CA Douai, ch. 2 sect. 1, 17 septembre 2026, n° 24/02955
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 17/09/2026
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MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 24/02955 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VT22
Jugement (N° 21/02675) rendu le 27 mai 2024 par le tribunal judiciaire à compétence commerciale de Lille
APPELANTE
SELARL [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Nicolas Delegove, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [A] [Q] veuve [D]
née le 30 mai 1939 à [Localité 2] ( Algérie )
de nationalité algérienne
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
S.C.P. Mjs Partners
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Nicolas Delegove, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 25 mars 2026 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026 (délibéré prorogé, initialement prévu le 25 juin 2026 ) et signé par Déborah Bohée, présidente et Béatrice Capliez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 février 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2008 Mme [A] [D] a donné à bail à la société 70 Food, alors en cours de constitution, des locaux à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer annuel de 8 760 euros.
Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années pleines et consécutives. Il s'est depuis lors poursuivi par tacite prolongation.
Par acte authentique des 20 et 23 mars 2015, Mme [A] [D] a fait donation à son fils, M. [Y] [D], de ses droits en pleine propriété et en usufruit dans cet immeuble. Par ce même acte ses autres enfants ont également consenti à leur frère M. [Y] [D] une donation de leurs droits dans ledit immeuble et M. [Y] [D] est consécutivement devenu intégralement propriétaire de ce bien.
Suivant jugement du tribunal judiciaire de Lille du 2 septembre 2019, la donation consentie par Mme [A] [D] à son fils a été révoquée pour cause d'ingratitude.
Au motif de l'existence de loyers impayés, Mme [A] [Q] veuve [D] (Mme [A] [D]) a fait délivrer à la société 70 Food un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2020 pour un montant de 11 173,47 euros, puis, elle l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 15 avril 2021 aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et obtenir le paiement de diverses sommes.
Par jugement du 27 mai 2024 , le tribunal a rendu la décision suivante :
- constate la résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la SARL 70 Food portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020,
- déboute la SARL 70 Food de sa demande de délais de paiement,
- la déboute de sa demande de sursis à l'exécution des poursuites,
- ordonne l'expulsion de la SARL 70 Food du local sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire,
- condamne la SARL 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés,
- condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020,
- ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année,
- déboute Mme [Q] de sa demande de dommages-intérêts,
- la déboute de sa demande de remise en état du local technique sous astreinte,
- condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la SARL 70 Food de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit,
- déboute Mme [A] [Q] veuve [D] de ses autres demandes,
- déboute la SARL 70 Food de ses autres demandes,
- condamne la SARL 70 Food aux dépens de l'instance.
Par déclaration au greffe du 18 juin 2024, la société 70 Food a relevé appel de cette décision. Mme [A] [D] a formé appel incident.
La société 70 Food a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 1er juillet 2024. La SELAS MJS Partners représentée par Maître [Z] [H] (ci-après Maître [Z] [H]) a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Ce tribunal a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société 70 Food le 25 juin 2025. Maître [Z] [H] a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 17 février 2026, la société 70 Food et Maître [Z] [H], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food et en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
. constate la résiliation du bail commercial portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020,
. déboute la SARL 70 Food de sa demande de délai de paiement et de sa demande de sursis à l'exécution des poursuites,
. ordonne l'expulsion de la SARL 70 Food du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire,
. condamne la SARL 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés,
. condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020,
. ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année,
. condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. déboute la SARL 70 Food de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. déboute la SARL 70 Food de ses autres demandes,
. condamne la SARL 70 Food aux dépens l'instance,
et, statuant à nouveau :
- juger recevable l'intervention volontaire de la SELAS M.J.S Partners ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL 70 Food,
- juger que le redressement judiciaire de la SARL 70 Food ouvert suivant jugement du 1er juillet 2024 interrompt l'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour des causes antérieures,
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de résiliation judiciaire du bail commercial fondée sur les prétendus manquements de la société preneuse, la SARL 70 Food,
- juger Mme [A] [D] irrecevable à demander la résiliation judiciaire du bail commercial en raison de ses propres manquements,
- débouter Mme [A] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- juger que la dette de la SARL 70 Food est d'un montant de 1.160 euros,
- condamner Mme [A] [D] à payer à la société 70 Food la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le19 janvier 2026, Mme [A] [Q] veuve [D] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024 en ce qu'il n'a pas prononcé la résiliation du bail, qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société 70 Food à lui payer des dommages et intérêts et a rejeté sa demande de remise en état du local technique dans le délai de 8 jours sous astreinte,
- prononcer la résiliation du bail commercial pour manquement du locataire à ses obligations,
- condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
- condamner la SARL 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à remettre en état le local technique à savoir des travaux permettant l'accès du local technique commun côté escalier par les autres locataires dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- fixer le montant des sommes dues par la société 70 Food au passif à la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023 euros outres les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, ordonner la capitalisation des intérêts et condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à payer ces sommes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024 dans ses autres dispositions,
- débouter la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités de leurs demandes,
- condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2026.
En cours de délibéré, la cour a sollicité les observations des parties sur l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [D] en réparation d'un préjudice moral, dont la créance à ce titre n'apparaissait pas avoir été déclarée dans la procédure collective de la société 70 Food (pièce n° 69), au regard de la règle d'ordre public de l'arrêt et de l'interdiction des poursuites individuelles posée par l'article L. 622-21 du code de commerce. Il n'a été formulé aucune observation.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food
Compte tenu de la procédure collective dont a fait l'objet la société 70 Food, l'intervention volontaire de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société est recevable, l'instance ayant régulièrement été reprise par cette intervention volontaire et la déclaration par Mme [A] [D] de sa créance.
Sur le constat de la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire
Il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce que l'action introduite par le bailleur, avant l'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
En l'espèce, l'ouverture à l'égard de la société 70 Food d'une procédure de redressement judiciaire le 1er juillet 2024 interdit à Mme [A] [D] de se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à cette date et le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020.
Sur la demande en résiliation du bail commercial pour manquement du locataire à ses obligations
. Sur l'irrecevabilité invoquée par la société 70 Food
La cour relève que Mme [A] [D] a modifié ses dernières conclusions, lesquelles sont les seules sur lesquelles il est statué par application de l'article 954 du code de procédure civile, et que n'y figure plus l'erreur de plume entachant à l'évidence le dispositif de ses précédentes écritures, l'intéressée ne sollicitant plus le prononcé de la résiliation du bail commercial « pour manquement du bailleur à ses obligations » mais « pour manquement du locataire à ses obligations » en sorte que l'irrecevabilité soulevée par la société 70 Food et son mandataire judiciaire est devenue sans objet.
. Sur les manquements reprochés au locataire
Par application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations au regard de la date du contrat en cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1184 de ce même code, également dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance précitée, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Il en résulte que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail conformément au droit commun en établissant l'existence de manquements imputables au locataire et suffisamment graves pour exclure la poursuite de la relation contractuelle.
Dans sa discussion, Mme [A] [D] formule à l'encontre de la société 70 Food un certain nombre de griefs de manière éparse et parfois redondante et la cour interprète ses écritures en ce que sa demande en résiliation du bail se fonde sur les manquements suivants :
Sur le défaut de paiement des loyers et charges
Mme [A] [D] invoque à plusieurs reprises le défaut de paiement par la société 70 Food de la totalité des loyers étant observé que sa demande en fixation de sa créance à hauteur de 7 893,88 euros ne concerne que des loyers échus antérieurement à l'ouverture de la procédure collective.
Ce manquement se heurte toutefois à l'irrecevabilité d'ordre public prévue par les articles L.622-21, I, et L. 622-22 du code de commerce rendus applicables au redressement judiciaire par l'article L. 631- 14 du même code et il ne peut fonder la demande en résiliation du bail qu'elle présente.
Sur les autres manquements
. Sur l'absence de déclaration par le locataire de la cessation des paiements dans le délai de 45 jours et l'absence de résiliation du bail par le mandataire judiciaire
Ces griefs ne relèvent pas des obligations contractuelles et légales de la société 70 Food à l'égard de son bailleur tandis que le mandataire judiciaire est un tiers au contrat en sorte que ces moyens sont inopérants.
. Sur l'absence d'exploitation du fonds de commerce
Mme [A] [D] reproche à la société 70 Food de ne pas exploiter son fonds de commerce de restauration rapide et de sandwicherie et consécutivement de ne pas générer de chiffre d'affaires pour régler ses dettes. Elle soupçonne également son locataire d'utiliser ce fonds pour exercer une activité illicite de narcotrafic.
Le bail comporte une clause imposant au locataire une exploitation de son commerce et à l'appui de ce grief Mme [A] [D] produit des photographies qui sont insuffisantes à caractériser une absence d'exploitation effective du fonds de commerce par le locataire, affirmation qui est par ailleurs en contradiction avec la décision de placement de la société 70 Food en redressement judiciaire, puis celle adoptant son plan de redressement par voie de continuation qui ont précisément permis la poursuite de son activité étant observé que Mme [A] [D] affirme que durant la période de pandémie liée au virus covid-19, le locataire faisait de la vente à emporter ce qui caractérise, contrairement à ce qu'elle soutient, une exploitation du fonds.
. Sur l'obligation d'assurance
Mme [A] [D] reconnaît dans ses écritures avoir eu communication des attestations d'assurance et elle ne peut consécutivement reprocher au locataire un défaut d'assurance. Ces attestations ont été versées au débat pour les années 2019 à 2025.
Aucune disposition du bail n'impose par ailleurs au locataire de justifier spontanément de l'assurance des locaux au bailleur ce qui ne peut pas non plus caractériser un manquement de l'intéressé.
. Sur la sous-location
Il est communiqué le contrat d'affichage publicitaire conclu le 11 mai 2017 par la société 70 Food avec la société Insert qui porte sur l'autorisation d'afficher sur le commerce d'alimentation situé [Adresse 6] à [Localité 4], deux supports de 60 x 80 cm moyennant le versement d'un loyer annuel total de 160 euros.
La sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce s'entend de la mise à disposition totale ou partielle de l'immeuble donné à bail à un tiers. En l'espèce, le contrat invoqué par Mme [A] [D] ne constitue pas une sous-location au sens de ces dispositions en ce que le local a continué d'être occupé et exploité totalement par l'appelante et le moyen n'est pas fondé.
. Sur le refus d'accès et le refus de visite
Il n'est pas démontré que la société 70 Food aurait refusé l'accès de son local tant au bailleur qu'à d'autres prestataires extérieurs (tels qu'[K]) en méconnaissance des termes du bail, qui prévoient un délai de prévenance de 24 heures, ni que le locataire serait à l'origine d'une impossibilité d'accès au compteur d'eau et/ou à son local commercial de nature à porter atteinte aux intérêts du bailleur ou à ceux des autres locataires.
La facture d'[K] du 23 avril 2018 (pièce intimée n°10), qui mentionne que le compteur n'est pas accessible ne confirme pas les affirmations de Mme [A] [D] en ce que ce document ne permet pas d'imputer l'absence d'accessibilité au compteur à un comportement fautif de l'appelante tandis que celle du 21 juillet 2022 établit l'existence de relevés de compteur en juillet 2021 et juillet 2022.
Le moyen sera écarté.
. Sur le manquement à l'obligation de conservation, de réparation et d'utilisation des lieux conformément à la loi
Mme [A] [D] reproche à la société 70 Food de ne pas entretenir les locaux, de les avoir dégradés, de s'être approprié et d'utiliser privativement le local technique de l'immeuble outre de s'être également attribué la jouissance d'un toit terrasse et d'y avoir installé des équipements non-conformes.
1) - Il est tout d'abord évoqué l'existence de deux dégâts des eaux survenus en 2018 et 2022, le premier selon l'intimée n'ayant pas été porté à sa connaissance et trouvant son origine dans un manque d'entretien des équipements par la société 70 Food et le second apparaissant « suspect », Mme [A] [D] évoquant une fraude à l'assurance qui pourrait impliquer une autre de ses locataires, Mme [P].
Ses allégations sont toutefois dépourvues de toute offre de preuve et la société 70 Food communique le courrier de son assureur AXA faisant suite à sa déclaration de sinistre du 9 avril 2018 pour un dégât des eaux, lequel mentionne une infiltration « toiture, ciels, vitrés, terrasses » sans qu'il soit démontré que cette infiltration serait due au locataire.
Mme [G] [P] a au contraire déclaré dans une attestation produite par la société 70 Food, sans que la véracité de ses déclarations puisse être remise en cause par la cour, que la fuite d'eau de la cuisine du restaurant provenait de sa douche située au-dessus de la cuisine (pièce appelante n°13).
La société 70 Food démontre quant à elle qu'elle a déclaré trois sinistres à son assureur les 9 avril 2018, 15 octobre 2013 et 1er décembre 2012 et il ne peut lui être reproché aucune négligence à ce titre.
2) - Mme [A] [D] produit ensuite un procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 18 mars 2021 (pièce n° 4), lequel met en évidence une vétusté certaine du carrelage et des sanitaires du local commercial. Les zones de stockage et de préparation y sont décrites comme présentant des traces de saleté de même que plusieurs armoires réfrigérées et certaines peintures comme étant défraîchies. Ce procès-verbal établit aussi que la peinture de façade est écaillée et dégradée à plusieurs endroits et que l'armature d'un volet a été enlevée.
Réfutant les griefs formulés à son encontre, la société 70 Food communique un procès-verbal de constat réalisé le 22 juin 2021 (pièce n°33), soit postérieurement, complété par plusieurs photographies (pièces n°27) qui démontrent que le local a fait l'objet d'un rafraîchissement général. Le carrelage a été refait et il se trouve à l'état neuf, de même que les sanitaires. La façade a été repeinte et il peut être observé que les volets extérieurs sont équipés de coffres qui ont également été réparés, que la salle de restauration est elle aussi en bon état et que les plans de travail de la cuisine ont été nettoyés.
Mme [A] [D] a fait réaliser un deuxième procès-verbal de constat le 9 novembre 2021 (pièce n° 13), puis un troisième le 25 novembre 2022 (pièce n°46) dans lequel il est mis en évidence l'état usagé de quelques caissons de volets ce qui ne peut toutefois, eu égard à l'ancienneté du bail et à l'usure naturelle des équipements, caractériser un manquement du locataire à ses obligations.
Au vu des documents versés et des travaux réalisés par le locataire, il n'est pas démontré par Mme [A] [D] que la société 70 Food aurait manqué comme soutenu à son obligation de conservation et de réparation de la chose louée.
3) - Mme [A] [D] invoque également le non-respect par la société 70 Food de la mise en demeure qu'elle lui a adressée par acte extra-judiciaire du 30 décembre 2021 lui enjoignant de réaliser les travaux suivants : (note de la cour : la liste est reprise telle que mentionnée dans cet acte) :
- percements dans une plate-forme en zinc pour ménager le passage d'une gaine verticale avec coude en PVC, d'une gaine métallique type extraction souple, d'une gaine avec fourreau de gaine/câble, avec reprise d'étanchéité. Maintien d'une gaine métallique par un simple câble électrique ou d'antenne accrochée à un tuyau d'assainissement en PVC. Ces travaux auraient été réalisés sans l'assentiment du propriétaire selon déclarations de Mme [D], présente lors des constatations,
- présence de 2 lézardes en façade du rez-de-chaussée commercial malgré la réfection des
peintures,
- présence de plusieurs trous et défonces non rebouchés en façade du rez-de-chaussée commercial malgré la réfection des peintures,
- coffres de volets équipant les menuiseries du commerce vétustes, réparés de manière sommaire (renforts en bois ou avec des équerres, déformations au niveau des habillages, trous,
présence de vices etc.),
- présence de mauvaises herbes en périphérie de l'un des pans de façade du commerce,
- passage d'un câble électrique de manière apparente dans les communs de la partie habitation, au niveau du pied de l'escalier, dirigé vers le local commercial. Ces travaux ont été réalisés par le preneur,
- implantation d'une porte de cloisonnement métallique au niveau du local technique commun
accueillant les compteurs électriques des différents lots, côté escalier. Ces travaux auraient été réalisés sans l'assentiment de la propriétaire selon les déclarations de Mme [D].
La cour rappelle toutefois que seuls des manquements suffisamment graves peuvent justifier la résiliation du bail et cette appréciation doit tenir compte de l'ensemble des circonstances de la cause.
En l'espèce, la présence de lézardes en façade, dont l'origine n'est pas connue, celle de quelques trous non rebouchés sur la façade ainsi que de mauvaises herbes en périphérie du local, dont la présence est infime, ne permettent pas de justifier une rupture de la relation contractuelle. Il a été jugé supra que les défauts constatés sur les coffres des volets extérieurs, qui se sont naturellement dégradés avec le temps, ne pouvaient pour leur part caractériser un manquement du locataire.
Concernant l'installation électrique, la société 70 Food communique les rapports de vérification réalisés par la société Bureau Véritas en 2022 et en 2023 qui, s'ils concluent à l'existence d'anomalies, ne mettent pas en évidence de danger imminent et ne signalent pas d'observations quant au type d'établissement vérifié ([Localité 5] 5) et à supposer que le câble évoqué dans le procès-verbal de constat précité ait été installé par la société 70 Food sans l'autorisation du bailleur, sa présence ne peut pas non plus justifier la résiliation du contrat de bail.
La cour ne peut pour sa part se convaincre au regard des éléments produits et débattus que la société 70 Food serait à l'origine de l'installation dans le local contenant les compteurs électriques de la porte de cloisonnement et d'une porte séparative, outre qu'elle aurait fait un usage privatif de ce local. Il n'est pas davantage rapportée la preuve que son accès aurait été rendu impossible aux autres locataires ou au bailleur comme il sera examiné infra.
S'agissant de l'installation d'une gaine d'extraction et d'une unité extérieure type climatisation sur la plateforme de couverture en zinc, la cour retient qu'elle aurait en effet dû recevoir l'accord du bailleur et qu'elle constitue comme invoqué par Mme [A] [D] un manquement du locataire à ses obligations.
Cependant, il ne ressort d'aucune pièce que cette installation aurait occasionné un trouble grave dans la jouissance des autres occupants de l'immeuble ou des nuisances sonores ou olfactives caractérisées. Il n'est pas non allégué et encore moins démontré que Mme [A] [D] aurait à un quelconque moment été inquiétée à raison de ces travaux et dans ces conditions ce manquement ne saurait lui non plus justifier que le bail soit résilié aux torts du locataire.
La présence d'une gaine en PVC type assainissement ne peut quant à elle être imputée en l'état des pièces produites à la société 70 Food.
4) - Enfin, Mme [A] [D] invoque une série de méconnaissances par la société 70 Food de la réglementation professionnelle applicable en matière d'hygiène et de sécurité.
Sur ce point, la cour estime que la comparaison de la mise en demeure du service hygiène et santé de la Direction de l'aménagement, de l'habitat et du développement économique de la ville de [Localité 4] du 20 avril 2021 (pièce appelante n°65) adressée à la société 70 Food après un contrôle de conformité du commerce à la réglementation sanitaire avec le courrier adressé par ce même service le 21 juillet 2021 met en évidence que les mesures correctives qui restaient à mettre en place par le locataire (à savoir : mise en place d'un plan de nettoyage et de désinfection, installation d'un lave-mains à commande non manuelle au niveau des WC du personnel, mieux organiser les relevés de température des armoires froides, (...)) ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail étant observé que depuis lors aucun contrôle n'a imposé la fermeture de l'établissement et que Mme [A] [D] ne démontre pas plus qu'elle ne l'allègue qu'elle aurait personnellement été inquiétée ou recherchée du fait des conditions d'exploitation du commerce de son locataire ou de l'état du local.
Il est par ailleurs rapporté la preuve par la société 70 Food qu'elle a :
- mis en place un plan de lutte contre les nuisibles (pièces n°48, 60 à 62),
- conclu le 19 mai 2021 un contrat de collecte des graisses et huiles alimentaires (pièces n°51)
- fait procéder à la vérification de ses extincteurs (pièces n°59),
- fait procéder au dégraissage des voies d'extraction (pièces n°68, 69 et 76) et obtenu un certificat de conformité qualit'air établi par l'association nationale de l'hygiène et des réseaux aérauliques le 15 novembre 2022 (pièce n° 76).
La société 70 Food possède en outre, contrairement à ce qui est affirmé par Mme [A] [D], un registre de sécurité qui est évoqué par la société Bureau Véritas et il ressort de la propre pièce communiquée par Mme [A] [D] que l'appelante a régularisé le 29 mars 2010 et obtenu une autorisation d'enseigne par la ville de Tourcoing (pièce n°33).
. Sur l'exécution du bail de mauvaise foi
Mme [A] [D] reproche aussi à la société 70 Food de payer ses loyers avec retard alors que selon les termes du bail ils doivent être payés mensuellement et d'avance et avant le 5 du mois.
S'il est démontré par l'intimée que le loyer du mois de juin 2025 a été payé le 11 juin, celui du mois de juillet 2025, le 16 juillet ou celui du mois d'août le 11 août (pièce n°73), ces manquements ne sont pas non plus suffisamment graves pour emporter résiliation du bail.
***
En conséquence de tout ce qui précède, et si la société 70 Food a manqué à son obligation de jouissance raisonnable et de conservation des locaux ainsi qu'à celle de paiement à bonne date des loyers, ses manquements, qu'ils soient pris individuellement ou combinés entre eux, ne sont pas d'une gravité suffisante au regard de leur nature pour justifier que le bail, qui lie les parties depuis près de 18 années, soit résilié aux torts du locataire.
Aussi y a-t-il lieu de rejeter la demande de Mme [A] [D] à ce titre.
Par voie de conséquence, le jugement dont appel sera réformé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société 70 Food et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Sur la créance du bailleur au titre des loyers impayés
Par application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [A] [D] a déclaré au passif de la société 70 Food une créance d'un montant de 11 052,03 euros décomposée comme suit (pièce n°69) :
- principal créance : 7 893,88 euros (somme retenue par le tribunal)
- article 700 du code de procédure civile : 1 200 euros
- intérêts acquis : 1 457 euros
- frais de procédure : 501,15 euros.
La créance de loyers et charges réclamée (7 893,88 euros) est la suivante :
- loyers impayés de septembre 2019 à décembre 2019 : 1 920 euros,
- pro-rata taxes foncières 2019 : 253,88 euros
- loyers impayés de janvier à décembre 2020 : 1 340 euros
- caution : 4 380 euros.
La société 70 Food invoque l'absence de production par Mme [A] [D] d'un état récapitulatif annuel des charges et les dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014. Elle affirme qu'à défaut de régularisation par le bailleur des charges annuelles, les appels de provision sont sans cause.
Cependant, la cour relève que les dispositions visées par l'appelante ne sont pas applicables au litige compte tenu de la date à laquelle le bail commercial a été conclu entre les parties. Le bail ne prévoit par ailleurs aucune provision pour charges mais uniquement le paiement d'un loyer annuel de 8 760 euros, soit 730 euros par mois, et le décompte établi par Mme [A] [D] ne contient pas de demande de provision relative aux charges en sorte que le moyen n'est pas fondé. Il n'est par ailleurs présenté en cause d'appel aucune demande du bailleur relativement à la consommation d'eau du locataire.
S'agissant des taxes foncières, Mme [A] [D] réclame uniquement le paiement des taxes foncières dues pour l'année 2019.
La société 70 Food s'oppose à cette demande au motif que l'avis d'imposition des taxes foncières 2019 est libellé au nom de M. [Y] [D].
A cette époque, l'intimée n'avait pas retrouvé sa qualité de propriétaire par suite de la donation consentie à son fils et Mme [A] [D] n'est en conséquence pas fondée à réclamer le paiement de ces taxes foncières dont elle n'établit pas qu'elle était elle-même débitrice. Sa demande à ce titre sera écartée.
S'agissant de la créance de loyers, la société 70 Food ne démontre pas plus qu'en première instance avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé, le tribunal ayant justement retenu par des motifs que la cour adopte qu'elle ne justifiait pas d'autres paiements que ceux figurant dans le décompte produit par la bailleresse (Le tribunal a toutefois commis une erreur de plume s'agissant de la pièce n°32 qui concerne des virements du mois de juillet 2021 et non du mois de juillet 2020).
La cour retient comme le premier juge que l'appelante était informée a minima depuis le 11 septembre 2020 du changement de propriétaire de l'immeuble par suite de la décision du tribunal judiciaire de Lille et qu'elle ne pouvait plus en conséquence valablement se libérer du paiement des loyers postérieurs entre les mains de M. [Y] [D]. C'est tout aussi vainement que la société 70 Food se prévaut de l'existence d'un créancier apparent dès lors qu'elle savait à compter de cette date que le propriétaire de l'immeuble n'était plus le fils de Mme [A] [D] (pièce appelante n°3).
L'existence de loyers impayés est en conséquence justifiée à hauteur de la somme de 3 260 euros.
La société 70 Food ne discute ni le principe ni l'absence de règlement d'un dépôt de garantie de 4 380 euros qui doit être intégré dans la créance du bailleur.
Au regard de ce qui précède, cette créance sera fixée à la somme de (1 920 + 1 340 + 4 380) 7 640 euros, le jugement dont appel étant infirmé en ce qu'il a condamné la société 70 Food à payer à Mme [A] [D] la somme de 7 893,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation assortis des intérêts.
Ladite créance sera assortie des intérêts au taux légal, dont le cours a été arrêté par l'ouverture de la procédure collective, du 21 octobre 2020 au 30 juin 2024.
Par application des articles L. 622-28 et L. 631-14 du code de commerce, la décision attaquée sera par ailleurs réformée en ce qu'elle a ordonné la capitalisation des intérêts et la demande présentée à ce titre par Mme [A] [D] en cause d'appel sera rejetée.
Enfin, compte tenu de la procédure collective et du plan de redressement adopté au bénéfice de l'appelante, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société 70 Food de sa demande de délais de paiement et de sursis à exécution des poursuites.
Sur la demande de remise en état du local technique
Mme [A] [D] a précisé dans ses écritures l'objet de sa demande de remise en état à savoir qu'il soit enjoint à la société 70 Food de remettre en état le local technique afin de permettre son accès côté escaliers aux autres locataires.
Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve par la bailleresse que ce local technique ne serait pas accessible par les autres locataires aucune pièce ne permettant d'établir une impossibilité d'accès, ni de surcroît qu'une telle impossibilité serait imputable à la société 70 Food.
Mme [A] [D] ne démontrant pas le bien-fondé de cette demande, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'elle a été rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [D]
Le fait générateur de la créance de dommages et intérêts réclamée par Mme [A] [D] devant le tribunal puis devant la cour est antérieur à l'ouverture de la procédure collective de la société 70 Food puisqu'il est lié aux manquements reprochés au locataire et à la procédure qu'elle a dû engager.
S'agissant d'une créance antérieure, Mme [A] [D] devait procéder à sa déclaration au passif de la société 70 Food, l'instance interrompue par l'ouverture de cette procédure ne pouvant, par application de l'article L. 622-22 du code de commerce, tendre qu'à la constatation de la créance et à sa fixation.
Mme [A] [D] ne justifiant pas qu'elle a déclaré cette créance, sa demande de dommages et intérêts sera déclarée irrecevable, le jugement étant infirmé en son chef l'en déboutant.
Sur les frais du procès
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
A hauteur d'appel, eu égard au sens de la décision rendue, il convient de laisser aux parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont respectivement exposés.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la SARL 70 Food portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020 ;
- ordonné l'expulsion de la société 70 Food du local sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- condamné la société 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ;
- condamné la société 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 ;
- ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;
- débouté Mme [Q] de sa demande de dommages-intérêts ;
Le CONFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SELAS MJS Partners prise en la personne de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food ;
REJETTE la demande en résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la société 70 Food pour manquement du locataire à ses obligations ;
FIXE la créance de Mme [A] [Q] veuve [D] au passif de la société 70 Food à la somme de 7 640 euros, augmentée des intérêts au taux légal du 21 octobre 2020 au 30 juin 2024 ;
REJETTE la demande de capitalisation des intérêts présentée par Mme [A] [Q] veuve [D] ;
DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [Q] veuve [D] ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 17/09/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 24/02955 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VT22
Jugement (N° 21/02675) rendu le 27 mai 2024 par le tribunal judiciaire à compétence commerciale de Lille
APPELANTE
SELARL [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Nicolas Delegove, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [A] [Q] veuve [D]
née le 30 mai 1939 à [Localité 2] ( Algérie )
de nationalité algérienne
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Virginie Stienne-Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
S.C.P. Mjs Partners
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Nicolas Delegove, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 25 mars 2026 tenue par Carole Catteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026 (délibéré prorogé, initialement prévu le 25 juin 2026 ) et signé par Déborah Bohée, présidente et Béatrice Capliez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 février 2026
****
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2008 Mme [A] [D] a donné à bail à la société 70 Food, alors en cours de constitution, des locaux à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer annuel de 8 760 euros.
Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années pleines et consécutives. Il s'est depuis lors poursuivi par tacite prolongation.
Par acte authentique des 20 et 23 mars 2015, Mme [A] [D] a fait donation à son fils, M. [Y] [D], de ses droits en pleine propriété et en usufruit dans cet immeuble. Par ce même acte ses autres enfants ont également consenti à leur frère M. [Y] [D] une donation de leurs droits dans ledit immeuble et M. [Y] [D] est consécutivement devenu intégralement propriétaire de ce bien.
Suivant jugement du tribunal judiciaire de Lille du 2 septembre 2019, la donation consentie par Mme [A] [D] à son fils a été révoquée pour cause d'ingratitude.
Au motif de l'existence de loyers impayés, Mme [A] [Q] veuve [D] (Mme [A] [D]) a fait délivrer à la société 70 Food un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2020 pour un montant de 11 173,47 euros, puis, elle l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Lille par acte du 15 avril 2021 aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et obtenir le paiement de diverses sommes.
Par jugement du 27 mai 2024 , le tribunal a rendu la décision suivante :
- constate la résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la SARL 70 Food portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020,
- déboute la SARL 70 Food de sa demande de délais de paiement,
- la déboute de sa demande de sursis à l'exécution des poursuites,
- ordonne l'expulsion de la SARL 70 Food du local sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire,
- condamne la SARL 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés,
- condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020,
- ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année,
- déboute Mme [Q] de sa demande de dommages-intérêts,
- la déboute de sa demande de remise en état du local technique sous astreinte,
- condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la SARL 70 Food de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit,
- déboute Mme [A] [Q] veuve [D] de ses autres demandes,
- déboute la SARL 70 Food de ses autres demandes,
- condamne la SARL 70 Food aux dépens de l'instance.
Par déclaration au greffe du 18 juin 2024, la société 70 Food a relevé appel de cette décision. Mme [A] [D] a formé appel incident.
La société 70 Food a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 1er juillet 2024. La SELAS MJS Partners représentée par Maître [Z] [H] (ci-après Maître [Z] [H]) a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Ce tribunal a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société 70 Food le 25 juin 2025. Maître [Z] [H] a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 17 février 2026, la société 70 Food et Maître [Z] [H], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food et en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
. constate la résiliation du bail commercial portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020,
. déboute la SARL 70 Food de sa demande de délai de paiement et de sa demande de sursis à l'exécution des poursuites,
. ordonne l'expulsion de la SARL 70 Food du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire,
. condamne la SARL 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés,
. condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020,
. ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année,
. condamne la SARL 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. déboute la SARL 70 Food de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. déboute la SARL 70 Food de ses autres demandes,
. condamne la SARL 70 Food aux dépens l'instance,
et, statuant à nouveau :
- juger recevable l'intervention volontaire de la SELAS M.J.S Partners ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL 70 Food,
- juger que le redressement judiciaire de la SARL 70 Food ouvert suivant jugement du 1er juillet 2024 interrompt l'action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour des causes antérieures,
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de résiliation judiciaire du bail commercial fondée sur les prétendus manquements de la société preneuse, la SARL 70 Food,
- juger Mme [A] [D] irrecevable à demander la résiliation judiciaire du bail commercial en raison de ses propres manquements,
- débouter Mme [A] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- juger que la dette de la SARL 70 Food est d'un montant de 1.160 euros,
- condamner Mme [A] [D] à payer à la société 70 Food la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises par voie électronique le19 janvier 2026, Mme [A] [Q] veuve [D] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024 en ce qu'il n'a pas prononcé la résiliation du bail, qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société 70 Food à lui payer des dommages et intérêts et a rejeté sa demande de remise en état du local technique dans le délai de 8 jours sous astreinte,
- prononcer la résiliation du bail commercial pour manquement du locataire à ses obligations,
- condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
- condamner la SARL 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à remettre en état le local technique à savoir des travaux permettant l'accès du local technique commun côté escalier par les autres locataires dans le délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- fixer le montant des sommes dues par la société 70 Food au passif à la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023 euros outres les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, ordonner la capitalisation des intérêts et condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à payer ces sommes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024 dans ses autres dispositions,
- débouter la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités de leurs demandes,
- condamner la société 70 Food et la SELAS MJS Partners ès qualités à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2026.
En cours de délibéré, la cour a sollicité les observations des parties sur l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [D] en réparation d'un préjudice moral, dont la créance à ce titre n'apparaissait pas avoir été déclarée dans la procédure collective de la société 70 Food (pièce n° 69), au regard de la règle d'ordre public de l'arrêt et de l'interdiction des poursuites individuelles posée par l'article L. 622-21 du code de commerce. Il n'a été formulé aucune observation.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-avant pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food
Compte tenu de la procédure collective dont a fait l'objet la société 70 Food, l'intervention volontaire de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société est recevable, l'instance ayant régulièrement été reprise par cette intervention volontaire et la déclaration par Mme [A] [D] de sa créance.
Sur le constat de la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire
Il résulte de la combinaison des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce que l'action introduite par le bailleur, avant l'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
En l'espèce, l'ouverture à l'égard de la société 70 Food d'une procédure de redressement judiciaire le 1er juillet 2024 interdit à Mme [A] [D] de se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à cette date et le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020.
Sur la demande en résiliation du bail commercial pour manquement du locataire à ses obligations
. Sur l'irrecevabilité invoquée par la société 70 Food
La cour relève que Mme [A] [D] a modifié ses dernières conclusions, lesquelles sont les seules sur lesquelles il est statué par application de l'article 954 du code de procédure civile, et que n'y figure plus l'erreur de plume entachant à l'évidence le dispositif de ses précédentes écritures, l'intéressée ne sollicitant plus le prononcé de la résiliation du bail commercial « pour manquement du bailleur à ses obligations » mais « pour manquement du locataire à ses obligations » en sorte que l'irrecevabilité soulevée par la société 70 Food et son mandataire judiciaire est devenue sans objet.
. Sur les manquements reprochés au locataire
Par application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations au regard de la date du contrat en cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1184 de ce même code, également dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance précitée, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Il en résulte que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail conformément au droit commun en établissant l'existence de manquements imputables au locataire et suffisamment graves pour exclure la poursuite de la relation contractuelle.
Dans sa discussion, Mme [A] [D] formule à l'encontre de la société 70 Food un certain nombre de griefs de manière éparse et parfois redondante et la cour interprète ses écritures en ce que sa demande en résiliation du bail se fonde sur les manquements suivants :
Sur le défaut de paiement des loyers et charges
Mme [A] [D] invoque à plusieurs reprises le défaut de paiement par la société 70 Food de la totalité des loyers étant observé que sa demande en fixation de sa créance à hauteur de 7 893,88 euros ne concerne que des loyers échus antérieurement à l'ouverture de la procédure collective.
Ce manquement se heurte toutefois à l'irrecevabilité d'ordre public prévue par les articles L.622-21, I, et L. 622-22 du code de commerce rendus applicables au redressement judiciaire par l'article L. 631- 14 du même code et il ne peut fonder la demande en résiliation du bail qu'elle présente.
Sur les autres manquements
. Sur l'absence de déclaration par le locataire de la cessation des paiements dans le délai de 45 jours et l'absence de résiliation du bail par le mandataire judiciaire
Ces griefs ne relèvent pas des obligations contractuelles et légales de la société 70 Food à l'égard de son bailleur tandis que le mandataire judiciaire est un tiers au contrat en sorte que ces moyens sont inopérants.
. Sur l'absence d'exploitation du fonds de commerce
Mme [A] [D] reproche à la société 70 Food de ne pas exploiter son fonds de commerce de restauration rapide et de sandwicherie et consécutivement de ne pas générer de chiffre d'affaires pour régler ses dettes. Elle soupçonne également son locataire d'utiliser ce fonds pour exercer une activité illicite de narcotrafic.
Le bail comporte une clause imposant au locataire une exploitation de son commerce et à l'appui de ce grief Mme [A] [D] produit des photographies qui sont insuffisantes à caractériser une absence d'exploitation effective du fonds de commerce par le locataire, affirmation qui est par ailleurs en contradiction avec la décision de placement de la société 70 Food en redressement judiciaire, puis celle adoptant son plan de redressement par voie de continuation qui ont précisément permis la poursuite de son activité étant observé que Mme [A] [D] affirme que durant la période de pandémie liée au virus covid-19, le locataire faisait de la vente à emporter ce qui caractérise, contrairement à ce qu'elle soutient, une exploitation du fonds.
. Sur l'obligation d'assurance
Mme [A] [D] reconnaît dans ses écritures avoir eu communication des attestations d'assurance et elle ne peut consécutivement reprocher au locataire un défaut d'assurance. Ces attestations ont été versées au débat pour les années 2019 à 2025.
Aucune disposition du bail n'impose par ailleurs au locataire de justifier spontanément de l'assurance des locaux au bailleur ce qui ne peut pas non plus caractériser un manquement de l'intéressé.
. Sur la sous-location
Il est communiqué le contrat d'affichage publicitaire conclu le 11 mai 2017 par la société 70 Food avec la société Insert qui porte sur l'autorisation d'afficher sur le commerce d'alimentation situé [Adresse 6] à [Localité 4], deux supports de 60 x 80 cm moyennant le versement d'un loyer annuel total de 160 euros.
La sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce s'entend de la mise à disposition totale ou partielle de l'immeuble donné à bail à un tiers. En l'espèce, le contrat invoqué par Mme [A] [D] ne constitue pas une sous-location au sens de ces dispositions en ce que le local a continué d'être occupé et exploité totalement par l'appelante et le moyen n'est pas fondé.
. Sur le refus d'accès et le refus de visite
Il n'est pas démontré que la société 70 Food aurait refusé l'accès de son local tant au bailleur qu'à d'autres prestataires extérieurs (tels qu'[K]) en méconnaissance des termes du bail, qui prévoient un délai de prévenance de 24 heures, ni que le locataire serait à l'origine d'une impossibilité d'accès au compteur d'eau et/ou à son local commercial de nature à porter atteinte aux intérêts du bailleur ou à ceux des autres locataires.
La facture d'[K] du 23 avril 2018 (pièce intimée n°10), qui mentionne que le compteur n'est pas accessible ne confirme pas les affirmations de Mme [A] [D] en ce que ce document ne permet pas d'imputer l'absence d'accessibilité au compteur à un comportement fautif de l'appelante tandis que celle du 21 juillet 2022 établit l'existence de relevés de compteur en juillet 2021 et juillet 2022.
Le moyen sera écarté.
. Sur le manquement à l'obligation de conservation, de réparation et d'utilisation des lieux conformément à la loi
Mme [A] [D] reproche à la société 70 Food de ne pas entretenir les locaux, de les avoir dégradés, de s'être approprié et d'utiliser privativement le local technique de l'immeuble outre de s'être également attribué la jouissance d'un toit terrasse et d'y avoir installé des équipements non-conformes.
1) - Il est tout d'abord évoqué l'existence de deux dégâts des eaux survenus en 2018 et 2022, le premier selon l'intimée n'ayant pas été porté à sa connaissance et trouvant son origine dans un manque d'entretien des équipements par la société 70 Food et le second apparaissant « suspect », Mme [A] [D] évoquant une fraude à l'assurance qui pourrait impliquer une autre de ses locataires, Mme [P].
Ses allégations sont toutefois dépourvues de toute offre de preuve et la société 70 Food communique le courrier de son assureur AXA faisant suite à sa déclaration de sinistre du 9 avril 2018 pour un dégât des eaux, lequel mentionne une infiltration « toiture, ciels, vitrés, terrasses » sans qu'il soit démontré que cette infiltration serait due au locataire.
Mme [G] [P] a au contraire déclaré dans une attestation produite par la société 70 Food, sans que la véracité de ses déclarations puisse être remise en cause par la cour, que la fuite d'eau de la cuisine du restaurant provenait de sa douche située au-dessus de la cuisine (pièce appelante n°13).
La société 70 Food démontre quant à elle qu'elle a déclaré trois sinistres à son assureur les 9 avril 2018, 15 octobre 2013 et 1er décembre 2012 et il ne peut lui être reproché aucune négligence à ce titre.
2) - Mme [A] [D] produit ensuite un procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 18 mars 2021 (pièce n° 4), lequel met en évidence une vétusté certaine du carrelage et des sanitaires du local commercial. Les zones de stockage et de préparation y sont décrites comme présentant des traces de saleté de même que plusieurs armoires réfrigérées et certaines peintures comme étant défraîchies. Ce procès-verbal établit aussi que la peinture de façade est écaillée et dégradée à plusieurs endroits et que l'armature d'un volet a été enlevée.
Réfutant les griefs formulés à son encontre, la société 70 Food communique un procès-verbal de constat réalisé le 22 juin 2021 (pièce n°33), soit postérieurement, complété par plusieurs photographies (pièces n°27) qui démontrent que le local a fait l'objet d'un rafraîchissement général. Le carrelage a été refait et il se trouve à l'état neuf, de même que les sanitaires. La façade a été repeinte et il peut être observé que les volets extérieurs sont équipés de coffres qui ont également été réparés, que la salle de restauration est elle aussi en bon état et que les plans de travail de la cuisine ont été nettoyés.
Mme [A] [D] a fait réaliser un deuxième procès-verbal de constat le 9 novembre 2021 (pièce n° 13), puis un troisième le 25 novembre 2022 (pièce n°46) dans lequel il est mis en évidence l'état usagé de quelques caissons de volets ce qui ne peut toutefois, eu égard à l'ancienneté du bail et à l'usure naturelle des équipements, caractériser un manquement du locataire à ses obligations.
Au vu des documents versés et des travaux réalisés par le locataire, il n'est pas démontré par Mme [A] [D] que la société 70 Food aurait manqué comme soutenu à son obligation de conservation et de réparation de la chose louée.
3) - Mme [A] [D] invoque également le non-respect par la société 70 Food de la mise en demeure qu'elle lui a adressée par acte extra-judiciaire du 30 décembre 2021 lui enjoignant de réaliser les travaux suivants : (note de la cour : la liste est reprise telle que mentionnée dans cet acte) :
- percements dans une plate-forme en zinc pour ménager le passage d'une gaine verticale avec coude en PVC, d'une gaine métallique type extraction souple, d'une gaine avec fourreau de gaine/câble, avec reprise d'étanchéité. Maintien d'une gaine métallique par un simple câble électrique ou d'antenne accrochée à un tuyau d'assainissement en PVC. Ces travaux auraient été réalisés sans l'assentiment du propriétaire selon déclarations de Mme [D], présente lors des constatations,
- présence de 2 lézardes en façade du rez-de-chaussée commercial malgré la réfection des
peintures,
- présence de plusieurs trous et défonces non rebouchés en façade du rez-de-chaussée commercial malgré la réfection des peintures,
- coffres de volets équipant les menuiseries du commerce vétustes, réparés de manière sommaire (renforts en bois ou avec des équerres, déformations au niveau des habillages, trous,
présence de vices etc.),
- présence de mauvaises herbes en périphérie de l'un des pans de façade du commerce,
- passage d'un câble électrique de manière apparente dans les communs de la partie habitation, au niveau du pied de l'escalier, dirigé vers le local commercial. Ces travaux ont été réalisés par le preneur,
- implantation d'une porte de cloisonnement métallique au niveau du local technique commun
accueillant les compteurs électriques des différents lots, côté escalier. Ces travaux auraient été réalisés sans l'assentiment de la propriétaire selon les déclarations de Mme [D].
La cour rappelle toutefois que seuls des manquements suffisamment graves peuvent justifier la résiliation du bail et cette appréciation doit tenir compte de l'ensemble des circonstances de la cause.
En l'espèce, la présence de lézardes en façade, dont l'origine n'est pas connue, celle de quelques trous non rebouchés sur la façade ainsi que de mauvaises herbes en périphérie du local, dont la présence est infime, ne permettent pas de justifier une rupture de la relation contractuelle. Il a été jugé supra que les défauts constatés sur les coffres des volets extérieurs, qui se sont naturellement dégradés avec le temps, ne pouvaient pour leur part caractériser un manquement du locataire.
Concernant l'installation électrique, la société 70 Food communique les rapports de vérification réalisés par la société Bureau Véritas en 2022 et en 2023 qui, s'ils concluent à l'existence d'anomalies, ne mettent pas en évidence de danger imminent et ne signalent pas d'observations quant au type d'établissement vérifié ([Localité 5] 5) et à supposer que le câble évoqué dans le procès-verbal de constat précité ait été installé par la société 70 Food sans l'autorisation du bailleur, sa présence ne peut pas non plus justifier la résiliation du contrat de bail.
La cour ne peut pour sa part se convaincre au regard des éléments produits et débattus que la société 70 Food serait à l'origine de l'installation dans le local contenant les compteurs électriques de la porte de cloisonnement et d'une porte séparative, outre qu'elle aurait fait un usage privatif de ce local. Il n'est pas davantage rapportée la preuve que son accès aurait été rendu impossible aux autres locataires ou au bailleur comme il sera examiné infra.
S'agissant de l'installation d'une gaine d'extraction et d'une unité extérieure type climatisation sur la plateforme de couverture en zinc, la cour retient qu'elle aurait en effet dû recevoir l'accord du bailleur et qu'elle constitue comme invoqué par Mme [A] [D] un manquement du locataire à ses obligations.
Cependant, il ne ressort d'aucune pièce que cette installation aurait occasionné un trouble grave dans la jouissance des autres occupants de l'immeuble ou des nuisances sonores ou olfactives caractérisées. Il n'est pas non allégué et encore moins démontré que Mme [A] [D] aurait à un quelconque moment été inquiétée à raison de ces travaux et dans ces conditions ce manquement ne saurait lui non plus justifier que le bail soit résilié aux torts du locataire.
La présence d'une gaine en PVC type assainissement ne peut quant à elle être imputée en l'état des pièces produites à la société 70 Food.
4) - Enfin, Mme [A] [D] invoque une série de méconnaissances par la société 70 Food de la réglementation professionnelle applicable en matière d'hygiène et de sécurité.
Sur ce point, la cour estime que la comparaison de la mise en demeure du service hygiène et santé de la Direction de l'aménagement, de l'habitat et du développement économique de la ville de [Localité 4] du 20 avril 2021 (pièce appelante n°65) adressée à la société 70 Food après un contrôle de conformité du commerce à la réglementation sanitaire avec le courrier adressé par ce même service le 21 juillet 2021 met en évidence que les mesures correctives qui restaient à mettre en place par le locataire (à savoir : mise en place d'un plan de nettoyage et de désinfection, installation d'un lave-mains à commande non manuelle au niveau des WC du personnel, mieux organiser les relevés de température des armoires froides, (...)) ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail étant observé que depuis lors aucun contrôle n'a imposé la fermeture de l'établissement et que Mme [A] [D] ne démontre pas plus qu'elle ne l'allègue qu'elle aurait personnellement été inquiétée ou recherchée du fait des conditions d'exploitation du commerce de son locataire ou de l'état du local.
Il est par ailleurs rapporté la preuve par la société 70 Food qu'elle a :
- mis en place un plan de lutte contre les nuisibles (pièces n°48, 60 à 62),
- conclu le 19 mai 2021 un contrat de collecte des graisses et huiles alimentaires (pièces n°51)
- fait procéder à la vérification de ses extincteurs (pièces n°59),
- fait procéder au dégraissage des voies d'extraction (pièces n°68, 69 et 76) et obtenu un certificat de conformité qualit'air établi par l'association nationale de l'hygiène et des réseaux aérauliques le 15 novembre 2022 (pièce n° 76).
La société 70 Food possède en outre, contrairement à ce qui est affirmé par Mme [A] [D], un registre de sécurité qui est évoqué par la société Bureau Véritas et il ressort de la propre pièce communiquée par Mme [A] [D] que l'appelante a régularisé le 29 mars 2010 et obtenu une autorisation d'enseigne par la ville de Tourcoing (pièce n°33).
. Sur l'exécution du bail de mauvaise foi
Mme [A] [D] reproche aussi à la société 70 Food de payer ses loyers avec retard alors que selon les termes du bail ils doivent être payés mensuellement et d'avance et avant le 5 du mois.
S'il est démontré par l'intimée que le loyer du mois de juin 2025 a été payé le 11 juin, celui du mois de juillet 2025, le 16 juillet ou celui du mois d'août le 11 août (pièce n°73), ces manquements ne sont pas non plus suffisamment graves pour emporter résiliation du bail.
***
En conséquence de tout ce qui précède, et si la société 70 Food a manqué à son obligation de jouissance raisonnable et de conservation des locaux ainsi qu'à celle de paiement à bonne date des loyers, ses manquements, qu'ils soient pris individuellement ou combinés entre eux, ne sont pas d'une gravité suffisante au regard de leur nature pour justifier que le bail, qui lie les parties depuis près de 18 années, soit résilié aux torts du locataire.
Aussi y a-t-il lieu de rejeter la demande de Mme [A] [D] à ce titre.
Par voie de conséquence, le jugement dont appel sera réformé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société 70 Food et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Sur la créance du bailleur au titre des loyers impayés
Par application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [A] [D] a déclaré au passif de la société 70 Food une créance d'un montant de 11 052,03 euros décomposée comme suit (pièce n°69) :
- principal créance : 7 893,88 euros (somme retenue par le tribunal)
- article 700 du code de procédure civile : 1 200 euros
- intérêts acquis : 1 457 euros
- frais de procédure : 501,15 euros.
La créance de loyers et charges réclamée (7 893,88 euros) est la suivante :
- loyers impayés de septembre 2019 à décembre 2019 : 1 920 euros,
- pro-rata taxes foncières 2019 : 253,88 euros
- loyers impayés de janvier à décembre 2020 : 1 340 euros
- caution : 4 380 euros.
La société 70 Food invoque l'absence de production par Mme [A] [D] d'un état récapitulatif annuel des charges et les dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014. Elle affirme qu'à défaut de régularisation par le bailleur des charges annuelles, les appels de provision sont sans cause.
Cependant, la cour relève que les dispositions visées par l'appelante ne sont pas applicables au litige compte tenu de la date à laquelle le bail commercial a été conclu entre les parties. Le bail ne prévoit par ailleurs aucune provision pour charges mais uniquement le paiement d'un loyer annuel de 8 760 euros, soit 730 euros par mois, et le décompte établi par Mme [A] [D] ne contient pas de demande de provision relative aux charges en sorte que le moyen n'est pas fondé. Il n'est par ailleurs présenté en cause d'appel aucune demande du bailleur relativement à la consommation d'eau du locataire.
S'agissant des taxes foncières, Mme [A] [D] réclame uniquement le paiement des taxes foncières dues pour l'année 2019.
La société 70 Food s'oppose à cette demande au motif que l'avis d'imposition des taxes foncières 2019 est libellé au nom de M. [Y] [D].
A cette époque, l'intimée n'avait pas retrouvé sa qualité de propriétaire par suite de la donation consentie à son fils et Mme [A] [D] n'est en conséquence pas fondée à réclamer le paiement de ces taxes foncières dont elle n'établit pas qu'elle était elle-même débitrice. Sa demande à ce titre sera écartée.
S'agissant de la créance de loyers, la société 70 Food ne démontre pas plus qu'en première instance avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé, le tribunal ayant justement retenu par des motifs que la cour adopte qu'elle ne justifiait pas d'autres paiements que ceux figurant dans le décompte produit par la bailleresse (Le tribunal a toutefois commis une erreur de plume s'agissant de la pièce n°32 qui concerne des virements du mois de juillet 2021 et non du mois de juillet 2020).
La cour retient comme le premier juge que l'appelante était informée a minima depuis le 11 septembre 2020 du changement de propriétaire de l'immeuble par suite de la décision du tribunal judiciaire de Lille et qu'elle ne pouvait plus en conséquence valablement se libérer du paiement des loyers postérieurs entre les mains de M. [Y] [D]. C'est tout aussi vainement que la société 70 Food se prévaut de l'existence d'un créancier apparent dès lors qu'elle savait à compter de cette date que le propriétaire de l'immeuble n'était plus le fils de Mme [A] [D] (pièce appelante n°3).
L'existence de loyers impayés est en conséquence justifiée à hauteur de la somme de 3 260 euros.
La société 70 Food ne discute ni le principe ni l'absence de règlement d'un dépôt de garantie de 4 380 euros qui doit être intégré dans la créance du bailleur.
Au regard de ce qui précède, cette créance sera fixée à la somme de (1 920 + 1 340 + 4 380) 7 640 euros, le jugement dont appel étant infirmé en ce qu'il a condamné la société 70 Food à payer à Mme [A] [D] la somme de 7 893,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation assortis des intérêts.
Ladite créance sera assortie des intérêts au taux légal, dont le cours a été arrêté par l'ouverture de la procédure collective, du 21 octobre 2020 au 30 juin 2024.
Par application des articles L. 622-28 et L. 631-14 du code de commerce, la décision attaquée sera par ailleurs réformée en ce qu'elle a ordonné la capitalisation des intérêts et la demande présentée à ce titre par Mme [A] [D] en cause d'appel sera rejetée.
Enfin, compte tenu de la procédure collective et du plan de redressement adopté au bénéfice de l'appelante, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société 70 Food de sa demande de délais de paiement et de sursis à exécution des poursuites.
Sur la demande de remise en état du local technique
Mme [A] [D] a précisé dans ses écritures l'objet de sa demande de remise en état à savoir qu'il soit enjoint à la société 70 Food de remettre en état le local technique afin de permettre son accès côté escaliers aux autres locataires.
Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve par la bailleresse que ce local technique ne serait pas accessible par les autres locataires aucune pièce ne permettant d'établir une impossibilité d'accès, ni de surcroît qu'une telle impossibilité serait imputable à la société 70 Food.
Mme [A] [D] ne démontrant pas le bien-fondé de cette demande, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'elle a été rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [D]
Le fait générateur de la créance de dommages et intérêts réclamée par Mme [A] [D] devant le tribunal puis devant la cour est antérieur à l'ouverture de la procédure collective de la société 70 Food puisqu'il est lié aux manquements reprochés au locataire et à la procédure qu'elle a dû engager.
S'agissant d'une créance antérieure, Mme [A] [D] devait procéder à sa déclaration au passif de la société 70 Food, l'instance interrompue par l'ouverture de cette procédure ne pouvant, par application de l'article L. 622-22 du code de commerce, tendre qu'à la constatation de la créance et à sa fixation.
Mme [A] [D] ne justifiant pas qu'elle a déclaré cette créance, sa demande de dommages et intérêts sera déclarée irrecevable, le jugement étant infirmé en son chef l'en déboutant.
Sur les frais du procès
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
A hauteur d'appel, eu égard au sens de la décision rendue, il convient de laisser aux parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont respectivement exposés.
PAR CES MOTIFS
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la SARL 70 Food portant sur le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2020 ;
- ordonné l'expulsion de la société 70 Food du local sis [Adresse 5] à [Localité 4] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- condamné la société 70 Food à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel augmenté des charges réelles à compter de la résolution du bail, soit à compter du 21 novembre 2020 et jusqu'à la libération complète des locaux avec remise des clés ;
- condamné la société 70 Food à payer à Mme [A] [Q] veuve [D] la somme de 7 893,88 euros arrêtée au 24 février 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020 ;
- ordonne la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;
- débouté Mme [Q] de sa demande de dommages-intérêts ;
Le CONFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SELAS MJS Partners prise en la personne de Maître [Z] [H] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 70 Food ;
REJETTE la demande en résiliation du bail commercial liant Mme [A] [Q] veuve [D] à la société 70 Food pour manquement du locataire à ses obligations ;
FIXE la créance de Mme [A] [Q] veuve [D] au passif de la société 70 Food à la somme de 7 640 euros, augmentée des intérêts au taux légal du 21 octobre 2020 au 30 juin 2024 ;
REJETTE la demande de capitalisation des intérêts présentée par Mme [A] [Q] veuve [D] ;
DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [A] [Q] veuve [D] ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.