CA Douai, ch. 2 sect. 2, 17 septembre 2026, n° 25/03584
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 17/09/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03584 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WJIU
Ordonnance de référé (N° 2025007389) rendue le 10 avril 2025 par le président du tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTES
SELAS Union MJ, prise en la personne de Me [R] [C], en qualité de liquidateur de la société Boulangerie-patisserie SB-AP
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
SARL Boulangerie Patisserie SB-AP, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentées par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistées de Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉS
Monsieur [Y] [E]
né le 23 avril 1967 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [N] [K] épouse [E]
née le 14 janvier 1965 à [Localité 5]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentés par Me Anne Bazela, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026 (après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 septembre 2026) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 mai 2026
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EXPOSE DES FAITS
M. et Mme [E] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] dans lequel ils exploitaient une boulangerie-pâtisserie.
Le 19 avril 2024, ils ont signé avec la société Boulangerie-Pâtisserie SB-AP (la société Boulangerie), dont les gérantes sont Mmes [Z] et [O], un compromis de vente de leur fonds de commerce pour une entrée en jouissance le 1er septembre 2024, décalée au 1er novembre 2024 selon avenant signé le 17 juillet 2024.
L'acte de cession prévoyait que le vendeur devait prêter gratuitement sa collaboration à l'acquéreur pendant un délai de trois mois, période dite de « mise au courant ».
Le 31 juillet 2024, le local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce a été affecté par des inondations reconnues au titre de catastrophe naturelle par arrêté du 23 septembre 2024.
Le 29 octobre 2024, un bail commercial portant sur l'immeuble ci-dessus désigné a été régularisé entre M. et Mme [E] d'une part, la société Boulangerie d'autre part, pour l'exploitation d'un commerce de « boulangerie-pâtisserie », à titre principal, « confiserie, chocolaterie, glaces, traiteur, épicerie, boissons à emporter », à titre accessoire.
Par acte du 11 mars 2025, la société Boulangerie a assigné en référé M. et Mme [E] sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin de voir désigner un expert chargé notamment d'examiner les désordres éventuels affectant le local loué et d'apporter tous éléments techniques permettant à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues, les préjudices subis, les travaux à entreprendre.
Par ordonnance du 10 avril 2025, le président du tribunal de commerce de Lille Métropole a :
Débouté la société Boulangerie de l'ensemble de ses demandes ;
Débouté M. et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de l'amende civile ;
Condamné la société Boulangerie à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 9 juillet 2025, la société Boulangerie a interjeté appel de la décision, sauf du chef ayant débouté M.et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts.
Par jugement du 2 février 2026, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la société Boulangerie, la société Union MJ étant désignée comme mandataire judiciaire.
Par jugement du 25 mars 2026, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, la société Union MJ étant désignée en qualité de liquidateur.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 avril 2026, le liquidateur est intervenu volontairement pour reprendre la procédure d'appel et adopter expressément l'ensemble des actes de procédures et écritures précédemment accomplis au nom de la société débitrice, dont la déclaration d'appel du 9 juillet 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions du 24 avril 2026, la société Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie (le liquidateur) demande à la cour de :
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
- Dire mal jugé et bien appelé ;
- Débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- Juger l'appel de la société Boulangerie recevable et bien-fondé ;
En conséquence,
Infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
Débouté la société Boulangerie de ses demandes ;
Condamné la société Boulangerie à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Statuant de nouveau sur les demandes de la société Boulangerie :
- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de :
Convoquer les parties, se rendre sur place, se faire communiquer toutes les pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, interroger toute partie, constater les désordres éventuels ;
Donner à la cour éventuellement saisie des éléments de faits et de droit de nature à permettre à la juridiction de savoir l'origine et l'ancienneté des désordres allégués et des responsabilités éventuelles ;
Donner toutes instructions quant à la remise en ordre de ces désordres ;
Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires ;
Dresser un constat précis avant la réalisation des travaux sous la forme d'un pré-rapport ;
Fournir de façon générale tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues, d'évaluer les préjudices subis en cas de besoin, de déterminer si les lieux peuvent être occupés en l'état et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'expert ;
Dire que l'expert qui sera « permis en 'uvre » y accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 du « NCPC » et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour dès que possible » ;
Condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel ;
Les condamner à verser à la société Boulangerie la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mai 2026, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
Vu l'article 145 du « code civil » ;
Vu les articles 561 et suivants du code de procédure civile,
- Confirmer en tous points l'ordonnance entreprise ;
- « Rejeter » la demande d'expertise fondée sur les obligations légales du bailleur en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle ;
- Condamner la société Union MJ, ès qualités, à payer à M. et Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, et dire que ces sommes seront employées en frais privilégiés de justice.
MOTIVATION
A titre préliminaire, il sera observé que, comme rappelé par le liquidateur, l'article L.641-9 I du code de commerce dispose que :
Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
La société Boulangerie a été mise en liquidation judiciaire le 25 mars 2026, soit postérieurement à la déclaration d'appel datée du 9 juillet 2025.
Par conclusions du 24 avril 2026, le liquidateur a indiqué intervenir volontairement en appel et reprendre l'instance en cause d'appel. Cette instance ayant pour objet la désignation d'un expert judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la société Boulangerie, désormais en liquidation judiciaire, ne dispose pas d'un droit propre à y intervenir, seul le liquidateur ayant la faculté de la poursuivre.
M. et Mme [E] n'ont d'ailleurs pas contesté l'intervention volontaire du liquidateur, lequel justifie d'un intérêt légitime à cette intervention, la mesure d'expertise sollicitée étant susceptible d'avoir des incidences sur l'actif à recouvrer.
I ' Sur la demande d'expertise
Le liquidateur de la société Boulangerie fait valoir que :
les inondations sont intervenues le 31 juillet 2024, soit avant la régularisation du bail commercial, lequel a été signé postérieurement au sinistre, le 1er novembre 2024, les désordres ayant été signalés dès le 17 novembre suivant ;
depuis, des désordres persistants affectent le local : dégradations de mobilier professionnel, humidité structurelle, infiltrations, non-conformités électriques, absence de ventilation et conditions d'hygiène incompatibles avec une exploitation normale ;
M. et Mme [E] ont perçu une indemnisation des assurances sans qu'aucuns travaux de reprise soient intervenus ; cette carence est directement à l'origine de la persistance des désordres, de la fermeture administrative temporaire des locaux et de l'absence totale d'indemnisation pour perte d'exploitation ;
il conteste les conclusions de l'expertise amiable de l'assureur, tant sur l'ampleur des désordres, que sur la nature des travaux de reprise, le coût de ces travaux et l'indemnisation proposée ; aucun rapport technique contradictoire ne lui a jamais été communiqué, malgré des sollicitations répétées ;
aucune indemnisation au titre de la perte d'exploitation n'a été versée à la société Boulangerie : l'assureur a opposé un refus de garantie ;
le fait que le dossier soit « clôturé » pour l'assurance MAPA n'exempte pas le bailleur de ses obligations légales et contractuelles et ne l'empêche pas, lui liquidateur, de contester le chiffrage et les travaux de reprise ; l'indemnisation par l'assureur Mapa ne fait pas obstacle à la mesure d'expertise judiciaire ;
il produit un rapport d'expertise amiable de M. [V] du 11 juillet 2025 confirmant l'existence des désordres invoqués mais également des non-conformités empêchant l'exploitation normale du local commercial ;
les époux [E] n'ont pas cru devoir procéder aux travaux de reprise, le local ne peut être exploité de manière normale et sereine ;
un litige potentiel existe au fond au titre de l'obligation de délivrance conforme et des grosses réparations, aucune expertise judiciaire n'a été réalisée ; le bailleur demeure débiteur de gros travaux au sens de l'article 606 du code civil ; il doit délivrer au preneur un bien conforme à son usage pendant toute la durée du bail commercial, lui permettant une exploitation normale de son activité ; refuser la désignation d'un expert judiciaire reviendrait à la priver de tout moyen de preuve ;
la stipulation du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans leur état actuel n'exempte pas le bailleur de son obligation de procéder aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, ni de son obligation de délivrance ;
la demande d'expertise ne porte pas sur des désordres étrangers à l'inondation du 31 juillet 2024 ; les désordres persistants (humidité, non-conformités électriques, infiltrations, absence de ventilation, dégradations du mobilier) constituent le prolongement direct des inondations et de leurs suites non traitées ;
il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle, mais de l'exact objet d'une mesure probatoire destinée à éclairer un litige fondé sur l'obligation de délivrance conforme du bailleur, les grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil, le trouble de jouissance subi par le preneur ;
le local commercial en cause a fait l'objet d'une fermeture administrative temporaire consécutive à la persistance des désordres, à des non-conformités affectant la sécurité, l'hygiène et les conditions d'exploitation, à l'impossibilité d'assurer une exploitation normale du fonds ce qui constitue un fait objectif grave, postérieur à l'ordonnance déférée, et directement liée aux désordres litigieux ; cela démontre que le local n'est pas conforme à sa destination, que les travaux de reprise sont insuffisants ou inadaptés, que l'indemnisation de l'assurance n'a pas permis de rétablir une situation normale.
M. et Mme [E] font valoir que :
- les gérantes de la société Boulangerie ont été immédiatement informées de cette inondation intervenue pendant la période de « mise au courant » ; ayant tous le même assureur, elles ont été invitées à toutes les réunions de chiffrage et d'évaluation des désordres ;
- l'assignation aux fins d'expertise à propos des désordres liés aux inondations du 31 juillet est intervenue alors que les opérations d'expertise amiable suivaient leur cours, que le préjudice était en voie d'indemnisation ; le rapport d'expertise amiable a été achevé six jours après la décision dont appel ;
- les cessionnaires leur doivent une certaine somme en vertu du contrat de cession du fonds de commerce, raison pour laquelle ils ont proposé de verser l'indemnité reçue de l'assureur pour les travaux de reprise, diminuée des sommes qui leur étaient dues ;
- l'assignation d'origine concernait uniquement les désordres liés aux inondations ; désormais, l'appelant semble souhaiter une expertise portant sur la délivrance conforme de l'immeuble, ce qui constitue une demande nouvelle n'ayant qui n'a jamais été formulée en première instance (article 564 du code de procédure civile) ;
- le préjudice lié à cette inondation a été remboursé par l'assurance et la société Boulangerie a refusé d'en percevoir le montant pour effectuer les travaux qui lui incombent ;
- la désignation d'un expert pour des préjudices déjà évalués par l'assureur et réparés, n'a aucun sens ; l'intérêt légitime à une expertise judiciaire est inexistant ; si les cessionnaires entendent contester le rapport et le chiffrage de l'assureur, elles doivent assigner, non pas eux, les propriétaires, mais l'assureur ;
- la demande d'expertise judiciaire de l'appelant se fonde sur le rapport non contradictoire de M. [V], intervenu quatre mois après la décision dont appel, qui constate de nombreux désordres résultant de l'inondation mais également des non-conformités empêchant une exploitation normale du local commercial ; il est normal que cet expert amiable ait constaté d'anciens vestiges de désordres liés à l'inondation puisque les cessionnaires n'ont pas voulu de l'indemnité proposée et n'ont pas fait réaliser les travaux ; il est moins normal que la demande d'expertise glisse sur des non-conformités constatées quatre mois après la décision dont appel ou des réparations au titre de l'article 606 du code civil.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légitimement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La mise en oeuvre l'article 145 du code de procédure civile est ainsi subordonnée à la réunion des conditions suivantes : l'absence de procès au fond et l'existence d'un motif légitime, le demandeur devant avoir un intérêt à agir dans la perspective d'un éventuel litige avec son adversaire.
La charge de prouver la condition tenant à l'existence d'un motif légitime repose sur le requérant à la mesure, étant rappelé que, selon la jurisprudence :
- le juge n'a pas, à ce stade, à se prononcer sur le bien-fondé ni sur l'opportunité d'un procès éventuel (Com. 28 janv. 1992, n° 90-16748 ; Civ. 2e, 8 juin 2000, publié) ;
- l'article 146 du code de procédure civile n'étant pas applicable, le juge ne peut ni refuser la mesure demandée en opposant au requérant l'absence de commencement de preuve (Civ. 2e, 24 janv. 2008, n° 07-13514 ; Civ. 2e, 3 sept. 2015 n 14-20.453), ni exiger du requérant qu'il démontre un fait que la mesure d'instruction a précisément pour objet de rapporter (Com. 10 févr. 2015, n° 14-11909).
Le litige éventuel doit ainsi être vraisemblable et présenter une apparence de sérieux. C'est pourquoi le motif légitime existe dès lors que l'action au fond envisagée n'apparaît « pas manifestement vouée à l'échec » (v. par ex. : Com. 4 fév. 2014, n° 12-27.398 ; 2e Civ., 30 janv. 2020, n° 18-24.757).
Pour autant, le demandeur à la mesure d'instruction in futurum doit s'appuyer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, laissant apparaître la perspective d'un litige éventuel, mais crédible, dont le contenu et le fondement sont cernés, au moins approximativement, et sur lequel pourrait influer le résultat de la mesure sollicitée. Le demandeur ne peut donc se borner à fonder sa demande sur de simples allégations, déductions ou hypothèses.
Néanmoins, le fondement juridique de l'action envisagée n'a pas à être précisé (Civ. 2e, 8 juin 2020, n°97-13.962).
L'existence de motif légitime, qui doit être caractérisée par les juges du fond, relève de leur appréciation souveraine (V. not. en dernier lieu : 2e Civ., 10 déc. 2020, n° 19-22619, publié ; 2e Civ., 14 avril 2022, n° 21-10429 ; 2e Civ., 21 déc. 2023, n° 21-25725).
Par ailleurs, en matière de bail, le bailleur est tenu à plusieurs obligations :
- une obligation de délivrance, édictée à l'article 1719, alinéas 1 et 2, du code civil, qui revêt deux dimensions : l'obligation de mettre la chose louée à disposition du locataire et l'obligation de délivrer un bien conforme à l'usage convenu. Il s'agit de l'obligation principale. Elle est d'ordre public ne cesse qu'en cas de force majeure ;
- une obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible pendant la durée du bail, en application de l'article 1719, alinéa 3, du même code. Cependant, cette obligation n'étant pas de l'essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre. Par exemple, le preneur peut valablement renoncer à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés par l'eau ou le gel (3e Civ., 28 octobre 1974, publié) ;
- une obligation, prévue par l'article 1720 du code civil, de maintenir la chose la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que les locatives. Néanmoins, ce texte n'étant pas d'ordre public, le bail peut, par une disposition claire et précise, transférer sur le locataire la charge de cette obligation ;
S'agissant des réparations, l'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
1- Sur la recevabilité de la demande d'expertise :
M. et Mme [E] font valoir que, sur la base d'éléments nouveaux tels que l'expertise amiable de M.[V] intervenue quatre mois après la décision dont appel, le liquidateur demande l'expertise de nouveaux désordres qui ne concernent plus le sinistre « inondation », qui a été indemnisé, mais sont désormais en lien avec l'obligation de délivrance du bailleur, ce qui constituerait une demande nouvelle justifiant le « rejet » de la demande d'expertise en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Ce texte prévoit que :
A peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Tout d'abord, il doit être observé que la demande formée en cause d'appel est reprise par le liquidateur dans les mêmes termes que celle présentée en première instance : voir ordonner une mesure d'expertise avant tout procès concernant le local donné à bail à la société Boulangerie par M. et Mme [E], en application de l'article 145 du code de procédure civile.
S'agissant des désordres faisant l'objet de l'expertise demandée, contrairement à ce que prétendent M. et Mme [E], ils visent toujours ceux liés aux inondations du 31 juillet 2024, le rapport de M. [V], versé en appel, relevant des dégradations, dont il constate la persistance, qu'il met directement en lien avec ces inondations.
Ce rapport, même réalisé postérieurement à la décision déférée, est bien recevable en cause d'appel, l'article 563 du code de procédure civile disposant que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
Par ailleurs, le liquidateur est en droit de demander, sur la base des constatations de ce rapport, l'extension de la mission qui serait confiée à l'expert judiciaire éventuellement désigné par la cour d'appel, à l'examen d'autres désordres que ceux initialement déplorés, notamment de désordres en lien avec les obligations légales du bailleur.
En effet, la prétention du liquidateur est, en première instance comme en appel, l'instauration d'une expertise du local loué, et le champ de la mission de l'expertise sollicitée reste à la seule appréciation du juge.
Enfin, comme rappelé plus haut, le liquidateur n'a pas à justifier d'ores et déjà du fondement juridique sur lequel il compte fonder son éventuelle action.
En conséquence, le fait que le liquidateur fasse référence en appel à un défaut de délivrance conforme du bailleur ou un manquement de ce dernier à ses obligations de réparation, sans les avoir invoqués en première instance, ne constitue pas une prétention nouvelle.
C'est donc à tort que M. et Mme [E] demandent le « rejet » (il s'agit en réalité d'une irrecevabilité) de la demande d'expertise formée par le liquidateur, aux motifs qu'elle constituerait une demande nouvelle à hauteur d'appel.
2 ' Sur le bien-fondé de la demande d'expertise :
Il n'est pas contesté que de fortes inondations ont affecté, le 31 juillet 2024, le local commercial devant faire l'objet, le 29 octobre 2024, d'un bail commercial entre les époux [E], d'une part, la société Boulangerie, d'autre part.
Les parties produisent aux débats un rapport d'expertise amiable du 16 avril 2025, réalisé par la société Eurexo Premium à la demande de la compagnie MAPA, assureur de M. et Mme [E].
Ce rapport indique notamment que :
le rez-de-chaussée de la boulangerie a été totalement inondé sur une hauteur de l'ordre de 40 à 50 cm, les eaux boueuses envahissant l'espace de vente, générant des dommages aux agencements de la boutique mais également du laboratoire en partie arrière, ainsi que des dommages aux matériels (pétrin, balancelle, laminoir) ;
des dommages consécutifs au débordement du chéneau situé sur la couverture du laboratoire ont été constatés sur les dalles du faux plafond.
L'expert d'assurance a ainsi constaté des dommages au bâtiment (électricité, menuiseries, faïences, plâtreries, embellissements), au matériel professionnel (lave-linges, pétrin, laminoir, chambre de pousse, réchaud, mobilier de l'espace vente) ainsi qu'à la marchandise (produits secs et emballages stockés, produits frais et finis en chambre froide).
Ce rapport est intervenu après trois réunions d'expertise. Si la société Boulangerie était représentée lors des deux premières (visite de reconnaissance du 1er octobre 2024 et « rendez-vous » de pointage du 14 janvier 2025), tel n'a pas été le cas pour la troisième portant sur la finalisation du chiffrage des dommages le 10 mars 2025.
M. et Mme [E] font valoir que les préjudices liés à cette inondation ont été évalués par l'assureur et réparés et que la désignation d'un expert est dès lors inutile.
Cependant, le rapport d'assurance constitue un chiffrage des désordres, sans que ces derniers soient précisément datés, détaillés, analysés et que leurs causes exactes en soient définies.
Il sera ajouté que l'indemnisation proposée est contestée par le liquidateur et qu'au surplus, en droit, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci (Cass. 1re civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.545 ' Cass. 1re civ., 1er juill. 2020, n° 19-11.401 ). Le juge doit vérifier si ce rapport est corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass. 2e civ., 15 déc. 2022, n° 21-17.957).
Par ailleurs, ce rapport amiable ne précise pas les réparations à entreprendre ou entreprises par les époux [E], lesquels produisent diverses factures de remises en état et de décontamination. Ces derniers estiment que les réparations nécessaires ont été réalisées, tandis que le liquidateur considère pour sa part que les désordres perdurent.
Le rapport d'assurance ne chiffre enfin que les désordres matériels et ne se prononce pas sur d'autres préjudices éventuels tels que troubles de jouissance, préjudice d'exploitation notamment.
Enfin, le liquidateur produit par ailleurs en appel :
- un rapport amiable de M. [V] en date du 11 juillet 2025 concernant le local commercial loué, qui fait notamment mention :
> de plafonds dégradés ;
> de retenues d'eaux sur la toiture, d'infiltrations importantes par les chéneaux, d'une toiture dégradée ;
> d'installations électriques dangereuses ; d'équipements électriques non conformes, avec des contacts directs possibles sur des câbles et autant de risques d'électrisation ou électrocution ;
> d'une absence de ventilation propre à gérer l'humidité intérieure et éviter l'accumulation d'humidité ; des entrées d'air à prévoir ;
> d'une réglementation incendie non respectée ;
> de dégradations des portes intérieures du magasin et des portes des meubles ;
> d'un appareil qui ne fonctionne plus.
- et un arrêté de fermeture administrative temporaire de l'établissement du 12 septembre 2025, pris notamment au vu du rapport de M. [V], pour mise en conformité de l'établissement avec les règles d'hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie, en lien avec l'activité de l'établissement.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le liquidateur justifie par les pièces produites que le local commercial loué est affecté de désordres persistants susceptibles de donner lieu à un procès éventuel portant notamment sur les obligations des propriétaires à délivrance conforme ou à réparations.
Le liquidateur démontre par ailleurs l'utilité de cette expertise judiciaire in futurum, venant en complément de rapports amiables versés aux débats, non contradictoires, non exhaustifs et contestés par les parties. En effet, cette expertise in futurum permettra notamment de :
établir contradictoirement et de manière impartiale, la nature des désordres affectant le local commercial loué, en définir les causes ;
chiffrer les réparations nécessaires, et dire si elles ont effectivement été réalisées comme le prétendent M. et Mme [E] et à quelle date ;
dire si ces désordres (et lesquels précisément) ont rendu le local impropre à sa destination et pour quelle durée ;
déterminer et chiffrer les éventuels préjudices de la société Boulangerie, en lien avec ces désordres, et en particulier les troubles de jouissance et pertes d'exploitation qui ont pu en résulter.
En conséquence, il convient d'accueillir la demande d'expertise judiciaire formée par le liquidateur en application de l'article 145 du code de procédure civile, dans les conditions précisées au dispositif ci-après, étant rappelé qu'en application de l'article 964-2 du code de procédure civile, cette mesure sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction du tribunal de commerce de Lille Métropole.
L'ordonnance entreprise, qui a rejeté cette demande, sera donc infirmée.
II ' Sur les mesures accessoires
En droit, le juge des référés qui ordonne une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile doit statuer sur les dépens, dès lors qu'il a épuisé sa saisine (v. not. Civ. 2e, 29 oct. 1990, n° 89-14.925 ; Com., 1er juill. 2020, n° 18-19.999).
Cependant, la partie défenderesse à la demande de mesure d'instruction ordonnée sur le fondement de ce texte ne peut être considérée comme une partie perdante (Civ. 2e, 21 nov. 2024, n° 22-16.763, publié). Il s'en déduit qu'elle ne peut être condamnée aux dépens.
Par conséquent, les dépens d'appel seront donc mis à la charge du liquidateur de la société Boulangerie, demandeur à la mesure d'instruction.
En outre, l'ordonnance entreprise, qui a mis les dépens de première instance à la charge de la société Boulangerie, qui ne faisait alors pas l'objet d'une procédure collective, est donc confirmée de ce chef.
M. et Mme [E] n'étant pas tenus aux dépens, ils ne sauraient être condamnés à une indemnité procédurale au profit du liquidateur.
Enfin, l'équité commande de rejeter les demandes d'indemnité procédurale formées par les intimés en première instance et en cause d'appel.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société Boulangerie à verser une telle indemnité à M. et Mme [E].
PAR CES MOTIFS
La cour, dans la limite de la dévolution :
- INFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
ORDONNE une mesure d'expertise entre toutes les parties, et COMMET pour y procéder :
M. [F] [I]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél [XXXXXXXX01]
Port. 06 89 43 81 49
Mél : [Courriel 1]
avec mission de :
' aviser les parties, la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP d'une part, M.et Mme [E], d'autre part, de la date et du lieu de l'expertise et les convoquer auxdites opérations ;
' entendre les parties en leurs explications ;
' se faire communiquer l'ensemble des documents nécessaires à l'exécution de la présente mission, et notamment les rapports d'expertise amiables, en particulier celui de la société Eurexo Premium (expert : Mme [Q] [G]) du 16 avril 2025 et celui de M. [X] [V] du 12 juillet 2025 ;
' se rendre dans le local commercial loué par la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP situé [Adresse 6], et les décrire ;
' dire si ce local affecté de désordres, et, si tel est le cas :
1°- décrire leur nature et leur ampleur ;
2°- dans la mesure du possible, dater l'apparition de chacun des désordres constatés ;
3°- donner son avis sur la ou les causes de chacun des désordres constatés ;
4° - dire si ces désordres sont de nature à rendre le local loué à la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP impropre à l'usage auquel il est destiné selon le bail conclu entre les parties, à savoir l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, à titre principal, Confiserie, chocolaterie, glaces, traiteur, épicerie, boissons à emporte, à titre accessoire ;
5°- dire si tout ou partie des désordres constatés ont été réparés ; et, si tel est le cas, décrire la date et la nature des réparations réalisées, ainsi que l'auteur de ces réparations, et dire si celles-ci ont remédié à tout ou partie des désordres ;
6°- évaluer la nature et le montant des travaux éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres constatés, et en chiffrer le coût ;
7°- dire si les désordres constatés, passés ou actuels, sont directement à l'origine, pour la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, de préjudices, et si tel est le cas, décrire et chiffrer ces préjudices ;
' le cas échéant, entendre tout sachant, notamment pour la détermination des préjudices ;
' de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis ;
- Dit qu'au terme des opérations d'expertise, l'expert devra mettre en mesure les parties de faire valoir leurs observations en temps utile, et répondre à leurs dires, qui seront annexés au rapport ;
- Dit que l'expert pourra se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces détenus par les parties ou les tiers, entendre tous sachants et recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;
- Dit que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal de commerce de Lille-Métropole, dans le délai de quatre mois à compter de sa saisine, et en adressera une copie à chacune des parties, accompagnée de sa demande de rémunération ;
- Commet le juge chargé du contrôle des opérations d'expertise du tribunal de commerce de Lille Métropole pour surveiller les opérations d'expertise ;
- Fixe à la somme de 4 000 euros le montant de la consignation que la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, devra verser entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de commerce de Lille Métropole, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque, sauf motif légitime apprécié par le juge, et qu'il pourra être tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;
- Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par simple ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises ci-dessus désigné ;
- CONDAMNE la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, aux dépens d'appel ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes des parties.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 17/09/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/03584 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WJIU
Ordonnance de référé (N° 2025007389) rendue le 10 avril 2025 par le président du tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTES
SELAS Union MJ, prise en la personne de Me [R] [C], en qualité de liquidateur de la société Boulangerie-patisserie SB-AP
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
SARL Boulangerie Patisserie SB-AP, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentées par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistées de Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉS
Monsieur [Y] [E]
né le 23 avril 1967 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [N] [K] épouse [E]
née le 14 janvier 1965 à [Localité 5]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentés par Me Anne Bazela, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 5 mai 2026 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026 (après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 septembre 2026) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 mai 2026
****
EXPOSE DES FAITS
M. et Mme [E] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] dans lequel ils exploitaient une boulangerie-pâtisserie.
Le 19 avril 2024, ils ont signé avec la société Boulangerie-Pâtisserie SB-AP (la société Boulangerie), dont les gérantes sont Mmes [Z] et [O], un compromis de vente de leur fonds de commerce pour une entrée en jouissance le 1er septembre 2024, décalée au 1er novembre 2024 selon avenant signé le 17 juillet 2024.
L'acte de cession prévoyait que le vendeur devait prêter gratuitement sa collaboration à l'acquéreur pendant un délai de trois mois, période dite de « mise au courant ».
Le 31 juillet 2024, le local commercial dans lequel est exploité le fonds de commerce a été affecté par des inondations reconnues au titre de catastrophe naturelle par arrêté du 23 septembre 2024.
Le 29 octobre 2024, un bail commercial portant sur l'immeuble ci-dessus désigné a été régularisé entre M. et Mme [E] d'une part, la société Boulangerie d'autre part, pour l'exploitation d'un commerce de « boulangerie-pâtisserie », à titre principal, « confiserie, chocolaterie, glaces, traiteur, épicerie, boissons à emporter », à titre accessoire.
Par acte du 11 mars 2025, la société Boulangerie a assigné en référé M. et Mme [E] sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin de voir désigner un expert chargé notamment d'examiner les désordres éventuels affectant le local loué et d'apporter tous éléments techniques permettant à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues, les préjudices subis, les travaux à entreprendre.
Par ordonnance du 10 avril 2025, le président du tribunal de commerce de Lille Métropole a :
Débouté la société Boulangerie de l'ensemble de ses demandes ;
Débouté M. et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de l'amende civile ;
Condamné la société Boulangerie à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 9 juillet 2025, la société Boulangerie a interjeté appel de la décision, sauf du chef ayant débouté M.et Mme [E] de leurs demandes de dommages et intérêts.
Par jugement du 2 février 2026, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la société Boulangerie, la société Union MJ étant désignée comme mandataire judiciaire.
Par jugement du 25 mars 2026, cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, la société Union MJ étant désignée en qualité de liquidateur.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 avril 2026, le liquidateur est intervenu volontairement pour reprendre la procédure d'appel et adopter expressément l'ensemble des actes de procédures et écritures précédemment accomplis au nom de la société débitrice, dont la déclaration d'appel du 9 juillet 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions du 24 avril 2026, la société Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie (le liquidateur) demande à la cour de :
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
- Dire mal jugé et bien appelé ;
- Débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- Juger l'appel de la société Boulangerie recevable et bien-fondé ;
En conséquence,
Infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
Débouté la société Boulangerie de ses demandes ;
Condamné la société Boulangerie à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Statuant de nouveau sur les demandes de la société Boulangerie :
- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de :
Convoquer les parties, se rendre sur place, se faire communiquer toutes les pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, interroger toute partie, constater les désordres éventuels ;
Donner à la cour éventuellement saisie des éléments de faits et de droit de nature à permettre à la juridiction de savoir l'origine et l'ancienneté des désordres allégués et des responsabilités éventuelles ;
Donner toutes instructions quant à la remise en ordre de ces désordres ;
Dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires ;
Dresser un constat précis avant la réalisation des travaux sous la forme d'un pré-rapport ;
Fournir de façon générale tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues, d'évaluer les préjudices subis en cas de besoin, de déterminer si les lieux peuvent être occupés en l'état et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'expert ;
Dire que l'expert qui sera « permis en 'uvre » y accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 263 du « NCPC » et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour dès que possible » ;
Condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel ;
Les condamner à verser à la société Boulangerie la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mai 2026, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
Vu l'article 145 du « code civil » ;
Vu les articles 561 et suivants du code de procédure civile,
- Confirmer en tous points l'ordonnance entreprise ;
- « Rejeter » la demande d'expertise fondée sur les obligations légales du bailleur en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle ;
- Condamner la société Union MJ, ès qualités, à payer à M. et Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, et dire que ces sommes seront employées en frais privilégiés de justice.
MOTIVATION
A titre préliminaire, il sera observé que, comme rappelé par le liquidateur, l'article L.641-9 I du code de commerce dispose que :
Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
La société Boulangerie a été mise en liquidation judiciaire le 25 mars 2026, soit postérieurement à la déclaration d'appel datée du 9 juillet 2025.
Par conclusions du 24 avril 2026, le liquidateur a indiqué intervenir volontairement en appel et reprendre l'instance en cause d'appel. Cette instance ayant pour objet la désignation d'un expert judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la société Boulangerie, désormais en liquidation judiciaire, ne dispose pas d'un droit propre à y intervenir, seul le liquidateur ayant la faculté de la poursuivre.
M. et Mme [E] n'ont d'ailleurs pas contesté l'intervention volontaire du liquidateur, lequel justifie d'un intérêt légitime à cette intervention, la mesure d'expertise sollicitée étant susceptible d'avoir des incidences sur l'actif à recouvrer.
