CA Bourges, 1re ch., 18 septembre 2026, n° 25/01212
BOURGES
Arrêt
Autre
EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES
REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
VS/RP
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SCP GERIGNY et Associés
- SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS
- TJ
LE : 18 SEPTEMBRE 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/01212 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DY5H
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 05 Décembre 2025
PARTIES EN CAUSE :
I - S.A.R.L. LES COCOTTES DU BERRY agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 831 939 590
Représentée par Me Yves CHEVASSON de la SCP SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET BOULANGER DALLOIS-SEGURA REGNIER, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 19/12/2025
II - S.C.I. P.M.J.B agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 382 716 009
Représentée par Me Vanessa GAURIAT de la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juillet 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président
M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 3 août 2018, la SCI PMJB a donné à bail à la SARL Les cocottes du Berry un local commercial situé [Adresse 1] à Vierzon (18), avec effet au 1er juillet 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 euros HT, outre une provision sur charges de 100 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la société PMJB a signifié à sa locataire un commandement de payer les loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer est resté sans effet.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, la société PMJB a assigné la société Les cocottes du Berry devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'une provision de
19 041,61 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une provision de 43,26 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
La société Les cocottes du Berry n'a pas comparu ni été représentée en première instance.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 5 décembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Bourges a :
' condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre inclus,
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2025,
' dit qu'en cas de besoin, les meubles et stocks se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,
' condamné la société Les cocottes du Berry au paiement d'une somme de 43,26 euros hors taxe par jour, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
' condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la société Les cocottes du Berry aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025.
Par déclaration en date du 19 décembre 2025, la société Les cocottes du Berry a interjeté appel de cette ordonnance en l'ensemble de ses dispositions.
Par ordonnance rectificative en date du 5 mars 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges a ordonné le remplacement du dispositif de l'ordonnance du 5 décembre 2025 par le suivant :
' condamne la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
' constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2025 et ordonne l'expulsion de l'occupant,
' dit qu'en cas de besoin, les meubles et stocks se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,
' condamne la société Les cocottes du Berry au paiement d'une somme de 43,26 euros par jour, à titre d'indemnité d'occupation, du 21 août 2025 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
' condamne la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne la société Les cocottes du Berry aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025,
' dit que l'ordonnance rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l'ordonnance rectifiée, conformément à l'alinéa 4 de l'article 462 du code de procédure civile,
' dit que les dépens de l'instance en rectification seront à la charge du Trésor Public.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2026, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de :
' « dire et juger recevable et bien fondé [son] appel formé à l'encontre de l'ordonnance [entreprise] et l'infirmant »,
' débouter la société PMJB de sa demande en paiement d'une provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus,
' subsidiairement, réduire la provision allouée à la société PMJB au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2025 inclus, clause pénale incluse, à la somme de 16 000 euros,
' lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du code civil en lui permettant de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges dû au 21 août 2025 par versements mensuels sur deux ans et en l'état de 660,75 euros, outre le paiement de l'échéance mensuelle du loyer et charges du bail commercial,
' suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial visé au commandement de payer en date du 21 juillet 2025 sous réserve du respect de l'échéancier de paiement de l'arriéré de loyers et charges consenti,
' débouter la société PMJB de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
' condamner la société PMJB aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2026, la société PMJB demande à la cour de :
' confirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions,
' « ajouter » l'expulsion de l'occupant omise dans l'ordonnance entreprise,
' condamner la société Les cocottes du Berry à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2026.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE
Sur l'omission matérielle relative à la demande d'expulsion
En vertu de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.
Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.
La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.
Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.
En l'espèce, la société PMJB demande à la cour d' « ajouter l'expulsion de l'occupant omise dans l'ordonnance » entreprise.
Il résulte des motifs de l'ordonnance du 5 décembre 2025 que le juge des référés a entendu « constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de l'occupant ». Il a toutefois omis d'ordonner cette expulsion dans le dispositif de sa décision.
La société PMJB a déposé une requête en rectification d'erreur matérielle le 18 décembre 2025 devant le juge des référés, qui a rendu une ordonnance rectificative le 5 mars 2026 ordonnant l'expulsion de la locataire.
