CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 18 septembre 2026, n° 24/15426

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 22 octobre 2021, la société civile immobilière (SCI) du [Adresse 1] a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) GFLBI une promesse unilatérale de vente des lots n°1 à n°4 et n°6 à n°8 d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à Vanves (92170) au prix de 1.500.000 €.

La promesse a été conclue, sans condition suspensive de prêt et sous les conditions suspensives usuelles (état hypothécaire, document d'urbanisme et droit de préemption), pour une durée expirant le 28 février 2022 à 16 heures.

La promesse stipulait une indemnité d'immobilisation à hauteur de 150.000 €, garantie à hauteur de 75.000 € par remise d'un acte de cautionnement par la société GFLBI.

En février 2022, la société GFLBI a sollicité auprès de la SCI du [Adresse 1] une prorogation de la durée de réalisation de la promesse de vente, laquelle n'a pas été prorogée faute d'accord entre les parties sur les termes de l'avenant.

Par courrier du 25 mars 2022, la SCI du [Adresse 1] s'est, par l'intermédiaire de son conseil, prévalue de la caducité de la promesse de vente et a indiqué à la société GFLBI la mettre en demeure d'avoir à lui régler le montant de l'indemnité d'immobilisation.

La vente n'a pas été réitérée.

Par exploit d'huissier en date du 25 avril 2022, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner la société GFLBI devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir cette dernière condamnée, sous astreinte, au paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.

Par jugement du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

- Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire, et intervenue entre la SCI du [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n°1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n°8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

- Rejette la demande de la SCI du [Adresse 1] de « condamner la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 150 000,00 € en faveur de la SCI du [Adresse 1] correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour à compter de la signification du jugement à venir » ;

- Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens ;

- Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la société GFLBI la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La SCI du [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 aout 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 18 décembre 2025, par lesquelles la SCI du [Adresse 1], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 1130 et suivants du code civil ;

Vu l'article L. 541-20 du code de l'environnement ;

Vu les articles 1124, 1304, 1584 et suivants du code civil ;

Vu les pièces du dossier

- Déclarer recevable et bien fondé la SCI [Adresse 1] en son appel de la décision rendue le 2 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Paris

Y faisant droit,

- Infirmer le jugement attaqué, et rendu le 2 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a :

' Prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire et intervenue entre SCI [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n° 1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n° 8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

' Condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens ;

' Condamné la SCI [Adresse 1] à payer à la société GFLBI la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ;

' Rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] de CONDAMNER la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 150 000,00 euros en faveur de la SCI [Adresse 1] correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour à compter de la signification du jugement à venir ;

' Rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] de CONDAMNER la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 7 500,00 € au bénéfice de la SCI [Adresse 1] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' Rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] de CONDAMNER la SARL G.F.L.B.I aux entiers dépens de la procédure

Et statuant à nouveau :

- Condamner la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 150 000,00 € en faveur de la SCI [Adresse 1], augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022 et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- Débouter la SARL G.F.L.B.I de l'ensemble de ses demandes,

- Condamner la SARL G.F.L.B.I à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC;

- Condamner la SARL G.F.L.B.I aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 17 février 2025, par lesquelles la société G.F.L.B.I, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1304-4, 1137, 1353 et 1582 du Code civil,

Vu les articles L 213-1, L 213-5 et R 213-7 du Code de l'urbanisme,

Vu l'article L 145-46-1 du Code de commerce,

- Juger la Société G.F.L.B.I recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions,

En conséquence,

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire et intervenue entre SCI [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n° 1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n° 8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

- Rejette la demande de la SCI [Adresse 1] de « CONDAMNER la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 150 000,00 euros en faveur de la SCI [Adresse 1] correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour à compter de la signification du jugement à venir » ;

- Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens ;

- Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à la société GFLBI la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

- Débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre infiniment subsidiaire,

- Réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation en considération de la durée d'immobilisation limitée à quatre mois ;

En tout état de cause,

- Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la Société G.F.L.B.I la somme de 7 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe YLLOUZ conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la demande de la société GFLBI de nullité de la promesse unilatérale de vente

La société GFLBI sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé, à sa demande, la nullité de la promesse de vente, sur le fondement du dol et du manquement à l'obligation précontractuelle d'information ; elle estime que les déclarations de la SCI du [Adresse 1] laissent penser d'une part que le site ne relève pas de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) et d'autre part que le site n'est pas pollué, alors que tel n'est pas le cas, et que ces éléments étaient déterminants compte tenu de son projet de construire un ensemble immobilier à usage d'habitation ;

La SCI du [Adresse 1] oppose justifier que la société GFLBI était informée de la présence d'une ICPE ;

Le tribunal a annulé la promesse sur le fondement du dol ; il a considéré que la SCI du [Adresse 1] a faussement déclaré dans la promesse de vente l'inexistence d'installations présentes ou antérieures relevant de la législation sur les ICPE et qu'il importe peu que des documents contraires étaient annexés à la promesse ;

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants » ;

Aux termes de l'article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation' ;

Pour justifier du dol, le bénéficiaire doit démontrer que :

- le promettant avait connaissance du vice,

- le promettant n'en a pas sciemment informé le bénéficiaire,

- si le bénéficiaire l'avait connu, il n'aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où la promesse de vente a eu lieu ;

En l'espèce, la promesse de vente stipule en pages 37 et 38 :

« Situation environnementale

Règlementation relative aux installations classées pour la protection de l'environnement (IPCE)

Les parties déclarent être parfaitement informées par le notaire soussigné des dispositions de l'article L154-20 ci-après littéralement rapportées '

Pour répondre à l'obligation d'information susvisée, le promettant a communiqué au bénéficiaire, préalablement aux présentes :

- un audit pollution des sols réalisé '

- Evaluation Quantitative des Risques Sanitaires (EQRS), rapport final, établie'

- courrier adressé par la préfecture des Hauts de Seine ' en date du 25 janvier 2018,

- courriel de réponse adressé par Mme [A], gérante du promettant, en date du 6 février 2018.

Copies desdits éléments sont demeurées ci-annexées.

Le PROMETTANT déclare, sous réserve de ce qui figure ci-dessus :

' Ne pas avoir reçu de demande complémentaire de la part de la préfecture, en suite de son courriel du 6 février 2018 et de l'envoi de l'EQRS, ci-dessus visés et annexés

' qu'à sa connaissance, il n'existe à ce jour aucune installation soumise à déclaration, autorisation ou à enregistrement ou qui serait susceptible de l'être dans les Biens Immobiliers ;

' qu'à sa connaissance il n'a pas été exploité, antérieurement aux présentes, sur le terrain d'assiette des Biens Immobiliers ou dans les Biens Immobiliers d'autre installation classée relevant des dispositions d'autorisation et/ou d'enregistrement des activités relevant de la législation sur les installations classées ;

' qu'il n'a été porté à sa connaissance aucun désordre ou inconvénient pouvant résulter de l'exploitation d'une ancienne installation classée, relevant des dispositions d'autorisation et/ou d'enregistrement ;

' qu'à sa connaissance, il n'a jamais été exercé sur les lieux dont il s'agit ou les lieux voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé de l'environnement (air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols par exemple);

' qu'il ne dispose pas d'information lui permettant de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, une autre installation classée ou, encore, d'une façon générale, une installation soumise à déclaration ;

' qu'il n'a pas connaissance d'incident ou accident présentant un danger pour la sécurité civile, la qualité, la conservation ou la circulation des eaux ;

' qu'il n'a pas reçu de réclamation d'une autorité publique ou d'un tiers et n'a pas été informé de l'existence d'une enquête de la part d'une autorité publique ou d'une procédure de la part d'un tiers pour non-respect des lois environnementales ou atteinte à l'environnement » ;

1.1 Sur l'installation classée pour la protection de l'environnement et la pollution du site

Aux termes de l'article L 511-2 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2013, soit à la date de la promesse, « Les installations visées à l'article L. 511-1 sont définies dans la nomenclature des installations classées établie par décret en Conseil d'Etat, pris sur le rapport du ministre chargé des installations classées, après avis du Conseil supérieur de la prévention des risques technologiques. Ce décret soumet les installations à autorisation, à enregistrement ou à déclaration suivant la gravité des dangers ou des inconvénients que peut présenter leur exploitation » ;

Aux termes de l'article R512-39-1 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur du 12 juillet 2011 au 1er juin 2022, « I. Lorsqu'une installation classée soumise à autorisation est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt '

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l'arrêt de l'exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment:

1° L'évacuation des produits dangereux, et, pour les installations autres que les installations de stockage de déchets, gestion des déchets présents sur le site ;

2° Des interdictions ou limitations d'accès au site ;

3° La suppression des risques d'incendie et d'explosion ;

4° La surveillance des effets de l'installation sur son environnement.

III. En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site déterminé selon les dispositions des articles R 512-39-2 et R 512-39-3 » ;

Aux termes de l'article R512-46-25 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur du 12 juillet 2011 au 1er juin 2022, « I. Lorsqu'une installation classée soumise à enregistrement est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt '

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l'arrêt de l'exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment:

1° L'évacuation des produits dangereux et, pour les installations autres que les installations de stockage de déchets, la gestion des déchets présents sur le site ;

2° Des interdictions ou limitations d'accès au site ;

3° La suppression des risques d'incendie et d'explosion ;

4° La surveillance des effets de l'installation sur son environnement.

III. En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1et qu'il permette un usage futur du site déterminé selon les dispositions des articles R. 512-46-26 et R. 512-46-27 » ;

Aux termes de l'article R512-66-1 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2016 au 1er juin 2022, « I. Lorsqu'une installation classée soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt '

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l'arrêt de l'exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment:

1° L'évacuation ou l'élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site ;

2° Des interdictions ou limitations d'accès au site ;

3° La suppression des risques d'incendie et d'explosion ;

4° La surveillance des effets de l'installation sur son environnement.

III. En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés l'article L. 511-1et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation' »

En l'espèce, il ressort de ces articles que les installations classées sont soumises à trois types de régime selon leur gravité : autorisation, enregistrement ou déclaration, et qu'en cas de cessation de l'installation classée, l'exploitant est soumis à des obligations relatives à la mise en sécurité du site, avec l'évacuation et l'élimination des déchets et produits, et la réhabilitation ou la remise en état du site, afin de le placer dans un état permettant un usage futur du site déterminé ;

Dans ses conclusions, la SCI du [Adresse 1] indique que « le terrain objet de la promesse a bien fait l'objet d'une activité relevant de la législation sur les ICPE », que « l'ICPE litigieuse était une entreprise de blanchisserie qui appartenait à la société BTH » ;

La SCI du [Adresse 1] indique qu'en application de l'article 5511-9 du code de l'environnement l'activité de blanchisserie est soumise au régime « de l'enregistrement ou de la déclaration », selon si la capacité de lavage est supérieure ou inférieure à 5 tonnes par jour, et qu'il n'est pas établi en l'espèce la soumission au régime « de l'autorisation ou de l'enregistrement » ; il en ressort que la SCI du [Adresse 1] considère que cette ICPE était soumise au régime de la déclaration ;

Or dans le paragraphe relatif aux déclarations du promettant, la SCI du [Adresse 1] a déclaré à la société GFLBI qu'à sa connaissance, il n'a jamais existé d'installation soumise à déclaration, « ' il ne dispose pas d'information lui permettant de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, une autre installation classée ou, encore, d'une façon générale, une installation soumise à déclaration ' » ;

Les autres déclarations de la SCI du [Adresse 1] dans ce même paragraphe, relatives aux installations soumises à autorisation et/ou enregistrement, ne remettent pas en cause la déclaration susvisée ;

Or les déclarations, selon lesquelles, à la connaissance de la SCI du [Adresse 1], il n'a jamais existé d'installation soumise à déclaration, sont contraires au contenu du courrier de la préfecture du 25 janvier 2018, mentionné dans le paragraphe précédent et annexé à l'acte de la promesse, qui précise l'existence récente d'une activité soumise à déclaration et la possibilité de pollution, en l'absence de preuve d'une dépollution effectuée par l'entreprise qui a fait l'objet d'une procédure de liquidation ;

En effet, dans ce courrier du 25 janvier 2018 (pièce 16 République), la direction régionale de l'environnement de la préfecture des Hauts de Seine écrit à la SCI du [Adresse 1] : « Vous avez été identifiée comme propriétaire de locaux anciennement exploités par la société BTH pour un usage de nettoyage à sec et blanchisserie. Ces locaux sont situés au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4].

Ces activités étaient soumises à la règlementation des installations classées pour la protection de l'environnement.

Dans le cadre de la cessation de son activité de blanchisserie et de nettoyage à sec, suite à sa liquidation, la société BTH, représentée par son liquidateur judiciaire Me [N], a été mise en demeure de procéder à la mise en sécurité des locaux en s'assurant :

- de l'évocation des produits dangereux et de la gestion des déchets présents dans les locaux,

- des interdictions ou limitations d'accès aux locaux,

- de la suppression des risques d'incendie et d'explosion.

'

Par conséquent, je vous prie de bien vouloir m'informer de la situation actuelle des locaux anciennement occupés par BTH, concernant notamment :

- l'évacuation des déchets,

- l'interdiction ou la limitation d'accès aux locaux » ;

En sus, la SCI du [Adresse 1] produit un courriel du 5 avril 2019, antérieur à la promesse du 22 octobre 2021 (pièce 25 République) dans lequel [L] [B], de GFLBI, écrit à [H] [A], de la SCI du [Adresse 1] :

« 'je suis toujours intéressé mais bloqué depuis juillet dernier par la préfecture de [Localité 5] sur la déclaration du site pollué que constitue le 48 et 50 République ' du fait de l'occupation par BTH, aujourd'hui en liquidation et dont le liquidateur n'a pas réalisé la démarche dans sa totalité en son temps'

J'ai repris en main ce dossier avec la Préfecture et mes avocats pour aboutir à une solution prochaine.

Cependant, nos 2 sites sont liés et la dépollution semble nécessaire sur les 2 sols ' » ;

Il convient de relever que, selon son Kbis au 25 avril 2022 (pièce 4 République), la SARL GFLBI a pour activité « toutes opérations d'achat et de vente de tous immeubles, biens et droits immobiliers, terrains à bâtir ou bâtis, promesses sur ces biens et droits, de tous droits marchand de biens » et il y a lieu de considérer qu'elle est une professionnelle de l'achat de biens immobiliers ;

Ainsi dans le corps de la promesse de vente, la SCI du [Adresse 1] a déclaré qu'à sa connaissance, il n'a jamais existé d'installation soumise à déclaration, alors que le courrier de la Préfecture du 25 janvier 2018, visé au-dessus de cette déclaration et annexé à la promesse, indique le contraire, à savoir que les locaux ont été exploités par une blanchisserie soumise à la règlementation des ICPE, selon le régime de la déclaration selon l'analyse ci-avant ;

Toutefois il convient de considérer que la SARL GFLBI, en sa qualité de professionnelle de l'acquisition immobilière, qui plus est, informée depuis le 5 avril 2019 que le site avait été pollué par l'occupation de la blanchisserie BTH et semblait toujours l'être compte tenu de la défaillance de la société en liquidation, était à même de détecter que la déclaration de la SCI du [Adresse 1] selon laquelle, à sa connaissance, il n'a jamais existé d'installation soumise à déclaration, ne correspondait pas à la réalité ;

1.2 Sur l'absence de dol

Selon l'analyse ci-avant, la SARL GFLBI ne démontre pas un manquement à son obligation d'information, sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil, de la SCI du [Adresse 1], puisqu'elle-même avait connaissance de l'information relative à l'existence, antérieurement à la promesse, d'une installation soumise à déclaration et d'une pollution possiblement toujours existante du site ;

Les conditions du dol ne sont donc pas remplies et il n'y a donc pas lieu à nullité de la promesse ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire, et intervenue entre la SCI du [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n°1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n°8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

Et il y a lieu de débouter la société GFLBI de sa demande de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire, et intervenue entre la SCI du [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n°1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n°8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

2. Sur l'indemnité d'immobilisation

La SCI du [Adresse 1] sollicite de condamner la SARL GLFBI à lui payer la somme de 150.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

La société GFLBI expose d'une première part, qu'elle était fondée à ne pas lever l'option d'achat puisque l'absence de pollution du terrain était une condition essentielle et déterminante de la vente, et, d'une seconde part, qu'il n'est pas justifié de la levée des conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la remise d'un état hypothécaire, la remise des documents d'urbanisme, la purge du droit de préemption et la purge du droit de préférence ; elle sollicite à titre subsidiaire de réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation en considération de la durée d'immobilisation limitée à 4 mois ;

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

2.1Sur l'argument relatif à la présence de pollution dans le terrain

En l'espèce, l'argument de la société GFLBI selon lequel, elle était fondée à ne pas lever l'option d'achat du fait de la présence de pollution dans le terrain, est inopérant puisqu'il ressort de l'analyse ci-avant qu'elle avait connaissance, à la date de la promesse, de l'information relative à l'existence, antérieurement à la promesse, d'une installation soumise à déclaration et d'une pollution possiblement toujours existante du site ;

2.2Sur la clause de la promesse relative à l'indemnité d'immobilisation

La promesse unilatérale de vente du 22 octobre 2021 stipule en page 17 :

« INDEMNITE D'IMMOBILISATION - CAUTION

En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000,00 EUR)

(')

Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR.

b) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués, dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ou lesdites conditions n'ayant pas été réalisées mais le Bénéficiaire y ayant renoncé, et en l'absence de survenance d'un sinistre dans les conditions prévues au paragraphe « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE » dont le BENEFICIAIRE souhaiterait se prévaloir.

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.

c)Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants :

- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

' » ;

Le cas du versement de l'indemnité d'immobilisation au promettant prévue au b) de cette clause, stipulant « toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ou lesdites conditions n'ayant pas été réalisées mais le Bénéficiaire y ayant renoncé », il y a lieu d'étudier les conditions suspensives de la promesse ;

2.3 Sur les conditions suspensives

La promesse unilatérale de vente du 22 octobre 2021 stipule 3 conditions suspensives (page 19), « stipulées au profit du Bénéficiaire qui pourra seul y renoncer ' à l'exception de celle relative au droit de préemption urbain », comprenant :

- la remise d'un état hypothécaire,

- la remise des documents d'urbanisme,

- le droit de préemption ;

La SCI du [Adresse 1] justifie de la réalisation de ces conditions suspensives, à la date de l'expiration du délai de la promesse du 22 février 2022, par les pièces suivantes :

-états hypothécaires du 6 décembre 2021 et du 10 février 2022 (pièces 21 et 22),

- certificat d'urbanisme du 30 novembre 2021 (pièce 19),

- certification de renonciation à préempter du 6 décembre 2021 (pièce 20) ;

La société GFLBI ne justifie pas de la nécessité d'une purge du droit de préférence au profit d'un locataire, puisqu'il est justifié qu'à la date de la promesse, il n'y avait plus de locataire, suite à la liquidation judiciaire de la blanchisserie BTH ;

2.4 Sur le versement de l'indemnité d'immobilisation

La SARL GLFBI n'ayant pas réalisé l'acquisition, à la date d'échéance de la promesse du 22 février 2022, alors que la SCI du [Adresse 1] justifie que toutes les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, il y a lieu d'appliquer le b) de la clause contractuelle d'indemnité d'immobilisation et de faire droit à la demande de la SCI du [Adresse 1] de condamner la SARL GLFBI à lui payer l'indemnité d'immobilisation, sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une astreinte ;

2.5 Sur la demande de diminution de l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi » ;

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise » ;

En l'espèce, la promesse stipule « En aucun cas cette somme (l'indemnité d'immobilisation de 150.000 €) ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée d'immobilisation » ;

Il n'y a donc pas lieu de réduire l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] de « condamner la SARL G.F.L.B.I au paiement de la somme de 150 000,00 € en faveur de la SCI [Adresse 1] correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour à compter de la signification du jugement à venir » ;

Et il y a lieu de condamner la SARL G.F.L.B.I à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 150.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, date de l'assignation, l'appelante ne produisant pas le recommandé ni l'accusé de réception de la lettre du 25 mars 2022, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

3.Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SARL GFLBI, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SARL GFLBI ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la SARL GFLBI de sa demande de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 octobre 2021 reçue par Me [U] [D], notaire, et intervenue entre la SCI du [Adresse 1] en qualité de promettant et la société GFLBI en qualité de bénéficiaire et portant sur les lots de copropriété n°1, 2, 3, 4 dans le bâtiment 1, les lots de copropriété n°6 et 7 dans le bâtiment 2, le lot de copropriété n°8 dans le bâtiment 3 de l'immeuble sis [Adresse 3] à Vanves (92170), cadastré section M n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 1] d'une surface de 00 ha 05 a et 64 ca ;

Condamne la SARL GFLBI à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 150.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SARL GFLBI aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Rejette la demande de la SARL GFLBI au titre de l'article 700 du code de procédure civile;