I ' Sur la demande d'expertise
Le liquidateur de la société Boulangerie fait valoir que :
les inondations sont intervenues le 31 juillet 2024, soit avant la régularisation du bail commercial, lequel a été signé postérieurement au sinistre, le 1er novembre 2024, les désordres ayant été signalés dès le 17 novembre suivant ;
depuis, des désordres persistants affectent le local : dégradations de mobilier professionnel, humidité structurelle, infiltrations, non-conformités électriques, absence de ventilation et conditions d'hygiène incompatibles avec une exploitation normale ;
M. et Mme [E] ont perçu une indemnisation des assurances sans qu'aucuns travaux de reprise soient intervenus ; cette carence est directement à l'origine de la persistance des désordres, de la fermeture administrative temporaire des locaux et de l'absence totale d'indemnisation pour perte d'exploitation ;
il conteste les conclusions de l'expertise amiable de l'assureur, tant sur l'ampleur des désordres, que sur la nature des travaux de reprise, le coût de ces travaux et l'indemnisation proposée ; aucun rapport technique contradictoire ne lui a jamais été communiqué, malgré des sollicitations répétées ;
aucune indemnisation au titre de la perte d'exploitation n'a été versée à la société Boulangerie : l'assureur a opposé un refus de garantie ;
le fait que le dossier soit « clôturé » pour l'assurance MAPA n'exempte pas le bailleur de ses obligations légales et contractuelles et ne l'empêche pas, lui liquidateur, de contester le chiffrage et les travaux de reprise ; l'indemnisation par l'assureur Mapa ne fait pas obstacle à la mesure d'expertise judiciaire ;
il produit un rapport d'expertise amiable de M. [V] du 11 juillet 2025 confirmant l'existence des désordres invoqués mais également des non-conformités empêchant l'exploitation normale du local commercial ;
les époux [E] n'ont pas cru devoir procéder aux travaux de reprise, le local ne peut être exploité de manière normale et sereine ;
un litige potentiel existe au fond au titre de l'obligation de délivrance conforme et des grosses réparations, aucune expertise judiciaire n'a été réalisée ; le bailleur demeure débiteur de gros travaux au sens de l'article 606 du code civil ; il doit délivrer au preneur un bien conforme à son usage pendant toute la durée du bail commercial, lui permettant une exploitation normale de son activité ; refuser la désignation d'un expert judiciaire reviendrait à la priver de tout moyen de preuve ;
la stipulation du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans leur état actuel n'exempte pas le bailleur de son obligation de procéder aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, ni de son obligation de délivrance ;
la demande d'expertise ne porte pas sur des désordres étrangers à l'inondation du 31 juillet 2024 ; les désordres persistants (humidité, non-conformités électriques, infiltrations, absence de ventilation, dégradations du mobilier) constituent le prolongement direct des inondations et de leurs suites non traitées ;
il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle, mais de l'exact objet d'une mesure probatoire destinée à éclairer un litige fondé sur l'obligation de délivrance conforme du bailleur, les grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil, le trouble de jouissance subi par le preneur ;
le local commercial en cause a fait l'objet d'une fermeture administrative temporaire consécutive à la persistance des désordres, à des non-conformités affectant la sécurité, l'hygiène et les conditions d'exploitation, à l'impossibilité d'assurer une exploitation normale du fonds ce qui constitue un fait objectif grave, postérieur à l'ordonnance déférée, et directement liée aux désordres litigieux ; cela démontre que le local n'est pas conforme à sa destination, que les travaux de reprise sont insuffisants ou inadaptés, que l'indemnisation de l'assurance n'a pas permis de rétablir une situation normale.
M. et Mme [E] font valoir que :
- les gérantes de la société Boulangerie ont été immédiatement informées de cette inondation intervenue pendant la période de « mise au courant » ; ayant tous le même assureur, elles ont été invitées à toutes les réunions de chiffrage et d'évaluation des désordres ;
- l'assignation aux fins d'expertise à propos des désordres liés aux inondations du 31 juillet est intervenue alors que les opérations d'expertise amiable suivaient leur cours, que le préjudice était en voie d'indemnisation ; le rapport d'expertise amiable a été achevé six jours après la décision dont appel ;
- les cessionnaires leur doivent une certaine somme en vertu du contrat de cession du fonds de commerce, raison pour laquelle ils ont proposé de verser l'indemnité reçue de l'assureur pour les travaux de reprise, diminuée des sommes qui leur étaient dues ;
- l'assignation d'origine concernait uniquement les désordres liés aux inondations ; désormais, l'appelant semble souhaiter une expertise portant sur la délivrance conforme de l'immeuble, ce qui constitue une demande nouvelle n'ayant qui n'a jamais été formulée en première instance (article 564 du code de procédure civile) ;
- le préjudice lié à cette inondation a été remboursé par l'assurance et la société Boulangerie a refusé d'en percevoir le montant pour effectuer les travaux qui lui incombent ;
- la désignation d'un expert pour des préjudices déjà évalués par l'assureur et réparés, n'a aucun sens ; l'intérêt légitime à une expertise judiciaire est inexistant ; si les cessionnaires entendent contester le rapport et le chiffrage de l'assureur, elles doivent assigner, non pas eux, les propriétaires, mais l'assureur ;
- la demande d'expertise judiciaire de l'appelant se fonde sur le rapport non contradictoire de M. [V], intervenu quatre mois après la décision dont appel, qui constate de nombreux désordres résultant de l'inondation mais également des non-conformités empêchant une exploitation normale du local commercial ; il est normal que cet expert amiable ait constaté d'anciens vestiges de désordres liés à l'inondation puisque les cessionnaires n'ont pas voulu de l'indemnité proposée et n'ont pas fait réaliser les travaux ; il est moins normal que la demande d'expertise glisse sur des non-conformités constatées quatre mois après la décision dont appel ou des réparations au titre de l'article 606 du code civil.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légitimement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La mise en oeuvre l'article 145 du code de procédure civile est ainsi subordonnée à la réunion des conditions suivantes : l'absence de procès au fond et l'existence d'un motif légitime, le demandeur devant avoir un intérêt à agir dans la perspective d'un éventuel litige avec son adversaire.
La charge de prouver la condition tenant à l'existence d'un motif légitime repose sur le requérant à la mesure, étant rappelé que, selon la jurisprudence :
- le juge n'a pas, à ce stade, à se prononcer sur le bien-fondé ni sur l'opportunité d'un procès éventuel (Com. 28 janv. 1992, n° 90-16748 ; Civ. 2e, 8 juin 2000, publié) ;
- l'article 146 du code de procédure civile n'étant pas applicable, le juge ne peut ni refuser la mesure demandée en opposant au requérant l'absence de commencement de preuve (Civ. 2e, 24 janv. 2008, n° 07-13514 ; Civ. 2e, 3 sept. 2015 n 14-20.453), ni exiger du requérant qu'il démontre un fait que la mesure d'instruction a précisément pour objet de rapporter (Com. 10 févr. 2015, n° 14-11909).
Le litige éventuel doit ainsi être vraisemblable et présenter une apparence de sérieux. C'est pourquoi le motif légitime existe dès lors que l'action au fond envisagée n'apparaît « pas manifestement vouée à l'échec » (v. par ex. : Com. 4 fév. 2014, n° 12-27.398 ; 2e Civ., 30 janv. 2020, n° 18-24.757).
Pour autant, le demandeur à la mesure d'instruction in futurum doit s'appuyer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, laissant apparaître la perspective d'un litige éventuel, mais crédible, dont le contenu et le fondement sont cernés, au moins approximativement, et sur lequel pourrait influer le résultat de la mesure sollicitée. Le demandeur ne peut donc se borner à fonder sa demande sur de simples allégations, déductions ou hypothèses.
Néanmoins, le fondement juridique de l'action envisagée n'a pas à être précisé (Civ. 2e, 8 juin 2020, n°97-13.962).
L'existence de motif légitime, qui doit être caractérisée par les juges du fond, relève de leur appréciation souveraine (V. not. en dernier lieu : 2e Civ., 10 déc. 2020, n° 19-22619, publié ; 2e Civ., 14 avril 2022, n° 21-10429 ; 2e Civ., 21 déc. 2023, n° 21-25725).
Par ailleurs, en matière de bail, le bailleur est tenu à plusieurs obligations :
- une obligation de délivrance, édictée à l'article 1719, alinéas 1 et 2, du code civil, qui revêt deux dimensions : l'obligation de mettre la chose louée à disposition du locataire et l'obligation de délivrer un bien conforme à l'usage convenu. Il s'agit de l'obligation principale. Elle est d'ordre public ne cesse qu'en cas de force majeure ;
- une obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible pendant la durée du bail, en application de l'article 1719, alinéa 3, du même code. Cependant, cette obligation n'étant pas de l'essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre. Par exemple, le preneur peut valablement renoncer à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés par l'eau ou le gel (3e Civ., 28 octobre 1974, publié) ;
- une obligation, prévue par l'article 1720 du code civil, de maintenir la chose la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que les locatives. Néanmoins, ce texte n'étant pas d'ordre public, le bail peut, par une disposition claire et précise, transférer sur le locataire la charge de cette obligation ;
S'agissant des réparations, l'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
1- Sur la recevabilité de la demande d'expertise :
M. et Mme [E] font valoir que, sur la base d'éléments nouveaux tels que l'expertise amiable de M.[V] intervenue quatre mois après la décision dont appel, le liquidateur demande l'expertise de nouveaux désordres qui ne concernent plus le sinistre « inondation », qui a été indemnisé, mais sont désormais en lien avec l'obligation de délivrance du bailleur, ce qui constituerait une demande nouvelle justifiant le « rejet » de la demande d'expertise en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Ce texte prévoit que :
A peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Tout d'abord, il doit être observé que la demande formée en cause d'appel est reprise par le liquidateur dans les mêmes termes que celle présentée en première instance : voir ordonner une mesure d'expertise avant tout procès concernant le local donné à bail à la société Boulangerie par M. et Mme [E], en application de l'article 145 du code de procédure civile.
S'agissant des désordres faisant l'objet de l'expertise demandée, contrairement à ce que prétendent M. et Mme [E], ils visent toujours ceux liés aux inondations du 31 juillet 2024, le rapport de M. [V], versé en appel, relevant des dégradations, dont il constate la persistance, qu'il met directement en lien avec ces inondations.
Ce rapport, même réalisé postérieurement à la décision déférée, est bien recevable en cause d'appel, l'article 563 du code de procédure civile disposant que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
Par ailleurs, le liquidateur est en droit de demander, sur la base des constatations de ce rapport, l'extension de la mission qui serait confiée à l'expert judiciaire éventuellement désigné par la cour d'appel, à l'examen d'autres désordres que ceux initialement déplorés, notamment de désordres en lien avec les obligations légales du bailleur.
En effet, la prétention du liquidateur est, en première instance comme en appel, l'instauration d'une expertise du local loué, et le champ de la mission de l'expertise sollicitée reste à la seule appréciation du juge.
Enfin, comme rappelé plus haut, le liquidateur n'a pas à justifier d'ores et déjà du fondement juridique sur lequel il compte fonder son éventuelle action.
En conséquence, le fait que le liquidateur fasse référence en appel à un défaut de délivrance conforme du bailleur ou un manquement de ce dernier à ses obligations de réparation, sans les avoir invoqués en première instance, ne constitue pas une prétention nouvelle.
C'est donc à tort que M. et Mme [E] demandent le « rejet » (il s'agit en réalité d'une irrecevabilité) de la demande d'expertise formée par le liquidateur, aux motifs qu'elle constituerait une demande nouvelle à hauteur d'appel.
2 ' Sur le bien-fondé de la demande d'expertise :
Il n'est pas contesté que de fortes inondations ont affecté, le 31 juillet 2024, le local commercial devant faire l'objet, le 29 octobre 2024, d'un bail commercial entre les époux [E], d'une part, la société Boulangerie, d'autre part.
Les parties produisent aux débats un rapport d'expertise amiable du 16 avril 2025, réalisé par la société Eurexo Premium à la demande de la compagnie MAPA, assureur de M. et Mme [E].
Ce rapport indique notamment que :
le rez-de-chaussée de la boulangerie a été totalement inondé sur une hauteur de l'ordre de 40 à 50 cm, les eaux boueuses envahissant l'espace de vente, générant des dommages aux agencements de la boutique mais également du laboratoire en partie arrière, ainsi que des dommages aux matériels (pétrin, balancelle, laminoir) ;
des dommages consécutifs au débordement du chéneau situé sur la couverture du laboratoire ont été constatés sur les dalles du faux plafond.
L'expert d'assurance a ainsi constaté des dommages au bâtiment (électricité, menuiseries, faïences, plâtreries, embellissements), au matériel professionnel (lave-linges, pétrin, laminoir, chambre de pousse, réchaud, mobilier de l'espace vente) ainsi qu'à la marchandise (produits secs et emballages stockés, produits frais et finis en chambre froide).
Ce rapport est intervenu après trois réunions d'expertise. Si la société Boulangerie était représentée lors des deux premières (visite de reconnaissance du 1er octobre 2024 et « rendez-vous » de pointage du 14 janvier 2025), tel n'a pas été le cas pour la troisième portant sur la finalisation du chiffrage des dommages le 10 mars 2025.
M. et Mme [E] font valoir que les préjudices liés à cette inondation ont été évalués par l'assureur et réparés et que la désignation d'un expert est dès lors inutile.
Cependant, le rapport d'assurance constitue un chiffrage des désordres, sans que ces derniers soient précisément datés, détaillés, analysés et que leurs causes exactes en soient définies.
Il sera ajouté que l'indemnisation proposée est contestée par le liquidateur et qu'au surplus, en droit, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci (Cass. 1re civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.545 ' Cass. 1re civ., 1er juill. 2020, n° 19-11.401 ). Le juge doit vérifier si ce rapport est corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass. 2e civ., 15 déc. 2022, n° 21-17.957).
Par ailleurs, ce rapport amiable ne précise pas les réparations à entreprendre ou entreprises par les époux [E], lesquels produisent diverses factures de remises en état et de décontamination. Ces derniers estiment que les réparations nécessaires ont été réalisées, tandis que le liquidateur considère pour sa part que les désordres perdurent.
Le rapport d'assurance ne chiffre enfin que les désordres matériels et ne se prononce pas sur d'autres préjudices éventuels tels que troubles de jouissance, préjudice d'exploitation notamment.
Enfin, le liquidateur produit par ailleurs en appel :
- un rapport amiable de M. [V] en date du 11 juillet 2025 concernant le local commercial loué, qui fait notamment mention :
> de plafonds dégradés ;
> de retenues d'eaux sur la toiture, d'infiltrations importantes par les chéneaux, d'une toiture dégradée ;
> d'installations électriques dangereuses ; d'équipements électriques non conformes, avec des contacts directs possibles sur des câbles et autant de risques d'électrisation ou électrocution ;
> d'une absence de ventilation propre à gérer l'humidité intérieure et éviter l'accumulation d'humidité ; des entrées d'air à prévoir ;
> d'une réglementation incendie non respectée ;
> de dégradations des portes intérieures du magasin et des portes des meubles ;
> d'un appareil qui ne fonctionne plus.
- et un arrêté de fermeture administrative temporaire de l'établissement du 12 septembre 2025, pris notamment au vu du rapport de M. [V], pour mise en conformité de l'établissement avec les règles d'hygiène, de sécurité électrique et de sécurité incendie, en lien avec l'activité de l'établissement.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le liquidateur justifie par les pièces produites que le local commercial loué est affecté de désordres persistants susceptibles de donner lieu à un procès éventuel portant notamment sur les obligations des propriétaires à délivrance conforme ou à réparations.
Le liquidateur démontre par ailleurs l'utilité de cette expertise judiciaire in futurum, venant en complément de rapports amiables versés aux débats, non contradictoires, non exhaustifs et contestés par les parties. En effet, cette expertise in futurum permettra notamment de :
établir contradictoirement et de manière impartiale, la nature des désordres affectant le local commercial loué, en définir les causes ;
chiffrer les réparations nécessaires, et dire si elles ont effectivement été réalisées comme le prétendent M. et Mme [E] et à quelle date ;
dire si ces désordres (et lesquels précisément) ont rendu le local impropre à sa destination et pour quelle durée ;
déterminer et chiffrer les éventuels préjudices de la société Boulangerie, en lien avec ces désordres, et en particulier les troubles de jouissance et pertes d'exploitation qui ont pu en résulter.
En conséquence, il convient d'accueillir la demande d'expertise judiciaire formée par le liquidateur en application de l'article 145 du code de procédure civile, dans les conditions précisées au dispositif ci-après, étant rappelé qu'en application de l'article 964-2 du code de procédure civile, cette mesure sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction du tribunal de commerce de Lille Métropole.
L'ordonnance entreprise, qui a rejeté cette demande, sera donc infirmée.
II ' Sur les mesures accessoires
En droit, le juge des référés qui ordonne une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile doit statuer sur les dépens, dès lors qu'il a épuisé sa saisine (v. not. Civ. 2e, 29 oct. 1990, n° 89-14.925 ; Com., 1er juill. 2020, n° 18-19.999).
Cependant, la partie défenderesse à la demande de mesure d'instruction ordonnée sur le fondement de ce texte ne peut être considérée comme une partie perdante (Civ. 2e, 21 nov. 2024, n° 22-16.763, publié). Il s'en déduit qu'elle ne peut être condamnée aux dépens.
Par conséquent, les dépens d'appel seront donc mis à la charge du liquidateur de la société Boulangerie, demandeur à la mesure d'instruction.
En outre, l'ordonnance entreprise, qui a mis les dépens de première instance à la charge de la société Boulangerie, qui ne faisait alors pas l'objet d'une procédure collective, est donc confirmée de ce chef.
M. et Mme [E] n'étant pas tenus aux dépens, ils ne sauraient être condamnés à une indemnité procédurale au profit du liquidateur.
Enfin, l'équité commande de rejeter les demandes d'indemnité procédurale formées par les intimés en première instance et en cause d'appel.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société Boulangerie à verser une telle indemnité à M. et Mme [E].
PAR CES MOTIFS
La cour, dans la limite de la dévolution :
- INFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
ORDONNE une mesure d'expertise entre toutes les parties, et COMMET pour y procéder :
M. [F] [I]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél [XXXXXXXX01]
Port. 06 89 43 81 49
Mél : [Courriel 1]
avec mission de :
' aviser les parties, la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP d'une part, M.et Mme [E], d'autre part, de la date et du lieu de l'expertise et les convoquer auxdites opérations ;
' entendre les parties en leurs explications ;
' se faire communiquer l'ensemble des documents nécessaires à l'exécution de la présente mission, et notamment les rapports d'expertise amiables, en particulier celui de la société Eurexo Premium (expert : Mme [Q] [G]) du 16 avril 2025 et celui de M. [X] [V] du 12 juillet 2025 ;
' se rendre dans le local commercial loué par la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP situé [Adresse 6], et les décrire ;
' dire si ce local affecté de désordres, et, si tel est le cas :
1°- décrire leur nature et leur ampleur ;
2°- dans la mesure du possible, dater l'apparition de chacun des désordres constatés ;
3°- donner son avis sur la ou les causes de chacun des désordres constatés ;
4° - dire si ces désordres sont de nature à rendre le local loué à la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP impropre à l'usage auquel il est destiné selon le bail conclu entre les parties, à savoir l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, à titre principal, Confiserie, chocolaterie, glaces, traiteur, épicerie, boissons à emporte, à titre accessoire ;
5°- dire si tout ou partie des désordres constatés ont été réparés ; et, si tel est le cas, décrire la date et la nature des réparations réalisées, ainsi que l'auteur de ces réparations, et dire si celles-ci ont remédié à tout ou partie des désordres ;
6°- évaluer la nature et le montant des travaux éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres constatés, et en chiffrer le coût ;
7°- dire si les désordres constatés, passés ou actuels, sont directement à l'origine, pour la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, de préjudices, et si tel est le cas, décrire et chiffrer ces préjudices ;
' le cas échéant, entendre tout sachant, notamment pour la détermination des préjudices ;
' de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis ;
- Dit qu'au terme des opérations d'expertise, l'expert devra mettre en mesure les parties de faire valoir leurs observations en temps utile, et répondre à leurs dires, qui seront annexés au rapport ;
- Dit que l'expert pourra se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces détenus par les parties ou les tiers, entendre tous sachants et recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;
- Dit que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal de commerce de Lille-Métropole, dans le délai de quatre mois à compter de sa saisine, et en adressera une copie à chacune des parties, accompagnée de sa demande de rémunération ;
- Commet le juge chargé du contrôle des opérations d'expertise du tribunal de commerce de Lille Métropole pour surveiller les opérations d'expertise ;
- Fixe à la somme de 4 000 euros le montant de la consignation que la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, devra verser entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de commerce de Lille Métropole, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque, sauf motif légitime apprécié par le juge, et qu'il pourra être tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;
- Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par simple ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises ci-dessus désigné ;
- CONDAMNE la Selas Union MJ, en sa qualité de liquidateur de la société Boulangerie Pâtisserie SB-AP, aux dépens d'appel ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes des parties.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.