La société PMJB explique néanmoins qu'elle n'a pas fait signifier cette ordonnance à la société Les cocottes du Berry, dans la mesure où son dispositif comporte une nouvelle erreur matérielle, en ce qu'elle a condamné la locataire à lui payer la provision de « 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus », alors qu'il résulte des motifs et du dispositif de l'ordonnance rectifiée que le juge des référés avait entendu fixer cette provision à 18 000 euros, mois de septembre inclus.
Il résulte donc des éléments du dossier que le juge des référés a déjà procédé à la rectification d'omission matérielle demandée à la cour, étant précisé que l'ordonnance rectificative a été mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l'ordonnance rectifiée conformément à l'alinéa 4 de l'article 462 du code de procédure civile.
Il appartiendra à la société PMJB de faire signifier cette ordonnance rectificative à la société Les cocottes du Berry pour obtenir l'expulsion de cette dernière, étant précisé que la cour sera amenée à statuer de nouveau dans le présent arrêt sur le montant de la provision pour loyers et charges impayés, de sorte que l'erreur matérielle commise par le juge des référés dans son ordonnance rectificative sera sans conséquences.
La demande de rectification d'omission matérielle de la société PMJB étant devenue sans objet à hauteur de cour, elle sera rejetée.
Sur la provision pour loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 1231-5, alinéa 2, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de débouter la société PMJB de sa demande en paiement d'une provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus et, subsidiairement, de réduire cette provision à la somme de 16 000 euros.
La société PMJB sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise ce qu'elle a condamné sa locataire à lui payer la somme provisionnelle de 18 000 euros, étant toutefois précisé que l'ordonnance rectificative du 5 mars 2026, qui fait désormais corps avec l'ordonnance entreprise, a fixé cette condamnation à 15 868,01 euros.
Pour justifier de l'existence et du montant de sa créance, la société PMJB produit le bail commercial du 3 août 2018, trois courriers de notification de la révision du loyer aux 1er juillet 2021, 1er juillet 2022 et 1er juillet 2023, quatre courriers de mise en demeure des 12 octobre 2023, 30 décembre 2023, 13 avril 2024 et 10 juillet 2024 envoyés par LRAR portant sur le paiement des loyers et charges impayés, un commandement de payer les loyers du 21 juillet 2025 visant la clause résolutoire et un relevé du compte locataire de la société Les cocottes du Berry, établi par l'agence immobilière BIC, gestionnaire du bien, faisant apparaître l'ensemble des mouvements du 1er juin 2021 au 11 septembre 2025, et qui fait état d'un solde débiteur de 17 608,53 euros au 11 septembre 2025, après appel et paiement de l'échéance de septembre 2025.
Ces pièces permettent d'apporter la preuve de l'existence d'une dette locative de 15 868,01 euros au 21 août 2025, date de résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire, sans que la société Les cocottes du Berry, à qui incombe la preuve du paiement des loyers, n'apporte d'élément démontrant que la dette locative serait moindre.
S'agissant de l'application de la clause pénale, il convient de rappeler que celle-ci n'a pas uniquement un but indemnitaire, comme tend à le soutenir la société appelante, mais a également une fonction comminatoire, de sorte qu'elle peut être fixée à un montant supérieur au préjudice subi par la partie qui demande son application.
L'article 16 du bail commercial du 3 août 2018 stipule à cet égard :
« À défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d'un commandement de payer, ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle que soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire. »
Il est observé que la société PMJB limite sa demande de provision à la somme de 18 000 euros, alors que l'application stricte des stipulations contractuelles relatives à la clause pénale aboutirait à une créance de 19 041,61 euros.
Il n'apparait pas sérieusement contestable que la société Les cocottes du Berry a commis un manquement contractuel d'une particulière gravité en ne s'acquittant pas de l'équivalent de 13 mois de loyer, de sorte que la pénalité de 20 %, qui a été librement négociée entre les parties sans que ne soit soutenue l'existence d'un quelconque déséquilibre dans leurs rapports, n'apparait pas manifestement excessive.
Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise, telle que rectifiée par l'ordonnance du 5 mars 2026, en ce qu'elle a condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus et, statuant à nouveau, de fixer le montant de cette provision à la somme de 18 000 euros.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5, alinéas 1 à 4, du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de lui permettre de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges dû au 21 août 2025 par versements mensuels sur deux ans et en l'état de 660,75 euros, outre le paiement de l'échéance mensuelle du loyer et des charges, et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l'échéancier de paiement consenti.
Il ressort du relevé du compte locataire de la société Les cocottes du Berry, arrêté au 8 avril 2026, que sa dette locative s'élevait à la somme de 24 364,60 euros à cette date, après prise en compte de l'appel de l'échéance d'avril 2026.
Nonobstant la production de la preuve de deux virements intervenus les 18 et 19 juin 2026, il apparait que la société Les cocottes du Berry n'a pas été en mesure de faire face au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer courant, n'ayant procédé qu'au paiement de sept échéances sur les dix appelées de la résiliation du bail au 30 juin 2026. Elle ne se trouve donc manifestement pas en capacité de rembourser sa dette locative dans le cadre des délais de paiement qu'elle sollicite.
Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance entreprise est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Partie principalement succombante, la société Les cocottes du Berry sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
L'issue de la procédure et l'équité commandent également de la condamner à payer la somme de 1 000 euros à la société PMJB au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME l'ordonnance entreprise, telle que rectifiée par l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bourges en date du 5 mars 2026, en ce qu'elle a condamné la SARL Les cocottes du Berry à payer à la SCI PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉBOUTE la SCI PMJB de sa demande de rectification d'omission matérielle,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry à payer à la SCI PMJB la provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
CONFIRME, sur le surplus, l'ordonnance entreprise
DÉBOUTE la SARL Les cocottes du Berry de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry aux dépens de la procédure d'appel,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry à payer la somme de 1 000 euros à la SCI PMJB en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
V. SERGEANT R. PERINETTI
La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.
P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE
REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
VS/RP
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SCP GERIGNY et Associés
- SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS
- TJ
LE : 18 SEPTEMBRE 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/01212 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DY5H
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 05 Décembre 2025
PARTIES EN CAUSE :
I - S.A.R.L. LES COCOTTES DU BERRY agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 831 939 590
Représentée par Me Yves CHEVASSON de la SCP SCP GERIGNY CHEVASSON USSEGLIO MERCIER FLEURIER BOUILLAGUET PERRET BOULANGER DALLOIS-SEGURA REGNIER, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANTE suivant déclaration du 19/12/2025
II - S.C.I. P.M.J.B agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 382 716 009
Représentée par Me Vanessa GAURIAT de la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juillet 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président
M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
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ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 3 août 2018, la SCI PMJB a donné à bail à la SARL Les cocottes du Berry un local commercial situé [Adresse 1] à Vierzon (18), avec effet au 1er juillet 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 euros HT, outre une provision sur charges de 100 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la société PMJB a signifié à sa locataire un commandement de payer les loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer est resté sans effet.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, la société PMJB a assigné la société Les cocottes du Berry devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d'une provision de
19 041,61 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une provision de 43,26 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
La société Les cocottes du Berry n'a pas comparu ni été représentée en première instance.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 5 décembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Bourges a :
' condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre inclus,
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2025,
' dit qu'en cas de besoin, les meubles et stocks se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,
' condamné la société Les cocottes du Berry au paiement d'une somme de 43,26 euros hors taxe par jour, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
' condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la société Les cocottes du Berry aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025.
Par déclaration en date du 19 décembre 2025, la société Les cocottes du Berry a interjeté appel de cette ordonnance en l'ensemble de ses dispositions.
Par ordonnance rectificative en date du 5 mars 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges a ordonné le remplacement du dispositif de l'ordonnance du 5 décembre 2025 par le suivant :
' condamne la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
' constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 août 2025 et ordonne l'expulsion de l'occupant,
' dit qu'en cas de besoin, les meubles et stocks se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,
' condamne la société Les cocottes du Berry au paiement d'une somme de 43,26 euros par jour, à titre d'indemnité d'occupation, du 21 août 2025 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
' condamne la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne la société Les cocottes du Berry aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2025,
' dit que l'ordonnance rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l'ordonnance rectifiée, conformément à l'alinéa 4 de l'article 462 du code de procédure civile,
' dit que les dépens de l'instance en rectification seront à la charge du Trésor Public.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2026, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de :
' « dire et juger recevable et bien fondé [son] appel formé à l'encontre de l'ordonnance [entreprise] et l'infirmant »,
' débouter la société PMJB de sa demande en paiement d'une provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus,
' subsidiairement, réduire la provision allouée à la société PMJB au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2025 inclus, clause pénale incluse, à la somme de 16 000 euros,
' lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du code civil en lui permettant de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges dû au 21 août 2025 par versements mensuels sur deux ans et en l'état de 660,75 euros, outre le paiement de l'échéance mensuelle du loyer et charges du bail commercial,
' suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial visé au commandement de payer en date du 21 juillet 2025 sous réserve du respect de l'échéancier de paiement de l'arriéré de loyers et charges consenti,
' débouter la société PMJB de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
' condamner la société PMJB aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2026, la société PMJB demande à la cour de :
' confirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions,
' « ajouter » l'expulsion de l'occupant omise dans l'ordonnance entreprise,
' condamner la société Les cocottes du Berry à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2026.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE
Sur l'omission matérielle relative à la demande d'expulsion
En vertu de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.
Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.
La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.
Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.
En l'espèce, la société PMJB demande à la cour d' « ajouter l'expulsion de l'occupant omise dans l'ordonnance » entreprise.
Il résulte des motifs de l'ordonnance du 5 décembre 2025 que le juge des référés a entendu « constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de l'occupant ». Il a toutefois omis d'ordonner cette expulsion dans le dispositif de sa décision.
La société PMJB a déposé une requête en rectification d'erreur matérielle le 18 décembre 2025 devant le juge des référés, qui a rendu une ordonnance rectificative le 5 mars 2026 ordonnant l'expulsion de la locataire.
La société PMJB explique néanmoins qu'elle n'a pas fait signifier cette ordonnance à la société Les cocottes du Berry, dans la mesure où son dispositif comporte une nouvelle erreur matérielle, en ce qu'elle a condamné la locataire à lui payer la provision de « 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus », alors qu'il résulte des motifs et du dispositif de l'ordonnance rectifiée que le juge des référés avait entendu fixer cette provision à 18 000 euros, mois de septembre inclus.
Il résulte donc des éléments du dossier que le juge des référés a déjà procédé à la rectification d'omission matérielle demandée à la cour, étant précisé que l'ordonnance rectificative a été mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l'ordonnance rectifiée conformément à l'alinéa 4 de l'article 462 du code de procédure civile.
Il appartiendra à la société PMJB de faire signifier cette ordonnance rectificative à la société Les cocottes du Berry pour obtenir l'expulsion de cette dernière, étant précisé que la cour sera amenée à statuer de nouveau dans le présent arrêt sur le montant de la provision pour loyers et charges impayés, de sorte que l'erreur matérielle commise par le juge des référés dans son ordonnance rectificative sera sans conséquences.
La demande de rectification d'omission matérielle de la société PMJB étant devenue sans objet à hauteur de cour, elle sera rejetée.
Sur la provision pour loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 1231-5, alinéa 2, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de débouter la société PMJB de sa demande en paiement d'une provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus et, subsidiairement, de réduire cette provision à la somme de 16 000 euros.
La société PMJB sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise ce qu'elle a condamné sa locataire à lui payer la somme provisionnelle de 18 000 euros, étant toutefois précisé que l'ordonnance rectificative du 5 mars 2026, qui fait désormais corps avec l'ordonnance entreprise, a fixé cette condamnation à 15 868,01 euros.
Pour justifier de l'existence et du montant de sa créance, la société PMJB produit le bail commercial du 3 août 2018, trois courriers de notification de la révision du loyer aux 1er juillet 2021, 1er juillet 2022 et 1er juillet 2023, quatre courriers de mise en demeure des 12 octobre 2023, 30 décembre 2023, 13 avril 2024 et 10 juillet 2024 envoyés par LRAR portant sur le paiement des loyers et charges impayés, un commandement de payer les loyers du 21 juillet 2025 visant la clause résolutoire et un relevé du compte locataire de la société Les cocottes du Berry, établi par l'agence immobilière BIC, gestionnaire du bien, faisant apparaître l'ensemble des mouvements du 1er juin 2021 au 11 septembre 2025, et qui fait état d'un solde débiteur de 17 608,53 euros au 11 septembre 2025, après appel et paiement de l'échéance de septembre 2025.
Ces pièces permettent d'apporter la preuve de l'existence d'une dette locative de 15 868,01 euros au 21 août 2025, date de résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire, sans que la société Les cocottes du Berry, à qui incombe la preuve du paiement des loyers, n'apporte d'élément démontrant que la dette locative serait moindre.
S'agissant de l'application de la clause pénale, il convient de rappeler que celle-ci n'a pas uniquement un but indemnitaire, comme tend à le soutenir la société appelante, mais a également une fonction comminatoire, de sorte qu'elle peut être fixée à un montant supérieur au préjudice subi par la partie qui demande son application.
L'article 16 du bail commercial du 3 août 2018 stipule à cet égard :
« À défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d'un commandement de payer, ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle que soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire. »
Il est observé que la société PMJB limite sa demande de provision à la somme de 18 000 euros, alors que l'application stricte des stipulations contractuelles relatives à la clause pénale aboutirait à une créance de 19 041,61 euros.
Il n'apparait pas sérieusement contestable que la société Les cocottes du Berry a commis un manquement contractuel d'une particulière gravité en ne s'acquittant pas de l'équivalent de 13 mois de loyer, de sorte que la pénalité de 20 %, qui a été librement négociée entre les parties sans que ne soit soutenue l'existence d'un quelconque déséquilibre dans leurs rapports, n'apparait pas manifestement excessive.
Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise, telle que rectifiée par l'ordonnance du 5 mars 2026, en ce qu'elle a condamné la société Les cocottes du Berry à payer à la société PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus et, statuant à nouveau, de fixer le montant de cette provision à la somme de 18 000 euros.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5, alinéas 1 à 4, du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, la société Les cocottes du Berry demande à la cour de lui permettre de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges dû au 21 août 2025 par versements mensuels sur deux ans et en l'état de 660,75 euros, outre le paiement de l'échéance mensuelle du loyer et des charges, et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l'échéancier de paiement consenti.
Il ressort du relevé du compte locataire de la société Les cocottes du Berry, arrêté au 8 avril 2026, que sa dette locative s'élevait à la somme de 24 364,60 euros à cette date, après prise en compte de l'appel de l'échéance d'avril 2026.
Nonobstant la production de la preuve de deux virements intervenus les 18 et 19 juin 2026, il apparait que la société Les cocottes du Berry n'a pas été en mesure de faire face au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer courant, n'ayant procédé qu'au paiement de sept échéances sur les dix appelées de la résiliation du bail au 30 juin 2026. Elle ne se trouve donc manifestement pas en capacité de rembourser sa dette locative dans le cadre des délais de paiement qu'elle sollicite.
Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance entreprise est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
Partie principalement succombante, la société Les cocottes du Berry sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
L'issue de la procédure et l'équité commandent également de la condamner à payer la somme de 1 000 euros à la société PMJB au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME l'ordonnance entreprise, telle que rectifiée par l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bourges en date du 5 mars 2026, en ce qu'elle a condamné la SARL Les cocottes du Berry à payer à la SCI PMJB la provision de 15 868,01 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉBOUTE la SCI PMJB de sa demande de rectification d'omission matérielle,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry à payer à la SCI PMJB la provision de 18 000 euros à valoir sur les arriérés locatifs arrêtés au 21 août 2025 inclus,
CONFIRME, sur le surplus, l'ordonnance entreprise
DÉBOUTE la SARL Les cocottes du Berry de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry aux dépens de la procédure d'appel,
CONDAMNE la SARL Les cocottes du Berry à payer la somme de 1 000 euros à la SCI PMJB en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
V. SERGEANT R. PERINETTI
La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.
P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE