CA Saint-Denis de la Réunion, ch. com., 16 septembre 2026, n° 25/00025
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
ARRÊT N°26/
SL
R.G : N° RG 25/00025 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GIKM
[F]
C/
[N]
RG 1ERE INSTANCE : 24/00793
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 1] en date du 11 DECEMBRE 2024 RG n° 24/00793 suivant déclaration d'appel en date du 07 JANVIER 2025
APPELANTE :
Madame [C] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Stéphane BIGOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Madame [B] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie VANGHELLE de la SELARL MVGL AVOCAT, Postulant, - Me Nolwenn GESLIN, Plaidant, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 16/02/2026
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juillet 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats : Madame Wardali KASSIM, Greffière.
Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié des 11 et 22 mars 1988, Mme [I] [L] a donné à bail, à M. [W] un local à usage commercial sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 800 franc qui est aujourd'hui de 350 euros pour une durée de 9 ans courant à compter du 1er février 1998.
Le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail commercial, portant sur un commerce d'alimentation avec licence de débits de boissons, a fait l'objet d'une première cession par acte notarié à Mme [M] en 1996, laquelle l'a ensuite cédé à Mme [F] par acte notarié des 30 juillet et 19 août 1998, en ce compris le droit au bail, la propriétaire du local commercial étant intervenue à l'acte pour accepter la cession et agréer Mme [F] en qualité de nouveau locataire.
L'acte de cession signé par les parties portant intervention et agrément du bailleur indiquait que Mme [N] déclarait 'renoncer à demander, à ce titre, une quelconque augmentation du loyer pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs'.
Un premier litige opposant les parties a été porté devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre suite à la délivrance d'un commandement de payer le 19 février 2019 par la bailleresse tendant notamment à un rappel de loyers au titre de l'indexation du loyer depuis 1991dont la locataire a sollicité la nullité par assignation du 19 mars 2019.
Par jugement du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a notamment débouté Mme [N] de sa demande en paiement portant sur un arriéré locatif de 10 555,20 euros, a constaté la résolution du bail mais a suspendu les effets de la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, Mme [N] a adressé à sa locataire un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer de 3 300 euros par mois.
Mme [N] a adressé un mémoire du 23 novembre 2023 en demande au juge des loyers commerciaux et par acte de commissaire de justice du 24 février 2024, elle a fait assigner Mme [F] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement contradictoire du 11 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a notamment rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [F] et prononcé avant-dire droit une mesure d'expertise visant à déterminer une estimation de la valeur locative des biens loués et a prononcé un sursis à statuer sur les autres demandes des parties.
Le juge a considéré que :
- le jugement du 5 février 2021 n'avait pas autorité de chose jugée dès lors que l'objet du litige portant sur un arriéré locatif calculé sur la base d'un loyer indexé était distinct de celui de l'instance tendant à obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;
- la clause de renonciation à l'augmentation des loyers figurant dans l'acte de cession était réputée non écrite en application de l'article L145-15 du code de commerce puisqu'elle heurtait l'article L145-37 du même code donnant un droit à la révision des loyers ;
- il convenait de fixer les loyers à leur valeur locative sans que les règles de plafonnement ne trouvent à s'appliquer et cette valeur ne pouvant être déterminée en l'état des pièces produites, une expertise devait être ordonnée.
Par déclaration du 7 janvier 2025, Mme [F] a interjeté appel de cette décision en intimant Mme [X].
La procédure a été orientée à la mise en état par avis du greffe du 23 janvier 2025.
L'avocat de l'intimé s'est constitué le 26 février 2025.
L'appelant a notifié ses premières conclusions par voie électronique le 7 avril 2025 et l'intimé le 23 juin 2025.
Par ordonnance du 16 février 2026, la procédure a été clôturée. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 mars 2026, et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 15 avril 2026 en raison des difficultés d'effectif du greffe. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer les chefs du jugement par lesquels:
- les fins de non-recevoir ont été rejetées ;
- une mesure d'expertise a été ordonnée en avant-dire droit ;
- le montant du loyer a provisionnellement été fixé à 800 euros, de l'échéance suivant la date du jugement à l'issue de la procédure en fixation du loyer ;
- sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée;
- un sursis a été ordonné sur ses autres demandes ;
- ainsi que tout autre chef du jugement par voie de conséquence ;
Statuant à nouveau,
Au principal,
- déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé, compte tenu de l'autorité et force de chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021 ;
Subsidiairement,
- déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé, compte tenu de la validité de la clause de renonciation expresse à toute augmentation de loyer, même renouvelé, concédée par la bailleresse dans un acte postérieur à la signature du bail initial ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de son action en justice ;
- débouter Mme [N] de toutes ses demandes ;
- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- condamner Mme [N] aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021 ayant reconnu, au sein de ses motifs, la validité de la clause de renonciation à l'augmentation des loyers rend la demande irrecevable ;
- la clause est licite et doit être appliquée sans qu'elle puisse être réputée non-écrite puisqu'elle ne fait pas obstacle au droit au renouvellement du bail, qu'il est possible de renoncer à un droit même si celui-ci est d'ordre public et que cet engagement n'est pas perpétuel ;
- la bailleresse a fait un usage abusif de son droit d'agir visant à intimider sa locataire alors même que cette action se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021, cet abus lui causant un préjudice moral dont elle sollicite réparation.
Par ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement du 11 décembre 2024 en toutes ses dispositions et de :
- débouter Mme [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.
Elle argue que :
- le jugement du 5 février 2021 n'a pas autorité de chose jugée car les demandes n'ont pas le même objet, le premier litige portant sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail pour non-paiement d'un arriéré locatif au titre de loyers indexés alors que le présent litige porte sur la révision du loyer du bail renouvelé et aucune autorité de la chose jugée n'est attachée aux motifs du jugement;
- la clause de renonciation est réputée non-écrite puisqu'elle fait échec à la faculté de demander la révision du loyer et elle ne peut avoir renoncé à cette faculté, le droit de fixation du loyer renouvelé ne naissant qu'au moment du renouvellement et sa renonciation préalable ne peut être valable ;
- la clause de renonciation est également prohibée en ce qu'elle s'analyse en un engagement perpétuel ;
- la demande ne présente pas de caractère abusif dès lors que la bailleresse tente de rétablir une équité dans l'exécution du bail en fixant un loyer plus juste.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il découle des éléments de la procédure que les parties sont en relations contractuelles depuis 1998, soit depuis 28 ans et que la bailleresse et la preneuse sont de la même génération de sorte qu'elles partagent des intérêts communs s'agissant de leur situation sociale, la bailleresse étant retraitée et la preneuse envisageant de procéder à la cession de son fonds de commerce afin de pouvoir prendre sa retraite.
Le litige porte sur le prix du bail renouvelé non modifié depuis la prise à bail que la bailleresse a souhaité voir évoluer compte tenu de l'évolution de la valeur locative des lieux depuis près de trois décennies écoulées.
La preneuse s'oppose à l'augmentation du loyer qu'elle estime disproportionnée au regard de son chiffre d'affaires et se fonde sur les termes du contrat de cession du droit au bail aux termes duquel la bailleresse s'était engagée à ne pas solliciter d'augmentation de loyer.
La preneuse considère que l'origine du litige trouve sans source dans la dégradation de la toiture des locaux donnés à bail signalée à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2018, laquelle en a refusé la prise en charge en ayant adressé en retour une lettre recommandée avec accusé de réception par l'intermédiaire de son conseil le 2 juillet 2018 rappelant les obligations contractuelles du preneur et sollicitant une proposition du preneur aux fins de révision du loyer puis engagé une première procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail, dont elle a été déboutée en 2021.
L'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge afférente à la détermination de la valeur locative n'a pas encore été initiée.
La bailleresse a en revanche engagé une nouvelle procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail commercial par assignation du 24 septembre 2025 fondée sur le manquement de la preneuse à ses obligations à raison de l'adjonction d'une nouvelle activité commerciale de restauration rapide non incluse dans le bail.
Il en découle que le conflit qui oppose les parties dépasse le présent litige puisqu'une autre procédure judiciaire est désormais pendante, dont l'objet tend à la remise en cause du bail commercial liant les parties.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les parties sont susceptibles de trouver une solution au conflit qui les oppose et qu'une médiation permettrait d'aboutir à le résoudre de manière plus globale, rapide et efficace.
Aux termes de l'article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.
Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur ou le médiateur.
Il convient par conséquent avant dire droit d'enjoindre les parties à rencontrer un médiateur et le CMB (Centre de médiation des Barreaux) inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis Réunion sera désigné à cette fin.
L'ensemble des demandes et des dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Avant dire droit,
Enjoint aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur le processus de médiation, lors d'une séance gratuite, dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé du présent arrêt ;
Désigne le CMB (Centre de médiation des Barreaux) aux fins d'informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ;
Dit que la présence de toutes les parties à cette réunion qui sera organisée par le médiateur est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l'article 1533-3 du code de procédure civile ; la présence des conseils étant autorisée sur le fondement de l'article 1535-2 ;
Dit que le médiateur, passé le délai de deux mois ci-dessus, à compter de la réception de la présente mission, devra informer le greffe de la mise en place ou non de la mesure de médiation;
Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l'aide juridictionnelle ;
Rappelle que l'accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure ;
Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l'aide d'une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d'entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun;
Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation ;
En cas d'accord des parties sur la mise en 'uvre d'une médiation judiciaire ,
Désigne en qualité de médiateur le CMB (Centre de médiation des Barreaux) afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;
Fixe la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,
Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l'accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;
Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 400 euros ;
Dit que chacune des parties devra verser la moitié de cette somme entre les mains du médiateur avant le 15 décembre 2026 ;
Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le greffe de la cour de l'absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir la cour informée de la date à laquelle la provision a été versée entre ses mains,
Dit que faute de versement de la provision ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;
Dit qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;
Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l'une ou l'autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu'à chacune des parties, avant le 15 mars 2027,
Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, la cour pourra de nouveau être saisie pour statuer sur toutes difficultés nées de l'exécution de la présente décision,
Dit qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire,
Rappelle que la rémunération du médiateur est fixée, à l'issue de sa mission, en accord avec les parties ; à défaut d'accord, la rémunération est fixée par le juge,
Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 19 avril 2027 à 14 heures (audience dématérialisée)
Réserve l'ensemble des demandes et des dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
SL
R.G : N° RG 25/00025 - N° Portalis DBWB-V-B7J-GIKM
[F]
C/
[N]
RG 1ERE INSTANCE : 24/00793
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2026
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 1] en date du 11 DECEMBRE 2024 RG n° 24/00793 suivant déclaration d'appel en date du 07 JANVIER 2025
APPELANTE :
Madame [C] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Stéphane BIGOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Madame [B] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie VANGHELLE de la SELARL MVGL AVOCAT, Postulant, - Me Nolwenn GESLIN, Plaidant, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 16/02/2026
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 juillet 2026 devant la cour composée de :
Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère
Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère
Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de madame la Première Présidente
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 16 septembre 2026.
Greffiere lors des débats : Madame Wardali KASSIM, Greffière.
Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 septembre 2026.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié des 11 et 22 mars 1988, Mme [I] [L] a donné à bail, à M. [W] un local à usage commercial sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 800 franc qui est aujourd'hui de 350 euros pour une durée de 9 ans courant à compter du 1er février 1998.
Le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail commercial, portant sur un commerce d'alimentation avec licence de débits de boissons, a fait l'objet d'une première cession par acte notarié à Mme [M] en 1996, laquelle l'a ensuite cédé à Mme [F] par acte notarié des 30 juillet et 19 août 1998, en ce compris le droit au bail, la propriétaire du local commercial étant intervenue à l'acte pour accepter la cession et agréer Mme [F] en qualité de nouveau locataire.
L'acte de cession signé par les parties portant intervention et agrément du bailleur indiquait que Mme [N] déclarait 'renoncer à demander, à ce titre, une quelconque augmentation du loyer pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs'.
Un premier litige opposant les parties a été porté devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre suite à la délivrance d'un commandement de payer le 19 février 2019 par la bailleresse tendant notamment à un rappel de loyers au titre de l'indexation du loyer depuis 1991dont la locataire a sollicité la nullité par assignation du 19 mars 2019.
Par jugement du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a notamment débouté Mme [N] de sa demande en paiement portant sur un arriéré locatif de 10 555,20 euros, a constaté la résolution du bail mais a suspendu les effets de la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, Mme [N] a adressé à sa locataire un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer de 3 300 euros par mois.
Mme [N] a adressé un mémoire du 23 novembre 2023 en demande au juge des loyers commerciaux et par acte de commissaire de justice du 24 février 2024, elle a fait assigner Mme [F] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d'obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement contradictoire du 11 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a notamment rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [F] et prononcé avant-dire droit une mesure d'expertise visant à déterminer une estimation de la valeur locative des biens loués et a prononcé un sursis à statuer sur les autres demandes des parties.
Le juge a considéré que :
- le jugement du 5 février 2021 n'avait pas autorité de chose jugée dès lors que l'objet du litige portant sur un arriéré locatif calculé sur la base d'un loyer indexé était distinct de celui de l'instance tendant à obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;
- la clause de renonciation à l'augmentation des loyers figurant dans l'acte de cession était réputée non écrite en application de l'article L145-15 du code de commerce puisqu'elle heurtait l'article L145-37 du même code donnant un droit à la révision des loyers ;
- il convenait de fixer les loyers à leur valeur locative sans que les règles de plafonnement ne trouvent à s'appliquer et cette valeur ne pouvant être déterminée en l'état des pièces produites, une expertise devait être ordonnée.
Par déclaration du 7 janvier 2025, Mme [F] a interjeté appel de cette décision en intimant Mme [X].
La procédure a été orientée à la mise en état par avis du greffe du 23 janvier 2025.
L'avocat de l'intimé s'est constitué le 26 février 2025.
L'appelant a notifié ses premières conclusions par voie électronique le 7 avril 2025 et l'intimé le 23 juin 2025.
Par ordonnance du 16 février 2026, la procédure a été clôturée. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 mars 2026, et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 15 avril 2026 en raison des difficultés d'effectif du greffe. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 16 septembre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer les chefs du jugement par lesquels:
- les fins de non-recevoir ont été rejetées ;
- une mesure d'expertise a été ordonnée en avant-dire droit ;
- le montant du loyer a provisionnellement été fixé à 800 euros, de l'échéance suivant la date du jugement à l'issue de la procédure en fixation du loyer ;
- sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée;
- un sursis a été ordonné sur ses autres demandes ;
- ainsi que tout autre chef du jugement par voie de conséquence ;
Statuant à nouveau,
Au principal,
- déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé, compte tenu de l'autorité et force de chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021 ;
Subsidiairement,
- déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé, compte tenu de la validité de la clause de renonciation expresse à toute augmentation de loyer, même renouvelé, concédée par la bailleresse dans un acte postérieur à la signature du bail initial ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de son action en justice ;
- débouter Mme [N] de toutes ses demandes ;
- condamner Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- condamner Mme [N] aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021 ayant reconnu, au sein de ses motifs, la validité de la clause de renonciation à l'augmentation des loyers rend la demande irrecevable ;
- la clause est licite et doit être appliquée sans qu'elle puisse être réputée non-écrite puisqu'elle ne fait pas obstacle au droit au renouvellement du bail, qu'il est possible de renoncer à un droit même si celui-ci est d'ordre public et que cet engagement n'est pas perpétuel ;
- la bailleresse a fait un usage abusif de son droit d'agir visant à intimider sa locataire alors même que cette action se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 5 février 2021, cet abus lui causant un préjudice moral dont elle sollicite réparation.
Par ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement du 11 décembre 2024 en toutes ses dispositions et de :
- débouter Mme [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure.
Elle argue que :
- le jugement du 5 février 2021 n'a pas autorité de chose jugée car les demandes n'ont pas le même objet, le premier litige portant sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail pour non-paiement d'un arriéré locatif au titre de loyers indexés alors que le présent litige porte sur la révision du loyer du bail renouvelé et aucune autorité de la chose jugée n'est attachée aux motifs du jugement;
- la clause de renonciation est réputée non-écrite puisqu'elle fait échec à la faculté de demander la révision du loyer et elle ne peut avoir renoncé à cette faculté, le droit de fixation du loyer renouvelé ne naissant qu'au moment du renouvellement et sa renonciation préalable ne peut être valable ;
- la clause de renonciation est également prohibée en ce qu'elle s'analyse en un engagement perpétuel ;
- la demande ne présente pas de caractère abusif dès lors que la bailleresse tente de rétablir une équité dans l'exécution du bail en fixant un loyer plus juste.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il découle des éléments de la procédure que les parties sont en relations contractuelles depuis 1998, soit depuis 28 ans et que la bailleresse et la preneuse sont de la même génération de sorte qu'elles partagent des intérêts communs s'agissant de leur situation sociale, la bailleresse étant retraitée et la preneuse envisageant de procéder à la cession de son fonds de commerce afin de pouvoir prendre sa retraite.
Le litige porte sur le prix du bail renouvelé non modifié depuis la prise à bail que la bailleresse a souhaité voir évoluer compte tenu de l'évolution de la valeur locative des lieux depuis près de trois décennies écoulées.
La preneuse s'oppose à l'augmentation du loyer qu'elle estime disproportionnée au regard de son chiffre d'affaires et se fonde sur les termes du contrat de cession du droit au bail aux termes duquel la bailleresse s'était engagée à ne pas solliciter d'augmentation de loyer.
La preneuse considère que l'origine du litige trouve sans source dans la dégradation de la toiture des locaux donnés à bail signalée à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2018, laquelle en a refusé la prise en charge en ayant adressé en retour une lettre recommandée avec accusé de réception par l'intermédiaire de son conseil le 2 juillet 2018 rappelant les obligations contractuelles du preneur et sollicitant une proposition du preneur aux fins de révision du loyer puis engagé une première procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail, dont elle a été déboutée en 2021.
L'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge afférente à la détermination de la valeur locative n'a pas encore été initiée.
La bailleresse a en revanche engagé une nouvelle procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail commercial par assignation du 24 septembre 2025 fondée sur le manquement de la preneuse à ses obligations à raison de l'adjonction d'une nouvelle activité commerciale de restauration rapide non incluse dans le bail.
Il en découle que le conflit qui oppose les parties dépasse le présent litige puisqu'une autre procédure judiciaire est désormais pendante, dont l'objet tend à la remise en cause du bail commercial liant les parties.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les parties sont susceptibles de trouver une solution au conflit qui les oppose et qu'une médiation permettrait d'aboutir à le résoudre de manière plus globale, rapide et efficace.
Aux termes de l'article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.
Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur ou le médiateur.
Il convient par conséquent avant dire droit d'enjoindre les parties à rencontrer un médiateur et le CMB (Centre de médiation des Barreaux) inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis Réunion sera désigné à cette fin.
L'ensemble des demandes et des dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Avant dire droit,
Enjoint aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur le processus de médiation, lors d'une séance gratuite, dans un délai de deux mois maximum à compter du prononcé du présent arrêt ;
Désigne le CMB (Centre de médiation des Barreaux) aux fins d'informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ;
Dit que la présence de toutes les parties à cette réunion qui sera organisée par le médiateur est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l'article 1533-3 du code de procédure civile ; la présence des conseils étant autorisée sur le fondement de l'article 1535-2 ;
Dit que le médiateur, passé le délai de deux mois ci-dessus, à compter de la réception de la présente mission, devra informer le greffe de la mise en place ou non de la mesure de médiation;
Rappelle que la médiation peut, sous condition de ressources, être prise en charge par l'aide juridictionnelle ;
Rappelle que l'accord de toutes les parties est indispensable pour recourir à cette mesure ;
Rappelle que la médiation permet à chaque partie de rechercher et de négocier des solutions satisfaisantes, avec l'aide d'une tierce personne impartiale, nommée par le magistrat, 'le médiateur', au cours d'entretiens confidentiels, destinés à renouer le dialogue et exprimer les attentes de chacun;
Rappelle que la juridiction reste saisie pendant le cours de la médiation ;
En cas d'accord des parties sur la mise en 'uvre d'une médiation judiciaire ,
Désigne en qualité de médiateur le CMB (Centre de médiation des Barreaux) afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;
Fixe la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,
Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l'accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;
Fixe la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 400 euros ;
Dit que chacune des parties devra verser la moitié de cette somme entre les mains du médiateur avant le 15 décembre 2026 ;
Dit que le médiateur devra immédiatement aviser le greffe de la cour de l'absence de mise en 'uvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir la cour informée de la date à laquelle la provision a été versée entre ses mains,
Dit que faute de versement de la provision ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;
Dit qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer la cour de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose ;
Dit que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l'une ou l'autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu'à chacune des parties, avant le 15 mars 2027,
Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, la cour pourra de nouveau être saisie pour statuer sur toutes difficultés nées de l'exécution de la présente décision,
Dit qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire,
Rappelle que la rémunération du médiateur est fixée, à l'issue de sa mission, en accord avec les parties ; à défaut d'accord, la rémunération est fixée par le juge,
Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 19 avril 2027 à 14 heures (audience dématérialisée)
Réserve l'ensemble des demandes et des dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE