CA Amiens, ch. économique, 17 septembre 2026, n° 25/01684
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
S.A.S. PACIFIC GROUP 80
S.C.I. CATEL
C/
S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CATEL
copie exécutoire
le 17 septembre 2026
à
Me Demailly
Me D'Hellencourt
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/01684 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JKZD
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AMIENS DU 12 FEVRIER 2025 (référence dossier N° RG 23/01834)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTES
S.A.S. PACIFIC GROUP 80 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau D'AMIENS, substitué par Me Jérémy HANNARD, avocat au bareau d'AMIENS
S.C.I. CATEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
ET :
INTIMEES
S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau D'AMIENS, substitué par Me Jérémy HANNARD, avocat au bareau D'AMIENS,
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CATEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 21 Mai 2026 devant :
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
et Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 804 du code de procédure civile.
GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY
PRONONCE :
Le 17 Septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par un acte authentique en date du 22 janvier 2021, la SCI Catel, propriétaire d'un local commercial situé à [Adresse 3], a consenti un bail commercial à la SAS Pacific Group 80, afin d'y exploiter à titre exclusif les activités de "commerces alimentaires et/ou restauration sur place et/ou à emporter et/ou déstockage non alimentaire".
Cet acte authentique était par ailleurs assorti d'une promesse de vente d'un montant de 1.100.000 euros au bénéfice de la société Ceba Group associée de la société Pacific Group 80.
La SAS Pacific Group 80 a par la suite engagé des travaux d'aménagement, au cours desquels elle expose avoir découvert que la dalle du bâtiment n'était pas plane et qu'elle présentait plusieurs fissures.
Elle a ainsi mandaté la société Fondasol afin de réaliser une étude pour connaître l'origine de ces désordres, avant de mettre un terme aux travaux engagés.
Par un courrier en date du 17 novembre 2021, la SAS Pacific Group 80 a mis en demeure la SCI Catel d'avoir à accomplir les travaux nécessaires visant à mettre un terme aux désordres relevés affectant la dalle, mise en demeure à laquelle celle-ci a répondu qu'il appartenait au preneur de remédier à ces désordres.
Par une ordonnance en date du 9 mars 2022, le président du tribunal judiciaire d'Amiens, saisi par la SAS Pacific Group 80, a ordonné une expertise judiciaire portant sur l'étude de la dalle litigieuse.
L'expert désigné, Monsieur [M] [O], a rendu son rapport le 7 février 2023.
Par un acte en date du 20 juin 2023, la SAS Pacific Group 80 a fait assigner la SCI Catel devant le tribunal judiciaire d'Amiens sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 610.029,33 euros pour les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle, outre la somme de 99.000 euros HT au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial en raison de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, et subsidiairement sollicitant de la voir condamner aux travaux de remise en état sous astreinte de 2.000 euros par jours de retard, et à titre plus subsidiaire sollicitant la nullité du contrat de bail pour erreur.
Parallèlement à cette procédure, par une ordonnance en date du 3 mai 2023, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de suspension de l'obligation de paiement du loyer et des charges, ordonnance confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens en date du 14 mars 2024 (RG n° 23/02271).
Par un jugement en date du 12 février 2025, le tribunal judiciaire d'Amiens a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts mais a condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. Il a également débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 203.616,77 euros (à parfaire) au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021 mais également de sa demande d'annulation du bail commercial du 22 janvier 2021 pour vice de consentement.Enfin il a condamné la SCI Catel à payer à la SAS Pacific Group 80 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.
Par une déclaration en date du 21 mars 2025, la SCI Catel a interjeté appel de cette décision (RG n° 25/01684).
Par une déclaration en date du 24 mars 2025, la SAS Pacific Group 80 a interjeté appel de cette décision (RG n° 25/01920).
Par une ordonnance en date du 25 juin 2025, le conseiller de la mise en état a procédé à la jonction de ces deux appels sous le numéro n° RG 25/01684.
Par une ordonnance en date du 27 novembre 2025, la première présidente de la cour d'appel d'Amiens a ordonné la suspension de l'exécution provisoire du jugement dont appel demandée par la SCI Catel.
Aux termes de ses conclusions en date du 30 avril 2026, la SCI Catel demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
' Condamné la SCI Catel à payer à la SAS Pacific Group 80 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamné la SCI Catel aux entiers dépens.
Elle demande à la cour statuant à nouveau, de débouter la SAS Pacific Group 80 de sa demande ayant pour objet de la voir condamner à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local du [Adresse 3] à [Localité 3], tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte.
Elle demande à la cour de confirmer le jugement pour le surplus et très subsidiairement dans l'hypothèse où elle serait condamnée à régler le coût des travaux de réfection de la dalle elle sollicite que soit retenu le montant adapté de 138552 euros. Elle sollicite également le débouté des demandes formées par la société Pacific Group 80 au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause elle demande la condamnation de la société Pacific Group 80 à lui payer une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens et à supporter les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de ses conclusions en date du 5 mai 2026, la SAS Pacific Group 80 demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;
' Condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 203.616,77 euros (à parfaire) au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021;
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande d'annulation du bail commercial du 22 janvier 2021 pour vice de consentement en raison d'une erreur portant sur les activités dont l'exploitation était possible dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
' Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Et en conséquence, elle demande à la cour statuant à nouveau, de condamner la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts en raison des travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] par elle supportés, la somme de 203.616,77 euros HT, au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021 en raison de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans le local et sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 2.137,33 euros consécutifs à l'expertise judiciaire ordonnée par Monsieur le président du tribunal judiciaire aux termes de l'ordonnance du 9 mars 2022, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les travaux de reprise de la dalle de l'immeuble
La SCI Catel soutient en premier lieu que des éléments nouveaux sont survenus postérieurement au jugement querellé dans la mesure où le local litigieux a fait l'objet de deux incendies en 2023 puis en 2024, avant qu'elle ne le vende à la société Immo Ceba [Localité 3] le 17 octobre 2024, société qui comprend quasiment les mêmes associés que la SAS Pacific Group 80 avec qui elle partage également le même siège social, et qui a fait entreprendre des travaux de démolition intégrale du bâtiment (y compris la dalle) pour permettre l'ouverture à compter de septembre 2026 d'un commerce de restauration. Elle considère que les travaux de démolition intégrale du bâtiment et la reconstruction d'un nouveau bâtiment différent rendent sans intérêt la condamnation ayant pour objet de réaliser des travaux de reprise d'une dalle qui n'existe plus. Elle fait observer en outre qu'elle n'est plus propriétaire du bien et n'est plus la bailleresse de la société Pacific Group 80, le bail n'existant plus.
