périodique) des installations électriques n' a été réalisée ;
Le plan des dépenses prévisionnelles de réhabilitation du bâtiment versé aux débats chiffre à 90 000 euros HT le montant prévisionnel du lot électricité, le devis mentionné dans le budjet estimatif de l'usine AED mentionnant un devis 2019 en HT à hauteur de 52 000 euros au titre du lot électricité.
L'ensemble de ces éléments démontre la vétusté du bâtiment et particulièrement de l'installation électrique.
Si la commune de [Localité 3] soutient que la société Artalys Industries s'était engagée au titre de son exercice comptable 2024/2025 à la réalisation de la globalité des travaux d'électricité estimés à 80 000 euros HT dans le cadre du compte-rendu de réunion de présentation du plan d'action, il convient de constater que cet engagement intervenait dans le cadre d'un projet d'achat du bâtiment auprès de la commune de [Localité 3], étant rappelé que la vente envisagée ne s'est pas réalisée.
Par conséquent, il n'appartient pas au locataire de réaliser les travaux d'électricité litigieux nécessités par la vétusté de l'installation électrique, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte de la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] formée par la commune de [Localité 3] sera rejetée.
L'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.
Sur l'existence d'un dommage imminent :
Les appelantes fondent leurs demandes sur l'existence d'un dommage imminent, faisant notamment valoir que l'état de vétusté du bâtiment donné à bail est de nature à faire courir le risque d'un accident électrique potentiellement mortel constitutif d'un dommage imminent dont la réparation serait à la charge de la commune.
Le juge des référés a rappelé d'une part que le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, d'autre part qu'il doit être nécessairement constaté à la date à laquelle le premier juge a statué et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés.
Or, si la mise en demeure de l'inspection du travail dont font état les appelantes a constaté l'état déplorable des installations électriques de l'usine exposant les salariés à un risque important, force est de constater que ces constatations ont été effectuée le 2 janvier 2024, soit il y a presque trois ans, ce qui ne permet pas de retenir qu'un dommage serait sur le point et de façon certaine de se réaliser, l'imminence d'un dommage n'étant donc pas caractérisée en l'espèce, de sorte que les demandes de travaux de mise aux normes de l'installation électrique ne peuvent donner lieu à référé au titre de la prévention d'un dommage imminent au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
Par conséquent, en l'absence de démonstration d'un dommage imminent au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile , l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et s'agissant de leur demande tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à leur payer une provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] et dit que la commune de [Localité 3] jouit d'une créance de 1 000 euros à l'encontre de la SARL Artalys Industries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande aux fins de condamnation sous astreinte de la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] ;
Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fixe les dépens d'appel au passif du redressement judiciaire de la SARL Artalys Industries.
Le greffier, Le président,
3e chambre civile
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/06258 - N° Portalis DBVK-V-B7J-Q4QI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 18 DECEMBRE 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG F 25/31250
APPELANTES :
S.A.R.L. ARTALYS INDUSTRIES
[Adresse 1]
[Localité 1]
et
S.E.L.A.R.L. AEGIS désignée mandataire judiciaire de la SARL ARTALYS INDUSTRIES par jugement du Tribunal de commerce de Montpellier en date du 8 septembre 2025 prononçant l'ouverture du redressement judiciaire de la société ARTALYS INDUSTRIES
[Adresse 2],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentées par Me Estelle TEMPLET TEISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Emmanuel DURAND, avocat au barreau de NIMES
INTIMEE :
COMMUNE DE [Localité 3] prise en la personne de son [J] en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 12 Mai 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 MAI 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 24 décembre 1992, la commune de [Localité 3] (Hérault) est propriétaire d'un ensemble immobilier à vocation industrielle situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4].
Par une délibération du conseil municipal du 9 octobre 1995 puis par acte du 23 octobre 1995, la commune de [Localité 3] a consenti un bail à la société AED avec une date d'effet au 1er novembre 1995 et pour une durée de 11 mois.
Malgré l'expiration du bail, la société AED, devenue la SARL Artalys Industries, a poursuivi son exploitation dans les lieux.
A la suite d'une enquête de l'inspection du travail et d'un contrôle réalisé le 14 décembre 2023, l'inspecteur du travail a notifié par courrier recommandé en date du 2 janvier 2024 à la société Artalys Industries une mise en demeure de mettre en conformité les installations électriques.
Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries ainsi que la SARL Artalys Industries ont fait assigner la commune de [Localité 3] devant le juge des référés afin, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, qu'il la condamne notamment à réaliser des travaux de reprise et à lui verser une provision à valoir sur son préjudice moral.
Par ordonnance de référé contradictoire en date du 18 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique ;
- Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à leur payer une provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral ;
- Condamné la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1];
- Dit que la commune de [Localité 3] jouit d'une créance au titre des dépens de la procédure ainsi que d'une créance de 1 000 euros à l'encontre de la SARL Artalys Industries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 23 décembre 2025, la SARL Artalys Industries et la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries ont régulièrement relevé appel de cette ordonnance.
Par conclusions enregistrées au greffe le 8 avril 2026, elles sollicitent la réformation de l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre la commune de [Localité 3] et la société Artalys Industries.
Elles demandent notamment à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre la commune de [Localité 3] et la société Artalys Industrie ;
- Condamner la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de reprise et mise aux normes de l'intégralité de l'installation électrique de l'usine donnée à bail sise [Adresse 6], sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et en fixer la durée ;
- Condamner la commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre provisionnel, entre les mains de la société Artalys Industries, à valoir sur son préjudice moral ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de sa demande visant à la voir condamner à l'exécution des travaux électriques ;
Sur l'appel incident de la commune de [Localité 3],
- Débouter la commune de [Localité 3] de tous ses chefs de demande au titre de son appel incident ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de sa demande de reconnaissance d'une vente intervenue entre les parties ;
- Débouter la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Par conclusions enregistrées au greffe le 20 février 2026, la commune de [Localité 3] demande à la cour de confirmer l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a omis de statuer dans son dispositif sur la demande d'astreinte, qu'elle a rejeté dans ses motifs. Elle demande à la cour de :
- Assortir la condamnation de la SARL Artalys industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1], d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Condamner la SARL Artalys Industries au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL Artalys Industries aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur l'existence d'une vente :
En l'espèce, la commune de [Localité 3] expose qu'elle a émis une offre de vente suivant délibération du 15 octobre 2024 portant sur l'ensemble immobilier objet du contrat de bail commercial, moyennant un prix de 120 000 euros et selon un échelonnement du prix sur 6 ans.
Elle indique que cette offre a été acceptée sans réserves par l'entreprise AED par un mail du 13 juin 2024 et avait déjà été formulée lors de la réunion de présentation du plan d'action du 29 mai 2024.
Or, il résulte des dispositions des article 1113 et suivants du code civil que l'acceptation ne peut intervenir avant l'offre dont elle est la réponse directe, l'article 1118 du code civil disposant que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
En l'espèce, l'acceptation de la société Artalys n'a pu intervenir le 13 juin 2024, voire le 29 mai 2024, soit plusieurs mois avant l'offre émise par la commune de [Localité 3] le 15 octobre 2024, étant enfin relevé que les échanges de mails entre les parties antérieurement à la délibération du 15 octobre 2024 relèvent davantage de pourparlers relatifs à un projet d'acquisition foncière que d'une offre qui n'est intervenue en tout état de cause, et selon les propres dires de la commune de [Localité 3], que postérieurement à ces échanges, aucune acceptation de la société Artalys n'étant démontrée après l'offre du 15 octobre 2024 invoquée par la commune de [Localité 3].
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé qu'aucune vente n'était intervenue entre les parties.
Sur le bail :
Aux termes de l'article L 145-5 alinéa 1 et 2 du code de commerce ' Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre'.
Si la commune de [Localité 3] ne conteste pas qu'à l'expiration du bail initial, la relation contractuelle est soumise aux dispositions relatives aux baux commerciaux, elle soutient d'une part que les clauses du bail initial survivraient à l'expiration de celui-ci, dans les relations contractuelles postérieures, d'autre part que la stipulation du bail prévoyant que les travaux électriques sont à la charge du preneur qui a survécu ne se heurterait à aucune disposition d'ordre public et serait parfaitement valable.
En l'espèce, il n'est pas contestable que la situation de la société Artalys correspond au 2ème alinéa de l'article L 145-5 du code de commerce, la société Artalys Industries, à l'expiration du bail dérogatoire de 11 mois, ayant poursuivi son exploitation dans les locaux sans opposition de la commune de [Localité 3] à compter du 2 octobre 1996.
Il s'est donc opéré un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
S'agissant de l'application, dans le cadre de ce nouveau bail, des dispositions du bail dérogatoire initial, l'arrêt isolé de la cour d'appel de Paris invoqué par la commune de Lodève n'est pas de nature à remettre en cause les dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 145-5 du code de commerce stipulant que le nouveau bail, en l'absence de volonté expresse des parties, est réglé par les dispositions de droit commun des baux commerciaux, sauf transfert par la volonté des parties des clauses du bail dérogatoire vers le nouveau bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La commune de [Localité 3] ne peut donc se prévaloir de l'article 8 2° du bail dérogatoire stipulant que ' Il ( le preneur) devra également se conformer à ses frais aux dispositions édictées par tout organisme de contrôle agréé relatives aux installations électriques, aux distributions de gaz, d'eau et aux dispositions de lutte contre l'incendie '.
Par ailleurs, si les appelantes invoquent les dispositions d'ordre public de la loi Pinel et en particulier de l'article R 145-35 du code de commerce, ce dernier dispose que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, les installations électriques ne faisant pas partie de ces réparations.
En revanche, les dispositions de l'article 1755 du code civil mentionnant ' Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quant elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ' ont vocation à s'appliquer en tant que règle de droit commun supplétive.
En l'espèce, la commune de [Localité 3] ne justifie pas que depuis son acquisition des locaux en 1992, elle a engagé des travaux d'entretien , de réparation ou de mise aux normes du bâtiment, en particulier concernant l'installation électrique, ce qui est confirmé dans le cadre de la mise en demeure de l'inspection du travail du 2 janvier 2014 constatant, concernant les installations électriques:
- des fils électriques sont nus ;
- le tableau électrique est librement accessible et des fils sont également nus;
- une grande majorité des prises électriques semblent obsolètes et d'un 'ancien temps' ;
- aucune vérification initiale (et donc périodique) des installations électriques n' a été réalisée ;
Le plan des dépenses prévisionnelles de réhabilitation du bâtiment versé aux débats chiffre à 90 000 euros HT le montant prévisionnel du lot électricité, le devis mentionné dans le budjet estimatif de l'usine AED mentionnant un devis 2019 en HT à hauteur de 52 000 euros au titre du lot électricité.
L'ensemble de ces éléments démontre la vétusté du bâtiment et particulièrement de l'installation électrique.
Si la commune de [Localité 3] soutient que la société Artalys Industries s'était engagée au titre de son exercice comptable 2024/2025 à la réalisation de la globalité des travaux d'électricité estimés à 80 000 euros HT dans le cadre du compte-rendu de réunion de présentation du plan d'action, il convient de constater que cet engagement intervenait dans le cadre d'un projet d'achat du bâtiment auprès de la commune de [Localité 3], étant rappelé que la vente envisagée ne s'est pas réalisée.
Par conséquent, il n'appartient pas au locataire de réaliser les travaux d'électricité litigieux nécessités par la vétusté de l'installation électrique, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte de la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] formée par la commune de [Localité 3] sera rejetée.
L'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.
Sur l'existence d'un dommage imminent :
Les appelantes fondent leurs demandes sur l'existence d'un dommage imminent, faisant notamment valoir que l'état de vétusté du bâtiment donné à bail est de nature à faire courir le risque d'un accident électrique potentiellement mortel constitutif d'un dommage imminent dont la réparation serait à la charge de la commune.
Le juge des référés a rappelé d'une part que le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, d'autre part qu'il doit être nécessairement constaté à la date à laquelle le premier juge a statué et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés.
Or, si la mise en demeure de l'inspection du travail dont font état les appelantes a constaté l'état déplorable des installations électriques de l'usine exposant les salariés à un risque important, force est de constater que ces constatations ont été effectuée le 2 janvier 2024, soit il y a presque trois ans, ce qui ne permet pas de retenir qu'un dommage serait sur le point et de façon certaine de se réaliser, l'imminence d'un dommage n'étant donc pas caractérisée en l'espèce, de sorte que les demandes de travaux de mise aux normes de l'installation électrique ne peuvent donner lieu à référé au titre de la prévention d'un dommage imminent au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
Par conséquent, en l'absence de démonstration d'un dommage imminent au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile , l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande formée par la SELARL Aegis en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Artalys Industries et la SARL Artalys Industries tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique et s'agissant de leur demande tendant à la condamnation de la commune de [Localité 3] à leur payer une provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] et dit que la commune de [Localité 3] jouit d'une créance de 1 000 euros à l'encontre de la SARL Artalys Industries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande aux fins de condamnation sous astreinte de la SARL Artalys Industries à procéder aux travaux de reprise et de mise aux normes de l'installation électrique du bien situé [Adresse 1], lieu-dit [Adresse 5], commune de [Localité 4], cadastré section AM n°[Cadastre 1] ;
Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fixe les dépens d'appel au passif du redressement judiciaire de la SARL Artalys Industries.
Le greffier, Le président,