CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 16 septembre 2026, n° 25/00316
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
ARRÊT N°26/
SL
R.G : N° RG 25/00316 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GI5X
S.A.S. LES COCOTIERS
C/
S.C.I. YIN TYE
Société HIROU
RG 1èRE INSTANCE : 23/03638
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 18 FEVRIER 2025 RG n°: 23/03638 suivant déclaration d'appel en date du 14 MARS 2025
APPELANTE :
S.A.S. LES COCOTIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.C.I. YIN TYE
[Adresse 2] - [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Eric HAN KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
SELARL HIROU es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers
[Adresse 4]
[Localité 3]
CLÔTURE LE : 16/03/2026
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
La présidente a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 21 janvier 2015, la SCI Yin Tye a donné à bail commercial à M. [G] [L] [R] un local commercial situé [Adresse 2] à [Adresse 3] [Localité 1], bail cédé à M. [H] [W] [K] par acte authentique du 21 janvier 2018 aux fins d'exploiter une activité de restauration.
Le 12 décembre 2022, M. [K] a transféré le droit au bail à la SAS Les cocotiers dont il est le représentant légal et l'a signifié à la bailleresse.
Le 29 septembre 2023, la SCI Yin Tye a signifié à la société Les cocotiers un commandement d'avoir à faire cesser diverses infractions au bail commercial et lui a signifié le 21 novembre 2023, un refus de renouvellement pour motif grave et légitime du bail commercial excluant le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, la société Les cocotiers a fait assigner la SCI Yin Tye devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir annuler le commandement délivré par son bailleur le 29 septembre 2023 et d'obtenir la suspension des effets de cet acte et l'octroi de délais de paiments.
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la SCI Yin Tye a fait assigner la société Les cocotiers devant le même tribunal aux fins de voir prononcer son expulsion et de la condamner à payer une indemnité d'occupation.
Les deux affaires ont été jointes le 2 septembre 2024.
Par jugement contradictoire du 18 février 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- rejeté l'intégralité des prétentions de la SAS Les cocotiers ;
- dit que la SAS Les cocotiers est occupante sans droit ni titre du bien donné en location, situé [Adresse 2] à [Adresse 3], depuis le 31 décembre 2023 ;
- ordonné l'expulsion de la SAS Les cocotiers et de tous occupants de son chef, du local commercial situé situé [Adresse 2] à [Adresse 3], [Localité 1], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter de la signifcation de la présente décision et ce durant six mois ;
- dit qu'au besoin le bailleur pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique par ses soins requis ;
- réservé sa compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye une indemnité d'occupation mensuelle de 6 510 euros due depuis le 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des locaux comprenant l'aire de stationnement;
- autorisé la SCI Yin Tye, à défaut de départ volontaire de la SAS Les cocotiers dans le délai susvisé, à faire enlever et transporter, dans tous garde meuble de son choix, tous bien stock et matériels laissés dans le local par la SAS Les cocotiers lors de la restitution des clés, et ce, aux frais exclusifs et risques et périls de cette dernière ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye la somme de 1 537,61 euros au titre de la taxe d'ordure ménagères 2023 ;
- rappelé l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Les cocotiers aux dépens.
Le tribunal a considéré que :
- la SAS Les cocotiers ne développait aucun moyen sérieux à l'appui de sa demande d'annulation du commandement valant mise en demeure délivré le 29 septembre 2023 ;
- l'aménagement d'une aire de stationnement extérieur comprise dans le bail en terrasse extérieure contenant du mobilier pérenne était établi, le preneur n'ayant pas remis en état cet espace en dépit de plusieurs condamnations et malgré le commandement signifié le 29 septembre 2023 de sorte que le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime ;
- la SAS Les cocotiers n'apportant pas d'observation en réplique et la SCI Yin Tye justifiant avoir payé la taxe d'ordure ménagère, la SAS Les cocotiers devra lui en indemniser le montant.
Par déclaration du 14 mars 2025, la société Les cocotiers a interjeté appel en intimant la société Yin Tye.