Elle soutient que la société Pacific Group 80 qui n'est plus locataire depuis le 17 octobre 2024 est irrecevable et mal fondée à solliciter sa condamnation à réaliser des travaux sur un bien dont elle n'est plus propriétaire ni bailleur et à détruire une chappe existante et refaire une chappe en lieu et place alors que le cessionnaire du bien a effectué les travaux de destruction et fait construire un nouveau bâtiment et ce nonobstant la clause de l'acte de vente selon laquelle la SCI Catel reste tenue indemnitairement des conséquences de la décision de justice rendue à l'occasion du litige en cours.
La société Pacific Group 80 ne sollicite plus à hauteur d'appel l'exécution des travaux par la SCI Catel.
Elle fait cependant observer qu'au regard du refus opposé par la SCI Catel d'intervenir pour reprendre la dalle elle a été contrainte d'engager à ses frais les travaux de reprise de la dalle. Elle ajoute que les incendies n'ont aucunement impacté la nécessité de reprendre la dalle dès lors qu'ils n'ont que très partiellement endommagé les locaux qui sont restés exploitables. Elle fait valoir que la reconstruction de l'entièreté des locaux n'a rien changé à la poursuite du bail , dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une destruction par cas fortuit ayant entraîné la disparition des locaux.
La cour entend relever que si les parties s'opposent, outre l'imputation de la charge des travaux, sur la prise en charge effective de ces travaux, la SCI Catel invoquant le fait que les travaux ont été exécutés par le nouveau bailleur et la société Pacific Group 80 indiquant les avoir exécutés elle-même, il n'est pas contesté que les travaux mis à la charge de la SCI Catel par le jugement entrepris ont finalement été exécutés dans le cadre de la création d'un restaurant et qu'il n'y a plus lieu d'imposer à la SCI Catel la réalisation en nature de ces travaux.
Il convient d'infirmer le jugement sur ce chef.
Il convient de retenir également que depuis le 17 octobre 2024 le propriétaire de l'immeuble objet du bail est la société Immo Ceba Amiens qui s'est engagée à poursuivre le bail existant et s'est trouvée subrogée à la SCI Catel dans les droits et obligations du contrat sauf à ce que le vendeur la SCI Catel supporte seule les conséquences de la décision judiciaire à intervenir dans le cadre de la présente procédure en cas de condamnation du bailleur et indemnise directement le locataire.
La cession du bien n'a donc pas mis un terme à la présente procédure et n'a pas faire disparaître le bail qui s'est poursuivi.
Il n'est pas davantage établi que les incendies ayant affecté l'immeuble ait entraîné la disparition de celui-ci et la résiliation du bail.
Dès lors la SAS Pacific Group 80 est toujours locataire de l'immeuble et son bailleur est la SCI Immo Ceba Amiens propriétaire de l'immeuble, la SCI Catel étant toujours aux termes de l'acte de vente tenue de supporter les conséquences de la décision judiciaire à intervenir et d'indemniser le locataire des préjudices par lui subis.
Sur la charge du coût des travaux de reprise de la dalle et l'obligation de délivrance du bailleur
La société Pacific Group 80 soutient que son bailleur la SCI Catel a manqué à son obligation de délivrance conforme qui exige que le bien loué puisse être utilisé conformément à la destination prévue dans le bail et ce pendant toute la durée du bail, sans qu'une clause contraire puisse atténuer cette obligation et notamment une clause d'acceptation du bien en l'état.
Elle fait valoir également que le bailleur est tenu aux grosses réparations de l'article 606 du code civil qui intéresssent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ce que constitue la reprise d'une dalle, même si en l'espèce la question ne se pose pas puisqu'il s'agit d'un désordre antérieur à la location du bien le rendant impropre à l'usage contractuellement prévu.
Elle fait observer que la vente de l'immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et lui incombaient.
Elle fait valoir qu'elle a régularisé le bail pour exploiter un restaurant dans les locaux et en considération de ce projet alors qu'il résulte du rapport d'expertise qu'une telle exploitation n'est pas envisageable en l'état compte tenu du fait que la dalle va continuer à s'affaisser et que les normes inhérentes à l'exploitation d'une telle activité ne pourront être respectées.
Elle indique qu'elle ne pouvait donc exploiter une activité de restauration dans le local sauf à y réaliser des travaux conséquents, la charge de ces travaux incombant au bailleur qui était tenu de mettre à sa disposition un local conforme aux destinations stipulées au bail et donc permettant l'exploitation d'une activité de restauration sur place et ce d'autant qu'elle-même n'avait pas les compétences pour exploiter une autre activité.
Elle fait valoir que la clause de destination du bail prévoit la possibilité d'exercer alternativement ou cumulativement quatre activités les commerces alimentaires, la restauration sur place, la restauration à emporter et le destockage non alimentaire qui selon le rapport d'expertise était la seule activité possible dans le local, aucune conception de plats sur place n'étant possible. Elle fait observer que le loyer était fixé en considération des 4 activités possibles alors que 3 sur 4 ne peuvent être exploitées.
Par ailleurs elle fait valoir que figurait au bail son intention de créer un restaurant , le bailleur lui donnant l'autorisation de procéder aux travaux nécessaires à cette création.
Elle fait valoir que la SCI Catel ne peut se prévaloir de clauses du bail ne concernant pas la dalle du bâtiment ni d'une clause de la promesse de vente qui ne lui est pas opposable ni de l'application de l'article L 752-1 du code de commerce qui ne vise pas les restaurants.
Elle précise encore que les incendies n'ont atteint que la partie bureaux qui avait vocation à être démolie aux termes du bail contrairement à la dalle du bâtiment.
Elle rappelle également que les travaux prévus au contrat de bail n'impliquaient aucunement la démolition de la dalle et que le nouveau bâtiment est situé au même emplacement que l'ancien dont la base a été pleinement conservée.
La SCI Catel fait valoir en premier lieu que la société Pacific Group 80 qui n'est plus locataire du bâtiment ancien et n'a plus aucun droit sur le nouveau bâtiment construit ne peut solliciter le versement d'une indemnité de réfection de l'ancienne dalle de l'ancien bâtiment qui n'existe plus. Elle ajoute que la clause invoquée prévoit seulement que si la procédure en cours aboutit défavorablement pour le SCI Catel elle en subira les conséquences indemnitaires subies par la société Pacific group80 au titre de son préjudice personnel mais ne prévoit pas qu'elle sera obligée de verser l'équivalent du coût de réfection d'une chape.
Elle conteste par ailleurs que la nouvelle construction soit une reconstruction à l'identique du précédent bâtiment mais fait valoir qu'il s'agit d'un bâtiment architecturalement nouveau pour lequel un permis de construire a été obtenu.
La SCI Catel soutient que l'obligation de délivrance signifie pour le bailleur de remettre au locataire un local conforme à la destination contractuelle visée au bail et qu'en l'espèce les locaux délivrés à la société Pacific group 80 étaient conformes à la destination contractuelle visée au bail au titre de la description reprise en page 3 mais également à la destination commerciale visée au bail nonobstant le fait qu'une partie de la dalle intérieure présentait sur une zone périphérique du bâtiment un léger phénomène d'affaissement et de fissuration dès lors que l'expertise retenait que l'exploitation commerciale du bâtiment restait possible pour la plupart des activités visées, le commerce soit magasin alimentaire ou non la restauration à emporter, le destockage non alimentaire et la zone concernée étant une zone de stockage de 1553 m².
Elle ajoute qu'il était expressément convenu que les locaux pouvaient ne pas recevoir d'activité dans l'attente d'un permis de construire compte tenu des travaux envisagés. Elle fait valoir que la société Pacific Group 80 devait déposer une demande d'autorisation administrative afin d'exercer une activité différente du passé et une demande de permis d'aménager les locaux afin de modifier l'extérieur du bâtiment en application de l'article L 752-1 alinéa 3 du code de commerce, l'obtention de ces autorisations étant un préalable indispensable à tout aménagement et commencement d'activité et qu'en leur absence aucune obligation de réaliser des travaux sur la dalle n'était d'actualité.
Elle soutient encore que les parties ont inclus dans le contrat de bail de nombreuses clauses précises et circonstanciées par lesquelles la société Pacific Group 80 a accepté de prendre les locaux dans leur état en acceptant de prendre en charge les travaux éventuellement nécessaires.
Elle rappelle ainsi que la société Pacific Group 80 a indiqué prendre les lieux et les accepter en l'état où ils se trouvent alors qu'elle les connaît parfaitement et a dit se satisfaire de leur état faisant son affaire personnelle des autorisations nécesssaires à la poursuite de son exploitation sans aucun recours contre le bailleur et sans remettre ses obligations en cause et en renonçant à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance.
Elle ajoute qu'elle a signé une promesse de vente en toute connaissance de cause alors que les fissures étaient visibles ainsi que le défaut de planéité.
Elle fait valoir que de surcroît la société Pacific Group 80 outre qu'elle s'est engagée à accepter les lieux en l'état s'est aussi engagée à assumer personnellement l'exécution des travaux nécessaires pour permettre l'exploitation du commerce souhaité, s'est reconnue seule responsable des conséquences entraînées par l'existence de servitudes particulières et à assumer personnellement toute dépense relative aux grosses réparations autres que celles énumérées à l'article 606 du code civil étant observé que les grosses réparations relatives au sol ne ressortent pas de cet article et plus particulièrement s'est engagée à assumer financièrement l'exécution de travaux relatifs à l'état du sol. Elle ajoute que la promesse de vente signée par la société Pacific Group 80 reprend la parfaite connaissance des lieux par celle-ci et sa qualité d'investisseur immobilier expérimenté et ainsi que son absence de recours en raison des vices apparents ou cachés et que l'acte de cession du 17 octobre 2024 comprend une clause d'exclusion de garantie au titre des vices cachés et visibles valant notamment pour le sol ou le sous-sol du bâtiment.
Enfin elle fait valoir que la société pacific Group 80 reste taisante sur l'assurance des locaux et les éventuelles indemnités par elle perçues à la suite des incendies dont elle n'a pas alerté sa bailleresse.
L'obligation de délivrance qui incombe au bailleur lui impose de mettre à la disposition du preneur un local qui est toujours utilisable pour la destination convenue dans le bail.
Cette obligation empêche le bailleur de faire supporter au preneur la totalité des travaux à réaliser et la répartition de la charge des travaux entre le preneur et le bailleur doit tenir compte de cette obligation de délivrance.
Aucune clause du bail ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance.
Ainsi la clause de prise des lieux en l'état ne suffit pas à priver d'effet l'obligation du bailleur de délivrance ni la clause interdisant un recours pour vices cachés ou apparents. Plus généralement les clauses de non-recours du preneur contre le bailleur et faisant supporter au preneur la charge exclusive des travaux ne peuvent supprimer l'obligation de délivrance du bailleur qui lui impose de délivrer un local adapté à sa destination contractuelle.
Il est cependant possible dans un bail de transférer au preneur des travaux dont la charge incombe au bailleur si la clause est claire et précise avec une description exhaustive des travaux mis à la charge du preneur mais ce dans le respect de l'article R 145-35 du code de commerce selon lequel ne peuvent être mises à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de rémédier à la mise en conformité avec la règlementation du bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations.
Ainsi le bailleur n'est pas obligé de supporter les travaux d'aménagement du local pour l'exercice du commerce envisagé.
Il peut aussi être mis à la charge exclusive du preneur qui prend les lieux en l'état les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et l'obligation de se conformer aux lois et règlements pouvant s'y rapporter dans la mesure où il a une connaissance personnelle et complète des lieux loués.
Il peut de même être prévu par une clause spéciale que compte tenu des travaux à exécuter par le preneur un abattement de loyer sera consenti par le bailleur cet abattement constituant la participation du bailleur au titre de son obligation de délivrance dès lors que la clause correspond à la volonté délibérée des parties.
En l'espèce il résulte du contrat de bail signé entre la SCI Catel et la SAS Pacific Group 80 que la destination des locaux était définie contractuellement comme à usage exclusif de commerces alimentaires et/ou restauration sur place et/ou à emporter et/ou déstockage non alimentaire.
Le contrat prévoit également conformément à l'article R145-35 du code de commerce que les dépenses relatives aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l'article 606 du code civil sont à la charge exclusive du bailleur , les autres non énumérées à l'article 606 étant à la charge du preneur et qu'il en est de même pour les dépenses destinées à remédier à la vétusté ou mettre en conformité avec la règlementation le bien loué qui seront à la charge du bailleur si elles relèvent de l'article 606 et à la charge du preneur si elles n'en relèvent pas.
Le contrat prévoit cependant en son article 18 une liste de travaux nécessaires à l'exploitation du preneur incombant à celui-ci et comprenant la démolition de la partie bureaux, la création d'un restaurant d'une superficie de 1800 m², l'habillage du bardage, les menuiseries extérieures, le vitrage, la réfection du parking et des espaces verts, coffret EDF, bac dégraisseur, création de faux plafonds stockages et chambres froides, aménagements intérieurs : création partie salle/ sas buffet, bar, aire de jeux, cuisine ouverte sanitaires plonge laverie, et système alarme incendie accessibilité, création d'un étage pour salle de repos créations d'enseignes lumineuses et panneaux publicitaires, travaux nécessitant un permis de construire à la charge du preneur.
Il était par ailleurs prévu au contrat qu'au regard de ces travaux durant la première année le loyer serait réduit de moitié. Il était également convenu entre les parties que les locaux pouvaient rester sans activité ou locataire jusqu'à l'obtention du permis de construire.
Il résulte des documents versés aux débats que le preneur dont l'un des associés entendait se porter acquéreur de l'immeuble et signait une promesse de vente connaissait parfaitement les lieux qui étaient un ensemble à usage de magasin d'entrepôt et de bureaux et que la volonté des parties était délibérement de louer dans un premier temps cet immeuble qui ne pouvait avant transformation et travaux pris en charge par le preneur de toute évidence pas être exploité pour la restauration et de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la transformation dès lors que le bail était assorti d'une promesse de vente à ses associés.
Les travaux litigieux sont relatifs à la réfection de la dalle de l'immeuble dont une partie en raison d'un défaut de planéité ne permet pas de respecter les dispositions réglementaires en matière de restauration.
Il résulte de l'expertise que l'immeuble n'est aucunement atteint dans sa solidité et sa structure et que les désordres constatés compromettent seulement le respect des contraintes réglementaires sur le sol des locaux de cuisine et de stockage de denrées alimentaires. Il a cependant été préconisé par l'expert non pas un simple rattrapage de chappe ou une mise à niveau du sol mais une réfection de la dalle en son entier et une reprise des fondations pour ne pas aggraver les tassements en raison d'une surcharge.
L'expert a toutefois précisé qu'il n'y avait aucun défaut de conception des fondations mais que les travaux étaient nécessaires au regard de la mise en conformité des sols pour une activité de restauration au moins en ce qui concerne la cuisine et le stockage alimentaire.
De plus l'expert a clairement indiqué que l'exploitation commerciale du bâtiment restait possible pour des activités de magasin entrepôts ou stockage.
Compte tenu de l'ensemble de ces circonstances il ne peut être retenu à l'encontre du bailleur un manquement à son obligation de délivrance et ce d'autant qu'en contrepartie des travaux mis à la charge du preneur il a consenti un abattement de loyer conséquent.
A supposer que les travaux de reprise de la dalle soient considérés comme des grosses réparations nécessitées par la mise en conformité du bien loué et restent donc à la charge du bailleur nonobstant les clauses du bail relatives aux travaux pris en charge par le preneur il convient d'observer que la somme sollicitée par la société Pacific Group 80 correspond au coût des travaux engagés et exécutés pour la remise en conformité de la dalle mais que les parties s'opposent sur la prise en charge effective de ces travaux, la SCI Catel indiquant que les travaux de reprise ont été exécutés par le nouveau bailleur et la SAS Pacific Group indiquant avoir elle-même exécuté les travaux en sa qualité de preneur.
La société Pacific Group 80 se fondant sur la clause de l'acte de cession selon laquelle que la SCI Catel vendeur-bailleur et non l'acquéreur-bailleur devra supporter les conséquences de la condamnation judiciaire et indemniser le locataire, a ainsi considéré sans objet la mise en cause de son bailleur la société Immo Ceba Amiens.
Cette clause qui fait état de la procédure au fond en restitution des loyers et prise en charge des travaux ou à défaut en résiliation du bail impute à la SCI Catel les conséquences de la décision prise à son encontre en sa qualité de bailleur et l'oblige à indemniser le locataire alors qu'en revanche si celui-ci est débouté ou lui-même condamné c'est l'acquéreur qui est tenu des conséquences.
Cette clause s'explique par le fait que les difficultés sont issues du bail contracté par la SCI Catel et par les liens entre les sociétés Pacific Group 80 et Immo Ceba Amiens acquéreur du bien.
Néanmoins si la société Pacific Group 80 a déposé le permis de construire en qualité de maître de l'ouvrage en 2022 il résulte de l'acte de cession du bien pour un montant de 110000 euros à la société Immo Ceba [Localité 3] que celle-ci a acquis ce bien à usage d'entrepôt de magasin et bureaux devant devenir un restaurant au moyen d'un prêt de 2200000 euros prévoyant la démolition du bien et la construction d'un bien à usage de restauration.
Dès lors seule la société Immo Ceba [Localité 3], bailleur de la société Pacific Group 80 qui n'est pas dans la cause justifie avoir procédé au financement des travaux et il ne peut être fait droit en conséquence à la demande d'indemnisation de la société Pacific Group 80 qui ne justifie pas avoir supporté le coût des travaux et donc subi un préjudice du fait de l'exécution des travaux.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande d'indemnisation.
Sur le remboursement des loyers
La société Pacific Group 80 soutient que le local ayant été inexploitable lors de la prise de possession le versement des loyers a été privé de contrepartie, étant observé que la destination des locaux était déterminante du consentement de la locataire. Elle rappelle que le locataire dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce peut solliciter une suspension des loyers. Elle fait valoir que cette impossibilité d'exploiter son fonds de commerce est distincte d'une impossibilité d'exploiter toute activité commerciale et qu'en l'espèce la seule activité possible n'entre pas dans son champ de compétence alors qu'elle disposait de toutes les autorisations nécessaires pour l'exploitation d'un restaurant.
La SCI Catel s'oppose au remboursement des loyers faute d'impossibilité absolue pour la société Pacific Group 80 d'exploiter son activité définie largement dans ses statuts et mentionnée dans le contrat de bail et qu'au demeurant l'impossibilité d'exploiter provient du défaut d'autorisation administrative et de permis.
Faute de manquement du bailleur à son obligation de délivrance retenue ci-avant il convient de débouter la société Pacific Group 80 de ce chef de demande.
Sur la nullité du contrat de bail pour vice du consentement
La cour entend observer que si la société Pacific Group 80 sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande elle ne forme en revanche en son dispositif aucune demande aux fins de nullité du contrat de bail et ses motifs ne discutent pas la décision entreprise sur ce chef.
En toutes hypothèses sa demande était fondée sur l'erreur portant sur les activités dont l'exploitation était possible dans les locaux loués.
La SAS Pacific Group 80 au regard des travaux qu'elle s'était engagée à entreprendre et notamment la création ab nihilo d'un restaurant ne saurait prétendre avoir été trompée sur les qualités substantielles du bien loué. Au demeurant elle ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter un restaurant en son sein ainsi qu'en témoigne l'ouverture prochaine du restaurant.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner la SAS Pacific Group 80 aux entiers dépens de première instance et d'appel mais de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme la décision entreprise excepté en ce qu'elle a condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état de la dalle et des chefs des dépens et frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu de condamner la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état de la dalle ;
Condamne la SA Pacific Group 80 au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la première instance qu'à hauteur d'appel.
La Greffière, La Présidente,
N°
S.A.S. PACIFIC GROUP 80
S.C.I. CATEL
C/
S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CATEL
copie exécutoire
le 17 septembre 2026
à
Me Demailly
Me D'Hellencourt
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2026
N° RG 25/01684 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JKZD
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AMIENS DU 12 FEVRIER 2025 (référence dossier N° RG 23/01834)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTES
S.A.S. PACIFIC GROUP 80 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau D'AMIENS, substitué par Me Jérémy HANNARD, avocat au bareau d'AMIENS
S.C.I. CATEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
ET :
INTIMEES
S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau D'AMIENS, substitué par Me Jérémy HANNARD, avocat au bareau D'AMIENS,
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CATEL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 21 Mai 2026 devant :
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
et Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 804 du code de procédure civile.
GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY
PRONONCE :
Le 17 Septembre 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par un acte authentique en date du 22 janvier 2021, la SCI Catel, propriétaire d'un local commercial situé à [Adresse 3], a consenti un bail commercial à la SAS Pacific Group 80, afin d'y exploiter à titre exclusif les activités de "commerces alimentaires et/ou restauration sur place et/ou à emporter et/ou déstockage non alimentaire".
Cet acte authentique était par ailleurs assorti d'une promesse de vente d'un montant de 1.100.000 euros au bénéfice de la société Ceba Group associée de la société Pacific Group 80.
La SAS Pacific Group 80 a par la suite engagé des travaux d'aménagement, au cours desquels elle expose avoir découvert que la dalle du bâtiment n'était pas plane et qu'elle présentait plusieurs fissures.
Elle a ainsi mandaté la société Fondasol afin de réaliser une étude pour connaître l'origine de ces désordres, avant de mettre un terme aux travaux engagés.
Par un courrier en date du 17 novembre 2021, la SAS Pacific Group 80 a mis en demeure la SCI Catel d'avoir à accomplir les travaux nécessaires visant à mettre un terme aux désordres relevés affectant la dalle, mise en demeure à laquelle celle-ci a répondu qu'il appartenait au preneur de remédier à ces désordres.
Par une ordonnance en date du 9 mars 2022, le président du tribunal judiciaire d'Amiens, saisi par la SAS Pacific Group 80, a ordonné une expertise judiciaire portant sur l'étude de la dalle litigieuse.
L'expert désigné, Monsieur [M] [O], a rendu son rapport le 7 février 2023.
Par un acte en date du 20 juin 2023, la SAS Pacific Group 80 a fait assigner la SCI Catel devant le tribunal judiciaire d'Amiens sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 610.029,33 euros pour les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle, outre la somme de 99.000 euros HT au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial en raison de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, et subsidiairement sollicitant de la voir condamner aux travaux de remise en état sous astreinte de 2.000 euros par jours de retard, et à titre plus subsidiaire sollicitant la nullité du contrat de bail pour erreur.
Parallèlement à cette procédure, par une ordonnance en date du 3 mai 2023, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de suspension de l'obligation de paiement du loyer et des charges, ordonnance confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens en date du 14 mars 2024 (RG n° 23/02271).
Par un jugement en date du 12 février 2025, le tribunal judiciaire d'Amiens a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts mais a condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. Il a également débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 203.616,77 euros (à parfaire) au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021 mais également de sa demande d'annulation du bail commercial du 22 janvier 2021 pour vice de consentement.Enfin il a condamné la SCI Catel à payer à la SAS Pacific Group 80 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens.
Par une déclaration en date du 21 mars 2025, la SCI Catel a interjeté appel de cette décision (RG n° 25/01684).
Par une déclaration en date du 24 mars 2025, la SAS Pacific Group 80 a interjeté appel de cette décision (RG n° 25/01920).
Par une ordonnance en date du 25 juin 2025, le conseiller de la mise en état a procédé à la jonction de ces deux appels sous le numéro n° RG 25/01684.
Par une ordonnance en date du 27 novembre 2025, la première présidente de la cour d'appel d'Amiens a ordonné la suspension de l'exécution provisoire du jugement dont appel demandée par la SCI Catel.
Aux termes de ses conclusions en date du 30 avril 2026, la SCI Catel demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
' Condamné la SCI Catel à payer à la SAS Pacific Group 80 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamné la SCI Catel aux entiers dépens.
Elle demande à la cour statuant à nouveau, de débouter la SAS Pacific Group 80 de sa demande ayant pour objet de la voir condamner à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local du [Adresse 3] à [Localité 3], tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte.
Elle demande à la cour de confirmer le jugement pour le surplus et très subsidiairement dans l'hypothèse où elle serait condamnée à régler le coût des travaux de réfection de la dalle elle sollicite que soit retenu le montant adapté de 138552 euros. Elle sollicite également le débouté des demandes formées par la société Pacific Group 80 au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En tout état de cause elle demande la condamnation de la société Pacific Group 80 à lui payer une somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens et à supporter les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de ses conclusions en date du 5 mai 2026, la SAS Pacific Group 80 demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;
' Condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] tels que préconisés dans le rapport d'expertise de Monsieur [M] [O] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 203.616,77 euros (à parfaire) au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021;
' Débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande d'annulation du bail commercial du 22 janvier 2021 pour vice de consentement en raison d'une erreur portant sur les activités dont l'exploitation était possible dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
' Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Et en conséquence, elle demande à la cour statuant à nouveau, de condamner la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages et intérêts en raison des travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] par elle supportés, la somme de 203.616,77 euros HT, au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021 en raison de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans le local et sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise d'un montant de 2.137,33 euros consécutifs à l'expertise judiciaire ordonnée par Monsieur le président du tribunal judiciaire aux termes de l'ordonnance du 9 mars 2022, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les travaux de reprise de la dalle de l'immeuble
La SCI Catel soutient en premier lieu que des éléments nouveaux sont survenus postérieurement au jugement querellé dans la mesure où le local litigieux a fait l'objet de deux incendies en 2023 puis en 2024, avant qu'elle ne le vende à la société Immo Ceba [Localité 3] le 17 octobre 2024, société qui comprend quasiment les mêmes associés que la SAS Pacific Group 80 avec qui elle partage également le même siège social, et qui a fait entreprendre des travaux de démolition intégrale du bâtiment (y compris la dalle) pour permettre l'ouverture à compter de septembre 2026 d'un commerce de restauration. Elle considère que les travaux de démolition intégrale du bâtiment et la reconstruction d'un nouveau bâtiment différent rendent sans intérêt la condamnation ayant pour objet de réaliser des travaux de reprise d'une dalle qui n'existe plus. Elle fait observer en outre qu'elle n'est plus propriétaire du bien et n'est plus la bailleresse de la société Pacific Group 80, le bail n'existant plus.
Elle soutient que la société Pacific Group 80 qui n'est plus locataire depuis le 17 octobre 2024 est irrecevable et mal fondée à solliciter sa condamnation à réaliser des travaux sur un bien dont elle n'est plus propriétaire ni bailleur et à détruire une chappe existante et refaire une chappe en lieu et place alors que le cessionnaire du bien a effectué les travaux de destruction et fait construire un nouveau bâtiment et ce nonobstant la clause de l'acte de vente selon laquelle la SCI Catel reste tenue indemnitairement des conséquences de la décision de justice rendue à l'occasion du litige en cours.
La société Pacific Group 80 ne sollicite plus à hauteur d'appel l'exécution des travaux par la SCI Catel.
Elle fait cependant observer qu'au regard du refus opposé par la SCI Catel d'intervenir pour reprendre la dalle elle a été contrainte d'engager à ses frais les travaux de reprise de la dalle. Elle ajoute que les incendies n'ont aucunement impacté la nécessité de reprendre la dalle dès lors qu'ils n'ont que très partiellement endommagé les locaux qui sont restés exploitables. Elle fait valoir que la reconstruction de l'entièreté des locaux n'a rien changé à la poursuite du bail , dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une destruction par cas fortuit ayant entraîné la disparition des locaux.
La cour entend relever que si les parties s'opposent, outre l'imputation de la charge des travaux, sur la prise en charge effective de ces travaux, la SCI Catel invoquant le fait que les travaux ont été exécutés par le nouveau bailleur et la société Pacific Group 80 indiquant les avoir exécutés elle-même, il n'est pas contesté que les travaux mis à la charge de la SCI Catel par le jugement entrepris ont finalement été exécutés dans le cadre de la création d'un restaurant et qu'il n'y a plus lieu d'imposer à la SCI Catel la réalisation en nature de ces travaux.
Il convient d'infirmer le jugement sur ce chef.
Il convient de retenir également que depuis le 17 octobre 2024 le propriétaire de l'immeuble objet du bail est la société Immo Ceba Amiens qui s'est engagée à poursuivre le bail existant et s'est trouvée subrogée à la SCI Catel dans les droits et obligations du contrat sauf à ce que le vendeur la SCI Catel supporte seule les conséquences de la décision judiciaire à intervenir dans le cadre de la présente procédure en cas de condamnation du bailleur et indemnise directement le locataire.
La cession du bien n'a donc pas mis un terme à la présente procédure et n'a pas faire disparaître le bail qui s'est poursuivi.
Il n'est pas davantage établi que les incendies ayant affecté l'immeuble ait entraîné la disparition de celui-ci et la résiliation du bail.
Dès lors la SAS Pacific Group 80 est toujours locataire de l'immeuble et son bailleur est la SCI Immo Ceba Amiens propriétaire de l'immeuble, la SCI Catel étant toujours aux termes de l'acte de vente tenue de supporter les conséquences de la décision judiciaire à intervenir et d'indemniser le locataire des préjudices par lui subis.
Sur la charge du coût des travaux de reprise de la dalle et l'obligation de délivrance du bailleur
La société Pacific Group 80 soutient que son bailleur la SCI Catel a manqué à son obligation de délivrance conforme qui exige que le bien loué puisse être utilisé conformément à la destination prévue dans le bail et ce pendant toute la durée du bail, sans qu'une clause contraire puisse atténuer cette obligation et notamment une clause d'acceptation du bien en l'état.
Elle fait valoir également que le bailleur est tenu aux grosses réparations de l'article 606 du code civil qui intéresssent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ce que constitue la reprise d'une dalle, même si en l'espèce la question ne se pose pas puisqu'il s'agit d'un désordre antérieur à la location du bien le rendant impropre à l'usage contractuellement prévu.
Elle fait observer que la vente de l'immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et lui incombaient.
Elle fait valoir qu'elle a régularisé le bail pour exploiter un restaurant dans les locaux et en considération de ce projet alors qu'il résulte du rapport d'expertise qu'une telle exploitation n'est pas envisageable en l'état compte tenu du fait que la dalle va continuer à s'affaisser et que les normes inhérentes à l'exploitation d'une telle activité ne pourront être respectées.
Elle indique qu'elle ne pouvait donc exploiter une activité de restauration dans le local sauf à y réaliser des travaux conséquents, la charge de ces travaux incombant au bailleur qui était tenu de mettre à sa disposition un local conforme aux destinations stipulées au bail et donc permettant l'exploitation d'une activité de restauration sur place et ce d'autant qu'elle-même n'avait pas les compétences pour exploiter une autre activité.
Elle fait valoir que la clause de destination du bail prévoit la possibilité d'exercer alternativement ou cumulativement quatre activités les commerces alimentaires, la restauration sur place, la restauration à emporter et le destockage non alimentaire qui selon le rapport d'expertise était la seule activité possible dans le local, aucune conception de plats sur place n'étant possible. Elle fait observer que le loyer était fixé en considération des 4 activités possibles alors que 3 sur 4 ne peuvent être exploitées.
Par ailleurs elle fait valoir que figurait au bail son intention de créer un restaurant , le bailleur lui donnant l'autorisation de procéder aux travaux nécessaires à cette création.
Elle fait valoir que la SCI Catel ne peut se prévaloir de clauses du bail ne concernant pas la dalle du bâtiment ni d'une clause de la promesse de vente qui ne lui est pas opposable ni de l'application de l'article L 752-1 du code de commerce qui ne vise pas les restaurants.
Elle précise encore que les incendies n'ont atteint que la partie bureaux qui avait vocation à être démolie aux termes du bail contrairement à la dalle du bâtiment.
Elle rappelle également que les travaux prévus au contrat de bail n'impliquaient aucunement la démolition de la dalle et que le nouveau bâtiment est situé au même emplacement que l'ancien dont la base a été pleinement conservée.
La SCI Catel fait valoir en premier lieu que la société Pacific Group 80 qui n'est plus locataire du bâtiment ancien et n'a plus aucun droit sur le nouveau bâtiment construit ne peut solliciter le versement d'une indemnité de réfection de l'ancienne dalle de l'ancien bâtiment qui n'existe plus. Elle ajoute que la clause invoquée prévoit seulement que si la procédure en cours aboutit défavorablement pour le SCI Catel elle en subira les conséquences indemnitaires subies par la société Pacific group80 au titre de son préjudice personnel mais ne prévoit pas qu'elle sera obligée de verser l'équivalent du coût de réfection d'une chape.
Elle conteste par ailleurs que la nouvelle construction soit une reconstruction à l'identique du précédent bâtiment mais fait valoir qu'il s'agit d'un bâtiment architecturalement nouveau pour lequel un permis de construire a été obtenu.
La SCI Catel soutient que l'obligation de délivrance signifie pour le bailleur de remettre au locataire un local conforme à la destination contractuelle visée au bail et qu'en l'espèce les locaux délivrés à la société Pacific group 80 étaient conformes à la destination contractuelle visée au bail au titre de la description reprise en page 3 mais également à la destination commerciale visée au bail nonobstant le fait qu'une partie de la dalle intérieure présentait sur une zone périphérique du bâtiment un léger phénomène d'affaissement et de fissuration dès lors que l'expertise retenait que l'exploitation commerciale du bâtiment restait possible pour la plupart des activités visées, le commerce soit magasin alimentaire ou non la restauration à emporter, le destockage non alimentaire et la zone concernée étant une zone de stockage de 1553 m².
Elle ajoute qu'il était expressément convenu que les locaux pouvaient ne pas recevoir d'activité dans l'attente d'un permis de construire compte tenu des travaux envisagés. Elle fait valoir que la société Pacific Group 80 devait déposer une demande d'autorisation administrative afin d'exercer une activité différente du passé et une demande de permis d'aménager les locaux afin de modifier l'extérieur du bâtiment en application de l'article L 752-1 alinéa 3 du code de commerce, l'obtention de ces autorisations étant un préalable indispensable à tout aménagement et commencement d'activité et qu'en leur absence aucune obligation de réaliser des travaux sur la dalle n'était d'actualité.
Elle soutient encore que les parties ont inclus dans le contrat de bail de nombreuses clauses précises et circonstanciées par lesquelles la société Pacific Group 80 a accepté de prendre les locaux dans leur état en acceptant de prendre en charge les travaux éventuellement nécessaires.
Elle rappelle ainsi que la société Pacific Group 80 a indiqué prendre les lieux et les accepter en l'état où ils se trouvent alors qu'elle les connaît parfaitement et a dit se satisfaire de leur état faisant son affaire personnelle des autorisations nécesssaires à la poursuite de son exploitation sans aucun recours contre le bailleur et sans remettre ses obligations en cause et en renonçant à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance.
Elle ajoute qu'elle a signé une promesse de vente en toute connaissance de cause alors que les fissures étaient visibles ainsi que le défaut de planéité.
Elle fait valoir que de surcroît la société Pacific Group 80 outre qu'elle s'est engagée à accepter les lieux en l'état s'est aussi engagée à assumer personnellement l'exécution des travaux nécessaires pour permettre l'exploitation du commerce souhaité, s'est reconnue seule responsable des conséquences entraînées par l'existence de servitudes particulières et à assumer personnellement toute dépense relative aux grosses réparations autres que celles énumérées à l'article 606 du code civil étant observé que les grosses réparations relatives au sol ne ressortent pas de cet article et plus particulièrement s'est engagée à assumer financièrement l'exécution de travaux relatifs à l'état du sol. Elle ajoute que la promesse de vente signée par la société Pacific Group 80 reprend la parfaite connaissance des lieux par celle-ci et sa qualité d'investisseur immobilier expérimenté et ainsi que son absence de recours en raison des vices apparents ou cachés et que l'acte de cession du 17 octobre 2024 comprend une clause d'exclusion de garantie au titre des vices cachés et visibles valant notamment pour le sol ou le sous-sol du bâtiment.
Enfin elle fait valoir que la société pacific Group 80 reste taisante sur l'assurance des locaux et les éventuelles indemnités par elle perçues à la suite des incendies dont elle n'a pas alerté sa bailleresse.
L'obligation de délivrance qui incombe au bailleur lui impose de mettre à la disposition du preneur un local qui est toujours utilisable pour la destination convenue dans le bail.
Cette obligation empêche le bailleur de faire supporter au preneur la totalité des travaux à réaliser et la répartition de la charge des travaux entre le preneur et le bailleur doit tenir compte de cette obligation de délivrance.
Aucune clause du bail ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance.
Ainsi la clause de prise des lieux en l'état ne suffit pas à priver d'effet l'obligation du bailleur de délivrance ni la clause interdisant un recours pour vices cachés ou apparents. Plus généralement les clauses de non-recours du preneur contre le bailleur et faisant supporter au preneur la charge exclusive des travaux ne peuvent supprimer l'obligation de délivrance du bailleur qui lui impose de délivrer un local adapté à sa destination contractuelle.
Il est cependant possible dans un bail de transférer au preneur des travaux dont la charge incombe au bailleur si la clause est claire et précise avec une description exhaustive des travaux mis à la charge du preneur mais ce dans le respect de l'article R 145-35 du code de commerce selon lequel ne peuvent être mises à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de rémédier à la mise en conformité avec la règlementation du bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations.
Ainsi le bailleur n'est pas obligé de supporter les travaux d'aménagement du local pour l'exercice du commerce envisagé.
Il peut aussi être mis à la charge exclusive du preneur qui prend les lieux en l'état les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et l'obligation de se conformer aux lois et règlements pouvant s'y rapporter dans la mesure où il a une connaissance personnelle et complète des lieux loués.
Il peut de même être prévu par une clause spéciale que compte tenu des travaux à exécuter par le preneur un abattement de loyer sera consenti par le bailleur cet abattement constituant la participation du bailleur au titre de son obligation de délivrance dès lors que la clause correspond à la volonté délibérée des parties.
En l'espèce il résulte du contrat de bail signé entre la SCI Catel et la SAS Pacific Group 80 que la destination des locaux était définie contractuellement comme à usage exclusif de commerces alimentaires et/ou restauration sur place et/ou à emporter et/ou déstockage non alimentaire.
Le contrat prévoit également conformément à l'article R145-35 du code de commerce que les dépenses relatives aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l'article 606 du code civil sont à la charge exclusive du bailleur , les autres non énumérées à l'article 606 étant à la charge du preneur et qu'il en est de même pour les dépenses destinées à remédier à la vétusté ou mettre en conformité avec la règlementation le bien loué qui seront à la charge du bailleur si elles relèvent de l'article 606 et à la charge du preneur si elles n'en relèvent pas.
Le contrat prévoit cependant en son article 18 une liste de travaux nécessaires à l'exploitation du preneur incombant à celui-ci et comprenant la démolition de la partie bureaux, la création d'un restaurant d'une superficie de 1800 m², l'habillage du bardage, les menuiseries extérieures, le vitrage, la réfection du parking et des espaces verts, coffret EDF, bac dégraisseur, création de faux plafonds stockages et chambres froides, aménagements intérieurs : création partie salle/ sas buffet, bar, aire de jeux, cuisine ouverte sanitaires plonge laverie, et système alarme incendie accessibilité, création d'un étage pour salle de repos créations d'enseignes lumineuses et panneaux publicitaires, travaux nécessitant un permis de construire à la charge du preneur.
Il était par ailleurs prévu au contrat qu'au regard de ces travaux durant la première année le loyer serait réduit de moitié. Il était également convenu entre les parties que les locaux pouvaient rester sans activité ou locataire jusqu'à l'obtention du permis de construire.
Il résulte des documents versés aux débats que le preneur dont l'un des associés entendait se porter acquéreur de l'immeuble et signait une promesse de vente connaissait parfaitement les lieux qui étaient un ensemble à usage de magasin d'entrepôt et de bureaux et que la volonté des parties était délibérement de louer dans un premier temps cet immeuble qui ne pouvait avant transformation et travaux pris en charge par le preneur de toute évidence pas être exploité pour la restauration et de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la transformation dès lors que le bail était assorti d'une promesse de vente à ses associés.
Les travaux litigieux sont relatifs à la réfection de la dalle de l'immeuble dont une partie en raison d'un défaut de planéité ne permet pas de respecter les dispositions réglementaires en matière de restauration.
Il résulte de l'expertise que l'immeuble n'est aucunement atteint dans sa solidité et sa structure et que les désordres constatés compromettent seulement le respect des contraintes réglementaires sur le sol des locaux de cuisine et de stockage de denrées alimentaires. Il a cependant été préconisé par l'expert non pas un simple rattrapage de chappe ou une mise à niveau du sol mais une réfection de la dalle en son entier et une reprise des fondations pour ne pas aggraver les tassements en raison d'une surcharge.
L'expert a toutefois précisé qu'il n'y avait aucun défaut de conception des fondations mais que les travaux étaient nécessaires au regard de la mise en conformité des sols pour une activité de restauration au moins en ce qui concerne la cuisine et le stockage alimentaire.
De plus l'expert a clairement indiqué que l'exploitation commerciale du bâtiment restait possible pour des activités de magasin entrepôts ou stockage.
Compte tenu de l'ensemble de ces circonstances il ne peut être retenu à l'encontre du bailleur un manquement à son obligation de délivrance et ce d'autant qu'en contrepartie des travaux mis à la charge du preneur il a consenti un abattement de loyer conséquent.
A supposer que les travaux de reprise de la dalle soient considérés comme des grosses réparations nécessitées par la mise en conformité du bien loué et restent donc à la charge du bailleur nonobstant les clauses du bail relatives aux travaux pris en charge par le preneur il convient d'observer que la somme sollicitée par la société Pacific Group 80 correspond au coût des travaux engagés et exécutés pour la remise en conformité de la dalle mais que les parties s'opposent sur la prise en charge effective de ces travaux, la SCI Catel indiquant que les travaux de reprise ont été exécutés par le nouveau bailleur et la SAS Pacific Group indiquant avoir elle-même exécuté les travaux en sa qualité de preneur.
La société Pacific Group 80 se fondant sur la clause de l'acte de cession selon laquelle que la SCI Catel vendeur-bailleur et non l'acquéreur-bailleur devra supporter les conséquences de la condamnation judiciaire et indemniser le locataire, a ainsi considéré sans objet la mise en cause de son bailleur la société Immo Ceba Amiens.
Cette clause qui fait état de la procédure au fond en restitution des loyers et prise en charge des travaux ou à défaut en résiliation du bail impute à la SCI Catel les conséquences de la décision prise à son encontre en sa qualité de bailleur et l'oblige à indemniser le locataire alors qu'en revanche si celui-ci est débouté ou lui-même condamné c'est l'acquéreur qui est tenu des conséquences.
Cette clause s'explique par le fait que les difficultés sont issues du bail contracté par la SCI Catel et par les liens entre les sociétés Pacific Group 80 et Immo Ceba Amiens acquéreur du bien.
Néanmoins si la société Pacific Group 80 a déposé le permis de construire en qualité de maître de l'ouvrage en 2022 il résulte de l'acte de cession du bien pour un montant de 110000 euros à la société Immo Ceba [Localité 3] que celle-ci a acquis ce bien à usage d'entrepôt de magasin et bureaux devant devenir un restaurant au moyen d'un prêt de 2200000 euros prévoyant la démolition du bien et la construction d'un bien à usage de restauration.
Dès lors seule la société Immo Ceba [Localité 3], bailleur de la société Pacific Group 80 qui n'est pas dans la cause justifie avoir procédé au financement des travaux et il ne peut être fait droit en conséquence à la demande d'indemnisation de la société Pacific Group 80 qui ne justifie pas avoir supporté le coût des travaux et donc subi un préjudice du fait de l'exécution des travaux.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SAS Pacific Group 80 de sa demande d'indemnisation.
Sur le remboursement des loyers
La société Pacific Group 80 soutient que le local ayant été inexploitable lors de la prise de possession le versement des loyers a été privé de contrepartie, étant observé que la destination des locaux était déterminante du consentement de la locataire. Elle rappelle que le locataire dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce peut solliciter une suspension des loyers. Elle fait valoir que cette impossibilité d'exploiter son fonds de commerce est distincte d'une impossibilité d'exploiter toute activité commerciale et qu'en l'espèce la seule activité possible n'entre pas dans son champ de compétence alors qu'elle disposait de toutes les autorisations nécessaires pour l'exploitation d'un restaurant.
La SCI Catel s'oppose au remboursement des loyers faute d'impossibilité absolue pour la société Pacific Group 80 d'exploiter son activité définie largement dans ses statuts et mentionnée dans le contrat de bail et qu'au demeurant l'impossibilité d'exploiter provient du défaut d'autorisation administrative et de permis.
Faute de manquement du bailleur à son obligation de délivrance retenue ci-avant il convient de débouter la société Pacific Group 80 de ce chef de demande.
Sur la nullité du contrat de bail pour vice du consentement
La cour entend observer que si la société Pacific Group 80 sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande elle ne forme en revanche en son dispositif aucune demande aux fins de nullité du contrat de bail et ses motifs ne discutent pas la décision entreprise sur ce chef.
En toutes hypothèses sa demande était fondée sur l'erreur portant sur les activités dont l'exploitation était possible dans les locaux loués.
La SAS Pacific Group 80 au regard des travaux qu'elle s'était engagée à entreprendre et notamment la création ab nihilo d'un restaurant ne saurait prétendre avoir été trompée sur les qualités substantielles du bien loué. Au demeurant elle ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter un restaurant en son sein ainsi qu'en témoigne l'ouverture prochaine du restaurant.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner la SAS Pacific Group 80 aux entiers dépens de première instance et d'appel mais de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme la décision entreprise excepté en ce qu'elle a condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état de la dalle et des chefs des dépens et frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu de condamner la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état de la dalle ;
Condamne la SA Pacific Group 80 au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la première instance qu'à hauteur d'appel.
La Greffière, La Présidente,