L'affaire a été orientée à la mise en état par avis du greffe en date du 31 mars 2025.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 9 avril 2025.
Par jugement du 16 avril 2025 du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis, la société Les cocotiers a été placée en liquidation judiciaire avec désignation de la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur.
L'appelant a notifié ses premières conclusions contenant intervention volontaire de la SELARL Hirou ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers le 12 juin 2025 et l'intimée le 17 septembre 2025.
Par ordonnance sur incident du 30 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'intervention de la SELARL Hirou ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers et a déclaré irrecevables les conclusions d'intimées et les pièces de la SCI Yin Tye pour avoir été présentée au delà du délai pour conclure.
Par ordonnance du 16 mars 2026, la procédure a été clôturée et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 24 juin 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses seules et uniques conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, la SELARL Hirou ès qualités demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
- prononcer la nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 à la SAS Les cocotiers sur le fondement de l'article L145-17 du Code de commerce ;
- juger l'absence de motif grave et légitime imputable à la SAS Les cocotiers de nature à justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité ;
- déclarer non-fondé le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes excluant le paiement d'une indemnité d'éviction signifié le 21 novembre 2023;
- condamner la SCI Yin Tye à verser à la SAS Les cocotiers une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L145-14 du code de commerce ;
- ordonner avant dire droit une mesure d'expertise en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et désigner, à cet effet, un expert près la cour d'appel de Saint-Denis ;
- débouter la SCI Yin Tye de toutes ses demandes, fins et écritures plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Yin Tye à payer à la SAS Les cocotiers la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle soutient que :
- la SCI Yin Tye a fait délivrer un commandement ne visant pas une faute constituant un motif grave et légitime personnellement imputable à la SAS Les cocotiers puisqu'il est réclamé des sommes dues par M. [K] à la SAS Les cocotiers, laquelle a une personnalité juridique distincte et ce commandement doit donc être annulé ;
- il n'existe aucune infraction tirée de l'absence de règlement de la condamnation du 17 août 2023, M. [K] ayant intégralement purgé cette dette;
- l'aménagement de la terrasse extérieur ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation du bail puisque ces travaux d'améliorations, qui ne requièrent pas l'autorisation du bailleur, sont prévus par le bail et que la remise en état est contractuellement prévue à la fin de la jouissance et non en cours de bail, ce alors même que le preneur justifie avoir remis en place les grilles métalliques initialement retirées et avoir démonté les cloisons de plâtre et les volets roulants ;
- il ne peut pas non plus lui être reproché une modification de l'aire de stationnement alors que la surface mise en cause n'a jamais servi à accueillir des véhicules depuis la prise à bail comme l'attestent les témoignages versés aux débats, les modifications qui lui sont reprochées étant en réalité antérieures à la prise des lieux ;
- en l'absence de motif grave et légitime, la SAS Les cocotiers a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et une expertise doit être ordonnée pour en déterminer le montant, ce droit justifiant également une rétention sur le local.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences de l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée :
Il est rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
En l'espèce, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions de l'intimée irrecevables à raison du dépassement du délai pour conclure prévu à l'article 909 du code de procédure civile.
Il en résulte que l'intimée, non concluante, est réputée s'approprier les motifs du jugement de première instance.
Sur la nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 :
Conformément à l'article L145-17 du code de commerce, le commandement visant à faire cesser l'infraction fondant le motif grave et légitime doit être signifié par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, le motif grave et légitime invoqué et reproduire les termes de l'alinéa 2 dudit article.
En l'espèce le commandement visant à faire cesser les infractions au bail délivré le 29 septembre 2023 liste quatre infractions et précise que le bailleur entend s'en prévaloir comme motif grave et légitime. Le commandement reproduit l'article L145-17 I du code de commerce.
Les quatre infractions listées sont les suivantes :
- remise en état de la terrasse couverte du local commercial
- paiement au bailleur des sommes au titre de la condamnation judiciaire prononcée à l'encontre de M. [K] suivant jugement du tribunal judiciaire du 17 août 2023 l'ayant condamné au paiement de la somme de 10 800 euros au titre de la liquidation d'une astreinte prononcée par le juge de l'exécution le 27 août 2020 pour la période comprise entre le 26 juillet 2021 et l 26 janvier 2022
- remise en état initial de la terrasse extérieure aménagée sans autorisation en lieu et place de l'aire de stationnement devant le local commercial et ce, en retirant notamment le béton qui avait été appliqué sur le sol par M. [K] ainsi que les aménagements annexes qui s'en étaient suivis : souchetage du béton, installation de caniveaux, tuyauteries, etc...
- remise en état de l'intérieur du local commercial.
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande d'annulation du commandement litigieux alors qu'il visait le non paiement de sommes dont la société preneuse ne pouvait être tenue responsable, s'agissant d'une condamnation prononcée à l'encontre de M. [K] qui était le précédent titulaire du bail commercial pour des faits antérieurs à la cession du bail, la faute visée n'étant ainsi pas imputable personnellement au cessionnaire.
La seule circonstance qu'un des motifs visés dans le commandement ne soit pas imputable au preneur ou qu'il ait cessé n'entraîne cependant pas la nullité de l'acte dès lors qu'il est établi que l'un des motifs visés avait bien perduré postérieurement à la cession et était imputable au cessionnaire.
Tel est bien le cas du troisième motif visé dans le commandement afférent à l'absence de remise en état de la terrasse extérieure en aire de stationnement initial, motif précisément repris dans le congé délivré aux fins de non-renouvellement du bail.
La décision querellée sera ainsi confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du commandement.
Sur le motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement du bail commercial :
Conformément à l'article L.145-17.1°du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Le motif grave et légitime est apprécié souverairenement à la date de la mise en demeure, le bailleur ne pouvant invoquer que des motifs antérieurs au congé.
Le motif grave et légitime ne peut être invoqué que contre le locataire sortant, en cas de cession, le cessionnaire qui poursuit personnellement l'infraction postérieurement à la cession du bail peut se voir reprocher le manquement litigieux.
Le refus de renouvellement est en l'espèce exclusivement fondé sur l'absence de remise en état de la terrasse extérieure, initialement dédiée à un parking, les trois autres motifs visés dans le commandement préalable n'ayant pas été repris par la bailleresse de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de ces motifs tels que détaillés de manière inopérante par l'appelant.
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir commis une erreur d'appréciation et soutient qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une infraction aux stipulations du bail concernant l'aire de stationnement.
Il invoque sur ce point une désignation erronée des locaux et soutient que les modifications de la prétendue aire de stationnement visée dans le bail sont antérieures à sa prise des lieux et ne sauraient ainsi lui être reprochées.
La désignation des biens figurant au bail commercial initial du 21 janvier 2015 successivement cédé à M. [K] et à la société Les cocotiers fait mention d'une 'aire de stationnement à l'avant et sur le côté du restaurant'.
L'appelant se fonde sur l'état des lieux réalisé le 15 mars 2018 par la société Tardex Expertises lors de la cession du bail commercial à M. [K] faisant mention d'un parking à l'avant et sur le côté avec un 'parking en façade non accessible (présence d'un muret et d'une jardinière, le long de la voie publique' et la présence de deux photographies de véhicules en stationnement, l'une à l'avant du restaurant et l'autre sur le côté relevant 'parking gravillonné présentant des flashs revêtements à refaire'.
La photographie du parking non accessible et de la présence du muret et des jardinières n'est pas annexée à l'acte.
Il produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2025 attestant de l'existence d'une zone extérieure libre à l'avant du restaurant avec un revêtement du sol constitué d'un enrobé bitumeux de type grenaillé gris avec granulats apparents, avec la présence de jardinières bétonnées rectangulaires longeant la voie publique, la présence de plantes et arbustes au sein des jardinières et d'installations électriques fixées sur les jardinières bétonnées, lesquelles empêchent la circulation et le stationnement, une ouverture entre les jardinières débouchant directement sur un passage piéton.
Il mentionne également la présence de places de parking latérales à l'avant du restaurant.
Les photographies annexées à l'acte démontrent la localisation de places de parking sur le côté de l'avant du restaurant et sur la partie latérale du restaurant.
Le plan d'évacuation incendie inséré dans l'état des lieux établi en mars 2018 mentionne la présence d'un parking sur le côté de l'avant du restaurant mais non sur toute la partie avant de celui-ci.
Il en découle que l'aire de stationnement, considérée comme étant à l'avant du restaurant est en réalité située sur le côté de la devanture du restaurant mais non devant l'entrée de celui-ci.
Il est ainsi établi que lors de l'entrée dans les lieux par M. [K], le parking en façade du restaurant n'était déjà pas accessible de sorte qu'il ne saurait être reproché à la société Les cocotiers d'avoir supprimé le parking litigieux sans accord de la bailleresse.
Le preneur reconnaît cependant avoir aménagé une terrasse sur la zone initialement dédiée au parking telle que visée dans le contrat de bail commercial à l'avant du restaurant, ce qui lui a permis d'étendre la surface d'exploitation de son établissement.
Des travaux de raccordement d'eaux usées et d'écoulement pluvial y ont été réalisés par ses soins ainsi que la réalisation d'un béton sur béton existant suivant attestation du 8 juillet 2019 de la société prestataire.
Ces aménagements réalisés par le preneur ainsi que l'extension de la surface commerciale par ce denier du fait de l'installation de mobilier non pérenne sur la devanture de l'établissement en dehors de la zone initialement dédiée à la terrasse ne constituent pas un motif légitime de non-renouvellement du bail en dépit de l'absence d'autorisation du bailleur en l'absence de gravité suffisante de nature à faire échec au droit au renouvellement du bail commercial.
Le jugement déféré sera par conséquent infirmé et une expertise avant-dire droit sera ordonnée en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Les cocotiers par suite du congé délivré au preneur qui a procédé à la restitution des lieux donnés à bail.
Sur les autres demandes :
L'instance se poursuivant, les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'intégralité des prétentions de la société Les cocotiers ;
Statuant à nouveau,
Déclare non fondé le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime de nature à exclure le paiement d'une indemnité d'éviction à la société Les cocotiers signifié le 21 novembre 2023 ;
Avant dire droit,
Ordonne une expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur ;
Commet pour y procéder M. [B] [M], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis [Adresse 5] [Localité 2]
(Tél : [XXXXXXXX01] email : [Courriel 1]) aux fins de :
- après avoir pris connaissance du dossier de la procédure,
- s'être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,
- avoir pris connaissance des documents comptables et fiscaux du commerce exploité par la SAS Les cocotiers en liquidation judiciaire auprès de la Selarl Hirou, ès qualités de liquidateur,
- après avoir recherché le montant des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature et de même valeur,
- les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception,
- visiter les lieux, préciser s'ils sont conformes à la description contenue dans le ou les contrats de bail, indiquer précisément leur état, leur situation et leur implantation,
- rechercher tous éléments utiles d'appréciation, pour permettre de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à régler par la bailleresse au preneur :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
c) chiffrer s'il y a lieu, le montant des indemnités de licenciement susceptibles d'être supportées par le preneur,
- fournir tous éléments utiles à la solution du litige,
Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre commerciale de la cour d'appel de Saint-Denis pour contrôler les opérations d'expertise ;
Dit que les frais de consignation seront à la charge de la procédure de liquidation judiciaire de la société Les cocotiers et que Maître Hirou, ès qualités de liquidateur devra consigner la somme de 1500 euros à valoir sur les frais d'expertise à la régie d'avances et de recettes de la juridiction avant le 30 octobre 2026 ;
Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Dit que l'expert sera saisi par un avis de consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original du rapport définitif en double exemplaire au greffe de la cour d'appel avant le 15 février 2027 sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport:
.fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de 4 semaines à compter de la transmission du rapport ;
.rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe ;
Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 15 mars 2027 à 14 heures (audience dématérialisée) pour le suivi des opérations d'expertise;
Réserve les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
SL
R.G : N° RG 25/00316 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GI5X
S.A.S. LES COCOTIERS
C/
S.C.I. YIN TYE
Société HIROU
RG 1èRE INSTANCE : 23/03638
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 18 FEVRIER 2025 RG n°: 23/03638 suivant déclaration d'appel en date du 14 MARS 2025
APPELANTE :
S.A.S. LES COCOTIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.C.I. YIN TYE
[Adresse 2] - [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Eric HAN KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
SELARL HIROU es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers
[Adresse 4]
[Localité 3]
CLÔTURE LE : 16/03/2026
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 juin 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
La présidente a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
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LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 21 janvier 2015, la SCI Yin Tye a donné à bail commercial à M. [G] [L] [R] un local commercial situé [Adresse 2] à [Adresse 3] [Localité 1], bail cédé à M. [H] [W] [K] par acte authentique du 21 janvier 2018 aux fins d'exploiter une activité de restauration.
Le 12 décembre 2022, M. [K] a transféré le droit au bail à la SAS Les cocotiers dont il est le représentant légal et l'a signifié à la bailleresse.
Le 29 septembre 2023, la SCI Yin Tye a signifié à la société Les cocotiers un commandement d'avoir à faire cesser diverses infractions au bail commercial et lui a signifié le 21 novembre 2023, un refus de renouvellement pour motif grave et légitime du bail commercial excluant le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, la société Les cocotiers a fait assigner la SCI Yin Tye devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir annuler le commandement délivré par son bailleur le 29 septembre 2023 et d'obtenir la suspension des effets de cet acte et l'octroi de délais de paiments.
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la SCI Yin Tye a fait assigner la société Les cocotiers devant le même tribunal aux fins de voir prononcer son expulsion et de la condamner à payer une indemnité d'occupation.
Les deux affaires ont été jointes le 2 septembre 2024.
Par jugement contradictoire du 18 février 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :
- rejeté l'intégralité des prétentions de la SAS Les cocotiers ;
- dit que la SAS Les cocotiers est occupante sans droit ni titre du bien donné en location, situé [Adresse 2] à [Adresse 3], depuis le 31 décembre 2023 ;
- ordonné l'expulsion de la SAS Les cocotiers et de tous occupants de son chef, du local commercial situé situé [Adresse 2] à [Adresse 3], [Localité 1], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter de la signifcation de la présente décision et ce durant six mois ;
- dit qu'au besoin le bailleur pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique par ses soins requis ;
- réservé sa compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye une indemnité d'occupation mensuelle de 6 510 euros due depuis le 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des locaux comprenant l'aire de stationnement;
- autorisé la SCI Yin Tye, à défaut de départ volontaire de la SAS Les cocotiers dans le délai susvisé, à faire enlever et transporter, dans tous garde meuble de son choix, tous bien stock et matériels laissés dans le local par la SAS Les cocotiers lors de la restitution des clés, et ce, aux frais exclusifs et risques et périls de cette dernière ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye la somme de 1 537,61 euros au titre de la taxe d'ordure ménagères 2023 ;
- rappelé l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné la SAS Les cocotiers à payer à la SCI Yin Tye la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Les cocotiers aux dépens.
Le tribunal a considéré que :
- la SAS Les cocotiers ne développait aucun moyen sérieux à l'appui de sa demande d'annulation du commandement valant mise en demeure délivré le 29 septembre 2023 ;
- l'aménagement d'une aire de stationnement extérieur comprise dans le bail en terrasse extérieure contenant du mobilier pérenne était établi, le preneur n'ayant pas remis en état cet espace en dépit de plusieurs condamnations et malgré le commandement signifié le 29 septembre 2023 de sorte que le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime ;
- la SAS Les cocotiers n'apportant pas d'observation en réplique et la SCI Yin Tye justifiant avoir payé la taxe d'ordure ménagère, la SAS Les cocotiers devra lui en indemniser le montant.
Par déclaration du 14 mars 2025, la société Les cocotiers a interjeté appel en intimant la société Yin Tye.
L'affaire a été orientée à la mise en état par avis du greffe en date du 31 mars 2025.
Le conseil de l'intimée s'est constitué par RPVA le 9 avril 2025.
Par jugement du 16 avril 2025 du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis, la société Les cocotiers a été placée en liquidation judiciaire avec désignation de la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur.
L'appelant a notifié ses premières conclusions contenant intervention volontaire de la SELARL Hirou ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers le 12 juin 2025 et l'intimée le 17 septembre 2025.
Par ordonnance sur incident du 30 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'intervention de la SELARL Hirou ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Les cocotiers et a déclaré irrecevables les conclusions d'intimées et les pièces de la SCI Yin Tye pour avoir été présentée au delà du délai pour conclure.
Par ordonnance du 16 mars 2026, la procédure a été clôturée et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 24 juin 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par ses seules et uniques conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, la SELARL Hirou ès qualités demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
- prononcer la nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 à la SAS Les cocotiers sur le fondement de l'article L145-17 du Code de commerce ;
- juger l'absence de motif grave et légitime imputable à la SAS Les cocotiers de nature à justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité ;
- déclarer non-fondé le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes excluant le paiement d'une indemnité d'éviction signifié le 21 novembre 2023;
- condamner la SCI Yin Tye à verser à la SAS Les cocotiers une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L145-14 du code de commerce ;
- ordonner avant dire droit une mesure d'expertise en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et désigner, à cet effet, un expert près la cour d'appel de Saint-Denis ;
- débouter la SCI Yin Tye de toutes ses demandes, fins et écritures plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Yin Tye à payer à la SAS Les cocotiers la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle soutient que :
- la SCI Yin Tye a fait délivrer un commandement ne visant pas une faute constituant un motif grave et légitime personnellement imputable à la SAS Les cocotiers puisqu'il est réclamé des sommes dues par M. [K] à la SAS Les cocotiers, laquelle a une personnalité juridique distincte et ce commandement doit donc être annulé ;
- il n'existe aucune infraction tirée de l'absence de règlement de la condamnation du 17 août 2023, M. [K] ayant intégralement purgé cette dette;
- l'aménagement de la terrasse extérieur ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation du bail puisque ces travaux d'améliorations, qui ne requièrent pas l'autorisation du bailleur, sont prévus par le bail et que la remise en état est contractuellement prévue à la fin de la jouissance et non en cours de bail, ce alors même que le preneur justifie avoir remis en place les grilles métalliques initialement retirées et avoir démonté les cloisons de plâtre et les volets roulants ;
- il ne peut pas non plus lui être reproché une modification de l'aire de stationnement alors que la surface mise en cause n'a jamais servi à accueillir des véhicules depuis la prise à bail comme l'attestent les témoignages versés aux débats, les modifications qui lui sont reprochées étant en réalité antérieures à la prise des lieux ;
- en l'absence de motif grave et légitime, la SAS Les cocotiers a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et une expertise doit être ordonnée pour en déterminer le montant, ce droit justifiant également une rétention sur le local.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences de l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée :
Il est rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
En l'espèce, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions de l'intimée irrecevables à raison du dépassement du délai pour conclure prévu à l'article 909 du code de procédure civile.
Il en résulte que l'intimée, non concluante, est réputée s'approprier les motifs du jugement de première instance.
Sur la nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 :
Conformément à l'article L145-17 du code de commerce, le commandement visant à faire cesser l'infraction fondant le motif grave et légitime doit être signifié par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, le motif grave et légitime invoqué et reproduire les termes de l'alinéa 2 dudit article.
En l'espèce le commandement visant à faire cesser les infractions au bail délivré le 29 septembre 2023 liste quatre infractions et précise que le bailleur entend s'en prévaloir comme motif grave et légitime. Le commandement reproduit l'article L145-17 I du code de commerce.
Les quatre infractions listées sont les suivantes :
- remise en état de la terrasse couverte du local commercial
- paiement au bailleur des sommes au titre de la condamnation judiciaire prononcée à l'encontre de M. [K] suivant jugement du tribunal judiciaire du 17 août 2023 l'ayant condamné au paiement de la somme de 10 800 euros au titre de la liquidation d'une astreinte prononcée par le juge de l'exécution le 27 août 2020 pour la période comprise entre le 26 juillet 2021 et l 26 janvier 2022
- remise en état initial de la terrasse extérieure aménagée sans autorisation en lieu et place de l'aire de stationnement devant le local commercial et ce, en retirant notamment le béton qui avait été appliqué sur le sol par M. [K] ainsi que les aménagements annexes qui s'en étaient suivis : souchetage du béton, installation de caniveaux, tuyauteries, etc...
- remise en état de l'intérieur du local commercial.
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande d'annulation du commandement litigieux alors qu'il visait le non paiement de sommes dont la société preneuse ne pouvait être tenue responsable, s'agissant d'une condamnation prononcée à l'encontre de M. [K] qui était le précédent titulaire du bail commercial pour des faits antérieurs à la cession du bail, la faute visée n'étant ainsi pas imputable personnellement au cessionnaire.
La seule circonstance qu'un des motifs visés dans le commandement ne soit pas imputable au preneur ou qu'il ait cessé n'entraîne cependant pas la nullité de l'acte dès lors qu'il est établi que l'un des motifs visés avait bien perduré postérieurement à la cession et était imputable au cessionnaire.
Tel est bien le cas du troisième motif visé dans le commandement afférent à l'absence de remise en état de la terrasse extérieure en aire de stationnement initial, motif précisément repris dans le congé délivré aux fins de non-renouvellement du bail.
La décision querellée sera ainsi confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du commandement.
Sur le motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement du bail commercial :
Conformément à l'article L.145-17.1°du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Le motif grave et légitime est apprécié souverairenement à la date de la mise en demeure, le bailleur ne pouvant invoquer que des motifs antérieurs au congé.
Le motif grave et légitime ne peut être invoqué que contre le locataire sortant, en cas de cession, le cessionnaire qui poursuit personnellement l'infraction postérieurement à la cession du bail peut se voir reprocher le manquement litigieux.
Le refus de renouvellement est en l'espèce exclusivement fondé sur l'absence de remise en état de la terrasse extérieure, initialement dédiée à un parking, les trois autres motifs visés dans le commandement préalable n'ayant pas été repris par la bailleresse de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de ces motifs tels que détaillés de manière inopérante par l'appelant.
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir commis une erreur d'appréciation et soutient qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une infraction aux stipulations du bail concernant l'aire de stationnement.
Il invoque sur ce point une désignation erronée des locaux et soutient que les modifications de la prétendue aire de stationnement visée dans le bail sont antérieures à sa prise des lieux et ne sauraient ainsi lui être reprochées.
La désignation des biens figurant au bail commercial initial du 21 janvier 2015 successivement cédé à M. [K] et à la société Les cocotiers fait mention d'une 'aire de stationnement à l'avant et sur le côté du restaurant'.
L'appelant se fonde sur l'état des lieux réalisé le 15 mars 2018 par la société Tardex Expertises lors de la cession du bail commercial à M. [K] faisant mention d'un parking à l'avant et sur le côté avec un 'parking en façade non accessible (présence d'un muret et d'une jardinière, le long de la voie publique' et la présence de deux photographies de véhicules en stationnement, l'une à l'avant du restaurant et l'autre sur le côté relevant 'parking gravillonné présentant des flashs revêtements à refaire'.
La photographie du parking non accessible et de la présence du muret et des jardinières n'est pas annexée à l'acte.
Il produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 février 2025 attestant de l'existence d'une zone extérieure libre à l'avant du restaurant avec un revêtement du sol constitué d'un enrobé bitumeux de type grenaillé gris avec granulats apparents, avec la présence de jardinières bétonnées rectangulaires longeant la voie publique, la présence de plantes et arbustes au sein des jardinières et d'installations électriques fixées sur les jardinières bétonnées, lesquelles empêchent la circulation et le stationnement, une ouverture entre les jardinières débouchant directement sur un passage piéton.
Il mentionne également la présence de places de parking latérales à l'avant du restaurant.
Les photographies annexées à l'acte démontrent la localisation de places de parking sur le côté de l'avant du restaurant et sur la partie latérale du restaurant.
Le plan d'évacuation incendie inséré dans l'état des lieux établi en mars 2018 mentionne la présence d'un parking sur le côté de l'avant du restaurant mais non sur toute la partie avant de celui-ci.
Il en découle que l'aire de stationnement, considérée comme étant à l'avant du restaurant est en réalité située sur le côté de la devanture du restaurant mais non devant l'entrée de celui-ci.
Il est ainsi établi que lors de l'entrée dans les lieux par M. [K], le parking en façade du restaurant n'était déjà pas accessible de sorte qu'il ne saurait être reproché à la société Les cocotiers d'avoir supprimé le parking litigieux sans accord de la bailleresse.
Le preneur reconnaît cependant avoir aménagé une terrasse sur la zone initialement dédiée au parking telle que visée dans le contrat de bail commercial à l'avant du restaurant, ce qui lui a permis d'étendre la surface d'exploitation de son établissement.
Des travaux de raccordement d'eaux usées et d'écoulement pluvial y ont été réalisés par ses soins ainsi que la réalisation d'un béton sur béton existant suivant attestation du 8 juillet 2019 de la société prestataire.
Ces aménagements réalisés par le preneur ainsi que l'extension de la surface commerciale par ce denier du fait de l'installation de mobilier non pérenne sur la devanture de l'établissement en dehors de la zone initialement dédiée à la terrasse ne constituent pas un motif légitime de non-renouvellement du bail en dépit de l'absence d'autorisation du bailleur en l'absence de gravité suffisante de nature à faire échec au droit au renouvellement du bail commercial.
Le jugement déféré sera par conséquent infirmé et une expertise avant-dire droit sera ordonnée en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Les cocotiers par suite du congé délivré au preneur qui a procédé à la restitution des lieux donnés à bail.
Sur les autres demandes :
L'instance se poursuivant, les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'intégralité des prétentions de la société Les cocotiers ;
Statuant à nouveau,
Déclare non fondé le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime de nature à exclure le paiement d'une indemnité d'éviction à la société Les cocotiers signifié le 21 novembre 2023 ;
Avant dire droit,
Ordonne une expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur ;
Commet pour y procéder M. [B] [M], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis [Adresse 5] [Localité 2]
(Tél : [XXXXXXXX01] email : [Courriel 1]) aux fins de :
- après avoir pris connaissance du dossier de la procédure,
- s'être fait remettre par les parties toutes pièces utiles,
- avoir pris connaissance des documents comptables et fiscaux du commerce exploité par la SAS Les cocotiers en liquidation judiciaire auprès de la Selarl Hirou, ès qualités de liquidateur,
- après avoir recherché le montant des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même nature et de même valeur,
- les parties présentes ou dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception,
- visiter les lieux, préciser s'ils sont conformes à la description contenue dans le ou les contrats de bail, indiquer précisément leur état, leur situation et leur implantation,
- rechercher tous éléments utiles d'appréciation, pour permettre de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à régler par la bailleresse au preneur :
a) dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b) dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
c) chiffrer s'il y a lieu, le montant des indemnités de licenciement susceptibles d'être supportées par le preneur,
- fournir tous éléments utiles à la solution du litige,
Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre commerciale de la cour d'appel de Saint-Denis pour contrôler les opérations d'expertise ;
Dit que les frais de consignation seront à la charge de la procédure de liquidation judiciaire de la société Les cocotiers et que Maître Hirou, ès qualités de liquidateur devra consigner la somme de 1500 euros à valoir sur les frais d'expertise à la régie d'avances et de recettes de la juridiction avant le 30 octobre 2026 ;
Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Dit que l'expert sera saisi par un avis de consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original du rapport définitif en double exemplaire au greffe de la cour d'appel avant le 15 février 2027 sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport:
.fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de 4 semaines à compter de la transmission du rapport ;
.rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe ;
Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 15 mars 2027 à 14 heures (audience dématérialisée) pour le suivi des opérations d'expertise;
Réserve les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE